實用的房地產(chǎn)合同范文6篇房地產(chǎn)買賣合同范本最新版

時間：2023-02-17 07:13:00 合同

　　下面是范文網(wǎng)小編收集的實用的房地產(chǎn)合同范文6篇房地產(chǎn)買賣合同范本最新版，供大家參閱。

實用的房地產(chǎn)合同范文1

　　甲方：____________

　　地址：____________

　　郵碼：____________

　　電話：____________

　　法定代表人：____________

　　職務：____________

　　乙方：____________

　　房地產(chǎn)中介代理有限公司地址：____________

　　郵碼：____________

　　電話：____________

　　法定代表人：____________

　　職務：____________

　　甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方（獨家）代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

　　第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在____（地區(qū)）的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項目，該項目為（別墅、寫字樓、公寓、住宅），銷售面積共計________平方米。

　　第二條合作期限

　　1。本合同代理期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

　　2。在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

　　3。在本合同有效代理期內，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。

　　第三條費用負擔本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等）由甲方負責支付。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

　　第四條銷售價格銷售基價（本代理項目各層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

　　第五條代理傭金及支付

　　1。乙方的代理傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

　　2。甲方同意按下列方式支付代理傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于。3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。

　　3。乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

　　4。因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責任1。甲方應向乙方提供以下文件和資料：

　?。?）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；

　?。?）新開發(fā)建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設____________________項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證）和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。

　?。?）關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；

　?。?）乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方；

　　（5）甲方正式委托乙方為________________項目銷售（的獨家）代理的委托書；以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

　　2。甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。

　　3。甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

　　第七條乙方的責任

　　1。在合同期內，乙方應做以下工作：

　?。?）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；

　　（2）根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

　?。?）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；

　?。?）派送宣傳資料、售樓書；

　　（5）在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況；

　?。?）利用各種形式開展多渠道銷售活動；

　?。?）在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金；

　?。?）乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

　　2。乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

　　3。乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

　　4。乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

　　第八條合同的終止和變更

　　1。在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。

　　2。經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

　　第九條其他事項

　　1。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

　　2。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。？

　　甲方：____________________代表人：____________________年____月____日

　　乙方：____________________代表人：____________________年____月____日

實用的房地產(chǎn)合同范文2

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，很多小區(qū)逐漸屹立于大、中、小城市中。成為城市建筑的重要一員。國民有錢的都在買房，沒錢的因為要拆遷也要搬遷到各種各樣的小區(qū)中。下面提供一份房地產(chǎn)買賣合同的范本，希望對你有所幫助。

　　首先：要填寫買方和賣方的基本信息。

　　出賣人（甲方）：身份證號：

　　配偶：身份證號：

　　買受人（乙方）：身份證號：

　　配偶：身份證號：

　　根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

　　第一條甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產(chǎn)），房地產(chǎn)具體狀況如下：

　　（一）甲方依法取得的房地產(chǎn)權證號為：

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)座落在

　?。ú课唬?）房屋類型：結構：

　?。ㄈ┓课萁ㄖ娣e 平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】平方米。

　　（四）甲方保證轉讓的房地產(chǎn)無抵押等他項權利。

　　甲方保證已如實陳述房地產(chǎn)權屬狀況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)。

　　第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉讓價款為人民幣計元。（大寫）：拾萬千百拾元整。

　　本合同簽訂后，乙方于年月日之前支付全部房價款的 %計人民幣元，剩余尾款在雙方辦理房屋過戶登記手續(xù)后付清。

　　第三條甲、乙雙方同意，甲方于通知乙方進行驗收交接房屋。乙方應在收到通知之日起的日內對房屋及設備情況進行查驗。查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉移占有的標志。

　　第四條自本合同簽訂之日起，甲方不再將該房屋另行出售，并且在該房屋具備辦理過戶登記條件時，及時通知乙方共同向房地產(chǎn)管理部門申請辦理轉讓過戶手續(xù)。

　　甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，甲方承擔本合同約定的違約責任。

　　第五條上述房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)權利轉移之日起轉移給乙方。

　　第六條本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規(guī)定繳納稅、費。

　　第七條違約責任

　　一、甲方將房屋另行出售給他人的，(合同范本　　二、甲方不通知乙方辦理房屋過戶登記手續(xù)，并且在乙方要求后仍拒不協(xié)助辦理的。甲方賠償乙方主張權利時該房屋的市場價值，并支付乙方當時該房屋市場價值30%的違約金。

　　三、乙方逾期未付款，甲方書面催告后，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款30%的違約金，余款返還給乙方。

　　第八條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關法律、法規(guī)的前提下，訂立的補充條款或補充協(xié)議，為本合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。

　　第九條甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，雙方均可向房屋所在地人民法院起訴。

　　第十條本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，在雙方簽字后生效。

　　甲方：配偶：

　　通訊地址：

　　聯(lián)系電話：年月日

　　乙方：配偶：

　　通訊地址：

　　聯(lián)系電話：年月日

　　最后雙方簽字并留下通訊方式。合同一式兩份，賣方和買方各一份。《房地產(chǎn)買賣合同契約范本》出自：

實用的房地產(chǎn)合同范文3

　?。ê贤幪枺篲_____ ）

　　出賣人（甲方）：

　　買受人（乙方）：

　　監(jiān)管人（丙方）：____________房地產(chǎn)投資管理有限公司

　　為保障甲、乙雙方房地產(chǎn)交易安全，根據(jù)中華人民共和國法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方共同委托丙方對甲、乙雙方買賣的房地產(chǎn)交割進行監(jiān)管，三方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

　　第一條甲、乙雙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同（合同編號：______），買賣的房地產(chǎn)坐落于______市______，房地產(chǎn)權證書編號：______，房地產(chǎn)轉讓價款人民幣（小寫）______元，（大寫）______。

　　第二條甲方已經(jīng)以該房地產(chǎn)向______（銀行）和（或）______市住房置業(yè)擔保有限公司設定了抵押權，抵押擔保的主債權為人民幣（小寫）______元，（大寫）______。

　　乙方購買該房地產(chǎn)的價款中，向______（銀行）申請貸款總額人民幣（小寫）______元，（大寫）______。其中：申請商業(yè)性貸款人民幣（小寫）______元，（大寫）______；個人住房公積金貸款人民幣（小寫）元，（大寫）______。

　　第三條甲、乙雙方授權丙方對下列行為進行監(jiān)管：

　?。ㄒ唬┘住⒁译p方房地產(chǎn)買賣的轉移登記及房價款支付；

　?。ǘ┘?、乙雙方因房地產(chǎn)買賣、抵押應當交納的有關稅、費；

　?。ㄈ┮曳揭栽摲康禺a(chǎn)設定抵押權；

　?。ㄋ模┘追缴暾堊N該房地產(chǎn)已設定的抵押權；

　?。ㄎ澹┘追教崆皻w還商業(yè)性貸款和（或）個人住房公積金貸款。

　　第四條甲、乙雙方授權丙方監(jiān)管的價款為人民幣合計（小寫）______元，（大寫）______，其中：甲方支付的監(jiān)管價款（小寫）______元，（大寫）______；乙方支付的監(jiān)管價款（小寫）______元，（大寫）______。監(jiān)管價款明細詳見補充條款。

　　甲、乙雙方實際支付費用有增加的，雙方同意在丙方規(guī)定期限內解交監(jiān)管帳戶。

　　第五條本合同第四條甲、乙雙方約定的監(jiān)管價款中，甲、乙雙方同意在規(guī)定期限內將應承擔的價款解交丙方設立的以下監(jiān)管帳戶：

　　收款人名稱：____________房地產(chǎn)投資管理有限公司

　　收款帳戶：______________________________

　　開戶銀行：____________（銀行）

　　第六條甲、乙雙方應當在以下規(guī)定的期限內將應當承擔的監(jiān)管價款解交丙方設立的監(jiān)管帳戶：

　　一、______年______月______日前甲方將人民幣（小寫）_____元，（大寫）_____解交監(jiān)管帳戶；

　　二、______年______月______日前乙方將人民幣（小寫）_____元，（大寫）_____解交監(jiān)管帳戶；

　　三、乙方向_____（銀行）申請的商業(yè)性貸款人民幣（小寫）_____元，（大寫）_____和個人住房公積金貸款人民幣（小寫）_____ 元，（大寫）_____授權_____（銀行）劃入丙方設立的監(jiān)管帳戶。

　　第七條甲方確認應收價款（小寫）_____元，（大寫）_____，應收價款的收款帳戶如下：

　　收款人名稱：

　　收款帳戶：

　　開戶銀行：_______________（銀行）

　　第八條甲、乙雙方均不可撤銷地授權丙方在本合同第三條約定的監(jiān)管行為完成后對監(jiān)管價款進行結算。甲方已設定抵押權，丙方在甲方確認的應收價款中扣除甲方提前歸還商業(yè)銀行貸款和個人住房公積金貸款本息等費用后將余款劃轉至本合同第七條甲方確認的收款賬戶。

　?。?）（2）（3）

　　第九條甲方同意授權丙方向甲方貸款銀行__________（銀行）申請?zhí)崆斑€款，確認提前還款的計算日為_____年_____月_____日。

　　第十條甲、乙雙方同意因本合同約定的房地產(chǎn)買賣的轉移登記以及與此相關的抵押權的設定、注銷，在房地產(chǎn)登記機構作出不予登記決定時，乙方授權丙方直接將監(jiān)管帳戶中收到的乙方商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款退還_____（銀行），貸款和還款期間產(chǎn)生的利息授權丙方依據(jù)_____（銀行）的通知在乙方解交監(jiān)管帳戶的其他款項中直接抵扣，丙方不承擔因此產(chǎn)生的任何法律責任。

　　第十一條有下列情形之一的，丙方有權中止本合同的執(zhí)行并通知甲、乙雙方，由此引起的糾紛與丙方無關：

　?。ㄒ唬┘?、乙雙方未在本合同規(guī)定期限內將監(jiān)管價款解交監(jiān)管帳戶的；

　?。ǘ┮曳劫J款申請未獲貸款銀行批準或者批準貸款額低于申請額，且乙方未在買賣合同約定期限內以現(xiàn)金補足的；

　?。ㄈ┘追交蛞曳轿斜桨凑毡竞贤s定代辦的有關手續(xù)所需資料不全的；

　?。ㄋ模┍竞贤谌龡l第（一）項中的房地產(chǎn)轉移登記和第（三）項至第（五）項行為不被房地產(chǎn)登記機構核準或者商業(yè)銀行同意的；

　?。ㄎ澹┢渌斐杀讲荒苡行嵤┍O(jiān)管的情形。

　　第十二條發(fā)生本合同第十一條情形之一的，甲、乙雙方應當在接到丙方通知之日起三日內協(xié)商一致并經(jīng)丙方同意后可以另行簽訂監(jiān)管合同的補充協(xié)議；未達成一致的，經(jīng)丙方同意后甲、乙雙方約定解除監(jiān)管合同，乙方商業(yè)性貸款和個人住房貸款本息授權丙方退還_____（銀行），余款由丙方退還乙方。丙方將監(jiān)管價款處理結束后，本監(jiān)管合同終止。

　　第十三條甲、乙雙方約定解除本合同第一條約定的房地產(chǎn)買賣合同，要求丙方解除監(jiān)管合同的，應當征得丙方同意，由此造成的損失由甲、乙雙方承擔，與丙方無關。丙方同意解除監(jiān)管合同的，乙方同意授權丙方將乙方商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款本息退還_____（銀行）后，余款由丙方退還乙方。

　　第十四條甲、乙雙方同意：由丙方比照人民銀行規(guī)定的活期存款利率計算被監(jiān)管價款的利息。甲、乙雙方的房地產(chǎn)轉移登記申請經(jīng)房地產(chǎn)登記機構核準登記的，被監(jiān)管的房價款利息由丙方向甲方支付；房地產(chǎn)登記機構經(jīng)審核不予登記的，被監(jiān)管價款利息由丙方向乙方支付。

　　第十五條丙方同意在本合同第四條約定的監(jiān)管價款全額解交監(jiān)管帳戶之日起二十個工作日內完成約定的監(jiān)管工作，因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其他非因丙方原因導致丙方未能及時完成本協(xié)議委托事項的，丙方不承擔由此引起的任何法律責任。

　　第十六條丙方對本合同第三條約定行為進行監(jiān)管并不意味丙方對乙方付款義務承擔保證責任。

　　丙方對本合同第三條約定監(jiān)管行為的合法性以及與此相關的任何問題不承擔任何法律責任。

　　甲、乙雙方在履行房地產(chǎn)買賣合同中所發(fā)生的與本合同無關的任何爭議應當由甲、乙雙方自行協(xié)商或者通過法律途徑解決。

　　第十七條本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章并在乙方按規(guī)定將第一筆監(jiān)管價款解交監(jiān)管帳戶之日起生效，自丙方完成本合同第八條約定的結算行為后終止。

　　第十八條本合同未盡事宜三方另行協(xié)商。本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，____________房地產(chǎn)投資管理有限公司執(zhí)二份。

　　補充條款

　　甲方（一）：

　　【身份】【】

　　證號：

　　【居住【注冊】地址：

　　郵政編碼：

　　代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　【本人】【法定代表人】

　　（簽章）

　　甲方（二）：

　　【身份】【】

　　證號：

　　【居住【注冊】地址：

　　郵政編碼：

　　代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　【本人】【法定代表人】

　?。ê炚拢?/p>

　　---年月日

　　乙方（一）：

　　【身份】【】

　　證號：

　　【居住【注冊】地址：

　　郵政編碼：

　　代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　【本人】【法定代表人】

　?。ê炚拢?/p>

　　乙方（二）：

　　【身份】【】

　　證號：

　　【居住【注冊】地址：

　　郵政編碼：

　　代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　【本人】【法定代表人】

　　（簽章）

　　年月日

　　丙方：____________房地產(chǎn)投資管理有限公司

　　代理人：

　　聯(lián)系電話：

　　【代理人】（簽章）

　　年月日

實用的房地產(chǎn)合同范文4

　　合同編號：

　　甲方：

　　委托代理人：

　　聯(lián)系地址：

　　聯(lián)系電話：

　　開戶行：

　　賬號：

　　乙方：

　　委托代理人：

　　聯(lián)系地址：

　　聯(lián)系電話：

　　開戶行：

　　賬號：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，確認根據(jù)下列條款訂立合同，以資共同遵照執(zhí)行

　　一、房地產(chǎn)基本信息及交易價格

　　1、房地產(chǎn)坐落于_______市_______路街巷（里、坊）_______號_______房，《_______證》_______證號_______號，測量：_______圖_______幅_______地號。

　　2、該房地產(chǎn)結構_______層，使用土地面積為_______平方米，出售部位為該屋_______樓（棟）_______單元（詳見房地產(chǎn)證確權面積），建筑面積為_______平方米，連同室內附著設施。

　　3、買賣雙方議定交易價為人民幣_______元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整）簽定本合同時，買方已按房地產(chǎn)交易價____%元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整）作為定金支付給賣方，余額____元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整），應在_____房地產(chǎn)交易所（簡稱：交易所）辦理房地產(chǎn)過戶之日支付給賣方。

　　二、交付事項

　　1、本合同所購房地產(chǎn)交付日期為：合同生效起_______個工作日內。

　　2、本合同實際支付金額為人民幣（大寫）_______。

　　3、甲方給乙方的付款方式：（）支票；（）電匯；（）銀行匯票；（）ＬＣ；（）Ｔ/Ｔ。

　　4、本合同經(jīng)雙方簽訂后正式生效，付款方式：_______。

　　5、甲方未付齊貨款全款（100%）之前，貨物所有權歸乙方所有。

　　6、定金：

　　三、違約事項

　　賣方或買方不按規(guī)定日期辦理過戶手續(xù)，視為違約。

　　四、免責條款

　　1、雙方約定由于水災、火災、地震、臺風、戰(zhàn)爭、海關檢查、進口手續(xù)及廠商供貨延遲，等不可抗拒的原因，導致合同不能全部或部分履行（或適當履行）的，免除相應的違約責任。

　　2、受到上述免責事項影響的一方，應在_______天內通知另一方。

　　3、如果受上述免責事項的影響，使本合同只要義務之履行延遲的時間超過_______天，則任何一方均有權接觸合同而不承擔任何后果，也可有雙方協(xié)議采取其他補救措施。

　　五、違約責任

　　1、甲方逾期付款的，應每日向乙方支付合同標的金額_______的違約金。

　　2、乙方逾期交貨的，應每日向甲方支付合同標的金額_______的違約金。

　　3、簽訂合同后，買方中途不買，合同即告解除，買方無權請求退還定金；賣方中途不賣，合同即告解除，賣方須雙倍退還定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%繳納解除合同登記費給交易所；雙方提出解除合同的，解除合同登記費即定金中的20%由雙方各負擔一半。

　　六、爭議解決的方式

　　本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意交由合同簽訂地法院管轄，由敗訴方承擔律師費，交通費等相關合理費用。

　　七、其他

　　1、甲、乙雙方應保守通過簽訂和履行本合同而獲取的對方之商業(yè)及技術秘密，包括本合同文本，相關技術文件、相關數(shù)據(jù)，以及其他有關信息。

　　2、就本合同訂立及履行過程中的問題或與本合同有關的問題，一方作出有法律效力的意思表示，應以書面形式作出，加蓋本方公章，且向對方送達，對方應_______個工作日內回函，否則視為無效。

　　3、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　4、本合同簽訂后，凡違反《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》（簡稱：《交易管理辦法》）第十二條、第十三條的，交易所將不予以辦理，賣方應將定金退回買方。交易所將按照《交易管理辦法》第四十一條、第四十二條規(guī)定處理

　　甲方：（蓋章）

　　委托代理人：

　　乙方：（蓋章）

　　委托代理人：

　　簽訂地點：

　　簽訂時間：

實用的房地產(chǎn)合同范文5

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點?？v觀現(xiàn)今社會上各種居間關系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……

　　一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關問題

　　(一)房地產(chǎn)居間合同的定義

　　根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！毕鄳匾嗫蓪⒎康禺a(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務合同”。廣義上說，房地產(chǎn)中介服務包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動;狹義上說，房地產(chǎn)中介服務多指房地產(chǎn)經(jīng)紀，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說為主進行論述的。

　　(二)相關問題

　　1、居間合同的分類

　　根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產(chǎn)中介領域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買賣雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務明確化問題

　　根據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！庇纱丝梢?，房地產(chǎn)居間合同的主體應有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。

　　3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致?？稍诹⒎〞r考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。

　　由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非?；钴S，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場就是明天國內房地產(chǎn)市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人有不同于國內房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要區(qū)別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經(jīng)紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產(chǎn)市場上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及每一個經(jīng)紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經(jīng)紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經(jīng)紀人的勞動價值并愿意向經(jīng)紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的突出體現(xiàn)。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經(jīng)紀人的信心。這對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。

　　二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同的現(xiàn)狀

　　(一)現(xiàn)狀

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間活動可以比較好地促進房地產(chǎn)交易的達成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產(chǎn)中介服務行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作

　　上述關于房地產(chǎn)中介服務的各類法規(guī)中無一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產(chǎn)生很大弊端。

　　現(xiàn)實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產(chǎn)二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規(guī)定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產(chǎn)居間合同規(guī)范文本的情況下，國內房地產(chǎn)市場上的合同運作顯得非?；靵y。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局作為地產(chǎn)管理部門負責向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關對行業(yè)進行基本管理的做法對國內房地產(chǎn)行政管理部門有著重要借鑒意義。

　　立法規(guī)定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產(chǎn)市場主體使用，以創(chuàng)造國內房地產(chǎn)市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。

　　三、房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規(guī)定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分

　　《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。

　　市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產(chǎn)中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經(jīng)濟損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀簽訂行紀合同。但現(xiàn)實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。

　　鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規(guī)定委托人的誠信義務確有必要

　　《合同法》第425條規(guī)定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產(chǎn)居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產(chǎn)權資料，得知該房屋的產(chǎn)權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀人的如實告知義務就無法完整實現(xiàn)。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經(jīng)紀的過錯造成的，是經(jīng)紀賣了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經(jīng)紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經(jīng)紀，皆因多數(shù)買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經(jīng)紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經(jīng)紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。

　　筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足

　　夠的證據(jù)以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒有專門針對房地產(chǎn)交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產(chǎn)交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應該規(guī)定經(jīng)紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。

　　3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經(jīng)紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內有性犯罪的、近期內社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權益

　　在我國，除了應作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權益外，經(jīng)紀人的合法權益也是不容忽視的?！逗贤ā返?26條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經(jīng)紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協(xié)議后，就可能會“飛”掉經(jīng)紀人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經(jīng)紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經(jīng)紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經(jīng)紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務機構或人員造成經(jīng)濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。

　　建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應依照合同約定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。

　　針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取?！币詮V州市內的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的'4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應當予以監(jiān)管。

　　但從另一角度來看，經(jīng)紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經(jīng)紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經(jīng)歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現(xiàn)公平原則

　　根據(jù)《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務中由于涉及的機構較多，難免會出現(xiàn)一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

　　筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時，也無法料想到經(jīng)紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。

　　合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經(jīng)紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經(jīng)紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。

　　(六)居間活動費用的認定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?/p>

　　考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣

　　合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經(jīng)紀人合法權益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關鍵?，F(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經(jīng)紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。

　　(七)進行行業(yè)協(xié)會立法促進房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展

　　我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關于行業(yè)協(xié)會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協(xié)會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會需要立法，依法對行業(yè)進行協(xié)調和管理。美國行業(yè)協(xié)會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會和區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護經(jīng)紀人的正當權益;二是在業(yè)務上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現(xiàn)代科技相關的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術標準以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術貢獻、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來運用是關鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會還有著一個重要任務：匯總各類房地產(chǎn)買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進技術，對信息的安全性、穩(wěn)定性進行實時監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權益，同時也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關系。②雖說目前，在我國實現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內還未有一個組織機構去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監(jiān)管和協(xié)調也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會的重要地位、各種職能并賦予其相當?shù)男姓幜P權的話，一定會令房地產(chǎn)中介這個行業(yè)騰飛。

　　注釋：

　?、佟冻鍪巯愀圩≌飿I(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk

　　② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價師》月刊