下面是范文網(wǎng)小編整理的房地產(chǎn)合同范文6篇(房地產(chǎn)合同法全文)，供大家品鑒。
房地產(chǎn)合同范文1
委托人（甲方）：
經(jīng)紀(jì)人（乙方）：
依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。
第一條 甲乙雙方應(yīng)提供下列相應(yīng)證件：
甲方提供：
1．“銷售許可證”；
2．權(quán)屬證件；
3．物業(yè)的具體情況；
4．法定代表人身份證明；
5．營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
6．個(gè)人身份證。
乙方提供：
1．經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“資質(zhì)證書(shū)”；
2．經(jīng)紀(jì)人崗位“資格證”；
3．經(jīng)紀(jì)人身份證；
4．營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二條 甲方委托乙方據(jù)實(shí)為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。共 項(xiàng)：
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)內(nèi)容：
2．具體要求：
3．其他要求：
第三條 甲、乙雙方議定，在本合同履行期限內(nèi)，甲方對(duì)其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)，應(yīng)在規(guī)定范圍之內(nèi)按下列比率向乙方支付服務(wù)費(fèi)。
委托代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按成交價(jià)的 ％計(jì)算支付；
代理房地產(chǎn)租賃的，按年租金的 ％一次性計(jì)算支付；
代理房地產(chǎn)交換的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 ％計(jì)算支付；
其他服務(wù)項(xiàng)目支付 元。
服務(wù)費(fèi)支付的時(shí)間、條件、金額、支付方式和結(jié)算方法，由甲、乙雙方在合同補(bǔ)充條款中約定。
第四條 本合同履行期間，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務(wù)事項(xiàng)的，甲方不支付本合同第三條約定的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。乙方應(yīng)將甲方已預(yù)付的服務(wù)費(fèi)全部退還。乙方不能完全履行服務(wù)項(xiàng)目，則相應(yīng)減少甲方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)。具體數(shù)額甲、乙雙方在補(bǔ)充條款中另行約定。
本合同生效后，在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意，中途毀約，甲方已支付給乙方的服務(wù)費(fèi)不予退還。未支付給乙方服務(wù)費(fèi)，乙方有權(quán)按雙方約定服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，向甲方追索。
第五條 本合同履行期間，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書(shū)面通知發(fā)出 天內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第六條 本合同履行期間，乙方應(yīng)定期將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)情況及時(shí)通告甲方，甲方對(duì)乙方的履約應(yīng)提供必要的幫助。并有權(quán)隨時(shí)進(jìn)行查詢、督促。
乙方將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的，必須事先征得甲方的書(shū)面同意，由此而增加的費(fèi)用和法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)。
第七條 甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)按本合同第十三條約定，追償因乙方過(guò)失造成的經(jīng)濟(jì)損失：
1．未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自改變?yōu)榧追椒?wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)的；
2．未經(jīng)甲方書(shū)面同意，轉(zhuǎn)委托他人代理的；
3．違反國(guó)家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、違背誠(chéng)實(shí)信用原則，或與他人惡意串通，損害當(dāng)事人利益的；
4．
第八條 甲、乙雙方商定，甲方有下列情況之一的，乙方有權(quán)按本合同第十三條約定，追償因甲方過(guò)失所造成的經(jīng)濟(jì)損失：
1．要求乙方服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)不明確，或提供的有關(guān)證件和資料不實(shí)；
2．甲方利用乙方提供的信息、條件、機(jī)會(huì)，擅自不履行合同；
3．違反本合同第三條及補(bǔ)充條款的約定，不按期給付或拒付服務(wù)費(fèi)的；
4．
第九條 甲、乙雙方商定，乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的服務(wù)，必須自本合同生效之日起至 年 月 日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的 日內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。
第十條 本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補(bǔ)充協(xié)議及其它書(shū)面的文件，均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一條 本合同及補(bǔ)充條款中未約定的事項(xiàng)，應(yīng)遵循我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 本合同簽訂后，需要公證的，可按本市公證的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理公證手續(xù)。
第十三條 甲、乙雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一，進(jìn)行解決：
1．向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第十四條 本合同壹式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。
甲方（簽章）乙方（簽章）
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼
個(gè)人身份證號(hào)
法定代表人法定代表人
住址／注冊(cè)地址注冊(cè)地址
郵政編碼郵政編碼
聯(lián)系電話聯(lián)系電話
傳真號(hào)碼傳真號(hào)碼
委托代理人承辦經(jīng)紀(jì)人員
（資格證編號(hào)：）
房地產(chǎn)權(quán)證／商品房現(xiàn)（預(yù)）售許可證
?。ㄗC件編號(hào)：）
簽約日期簽約日期
年 月 日
房地產(chǎn)合同范文2
第一節(jié)概述
一、“按揭”的淵源
學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來(lái)源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來(lái)源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。
近代英美法中的mortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。Mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。Mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說(shuō)日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)保〖注：參見(jiàn)許明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁(yè)〗，可見(jiàn)mortgage與讓與擔(dān)保在通過(guò)讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。
1925年英國(guó)頒布物權(quán)法，對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國(guó)物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。
香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無(wú)須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請(qǐng)求權(quán)。
按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開(kāi)發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來(lái)資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過(guò)預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購(gòu)買力主要來(lái)自中產(chǎn)階級(jí)，少有購(gòu)房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購(gòu)房款，遂將所購(gòu)房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長(zhǎng)，以按揭的方式買樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購(gòu)房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。
二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展
在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開(kāi)始土地有償使用后，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開(kāi)發(fā)逐漸吸引了香港的購(gòu)房人，他們帶來(lái)了購(gòu)房資金，也帶來(lái)按揭購(gòu)房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對(duì)個(gè)人的貸款還沒(méi)有開(kāi)放，按揭要求無(wú)法滿足。至九十年代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開(kāi)始允許商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購(gòu)房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購(gòu)房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過(guò)預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購(gòu)房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對(duì)未來(lái)物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。
之后，按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過(guò)戶后并不直接發(fā)還購(gòu)房人，而是由貸款銀行留存，購(gòu)房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。
至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫(xiě)字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無(wú)大的差異。
在司法實(shí)踐中，鑒于法律并未對(duì)按揭作出專門規(guī)定，有關(guān)爭(zhēng)議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問(wèn)題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。
三、按揭作為一種特殊形式的抵押
盡管我國(guó)法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：
1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、購(gòu)房人和獲準(zhǔn)開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購(gòu)房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。
2、主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。
3、涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系，購(gòu)房人與商業(yè)銀行
之間的借貸關(guān)系，以及購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。
4、標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。
5、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購(gòu)房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。
預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對(duì)當(dāng)事人依合同取得的請(qǐng)求權(quán)的一種保全措施，實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請(qǐng)求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購(gòu)房人對(duì)正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對(duì)同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。對(duì)按
揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，以防止購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請(qǐng)求權(quán)。
6、實(shí)現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購(gòu)房屋，而是對(duì)所購(gòu)房屋的請(qǐng)求權(quán)。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時(shí)，按揭權(quán)人不是通過(guò)處分房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)，而是通過(guò)處分按揭人的請(qǐng)求權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購(gòu)房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時(shí)，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán)，代位行使按揭人依購(gòu)房合同產(chǎn)生的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)，或繼續(xù)履行購(gòu)房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán)，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù)，或直接處分該請(qǐng)求權(quán)，以處分該請(qǐng)求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。
所以，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來(lái)代位行使按揭人在購(gòu)房合同的請(qǐng)求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。
7、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，而是以自己擁有請(qǐng)求權(quán)的、實(shí)際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是對(duì)相應(yīng)的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。
第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款
房地產(chǎn)按揭合同，有時(shí)也叫購(gòu)房抵押合同，它可以是一個(gè)獨(dú)立的合同文本，作為從屬于購(gòu)房借款合同的法律文件，也可以是一些相對(duì)獨(dú)立的合同條款，作為購(gòu)房借款合同的一部分。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí)，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購(gòu)房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購(gòu)房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨(dú)立的按揭合同與相對(duì)獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無(wú)分別。
一、按揭合同當(dāng)事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商
按揭合同中的按揭人必須是購(gòu)房合同中購(gòu)房人和借款合同中的借款人。按揭人、購(gòu)房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購(gòu)房按揭借款的法律關(guān)系，購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關(guān)系互相依存，互為補(bǔ)充。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購(gòu)房行為為目的。
按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營(yíng)公民個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營(yíng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行、其它金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。
發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見(jiàn)。
如果合同文本不叫按揭合同，而叫購(gòu)房抵押合同或購(gòu)房抵押借款合同，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人，名稱雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒(méi)有差異。
二、按揭之標(biāo)的
按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購(gòu)房合同所購(gòu)之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號(hào)、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)寫(xiě)明房屋預(yù)售契約之編號(hào)。
按揭標(biāo)的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時(shí)取得，因而按揭之標(biāo)的可能隨時(shí)發(fā)生變化，即在按揭合同履行過(guò)程中，作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請(qǐng)求權(quán)可能隨時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
三、按揭擔(dān)保的范圍
按揭合同應(yīng)寫(xiě)明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。
四、按揭的期限
按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務(wù)未受清償時(shí)，本不受約定期限之限制，但實(shí)踐中的按揭合同多設(shè)期限條款，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止。
五、按揭權(quán)人之權(quán)利
1、優(yōu)先受償權(quán)。無(wú)論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益，還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí)，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí)，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人對(duì)代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)。
在按揭標(biāo)的是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時(shí)，為實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購(gòu)房合同中的權(quán)利，即要求發(fā)展商按購(gòu)房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時(shí)按購(gòu)房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請(qǐng)求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù)。所得價(jià)款多出所欠債務(wù)部分，交還按揭人。
值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。在房屋預(yù)售時(shí)，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得，房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時(shí)存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購(gòu)房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時(shí)，在設(shè)置按揭以后，隨著按揭款的逐步清償，經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對(duì)其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。
2、對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購(gòu)房合同的權(quán)益，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意。按揭所購(gòu)房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí)，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí)，有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除，出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋。
3、物上請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來(lái)自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按揭房屋的價(jià)值時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應(yīng)對(duì)按揭權(quán)人的物上請(qǐng)求權(quán)明確確認(rèn)。
4、檢查權(quán)。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時(shí)間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。
5、其他知情權(quán)。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對(duì)按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書(shū)面通知，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。
六、按揭人之義務(wù)
1、接受按揭之義務(wù)。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時(shí)，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán)。
2、保管義務(wù)。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價(jià)值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為。按揭人一般還須為所購(gòu)房屋購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
3、接受處分權(quán)限制之義務(wù)。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí)，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書(shū)面同意。
4、告知義務(wù)。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí)，按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。
5、承認(rèn)發(fā)展商的回購(gòu)權(quán)。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對(duì)按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補(bǔ)償。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱作“回購(gòu)”行為。
七、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)
在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。
1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書(shū)面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時(shí)，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對(duì)按揭人的余下債務(wù)予以清償。
發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。
2、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購(gòu)房合同中的當(dāng)事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有，故無(wú)論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益，還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。
3、?？顚Ｓ玫呢?zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接
影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商?？顚Ｓ?，不得將資金挪作他用。
4、按時(shí)和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對(duì)購(gòu)房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對(duì)貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)。
5、回購(gòu)責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購(gòu)，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對(duì)按揭權(quán)人的還款義務(wù)。
實(shí)際上，即使按揭合同沒(méi)有回購(gòu)條款，如果購(gòu)房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過(guò)來(lái)可向購(gòu)房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購(gòu)房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后，其結(jié)果與依回購(gòu)條款履行回購(gòu)責(zé)任的結(jié)果往往相差無(wú)幾。
6、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止，方可交還按揭人。
八、違約責(zé)任
1、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。
?。?）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約。
?。?）發(fā)生特定事由致使合同無(wú)法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無(wú)人代其供款，按揭人因失業(yè)而無(wú)支付能力等。
（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對(duì)其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。
?。?）發(fā)展商未按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對(duì)按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí)，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對(duì)板是購(gòu)房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購(gòu)房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對(duì)板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為的約束。
2、按揭房屋之處分按揭合同中對(duì)按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定。在協(xié)議折價(jià)、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主。
處分所得價(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對(duì)按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人。
3、擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無(wú)之物，既無(wú)特色，也無(wú)意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購(gòu)房人之個(gè)人融資能力、以未來(lái)之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對(duì)其未來(lái)生活添加一定負(fù)擔(dān)，以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置
按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任。
九、其他條款
1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓，無(wú)須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)，繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。
2、強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過(guò)國(guó)家公證機(jī)關(guān)對(duì)債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無(wú)須經(jīng)過(guò)訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證。考慮到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時(shí)，公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。問(wèn)題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰(shuí)會(huì)輕易地在對(duì)自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒(méi)有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無(wú)法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行的目的不能達(dá)到，為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時(shí)間延長(zhǎng)，費(fèi)用也增加，最終對(duì)雙方當(dāng)事人均不利。
所以，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，法院對(duì)債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長(zhǎng)使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書(shū)的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢？公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)的條件呢？
3、費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi)、按揭登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。
4、按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷。
5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立。
第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問(wèn)題
一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭
所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過(guò)程中因按揭人（一手購(gòu)房人）轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購(gòu)房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)。以所購(gòu)房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。
按揭人在履行按揭合同的過(guò)程中，因生活或投資原因需要將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓，而此時(shí)購(gòu)房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起涉及多個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)的.一系列變化，此問(wèn)題是法律實(shí)務(wù)中的新問(wèn)題，法學(xué)理論尚未見(jiàn)系統(tǒng)論及。
1、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購(gòu)房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過(guò)按揭足額支付，但購(gòu)房人（按揭人）對(duì)所購(gòu)房屋并無(wú)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)。雖然在實(shí)踐中法院對(duì)待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，承認(rèn)其效力超越合同相對(duì)方，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對(duì)世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得，購(gòu)房人仍不能享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所以，對(duì)所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此引起的轉(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是：
（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購(gòu)房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓人）所購(gòu)房屋，實(shí)際上是一手購(gòu)房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購(gòu)房人已通過(guò)銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購(gòu)房款，預(yù)售合同中的一手購(gòu)房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同對(duì)發(fā)展商享有請(qǐng)求權(quán)，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其房屋轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上是一手購(gòu)房人將其對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人的約定。
?。?）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購(gòu)房人履行貸款發(fā)放義務(wù)，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，二手購(gòu)房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，
也可以直接承繼一手購(gòu)房人在貸款合同中的還款義務(wù)，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，以借款支付一手購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購(gòu)房人履行完畢借款合同的還款義務(wù)，后兩種情形，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。
?。?）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話，一手購(gòu)房人（按揭人）將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人，二手購(gòu)房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份，用其所購(gòu)房屋對(duì)其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任。
?。?）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對(duì)方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購(gòu)房人僅僅轉(zhuǎn)讓對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)給二手購(gòu)房人的，依《合同法》第七十九條的規(guī)定，無(wú)須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對(duì)發(fā)展商無(wú)約束力，但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效。因所購(gòu)房屋已設(shè)定按揭，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購(gòu)房人需要發(fā)展商繼續(xù)對(duì)借款合同提供擔(dān)保的，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意，轉(zhuǎn)按揭后，按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。
?。?）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。
2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購(gòu)房人已經(jīng)取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時(shí)因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭，屬于以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭，其特點(diǎn)是：
?。?）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)，而不是一手購(gòu)房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購(gòu)房人通過(guò)按揭方式已經(jīng)足額支付購(gòu)房款，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同而擁有的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
，其向二手購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對(duì)特定房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
（2）如果二手購(gòu)房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購(gòu)房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù)，一方面通過(guò)取代一手購(gòu)房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購(gòu)房屋用于按揭擔(dān)保，以保證債務(wù)的履行。在形式上，二手購(gòu)房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒(méi)有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無(wú)需向二手購(gòu)房人發(fā)放新的購(gòu)房貸款，因購(gòu)房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購(gòu)房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購(gòu)房人只需代一手購(gòu)房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。
（3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無(wú)須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對(duì)按揭貸款提供了擔(dān)?；蛴谢刭?gòu)承擔(dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭，其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，按揭銀行對(duì)該房屋的按揭權(quán)有追及效力，無(wú)論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對(duì)該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過(guò)，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，沒(méi)有按揭銀行的配合，轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上難以履行。
?。?）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。
3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭，是指二手購(gòu)房人的融資不是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，而是通過(guò)與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點(diǎn)是：
?。?）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系，而解除舊的按揭關(guān)系的前提就是對(duì)一手購(gòu)房人的債務(wù)進(jìn)行清償，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入。
?。?）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設(shè)定新的按揭；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個(gè)怪圈，必須通過(guò)按揭銀行之間的合作來(lái)打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請(qǐng)求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時(shí)，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購(gòu)房款用于償還一方購(gòu)房人所欠按揭債務(wù)，以此承諾來(lái)?yè)Q取原按揭銀行的配合?；蛳喾?，由原按揭銀行給予書(shū)面承諾，在請(qǐng)求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的同時(shí)，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭，以免使擔(dān)保落空。
?。?）原按揭登記注銷和進(jìn)行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系、歸還了一手購(gòu)房人的按揭款和解除原按揭以后，應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷和進(jìn)行新的按揭登記。
4、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購(gòu)房人的融資是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，并以其所購(gòu)房屋繼續(xù)按揭，以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為，其特點(diǎn)是：
?。?）只變更按揭人，不變更按揭權(quán)人。由于二手購(gòu)房人直接取得一手購(gòu)房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手購(gòu)房人尚未履行的義務(wù)，故借款合同和按揭合同只是一方當(dāng)事人發(fā)生變更，貸款人和按揭權(quán)人不變。
?。?）按揭銀行無(wú)須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更，其他主要條款沒(méi)有變化，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無(wú)須再對(duì)二手購(gòu)房人發(fā)放新的按揭款，二手購(gòu)房人只須履行一手購(gòu)房人尚未履行的還款義務(wù)即可。
?。?）按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系。按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系取決于一手購(gòu)房人和二手購(gòu)房人之間的約定，一般是商定購(gòu)房?jī)r(jià)后，二手購(gòu)房人在支付房款時(shí)減去一手購(gòu)房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購(gòu)房人。二手購(gòu)房人在支付該部分房款后，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。
?。?）變更登記，按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，應(yīng)依法辦理按揭的變更登記。
二、因發(fā)展商違約導(dǎo)致的購(gòu)房人違約和對(duì)按揭房屋的處分
1、問(wèn)題的由來(lái)依按揭供樓的通常做法，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽定購(gòu)房合同的同時(shí)與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，然后由銀行直接將購(gòu)房人所借之款以購(gòu)房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購(gòu)房人本人，以免款項(xiàng)使用生其他變數(shù)，如被購(gòu)房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后，購(gòu)房人按借款合同約定的期限歸還借款?？梢?jiàn)，所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購(gòu)房款，因?yàn)橘?gòu)房款已經(jīng)全部支付，而是向銀行支付還款，所以說(shuō)，通過(guò)按揭方式購(gòu)房的，購(gòu)房人沒(méi)有違反購(gòu)房合同和遲延支付購(gòu)房款的可能性。按揭關(guān)系確立后，銀行代購(gòu)房人將購(gòu)房款支付給發(fā)展商，購(gòu)房人在取得對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，承擔(dān)對(duì)銀行的還款義務(wù)，并以所購(gòu)房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保。因此，購(gòu)房人在整個(gè)按揭借款購(gòu)房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面，即購(gòu)房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息。
購(gòu)房人（借款人、按揭人）違反還款義務(wù)的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購(gòu)房屋，必影響購(gòu)房人繼續(xù)供款的信心；又由于所購(gòu)房屋未能如期建設(shè)和交付使用，購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)入住房屋的預(yù)期，不能不花錢另尋房屋以供利用，故發(fā)展商的違約行為又影響購(gòu)房人的支付能力，并進(jìn)而影響購(gòu)房人對(duì)銀行還款義務(wù)的履行。但是，在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商，而是購(gòu)房人，除非另有約定，銀行并不能追究發(fā)展商的違約責(zé)任，因?yàn)榘l(fā)展商所違之約不是借款合同，而是購(gòu)房合同，銀行不是購(gòu)房合同的當(dāng)事人，故不直接擁有依購(gòu)房合同產(chǎn)生的任何請(qǐng)求權(quán)?！逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律的規(guī)定或者按照約定解決。因此，一般來(lái)說(shuō)，因發(fā)展商違反購(gòu)房合同導(dǎo)致購(gòu)房人違反借款合同，按揭銀行只能依借款合同追究購(gòu)房人（借款人、按揭人）的違約責(zé)任并處分按揭房屋，由此引起如何均衡各方當(dāng)事人權(quán)益和如何公平保護(hù)購(gòu)房人利益的問(wèn)題。
2、混合合同中的發(fā)展商的責(zé)任這里的混合合同，是指購(gòu)房、借款和按揭三種法律關(guān)系共存于同一法律文本。在該法律文本中，購(gòu)房人、發(fā)展商和銀行權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交織，發(fā)展商是售房人，也是借款的擔(dān)保人和按揭的協(xié)助人，購(gòu)房人同時(shí)也是借款人和按揭人，按揭銀行既是貸款人，也是按揭權(quán)人和接受擔(dān)保的一方。由于這些法律關(guān)系不是分存各自獨(dú)立的法律文本，而是出現(xiàn)在同一法律文本中，發(fā)展商常常對(duì)銀行有直接的義務(wù)承諾，故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責(zé)任。
由于發(fā)展商是貸款的直接使用人，故發(fā)展商一般會(huì)在混合合同中向銀行承諾購(gòu)房款完全用于房屋的建設(shè)；又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設(shè)人，故發(fā)展商也會(huì)在混合合同中承諾按期按質(zhì)完成按揭房屋的建設(shè)。如果發(fā)展商違約，挪用資金往往是主要原因，未能按質(zhì)按期完成按揭房屋的建設(shè)是主要表現(xiàn)，因此，發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合
同中對(duì)按揭銀行的承諾?；旌虾贤瑸殂y行直接追究發(fā)展
商的違約責(zé)任提供合同依據(jù)。
3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任依合同的相對(duì)性，因發(fā)展商違約導(dǎo)致購(gòu)房人不能按期供款，銀行依借款合同追究購(gòu)房人的違約責(zé)任的同時(shí)，可依發(fā)展商的擔(dān)保承諾追究發(fā)展商的違約責(zé)任，從而使購(gòu)房人承擔(dān)的責(zé)任最終轉(zhuǎn)由發(fā)展商承擔(dān)。在訴訟程序中，當(dāng)購(gòu)房人被銀行起訴時(shí)，購(gòu)房人可考慮向法院申請(qǐng)追加發(fā)展商為第三人，或另行起訴發(fā)展商，并請(qǐng)求將兩案合并審理，此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔(dān)最終違約責(zé)任，但仍難免增加訟累?？紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關(guān)系中一般都向銀行出具對(duì)購(gòu)房人還款的擔(dān)保承諾，故以擔(dān)保責(zé)任解決發(fā)展商違約責(zé)任的最終承擔(dān)問(wèn)題應(yīng)更為有利。
4、按揭銀行的代位權(quán)作為合同相對(duì)性的例外，《合同法》第七十三條設(shè)有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的代位權(quán)。該條規(guī)定，因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化。在按揭貸款購(gòu)房的法律關(guān)系中，發(fā)展商未按時(shí)按質(zhì)交樓導(dǎo)致購(gòu)房人遲延履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，發(fā)展商的行為違反了購(gòu)房合同的約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商主張法律責(zé)任，并在此基礎(chǔ)上承擔(dān)其對(duì)銀行的違約責(zé)任，購(gòu)房人未向發(fā)展商主張違約責(zé)任的，屬于怠于行使債權(quán)；未能因此承擔(dān)對(duì)銀行的違約責(zé)任的，屬于對(duì)銀行造成損害，故銀行符合行使代位權(quán)的條件，即可以向法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使購(gòu)房人對(duì)發(fā)展商的債權(quán)。代位權(quán)的行使更有利于法律責(zé)任的公平承擔(dān)，不致于購(gòu)房人代發(fā)展商受過(guò)，從而免使因發(fā)展商違約而導(dǎo)致購(gòu)房人承擔(dān)責(zé)任和按揭房屋受到處分。
三、按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍
在抵押的法律關(guān)系中，抵押人僅以其用于抵押的財(cái)產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)核定登記的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押財(cái)產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)?，抵押人不?duì)余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。按揭是抵押的一種特殊形式，按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限，自不待言。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，能否處分按揭人的其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中做法不一，理論上也無(wú)定論。因?yàn)榘唇胰送瑫r(shí)也是借款人和購(gòu)房人，按一般法理，其依借款合同所生債務(wù)本質(zhì)上是一種個(gè)人債務(wù)，個(gè)人債務(wù)應(yīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還，而個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括按揭人（借款人）擁有的、按揭房屋以外的其他財(cái)產(chǎn)。按揭銀行在處分完按揭房屋以后，不足清償部分仍然向借款人追討并無(wú)不妥。故將按揭人（借款人）承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖。但考慮到按揭借款購(gòu)房的特殊性及各當(dāng)事方的利益均衡，本文仍堅(jiān)持主張將按揭人（購(gòu)房人、借款人）承擔(dān)違約責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)嚴(yán)格限定在按揭房屋的價(jià)值內(nèi)，按揭房屋處分所得不足以清償債務(wù)的，銀行不得再向按揭人（購(gòu)房人、借款人）主張債權(quán)。具體理由如下：
1、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的確定性。銀行提供按揭貸款時(shí)，已有機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確評(píng)估，并通過(guò)確立按揭比例的方式，將其風(fēng)險(xiǎn)降到最低。比如銀行確立提供七成按揭的房屋，購(gòu)房人需向發(fā)展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式從銀行貸款，在此情況下，即使市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)縮水30％，銀行的債權(quán)仍有100％的保障。由于銀行有機(jī)會(huì)控制風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務(wù)的情況，應(yīng)屬于銀行本身控制風(fēng)險(xiǎn)有失誤，若將其失誤轉(zhuǎn)嫁給借款人，要求借款人以其他財(cái)產(chǎn)清償余下債務(wù)，勢(shì)必對(duì)借款人不公平。
2、按揭人（購(gòu)房人、借款人）已承擔(dān)足夠多的風(fēng)險(xiǎn)。按揭人在支付首期款的同時(shí)，就已經(jīng)承擔(dān)了其選擇購(gòu)房所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也承擔(dān)了按揭銀行不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分，按揭房屋處分后仍不足以清償債務(wù)，本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡。按揭人不宜再承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。
3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任可作補(bǔ)充。房屋的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值與發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為有極大關(guān)系，由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)已預(yù)先控制，如果房?jī)r(jià)跌到銀行蒙受損失的水平，發(fā)展商往往有不可推御的責(zé)任，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任來(lái)解決按揭人處分按揭房屋后的債務(wù)余額更為合理，且發(fā)展商在對(duì)按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，不宜再向按揭人（購(gòu)房人、借款人）主張權(quán)利，因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上是為自己的開(kāi)發(fā)失誤承擔(dān)責(zé)任。
4、按揭人是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，法律應(yīng)提供格外救濟(jì)。在發(fā)展商、按揭人和銀行三者之間，按揭人處于相對(duì)弱勢(shì)。發(fā)展商未完成建設(shè)工程即已收到全部購(gòu)房款，銀行以其資金優(yōu)勢(shì)，既取得按揭人的按揭擔(dān)保，又取得發(fā)展商的擔(dān)保承諾，并且通過(guò)控制按揭貸款的比例預(yù)先獲得法律救濟(jì)，還有購(gòu)房人的首期款為風(fēng)險(xiǎn)墊底，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有多重保障。惟按揭購(gòu)房人既要交付首期款，又要以房屋按揭擔(dān)保，還須分期還款，又沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋，明顯處于無(wú)保障和易受侵害的地位，如果還要增加額外負(fù)擔(dān)，勢(shì)必讓人對(duì)按揭購(gòu)房心存恐懼，從而消減人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信心，并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。
房地產(chǎn)合同范文3
甲方(出租方)：_____
立契約人
乙方(承租方)：_____
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)租賃事項(xiàng)，訂立本契約，共同遵守。
第一條 甲方自愿將坐落在_____區(qū)_____路(街)_____房屋
(房屋建筑面積_____平方米;土地使用面積_____平方米)出租給乙方使用。該房地產(chǎn)的基本情況已載于本契約附件一(略)。乙方對(duì)甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。
第二條 甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣(大寫(xiě))_____。$_____元。租賃期限自___年___月___日至___年___月___日止。租金按月(季)結(jié)算，由乙方在每月(季)的前_____日內(nèi)交付給甲方。
付款方式：_____。
第三條 上述房屋承租給乙方使用時(shí)，其該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)由乙方使用。
第四條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。乙方保證承租上述房屋僅為_(kāi)____用房使用。
第五條 房地產(chǎn)租賃期間，甲方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1.上述房地產(chǎn)符合出租房屋使用要求。
2.負(fù)責(zé)對(duì)房屋及其附著物的定期檢查并承擔(dān)正常的房屋維修費(fèi)用。因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。
3.如需出賣或抵押上述房地產(chǎn)，甲方將提前_____個(gè)月通知乙方。
第六條 房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1.如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修或增擴(kuò)設(shè)備時(shí)，應(yīng)征得甲方書(shū)面同意。費(fèi)用由乙方自理。
2.如需轉(zhuǎn)租第三人使用或與第三人互換房屋使用時(shí)，必須取得甲方同意。
3.因使用不當(dāng)或其他人為原因而使房屋或設(shè)備損壞的，乙方負(fù)責(zé)賠償或給予修復(fù)。
4.乙方將對(duì)甲方正常的房屋檢查和維修給予協(xié)助。
5.乙方將在租賃期屆滿時(shí)把房地產(chǎn)交還給甲方，如需繼續(xù)承租上述房地產(chǎn)，應(yīng)提前_____個(gè)月與甲方協(xié)商，雙方另簽訂契約。
第七條 違約責(zé)任：任何一方未能履行本契約規(guī)定的條款或違反國(guó)家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，另一方有權(quán)提前解除本契約，一方主張解除的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。解除合同所造成的損失由責(zé)任一方承擔(dān)，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金額的_____‰向乙方加收違約金。
第八條 如因不可抗力的原因而使承租房屋及其設(shè)備損壞的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第九條 本契約在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)任何一方均可向_____仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，也可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十條 上述房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)所需要繳納的稅費(fèi)，由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。
第十一條 本契約未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行議定，其補(bǔ)充議定書(shū)經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
第十二條 本契約經(jīng)雙方簽章并經(jīng)房地產(chǎn)租賃管理機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)后生效。
第十三條 本契約一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份。契約副本_____份，送_____房地產(chǎn)交易管理所(處)。
第十四條 雙方約定的其他事項(xiàng)。
甲方(簽章)：_____ 乙方(簽章)：_____
法定代表人：_____ 法定代表人：_____
地址：_____ 地址：_____
聯(lián)系電話：_____ 聯(lián)系電話：_____
郵政編碼：_____ 郵政編碼：_____
委托代理人：_____ 委托代理人：_____
___年___月___日
房地產(chǎn)合同范文4
甲方：_____
地址：_____
乙方：房地產(chǎn)中介代理有限公司
地址：_____
甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的_____事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為在(地區(qū))的獨(dú)家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在_____興建的_____項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計(jì)_____平方米。
第二條 合作期限
1.本合同代理期限為_(kāi)____個(gè)月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見(jiàn)，本合同代理期自動(dòng)延長(zhǎng)_____個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得在_____地區(qū)指定其他代理商。
第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書(shū)、制作沙盤等)由甲主負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。具體銷售工作人員的開(kāi)支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。
第四條 銷售價(jià)格
銷售基價(jià)(本代理項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為_(kāi)____元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。
第五條 代理傭金及支付
1.乙方的代理傭金為所售的_____項(xiàng)目?jī)r(jià)目表成交額的_____%，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付代理傭金。甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷責(zé)任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來(lái)的代理傭金后應(yīng)開(kāi)具收據(jù)。
乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每?jī)蓚€(gè)月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對(duì)臨時(shí)買賣合同違約而沒(méi)收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責(zé)任
1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;
(2)新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)_____項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證)和銷售_____項(xiàng)目的商品房銷售證書(shū)、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。
(3)關(guān)于代售的項(xiàng)目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;
(4)乙方代理銷售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為_(kāi)____項(xiàng)目銷售(的獨(dú)家)代理的委托書(shū);以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購(gòu)買的_____的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。
2.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤打。
3.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。
第七條 乙方的責(zé)任
1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：
(1)制定推廣計(jì)劃書(shū)(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);
(2)根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書(shū);
(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況;
(6)利用各種形式開(kāi)展多渠道銷售活動(dòng);
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權(quán)向購(gòu)房方作出任何承諾。
2.乙方在銷售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的_____項(xiàng)目的特性和狀況向客
戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。
3.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購(gòu)買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購(gòu)買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告之甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。
4.乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。
第八條 合同的終止和變更
1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。
2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 違約責(zé)任，雙方違反合同約定的，支付_____的違約金。
第十條 其他事項(xiàng)
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
甲方：_____(蓋章)
代表人：_____(簽字)
乙方：_____房地產(chǎn)中介代理有限公司(蓋章)
代表人：_____(簽字)
房地產(chǎn)合同范文5
委 托 人（甲方）：_________
經(jīng) 紀(jì) 人（丙方）：_________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲、丙雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)事宜訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路][小區(qū)]_________號(hào)_________幢_________室[住宅][商業(yè)用房][_________]的[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]提供以下服務(wù)：（下列事項(xiàng)供委托人選擇）
?。ㄒ唬┨峁┬畔l(fā)布；
?。ǘ┏洚?dāng)訂約介紹人：
?。ㄈ﹨f(xié)助、指導(dǎo)訂立[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同：
?。ㄋ模﹨f(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)：
?。ㄎ澹﹨f(xié)助辦理其他手續(xù)[戶口轉(zhuǎn)移][水表過(guò)戶][電表過(guò)戶][煤氣過(guò)戶][_________][_________]；
?。________
第二條 委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三條 甲方委托[轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)][租賃房屋]的：
?。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)人姓名：_________，建筑面積：_________m2， 建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結(jié)構(gòu)：_________，房屋權(quán)屬證號(hào)：_________，土地所有權(quán)為：[國(guó)有][集體所有]；
?。ǘ┦覂?nèi)裝修情況：_________
?。ㄈ┦覂?nèi)家具物品情況：_________
?。ㄋ模┧?、電、煤氣、供熱、有線電視、固定電話等情況：
?_________
（五）擬[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的價(jià)格：_________元/m2 。
?。┙?jīng)交易雙方確認(rèn)[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的價(jià)格[_________元][_________元/年]。
第四條 甲、丙雙方的權(quán)利義務(wù)
?。ㄒ唬┘追教峁房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]的信息應(yīng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確。
?。ǘ┘追綉?yīng)于本合同簽訂后_________日內(nèi)向丙方提交下列資料的復(fù)印件：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證
2、房屋權(quán)屬證書(shū)
3、[國(guó)有][集體所有]土地使用權(quán)證
4、其他相關(guān)資料：
?。?）_________
?。?）_________
?。?）_________
?。?）_________
?。ㄈ┘追綉?yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，
并告知房屋有無(wú)漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押、房屋是否己經(jīng)租 賃等情況。
?。ㄋ模┘追綉?yīng)配合丙方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同及到[房地產(chǎn)管理部門][土地管理部門]辦理相關(guān)手續(xù)。
?。ㄎ澹┍剑ǚ康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《執(zhí)業(yè)證書(shū)》和《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
?。┍綄?duì)甲方提交的文件資料應(yīng)出具收件清單。不得泄漏委托人的商業(yè)秘密。
?。ㄆ撸┍綉?yīng)對(duì)甲方提供的信息到現(xiàn)場(chǎng)勘察和相關(guān)部門進(jìn)行查驗(yàn)。
?。ò耍┍綉?yīng)按照甲方的委托，發(fā)布房地產(chǎn)信息。
?。ň牛┍綉?yīng)配合甲方簽訂[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]合同。
?。ㄊ┍綉?yīng)配合甲方到相關(guān)部門辦理[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓][房屋租賃]相關(guān)手續(xù)。
?。ㄊ唬┍皆谕瓿杉追轿惺马?xiàng)后，按照物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲方收取中介服務(wù)手續(xù)費(fèi)_________元。不再收取其他費(fèi)用 。
第五條 甲、丙雙方的違約責(zé)任
?。ㄒ唬┍竞贤谒臈l（一）至（四）項(xiàng)，甲方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知丙方，取得丙方書(shū)面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法正常交易，甲方應(yīng)向丙方支付違約金_________元。
?。ǘ┍竞贤谒臈l（五）至（十）項(xiàng)，丙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在_________日內(nèi)告知甲方，并取得甲方書(shū)面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法正常交易，丙方應(yīng)向甲方支付違約金_________元。
單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。
第六條 合同糾紛的解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由房地產(chǎn)管理部門或工商行政管理部門調(diào)解。協(xié)商不成或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、依法向合肥仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、依法向人民法院起訴。
第七條 本合同未盡事宜可另行約定。
第八條 本合同一式兩份，甲、丙雙方各執(zhí)一份。
第九條 其他約定條款
?。ㄒ唬________
?。ǘ________
?。ㄈ________
第十條 本合同自甲、丙雙方簽訂之日起生效。
委托方（乙方）簽章：_________ 經(jīng)紀(jì)人（丙方）簽章：_________
證件名稱：_________ 經(jīng)紀(jì)人簽字：_________
證件號(hào)碼：_________ 執(zhí)業(yè)證號(hào)碼：_________
聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________
代理人簽字：_________
證件名稱：_________
證件號(hào)碼：_________
聯(lián)系電話：_________
共有人簽字：_________
簽訂時(shí)間：_________ 年____月____日
附件
一、房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況
.....................................................................
?。ㄕ迟N線） （騎縫章加蓋處）
附屬設(shè)施：_________ 設(shè)備：_________
室內(nèi)裝飾：_________
二、戶口、水、電、煤氣、電訊等費(fèi)用的支付情況
.....................................................................
?。ㄕ迟N線）?（騎縫章加蓋處）
三、其他
?。ㄒ唬________
?。ǘ________
房地產(chǎn)合同范文6
一、本合同是青島市房屋土地資源管理局、青島市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《青島市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》共同制定的示范文本，當(dāng)事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。
二、除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產(chǎn)買賣均可適用本合同。
三、合同內(nèi)的空格由買賣雙方當(dāng)事人商定后如實(shí)填寫(xiě)；【 】?jī)?nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，可根據(jù)實(shí)際選擇，不予選擇的劃除；
四、雙方當(dāng)事人應(yīng)按自愿協(xié)商、公平的原則訂立合同。房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：
1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指二個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。
原職工已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無(wú)法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。
房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權(quán)利人承擔(dān)法律責(zé)任。
2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔(dān)保，雙方當(dāng)事人可就定金數(shù)額、支付日期等在附件三付款協(xié)議內(nèi)約定。
3、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。 雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。
出賣人將原購(gòu)入的商品住房出售的，開(kāi)發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有“兩書(shū)”規(guī)定的權(quán)益。
4、房屋質(zhì)量。質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。房屋超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
5、房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記（備案）資料，查驗(yàn)買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。
6、買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。
8、房地產(chǎn)買賣后的土地使用權(quán)
?。?）居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其中，房地產(chǎn)權(quán)證注明土地使用年限的，應(yīng)在合同第三條第（一）項(xiàng)如實(shí)填寫(xiě)。
未補(bǔ)交土地出讓金的花園住宅出售時(shí)，買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，并選擇合同第三條第（二）項(xiàng)。
（2）非居住房屋
該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人應(yīng)選擇合同第三條第（一）項(xiàng)，其中，房地產(chǎn)權(quán)證注明土地使用年限的，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)。
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