下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道范例3篇(房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道)，以供參考。
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道范例1
房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道
一、銀行是資金主通道
目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道
二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí)，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購。
不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式
三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個(gè)過程融合在一起。對(duì)承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。
五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑
目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。
我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地
產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì)；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。
六 上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市
七.海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會(huì)挑選國內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額億元,同比增長%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙
另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道范例2
中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
〔一〕房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀
房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長%，利用外資金額同比增長%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。
圖
房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重
〔二〕本期不同渠道融資金額變化
圖
不同渠道融資金額變化
2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
〔三〕現(xiàn)有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。
1.國內(nèi)銀行貸款：
銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之假設(shè)鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，本錢相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以躲避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信托工程融資：
信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國共發(fā)行
房地產(chǎn)信託163只，融資額億元。信托資金的分量遠(yuǎn)缺乏以支撐行業(yè)的開展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒐こ坦景b上市，五可以完成工程前期建設(shè)，使工程符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產(chǎn)基金：
國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進(jìn)入。
4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：
毫無疑問，利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對(duì)證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，留有隱患。
5.非上市股權(quán)融資：
土地儲(chǔ)藏豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大局部開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運(yùn)營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購秀。
6.上市融資：
上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會(huì)的?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知?讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)那么面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。
7.債券發(fā)行：
先不說我國債券市場的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)?公司法?，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。
總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)?產(chǎn)業(yè)基金法?，完善現(xiàn)有的?公司法?和?證券法?，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的開展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)
1.與海外基金的合作：
海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園〞工程。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立工程公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金〞在京投資的“麗都水岸〞工程正式進(jìn)入市場。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ（下稱MSREF）、上海盛融投資共同出資設(shè)立工程公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運(yùn)營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。
廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了
一個(gè)新的渠道。
3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:
從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都工程合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的億股，擁有了萬通地產(chǎn)%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。
國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)工程也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土開工。
之后，“收購兼并〞也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地畝的住宅工程。
（五）房地產(chǎn)融資渠道再添新品
1.典當(dāng)融資:
典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)開展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。
一些手中已經(jīng)有新工程開工的開展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體工程的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度到達(dá)２０００萬元?！巴恋氐洚?dāng)〞的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。
二、股權(quán)融資渠道選擇與分析
〔一〕
NASDAQ上市融資
優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功那么迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)開展的資本瓶頸；
難點(diǎn)：1〕從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點(diǎn)。因此，假設(shè)想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場定位；2〕假設(shè)通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定本錢，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。
分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。
〔二〕
香港上市
優(yōu)點(diǎn)：1〕如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國際資本市場，解決企業(yè)開展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2〕地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；
缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1〕香港市場對(duì)國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，本錢提高；2〕上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。
〔三〕
國內(nèi)A股上市
優(yōu)點(diǎn)：1〕市盈率估值水平仍較海外市場高，融資本錢低；
2〕股權(quán)分置方法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題根本解決；3〕從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)〔〕的增發(fā)獲通過；萬科A〔000002〕和金融街〔000402〕的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡送態(tài)度；
缺點(diǎn)：1〕A股市場股票未來形勢難以判斷；
2〕審批嚴(yán)。
分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。
〔四〕私募基金
國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。
戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：
首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。
其次，可以幫助企業(yè)比擬好地解決員工鼓勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工鼓勵(lì)制度。
第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰(zhàn)略投資者〔特別是國際戰(zhàn)略投資者〕所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、本錢結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價(jià)值的提升。
最后，比擬而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。
私募的3種模式
*
增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步開展；比方興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
*
老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)〔當(dāng)然是高溢價(jià)〕，滿足局部老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比方，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司效勞至少5年。
*
增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。
在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：
第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國的同行，它們是競爭對(duì)手也是合作伙伴。
第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化開展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。
〔方毅，北外商學(xué)院客座教授，國內(nèi)金融學(xué)院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當(dāng)時(shí)全國中央黨校地廳級(jí)班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國海外財(cái)務(wù)公司總經(jīng)理，并擔(dān)綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時(shí)為資本市場熱門。新千年赴美國繼續(xù)深造，回來后出任中國西部最大證券公司主管國際業(yè)務(wù)的總裁。國內(nèi)著名購并專家，一直在資本市場頗有作為。〕
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道范例3
中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
（一）房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀
房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長%，利用外資金額同比增長%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。
（二）本期不同渠道融資金額變化
2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。1.國內(nèi)銀行貸款：
銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。2.信托項(xiàng)目融資：
信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國共發(fā)行 房地產(chǎn)信託163只，融資額億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產(chǎn)基金：
國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進(jìn)入。
4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：
毫無疑問，利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對(duì)證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。
5.非上市股權(quán)融資：
土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運(yùn)營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購秀。
6.上市融資：
上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。
7.債券發(fā)行：
先不說我國債券市場的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。
總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài) 1.與海外基金的合作：
海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運(yùn)營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。
廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個(gè)新的渠道。
3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:
從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的億股，擁有了萬通地產(chǎn)%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。
國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。
之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地畝的住宅項(xiàng)目。
(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品 1.典當(dāng)融資:
典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新
途徑。
一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到２０００萬元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。
二、股權(quán)融資渠道選擇與分析
（一）NASDAQ上市融資
優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點(diǎn)：1）從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點(diǎn)。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定成本，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。
分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。
（二）香港上市
優(yōu)點(diǎn)：1）如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；
缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場對(duì)國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。
（三）國內(nèi)A股上市
優(yōu)點(diǎn)：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權(quán)分置辦法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)（）的增發(fā)獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，A股市場對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；
缺點(diǎn)：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴(yán)。
分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。
其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價(jià)值的提升。
最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。
私募的3種模式
* 增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
* 老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)（當(dāng)然是高溢價(jià)），滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。
* 增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。
在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：
第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國的同行，它們是競爭對(duì)手也是合作伙伴。
第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形
成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問題。
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道范例3篇(房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道)相關(guān)文章：
★ 公司嘉獎(jiǎng)通報(bào)范文3篇 企業(yè)嘉獎(jiǎng)通報(bào)范文
★ 資質(zhì)年檢自查報(bào)告2篇(企業(yè)年檢自查報(bào)告)
★ 公司員工2022年度考核個(gè)人總結(jié)3篇(年企業(yè)單位考核個(gè)人總結(jié))
★ 房地產(chǎn)交易合同范本2篇 個(gè)人房產(chǎn)交易合同范本
★ 小型企業(yè)正式員工勞動(dòng)合同5篇(實(shí)用員工勞動(dòng)合同)
★ 最新員工表揚(yáng)信范例4篇 對(duì)員工表揚(yáng)信范文
★ 企業(yè)出納重點(diǎn)工作計(jì)劃3篇 出納工作計(jì)劃及目標(biāo)
★ 員工愛崗敬業(yè)演講稿3篇(企業(yè)員工愛崗敬業(yè)演講稿)
★ 企業(yè)承諾書范文3篇(對(duì)企業(yè)的承諾書)