下面是范文網(wǎng)小編整理的電子辭職報(bào)告有法律依據(jù)嗎3篇(電子版的辭職報(bào)告可以嗎)，供大家品鑒。

電子辭職報(bào)告有法律依據(jù)嗎1

　　湛中樂(lè)：一胎政策有法律依據(jù)嗎？

　　2012年05月01日 17:01 來(lái)源于財(cái)新網(wǎng)

　　現(xiàn)行《人口和計(jì)劃生育法》并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定“只能生一個(gè)”。各省通

　　過(guò)制訂人口計(jì)生法“實(shí)施條例”嚴(yán)格執(zhí)行一胎政策，涉嫌違背違法治

　　原則

【背景】中國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)，引發(fā)眾多學(xué)者對(duì)現(xiàn)行人口政策的思考。計(jì)劃生育政策是否需要調(diào)整，一直受到社會(huì)關(guān)注。

　　2002年通過(guò)的《人口與計(jì)劃生育法》規(guī)定，“公民有生育的權(quán)利，也有依法實(shí)行計(jì)劃生育的義務(wù)”，國(guó)家“鼓勵(lì)公民晚婚晚育，提倡一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”。與該法同日施行的《社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)征收管理辦法》規(guī)定，凡是不符合計(jì)劃生育規(guī)定的公民，應(yīng)當(dāng)繳納社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。

　　1980年，中共中央發(fā)出《關(guān)于控制我國(guó)人口增長(zhǎng)問(wèn)題致全體共產(chǎn)黨員、共青團(tuán)員的公開(kāi)信》（下稱(chēng)《公開(kāi)信》）。這封《公開(kāi)信》被認(rèn)為是中國(guó)城鎮(zhèn)居民執(zhí)行“一胎”政策的源頭。此后，1982年召開(kāi)的中共十二大明確計(jì)劃生育是基本國(guó)策。

　　上世紀(jì)世紀(jì)80年代后，全國(guó)各地相繼出臺(tái)地方性法規(guī)，對(duì)城鎮(zhèn)居民執(zhí)行一胎政策做出詳細(xì)規(guī)定。比如，《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第十七條就規(guī)定，“一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”。

　　但是，現(xiàn)行《人口和計(jì)劃生育法》只是規(guī)定“提倡一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”，并非強(qiáng)制性要求。各地在制訂地方性法規(guī)時(shí)，都把嚴(yán)格執(zhí)行“一胎”政策當(dāng)做核心的規(guī)定，并建立了計(jì)生罰款制度，此后，計(jì)生罰款被更名為社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。

　　這是否意味著城鎮(zhèn)嚴(yán)格的一胎政策缺乏上位法的支持？如果現(xiàn)行生育政策缺乏明確的法律依據(jù)，今后應(yīng)該如何調(diào)整？

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授湛中樂(lè)認(rèn)為，上世紀(jì)80年代初，中國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的生育控制政策，在當(dāng)時(shí)的特定歷史條件下也許具有“一定”的合理性。但是，現(xiàn)行中國(guó)法律只是明確“提倡每對(duì)夫婦只生一個(gè)孩子”，沒(méi)有規(guī)定只能生一個(gè)孩子。因此，獨(dú)生子女政策其實(shí)又有其不符合上位法之處。

　　據(jù)湛中樂(lè)分析，人的生育權(quán)和生育自由是與生俱來(lái)的，是公民的基本權(quán)利，非經(jīng)法律規(guī)定不得限制與剝奪。自上世紀(jì)80年代初開(kāi)始，一胎政策執(zhí)行已經(jīng)超過(guò)30年，雖然確實(shí)降低了人口規(guī)模，但應(yīng)該看到其消極的一面。

　　2004年中國(guó)人大修訂《憲法》，把“國(guó)家尊重和保護(hù)人權(quán)”寫(xiě)入《憲法》。這是一個(gè)巨大進(jìn)步。同時(shí)，《人口與計(jì)劃生育法》也強(qiáng)調(diào)“公民有生育的權(quán)利”。中國(guó)還是聯(lián)合國(guó)《世界人權(quán)宣言》的簽署國(guó)。中國(guó)政府簽署或加入的《國(guó)際人口與發(fā)展大會(huì)宣言》也強(qiáng)調(diào)了夫婦自主、負(fù)責(zé)任地決定生育子女的數(shù)量、時(shí)間等。這些都充分說(shuō)明，中國(guó)承認(rèn)生育權(quán)是公民的基

　　本權(quán)利。

　　2004年，時(shí)任人口計(jì)生委副主任王國(guó)強(qiáng)在紀(jì)念國(guó)際人口與發(fā)展大會(huì)十周年大會(huì)上也表示，中國(guó)要“不斷完善和實(shí)施符合實(shí)際的人口和計(jì)劃生育方案，切實(shí)維護(hù)人民群眾計(jì)劃生育和生殖健康的權(quán)利”。

　　據(jù)湛中樂(lè)查證，中國(guó)沒(méi)有任何現(xiàn)行法律規(guī)定，每對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子。而1980年的《公開(kāi)信》，只是中共中央號(hào)召“每對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”。2002年的《人口與計(jì)劃生育法》則是“提倡一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”。

“既然是呼吁和提倡，公民就可選擇接受或不接受?！闭恐袠?lè)指出。一胎政策變成強(qiáng)制性政策，其實(shí)是缺乏嚴(yán)格的法律依據(jù)的。生育政策涉及公民權(quán)利，屬于公共政策，其制定和調(diào)整應(yīng)該符合決策科學(xué)化和民主化要求，既然如此就要求有公民的廣泛參與和深度討論，要經(jīng)過(guò)專(zhuān)家的咨詢(xún)和論證。

　　湛中樂(lè)舉例稱(chēng)，目前，上海市的戶(hù)籍人口已連續(xù)17年負(fù)增長(zhǎng)，總和生育率已經(jīng)很低，在這種情勢(shì)下，上海繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的生育控制，其合理性和正當(dāng)性需要重新考量。上海的問(wèn)題，在中國(guó)特大城市中很有代表性。

　　他指出，現(xiàn)行生育政策必須檢討和反思。比如，目前中國(guó)分地區(qū)制定生育政策，因?yàn)槿丝谑橇鲃?dòng)的，其可行性大打折扣。再如，“雙獨(dú)政策”“單獨(dú)政策”（夫妻雙方或有一方為獨(dú)生子女的，可生二胎）等，看似有合理性，但背后又涉及地域歧視和身份歧視等問(wèn)題。

　　更值得關(guān)注的，是與生育控制直接相關(guān)的社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)，已從早期的伸縮性極大的罰款變?yōu)榉梢?guī)定的強(qiáng)制性行政收費(fèi)。在實(shí)際征收中，社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的征收、使用和監(jiān)督，亂象叢生。他指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)廢止。

　　湛中樂(lè)認(rèn)為，1980年的《公開(kāi)信》中稱(chēng)，30年后，“特別緊張的人口增長(zhǎng)問(wèn)題就可以緩和，也就可以采取不同的人口政策了”?，F(xiàn)在30年過(guò)去了，有關(guān)方面依然不愿放開(kāi)生育控制?！艾F(xiàn)在決策者到了檢討生育控制政策的時(shí)候了?！?/p>

（據(jù)4月24日湛中樂(lè)教授在北京出席《中國(guó)人太多了嗎》新書(shū)發(fā)布會(huì)暨人口問(wèn)題研討會(huì)上的發(fā)言整理）

（財(cái)新記者林韻詩(shī)采寫(xiě)）

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　　提前一年辭職扣一萬(wàn)有法律依據(jù)嗎？老王和妻子是XX縣人民醫(yī)院職工。2002老王到縣人民醫(yī)院上班。2012年到2013年到上級(jí)醫(yī)院進(jìn)修了1年，未簽進(jìn)修合同，進(jìn)修后到醫(yī)院報(bào)銷(xiāo)了元。醫(yī)院5年沒(méi)有為老王繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，工傷保險(xiǎn)及生育保險(xiǎn)從來(lái)沒(méi)交過(guò)，剛到醫(yī)院時(shí)候被迫交了1000建院費(fèi)。

　　老王妻子2007年到XX縣人民醫(yī)院，2011年到2012年到上級(jí)醫(yī)院進(jìn)修了1年，簽了進(jìn)修合同，內(nèi)容是服務(wù)期8年，少1年賠元，醫(yī)院5年沒(méi)有為其繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，工傷保險(xiǎn)及生育保險(xiǎn)從來(lái)沒(méi)交過(guò)。剛到醫(yī)院時(shí)還被迫交了5000培訓(xùn)費(fèi)。因個(gè)人原因，夫妻已經(jīng)在2014年3月提交離職書(shū)，于2014年5月離開(kāi)蘆溪縣人民醫(yī)院。

　　問(wèn)題：老王妻子的合同內(nèi)容是否有效？是不是真的要缺1年，賠元？ 老王是否要賠償？按什么賠償？醫(yī)院是否有責(zé)任賠償他們的五險(xiǎn)一金？在醫(yī)院收建院費(fèi)和培訓(xùn)費(fèi)是否可以退還？

【律師解疑】

　　1、如果與醫(yī)院簽訂的勞動(dòng)合同，就受《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》調(diào)整，就應(yīng)當(dāng)按照勞動(dòng)合同法的規(guī)定處理；

　　2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第三十八條規(guī)定：“用人單位有下列情形之一的，勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同：(一)未按照勞動(dòng)合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件的;(二)未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的;(三)未依法為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的;(四)用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動(dòng)者權(quán)益的;(五)因本法第二十六條第一款規(guī)定的情形致使勞動(dòng)合同無(wú)效的;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同的其他情形。

　　用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動(dòng)者勞動(dòng)的，或者用人單位違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及勞動(dòng)者人身安全的，勞動(dòng)者可以立即解除勞動(dòng)合同，不需事先告知用人單位?！?/p>

　　從該規(guī)定來(lái)看，單位違反該條規(guī)定的第三項(xiàng)，因此老王可以向勞動(dòng)監(jiān)察大隊(duì)反映，并請(qǐng)求解決。

　　3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第二十二條規(guī)定：“第二十二條 用人單位為勞動(dòng)者提供專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用，對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的，可以與該勞動(dòng)者

　　訂立協(xié)議，約定服務(wù)期。勞動(dòng)者違反服務(wù)期約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定向用人單位支付違約金。違約金的數(shù)額不得超過(guò)用人單位提供的培訓(xùn)費(fèi)用。用人單位要求勞動(dòng)者支付的違約金不得超過(guò)服務(wù)期尚未履行部分所應(yīng)分?jǐn)偟呐嘤?xùn)費(fèi)用。”

　　老王妻子參加進(jìn)修訂立服務(wù)期限的問(wèn)題，如果該次進(jìn)修是單位委派，并且由單位出資，那么該進(jìn)修后所訂立的合同就有效，應(yīng)當(dāng)遵守，但是缺一年賠元相對(duì)較高，應(yīng)當(dāng)以培訓(xùn)費(fèi)用為限，將培訓(xùn)費(fèi)用平均到所訂立的8年的勞動(dòng)合同當(dāng)中，那么按照這樣的情況進(jìn)行計(jì)算缺一年賠償多少錢(qián)的問(wèn)題；

　　而如果該次進(jìn)行不是單位出資，而且是根據(jù)當(dāng)初進(jìn)入該醫(yī)院所繳納的5000元的培訓(xùn)費(fèi)而派出學(xué)習(xí)培訓(xùn)的話(huà)，該勞動(dòng)合同就不合理，因?yàn)檫@樣就算是自費(fèi)學(xué)習(xí)，只是沒(méi)有在醫(yī)院上班而已；

　　而對(duì)于老王的培訓(xùn)問(wèn)題，沒(méi)有簽訂勞動(dòng)合同及服務(wù)期限，那么可以按照相應(yīng)的規(guī)定予以處理。

　　4、那么根據(jù)勞動(dòng)合同法的第三十八條第三款規(guī)定，老王可以申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁，要求：解除勞動(dòng)合同、要求給予相應(yīng)的補(bǔ)償（工作一年補(bǔ)償一個(gè)月工資）、要求補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)（如果不能補(bǔ)繳，那么你可以要求予以賠償），這就是三項(xiàng)仲裁請(qǐng)求，而老王想離開(kāi)就以該法律規(guī)定予以處理即可；

　　對(duì)于老王妻子的離開(kāi)，單位已經(jīng)批準(zhǔn)，那么如果單位要追究其責(zé)任，她可以根據(jù)勞動(dòng)合同法第二十二條的規(guī)定以培訓(xùn)費(fèi)的多少與服務(wù)年限進(jìn)行答辯。如果已經(jīng)遞交離職報(bào)告，但是沒(méi)有獲得單位的批準(zhǔn)，也可以與老王一樣根據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定予以處理。

電子辭職報(bào)告有法律依據(jù)嗎3

《法律常識(shí)》中拆遷補(bǔ)償評(píng)估有法律依據(jù)嗎？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　問(wèn)題一：評(píng)估機(jī)構(gòu)真的能夠獨(dú)立完成評(píng)估工作，不受征收方的影響么？

　　答案是肯定的！《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T -2015）規(guī)定，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則和合法原則。據(jù)此，無(wú)論是從住建部的部門(mén)規(guī)章，還是評(píng)估行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范角度，獨(dú)立實(shí)施評(píng)估工作不受他人干預(yù)都是房屋價(jià)值評(píng)估行業(yè)的基本職業(yè)規(guī)范要求和法律要求。

　　對(duì)此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在征收評(píng)估中，估價(jià)師、評(píng)估機(jī)構(gòu)絕不會(huì)作出違背職業(yè)道德規(guī)范和法律規(guī)定，故意壓低被征收人房屋的評(píng)估價(jià)值的情形。實(shí)踐中出現(xiàn)的被征收人認(rèn)為評(píng)估結(jié)果偏低，本身是一種客觀(guān)事實(shí)，但這與評(píng)估機(jī)構(gòu)“主動(dòng)壓價(jià)”完全不是一回事。

　　問(wèn)題二：我應(yīng)該主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)么？還是干脆等著政府組織？

　　史源英老師表示，評(píng)估機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)老百姓主動(dòng)行使權(quán)利，參與到選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序中來(lái)?！掇k法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　根據(jù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》之規(guī)定，這個(gè)選定程序是這樣的：

　　房屋征收部門(mén)在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站公開(kāi)發(fā)布評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇通知→

　　符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)在通知規(guī)定的時(shí)限內(nèi)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審核后公布名單→

　　房屋征收部門(mén)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定→協(xié)商選定結(jié)果公示（方法同上）

　　而如果被征收人之間協(xié)商不成或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不協(xié)商，則由房屋征收部門(mén)組織進(jìn)行公開(kāi)投票或者搖號(hào)方式選定。具體方法被征收人可以自行查閱上述《選定辦法》，茲不贅述。

　　在明律師需要指出的是，廣大被征收人一定要重視這個(gè)看似僅具有程序性意義的協(xié)商、選定過(guò)程。因?yàn)槭聦?shí)上，正是在這樣一個(gè)過(guò)程中，征收范圍內(nèi)的被征收人之間有了相互走動(dòng)、了解認(rèn)識(shí)、溝通交流的機(jī)會(huì)，這對(duì)于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益而言是十分有益的。無(wú)論是站在征收維權(quán)的角度，還是站在征收方希望和諧、順利完成征收工作的立場(chǎng)上，多了解多走動(dòng)多參與都是好事情，有助于被征收人盡早關(guān)注自身權(quán)益和征收法律，了解項(xiàng)目情況，將未來(lái)潛在的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)降至最低。實(shí)際上，征收中的每一個(gè)程序性步驟都具有對(duì)征收方實(shí)施監(jiān)督的法律意義，被征收人的參與行為本身就會(huì)對(duì)最終的公平、合理補(bǔ)償安置產(chǎn)生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認(rèn)識(shí)和意識(shí)的。實(shí)踐中，一些被征收人隨意忽視自身權(quán)利，待權(quán)利“過(guò)期作廢”后又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

　　問(wèn)題三：我的“自建房”為何評(píng)估得那么低？是不是評(píng)估機(jī)構(gòu)從中作祟？

　　史源英老師指出，這么想，大家是冤枉評(píng)估機(jī)構(gòu)了。道理有二：其一，在房屋評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位是受托方，委托人是房屋征收部門(mén)。評(píng)估機(jī)構(gòu)依法只能在評(píng)估委托書(shū)載明的評(píng)估對(duì)象范圍內(nèi)開(kāi)展評(píng)估工作，而不能自己想評(píng)估哪里評(píng)估哪里。這個(gè)邏輯就如同被征收人聘請(qǐng)律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權(quán)”。如果你只給律師前面那個(gè)權(quán)限，那么律師也就只能幫你開(kāi)個(gè)庭、接收個(gè)文書(shū)，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請(qǐng)求；其二，房屋的調(diào)查、認(rèn)定工作是政府的法定職責(zé)，尤其是對(duì)于未經(jīng)登記的無(wú)證自建房屋的認(rèn)定、處理，譬如其是不是違建，給不給補(bǔ)償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過(guò)行政決定和征收補(bǔ)償方案確定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)的職責(zé)是根據(jù)政府提供的上述情況進(jìn)行評(píng)估，而不具備對(duì)抗這些決定、方案的權(quán)力。

　　在明律師想強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)踐中一些被征收人在自己的宅院范圍內(nèi)隨意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一個(gè)天井一樣的空間沒(méi)有蓋房，而加蓋出的部分都沒(méi)有證。這種情況下所涉及的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，是需要針對(duì)政府部門(mén)的調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果來(lái)采取救濟(jì)的，而不是對(duì)著評(píng)估機(jī)構(gòu)“使勁”，這是選錯(cuò)了維權(quán)著力點(diǎn)的表現(xiàn)。

　　問(wèn)題四：評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要挨家挨戶(hù)進(jìn)行實(shí)地查勘嗎？測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)了是不是評(píng)估機(jī)構(gòu)就可以不來(lái)了？

　　結(jié)論是清楚的：評(píng)估機(jī)構(gòu)依法必須挨家挨戶(hù)上門(mén)查勘，評(píng)估報(bào)告才會(huì)合法有效！凡是沒(méi)見(jiàn)過(guò)人上門(mén)就收到所謂“評(píng)估報(bào)告”的，一律不合法。

　　具體怎么上門(mén)呢？我們來(lái)看《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（2015版）的規(guī)定：估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1 應(yīng)觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；

　　2 應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周?chē)h(huán)境狀況的照片等影響資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；

　　3 應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀(guān)、準(zhǔn)確、完整、清晰。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助上門(mén)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或蓋章的，找第三人見(jiàn)證，將有關(guān)情況在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。

　　需要指出的是，測(cè)繪機(jī)構(gòu)上門(mén)對(duì)房屋面積的測(cè)量不能替代評(píng)估機(jī)構(gòu)的入戶(hù)實(shí)地查勘。

　　問(wèn)題五：基準(zhǔn)地價(jià)是怎么回事兒？評(píng)估一定要按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行么？

　　老百姓所關(guān)心的這一問(wèn)題，涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)的方法選擇。不同的評(píng)估方法，評(píng)出來(lái)的結(jié)果會(huì)有較大的差別，也適用于不同的情形?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。

　　根據(jù)前述《規(guī)范》2015版，我們來(lái)簡(jiǎn)要看看上述幾個(gè)方法的基本原理。

　　一、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最基本的方法之一，是估價(jià)師依據(jù)市場(chǎng)交易案例分析和判斷估價(jià)對(duì)象房屋的價(jià)格的估價(jià)方法。具體講，在評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房屋與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的比較交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)交易實(shí)例已知的價(jià)格，參照待估房屋與交易實(shí)例之間交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出于估價(jià)期日房?jī)r(jià)的方法。

　　史源英老師指出，這個(gè)方法不需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少錢(qián)，跟相鄰的、相類(lèi)似的房屋一比較，出來(lái)了。這就是市場(chǎng)比較法。

　　二、收益還原法

　　收益還原法是指在估算房屋未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估期日收益總和即該房屋價(jià)格的估價(jià)方法。在有限年期的情況下，收益還原法也可理解為，在估價(jià)基準(zhǔn)日，購(gòu)買(mǎi)一定使用年期的房屋，在這個(gè)年期內(nèi)獲取的純收益現(xiàn)值總和即為該房屋的價(jià)格。

　　需要指出的是，在房屋租金和房?jī)r(jià)不可比的現(xiàn)狀下，收益還原法在北京這樣的一線(xiàn)城市是不常用的，它會(huì)導(dǎo)致房屋評(píng)估價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，不具有合理性。

　　三、成本法

　　成本法是以測(cè)算房屋重置成本或重建成本，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，考慮折舊等因素的情況下進(jìn)行估價(jià)的方法。不難理解的是，房屋的建設(shè)成本與市場(chǎng)價(jià)值是兩碼事，大城市中心城區(qū)的房屋更不適宜采用成本法進(jìn)行估價(jià)，這可能導(dǎo)致其結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)的嚴(yán)重偏離。

　　而基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是可使用的估價(jià)方法之一?；鶞?zhǔn)地價(jià)是地方政府經(jīng)組織評(píng)估、考慮被地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況等因素確定好的一個(gè)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通常略低于市場(chǎng)價(jià)格，且一般用于土地出讓的情形。在征收補(bǔ)償?shù)挠?jì)算中適用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，其結(jié)果很可能會(huì)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

　　那么，究竟該用什么方法對(duì)待征收房屋進(jìn)行評(píng)估才是合理、合法的呢？答案絕不能模棱兩可、似是而非，而是明確的：

《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估……

　　國(guó)務(wù)院590號(hào)令第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格！

　　據(jù)此，合法、合理的房屋征收評(píng)估，應(yīng)當(dāng)主要適用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行，可結(jié)合適用“收益還原法”（如針對(duì)營(yíng)業(yè)性非住宅房屋的評(píng)估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。

　　在明律師想指出的是，實(shí)踐中，一些不規(guī)范的評(píng)估報(bào)告中根本看不到“評(píng)估方法”這一項(xiàng)，被征收人無(wú)從得知評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟用的什么方法得出的評(píng)估結(jié)果。事實(shí)上，根據(jù)史源英老師的展示，一份合法、科學(xué)、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估報(bào)告可能厚達(dá)上百頁(yè)，其中會(huì)涵蓋評(píng)估方法、比較對(duì)象等十分具體、詳細(xì)的信息。那種“幾頁(yè)紙”的評(píng)估報(bào)告，被征收人是需要對(duì)其合理性多打上一個(gè)問(wèn)號(hào)的。

　　問(wèn)題六：對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，申請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定管用嗎？

　　這要一分為二的理解看待。《辦法》第31條規(guī)定，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。據(jù)此，若被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估是免費(fèi)的，但進(jìn)一步申請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定是要自行付費(fèi)的。實(shí)踐中，這筆專(zhuān)家鑒定費(fèi)著實(shí)不低，可能達(dá)到待鑒定房屋總價(jià)值的6%。300萬(wàn)元的房屋，光鑒定費(fèi)就可能高達(dá)18萬(wàn)元，這的確不是一般被征收人所能承受得起的。

　　據(jù)此，究竟要不要申請(qǐng)專(zhuān)家鑒定，就是個(gè)問(wèn)題了。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，專(zhuān)家鑒定是對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線(xiàn)、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核并出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)的過(guò)程，故在評(píng)估行業(yè)相對(duì)規(guī)范的地方，指望通過(guò)專(zhuān)家鑒定來(lái)大幅提升征收補(bǔ)償數(shù)額的想法是很難實(shí)現(xiàn)的。如果其中的個(gè)別因素考慮不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比較困難的。但同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)的是，如果涉案評(píng)估的評(píng)估方法選用等關(guān)鍵性環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，那么專(zhuān)家鑒定是能夠予以指出的。再比如評(píng)估中估價(jià)師沒(méi)入戶(hù)、估價(jià)人員自身資質(zhì)有毛病這類(lèi)嚴(yán)重程序方面問(wèn)題，專(zhuān)家鑒定都是應(yīng)當(dāng)予以指出的。

　　而一旦專(zhuān)家鑒定認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具報(bào)告的機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

　　在明律師最后想指出的是，對(duì)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不服，最終要通過(guò)590號(hào)令第二十六條的規(guī)定來(lái)處理，即針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，要求法官對(duì)評(píng)估報(bào)告的合法性進(jìn)行必要審查。最高院行政審判庭的蔡小雪法官表示，審征收補(bǔ)償決定的關(guān)鍵就是審評(píng)估報(bào)告，不審評(píng)估報(bào)告的法官是不合格的。這也給被征收人的依法維權(quán)奠定了信心。

　　了解了房屋價(jià)值評(píng)估中的這些專(zhuān)業(yè)知識(shí)，被征收人就不會(huì)輕易被蒙蔽，而有望在征收維權(quán)中據(jù)理力爭(zhēng)，在庭審中要求法官注意報(bào)告中存在的各種不當(dāng)、瑕疵直至程序違法之處，進(jìn)而為撤銷(xiāo)征收補(bǔ)償決定，在博弈中重奪有利地位創(chuàng)造條件。

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