總結是在一段時間內對學習和工作生活等表現(xiàn)加以總結和概括的一種書面材料，它可以使我們更有效率，讓我們一起來學習寫總結吧。那怎么寫總結嗎？下面是范文網小編分享的房地產估價人員工作總結4篇 房地產估價工作流程，歡迎參閱。
房地產估價人員工作總結1
談房地產估價人員應具備怎樣的基本素質
王瑞萍
(滄州市房地產市場管理處，河北 滄州 0)
摘要：隨著市場經濟的發(fā)展，人們的住房需求日益強烈。房價非理性飆升正在深刻影響著廣大群眾的生活。住房消費的支出在百姓消費總支出里占很大比例，房地產價格評估關系到百姓的切身利益，房地產估價人員的素質好壞對保障百姓利益至關重要。
關鍵詞：市場經濟房地產估價估價人員
房地產估價是市場經濟不可或缺的重要組成部分，隨著社會經濟的發(fā)展，特別的房地產市場的發(fā)展，已越來越離不開房地產估價服務。2000年國家實行中介機構脫鉤改制，將房地產估價機構推向社會，面對日益激烈的行業(yè)競爭，為了機構的“生存”，為了行業(yè)市場的拓寬，不免會受經濟利益的驅使，出現(xiàn)惡意低估、收受回扣、詆毀其他房地產估價機構或房地產估價師，發(fā)放虛假、誤導性或夸大的宣傳等等。而房地產估價作為一種提供意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的職業(yè)和行為。其技術性很強，估價結果的客觀合理與否關系單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，因此，要想成為一名格的房地產估價人員，在實際工作中應遵守獨立、客觀、公正的原則、持證上崗外，還應具備如下基本素質：
一、要具備一定的政策、法律知識
首先，房地產價格具有很強的政策性和法制性，房地產價格評估本身就是一項制度，這就決定了估價人員必須懂政策，通法律。其次，由于房地產經營活動的多樣性，如房地產交易、轉讓、拆遷、分割、稅收、抵押、拍賣等，這些活動所涉及對其估價對象的權益價值的評估并不是委托人或房地產估價人員可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據進行。第三，估價人員的估價行為不僅受到相關法律、法規(guī)的制約，而且其結果又要承擔相關的法律責任。因此，只有通曉與房地產有關的政策、法規(guī)，只有通曉行業(yè)法規(guī)，才能依法判定估價對象的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利，正確評估出估價對象合法的權益價值，更好地為社會服務。
二、要具備一定的房地產估價相關知識
首先，房地產價格是整個商品價格的一部分，同時，它與國民經濟的各部門（行業(yè)）的價格有著緊密的聯(lián)系，又受其相互影響、相互制約。所以估價人員必須具備一定的經濟理論知識，懂得社會經濟運行的基本理論，知曉財政、金融、會計、房地產經營與管理方面的相關知識，才能把握影響房地產價格變化的各種因素，將其準確量化，分別分析、測算它們對房地產價格的影響，并從中找出歸屬于房地產本身的那一部分貢獻價值，以確定房地產客觀的價值。同時透過市場供需變化對房地產的影響，來預測未來房地產市場的發(fā)展，更好地做好房地產市場背景分析及市場變現(xiàn)能力分析。其次，房地產估價中對房屋建筑構造、新舊成數等的評定和成本法中房地產價格的各項構成的判定等，都需要一定的建筑工程知識。尤其，近幾年來在房屋建筑領域中新材料、新技術、新設計、新工藝的應用，只有懂得建筑方面的知識，才能對房屋的各種構造進行技術上、價值上的鑒定。
三、要熟悉掌握各種估價方法
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。而每種方法都有各自適用的估價對象、所
需要具備的條件及估價的操作步驟。對于某一確定的待估房地產來說，正確選擇估價方法，能使搜集估價所需資料和實地查看估價對象等工作有的放矢，可以避免不必要的無效勞動，可以合理安排人力、物力和財力，合理安排估價作業(yè)步驟和時間進度安排，盡早的完成估價任務。同時 用多種不同的估價方法進行估價，可以互相驗證估價結果正確性，使估價結果更加客觀合理。
四、要具備豐富的估價實踐經驗
房地產估價不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。只有具有豐富的實踐經驗，才能做出準確合理的判斷。首先，準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定；運用收益還原法涉及到租金或凈收益、出租率的確定以及資本化率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所做出的主觀判斷。其次，準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征，同類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養(yǎng)情況；附近的景觀、建筑密度；裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等對價值的 影響也依賴于豐富的實踐經驗。
五、要有一定的誠信觀念
市場經濟，誠信為本，作為房地產中介服務行為，誠信對房地產估價尤為重要。而房地產估價涉及標的的價值量大，服務對象廣泛，特別是隨著房地產金融業(yè)務的不斷發(fā)展和房屋拆遷估價業(yè)務的拓展，房地產估價結果直接關系金融風險的防范，關系到公眾利益。因此，估價人員在從事房地產價格評估時不僅要考慮到國家的經濟利益不受損害，而且還要照顧消費者的經濟承受水平；不僅要促進房地產經濟的發(fā)展，還要有利于各種房地產糾紛的解決，客觀反映房地產價值是房地產估價人員的責任，而誠實信用是保障房地產估價活動客觀公正的基礎。若估價人員一味的規(guī)避估價風險，濫用估價的假設和限制條件，無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制等也就違背不誠實信用原則，估價也就失去了公信力。在這方面國家也加大了對估價房地產中介服務行業(yè)信用檔案的監(jiān)管，2002 年9 月建設部開通了中國房地產估價信用檔案，建立健全了一級資質房地產估價機構和注冊房地產估價師信用檔案，各省房地產行政主管部門也陸續(xù)建立了
二、三級資質房地產估價機構的信用檔案建立了信用檔案。通過網上公示制度，為社會公眾投訴房地產估價領域違法違紀行為提供途經，促進誠信制度的建立。
六、要具備良好的職業(yè)道德
良好的職業(yè)道德是保證和提高估價工作質量的生命線。估價師依靠房地產的資料和市場信息，運用所掌握的專業(yè)知識與技能，以中間人的身份深入現(xiàn)場進行綜合分析、估算、判定，待估房地產的價值。其結果不可能象數學中的絕對值，而只是估計值，甚至是一個價值范圍。這里既有交易雙方對待估房地產所持的態(tài)度的影響；也存在工作水平的問題，但估價師的主觀因素往往起著很大的影響。因此，作為估價人員在與委托人有親屬或直接利益關系時，應主動回避；感到自己專業(yè)能力所限而難以勝任對某房地產進行估價時，不應接受該項估價委托；對委托人的商業(yè)秘密應當保守等。只有具有良好的職業(yè)道德，才能評估出合理、公平、實用的房地產價值，保障估價利害關系人的合法權益，維持
房地產的市場秩序。
七、要具有一定的語言文字表達能力
估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，而語言文字又貫穿于估價報告的始末，是其外在質量好壞的重要表現(xiàn)。首先，用語及詞義方面：
1、應力求準確，如估價對象描述必須清楚，不能漏項，不能用“基本”、“大約”等含混不清、模棱兩可詞義不準確的詞語；
2、不可帶有較強烈的感情色彩，如在介紹市場背景分析、區(qū)域因素分析時不能用等帶有較強烈的感情色彩的詞語。
3、應簡練、標準，對估價中所涉及的如估價的假設和限制條件、估價目的及價值定義和最高最佳使用分析等內容及所選擇可比實例、各項數據來源和參數的選擇等資料的說明都應用簡潔的文字進行高度概括。其次，在語句方面要句子完整、搭配得當、邏輯嚴密、前后一致。因此，估價人員只有具有一定的語言文字能力，按照房地產估價報告寫作的具體文字要求去做，才能撰寫出合格的估價報告。
總之，由于房地產估價是一項融綜合性、現(xiàn)實性、靈活性、創(chuàng)新性特征于一爐的工作。尤其是隨著房地產市場的發(fā)展，房地產估價已不僅僅局限為房地產價值的估價，其業(yè)務范圍將進一步的擴展，其中房地產投資項目開發(fā)的前期工作——房地產投資項目可行性分析將成為今后房地產估價人員經常要做的一項工作。這對房地產估價人員將是更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有具有上述基本素質，努力提高自身的專業(yè)技能，在實踐中不斷豐富估價經驗，在工作中嚴格遵守行業(yè)規(guī)范。只有這樣，才能作好今后的估價工作，才能在激烈的市場中擁有一席之地。
房地產估價人員工作總結2
房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
《房地產估價案例與分析》考試大綱
第一章 房地產估價文書寫作
考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié) 房地產估價文書概述
一、房地產估價文書的種類及作用
（一）估價委托書
（二）估價委托合同
（三）估價項目來源和接洽情況記錄
（四）估價作業(yè)方案
（五）估價所需資料清單
（六）估價對象實地查看記錄
（七）估價報告
（八）估價報告內部審核表
（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄
（十）估價報告交接單
二、房地產估價報告寫作的文字要求
（一）對詞義的要求 1.用詞準確
2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層
（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密
（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產估價報告寫作
一、房地產估價報告的構成要素
二、房地產估價報告的寫作
（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構
5.注冊房地產估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號
第1頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（二）目錄的寫作
（三）致委托人函的寫作
（四）注冊房地產估價師聲明的寫作
（五）估價的假設和限制條件的寫作
（六）估價結果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限
（七）估價技術報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結果確定
三、房地產估價報告示例
第三節(jié) 其他房地產估價主要文書寫作
一、估價委托合同
（一）估價委托合同內容構成（二）估價委托合同寫作示例
二、估價所需資料清單
（一）對房地產價格有普遍影響的資料
（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料
（三）相關實例資料
（四）反映估價對象狀況的資料
三、估價作業(yè)方案
（一）擬采用的估價技術路線和估價方法
（二）擬定資料收集渠道
（三）預計需要的時間、人力和經費
（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排
四、估價對象實地查看記錄
第2頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（一）住宅房地產實地查看記錄 1.住宅房地產實地查看內容
2.住宅房地產實地查看記錄表示例
（二）經營性房地產實地查看記錄 1.經營性房地產實地查看內容
2.經營性房地產實地查看記錄表示例
（三）工業(yè)房地產實地查看記錄 1.工業(yè)房地產實地查看內容
2.工業(yè)房地產實地查看記錄表示例
（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內容
2.在建工程實地查看記錄表示例
五、估價報告內部審核表
（一）估價報告內部審核表內容構成（二）估價報告內部審核表示例
考試要求
要求考生掌握本章內容。
第二章 不同類型房地產估價
考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農業(yè)、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié) 居住房地產估價
一、居住房地產及其特點
（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大
（二）具有較強的相似性、可比性
（三）不同類型住房價格內涵差異明顯
二、影響居住房地產價格的因素
（一）影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.生活服務設施
3.教育配套設施
4.環(huán)境質量
（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況
1.建筑結構、類型和等級
2.設施與設備
3.建筑質量
4.裝修
三、居住房地產估價的常用方法
（一）市場法
第3頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（二）成本法
（三）收益法
四、居住房地產估價的技術路線及難點處理
（一）商品房估價的技術路線及難點處理
（二）房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產估價
一、商業(yè)房地產及其特點
（一）商業(yè)房地產及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結構特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結構特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點 4.便利店業(yè)態(tài)結構特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結構特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結構特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結構特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點
（二）商業(yè)房地產特點 1.收益性
2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣
3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 4.裝修高檔且復雜
5.垂直空間價值衰減性明顯
二、影響商業(yè)房地產價格的因素
（一）影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層
（二）影響商業(yè)房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值
三、商業(yè)房地產估價的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
四、商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理
（一）不同經營方式商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產 2.運營型商業(yè)房地產
第4頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產估價 2.整層商業(yè)房地產估價
3.同層商業(yè)房地產不同鋪面估價
（三）空置、爛尾商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理 第三節(jié) 商務辦公房地產估價
一、商務辦公房地產及其特點
（一）商務辦公房地產及其分類
（二）商務辦公房地產的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大
2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善 3.出租經營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理
二、影響商務辦公房地產價格的因素
（一）影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層
（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內部裝修 3.設備、設施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務水平6.租戶類型
三、商務辦公房地產估價的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理
（一）商務辦公房地產租金的求取 1.租約問題
2.租金構成內涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題
（二）整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產 2.商住型商務辦公房地產 3.綜合型商務辦公房地產
第四節(jié) 旅館房地產估價
一、旅館房地產及其估價特點
（一）旅館房地產及其特點
第5頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點 2.旅店、招待所及其特點
（二）旅館房地產的估價特點 1.轉讓少且一般為整體轉讓 2.功能多樣
3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力
二、影響旅館房地產價格的主要因素
（一）影響旅館房地產價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境
（二）影響旅館房地產價格的主要實物狀況 1.設備設施和用具 2.經營管理
三、旅館房地產估價方法的選用
（一）收益法
（二）市場法
四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理
（一）星級酒店不同功能用房收益的測算
（二）星級酒店凈收益的求取
第五節(jié) 餐飲房地產估價
一、餐飲房地產及其估價特點
（一）地段選擇的差異性
（二）營業(yè)收入的差異性
二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產估價
一、娛樂房地產及其估價特點
二、娛樂房地產估價的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產估價
一、工業(yè)房地產及其估價特點
（一）涉及的行業(yè)多
（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大
（三）要區(qū)分設備和建筑物的造價
（四）受腐蝕的可能性大
二、影響工業(yè)房地產價格的主要因素
（一）影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件
第6頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
2.基礎設施
3.地理位置
（二）影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況
1.用地面積與形狀
2.地質和水文條件
3.房地產用途
三、工業(yè)房地產估價的常用方法
（一）成本法
（二）市場法
（三）收益法
四、工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理
第八節(jié) 農業(yè)房地產的估價
一、農業(yè)房地產估價的一般特點
二、農業(yè)房地產常見的估價方法和技術路線
第九節(jié) 特殊用途房地產估價
一、停車庫的估價
（一）地下停車庫特點
（二）地下停車庫的價格特點
（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線
二、加油站的估價
（一）加油站房地產估價的一般特點
1.位置極其重要并且分布離散性較強
2.經營的個性差異顯著
3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤
（二）加油站常見的估價方法和技術路線
考試要求
1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
2.掌握商業(yè)房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
6.熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
7.熟悉工業(yè)房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
8.了解農業(yè)房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；
9.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。
第7頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
第三章 不同目的房地產估價
考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié) 建設用地使用權出讓價格評估
一、建設用地使用權出讓價格評估的特點
（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準
（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法
（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性
二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇
（一）市場法
（二）假設開發(fā)法
（三）成本法
（四）基準地價修正法
第二節(jié) 房地產轉讓價格評估
一、房地產轉讓價格評估的特點
二、房地產轉讓價格評估常用方法
（一）市場法
（二）假設開發(fā)法
（三）成本法
（四）收益法
（五）基準地價修正法
第三節(jié) 房地產抵押價值評估
一、房地產抵押價值內涵及評估實質
二、房地產抵押估價的法律規(guī)定
（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求
（二）不得設定抵押的房地產
（三）其他限制條件
（四）與房地產抵押估價有關的規(guī)定
三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
（一）完全產權房地產
（二）不完全產權房地產
（三）部分（局部）房地產
（四）在建工程房地產
（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產
四、房地產抵押估價的注意事項
（一）估價目的第8頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（二）估價時點
（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產
（四）合理確定假設前提和限制條件
（五）把握市場風險防止高估
（六）估價中的謹慎原則
（七）市場變現(xiàn)能力分析
（八）說明與風險提示
（九）其他
第四節(jié) 城市房屋拆遷估價
一、城市房屋拆遷估價內涵及特點
（一）估價數量大
（二）涉及面廣，社會影響大
（三）估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系
（四）補償價格關聯(lián)性強
二、城市房屋拆遷估價的標準與方法
三、城市房屋拆遷估價技術路線
（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”
3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格
（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線
（三）區(qū)位指導價市場價格評估技術路線
四、城市房屋拆遷估價應注意的問題
（一）拆遷估價的估價對象
（二）拆遷估價委托人的合法性
（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點
（四）拆遷估價價格內涵
（五）幾種特殊產別房屋的估價
五、城市房屋拆遷估價的工作方式
（一）拆遷估價前的準備工作
（二）入戶調查
（三）室內作業(yè)，出具估價報告
（四）現(xiàn)場答疑
六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產強制拍賣估價
一、房地產拍賣的相關法律規(guī)定
二、房地產強制拍賣估價的特點
（一）強制處分
（二）快速變現(xiàn)
（三）市場需求面窄、推廣力度小
（四）消費者心理因素
第9頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（五）購買者的額外支出
三、房地產強制拍賣估價的技術路線
四、房地產強制拍賣估價的類型與方法
（一）商品房
（二）行政趔撥地上的房產
（三）在建工程
第六節(jié) 房地產損害賠償估價
一、房地產價值損失的原因及種類
（一）因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失 2.小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失
4.房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失
5.房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失
（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失
（三）因環(huán)境污染造成房地產價值損失
（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失
（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失
（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害
（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失
（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失
（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失
二、房地產損害造成的損失分析
（一）房地產損害的分類
1.按照房地產受損害的部位劃分
2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分
（二）房地產損害的賠償金額
三、房地產損害賠償估價內涵及特點
（一）房地產損害賠償評估內涵
（二）房地產損害賠償評估價值定義
（三）損害賠償估價的特點
四、房地產損害賠償估價方法選擇
（一）修復費用法（成本法）
（二）損失資本化法
1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型
（三）賠償實例比較法
（四）損害前后價差法
五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理
（一）規(guī)劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理
（二）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理
第10頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
第七節(jié) 房屋租賃價格評估
一、房屋租賃價格評估的特點
（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型
（二）租約對租金估價有一定的影響
（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分
二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定
（一）房屋租賃價格應以合同形式載明
（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定
（三）私房租賃價格管理規(guī)定
三、房屋租賃價格評估常用的估價方法
（一）市場法
（二）收益法
（三）成本法
第八節(jié) 房地產課稅估價
一、房產稅估價
二、土地增值稅估價
（一）區(qū)分評估目的，明確評估內容
1.隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估 價格又無正當理由的2.提供扣除項目金額不實的（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本
3.舊房及建筑物的評估價格
三、契稅估價
第九節(jié) 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價
一、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價類型
（一）房地產權屬發(fā)生轉移
（二）房地產權屬不發(fā)生轉移
二、估價的假設前提
三、估價方法的選用
（一）房地產權屬發(fā)生轉移的估價
（二）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價 1.掌握建設用地使用權出讓價格評估； 2.掌握房地產轉讓價格評估； 3.掌握房地產抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產強制拍賣估價； 6.熟悉房地產損害賠償估價； 7.熟悉房地產租賃價格評估；
第11頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
8.熟悉房地產課稅估價；
9.了解企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價。
第四章 房地產咨詢顧問服務
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。
第一節(jié) 房地產市場調查研究
一、房地產市場調查研究類型
（一）整體房地產市場調查研究
（二）住宅房地產市場調查研究
（三）商業(yè)房地產市場調查研究
（四）寫字樓房地產市場調查研究
（五）酒店房地產市場調查研究
（六）工業(yè)房地產市場調查研究
二、不同類型房地產市場調查研究報告內容
（一）住宅房地產市場調查研究報告內容構成1.宏觀環(huán)境分析
2.房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析
3.客戶分析
4.競爭分析
（二）商業(yè)房地產市場調查研究報告內容構成1.宏觀環(huán)境分析
2.商業(yè)房地產發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢
3.商圈（區(qū)域）分析
4.消費者消費習慣分析
5.客戶分析
（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成1.宏觀環(huán)境分析
2.寫字樓房地產市場發(fā)展狀況和趨勢
3.商務圈（區(qū)域）分析
4.競爭、典型項目研究
5.寫字樓客戶分析
（四）酒店房地產市場調查研究報告內容構成1.宏觀環(huán)境分析
2.酒店房地產的發(fā)展現(xiàn)狀和特點
3.酒店消費者分析
4.酒店市場競爭分析
5.酒店經營者分析
第二節(jié) 房地產投資項目可行性研究
一、房地產投資項目可行性研究特點
二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容
第12頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
（一）項目總論
（二）項目概況
（三）項目投資環(huán)境分析
（四）項目區(qū)域環(huán)境分析
（五）房地產市場分析
（六）項目市場定位
（七）項目規(guī)劃與建筑方案
（八）項目開發(fā)建設進度安排
（九）投資估算與資金籌措
（十）項目經濟效益分析
（十一）項目風險分析
（十二）項目社會效益和影響分析
（十三）項目可行性研究結論與建議 第三節(jié) 房地產開發(fā)項目策劃
一、房地產開發(fā)項目策劃的特點
（一）地域性
（二）系統(tǒng)性
（三）前瞻性
（四）市場性
（五）創(chuàng)新性
（六）多樣性
二、房地產開發(fā)項目策劃報告主要內容
（一）項目背景
（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析
2.地塊周邊的經濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析
（三）開發(fā)項目市場調查與分析 1.市場環(huán)境調查與分析 2.市場需求容量調查與分析
3.消費者和消費者行為調查與分析 4.競爭情況調查與分析
（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析
（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位
3.規(guī)劃設計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位
第13頁 房地產估價師考試輔導
房地產估價案例與分析
6.物業(yè)管理定位
（六）開發(fā)項目的產品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設計建議 2.建筑個體設計建議 3.環(huán)境景觀設計建議 4.戶型設計建議
（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇
（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇
3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定
第四節(jié) 房地產貸款項目評估
一、房地產貸款項目評估的含義
二、房地產貸款項目評估相關法律法規(guī)及技術標準規(guī)定
三、房地產貸款項目評估的特點
（一）綜合性
（二）科學性
（三）專業(yè)性
（四）特殊性
四、房地產貸款項目評估的內容
五、房地產貸款項目評估的注意事項
（一）評估的側重點
（二）動態(tài)與靜態(tài)分析
（三）項目風險評估
（四）項目市場評估
考試要求
1.掌握房地產市場調查研究；
2.熟悉房地產投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產貸款項目評估。
第14頁
房地產估價人員工作總結3
房地產估價案例分析總結記錄
一、綜合察看
1、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字（301）等是否準確。
2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確
3、估價時點是否準確
4、修正年限是否正確
5、檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致
6、對采用的方法是否有合理的說明和理由
7、任何一項數據都應有來源依據，必要時說明
8、注意利息的計算方式，期限
9、報告有效期應以報告完成之日為準
10、現(xiàn)實用途和法定用途相符
11、一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設開發(fā)法
12、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）
13、要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求
14、最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況
17、注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等
18、保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復
19、基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確
四、成本法
1、成本應為社會平均成本,即客觀成本
2、注意各種物業(yè)的價格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）
3、注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明
4、銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確
5、入股的估價應說明入股后的用途
6、注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7、預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8、折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9、用成本計算而非成本價
10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
五、假設法
1、預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）
2、察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失
3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4、注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產
5、其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則
房地產估價報告常見錯誤
一、報告書不完整（共8項內容）
1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價師聲明 5.估價假設和限制條件 6.估價結果報告 7.估價技術報告 8.附件
二、報告書不完整
1.估價結果報告書漏項（共13項內容）
一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二)估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）
七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）
八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）
十)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）
十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）
十三)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）
2.估價技術報告漏項（共7項內容）一)個別因素分析 二)區(qū)域因素分析
三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
報告部分內容描述不清 評估報告中估價對象描述不清
1.估價對象屬于房地產的 1)土地使用權人交代不清
2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權證沒有交代 5)是否具有房屋所有權證沒有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物結構交代不清 8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數量）
A.修正項目錯誤
B.修正方向錯誤（*分子分母、上下方向錯誤）
案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1
一、估價報告本身的不完善
1缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。
2、對估價對象描述不清
（1）沒有說明估價對象的產權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。
（2）對估價對象的性質沒有描述清楚（3）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚
3、行文、譴詞造句不當（術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）
4、邏輯不嚴謹
（1）前后不一致（數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）
5、寫作有錯誤
（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達形式不科學
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定
1、報告書漏項（如：缺少評估依據、報告有效期等）。
2、估價對象描述不全。
（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）
（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；
（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）
3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法）
4、各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；
2、可比實例的幣種未說明；
3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤；
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；
5、日期修正計算錯誤；
6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；
7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；
9、計算結果有錯；
10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；
11、不同性質的房地產（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據某一個案例的收入情況確定）；
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；
3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；
4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；
5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；
6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；
7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；
8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤）；
9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》P199）；
10、某些計費基數未說明基數數值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；
12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；
13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；
14、計算錯誤
15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。
16、評估結論沒有大寫；
17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；
18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
三、假設開發(fā)法
房地產價值=開發(fā)完成后房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費
1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；
2、不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；
3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；
4、動態(tài)方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；
5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。
四、成本法（未考過）
房地產價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
1、費用構成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；
2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當地現(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；
3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖禐橥恋厝〉贸杀荆_發(fā)成本＋管理費用）；
4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；
5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；
6、要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊的確定上）；
7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數（《房地產估價理論與方法》P145）A.直接成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）
C.成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費）
D.銷售利潤率對應的基數:（開發(fā)完成后的房地產價值）
8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計 （1）建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計；
（2）建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）
9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適
房地產估價報告常見錯誤(寫于2003年，看時注意變化)
自己已經通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運！估價報告書常見錯誤
一、不完整
估價報告書不完整：根據要求應該有8項
1、封面
2、目錄
3、致委托方函
4、估價師聲明
5、估價的假設條件
6、估價結果報告
7、估價技術報告
8、附件
二、漏項
（一）估價結果報告書漏項
1、委托方
2、估價方
3、估價對象
4、估價目的5、估價時點
6、價值定義
7、估價依據
8、估價原則
9、估價方法
10、估價結果
11、估價人員
12、作業(yè)日期
13、報告應用有效期
（二）估價技術報告書漏項
1、個別因素分析（見八）
2、區(qū)域因素分析（見八）
3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預見未來的本地區(qū)本類房地產市場分析）
4、最高最佳使用分析
5、估價方法的運用：估價技術思路、選用估價方法的理由；
6、估價測算過程
7、估價結論的確定：
估價對象描述應包括自然狀況和權益狀況：
土地應說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等；
建筑物應說明：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等。
三、描述不清錯誤：
（一）權益方面：
1、土地使用人
2、土地使用的性質（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）
3、土地使用年限
4、土地的規(guī)劃用途
5、有無土地使用權證、所用證
6、是否共有、部分產權
7、產權有無爭議
（一）土地物理狀況方面
1、土地“生熟”程度描述不清
2、土地地價類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）
3、土地用途交代不清（商、工、住宅）
4、建筑容率不清
5、建筑密度不清
6、綠化比例不清
其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標，以規(guī)劃審批件為準，不可假設）
（二）房地產中的土地：
1、土地面積、形狀等
2、土地四至
（1、2歸類為一個錯誤）
（三）建筑物方面：
1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）
2、房屋結構不清（房屋層數）
3、房屋建成年代不清
4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）
5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）
四、選用估價方法錯誤： 選用估價方法應遵循的原則
1、有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主）
2、具有預期收益（收益法作為其中一個方法）
3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設開發(fā)法）
4、無上述條件的選用成本法
五、估價路線方面常見錯誤：
（一）損害賠償房地產評估
1、損害前和損害后房地產狀況掌握不清
2、沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）
（二）拍賣底價的評估
1、強制處分對房地產價格的影響；
2、快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低；
3、市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；
4、消費者心理因素；
5、購買者需額外支出（支付拍賣機構的傭金）
6、技術路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結果調減。調減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產價格水平的比較
（三）舊房地產評估
估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正
（四）比較法、收益法評估時不應該扣除折舊
注：
1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用
2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應等同
（五）房地產保險評估
1、不能考慮土地的價值；
2、保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；
3、投保時的估價可按房產的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值；
4、可修復，宜采用修復的費用為損失價值；不可修復的，特別注意扣減房地產受損后的殘余價值；
（六）劃撥國有土地房地產抵押評估應注重預期風險（預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應考慮抵押期間的耗損；應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分
（七）司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產狀況和市場狀況
（八）運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理，如有調整，應闡述理由（多種估價方法結果綜合取平均值；數學方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素；結果的取整； 確認結果）
（九）房地產合并估價：
1、合并前后價格的計算要客觀、準確
2、增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎分配；各自的面積為基礎分配；各自的總價為基礎分配）
（十）各參數選擇應說明理由
六、估價方法運用錯誤：
（一）比較法 難點：交易修正
1、選擇的可比實例描述不清 （1）、交易日期描述不清
（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產狀況不清（現(xiàn)房、期房、結構、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點描述不清為一錯點。
2、選擇可比實例可比性差 （1）、相同地區(qū)或同一供求圈內（2）、用途應相同（3）、建筑結構相同（4）、建筑規(guī)模應相當
（5）、權利性質應相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價目的應相同
（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應接近（8）、交換價格可修正為正常交易價格
3、四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%； 綜合修正=各項修正幅度絕對值和 只有這樣交易實例才可能修正為正常價格
4、系數修正方面的錯誤 （1）、修正項目錯誤：
（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調整錯誤；
5、可比實例房地產狀況的修正應采取交易當時的狀況
6、交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選取）
7、加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾：
交易日期、交易情況接近估價時點，權數應大；區(qū)域因素、個別因素較差，權數應??；
（二）收益法
難點：各扣除項目的界定；資本化率的確定
1、確定純收益常見錯誤： 出租型房地產：
（1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入
（2）出租房地產，扣除項目應符合規(guī)定（根據租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等）
（3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；
（6）收益中應包括有形、無形收益 自營型房地產：
（1）、扣除項目一定全面
經營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤 生產型凈收益=銷售收-生產成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設備帶來的收益
（4）、考慮扣掉不屬房地產帶來的收益
（5）、注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）
大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格
2、資本化率選用常見錯誤： （1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源（4）不要采用非本類房地產的資本化率
（5）要側重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應用投資）
3、有效收益年限的確定的錯誤：
（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產的建設期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分
（三）成本法 難點：折舊的求取
（1）注意各項費用的客觀性
（2）房地產價格構成內容要全面（6大項：土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）
（3）注意銷售稅金的計算基數和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計算基數要正確（5）利潤率與計算基數要對應
直接成本利潤率基數：土地取得成本+開發(fā)成本 投資利潤率基數：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用
成本利潤率基數：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用（6）計算折舊時應考慮經濟和功能的折舊
（7）分宗轉讓土地要考慮轉讓比例（應以凈地面積計算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地
（四）假設開發(fā)法
難點：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價格 最基本公式：
待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產負擔的稅費
（1）推測未來樓價方法要正確：對于出售的房地產，可采取比較法；對于出租或自營的房地產，采用收益法；
（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計算參數的客觀性（4）計算時不要漏項
（5）靜態(tài)分析時注意各參數的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數與成本法一樣）投資利息計算項目：待開發(fā)房地產的價值、投資購買待開發(fā)房產應負擔的稅費、開發(fā)成本、管理費用，銷售稅費一般不計息。（6）現(xiàn)金流量法計算注意的問題
開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。
（五）基準地價修正法
難點：基準地價的求?。话盐栈鶞实貎r的內涵
七、其他常見錯誤：
1、確定估價結果的理由不充分：“根據上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據本房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果）
2、最終結果應說明總價并大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。
3、房地產抵押評估值時，應當說明市場風險和短期處分對未來房地產價格的影響
4、劃撥地使用權房地產抵押，要說明土地使用權出讓金由誰負擔（一般是房地產權利人）
5、處理房地產糾分的估價，應說明產生糾紛的理由
6、注意語言的確切性（報告書用詞要中性）
7、強制拍賣底價評估時要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準；
8、房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產租賃評估應確定土地收益中的國家部分。
八、各類型房地產區(qū)域因素及個別因素：
（一）居住房地產
1、個別因素：建筑結構、類型、等級；裝修；設施與設備；質量；朝向與樓層；
2、區(qū)域因素：交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環(huán)境質量；
（二）商業(yè)房地產
1、個別因素：臨街狀況；內部格局；樓層；面積；裝修；轉租的可能性
2、區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；
（三）商務辦公房產：
1、個別因素：外觀；內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；
2、區(qū)域因素：是否位于中央商務區(qū)或政府機構附近；交通條件；周圍環(huán)境
（四）旅館房地產：
1、個別因素：設備設施和用具；經營管理
2、區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；
案例分析解題思路
一、綜述：
1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
第一節(jié)：問答及單選題: 問答題答題技巧：
1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。
3、條理清楚，論點突出，明顯
4、結構清晰：
一、房地產估價的技術路線：
確定房地產價格內涵和價格形成過程。
1、什么是技術路線？路線的三個方面
① 價格內涵，由目的確定
② 估價思路，由原則原理確定
③ 估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關系？
①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6）
②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。
③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。
※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。
B、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。
D、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產的房地產）
④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
① 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；
② 確定價格內涵（一定要先說清楚）；
③ 選擇適宜方法、途徑
④ 方法應用要點或者需要特殊處理的地方
二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
[（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？
從因素入手]
① 目的不同，價格類型不同；
② 時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）；
③ 交易狀況是否變化；
④ 估價原則
⑤ 估價方法
三、資料的搜集。
資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）
1、一般資料：
（1）項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關文件。
（2）估價時點房地產市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……
（4）估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。（5）相關法律、法規(guī)、政策。
2、不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）
（1）市場法：① 交易實例及實例房地產狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產價格指數及利率方面的資料。④ 房地產狀況修正的有關技術資料。
（2）成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3）收益法：① 估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產和類似房地產的經營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。
（4）假設開發(fā)法：① 同類房地產市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關資料。
第二節(jié)估價報告指錯
一、答題技巧
1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍？“
這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！
2、揣摩評卷人的心理
3、先理草稿，再答題
二、答題思路
（一）閱讀報告：
1、先了解估價基本事項。
2、了解價值定義。
3、了解方法技術思路。
4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。
5、測算過程。
6、估價結果
（二）錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等；②假設限制條件；③估價依據、基準地價、估價人員現(xiàn)場調查；④估價結果。
2、不規(guī)范。①術語不規(guī)范；② 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據不充分（數據來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。
4、不一致。①結果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結論不一致。
５、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內涵、時點、形成過程）
（三）常見錯誤
一、報告書不完整（共8項內容）
1.封面
2.目錄
3.致委托方函：
時點、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章
4.估價師聲明
5.估價假設和限制條件
① 說明不全（評估時，工業(yè)房地產作商業(yè)用途，假設……）；
② 他項權利（抵押權對資產的影響）；
③ 特殊處理（無法確認的數據特殊處理）；
④權證說明（證與用途不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。
6.估價結果報告
7.估價技術報告
8.附件
二、估價結果報告書漏項（共13項內容）
一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）
二)估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中：
對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；
對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）
另外注意：1)土地使用權人交代不清
2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4)是否具有土地使用權證沒有交代
5)是否具有房屋所有權證沒有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物結構交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）
10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數量）
11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途
四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確
五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）
估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產估價的估價時點）
與后面引用的時間數據是否吻合。（交易時間修正、匯率）
六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）
采用公開市場價值標準，還是特殊估價
七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）
（提供與估價目的、估價對象類型及數據有關
1、估價規(guī)范
2、委托書
3、少重要法規(guī)
八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
（缺少與估價方法對應原則）
九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定
6、缺少估價方法定義
十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）
（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。
（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。
（3）缺少單價或總價
十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）
十二)估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）
十三)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）
以估價報告完成時間開始
三、估價技術報告漏項（共7項內容）
一)個別因素分析
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：臨街狀況、內部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結構、類型、式樣，設施、設備，質量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質水文條件
二)區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務設施、公用設施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎、地理位置
三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）
四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）
五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）
1、未說明選用方法理由，六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。
（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關面積套錯了。
（5）正常費用的測算錯誤
A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
（6）報酬率確定錯誤
A、報酬率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的報酬率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經濟增長率作為報酬率。
2、市場法
（1）修正系數的確定沒有充足的理由
（2）比較實例的數量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例
（3）修正系數的取值不統(tǒng)
一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯誤。
（6）可比實例不符合條件。
7）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。
8）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。
（10）比較修正項目有漏項。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。
成本法：
1成本應為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明
4銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確
5入股的估價應說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)8用成本計算而非成本價
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設法
1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費
2察看項目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產
5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則
6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；
七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
再仔細看看以下：
1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確
3估價時點是否準確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數據都應有來源依據，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應以報告完成之日為準
10現(xiàn)實用途和法定用途相符
11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）
房地產估價人員工作總結4
12年的上半年已經過去，新的挑戰(zhàn)又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰(zhàn)。年初的時候，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的?？蛻粲兄刂仡檻]，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產的穩(wěn)定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創(chuàng)造了不錯了業(yè)績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：
（一）不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
（二）了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
（三）推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
（四）保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
(五)確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業(yè)來幫助客戶。多與客戶講講專業(yè)知識，中立的評價其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。
（六）團結、協(xié)作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改進之處：
一、有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。
二、對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的聯(lián)絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。現(xiàn)今我已來工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷售套數為69套，總銷額為6千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個地區(qū)的了解，不但要做好這個項目，更要跟著公司一起轉戰(zhàn)南北，開拓新的戰(zhàn)場。
在此，我非常感謝領導給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作，去學習，交出自己滿意的成績單。二
房地產一線銷售人員工作總結
在已經逝去的一年的時間里，有我的青春，有我的笑容，也有
我的辛酸。我們不用去紀念，只需去沉淀......如果說2011年的基調是“艱難”的話，那么2012年蘇州樓市基本上可以用“回暖”這個詞來描述，政策在回暖、信貸在回暖、銷售在回暖、信心在回暖……一年過去，回暖成勢，但其過程并不如結果一般平淡，這其中的贊美、批評與附和，讓人看到樓市在其發(fā)展中個性的一面。
蕪湖、佛山新政微調放松限購被叫停，這證明了地方政府救市的野心。
央行分別于2月24日、5月18日起存款準備金率個百分點，存準率下降，銀行信貸額度增加，此前上浮的房貸利率逐漸回歸基準，甚至出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，客觀上有利于樓市發(fā)展。
央行決定自6月8日起降息。金融機構一年期存款基準利率下調個百分點，一年期貸款基準利率下調個百分點。同時存貸款利率浮動區(qū)間擴大。這也是近三年半以來央行首次降息(上次降息是在2008年12月23日)。降息目標是保增長，對于樓市影響更多的是心理作用。
公積金貸款購買首套住房，套建筑面積在90平米以下，總價100萬以內，首付20%，公積金貸款最高貸款額度提至80萬，這無疑是樓市向剛需族伸出的橄欖枝。
一、工作內容及業(yè)績情況
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產品的劣勢，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的G4，客戶對此戶型的抗性普遍較大;第二就是價格，上半年周邊各大樓盤推出的打折促銷活動層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個意向客戶談價格的時間可以是1個小時，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說是身心疲憊，而正是因為這些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神
三期順利交房：三期于8月底的順利開展交房工作，并且無重大質量問題。
五期預約開盤：今年的銷售工作中，最重要的內容就是五期“享寓”盛大開盤，從8月5日開始預約至8月25日正式開盤，僅是這短短20天的準備時間用1天的開盤時間見證我們之前所有的付出與努力。開盤當天認購58套，排案場第三名，在后續(xù)的持續(xù)銷售中，全面完成銷售面積㎡，銷售金額萬;為迎合預計下半年的開盤的五期第二批，參加公司培訓：公司今年開始組織一線銷售人員參加一系列的培訓，雄鷹訓練營、精英訓練營、核心專業(yè)團隊，進公司近3年以來，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓活動，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務禮儀、定價策略、高端住宅銷售，涉及的知識面較廣，對于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個項目服務也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個方面有
所進步：
專業(yè)方面---今年參加公司舉辦的《精英訓練營》一系列的專業(yè)培訓，從項目前期、案前作業(yè)流程到團隊建設管理以及定價策略，自己深知這種福利，我沒有落下一個課時，獲益匪淺;
自我管理---在這個項目已經近三年了，銷售疲勞也隨之而來，這個時候自我管理尤其重要，今年8月底五期順利開盤后，即使案場第三的業(yè)績下，我開始回訪從去年開始的所以沒有購買的客戶，也為后續(xù)的銷售注入新的血液，也為新同事樹立了榜樣;
團隊建設---作為案場扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時也注重團隊建設，無論是新同事還是上級領導都配合無間。
在對自己取得的進步感到欣慰的同時，更多的則是慚愧，因為自己并沒有達到作為一個從事房地產多年老員工應該擁有的綜合素質，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點： 在一定層面上，對自己的情緒不能很好的把控，有時候遇到難纏的客戶情緒波動比較大，立場上容易與客戶產生對峙，后期加強此方面的培訓;
相信從事房地產若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
解決方案：自我激勵法，調整心態(tài)，把自己放在一個“前輩”的角度，給新員工樹立積極的形象，同時也是需要項目領導組的監(jiān)督;
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