下面是范文網(wǎng)小編整理的實用的房地產(chǎn)合同范文4篇，供大家參考。
實用的房地產(chǎn)合同范文1
根據(jù)中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著平等、自愿、誠信、互利的原則，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方委托乙方進行項目融資居間相關(guān)事宜，達成本協(xié)議，并保證認真遵守及充分履行。
第一條、甲方聲明
1、甲方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本合同所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨立承擔民事責任。
2、甲方在本合同項下的全部意思表示是真實的。
3、甲方提供的與本協(xié)議有關(guān)的一切文件、資質(zhì)、報表及陳述均是合法、真實、準確完整的。
第二條、乙方聲明
1、乙方具有簽訂和履行本合同所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨立承擔民事責任。
2、乙方在本合同項下的全部意思表示是真實的。
第三條、委托事項
甲方欲為 項目的建設(shè)及開發(fā)募集資金，募集資金的目標為人民幣 萬元（以投資款項實際到達甲方賬戶為準）。為了順利實施此計劃，現(xiàn)委托乙方：
在委托期限內(nèi)，乙方為甲方介紹引進投資方，協(xié)助甲方與投資方進行斡旋和談判，并盡力促成甲方與投資方簽定投資合同。
第四條、委托期限
自本協(xié)議簽訂之日起六個月內(nèi)為委托期限。超過以上期限沒有完成融資目標則本協(xié)議自動解除。若仍需要融資居間服務(wù)的，雙方另行簽訂居間合同或以書面形式將本合同委托期限延長。
第五條、甲方權(quán)利義務(wù)
1、積極配合乙方，為乙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合。
2、依據(jù)乙方要求，提供相關(guān)資料文件。
3、對乙方及投資方提供的一切文件資料予以保密。
4、不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后六個月內(nèi)與乙方介紹的他方進行私下交易。
5、甲方有權(quán)要求乙方及時匯報居間進展，并全程派員參與與投資方進行斡旋和談判。
第六條、乙方權(quán)利義務(wù)
1、應(yīng)盡力完成甲方的委托事項，按照甲方提出的條件與投資方充分溝通，將處理情況及時向甲方如實匯報，為甲方提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，并盡力促成甲方與投資方達成合作協(xié)議。
2、應(yīng)保證為甲方提供的資料已經(jīng)事先核實。
3、不得提供虛假信息、隱瞞重要事實或與他人惡意串通，損害甲方利益。
4、對甲方及投資方提供的一切文件資料予以保密。
5、對甲方及投資方的商業(yè)秘密等秘密予以保密。
6、依照甲方要求完成居間委托任務(wù)，可要求甲方依據(jù)協(xié)議約定支付傭金。
第七條、委托事項的終止
“終止委托事項”是指完成本合同第三條所列全部委托融資事項后終止雙方合作。乙方僅為甲方提供信息，或為甲方提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)的，甲方與投資方簽訂正式投資合同但投資方資金未到達甲方賬戶，視為委托事項未完成。
第八條、費用與傭金
1、傭金
傭金是指乙方完成委托事項后應(yīng)得的報酬。
乙方完成融資事項的，甲方按照投資方的投資款到達甲方賬戶實際數(shù)額的 %向乙方支付傭金。
傭金的支付時間和方式： 投資款到達甲方賬戶的當日即須支付。以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付到乙方賬戶。
第九條、解除條件
雙方可以以書面形式協(xié)商解除本協(xié)議。
第十條、違約責任
1、本協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方中任何一方擅自解除的，應(yīng)當向守約方支付違約金人民幣 200 000 元。
2、在本協(xié)議約定期限內(nèi)，甲方與目標投資方私下簽約的，乙方仍有權(quán)要求取得約定傭金，并主張傭金 5 %的違約金。
3、甲方未如約支付傭金的，每逾期一日，乙方可依據(jù)傭金 1 %的標準收取違約金。
第十一條、其他
1、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽章后生效。
2、合同一經(jīng)生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對合同內(nèi)容進行變更或?qū)ξ幢M事項做出補充規(guī)定。變更或補充規(guī)定應(yīng)當采取書面形式，與本合同具有同等效力。
3、本協(xié)議項下發(fā)生的爭議，由甲、乙雙方當事人友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向長沙市人民法院起訴。
甲方： 法定代表人：
地址：
乙方（居間方）：
日期： 20xx年xx月xx日
實用的房地產(chǎn)合同范文2
《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點。縱觀現(xiàn)今社會上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場，制訂……
一、 房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問題
(一)房地產(chǎn)居間合同的定義
根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！毕鄳?yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務(wù)，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動;狹義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說為主進行論述的。
(二)相關(guān)問題
1、居間合同的分類
根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結(jié)果。
《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應(yīng)當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買賣雙方收取報酬。
2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權(quán)利義務(wù)明確化問題
根據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！庇纱丝梢?，房地產(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。
以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應(yīng)為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο蟊囟ㄊ蔷娱g人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關(guān)系的做法，但卻非常普遍，導(dǎo)致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應(yīng)當與買賣雙方分別簽訂居間權(quán)利義務(wù)明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營風險減至最低，并扭轉(zhuǎn)買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務(wù)”獨立的意義。由此，《合同法》應(yīng)當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權(quán)利義務(wù)的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應(yīng)規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。
3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用
從合同法定義上看，居間合同所調(diào)整是單邊委托關(guān)系，而單邊委托關(guān)系的適用與實踐中的委托關(guān)系并不一致。可在立法時考慮設(shè)立與香港類似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應(yīng)比較。
由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非?；钴S，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場就是明天國內(nèi)房地產(chǎn)市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人有不同于國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要區(qū)別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經(jīng)紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權(quán)向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向買方披露該代理關(guān)系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間報酬的形式。
從上述內(nèi)容可以看出，雙邊代理在國內(nèi)也應(yīng)是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及每一個經(jīng)紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經(jīng)紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經(jīng)紀人的勞動價值并愿意向經(jīng)紀人支付報酬。這是雙邊委托關(guān)系的突出體現(xiàn)。筆者認為，居間合同不應(yīng)局限于單邊委托，而應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權(quán)，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經(jīng)紀人的信心。這對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。
二、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同的現(xiàn)狀
(一)現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場相比，還屬于早期的摸索階段。房
地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間活動可以比較好地促進房地產(chǎn)交易的達成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構(gòu)及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎(chǔ)上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。
(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作
上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類法規(guī)中無一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產(chǎn)生很大弊端。
現(xiàn)實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設(shè)立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。
以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內(nèi)容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內(nèi)容的合同，其中對買賣雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定的非常簡單，根本不能適應(yīng)如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權(quán)終止后一次性付款、轉(zhuǎn)按付款等等。在沒有任何房地產(chǎn)居間合同規(guī)范文本的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的合同運作顯得非?；靵y。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質(zhì)內(nèi)容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。
國內(nèi)房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局作為地產(chǎn)管理部門負責向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關(guān)對行業(yè)進行基本管理的做法對國內(nèi)房地產(chǎn)行政管理部門有著重要借鑒意義。
立法規(guī)定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當在公平、平等的基礎(chǔ)上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場主體使用，以創(chuàng)造國內(nèi)房地產(chǎn)市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。
三、 房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善
(一)明確規(guī)定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分
《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調(diào)整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權(quán)利義務(wù)的人，其與委托合同最相類似。
市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產(chǎn)中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內(nèi)容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結(jié)果，本應(yīng)由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應(yīng)地受到了經(jīng)濟損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀簽訂行紀合同。但現(xiàn)實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關(guān)管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。
鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權(quán)益，建議立法機關(guān)考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。
(二)居間人與委托人誠信義務(wù)的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度
1、規(guī)定委托人的誠信義務(wù)確有必要
《合同法》第425條規(guī)定：居間人應(yīng)當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應(yīng)的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務(wù)主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調(diào)的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。
在房地產(chǎn)居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關(guān)房管部門進行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀人的如實告知義務(wù)就無法完整實現(xiàn)。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內(nèi)的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經(jīng)紀的過錯造成的，是經(jīng)紀賣了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經(jīng)紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經(jīng)紀，皆因多數(shù)買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經(jīng)紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經(jīng)紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。
筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應(yīng)的如實告知義務(wù)，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關(guān)系的構(gòu)成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應(yīng)意識到這個問題的重要性，應(yīng)該及時采取措施保障自身的合法權(quán)益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應(yīng)將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足
夠的證據(jù)以對照自己是否已極盡如實告知買方有關(guān)事項的義務(wù)，從而減少不必要的糾紛。
2、完善告知制度
我國目前沒有專門針對房地產(chǎn)交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產(chǎn)交易中買賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應(yīng)該規(guī)定經(jīng)紀人、買賣雙方的告知義務(wù)，還應(yīng)該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內(nèi)容。
3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度
房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經(jīng)紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向?qū)Ψ疆斒氯伺秱蚪鸬南嚓P(guān)信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權(quán)益應(yīng)多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內(nèi)有性犯罪的、近期內(nèi)社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習(xí)慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應(yīng)負責任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動中是很有必要的。
(三)立法保護居間人的合法權(quán)益
在我國，除了應(yīng)作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權(quán)益外，經(jīng)紀人的合法權(quán)益也是不容忽視的?！逗贤ā返?26條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權(quán)利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅(qū)動下，往往在經(jīng)紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協(xié)議后，就可能會“飛”掉經(jīng)紀人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經(jīng)紀人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費用。這的確是經(jīng)紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經(jīng)紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。
《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或人員造成經(jīng)濟損失的，委托人應(yīng)當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務(wù)管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務(wù)作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權(quán)益，但立法時仍應(yīng)站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權(quán)益都是應(yīng)該的，居間人也不例外。
建議立法時應(yīng)加具相關(guān)條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應(yīng)當向委托人承擔賠償損失的責任。
(四)居間報酬的標準應(yīng)依照合同約定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。
針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設(shè)部、計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應(yīng)向委托人收取。”以廣州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應(yīng)當予以監(jiān)管。
但從另一角度來看，經(jīng)紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經(jīng)紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應(yīng)當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應(yīng)當予以保護。筆者親身經(jīng)歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應(yīng)當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結(jié)果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應(yīng)對合同約定作清晰了解和認識，應(yīng)受合法有效的合同約束。
(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現(xiàn)公平原則
根據(jù)《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權(quán)向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。
如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務(wù)，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機構(gòu)較多，難免會出現(xiàn)一些意外情況導(dǎo)致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。
筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時，也無法料想到經(jīng)紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應(yīng)該受到應(yīng)有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應(yīng)有著“平等”。
合同成立后居間人即有權(quán)收取報酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過錯應(yīng)否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應(yīng)該思考的一個問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經(jīng)紀人的法定義務(wù)。相應(yīng)地，若買賣方需要經(jīng)紀人提供這種服務(wù)的，就應(yīng)當另行支付費用，該費用應(yīng)屬獨立于居間費用以外的一項有償服務(wù)費用。買賣雙方無權(quán)就提供此項有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權(quán)針對的僅是有償服務(wù)費用而已。
(六)居間活動費用的認定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?/p>
考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣
合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應(yīng)當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經(jīng)紀人合法權(quán)益作出的保護條款。
然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關(guān)鍵。現(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經(jīng)紀人帶客戶去看樓的勞務(wù)費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應(yīng)收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權(quán)益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。
(七)進行行業(yè)協(xié)會立法促進房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展
我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關(guān)于行業(yè)協(xié)會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協(xié)會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內(nèi)的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會需要立法，依法對行業(yè)進行協(xié)調(diào)和管理。美國行業(yè)協(xié)會的設(shè)立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會和區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護經(jīng)紀人的正當權(quán)益;二是在業(yè)務(wù)上，制定培訓(xùn)計劃，編寫培訓(xùn)教材，為會員提供培訓(xùn)教育，特別是與計算機、現(xiàn)代科技相關(guān)的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術(shù)標準以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會也有不少專家、學(xué)者參與、交流，他們的學(xué)術(shù)貢獻、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來運用是關(guān)鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會還有著一個重要任務(wù)：匯總各類房地產(chǎn)買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進技術(shù)，對信息的安全性、穩(wěn)定性進行實時監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權(quán)益，同時也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關(guān)系。②雖說目前，在我國實現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內(nèi)還未有一個組織機構(gòu)去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監(jiān)管和協(xié)調(diào)也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會的重要地位、各種職能并賦予其相當?shù)男姓幜P權(quán)的話，一定會令房地產(chǎn)中介這個行業(yè)騰飛。
注釋：
?、佟冻鍪巯愀圩≌飿I(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk
?、?陸克華、倪吉信編著：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價師》月刊
實用的房地產(chǎn)合同范文3
甲方：_________乙方：
甲乙雙方同意就下列房地產(chǎn)的交換事項，本著平等、自愿的原則，訂立本合同。
一、甲方有房地產(chǎn)一間，座落于_________，用地面積為_________平方米，建筑面積為_________平方米，房地產(chǎn)的基本情況已載于編號為_________的房地產(chǎn)權(quán)證中。
乙方有房地產(chǎn)一間，座落于_________，用地面積為_________平方米，建筑面積為_________平方米，房地產(chǎn)的基本情況已載于編號為_________的房地產(chǎn)權(quán)證中。
二、甲乙雙方自愿交換上述房地產(chǎn)的。
三、甲乙雙方議定甲方所提供交換的房地產(chǎn)價值為人民幣：_________元；乙方所提供交換的房地產(chǎn)值為人民幣_________元；雙方同意。
四、甲乙雙方同意本合同簽訂之日起_________日之內(nèi)攜帶有關(guān)資料到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)；同意在_________年_________月_________日將上述房地產(chǎn)互相交付給對方。
五、甲乙雙方均保證各自提供交換的房地產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生換產(chǎn)前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由換產(chǎn)前的權(quán)屬人負責處理，并承擔相應(yīng)法律責任，由此給另一方造成經(jīng)濟損失的，則負責賠償。
六、在辦理換產(chǎn)過程中，如中途一方提出終止該換產(chǎn)協(xié)議的，有關(guān)稅費由提出方負責繳納，并支付給另一方賠償金_________元。
七、有關(guān)換產(chǎn)所需的稅費，由甲乙雙方。
八、本合同履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
九、本合同未盡事宜，由雙方約定后作為補充合同并與本協(xié)議具有同等法律效力。
十、本合同一式四份，甲、乙雙方各存一份，提交兩份給房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
十一、雙方約定的其他事項：_________。
十二、本合同于_________年_________月_________日在_________簽訂。
甲方（簽章）：____________乙方（簽章）：
身份證號碼：______________身份證號碼：
地址：____________________地址：
說明
1、本合同文本可作為簽約使用文本。
2、本合同所稱房地產(chǎn)是指單位和個人擁有完全產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取了房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋及其所占有的土地使用權(quán)。
3、對合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或交換雙方不做約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
實用的房地產(chǎn)合同范文4
說明:
一、本合同文本為示范文本，供當事人約定采用。
二、本合同所稱的委托人甲是指委托受托人丙出售房屋的當事人；本合同所稱的萎托人乙是指委托受托人丙買入房屋的當事人；本合同所稱的受托人丙是指為委托人提供居間服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
三、委托人在委托有關(guān)房地產(chǎn)事務(wù)前，應(yīng)查驗接受委托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人（受托人丙）的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)予以配合。
四、訂立本合同時，委托人甲、乙雙方應(yīng)當明確委托事項，詳細了解與核對合同的條款，履行合同的時間與付傭金的方式和數(shù)額，發(fā)生違約的退賠與補償，發(fā)生爭議的解決方法等。對受托人丙提供的咨詢以及協(xié)商訂立合同時發(fā)生疑問，可以向所在地房屋管理部門和工商行政管理部門征詢或核查。本合同約定時或履行中，三方未盡事宜可通過本合同的"其它約定事項"予以補充約定。
五、本合同由XX市工商行政管理局、XX市國土資源和房屋局監(jiān)制。
委托人甲（出售方以下簡稱甲方）：
委托人乙（買入方以下簡稱乙方）：
受托人丙（居間方以下簡稱丙方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就丙方接受甲、乙雙方的委托，并完成委托事項達成一致，訂立本合同。
第一條委托事項
甲方將其位于_____市____區(qū)_____路（街）_____巷（里）____號（樓）__單元（門洞）_____層_____號_____權(quán)房屋，證號______，房屋結(jié)構(gòu)______，建筑面積_________平方米的_______權(quán)轉(zhuǎn)讓乙方，乙方對上述房屋充分了解并愿意購買（房屋面積與地址以產(chǎn)權(quán)證為準）。為保障甲乙雙方已達成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議正常履行，委托人共同委托丙方提供以下______居間服務(wù)：
1、協(xié)助甲乙雙方與銀行簽訂履約保證合同（資金托管協(xié)議）；
2、代收、代轉(zhuǎn)房款及定金（預(yù)付款）等；
3、代辦房屋___權(quán)過戶手續(xù)；
4、代辦房屋貸款手續(xù)；
5、代收、代繳過戶稅費及貸款費用；
6、代取產(chǎn)權(quán)證；
7、代辦贖產(chǎn)權(quán)證、注銷抵押；
8、_________________________________
第二條委托期限
本合同委托期限為：自委托雙方所提供的相關(guān)文件資料、款項（含資金托管）齊備并置于丙方處之日起_____個工作日內(nèi)，丙方將委托事項辦理完畢（代辦贖產(chǎn)權(quán)證、注銷抵押除外）。
第三條委托報酬
1、甲方應(yīng)承擔的委托報酬為人民幣（大寫）__________ 元（￥______），支付方式__________________________。
2、乙方應(yīng)承擔的委托報酬為人民幣（大寫）_________元（￥______），支付方式___________________________。
3、甲方委托丙方代辦贖產(chǎn)權(quán)證及注銷抵押手續(xù)報酬為人民幣（大寫）_________元（￥______），支付方式___________________________。
第四條結(jié)算方式
1、甲乙雙方協(xié)商同意，房屋售價為人民幣（大寫）________元（￥_____）。
2、甲乙雙方協(xié)商同意，房屋產(chǎn)權(quán)過戶所需的稅、費承擔，選擇下列第_______項：
?、偌?、乙雙方各自承擔；②全部稅、費由___方承擔。
3、甲乙雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》，如需要公證，費用由___方承擔.
4、甲乙雙方協(xié)商同意，在本合同簽訂之日起，乙方將購房定金人民幣（大寫）__________ （￥______）
口交由丙方代為保管口存入履約保證銀行。
5、甲乙雙方協(xié)商同意，在本合同簽訂之日起____日內(nèi)，_______方將房屋過戶費用約人民幣（大寫）__________ 元（￥______），____方將貸款所需費用約人民幣（大寫）__________ 元（￥______）交由丙方代為保管（具體金額以有關(guān)部門開據(jù)的票據(jù)為準，（多退少補）.
6、甲乙雙方協(xié)商同意乙方采取以下第_______項付款方式.
?。?）現(xiàn)金一次性付款
在本合同簽訂之日起______日內(nèi)，乙方須將購房款扣除已交定金后的購房余款人民幣（大寫）__________ 元（￥______），
口 交由丙方代為保管口存入履約保證銀行。
?。?）現(xiàn)金分期付款
在本合同簽訂之日起_____日內(nèi)，乙方將首付購房款人民幣（大寫）__________元（￥______）支付給甲方。在本合同簽訂之日起_____日內(nèi)，乙方將扣除已交定金及首付款以外的購房余款人民幣（大寫）__________ 元（￥______），口交由丙方代為保管 口存入履約保證銀行。
?。?）商業(yè)貸款
乙方申請商業(yè)貸款，擬貸款金額為人民幣（大寫）________元（￥_____），貸款年限為____年。在本合同簽訂之日起______日內(nèi)，乙方須將購房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購房余款人民幣（大寫）__________ （￥______） 口交由丙方代為保管 口存入履約保證銀行（具體的貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準，首付房款多退少補）。
?。?）公積金貸款
乙方申請公積金貸款，擬貸款金額為人民幣（大寫）_________________ 元（￥______），貸款年限為_____年。在本合同簽訂之日起_____日內(nèi)，乙方需將購房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購房余款人民幣 （大寫）__________ 元（￥______） 口 交由丙方代為保管口存入履約保證銀行（具體的貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準，首付房款多退少補）。
?。?）組合貸款
乙方申請組合貸款，其中商業(yè)擬貸款金額為人民幣（大寫）_______ 元（￥______），貸款年限為______年；公積金擬貸款金額為人民幣（大寫）__________元（￥______），貸款年限為_____年。在本合同簽定之日起___日內(nèi)，乙方須將購房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購房余款人民幣（大寫）__________元（￥______）
口 交由丙方代為保管口存入履約保證銀行（具體貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準，首付房款多退少補）。
如乙方擬定上述某項貸款遇到困難，甲乙雙方協(xié)商同意乙方變更以下第______項付款方式：
?。?）現(xiàn)金一次性付款
?。?）現(xiàn)金分期付款
（3）公積金貸款
?。?）組合貸款
第五條贖產(chǎn)權(quán)證
1、甲方以貸款方式購買其委托出售的房屋，現(xiàn)甲方尚欠銀行購房貸款，甲方自愿出資贖產(chǎn)權(quán)證。
甲方以貸款方式購買其委托出售的房屋，現(xiàn)甲方尚欠銀行購房貸款，經(jīng)協(xié)商由乙方出資人民幣（大寫）__________元（￥______），為甲方贖產(chǎn)權(quán)證還清貸款（贖產(chǎn)權(quán)證金額以甲方貸款銀行結(jié)算為準），贖產(chǎn)權(quán)證款沖抵房款。贖產(chǎn)權(quán)證后甲方需保證其房屋可以辦理過戶，否則由甲方退還乙方已付銀行貸款，甲方按合同約定另行承擔違約責任。
2、待甲方還清貸款、房屋抵押注銷后，甲乙雙方辦理過戶（貸款）事宜。
3、甲方委托丙方辦理還貸款、撤抵押、房屋過戶手續(xù)，并與丙方辦理上述事項的委托公證，公證費由_____方承擔。
第六條甲方權(quán)利和義務(wù)
1、甲方承諾：
?。?）該房屋權(quán)屬清楚，不存在查封、抵押、出租、債權(quán)債務(wù)糾紛等影響轉(zhuǎn)讓的因素；
?。?）向丙方出具的個人身份證明、營業(yè)執(zhí)照、房屋權(quán)屬證明及辦理過戶及貸款所需的相關(guān)文件資料真實、合法、有效；
?。?）配偶、家庭成員和共居人同意出售該房屋，且不得隱瞞婚姻狀況；
（4）如該房屋正在出租，甲方必須出具承租人放棄購買該房屋的聲明書和同意搬遷保證書；
?。?）甲方于房屋交付之前將房屋的水、電、煤氣、采暖費、物業(yè)費、電話費、有線電視收視費等有關(guān)費用全部結(jié)清（不包括安裝費，僅指使用費）。如果不能及時繳清有關(guān)欠費，甲方愿意在取得全額房款時，將與欠費相等的保證金存放于丙方處，待甲方將欠費繳清后憑繳費發(fā)票取回保證金，若無法繳清欠費，甲方將以保證金沖抵欠費并授權(quán)丙方將保證金轉(zhuǎn)付乙方（保證金不足沖抵欠費的，由甲方按實補足金額）．
?。?）甲方應(yīng)于房屋交付乙方前將戶口遷出。若有困難，乙方同意甲方自即日起_____日內(nèi)將戶口遷出，并且在甲方領(lǐng)取房款時，將戶口押金人民幣（大寫）__________元（￥______）元，交由丙方代為保管，待戶口遷出后，由甲方到丙方處領(lǐng)取押金，若甲乙雙方另有約定除外。
2、甲方已繳納的煤氣氣源費、維修基金在該房屋出售后不再退給甲方，并將票據(jù)交付乙方，若甲方票據(jù)丟失需調(diào)檔提供相關(guān)證明，因調(diào)檔產(chǎn)生的費用由_____方承擔。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，未曾繳納的煤氣氣源費由____方承擔，未曾繳納的維修基金由____方承擔。
3、在簽訂本合同______日內(nèi)將辦理該房屋過戶及貸款所需的相關(guān)文件資料準備齊全。
4、甲方取得全部房款當日，甲方向乙方交付房屋并辦理房屋交接手續(xù)。甲方將房屋交付乙方后，甲方不再承擔對該房屋的維修責任。
5、甲方應(yīng)按照房屋管理部門的規(guī)定和丙方通知的時間親自到現(xiàn)場核驗身份及有關(guān)法律證件。
6、甲方應(yīng)對丙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合。
第七條乙方權(quán)利和義務(wù)
1、乙方保證其向丙方出具的辦理房屋權(quán)屬過戶及申請貸款所需的'相關(guān)文件資料真實、合法、有效；并于簽訂本合同____日內(nèi)將所需文件資料送交丙方。
2、乙方須按本合同約定的時間按期付款。
3、乙方應(yīng)按照房屋管理部門的規(guī)定和丙方通知的時間親自到現(xiàn)場核驗身份及有關(guān)法律證件。如果甲方滿足第六條第一款第（5）項要求，乙方可接受其房屋并按
_______及時支付購房款。
?。?）交納完過戶稅費后（2）產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后
?。?）銀行放款后（4）甲方倒房后
4、乙方應(yīng)對丙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合。
第八條丙方權(quán)利和義務(wù)
1、丙方接受甲乙雙方的委托，提示甲乙雙方提供相關(guān)的文件資料。
2、甲方委托丙方收取乙方繳付的購房定金及購房款，丙方在收款收據(jù)中應(yīng)載明系代理甲方收取。
3、丙方對甲乙方提供的文件資料和出具的憑證應(yīng)妥善保管。
4、丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款（含資金托管）及甲、乙雙方所提供的文件資料齊備三個工作日內(nèi)，安排甲、乙雙方辦理過戶手續(xù)。按有關(guān)規(guī)定及丙方的通知，由______方陪同有關(guān)人員到現(xiàn)場驗房。
5、妥善安排甲乙雙方進行交接，提醒甲乙雙方結(jié)清本合同第六條第一款第（5）項約定的費用。
第九條違約責任
1、三方商定，有下列情形之一的，應(yīng)承擔違約責任：
?。?）委托方拒絕提供相關(guān)文件資料或提供虛假的證件的；
?。?）委托方未按照丙方通知的時間到現(xiàn)場核驗身份的；
?。?）委托方拒絕支付辦理委托事項所需費用的；
?。?）相互或與他人私下串通、損害某方利益的；
（5）其他過失影響某方交易的。
2、乙方中途悔約，乙方不得向甲方索還定金。甲方中途悔約，甲方應(yīng)在悔約之日起______日內(nèi)將定金退還乙方，另支付乙方相當于定金數(shù)額的違約金。甲乙雙方未按合同約定時間履行義務(wù)的，逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц断喈斢诜靠頮_____‰的滯納金，并支付丙方委托報酬。
3、丙方履行合同第二條時，每逾期一日，丙方支付委托報酬的____％作為滯納金，賠償委托方。若因委托方不配合而導(dǎo)致手續(xù)延誤，丙方不承擔責任。
4、委托方因《房地產(chǎn)買賣契約》或合同的履行發(fā)生爭議，丙方應(yīng)無息代保存房款及有關(guān)文件資料，直至委托方達成有關(guān)處理意見或人民法院、仲裁機構(gòu)做出生效判決、裁定，丙方將根據(jù)委托方的一致意見或人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書處理房款及有關(guān)文件資料。
第十條合同變更與終止
本合同履行期間，任何一方要求變更本合同的，應(yīng)提前____日通知對方，由三方協(xié)商變更協(xié)議。無法達成變更協(xié)議的，須繼續(xù)履行本合同；若無法繼續(xù)履行則合同終止，由違約方按合同第九條承擔違約責任，甲乙丙三方另有約定的除外。
第十一條爭議解決方式
三方在履行本合同發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，也可由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_______項方式解決：
①向_____仲裁委員會申請仲裁；
?、谙蛉嗣穹ㄔ禾嵴堅V訟。
第十二條其它約定事項
第十三條本合同未盡事宜，可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。
第十四條本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，合同自各方簽字蓋章之日起生效。
甲方（簽章）：乙方（簽章）： 丙方（簽章）：
地址：地址： 地址：
身份證號碼：身份證號碼： 身份證號碼：
代理人（簽章）：代理人（簽章）： 代理人（簽章）：
身份證號碼：身份證號碼： 身份證號碼：
電話：電話： 電話：
簽約時間： 年月日
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