下面是范文網(wǎng)小編整理的商品房買賣預(yù)售合同5篇，供大家賞析。
商品房買賣預(yù)售合同1
甲方(以下簡稱出售方)：______________乙方(以下簡稱購買方)：______________
現(xiàn)住址：______________________________現(xiàn)住址：____________________________
身份證號：__________________________身份證號：____________________________
丙方公司(房屋中介)：__________________
丙方：____________________
聯(lián)系電話：___________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣單位購房達成如下協(xié)議：
第一條乙方購買甲方坐落于_________單位房一套，房屋面積大約為________平方米之間(以產(chǎn)權(quán)登記面積為準)____房____廳____衛(wèi)____多層型房。此購房指標總售價_____元整(￥_____萬元)。預(yù)付訂金____%_____萬元，其余____%____萬元需在單位繳納確定購房訂金兩個工作日一次性付清。
第二條甲方必須要先將產(chǎn)權(quán)辦理在自己名下，房產(chǎn)證費用由甲方出。甲方必須無條件配合協(xié)助乙方在合法過戶時間日內(nèi)將產(chǎn)權(quán)過戶到乙方名下，其過戶產(chǎn)生所有費用由乙方承擔(dān)如(契稅、房產(chǎn)證等)。
第三條甲乙雙方應(yīng)在簽署本合同時，向?qū)Ψ教峁┥矸葑C、戶口薄證件及復(fù)印件：
第四條
第五條
第六條甲乙雙方從簽訂即日起所發(fā)生的費用(取暖費、物業(yè)費、水費、電費、天然氣費、電話費等)由乙方負責(zé)。
第七條稅費分擔(dān)
甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。
第八條定金
注：過戶完成首付款和余款當日兌現(xiàn)
第10條違約責(zé)任
如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方;如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣_____元違約金。
第十一條交房日期：
第十二條備注：室內(nèi)留下的固定裝修及家具電器包括：(根據(jù)家具清單)。此清單是合同的重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十三條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。
第十四條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。本合同的.附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十五條本合同及其補充協(xié)議、家具清單內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十六條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。
第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。
第十八條本合同自三方簽字之日起生效。
第十九條附帶家具(見家具清單)
甲方(簽字)：____乙方(簽字)：_____見證人(簽字)：____
___年___月___日___年____月____日____年____月____日
商品房買賣預(yù)售合同2
售房人(以下簡稱甲方)：
購房人(以下簡稱乙方)：
身份證號：
聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方于____年____月____日在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買商品房，達成如下協(xié)議：
一、乙方所購商品房位于
二、該商品房的具體幢號、建筑結(jié)、設(shè)計用途、建筑面積如下：該商品交付時如有面積差異，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積為準。
三、甲方應(yīng)向同示所售房屋的下列證件：
1、國有土地使用證，編號：
2、房屋所有權(quán)證，編號：
3、商品房預(yù)售許可證，編號：
四、該商品房銷售價格為：實得建筑面積(即套內(nèi)面積)____元/平方米(公攤面積按建造成本折算計入實利面積單價)，房款共計____元，大寫人民幣：____。
五、付款方式及付款時間甲、乙雙方按下列第____種約定辦理。
1、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方________%優(yōu)惠，即實付房款總額____元。
2、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)首付房款____元，余款在____付清。
3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項內(nèi)容另訂補充合同。
六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按下列第____種約定追究乙方違約責(zé)任。
1、終止合同，乙方按應(yīng)付房款的____%向甲方支付違約金，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
2、合同繼續(xù)履行，乙方按____向甲方支付違約金。
七、甲方須于____年____月____日前將竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據(jù)實延期。
八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按下列第____種約定追究甲方違約責(zé)任。
1、終止合同，甲方按乙方應(yīng)付房款的____%向乙方支付違約金，乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額____部分由甲方據(jù)實賠償。
2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。
九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積差異在±____%(含本數(shù))至±____%以內(nèi)，按實測面積結(jié)算房款;差異超過±____%(含本數(shù))，乙方按下列第____種約定辦理。
1、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。
2、合同繼續(xù)履行，雙方約定。
十、預(yù)售商品房在開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對原設(shè)計方案進行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的方案批準后____日內(nèi)書面通知乙方，乙方應(yīng)在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。
十一、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施，必須符合甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的'裝假、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備的標準、保修責(zé)任和質(zhì)量要求，必須符合附件《商品房使用說明書》和《商品房質(zhì)量保證書》中所作的說明、規(guī)定和承諾。
十二、甲方將該商品房交付乙方后，應(yīng)協(xié)助乙方在____日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方過失造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的，乙方按下列第____種約定辦理。
1、終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付款房款的____%支付違約金。
2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。
十三、甲乙雙方在簽訂本合同時，應(yīng)當依照政府相關(guān)規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
十四、本合同未盡事項，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。
十五、本合同邊同附件及補充協(xié)議共____頁，一式三份，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產(chǎn)交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。
十六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲乙雙方同意按下列第____種約定辦理。
1、由仲裁委員會仲裁。
2、向人民法院起訴。
十七、其他約定：
甲方(簽章)：
乙方(簽章)：
____年____月____日
____年____月____日
商品房買賣預(yù)售合同3
出賣人：
買受人：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條項目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為。
該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。
第二條商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號為。
第三條買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同
第一條規(guī)定的項目中的：
第【幢】【座】【單元】【層】號房。
該商品房的用途為，屬____結(jié)構(gòu)，層高為____，建筑層數(shù)地上____層，地下____層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二)。
第四條計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第____項計算該商品房價款：
4.1按建筑面積計算，該商品房單位為(幣)每平方米____元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。
4.2按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單位為(幣)每平方米____元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。
4.3按套(單元)計算，該商品房總價款為____(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。
第五條面積確認及面積差異處理。
根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____項進行處理：
5.1雙方自行約定：
5.2雙方同意按以下原則處理：
5.2.1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;
5.2.2面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
面積誤差比____×100%
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。
第六條付款方式及期限。
買受人按下列第____項按期付款：
6.1一次性付款
6.2分期付款
6.3其他方式
第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第____項處理：
7.1按逾期時間，分別處理(不作累加)
7.1.1逾期在____天之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行;
7.1.2逾期超過____天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之(____該比率應(yīng)不小于第7.1.1項中的比率)的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
第八條交付期限。
8.1商品房交付使用期限及條件
出賣人應(yīng)當在____年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第____項條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
8.1.1該商品房經(jīng)驗收合格。
8.1.2該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
8.1.3該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
8.1.4該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
8.2交房延期條件
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
8.2.1遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起____天內(nèi)告知買受人的;
第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第____項處理：
9.1按逾期時間，分別處理(不作累加)
9.1.1逾期不超過____天，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行;
9.1.2逾期超過____天后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____(該比率應(yīng)不小于第9.1.1項中的比率)的違約金。
第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10天內(nèi)，書面通知買受人：
10.1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;買受人有權(quán)在通知到達之日起15天內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15天內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
第十一條交接。
商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第____項處理：
13.1出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。
第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。
14.1基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)需達到的.使用條件。
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件的處理方式。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后____天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：
15.1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____天內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的____%賠償買受人損失。
15.2買受人不退房，出賣人按已付房價款的____%向買受人支付違約金。
第十六條保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。
第十七條雙方可以就下列事項約定：
17.1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)
17.2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)
17.3該商品房所在樓宇的命名權(quán)
17.4該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)
第十八條買受人的房屋僅作____使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第項解決：
19.1提交仲裁委員會仲裁。
19.2依法向人民法院起訴。
第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議(附件四)。
第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條本合同連同附件共____頁，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人____份，買受人____份，____份，____份。
第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向____申請登記備案。
出賣人(簽章)：買受人(簽章)：
法定代表人：法定代表人：
委托代理人(簽章)：委托代理人(簽章)：
____年____月____日____年____月____日
簽于簽于
商品房買賣預(yù)售合同4
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、誠實、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房買賣達成如下協(xié)議：
第一條、交易房屋的基本情況
1、位于合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)徽園“綠色港灣”。
2、該房屋面積約為平方米，房屋類型為高層全框架結(jié)構(gòu)，最終面積、結(jié)構(gòu)和成交價格以單位公布的正式文件為準。
第二條、房款的支付方式及期限：
1交價格，另加人民幣貳拾萬元整（￥200000）的轉(zhuǎn)讓費為最終成交價格。乙方須于簽定本合同后將人民幣叁拾萬零肆仟元整（￥304000）作為該房屋款轉(zhuǎn)至甲方，以后補繳費用由乙方自付。
2、乙方付款后，甲方開具給乙方的收條的單位繳款收據(jù)作為已付款憑證。
第三條、房屋交接
1、單位正式公布商品房達到交付使用條件的書面通知，并移交房屋鑰匙給甲方后，甲方通知乙方辦理交付手續(xù)。
2房屋產(chǎn)權(quán)資料，該房不得出租不得轉(zhuǎn)賣。
3、甲方因該房而造成一切經(jīng)濟損失（房屋的稅收、退休后半價電費），由乙方負責(zé)補償。
第四條、責(zé)任與權(quán)利
1、甲方獲得該房屋的房產(chǎn)證后，甲方保證轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)已征得其他產(chǎn)權(quán)共有人的'同意。
2、乙方享受甲方單位對該集資房的部分優(yōu)惠條件，（實物補貼除外）。
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決。
合肥附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同一式兩份自雙方簽訂之日起生效。
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商品房買賣預(yù)售合同5
我國房地產(chǎn)市場起步較晚，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不健全，商品房預(yù)售有許多不確定的因素，預(yù)售方和預(yù)購方均面臨較大的風(fēng)險。允許作為無過錯的預(yù)購方在自己的權(quán)利受到侵害時，適時行使不安抗辯權(quán)，中止合同履行，直至解除合同，是其尋求自我保護和自我救濟的有效手段。同時，不安抗辯權(quán)作為先履行方特有的一項權(quán)利，也可能為一些不法分子獲取非法利益所利用。其行使應(yīng)當具有嚴格的條件。
一、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中的適用條件
(一)必須存在于依法訂立并生效的商品房預(yù)售合同中
只有有效合同才受法律保護，才對雙方當事人具有法律約束力。商品房預(yù)售合同是否有效，除了要審查預(yù)售方是否取得預(yù)售資格，即是否取得土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證外，還要審查合同內(nèi)容是否真實、合法，有沒有損害國家利益、公共利益和他人利益。在審判實踐中，遇到諸如預(yù)售方缺少“三證”中的一證，有關(guān)部門同意補辦，事實上已投入資金總額25%以上的情況，該類合同仍應(yīng)作為有效合同對待。
不安抗辯權(quán)須在有效的雙務(wù)合同中才能行使。商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同，這是勿庸置疑的。預(yù)購方取得預(yù)定房屋的權(quán)利，同時預(yù)售方取得收取預(yù)付款的權(quán)利。只有在雙務(wù)合同中，才可能存在一方履行義務(wù)而對方不履行義務(wù)、致使一方的合法權(quán)益受到侵害的情況，而在單務(wù)合同和不完全的雙務(wù)合同中均不能行使不安抗辯權(quán)。
(二)不安抗辯權(quán)存在于履行義務(wù)有先后之分的預(yù)售合同中
審判實踐中，遇到的商品房預(yù)售合同都是異時履行，即預(yù)售方依法先享受權(quán)利，后履行義務(wù);預(yù)購方先履行義務(wù)，后享受權(quán)利。不安抗辯權(quán)只存在于異時履行的預(yù)售合同中，同時履行的情況不能行使不安抗辯權(quán)，不安抗辯權(quán)的行使權(quán)主要掌握在作為先履行義務(wù)方的預(yù)購方手中。預(yù)購方的`債務(wù)已到期的，應(yīng)當履行，如履行期限未屆至，預(yù)購方可以決定是否暫時停止履行的準備，但不能稱之為停止履行。
(三)預(yù)購方有確切證據(jù)證明預(yù)售方在合同成立后喪失或可能喪失履行交房等義務(wù)
1、預(yù)售方喪失或可能喪失履行交房義務(wù)的能力。財產(chǎn)顯著減少是喪失履行合同義務(wù)能力的首要原因。在預(yù)售過程中導(dǎo)致預(yù)售方財產(chǎn)顯著減少，難以正常履行合同的原因是多方面的。主觀原因是預(yù)售方喪失信譽、乘建筑材料價格上揚、為牟取暴利，將原應(yīng)交付給預(yù)購方的房屋轉(zhuǎn)賣他人，或私自改變原定的房屋結(jié)構(gòu)，偷工減料，縮小房屋面積，或在建筑材料價格下浮時，改變圖紙，惡意擴大房屋面積，強迫預(yù)購方接受，或收取的預(yù)售房款不用于建房，遲遲不開工。預(yù)售方不能履行交付房屋的還有客觀原因，諸如自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震等不可抗力的因素，國家行為如法律、政策的改變及地方政府對某一特定區(qū)域的規(guī)劃變更等的情勢變更因素。這些因素的存在均使合同不能正常履行。當然，如果預(yù)售方財產(chǎn)狀況明顯惡化，但對預(yù)購方仍有交房的履行能力，則預(yù)購方仍不能行使不安抗辯權(quán)。
2、預(yù)售方不具備履行義務(wù)能力的事實發(fā)生在合同成立后的履行期限內(nèi)。我國《合同法》并沒有規(guī)定后履行方喪失或可能喪失履行能力應(yīng)發(fā)生在何時，但筆者認為應(yīng)發(fā)生在合同成立之后。就商品房預(yù)售糾紛來說，預(yù)購方若在與預(yù)售方簽訂合同前，就已知道預(yù)售方不具備履行交付房屋的能力，他可能會拒簽合同，這時就是沒有不安抗辯權(quán)也能保護自己的利益，如其明知預(yù)售方?jīng)]有履行交房能力仍與之簽訂合同，則無行使不安抗辯權(quán)尋求保護的必要。如果其在簽訂合同之前不知預(yù)售方無履行義務(wù)能力，簽訂合同之后才發(fā)現(xiàn)，為維護無過錯方的利益，其應(yīng)享有不安抗辯權(quán)。合同的履行期限，應(yīng)自預(yù)售合同所約定的義務(wù)開始履行之日起至截止履行日期止。
3、預(yù)購方對預(yù)售方履行不能的事實，負有舉證責(zé)任。為防止不安抗辯權(quán)的濫用，防止預(yù)購方借口預(yù)售方不能履行合同行使不安抗辯權(quán)而中止履行自己本應(yīng)先履行的義務(wù)，預(yù)購方必須舉出預(yù)售方履行不能的確切證據(jù)，而不能憑自己的主觀猜測，如果預(yù)購方不能舉證或舉證有誤，應(yīng)承擔(dān)擅自中止合同履行的違約責(zé)任。同時，預(yù)購方行使不安抗辯權(quán)中止履行合同后，應(yīng)及時通知預(yù)售方。雖然預(yù)購方行使不安抗辯權(quán)勿需獲得預(yù)售方的同意，但是為了使預(yù)售方能采取相應(yīng)的措施，預(yù)購方必須及時通知對方。如果預(yù)售方在合理的期限內(nèi)為履行合同提供了相應(yīng)的擔(dān)保，則預(yù)購方應(yīng)恢復(fù)履行支付房款的義務(wù)，不得行使不安抗辯權(quán);如果預(yù)售方雖未提供擔(dān)保，但經(jīng)過努力恢復(fù)了履行能力，預(yù)購方也應(yīng)恢復(fù)履行合同。
二、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中適用的后果
1、中止合同的履行。不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當事人不履行債務(wù)而給先履行一方當事人帶來的不公平后果，當可能造成這種不公平后果的因素被清除后，則不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。因此，不安抗辯權(quán)的行使產(chǎn)生的是暫時中止合同履行的法律效力。預(yù)購方在行使不安抗辯權(quán)時，只是預(yù)見對方可能將不履行，而對方尚未毀約，預(yù)購方亦只能暫時中止履行自己的付款義務(wù)，而不能直接解除合同。預(yù)購方在有權(quán)中止合同履行的同時，應(yīng)及時通知對方，并給預(yù)售方合理的期限，使其恢復(fù)履行能力或提供適當?shù)膿?dān)保，這個合理期限以不超過30天為宜，通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內(nèi)，預(yù)售方未提供擔(dān)保也未恢復(fù)履行能力，要求預(yù)購房履行合同，預(yù)購方可予以拒絕。在預(yù)售方應(yīng)預(yù)購方要求在合理期限內(nèi)提供了擔(dān)保，則不安抗辯權(quán)消滅，預(yù)購方應(yīng)繼續(xù)履行合同。
2、解除合同和賠償損失。預(yù)售方在接到中止履行的通知后，不提供擔(dān)?；蛘咛峁┑膿?dān)保不適當，預(yù)購方可以解除合同，并可基于合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定追究購售方的違約責(zé)任。我國不安抗辯權(quán)制度在賦予先履行方解約權(quán)的同時，并沒有規(guī)定先履行方可以請求損害賠償，這是一大缺憾，侵害了先履行方的合法權(quán)益，筆者認為應(yīng)當賦予先履行方損害賠償請求權(quán)，表現(xiàn)在商品房預(yù)售糾紛中，預(yù)購方的損害賠償額應(yīng)以預(yù)售方默示不履行交房等義務(wù)時的價格標準計算。
應(yīng)當注意的是不安抗辯權(quán)的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢變更的情形，因此在審判實踐中還應(yīng)注意根據(jù)實際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當事人的利益，以維護法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔(dān)保就機械地一概解除合同。
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