下面是熱心會(huì)員“z18”收集的房屋擔(dān)保買賣合同，供大家參閱。
導(dǎo)言：在民間借貸案件中，借款人和出借人簽署房屋買賣合同做為借款擔(dān)保的狀況日益增加。出借人為保證債權(quán)的完成，一般在簽署借款合同的同時(shí)，也會(huì)和借款人簽署房屋買賣合同。假如借款人未能按時(shí)償還利息，出借人便能要求履行房屋買賣合同，以獲得房屋的所有權(quán)。部分前提下，出借人甚至在簽訂借款合同時(shí)立即辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，將房屋過(guò)戶為自己。
這類名義上為房產(chǎn)買賣，實(shí)際上是為借款提供擔(dān)保合同，在出借人無(wú)法取回賬款的情形下，其得到的房子會(huì)不會(huì)受到法律保護(hù)呢？接下來(lái)，筆者將根據(jù)一則有關(guān)的實(shí)務(wù)案例展開(kāi)分析解讀。
案件概述
在20xx年12月12日，姜某虹向崔某麗借款15萬(wàn)元，并于同日簽署了房屋買賣合同，承諾以15萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房屋賣給崔某麗，并完成了產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。之后在20xx年1月24日，崔某麗與姜某虹的老公熊某偉簽署了租房合同，承諾熊某偉在租賃期間有權(quán)隨時(shí)以貳拾萬(wàn)元的價(jià)格贖出該房屋。
然而，姜某虹始終未履行還款義務(wù)，且房子一直由熊某偉和姜某虹占據(jù)。崔某麗之后將房屋轉(zhuǎn)讓給王某宇，王某宇則把熊某偉和姜某虹訴至法院，要他們騰房并交回該房屋。
裁判建議
法院在審理過(guò)程中覺(jué)得：通過(guò)庭審查清，姜某虹與崔某麗之間有民間借貸關(guān)系，而他們通過(guò)簽署房屋買賣合同做為借款合同的擔(dān)保，并把房屋登記過(guò)戶至崔某麗戶下，這一行為形成了讓與擔(dān)保。雙方的房屋買賣合同不具有真實(shí)的意思表明，因此應(yīng)視為無(wú)效合同。
崔某麗將該房屋出售給王某宇的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。王某宇在庭審中表明，他在購(gòu)買時(shí)并未具體查詢房子，僅在外界觀查，覺(jué)得17萬(wàn)元的價(jià)格便宜。王某宇的說(shuō)法與常規(guī)的房產(chǎn)買賣實(shí)踐不符。
王某宇在付款房款前得知崔某麗已將房產(chǎn)租賃給熊某偉，并在查看租賃協(xié)議后，因租期已期滿才決定購(gòu)買該房屋。但法院查清，崔某麗與熊某偉所簽的租用合同中約定，熊某偉在租賃期間有權(quán)以貳拾萬(wàn)元贖出該房屋。王某宇認(rèn)可看了租賃協(xié)議，顯然應(yīng)當(dāng)了解該房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議。
綜合上述情況，沒(méi)法認(rèn)定王某宇在選購(gòu)涉案房屋時(shí)是善意的。雖然王某宇付了房款并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，但其行為未滿足《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條對(duì)善意取得的需求，故對(duì)王某宇的訴訟請(qǐng)求不予支持。
判決結(jié)果
總的來(lái)說(shuō)，法院裁定駁回王某宇的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)典案例
在本案中，法院認(rèn)定崔某麗將房屋出售給王某宇的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，這從源頭上否定了崔某麗與姜某虹為擔(dān)保借款所簽署的房產(chǎn)買賣合同的效力。
真實(shí)的意思表示是民事法律行為起效的前提條件之一。雖然崔某麗與姜某虹名義上簽訂了房屋買賣合同并完成了過(guò)戶手續(xù)，但實(shí)際上是為了借款提供擔(dān)保。彼此并不存在真實(shí)房產(chǎn)買賣用意，他們的真實(shí)意圖是由房產(chǎn)買賣名義開(kāi)展過(guò)戶登記，將其作為借款的擔(dān)保。這種做法在理論上被稱作讓與擔(dān)保?！段餀?quán)法》第58條第六項(xiàng)（民法典第146條）明文規(guī)定，以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
若在保證合同中事先約定，債務(wù)履行到期，債務(wù)人未償還的情形下，擔(dān)保資產(chǎn)直接歸債務(wù)人全部，這類行為屬于保證合同里的流押或流質(zhì)條款，物權(quán)法第186條和211條（民法典第401條和411條）對(duì)此有所明確，屬于無(wú)效行為。同樣，在讓與擔(dān)保中，若在簽署主合同的同時(shí)遷移擔(dān)保物的所有權(quán)，也應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效。
在司法實(shí)踐中，雖然有人認(rèn)為以房產(chǎn)買賣名義做為借款合同的擔(dān)保是一種廣泛做法，應(yīng)認(rèn)定其法律認(rèn)可，但這個(gè)觀點(diǎn)存在明顯的法律阻礙。物權(quán)法定原則是物權(quán)法的主要原則之一，法律明確規(guī)定了構(gòu)建哪種物權(quán)的方法。將房屋做為借款合同的質(zhì)押擔(dān)保，能通過(guò)質(zhì)押權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)，構(gòu)建讓與擔(dān)保物權(quán)的行為則違背了物權(quán)法定原則，而且這種擔(dān)保形式?jīng)]法予以公示，容易損害他人的合法權(quán)益。
在本案中，崔某麗可向法院提出訴訟，規(guī)定姜某虹償還借款，而王某宇與崔某麗之間的房屋買賣合同已被法院認(rèn)定崔某麗對(duì)該房屋無(wú)處分權(quán)，王某宇不構(gòu)成善意取得，王某宇能夠主張退回購(gòu)房款和要求賠償損失等訴請(qǐng)。
文章中的案例旨在更好地解讀法律知識(shí)，作者已對(duì)案例內(nèi)容進(jìn)行了整理、選編和刪剪，文中所提及的法律見(jiàn)解僅作學(xué)習(xí)交流參照。
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