下面是范文網(wǎng)小編整理的買(mǎi)賣(mài)合同模板5篇(買(mǎi)賣(mài)合同模板范文)，以供借鑒。
買(mǎi)賣(mài)合同模板1
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_______，聯(lián)系電話：________身份證號(hào)碼：__________ 身份證地址：_________________________
現(xiàn)住址：_________________________
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：______，聯(lián)系電話：_______身份證號(hào)碼：____________ 身份證地址：_________________________
現(xiàn)住址：_________________________
第一條：甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施。
1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____ ，房屋土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____；
2、甲方所售房屋位于____________【區(qū)(縣)】 __________________________
【小區(qū)(街道)】________【幢】【座】【號(hào)(樓)】_________單元 _________號(hào)(室)；
3、甲方所售房屋建筑面積______ 平方米；
4、該房屋為清水房。隨該房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見(jiàn)附件一。
第二條：房屋價(jià)格及其他費(fèi)用。
1、 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬(wàn)___ 仟___ 佰元整；
上述房屋價(jià)格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。
2、 甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，本合同的一切交易稅費(fèi)由乙方全部負(fù)擔(dān)，乙方繳清一切交易稅費(fèi)后不得以任何理由要求甲方補(bǔ)償。
第三條：付款方式。
本合同簽訂后，乙方于 日內(nèi)（即20xx年____月___日前）向甲方支付全部購(gòu)房款___________________圓整（大寫(xiě)________________________元整）。甲方收到購(gòu)房款以后，必須按照乙方要求的時(shí)間、地點(diǎn)配合乙方辦理更名過(guò)戶手續(xù)，不得以任何理由推脫。
3、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)、無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房屋名下未登記戶口、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;截止到20
16年叁月肆日電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線
電視費(fèi)等如有欠甲方補(bǔ)齊所以欠費(fèi)及滯納金，與乙方無(wú)關(guān)。
4、甲方在________________三十天內(nèi)遷出戶口，以備于乙方落戶使用。
第四條：房屋交付。
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過(guò)戶手續(xù)（繳納稅費(fèi)）后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方， 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。
第五條：乙方逾期付款的違約責(zé)任。
乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向甲方支付購(gòu)房款10%違約金。
第六條：甲方逾期交房的違約責(zé)任。
甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付乙方使用，每逾期一日，按照購(gòu)房總價(jià)的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，并向乙方支付房?jī)r(jià)10%的違約金。
第七條：甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第八條：本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第九條：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十條：本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條：本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門(mén)存檔。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
_________年____月____日 _________年____月____日
買(mǎi)賣(mài)合同模板2
(合同編號(hào)： )
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方)： 買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)： 經(jīng)紀(jì)代理方(以下簡(jiǎn)稱丙方) ：_____________________ 合同簽署地：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙、丙三方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)紀(jì)代理事宜，訂立本合同，共同信守：
第一條 本合同項(xiàng)下，甲方所出售的房屋坐落于武漢市_______區(qū)，為_(kāi)______結(jié)構(gòu)，建筑面積_______平方米，“房屋所有權(quán)證”號(hào)為“ 字第________號(hào)”，“土地使用權(quán)證”號(hào)為“ 字第_______號(hào)” 。
第二條 乙方對(duì)上述房屋已充分了解并實(shí)地看房，對(duì)該房屋現(xiàn)狀無(wú)異議，為自愿購(gòu)買(mǎi)該房屋。經(jīng)丙方居間，甲、乙雙方協(xié)商一致，上述房屋交易成交價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____圓整。
第三條 付款方式約定：
1、本合同簽訂之日，乙方支付定金人民幣_(tái)______圓整給甲方，甲方交人民幣_(tái)______圓整給丙方作為物業(yè)交接保證金，在甲乙雙方物業(yè)交接完畢后_____日內(nèi)（遇節(jié)假日順延），由丙方打入甲方指定賬戶或以現(xiàn)金形式支付；
2、甲乙保證，本合同項(xiàng)下房屋可以在所在區(qū)局規(guī)定的正常時(shí)間
內(nèi)辦理甲方名下權(quán)證，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商，辦理甲方名下產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用由□甲方 □乙方 承擔(dān)，于簽訂本合同起_____日內(nèi)，甲方將本合同項(xiàng)下房屋的購(gòu)房合同、發(fā)票、土地分割證、權(quán)屬轉(zhuǎn)移證明書(shū)等辦理房產(chǎn)證、土地證所需相關(guān)資料，交由丙房保管，用于辦理甲方名下產(chǎn)權(quán)證?！跫追?□乙方將辦理將辦理甲方名下產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用_____圓整于簽訂本合同之日起_____日內(nèi)打入丙方賬戶，丙方在收到該款后于___日內(nèi)辦理甲方名下產(chǎn)權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證出證后由丙方保管，用于辦理后期過(guò)戶及貸款等相關(guān)手續(xù)，具體出證日期以各區(qū)局公示時(shí)間辦準(zhǔn)；
3、本合同簽訂之日起當(dāng)日，甲方將本合同項(xiàng)下房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證原件，交由丙方保管，用于辦理過(guò)戶、貸款手續(xù)；
4、乙方剩余購(gòu)房款人民幣_(tái)___________________圓整，以下列第___種方式支付；
1）于簽訂本合同后_______日內(nèi)，打入丙方監(jiān)管賬戶，過(guò)戶當(dāng)日，丙方在見(jiàn)到已是乙方名下的房產(chǎn)證收件單后，于__日內(nèi)（遇節(jié)假日順延）將首付款打入甲方指定賬戶；
2）乙方于簽訂本合同__日內(nèi),打入甲方指定賬戶;
3）在見(jiàn)到已是乙方名下的房產(chǎn)證收件單后___日內(nèi)(遇節(jié)假日順延),由乙方打入甲方指定賬戶；
5、甲、乙、丙三方在此確認(rèn)，因甲乙雙方自行交接產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，丙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第四條 本合同項(xiàng)下房屋的過(guò)戶、貸款、交易稅費(fèi)承擔(dān)方式為：甲方承擔(dān)_____________，乙方承擔(dān)___________________；如在本次交易過(guò)程中發(fā)生因國(guó)家或武漢市房屋管理、稅務(wù)部門(mén)及銀行調(diào)整相關(guān)
政策，導(dǎo)致本合同項(xiàng)下房屋的過(guò)戶、貸款、交易稅費(fèi)產(chǎn)生變化，甲、乙雙方應(yīng)按照本條約定承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，多退少補(bǔ)，甲、乙雙方對(duì)此均無(wú)異議。
第五條 甲、乙、丙三方在此確認(rèn)，在房屋交易過(guò)程中，丙方向甲、乙雙方提供居間信息及咨詢服務(wù)，促成本合同依法簽訂，并協(xié)助甲、乙雙方辦理登記、房款交割、金融貸款、房屋所有權(quán)交付等居間工作，保障交易的安全性。本合同簽訂之日，甲方按宗須向丙方支付經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)人民幣_(tái)___________圓整；乙方按宗須向丙方支付經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)人民幣_(tái)___________圓整。如因單方違約導(dǎo)致本合同無(wú)法履行，由違約方支付經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)的_____%，計(jì)人民幣_(tái)___________圓整。甲、乙雙方協(xié)商解除合同的，由雙方平均負(fù)擔(dān)經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)的_____%，共計(jì)人民幣_(tái)_______________圓整。
第六條 本合同簽訂之日起__________________日內(nèi)，甲、乙雙方須提供相關(guān)證件及資料（資料清單附后）交由丙方辦理貸款及過(guò)戶手續(xù)。丙方在甲、乙方提供相關(guān)證件、資料齊全后，于______日內(nèi)為乙方辦理貸款手續(xù)，在：（1）_____內(nèi)，（2）貸款審批通過(guò)_____日內(nèi)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)（遇節(jié)假日順延）。交易不成，由丙方將上述證件全部退還給甲、乙方。
第七條 甲方保證其所提供的上述房屋的貸款、抵押、面積、權(quán)屬等信息及資料真實(shí)、合法、有效。如甲方房屋有貸款問(wèn)題、面積爭(zhēng)議、未結(jié)費(fèi)用、共有、設(shè)定抵押、租賃等行為或情況應(yīng)告知乙方，并自行解決。如因上述原因?qū)е卤竞贤?xiàng)下房屋交易發(fā)生產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等方面糾紛或不能正常交易時(shí)，由甲方承擔(dān)全部違約責(zé)任。
第八條 甲方應(yīng)在收到：（1）乙方全部房款后____日內(nèi)，（2）房屋過(guò)戶完成后____日內(nèi)，與乙方進(jìn)行物業(yè)交接，并將該房屋鑰匙交于乙方。房屋交付乙方前甲方應(yīng)結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。水、電存折等由甲方過(guò)戶給乙方。甲方應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)及水表、電表及配套設(shè)施的完整性。（移交清單附后，與本合同具同等法律效應(yīng)）
第九條 房屋內(nèi)水、電、天然氣、電話費(fèi)、寬帶、有線電視、物業(yè)管理等費(fèi)用由甲方支付至物業(yè)交接當(dāng)日，此后產(chǎn)生的上述費(fèi)用與甲方及丙方無(wú)關(guān)；
第十條 甲方違約，逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的_____%向乙方支付違約金；乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，且應(yīng)支付逾期期間的違約金，并按全部房款的_____%向乙方支付違約金。
第十一條 乙方違約，逾期不交付房款給甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的_____%向甲方支付違約金；甲方解除合同的，按全部房款的____%向甲方支付違約金。
第十二條 丙方在甲、乙雙方提供資料齊全情況下，協(xié)助雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，如果未履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)每日____%的違約責(zé)任，丙方在乙方按約定交付房款后，未按約定及時(shí)進(jìn)行房款交割，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)每日____%的違約責(zé)任。
第十三條 甲方、乙方及丙方不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，因此給無(wú)過(guò)錯(cuò)方造成損失的，應(yīng)依照本合同第七條、第十條及第十一條之約定承擔(dān)對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 本合同未盡事宜，由甲、乙、丙三方另行商定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，具體如下：
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
第十五條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決：
?。?）提交武漢仲裁委員會(huì)仲裁；
?。?）依法向人民法院起訴。
第十六條 如因不可抗力或其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商可解除合同，并互不承擔(dān)違約責(zé)任。
第十七條 本合同自甲、乙雙方簽字，丙方蓋章之日起生效。本合同一式三份，甲、乙．丙三方各執(zhí)一份。
買(mǎi)賣(mài)合同模板3
合同備案號(hào)：（ ）
出賣(mài)人(以下簡(jiǎn)稱甲方): _______________________________________（簽章）
代 理 人(代理商): ___________________________________________（簽章） 買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱乙方): _______________________________________（簽章） 受買(mǎi)人身份證或護(hù)照號(hào): _______________________________________（簽章）
一、乙方所購(gòu)____________________________________________ (項(xiàng)目名稱) 商品房位于:_____________________________________________________ 二．該商品房的具體幢號(hào)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途、建筑面積如下：
三、甲方向乙方出示房屋銷(xiāo)售所需證件：
1、國(guó)有土地使用證, 編號(hào):
2、商品房預(yù)售許可證, 編號(hào):
3、房屋所有權(quán)證, 編號(hào):
備案時(shí)間：
說(shuō)明： 1、本合同備案表由備案機(jī)關(guān)及買(mǎi)受人各執(zhí)一份，買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)連同合同正式文本一并提交。
2、本合同備案表與商品房買(mǎi)賣(mài)合同正式文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。
買(mǎi)賣(mài)合同模板4
甲方(采購(gòu)單位)： 電話：
乙方(供貨單位)： 電話：
甲乙雙方根據(jù)年月 日****政府采購(gòu)中心第號(hào)采購(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)結(jié)果及相關(guān)招投標(biāo)文件，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，供雙方共同遵守：
第一條甲方采購(gòu)的物品內(nèi)容和成交價(jià)格：(金額單位：人民幣元)
物品名稱規(guī)格型號(hào)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量成交價(jià)格(元)
合計(jì)(大寫(xiě))￥
免費(fèi)配送物品：
甲方不再另付任何費(fèi)用。
第二條物品的質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、乙方售后服務(wù)及損害賠償
1、物品的質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件和乙方投標(biāo)文件所要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、乙方應(yīng)按生產(chǎn)廠家的保修規(guī)定和投標(biāo)文件說(shuō)明的服務(wù)承諾做好保修等免費(fèi)服務(wù)。但屬于正常合理的損耗應(yīng)由甲方承擔(dān)。
3、乙方售后服務(wù)響應(yīng)時(shí)間： 。否則，甲方可自行組織維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方可在貨款和其他應(yīng)付乙方的款項(xiàng)中扣除。
4、如因乙方物品質(zhì)量原因，導(dǎo)致甲方損失，乙方應(yīng)予以賠償。
第三條交付和驗(yàn)收
1、交付時(shí)間： ;交付地點(diǎn)：
2、乙方負(fù)責(zé)物品的運(yùn)送、安裝、調(diào)試，負(fù)責(zé)基本操作培訓(xùn)等工作，直至該物品可以正常使用為止;負(fù)責(zé)提供物品的使用說(shuō)明等相關(guān)資料;并承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用。
3、驗(yàn)收時(shí)間：甲方必須于乙方提出驗(yàn)收申請(qǐng)后?? 個(gè)工作日內(nèi)組織驗(yàn)收。甲方驗(yàn)收合格后應(yīng)當(dāng)出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
4、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：
1)單證齊全：應(yīng)有產(chǎn)品合格證(或質(zhì)量證明)、使用說(shuō)明、保修證明、發(fā)票和其它應(yīng)具有的單證;
2)質(zhì)量符合國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的要求。
第四條貨款的結(jié)算
1、結(jié)算依據(jù)：采購(gòu)合同、乙方銷(xiāo)售發(fā)票、甲方出具的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
2、結(jié)算方式：
第五條乙方的違約責(zé)任：
1、乙方不能交貨的，甲方不向乙方付款。乙方應(yīng)向甲方償付相當(dāng)于不能交貨部分貨款的10%的違約金;
2、乙方所交物品品種、數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量不符合國(guó)家法律法規(guī)和合同規(guī)定的，由乙方負(fù)責(zé)包修、包換或退貨，并承擔(dān)由此而支付的實(shí)際費(fèi)用;
3、乙方逾期交貨的，按逾期交貨部分貨款計(jì)算，向甲方償付每日千分之五的違約金，并承擔(dān)甲方因此所受的損失費(fèi)用。
第六條甲方的違約責(zé)任：
1、甲方逾期付款的，應(yīng)按照每日千分之五的比例向乙方償付逾期付款的違約金;
2、甲方違反合同規(guī)定拒絕接貨的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此對(duì)乙方造成的損失。
第七條不可抗力
甲乙雙方任何一方由于不可抗力原因不能履行合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ酵▓?bào)不能履行或不能完全履行的理由，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，在取得有關(guān)機(jī)構(gòu)證明后，允許延期履行、部分履行或不履行合同，并根據(jù)情況可部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。
第八條爭(zhēng)議的解決
1、因貨物的質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，由法律及有關(guān)規(guī)章規(guī)定的技術(shù)單位進(jìn)行質(zhì)量鑒定，雙方無(wú)條件服從該鑒定的結(jié)論;
2、執(zhí)行本合同發(fā)生糾紛，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同簽訂地人民法院提起訴訟。
第九條監(jiān)督和管理
1、合同訂立后，雙方經(jīng)協(xié)商一致需變更合同實(shí)質(zhì)性條款或訂立補(bǔ)充合同的，應(yīng)先征得政府采購(gòu)監(jiān)督管理部門(mén)同意，并送其備案。
2、甲乙雙方均應(yīng)自覺(jué)配合有關(guān)監(jiān)督管理部門(mén)對(duì)合同履行情況的監(jiān)督檢查，如實(shí)反映情況，提供有關(guān)資料;否則，將對(duì)有關(guān)單位、當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第十條無(wú)效合同
甲乙雙方如因違反政府采購(gòu)法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，被宣告合同無(wú)效的，一切責(zé)任概由過(guò)錯(cuò)方自行承擔(dān)。
第十一條附則
1、*****政府采購(gòu)中心第 號(hào)采購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知、乙方投標(biāo)文件及澄清說(shuō)明文件都是本合同的組成部分，甲、乙雙方必須全面遵守，如有違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、本合同一式三份，甲方、乙方、*****政府采購(gòu)中心各執(zhí)一份。
3、本合同自簽訂之日起生效。
4、附件：
采購(gòu)單位(甲方)：?? 供貨單位(乙方)：
法定代表人：法定代表人：
委托代理人：委托代理人：
開(kāi)戶銀行：開(kāi)戶銀行：
帳號(hào)：帳號(hào)：
電話：電話：
簽約地址：
簽約時(shí)間： 年 月 日
注：本合同樣本僅供參考，具體條款內(nèi)容由采購(gòu)單位和中標(biāo)單位協(xié)商確定。
采購(gòu)合同范本的注意事項(xiàng)
1.產(chǎn)品名稱規(guī)格
2.質(zhì)量要求
3.包裝要求
4.價(jià)格(注明稅率、付款方式)
5.運(yùn)輸方式
6.雙方違約責(zé)任(特別注明不能按時(shí)交貨時(shí)責(zé)任，以及出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的處理責(zé)任)
7.如涉及到技術(shù)問(wèn)題，注意保密責(zé)任。
合同不要太復(fù)雜，讓對(duì)方看了就害怕。但重點(diǎn)事項(xiàng)一定要提到。
買(mǎi)賣(mài)合同模板5
根據(jù)《合同法》第142條的規(guī)定，我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)制度以交付主義為一般原則，在法律沒(méi)有特別規(guī)定和當(dāng)事人沒(méi)有另行約定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)隨著標(biāo)的交付二轉(zhuǎn)移，這一點(diǎn)，與世界上的大多數(shù)國(guó)家的立法以及國(guó)際條約基本一致。由于標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨著標(biāo)的物的交付而轉(zhuǎn)移，因此交付時(shí)間的確定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)制度來(lái)說(shuō)就顯得十分重要。交付分為兩種，現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付，對(duì)于標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移學(xué)術(shù)界并沒(méi)有太大的異議，但對(duì)于簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付等觀念交付是否也能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，學(xué)者們存在很大分歧。另一方面，由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)我國(guó)采取的是登記生效主義，存在著占有轉(zhuǎn)移與所有權(quán)轉(zhuǎn)移相分離的情況，因此有學(xué)者認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，交付主義只適用于不動(dòng)產(chǎn)先交付后登記的情形，而不適用于先登記后交付的情形，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移后即使還沒(méi)有交付，買(mǎi)受人也應(yīng)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)。
一、“交付”是否僅僅限于現(xiàn)實(shí)交付
交付就是由出賣(mài)人將買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物交給買(mǎi)受人占有，即占有的轉(zhuǎn)移。交付一般分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付。所謂的現(xiàn)實(shí)交付，是指出賣(mài)人將標(biāo)的物的事實(shí)管領(lǐng)力轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，使得標(biāo)的物出于買(mǎi)受人的實(shí)際控制之下，由買(mǎi)受人直接占有標(biāo)的物。所謂的觀念交付又可以分為指示交付、簡(jiǎn)易交付和占有改定這三種交付方式。在現(xiàn)實(shí)交付的情形下，由于買(mǎi)受人取得了標(biāo)的物的實(shí)際處分權(quán)和控制權(quán)，也就取得了使用、收益標(biāo)的物等現(xiàn)實(shí)利益，此時(shí)由買(mǎi)方承擔(dān)標(biāo)的物損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)符合風(fēng)險(xiǎn)與利益相一致的原則?，F(xiàn)實(shí)交付的本質(zhì)特征就在于讓受讓人取得對(duì)標(biāo)的物的直接處分權(quán)，并進(jìn)而取得對(duì)標(biāo)的物的用益權(quán)，這也是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)交付主義的理論基礎(chǔ)，因此，交付主義中的“交付“應(yīng)當(dāng)是就現(xiàn)實(shí)交付而言。而對(duì)于其他交付形態(tài)，是否也可以適用風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)交付主義理論，是否產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的法律效果，我國(guó)《合同法》都沒(méi)有做出具體的規(guī)定，有必要一一討論。
所謂的簡(jiǎn)易交付，指在買(mǎi)賣(mài)合同訂立前，買(mǎi)受人已因其他原因而實(shí)際占有標(biāo)的物時(shí)，則買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)訂立則視為交付完成?！逗贤ā返?40條規(guī)定：“標(biāo)的物在訂立合同之前己為買(mǎi)受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間”?！段餀?quán)法》第25條亦規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力?！币陨蟽蓷l是《合同法》關(guān)于簡(jiǎn)易交付的規(guī)定。在簡(jiǎn)易交付中，由于買(mǎi)方已經(jīng)基于某種法律關(guān)系實(shí)際占有了標(biāo)的物，例如基于租賃、保管等法律關(guān)系，所以出賣(mài)人無(wú)需再交付標(biāo)的物使得買(mǎi)受人取得對(duì)標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)占有。買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，只是改變了買(mǎi)方占有標(biāo)的物的權(quán)力基礎(chǔ)，即買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，買(mǎi)受人不再基于租賃、保管等法律關(guān)系、而是基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系占有標(biāo)的物，此時(shí)，買(mǎi)方的身份也由他主占有變?yōu)樽灾髡加?。因此，?jiǎn)易交付與現(xiàn)實(shí)交付并沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別，其依然可以發(fā)生標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的法律效果，只是此時(shí)的交付時(shí)間變成了買(mǎi)賣(mài)合同的生效時(shí)間，而不是買(mǎi)方基于其他法律關(guān)系實(shí)際占有標(biāo)的物時(shí)間。
所謂指示交付，是指在第三人占有標(biāo)的物時(shí)，出賣(mài)人將向第三人請(qǐng)求返還的 權(quán)利讓與買(mǎi)受人，以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付，我國(guó)《物權(quán)法》第26條規(guī)定了指示交付的情形：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！痹谥甘窘桓吨校m然買(mǎi)受人并沒(méi)有取得標(biāo)的物的實(shí)際占有，但是由于指示交付已經(jīng)移轉(zhuǎn)了標(biāo)的物的所有權(quán)，也就意味著買(mǎi)受人取得了對(duì)標(biāo)的物的間接占有，可以隨時(shí)提取標(biāo)的物，使標(biāo)的物處于自己實(shí)際支配下，也可以請(qǐng)求第三人采取措施加強(qiáng)對(duì)標(biāo)的物的保護(hù)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。而賣(mài)方將標(biāo)的物的返還請(qǐng)求權(quán)讓與買(mǎi)方后，就喪失了對(duì)標(biāo)的物的實(shí)際控制權(quán)，也無(wú)法對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行使用收益，因此，按照利益說(shuō)和管領(lǐng)說(shuō)，此時(shí)由買(mǎi)受人承擔(dān)標(biāo)的物損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)是合理的。但是，指示交付也存在一些特殊的情形，即買(mǎi)賣(mài)雙方約定雖然標(biāo)的物的返還請(qǐng)求權(quán)讓與買(mǎi)受人，但在一定期限內(nèi)出賣(mài)人保留對(duì)標(biāo)的物的用益權(quán)，例如繼續(xù)由出賣(mài)人向第三人收取租金等，依據(jù)“利益之所在，風(fēng)險(xiǎn)之所在“的市場(chǎng)原則，此時(shí)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)并不隨著指示交付而轉(zhuǎn)移。
所謂占有改定，指的是買(mǎi)賣(mài)合同中約定，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人，但標(biāo)的物仍然由出賣(mài)人實(shí)際占有、買(mǎi)受人取得的是間接占有。見(jiàn)我國(guó)《物權(quán)法》第 27 條的規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！?在這種情況下以買(mǎi)賣(mài)合同生效的時(shí)間即為交付的時(shí)間，例如買(mǎi)方將標(biāo)的物出售給買(mǎi)方之后，又基于保管合同或租賃合同繼續(xù)占有或使用標(biāo)的物。在占有改定的情形，“雙方約定出讓人繼續(xù)占有標(biāo)的物，觀念上可視為發(fā)生了標(biāo)的物從出讓人到受讓人再?gòu)氖茏屓说匠鲎屓说膬纱谓桓?，?shí)際上先后發(fā)生了買(mǎi)賣(mài)與保管或租賃兩類(lèi)合同關(guān)系，此時(shí)對(duì)這兩類(lèi)合同應(yīng)分別適用各自的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則?！?/p>
二、“交付”是否適用于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
在動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，由于一般情形下交付即移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)，因此風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)制度采取交付主義還是所有權(quán)主義并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區(qū)別。但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而言，由于所有權(quán)不是隨交付時(shí)移轉(zhuǎn)，而是從完成過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)移轉(zhuǎn)，而且實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的交付與登記一般不是同時(shí)發(fā)生的，存在標(biāo)的物已交付但未進(jìn)行所有權(quán)變更登記，或者所有權(quán)已變更登記但尚未交付兩種情形，此時(shí)采取所有權(quán)主義還是交付主義分配風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)至關(guān)重要。筆者認(rèn)為，不管是動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，還是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，都統(tǒng)一適用交付移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)原則，而不論標(biāo)的物所有權(quán)是否已移轉(zhuǎn)，亦即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，無(wú)論是先交付后移轉(zhuǎn)所有權(quán)，還是先移轉(zhuǎn)所有權(quán)后交付，風(fēng)險(xiǎn)均自不動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)起移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人。
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