下面是范文網(wǎng)小編收集的北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3篇(北京市物業(yè)標準)，供大家參考。
北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準1
住宅性能評定技術(shù)標準 總 則 為了提高住宅性能，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，保障消費者的權(quán)益，統(tǒng)一住宅性能評定指標與方法，制定本標準。 住宅建設(shè)必須符合國家的法律法規(guī)，正確處理與城鎮(zhèn)規(guī)劃、環(huán)境保護和人身安全與健康的關(guān)系，推廣節(jié)約能源、節(jié)約用水、節(jié)約用地、節(jié)約用材、防治污染的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝，按照可持續(xù)發(fā)展的方針，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
本標準適用于城鎮(zhèn)新建和改建住宅的性能評審和認定。 本標準將住宅性能劃分成適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能五個方面。每個性能按重要性和內(nèi)容多少規(guī)定分值，按得分分值多少評定住宅性能。. 住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別，其中A級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行標準且性能好的住宅；B級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行強制性標準但性能達不到A級的住宅。A級住宅按照得分由低到高又細分為1A、2A、3A三等。 申請性能評定的住宅必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 住宅性能評定除應(yīng)符合本標準外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標準的規(guī)定。2 術(shù) 語. 住宅適用性能 residential building applicability 由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。 建筑模數(shù) construction module 建筑設(shè)計中，統(tǒng)一選定的協(xié)調(diào)建筑尺度的增值單位。 住區(qū) residential area 城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團的統(tǒng)稱。. 無障礙設(shè)施 barrier—free facilities 居住區(qū)內(nèi)建有方便殘疾人和老年人通行的路線和相應(yīng)設(shè)施。 住宅環(huán)境性能 residential building environment 在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。 視線干擾 interference of sight line 因規(guī)劃設(shè)計缺陷，使宅內(nèi)居住空間暴露在鄰居視線范圍之內(nèi)，給居民保護個人隱私帶來的不便。. 智能化系統(tǒng) intelligence system 現(xiàn)代高科技領(lǐng)域中的產(chǎn)品與技術(shù)集成到居住區(qū)的一種系統(tǒng)，由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。. 住宅經(jīng)濟性能 residential building economy 在住宅建造和使用過程中，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。 住宅安全性性能 residential building safety 住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災(zāi)害的性能。. 污染物 pollutant 對環(huán)境及人身造成有害影響的物質(zhì)。. 住宅耐久性能 residential building durability 住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。 設(shè)計使用年限 design working life 設(shè)計規(guī)定的結(jié)構(gòu)、防水、裝修和管線等不需要大修或更換，不影響使用安全和使用性能的時期。. 主控項目 dominant item 建筑工程中的對安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護和公眾利益起決定性作用的檢測項目。 耐用指標 permanent index 體現(xiàn)材料或設(shè)備在正常環(huán)境使用條件下使用能力的檢測指標。3 住宅性能認定的申請和評定 申請住宅性能認定應(yīng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門發(fā)布的住宅性能認定管理辦法進行。 評審工作應(yīng)由評審機構(gòu)組織接受過住宅性能認定工作培訓，熟悉本標準，并具有相關(guān)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的專家進行。評審工作采取回避制度，評審專家不得參加本人或本單位設(shè)計、建造住宅的評審工作。評審工作完成后，評審機構(gòu)應(yīng)將評審結(jié)果提交相應(yīng)的住宅性能認定機構(gòu)進行認定。 評審工作包括設(shè)計審查、中期檢查、終審三個環(huán)節(jié)。其中設(shè)計審查在初步設(shè)計完成后進行，中期檢查在主體結(jié)構(gòu)施工階段進行，終審在項目竣工后進行。 住宅性能評定原則上以單棟住宅為對象，也可以單套住宅或住區(qū)為對象進行評定。評定單棟和單套住宅，凡涉及所處公共環(huán)境的指標，以對該公共環(huán)境的評價結(jié)果為準。. 申請住宅性能設(shè)計審查時應(yīng)提交以下資料： 1 項目位置圖； 2 規(guī)劃設(shè)計說明； 3 規(guī)劃方案圖； 規(guī)劃分析圖(包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、交通、公建、綠化等分析圖)； 5 環(huán)境設(shè)計示意圖； 6 管線綜合規(guī)劃圖； 7 豎向設(shè)計圖； 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標、用地平衡表、配套公建設(shè)施一覽表； 9 住宅設(shè)計圖； 新技術(shù)實施方案及預(yù)期效益； 11 新技術(shù)應(yīng)用一覽表； 項目如果進行了超出標準規(guī)范限制的設(shè)計，尚需提交超限審查意見。 進行中期檢查時，應(yīng)重點檢查以下內(nèi)容： 1 設(shè)計審查意見執(zhí)行情況報告； 2 施工組織與現(xiàn)場文明施工情況； 3 施工質(zhì)量保證體系及其執(zhí)行情況； 建筑材料和部品的質(zhì)量合格證或試驗報告； 5 工程施工質(zhì)量； 其他有關(guān)的施工技術(shù)資料。. 終審時應(yīng)提供以下資料備查： 1 設(shè)計審查和中期檢查意見執(zhí)行情況報告； 項目全套竣工驗收資料和一套完整的竣工圖紙； 3 項目規(guī)劃設(shè)計圖紙； 4 推廣應(yīng)用新技術(shù)的覆蓋面和效益統(tǒng)計清單(重點是結(jié)構(gòu)體系、建筑節(jié)能、節(jié)水措施、裝修情況和智能化技術(shù)應(yīng)用等)； 相關(guān)資質(zhì)單位提供的性能檢測報告或經(jīng)認定能夠達到性能要求的構(gòu)造做法清單； 政府部門頒發(fā)的該項目計劃批文和土地、規(guī)劃、消防、人防、節(jié)能等施工圖審查文件； 經(jīng)濟效益分析。 住宅性能的終審一般由2組專家同時進行，其中一組負責評審適用性能和環(huán)境性能，另一組負責評審經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能，每組專家人數(shù)3～4人。專家組通過聽取匯報、查閱設(shè)計文件和檢測報告、現(xiàn)場檢查等程序，對照本標準分別打分。 本標準附錄評定指標中每個子項的評分結(jié)果，在不分檔打分的子項，只有得分和不得分兩種選擇。在分檔打分的子項，以羅馬數(shù)字Ⅲ、Ⅱ、I 區(qū)分不同的評分要求。為防止同一子項重復(fù)得分，較低檔的分值用括弧()表示。在使用評定指標時，同一條目中如包含多項要求，必須全部滿足才能得分。凡前提條件與子項規(guī)定的要求無關(guān)時，該子項可直接得分。. 本標準附錄中，評定指標的分值設(shè)定為：適用性能和環(huán)境性能滿分為250分，經(jīng)濟性能和安全性能滿分為200分，耐久性能滿分為100分，總計滿分1000分。各性能的最終得分，為本組專家評分的平均值。 住宅綜合性能等級按以下方法判別： 1 A 級住宅：含有“☆”的子項全部得分，且適用性能和環(huán)境性能得分等于或高于150分，經(jīng)濟性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，評為A級住宅。其中總分等于或高于600分但低于720分為lA等級；總分等于或高于720分但低于850分為2A等級；總分850分以上，且滿足所有含有“★”的子項為3A等級。2 B 級住宅：含有“☆”的子項中有一項或多項未能得分，或雖然含有“☆”的子項全部得分，但某方面性能未達到 A 級住宅得分要求的，評為B級住宅。4 適用性能的評定 一般規(guī)定 住宅適用性能的評定應(yīng)包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設(shè)備設(shè)施和無障礙設(shè)施6個評定項目，滿分為250分。 住宅適用性能評定指標見本標準附錄 A。 單元平面 單元平面的評定應(yīng)包括單元平面布局、模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性、單元公共空間3個分項，滿分為30分。. 單元平面布局(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 單元平面布局和空間利用； 2 住宅進深和面寬。評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。. 模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 住宅平面模數(shù)化設(shè)計； 空間的靈活分隔和可改造性。評定方法：檢查各單元的標準層。 單元公共空間(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 單元人口進廳或門廳的設(shè)置； 2 樓梯間的設(shè)置； 3 垃圾收集設(shè)施。
評定方法：檢查各單元。 住宅套型 住宅套型的評定應(yīng)包括套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局、功能空間尺度2個分項，滿分為75分。. 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局(45分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 套內(nèi)臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織； 居住空間的自然通風、采光和視野； 3 廚房位置及其自然通風和采光。
評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。. 功能空間尺度(30分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 功能空間面積的配置； 起居室(廳)的連續(xù)實墻面長度； 3 雙人臥室的開間； 4 廚房的操作臺長度； 5 貯藏空間的使用面積； 6 功能空間凈高。
評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。 建筑裝修. 建筑裝修(25分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 套內(nèi)裝修； 2 公共部位裝修。
評定方法：在全部住宅套型中，現(xiàn)場隨機抽查 5 套住宅進行檢查。 隔聲性能. 隔聲性能(25 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 樓板的隔聲性能； 2 墻體的隔聲性能； 3 管道的噪聲量； 4 設(shè)備的減振和隔聲。評定方法：審閱檢測報告。 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施的評定應(yīng)包括廚衛(wèi)設(shè)備、給排水與燃氣系統(tǒng)、采暖通風與空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備與設(shè)施4個分項，滿分為 75 分。 廚衛(wèi)設(shè)備(17分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 廚房設(shè)備配置； 2 衛(wèi)生設(shè)施配置； 洗衣機、家務(wù)間和晾衣空間的設(shè)置。
評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。. 給排水與燃氣系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 給排水和燃氣系統(tǒng)的設(shè)置； 2 給排水和燃氣系統(tǒng)的容量； 熱水供應(yīng)系統(tǒng)，或熱水器和熱水管道的設(shè)置； 4 分質(zhì)供水系統(tǒng)的設(shè)置； 5 污水系統(tǒng)的設(shè)置； 6 管道和管線布置。
評定方法：對同類型住宅樓，抽查一套住宅。. 采暖、通風與空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 居住空間的自然通風狀態(tài)； 2 采暖、空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)施； 3 廚房排油煙系統(tǒng)； 4 衛(wèi)生間排風系統(tǒng)。
評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。. 電氣設(shè)備與設(shè)施(18分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 電源插座數(shù)量； 2 分支回路數(shù)； 3 電梯的設(shè)置； 樓內(nèi)公共部位人工照明。
評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的(80％)，每個套型抽查一套。.7 無障礙設(shè)施. 無障礙設(shè)施的評定應(yīng)包括套內(nèi)無障礙設(shè)施、單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施和住區(qū)無障礙設(shè)施3個分項，滿分為20分。. 套內(nèi)無障礙設(shè)施(7分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 室內(nèi)地面； 室內(nèi)過道和戶門的寬度。
評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一套住宅進行現(xiàn)場檢查。 單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 電梯設(shè)置； 2 公共出入口。
評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一個單元進行現(xiàn)場檢查。 住區(qū)無障礙設(shè)施(8分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 住區(qū)道路； 2 住區(qū)公共廁所； 3 住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。評定方法：現(xiàn)場檢查。5 環(huán)境性能的評定 一般規(guī)定 住宅環(huán)境性能的評定應(yīng)包括用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)7個評定項目，滿分為250分。. 住宅環(huán)境性能的評定指標見本標準附錄B。.2 用地與規(guī)劃. 用地與規(guī)劃的評定應(yīng)包括用地、空間布局、道路交通和市政設(shè)施4個分
項，滿分為70分。. 用地(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 原有地形利用； 自然環(huán)境及歷史文化遺跡保護； 周邊污染規(guī)避與控制。
評定方法：審閱地方政府有關(guān)土地使用、規(guī)劃方案等批準文件和現(xiàn)場檢查。. 空間布局(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 建筑密度； 2 住棟布置； 3 空間層次； 4 院落空間。
評定方法：審閱住區(qū)規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 道路交通(34分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 道路系統(tǒng)構(gòu)架； 2 出入口選擇； 3 住區(qū)道路路面及便道； 4 機動車停車率； 5 自行車停車位； 6 標示標牌； 7 住區(qū)周邊交通。
評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。. 市政設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：市政基礎(chǔ)設(shè)施。
評定方法：審閱有關(guān)市政設(shè)施的文件和現(xiàn)場檢查。.3 建筑造型. 建筑造型的評定應(yīng)包括造型與外立面、色彩效果和室外燈光3個分項，滿分為15分。. 造型與外立面(10分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 建筑形式； 2 建筑造型； 3 外立面。
評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 色彩效果(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
建筑色彩與環(huán)境的協(xié)調(diào)性。
評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 室外燈光(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
室外燈光與燈光造型。
評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.4 綠地與活動場地. 綠地與活動場地的評定應(yīng)包括綠地配置、植物豐實度與綠化栽植和室外
活動場地3個分項，滿分為45分。. 綠地配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 綠地配置； 2 綠地率； 人均公共綠地面積； 停車位、墻面、屋頂和陽臺等部位綠化利用。評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。. 植物豐實度及綠化栽植(19分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 人工植物群落類型； 喬木量； 3 觀賞花卉； 4 樹種選擇； 5 木本植物豐實度； 6 植物長勢。
評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。 室外活動場地(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 硬質(zhì)鋪裝； 休閑場地的遮蔭措施； 3 活動場地的照明設(shè)施。
評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。.5 室外噪聲與空氣污染. 室外噪聲與空氣污染的評定應(yīng)包括室外噪聲和空氣污染 個分項，滿分為20分。. 室外噪聲(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 室外等效噪聲級； 2 室外偶然噪聲級。
評定方法：審閱室外噪聲檢測報告和現(xiàn)場檢查。 空氣污染(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 排放性局部污染源； 2 開放性局部污染源； 3 輻射性局部污染源； 4 溢出性局部污染源； 5 空氣污染物濃度。
評定方法：審閱空氣污染檢測報告和現(xiàn)場檢查。.6 水體與排水系統(tǒng). 水體與排水系統(tǒng)的評定應(yīng)包括水體和排水系統(tǒng) 2 個分項，滿分為 10
分。. 水體(6 分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 天然水體與人造景觀水體水質(zhì)； 游泳池水質(zhì)。
評定方法：審閱水質(zhì)檢測報告和現(xiàn)場檢查。 排水系統(tǒng)(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
雨污分流排水系統(tǒng)。
評定方法：審閱雨污排水系統(tǒng)設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.7 公共服務(wù)設(shè)施. 公共服務(wù)設(shè)施的評定應(yīng)包括配套公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生 2 個分項，滿分為 60 分。. 配套公共服務(wù)設(shè)施(42分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 教育設(shè)施； 2 醫(yī)療設(shè)施； 3 多功能文體活動室； 4 兒童活動場地； 老人活動與服務(wù)支援設(shè)施； 6 露天體育活動場地； 7 游泳館(池)； 8 戲水池； 體育場館或健身房； 商業(yè)設(shè)施； 11 金融郵電設(shè)施； 12 市政公用設(shè)施； 13 社區(qū)服務(wù)設(shè)施。
評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 環(huán)境衛(wèi)生(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 公共廁所數(shù)量與建設(shè)標準； 廢物箱配置； 3 垃圾收運； 4 垃圾存放與處理。
評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.8 智能化系統(tǒng). 智能化系統(tǒng)的評定應(yīng)包括管理中心與工程質(zhì)量、系統(tǒng)配置和運行管理
3個分項，滿分為30分。. 管理中心與工程質(zhì)量(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 管理中心； 2 管線工程； 3 安裝質(zhì)量； 4 電源與防雷接地。
評定方法：審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。 系統(tǒng)配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 安全防范子系統(tǒng)； 2 管理與監(jiān)控子系統(tǒng)； 3 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。
評定方法：審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。 運行管理(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
運行管理方案、制度和工作條件。
評定方法：審閱運行管理的有關(guān)文檔和現(xiàn)場檢查。經(jīng)濟性能的評定 一般規(guī)定. 住宅經(jīng)濟性能的評定應(yīng)包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材 4 個評定項目，滿分為 200 分。. 住宅經(jīng)濟性能的評定指標見本標準附錄 C。.2 節(jié) 能. 節(jié)能的評定應(yīng)包括建筑設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng) 4 個
分項，滿分為 100 分。. 建筑設(shè)計(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 建筑朝向； 2 建筑物體形系數(shù)； 嚴寒、寒冷地區(qū)樓梯間和外廊采暖設(shè)計； 窗墻面積比； 5 外窗遮陽； 6 再生能源利用。
評定方法：審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。. 圍護結(jié)構(gòu)(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 外窗和陽臺門的氣密性； 2 外墻、外窗和屋頂?shù)膫鳠嵯禂?shù)。
評定方法：審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。. 采暖空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 分戶熱量計量與裝置； 2 采暖系統(tǒng)的水力平衡措施； 空調(diào)器位置； 4 空調(diào)器選用； 5 室溫控制； 6 室外機位置。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 照明系統(tǒng)(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 照明方式的合理性； 2 高效節(jié)能照明產(chǎn)品應(yīng)用； 3 節(jié)能控制型開關(guān)應(yīng)用； 4 照明功率密度值(L P D)。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件.3 節(jié) 水. 節(jié)水的評定應(yīng)包括中水利用、雨水利用、節(jié)水器具及管材、公共場所節(jié)水措施和景觀用水 5 個分項，滿分為 40 分。 中水利用(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 中水設(shè)施； 2 中水管道系統(tǒng)。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 雨水利用(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 雨水回滲； 2 雨水回收。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙。. 節(jié)水器具及管材(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 便器一次沖水量； 2 便器分檔沖水功能； 節(jié)水器具； 4 防漏損管道系統(tǒng)。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。. 公共場所節(jié)水措施(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 公用設(shè)施的節(jié)水措施； 2 綠化灌溉方式。評定方法：現(xiàn)場檢查。. 景觀用水(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
水源利用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.4 節(jié) 地. 節(jié)地的評定應(yīng)包括地下停車比例、容積率、建筑設(shè)計。新型墻體材料、節(jié)地措施、地下公建和土地利用 7 個分項，滿分為 40 分。. 地下停車比例(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
地下或半地下停車比例。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。. 容積率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
容積率的合理性。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 建筑設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 住宅單元標準層使用面積系數(shù)； 2 戶均面寬與戶均面積比值。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。. 新型墻體材料(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
用以取代黏土磚的新型墻體材料應(yīng)用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。 節(jié)地措施(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
采用新設(shè)備、新工藝、新材料，減少公共設(shè)施占地的情況。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。 地下公建(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
住區(qū)公建利用地下空間的情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。 土地利用(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 充分利用荒地、坡地和不適宜耕種土地的情況。
評定方法：現(xiàn)場檢查。.5 節(jié) 材. 節(jié)材的評定應(yīng)包括可再生材料利用、建筑設(shè)計施工新技術(shù)、節(jié)材新措施和建材回收率 4 個分項，滿分為 20 分。. 可再生材料利用(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
可再生材料的利用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 建筑設(shè)計施工新技術(shù)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
高強高性能混凝土、高效鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土、粗直徑鋼筋連接、新型模板與腳手架應(yīng)用、地基基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)新技術(shù)和企業(yè)的計算機應(yīng)用與管理技術(shù)的利用
情況。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 節(jié)材新措施(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
采用節(jié)約材料的新技術(shù)、新工藝的情況。
評定方法：審閱施工記錄。. 建材回收率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
使用回收建材的比例。
評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。安全性能的評定 一般規(guī)定. 住宅安全性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、燃氣及電氣設(shè)備安全、日常安全防范措施和室內(nèi)污染物控制 5 個評定項目，滿分為 200 分。. 住宅安全性能的評定指標見本標準附錄 結(jié)構(gòu)安全. 結(jié)構(gòu)安全的評定應(yīng)包括工程質(zhì)量、地基基礎(chǔ)、荷載等級、抗震設(shè)防和外
觀質(zhì)量 5 個分項，滿分為 70 分。. 工程質(zhì)量(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
結(jié)構(gòu)工程(含地基基礎(chǔ))設(shè)計施工程序和施工質(zhì)量驗收與備案情況。評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論，施工許可、施工資料及施工驗收資
料。. 地基基礎(chǔ)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 地基承載力計算、變形及穩(wěn)定性計算，以及基礎(chǔ)的設(shè)計。
評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 荷載等級(20 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 樓面和屋面活荷載設(shè)計取值，風荷載、雪荷載設(shè)計取值。
評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 抗震設(shè)防(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
抗震設(shè)防烈度和抗震措施。
評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量與構(gòu)件尺寸偏差。
評定方法：現(xiàn)場檢查。 建筑防火. 建筑防火的評定應(yīng)包括耐火等級、滅火與報警系統(tǒng)、防火門(窗)和疏散設(shè)施 4 個分項，滿分為 50 分。 耐火等級(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
建筑實際的耐火等級。
評定方法：審閱認證資料及現(xiàn)場檢查。. 滅火與報警系統(tǒng)(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 室外消防給水系統(tǒng)； 2 防火間距、消防交通道路及撲救面質(zhì)量； 消火栓用水量及水柱股數(shù)； 消火栓箱標識； 自動報警系統(tǒng)與自動噴水滅火裝置。評定方法：審閱設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。 防火門(窗)(5分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
防火門(窗)的設(shè)置及功能要求。評定方法；審閱相關(guān)資料及現(xiàn)場檢查。. 疏散設(shè)施(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 安全出口數(shù)量及安全疏散距離、疏散走道和門的凈寬； 疏散樓梯的形式和數(shù)量，高層住宅的消防電梯； 疏散樓梯的梯段凈寬； 4 疏散樓梯及走道的標識； 5 自救設(shè)施的配置。
評定方法：審閱相關(guān)文件及現(xiàn)場檢查。.4 燃氣及電氣設(shè)備安全. 燃氣及電氣設(shè)備安全的評定應(yīng)包括燃氣設(shè)備安全和電氣設(shè)備安全 2 個
分項，滿分為 35 分。. 燃氣設(shè)備安全(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 燃氣器具的質(zhì)量合格證； 燃氣管道的安裝位置及燃氣設(shè)備安裝場所的排風措施； 燃氣灶具熄火保護自動關(guān)閉功能； 燃氣濃度報警裝置； 5 燃氣設(shè)備安裝質(zhì)量； 安裝燃氣裝置的廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)防爆措施。
評定方法：審閱燃氣設(shè)備相關(guān)資料、施工驗收資料、設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。. 電氣設(shè)備安全(23分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 電氣設(shè)備及相關(guān)材料的質(zhì)量認證和產(chǎn)品合格證； 2 配電系統(tǒng)與電氣設(shè)備的保護措施和裝置； 配電設(shè)備與環(huán)境的適用性； 防雷措施與裝置； 配電系統(tǒng)的接地方式與接地裝置； 配電系統(tǒng)工程的質(zhì)量； 7 電梯安全性認證及相關(guān)資料。
評定方法：審閱配電系統(tǒng)設(shè)計文件及設(shè)備相關(guān)資料、施工記錄、驗收資料和現(xiàn)場
檢查。.5 日常安全防范措施. 日常安全防范措施的評定應(yīng)包括防盜設(shè)施、防滑防跌措施和防墜落措施 個分項，滿分為 20 分。. 防盜設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
防盜戶門及有被盜隱患部位的防盜網(wǎng)、電子防盜等設(shè)施的質(zhì)量與認證手續(xù)。
評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和現(xiàn)場檢查。 防滑防跌措施(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
廚房、衛(wèi)生間等的防滑與防跌措施。評定方法：審閱設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量文件和現(xiàn)場檢查。防墜落措施(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 陽臺欄桿或欄板、上人屋面女兒墻或欄桿的高度及垂直桿件間水平凈距； 外窗窗臺面距樓面或可登踏面的凈高度及防墜落措施； 樓梯欄桿垂直桿件間水平凈距、樓梯扶手高度，非垂直桿件欄桿的防攀爬措施； 室內(nèi)頂棚和內(nèi)外墻面裝修層的牢固性，門窗安全玻璃的使用。評定方法：審閱設(shè)計文件，質(zhì)量、耐久性保證文件和現(xiàn)場檢查。.6 室內(nèi)污染物控制. 室內(nèi)污染物控制的評定應(yīng)包括墻體材料、室內(nèi)裝修材料和室內(nèi)環(huán)境污染
物含量 3 個分項，滿分為 25 分。. 墻體材料(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量。
評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。 室內(nèi)裝修材料(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
人造板及其制品有害物質(zhì)含量，溶劑型木器涂料有害物質(zhì)含量，內(nèi)墻涂料有害物質(zhì)含量，膠粘劑有害物質(zhì)含量，壁紙有害物質(zhì)含量，花崗石及其他天然或人造石
材的放射性污染。
評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。. 室內(nèi)環(huán)境污染物含量(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
室內(nèi)氡濃度，室內(nèi)甲醛濃度，室內(nèi)苯濃度，室內(nèi)氨濃度，室內(nèi)總揮發(fā)性有機化合物(TVOC)濃度。
評定方法：審閱專項檢測報告，必要時進行復(fù)驗。耐久性能的評定 一般規(guī)定. 住宅耐久性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、防水工程與防潮措施、管線工程、設(shè)備和門窗 6 個評定項目，滿分為 100 分。 住宅耐久性能的評定指標見本標準附錄 E。.2 結(jié)構(gòu)工程. 結(jié)構(gòu)工程的評定應(yīng)包括勘察報告、結(jié)構(gòu)設(shè)計、結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項，滿分為 20 分。. 勘察報告(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 勘察報告中與認定住宅相關(guān)的勘察點的數(shù)量； 2 勘察報告提供地基土與土中水侵蝕性情況。
評定方法：審閱勘察報告。. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限； 2 設(shè)計確定的技術(shù)措施。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。. 結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
主控項目質(zhì)量實體檢測情況。評定方法：審閱檢測報告。. 外觀質(zhì)量(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
圍護構(gòu)件外觀質(zhì)量缺陷。評定方法：現(xiàn)場檢查。.3 裝修工程. 裝修工程的評定應(yīng)包括裝修設(shè)計、裝修材料、裝修工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項，滿分為 15 分。. 裝修設(shè)計(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
外裝修的設(shè)計使用年限和設(shè)計提出的裝修材料耐用指標要求。
評定方法：審閱設(shè)計文件。. 裝修材料(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
裝修材料耐用指標檢驗情況。評定方法：審閱檢驗報告。. 裝修工程質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
裝修工程施工質(zhì)量驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
裝修工程的外觀質(zhì)量。評定方法：現(xiàn)場檢查。 防水工程與防潮措施. 防水工程的評定應(yīng)包括防水設(shè)計、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 5 個分項，滿分為 20 分。 防水設(shè)計(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水工程的設(shè)計使用年限； 設(shè)計對防水材料提出的耐用指標要求。
評定方法：審閱設(shè)計文件。. 防水材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水材料的合格情況； 防水材料耐用指標的檢驗情況。評定方法：審閱材料檢驗報告。. 防潮與防滲漏措施(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 首層墻體與地面的防潮措施； 外墻的防滲措施。評定方法：審閱設(shè)計文件。. 防水工程質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水工程施工質(zhì)量驗收情況； 2 防水工程蓄水、淋水檢驗情況。評定方法：審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 防水工程外觀質(zhì)量和墻體、頂棚與地面潮濕情況。
評定方法：現(xiàn)場檢查。 管線工程. 管線工程的評定應(yīng)包括管線工程設(shè)計、管線材料、管線工程質(zhì)量和外觀
質(zhì)量 4 個分項，滿分為 15 分。. 管線工程設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 設(shè)計使用年限； 設(shè)計對管線材料的耐用指標要求； 上水管內(nèi)壁材質(zhì)。
評定方法：審閱設(shè)計文件。. 管線材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 管線材料的質(zhì)量； 管線材料耐用指標的檢驗情況。評定方法：審閱材料質(zhì)量檢驗報告。. 管線工程質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
工程質(zhì)量驗收合格情況。評定方法：審閱施工驗收資料。. 外觀質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 管線及其防護層外觀質(zhì)量和上水水質(zhì)目測情況。
評定方法：現(xiàn)場檢查。.6 設(shè) 備. 設(shè)備的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、設(shè)備質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)情況 4
個分項，滿分為 15 分。. 設(shè)計或選型(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 設(shè)備的設(shè)計使用年限； 設(shè)計或選型時對設(shè)備提出的耐用指標要求。
評定方法：審閱設(shè)計資料。. 設(shè)備質(zhì)量(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容，設(shè)備的合格情況； 設(shè)備耐用指標的檢驗情況(包括型式檢驗結(jié)論)。
評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和檢驗報告。. 設(shè)備安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
設(shè)備安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。. 運轉(zhuǎn)情況(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：
設(shè)備運轉(zhuǎn)情況。評定方法：現(xiàn)場檢查。.7 門 窗 門窗的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、門窗質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量和外觀質(zhì)量 4 個分項，滿分為 15 分。. 設(shè)計或選型(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 設(shè)計使用年限； 2 耐用指標要求情況。評定方法：審閱設(shè)計資料。. 門窗質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 門窗質(zhì)量的合格情況； 門窗耐用指標的檢驗情況(含型式檢驗結(jié)論)。評定方法：審閱相關(guān)資料和檢驗報告。. 門窗安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 門窗安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 門窗的外觀質(zhì)量。評定方法：現(xiàn)場檢查。
北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準2
北京市地方標準
住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準
（征求意見稿）
編 號：DB/TXXX-2010
主編單位： 批準部門： 實施日期：
北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3
北京市地方標準
北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準
（草稿）
編 號：DBXXX-2010
主編單位： 批準部門： 施行日期：
2010
北京
前 言
本標準為推薦性標準。
本標準通過細化物業(yè)服務(wù)事項，對服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進行定量描述，將技術(shù)標準劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標準體系，為構(gòu)建科學合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定了基礎(chǔ)，促進了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。
本標準由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負責管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導中心負責解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責組織實施。請各單位在執(zhí)行標準過程中總結(jié)經(jīng)驗，積累相關(guān)資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓，郵編：，電話：），以便對本標準進行修訂。
主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導中心、北京銀達物業(yè)管理有限責任公司
參編單位：北京聞達敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司
編寫人員： 審查專家：
目 次 總 則.................................................6 2 術(shù) 語.................................................7 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標準........................9 綜合管理............................................9 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................10 消防安全防范.......................................15 綠化養(yǎng)護...........................................16 環(huán)境衛(wèi)生...........................................17 公共秩序維護.......................................18 附則一:裝飾裝修管理................................18 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標準.......................20 綜合管理...........................................20 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................21 消防安全防范.......................................26 綠化養(yǎng)護...........................................27 3
環(huán)境衛(wèi)生...........................................28 公共秩序維護.......................................29 附則一:裝飾裝修管理................................29 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標準.......................31 綜合管理...........................................31 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................32 消防安全防范.......................................37 綠化養(yǎng)護...........................................39 環(huán)境衛(wèi)生...........................................40 公共秩序維護.......................................41 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標準.......................43 綜合管理...........................................43 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................44 消防安全防范.......................................49 綠化養(yǎng)護...........................................50 環(huán)境衛(wèi)生...........................................52 4
公共秩序維護.......................................53 附則一:裝飾裝修管理................................54 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級技術(shù)標準.......................55 綜合管理...........................................55 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................56 消防安全防范.......................................62 綠化養(yǎng)護...........................................63 環(huán)境衛(wèi)生...........................................64 公共秩序維護.......................................65 附則一:裝飾裝修管理................................66 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97
總則
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實現(xiàn)物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化、精細化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標準。本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目，業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，適用本標準。
本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；
本標準涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標準。本標準除一級技術(shù)標準外，每一級技術(shù)標準高于并包含低一級的技術(shù)標準。
術(shù) 語
物業(yè)管理
是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 業(yè)主
是指房屋所有權(quán)人。 使用人
是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 物業(yè)服務(wù)合同
是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。 物業(yè)共用部分
是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車 7
場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 管理規(guī)約
是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標準
綜合管理
物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。
4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負責人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；
業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄。
5設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門 9
內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。
共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理
綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房
1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
共用部位
房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。
空調(diào)系統(tǒng) 進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。
二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。
5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵
每日巡視1次，每年養(yǎng)護2次。4 化糞池
定期檢查化糞池，及時安排清掏。
照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明
每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
每周巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路
每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器
每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器
每日巡檢1次，做好記錄。
低壓柜
每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路
每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護1次。9 電動機
每班巡檢1次運行中的電動機，做好記錄。10 控制柜
每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。11 發(fā)電機
每季度試運行1次，做好記錄。12 電氣檢測
每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品。13 變配電室
有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；
安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機
每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器
每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備
每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。
云臺
每年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點
每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
消防安全防范
綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺
每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2 模塊、探測器、手報
每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
備用電源
每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
消防廣播系統(tǒng)
每月機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。 防排煙系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
防火分隔系統(tǒng)
每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
水滅火系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次室外消火栓，養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。
滅火器
每年進行1次功能性檢查。
綠化養(yǎng)護
基本要求
1綠地
裸地率不超過20%。2 喬木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊
植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪
確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。綠化養(yǎng)護
1灌溉
根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。
2施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。
3病蟲害防治
每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪
一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。
5除草
確保目標植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。 垃圾處理
綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。 檢查記錄
每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護工作內(nèi)容進行記錄。
環(huán)境衛(wèi)生
生活垃圾的收集、清運
配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。
每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 物業(yè)共用部分清潔
樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。 電梯
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。 庭院
每日清掃1次主要道路。 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
有害生物防制
配合相關(guān)部門進行有害生物防制。
投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣
雨后清潔
雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
掃雪鏟冰
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
公共衛(wèi)生事件
發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。 檢查記錄
每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
公共秩序維護
對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
維護道路使用和場地的正常秩序。
專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。
附則一:裝飾裝修管理
按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。
業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。
裝修垃圾及時清運。
附則二:停車管理
建立停車管理制度。2 檔案齊全。
定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。
設(shè)置規(guī)范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。
機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。 定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。
停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 停車場地面每周清掃1次。
地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標志。
北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標準
綜合管理
物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，配置簡單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員
1每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負責人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計算機管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；
業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。
有報修、維修、處理記錄。
6設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。
共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理
綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房
1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物。
2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
共用部位
房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。
空調(diào)系統(tǒng) 進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。
定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。
二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。
5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵
每日巡視1次，每年養(yǎng)護2次。4 化糞池
定期檢查化糞池，及時安排清掏。
照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明
每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
每4日巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路
每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。
干式變壓器
每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器
每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜
每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。9 電動機
每班巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次，做好記錄。10 控制柜
每月巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。11 發(fā)電機
每季度試運行1次。12 電氣檢測
每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品； 13 變配電室
有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；
安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機
每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器
每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備
每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺
每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點
每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景
啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
消防安全防范
綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警控制主機、聯(lián)動臺
每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報
每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
3備用電源
每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
消防廣播系統(tǒng)
每月機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
防火分隔系統(tǒng)
每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
水滅火系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次室外消火栓，養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。
滅火器
每年進行1次功能性檢查。
綠化養(yǎng)護
基本要求
1綠地
裸地率不超過10%。2 喬木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊
植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪
確?；境苫?，草坪覆蓋率在85%以上。綠化養(yǎng)護
1灌溉
出現(xiàn)干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。
2施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。
3病蟲害防治
每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪
喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。
5除草
確保目標植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。 垃圾處理
綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。 檢查記錄
生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護工作內(nèi)容進行記錄。
環(huán)境衛(wèi)生
生活垃圾的收集、清運
配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。
每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 保潔車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔
樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。 電梯
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。
天臺屋面
雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。 水景
定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
有害生物防制
配合相關(guān)部門進行有害生物防制。
投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。 雨雪天氣
雨后清潔
雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。 掃雪鏟冰
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
公共衛(wèi)生事件
發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。 檢查記錄
每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
公共秩序維護
主要出入口有專人執(zhí)勤。
對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
維護道路使用和場地的正常秩序。
專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。
附則一: 裝飾裝修管理
按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。
受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。
裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。
業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。裝修垃圾及時清運
附則二:停車管理
建立停車管理制度。 建立停車管理檔案。
定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。
設(shè)置規(guī)范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。
機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 停車場地面每周清掃1次。
地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標志。
北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標準
綜合管理
物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員
1每個物業(yè)管理區(qū)域配備項目負責人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負責人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志，儀表整潔，用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應(yīng)用計算機管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；
業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。
有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。
6設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。
共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理
綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。
對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房
1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
共用部位
房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。
每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。
空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網(wǎng)等。 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。
5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵
每日巡視1次，每季度養(yǎng)護1次。4 化糞池
定期檢查化糞池，及時安排清掏。
照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
每周巡檢3次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)； 2 室外照明
每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器； 3 應(yīng)急照明
每3日巡檢1次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達標；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路
每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設(shè)備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器
每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器
每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜
每班巡檢2次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
每月巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。9 電動機
每班巡檢1次運行中的電動機，每年養(yǎng)護1次；做好記錄。10 控制柜
每2周巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。11 發(fā)電機
每月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測
每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。
變配電室
24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。
安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面，每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機
每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器
每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備
每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺
每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點
每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
每2月檢查1次開鎖功能、接線。
電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
消防安全防范
綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行2次消防安全宣傳教育。
消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺
每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每20天機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報
每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
3備用電源
每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
消防廣播系統(tǒng)
每2周機柜表面清潔1次；每年機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)
每半年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
防火分隔系統(tǒng)
每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
水滅火系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓；每年設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。
滅火器
每年進行1次功能性檢查。
綠化養(yǎng)護
基本要求
1綠地
裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木
生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節(jié)葉片保存率85%以上。灌木
生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
綠籬和色塊
生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽更換。6 草坪
草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。綠化養(yǎng)護
1灌溉
有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過噸。
2施肥
根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。
3病蟲害防治
每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪
喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。
5除草
每年全面除草至少3次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過10%，季節(jié)性雜草能有效控制。 垃圾處理
綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。 檢查記錄 各項工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養(yǎng)護情況進行記錄。
環(huán)境衛(wèi)生
生活垃圾的收集、清運
配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。
每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 保潔車外觀整潔。
物業(yè)共用部分清潔
樓內(nèi) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護1次。 天臺屋面
每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。 庭院 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。
2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。
2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。 有害生物防制
進行有害生物防制。
投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。 雨雪天氣
雨后清潔
雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。 掃雪鏟冰
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。 衛(wèi)生事件
發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒。 檢查記錄 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。
公共秩序維護
主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。
維護道路使用和場地的正常秩序。
專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 每年進行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習，做好記錄。 備勤人員24小時待崗。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。
附則一: 裝飾裝修管理
按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。
受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。2 檔案齊全。
業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。
裝修垃圾及時清運。
附則二:停車管理
建立停車管理制度。 建立停車管理檔案。
定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。
設(shè)置規(guī)范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。
機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標志。
北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標準
綜合管理
物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項目負責人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周日每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負責人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修1小時內(nèi)到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負 43
責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；
業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪。設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志及與物業(yè)管理相關(guān)的標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。9 每年組織2次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。14 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。
共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理
綜合管理
建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房
1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。
5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）各類管線有分類標志和流向標志。7）交接班等記錄齊全、完整。
共用部位
房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。
附屬構(gòu)筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。
空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析；進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。
5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵
每日巡視2次，每季度養(yǎng)護1次。4 化糞池
定期檢查化糞池，及時安排清掏。
照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
每日巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2 室外照明
每周巡檢3次；一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達標，應(yīng)急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路
每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器
每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器
每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜
每班巡檢4次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
每月巡檢2次；每年養(yǎng)護1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。9 電動機
每班巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。10 控制柜
每周巡檢1次；每年養(yǎng)護2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠控裝置；做好記錄
發(fā)電機
每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測
每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內(nèi)部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室
24小時雙人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施齊備。
安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
每日巡查1次，每周清潔1次設(shè)備表面；每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機
每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器
每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
5圖像采集設(shè)備
每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺
每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點
每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
每月檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 24小時運行。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
消防安全防范
綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行3次消防安全宣傳教育。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺
每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報
每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
3備用電源
每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
消防廣播系統(tǒng)
每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)
每半年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
防火分隔系統(tǒng)
每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
水滅火系統(tǒng)
每年養(yǎng)護1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓，每年設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。
滅火器
每年進行1次功能性檢查。
綠化養(yǎng)護
基本要求
1綠地
北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3篇(北京市物業(yè)標準)相關(guān)文章：
★ 檢察院物業(yè)服務(wù)合同范文3篇(民法典物業(yè)服務(wù)合)
★ 物業(yè)服務(wù)標語3篇(小區(qū)物業(yè)服務(wù)標語)
★ 物業(yè)服務(wù)的工作總結(jié)推薦14篇(小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作總結(jié))
★ 物業(yè)服務(wù)培訓心得體會4篇 物業(yè)培訓心得體會總結(jié)
★ 物業(yè)服務(wù)心得體會8篇(關(guān)于物業(yè)服務(wù)的心得體會文庫)
★ 物業(yè)公司企業(yè)文化口號2篇(物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化語句)
★ 小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本5篇(住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容)
★ 精選物業(yè)公司工作總結(jié)3篇(物業(yè)服務(wù)公司工作總結(jié))