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北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3篇(北京市物業(yè)標準)

時間:2022-10-10 17:24:33 綜合范文

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北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3篇(北京市物業(yè)標準)

北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準1

  住宅性能評定技術(shù)標準 總 則 為了提高住宅性能,促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,保障消費者的權(quán)益,統(tǒng)一住宅性能評定指標與方法,制定本標準。 住宅建設(shè)必須符合國家的法律法規(guī),正確處理與城鎮(zhèn)規(guī)劃、環(huán)境保護和人身安全與健康的關(guān)系,推廣節(jié)約能源、節(jié)約用水、節(jié)約用地、節(jié)約用材、防治污染的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝,按照可持續(xù)發(fā)展的方針,實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

本標準適用于城鎮(zhèn)新建和改建住宅的性能評審和認定。 本標準將住宅性能劃分成適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能五個方面。每個性能按重要性和內(nèi)容多少規(guī)定分值,按得分分值多少評定住宅性能。. 住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別,其中A級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行標準且性能好的住宅;B級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行強制性標準但性能達不到A級的住宅。A級住宅按照得分由低到高又細分為1A、2A、3A三等。 申請性能評定的住宅必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 住宅性能評定除應(yīng)符合本標準外,尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標準的規(guī)定。2 術(shù) 語. 住宅適用性能 residential building applicability 由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。 建筑模數(shù) construction module 建筑設(shè)計中,統(tǒng)一選定的協(xié)調(diào)建筑尺度的增值單位。 住區(qū) residential area 城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團的統(tǒng)稱。. 無障礙設(shè)施 barrier—free facilities 居住區(qū)內(nèi)建有方便殘疾人和老年人通行的路線和相應(yīng)設(shè)施。 住宅環(huán)境性能 residential building environment 在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。 視線干擾 interference of sight line 因規(guī)劃設(shè)計缺陷,使宅內(nèi)居住空間暴露在鄰居視線范圍之內(nèi),給居民保護個人隱私帶來的不便。. 智能化系統(tǒng) intelligence system 現(xiàn)代高科技領(lǐng)域中的產(chǎn)品與技術(shù)集成到居住區(qū)的一種系統(tǒng),由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。. 住宅經(jīng)濟性能 residential building economy 在住宅建造和使用過程中,節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。 住宅安全性性能 residential building safety 住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災(zāi)害的性能。. 污染物 pollutant 對環(huán)境及人身造成有害影響的物質(zhì)。. 住宅耐久性能 residential building durability 住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。 設(shè)計使用年限 design working life 設(shè)計規(guī)定的結(jié)構(gòu)、防水、裝修和管線等不需要大修或更換,不影響使用安全和使用性能的時期。. 主控項目 dominant item 建筑工程中的對安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護和公眾利益起決定性作用的檢測項目。 耐用指標 permanent index 體現(xiàn)材料或設(shè)備在正常環(huán)境使用條件下使用能力的檢測指標。3 住宅性能認定的申請和評定 申請住宅性能認定應(yīng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門發(fā)布的住宅性能認定管理辦法進行。 評審工作應(yīng)由評審機構(gòu)組織接受過住宅性能認定工作培訓,熟悉本標準,并具有相關(guān)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的專家進行。評審工作采取回避制度,評審專家不得參加本人或本單位設(shè)計、建造住宅的評審工作。評審工作完成后,評審機構(gòu)應(yīng)將評審結(jié)果提交相應(yīng)的住宅性能認定機構(gòu)進行認定。 評審工作包括設(shè)計審查、中期檢查、終審三個環(huán)節(jié)。其中設(shè)計審查在初步設(shè)計完成后進行,中期檢查在主體結(jié)構(gòu)施工階段進行,終審在項目竣工后進行。 住宅性能評定原則上以單棟住宅為對象,也可以單套住宅或住區(qū)為對象進行評定。評定單棟和單套住宅,凡涉及所處公共環(huán)境的指標,以對該公共環(huán)境的評價結(jié)果為準。. 申請住宅性能設(shè)計審查時應(yīng)提交以下資料: 1 項目位置圖; 2 規(guī)劃設(shè)計說明; 3 規(guī)劃方案圖; 規(guī)劃分析圖(包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、交通、公建、綠化等分析圖); 5 環(huán)境設(shè)計示意圖; 6 管線綜合規(guī)劃圖; 7 豎向設(shè)計圖; 規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標、用地平衡表、配套公建設(shè)施一覽表; 9 住宅設(shè)計圖; 新技術(shù)實施方案及預(yù)期效益; 11 新技術(shù)應(yīng)用一覽表; 項目如果進行了超出標準規(guī)范限制的設(shè)計,尚需提交超限審查意見。 進行中期檢查時,應(yīng)重點檢查以下內(nèi)容: 1 設(shè)計審查意見執(zhí)行情況報告; 2 施工組織與現(xiàn)場文明施工情況; 3 施工質(zhì)量保證體系及其執(zhí)行情況; 建筑材料和部品的質(zhì)量合格證或試驗報告; 5 工程施工質(zhì)量; 其他有關(guān)的施工技術(shù)資料。. 終審時應(yīng)提供以下資料備查: 1 設(shè)計審查和中期檢查意見執(zhí)行情況報告; 項目全套竣工驗收資料和一套完整的竣工圖紙; 3 項目規(guī)劃設(shè)計圖紙; 4 推廣應(yīng)用新技術(shù)的覆蓋面和效益統(tǒng)計清單(重點是結(jié)構(gòu)體系、建筑節(jié)能、節(jié)水措施、裝修情況和智能化技術(shù)應(yīng)用等); 相關(guān)資質(zhì)單位提供的性能檢測報告或經(jīng)認定能夠達到性能要求的構(gòu)造做法清單; 政府部門頒發(fā)的該項目計劃批文和土地、規(guī)劃、消防、人防、節(jié)能等施工圖審查文件; 經(jīng)濟效益分析。 住宅性能的終審一般由2組專家同時進行,其中一組負責評審適用性能和環(huán)境性能,另一組負責評審經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能,每組專家人數(shù)3~4人。專家組通過聽取匯報、查閱設(shè)計文件和檢測報告、現(xiàn)場檢查等程序,對照本標準分別打分。 本標準附錄評定指標中每個子項的評分結(jié)果,在不分檔打分的子項,只有得分和不得分兩種選擇。在分檔打分的子項,以羅馬數(shù)字Ⅲ、Ⅱ、I 區(qū)分不同的評分要求。為防止同一子項重復(fù)得分,較低檔的分值用括弧()表示。在使用評定指標時,同一條目中如包含多項要求,必須全部滿足才能得分。凡前提條件與子項規(guī)定的要求無關(guān)時,該子項可直接得分。. 本標準附錄中,評定指標的分值設(shè)定為:適用性能和環(huán)境性能滿分為250分,經(jīng)濟性能和安全性能滿分為200分,耐久性能滿分為100分,總計滿分1000分。各性能的最終得分,為本組專家評分的平均值。 住宅綜合性能等級按以下方法判別: 1 A 級住宅:含有“☆”的子項全部得分,且適用性能和環(huán)境性能得分等于或高于150分,經(jīng)濟性能和安全性能得分等于或高于120分,耐久性能得分等于或高于60分,評為A級住宅。其中總分等于或高于600分但低于720分為lA等級;總分等于或高于720分但低于850分為2A等級;總分850分以上,且滿足所有含有“★”的子項為3A等級。2 B 級住宅:含有“☆”的子項中有一項或多項未能得分,或雖然含有“☆”的子項全部得分,但某方面性能未達到 A 級住宅得分要求的,評為B級住宅。4 適用性能的評定 一般規(guī)定 住宅適用性能的評定應(yīng)包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設(shè)備設(shè)施和無障礙設(shè)施6個評定項目,滿分為250分。 住宅適用性能評定指標見本標準附錄 A。 單元平面 單元平面的評定應(yīng)包括單元平面布局、模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性、單元公共空間3個分項,滿分為30分。. 單元平面布局(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 單元平面布局和空間利用; 2 住宅進深和面寬。評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80%),每個套型抽查一套。. 模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 住宅平面模數(shù)化設(shè)計; 空間的靈活分隔和可改造性。評定方法:檢查各單元的標準層。 單元公共空間(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 單元人口進廳或門廳的設(shè)置; 2 樓梯間的設(shè)置; 3 垃圾收集設(shè)施。

  評定方法:檢查各單元。 住宅套型 住宅套型的評定應(yīng)包括套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局、功能空間尺度2個分項,滿分為75分。. 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局(45分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 套內(nèi)臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織; 居住空間的自然通風、采光和視野; 3 廚房位置及其自然通風和采光。

  評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80%),每個套型抽查一套。. 功能空間尺度(30分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 功能空間面積的配置; 起居室(廳)的連續(xù)實墻面長度; 3 雙人臥室的開間; 4 廚房的操作臺長度; 5 貯藏空間的使用面積; 6 功能空間凈高。

  評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80%),每個套型抽查一套。 建筑裝修. 建筑裝修(25分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 套內(nèi)裝修; 2 公共部位裝修。

  評定方法:在全部住宅套型中,現(xiàn)場隨機抽查 5 套住宅進行檢查。 隔聲性能. 隔聲性能(25 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 樓板的隔聲性能; 2 墻體的隔聲性能; 3 管道的噪聲量; 4 設(shè)備的減振和隔聲。評定方法:審閱檢測報告。 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施的評定應(yīng)包括廚衛(wèi)設(shè)備、給排水與燃氣系統(tǒng)、采暖通風與空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備與設(shè)施4個分項,滿分為 75 分。 廚衛(wèi)設(shè)備(17分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 廚房設(shè)備配置; 2 衛(wèi)生設(shè)施配置; 洗衣機、家務(wù)間和晾衣空間的設(shè)置。

  評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80%),每個套型抽查一套。. 給排水與燃氣系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 給排水和燃氣系統(tǒng)的設(shè)置; 2 給排水和燃氣系統(tǒng)的容量; 熱水供應(yīng)系統(tǒng),或熱水器和熱水管道的設(shè)置; 4 分質(zhì)供水系統(tǒng)的設(shè)置; 5 污水系統(tǒng)的設(shè)置; 6 管道和管線布置。

  評定方法:對同類型住宅樓,抽查一套住宅。. 采暖、通風與空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 居住空間的自然通風狀態(tài); 2 采暖、空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)施; 3 廚房排油煙系統(tǒng); 4 衛(wèi)生間排風系統(tǒng)。

  評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80%),每個套型抽查一套。. 電氣設(shè)備與設(shè)施(18分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 電源插座數(shù)量; 2 分支回路數(shù); 3 電梯的設(shè)置; 樓內(nèi)公共部位人工照明。

  評定方法:選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的(80%),每個套型抽查一套。.7 無障礙設(shè)施. 無障礙設(shè)施的評定應(yīng)包括套內(nèi)無障礙設(shè)施、單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施和住區(qū)無障礙設(shè)施3個分項,滿分為20分。. 套內(nèi)無障礙設(shè)施(7分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 室內(nèi)地面; 室內(nèi)過道和戶門的寬度。

  評定方法:對不同類型住宅樓,各抽查一套住宅進行現(xiàn)場檢查。 單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 電梯設(shè)置; 2 公共出入口。

  評定方法:對不同類型住宅樓,各抽查一個單元進行現(xiàn)場檢查。 住區(qū)無障礙設(shè)施(8分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 住區(qū)道路; 2 住區(qū)公共廁所; 3 住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。評定方法:現(xiàn)場檢查。5 環(huán)境性能的評定 一般規(guī)定 住宅環(huán)境性能的評定應(yīng)包括用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)7個評定項目,滿分為250分。. 住宅環(huán)境性能的評定指標見本標準附錄B。.2 用地與規(guī)劃. 用地與規(guī)劃的評定應(yīng)包括用地、空間布局、道路交通和市政設(shè)施4個分

  項,滿分為70分。. 用地(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 原有地形利用; 自然環(huán)境及歷史文化遺跡保護; 周邊污染規(guī)避與控制。

  評定方法:審閱地方政府有關(guān)土地使用、規(guī)劃方案等批準文件和現(xiàn)場檢查。. 空間布局(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 建筑密度; 2 住棟布置; 3 空間層次; 4 院落空間。

  評定方法:審閱住區(qū)規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 道路交通(34分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 道路系統(tǒng)構(gòu)架; 2 出入口選擇; 3 住區(qū)道路路面及便道; 4 機動車停車率; 5 自行車停車位; 6 標示標牌; 7 住區(qū)周邊交通。

  評定方法:審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。. 市政設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:市政基礎(chǔ)設(shè)施。

  評定方法:審閱有關(guān)市政設(shè)施的文件和現(xiàn)場檢查。.3 建筑造型. 建筑造型的評定應(yīng)包括造型與外立面、色彩效果和室外燈光3個分項,滿分為15分。. 造型與外立面(10分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 建筑形式; 2 建筑造型; 3 外立面。

  評定方法:審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 色彩效果(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  建筑色彩與環(huán)境的協(xié)調(diào)性。

  評定方法:審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 室外燈光(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  室外燈光與燈光造型。

  評定方法:審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.4 綠地與活動場地. 綠地與活動場地的評定應(yīng)包括綠地配置、植物豐實度與綠化栽植和室外

  活動場地3個分項,滿分為45分。. 綠地配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 綠地配置; 2 綠地率; 人均公共綠地面積; 停車位、墻面、屋頂和陽臺等部位綠化利用。評定方法:審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。. 植物豐實度及綠化栽植(19分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 人工植物群落類型; 喬木量; 3 觀賞花卉; 4 樹種選擇; 5 木本植物豐實度; 6 植物長勢。

  評定方法:審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。 室外活動場地(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 硬質(zhì)鋪裝; 休閑場地的遮蔭措施; 3 活動場地的照明設(shè)施。

  評定方法:審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。.5 室外噪聲與空氣污染. 室外噪聲與空氣污染的評定應(yīng)包括室外噪聲和空氣污染 個分項,滿分為20分。. 室外噪聲(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 室外等效噪聲級; 2 室外偶然噪聲級。

  評定方法:審閱室外噪聲檢測報告和現(xiàn)場檢查。 空氣污染(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 排放性局部污染源; 2 開放性局部污染源; 3 輻射性局部污染源; 4 溢出性局部污染源; 5 空氣污染物濃度。

  評定方法:審閱空氣污染檢測報告和現(xiàn)場檢查。.6 水體與排水系統(tǒng). 水體與排水系統(tǒng)的評定應(yīng)包括水體和排水系統(tǒng) 2 個分項,滿分為 10

  分。. 水體(6 分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 天然水體與人造景觀水體水質(zhì); 游泳池水質(zhì)。

  評定方法:審閱水質(zhì)檢測報告和現(xiàn)場檢查。 排水系統(tǒng)(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  雨污分流排水系統(tǒng)。

  評定方法:審閱雨污排水系統(tǒng)設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.7 公共服務(wù)設(shè)施. 公共服務(wù)設(shè)施的評定應(yīng)包括配套公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生 2 個分項,滿分為 60 分。. 配套公共服務(wù)設(shè)施(42分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 教育設(shè)施; 2 醫(yī)療設(shè)施; 3 多功能文體活動室; 4 兒童活動場地; 老人活動與服務(wù)支援設(shè)施; 6 露天體育活動場地; 7 游泳館(池); 8 戲水池; 體育場館或健身房; 商業(yè)設(shè)施; 11 金融郵電設(shè)施; 12 市政公用設(shè)施; 13 社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

  評定方法:審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。 環(huán)境衛(wèi)生(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 公共廁所數(shù)量與建設(shè)標準; 廢物箱配置; 3 垃圾收運; 4 垃圾存放與處理。

  評定方法:審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.8 智能化系統(tǒng). 智能化系統(tǒng)的評定應(yīng)包括管理中心與工程質(zhì)量、系統(tǒng)配置和運行管理

  3個分項,滿分為30分。. 管理中心與工程質(zhì)量(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 管理中心; 2 管線工程; 3 安裝質(zhì)量; 4 電源與防雷接地。

  評定方法:審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。 系統(tǒng)配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括: 安全防范子系統(tǒng); 2 管理與監(jiān)控子系統(tǒng); 3 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。

  評定方法:審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。 運行管理(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  運行管理方案、制度和工作條件。

  評定方法:審閱運行管理的有關(guān)文檔和現(xiàn)場檢查。經(jīng)濟性能的評定 一般規(guī)定. 住宅經(jīng)濟性能的評定應(yīng)包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材 4 個評定項目,滿分為 200 分。. 住宅經(jīng)濟性能的評定指標見本標準附錄 C。.2 節(jié) 能. 節(jié)能的評定應(yīng)包括建筑設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng) 4 個

  分項,滿分為 100 分。. 建筑設(shè)計(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 建筑朝向; 2 建筑物體形系數(shù); 嚴寒、寒冷地區(qū)樓梯間和外廊采暖設(shè)計; 窗墻面積比; 5 外窗遮陽; 6 再生能源利用。

  評定方法:審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。. 圍護結(jié)構(gòu)(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 外窗和陽臺門的氣密性; 2 外墻、外窗和屋頂?shù)膫鳠嵯禂?shù)。

  評定方法:審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。. 采暖空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 分戶熱量計量與裝置; 2 采暖系統(tǒng)的水力平衡措施; 空調(diào)器位置; 4 空調(diào)器選用; 5 室溫控制; 6 室外機位置。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 照明系統(tǒng)(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 照明方式的合理性; 2 高效節(jié)能照明產(chǎn)品應(yīng)用; 3 節(jié)能控制型開關(guān)應(yīng)用; 4 照明功率密度值(L P D)。評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件.3 節(jié) 水. 節(jié)水的評定應(yīng)包括中水利用、雨水利用、節(jié)水器具及管材、公共場所節(jié)水措施和景觀用水 5 個分項,滿分為 40 分。 中水利用(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 中水設(shè)施; 2 中水管道系統(tǒng)。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 雨水利用(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 雨水回滲; 2 雨水回收。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙。. 節(jié)水器具及管材(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 便器一次沖水量; 2 便器分檔沖水功能; 節(jié)水器具; 4 防漏損管道系統(tǒng)。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。. 公共場所節(jié)水措施(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 公用設(shè)施的節(jié)水措施; 2 綠化灌溉方式。評定方法:現(xiàn)場檢查。. 景觀用水(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  水源利用情況。評定方法:審閱設(shè)計圖紙。.4 節(jié) 地. 節(jié)地的評定應(yīng)包括地下停車比例、容積率、建筑設(shè)計。新型墻體材料、節(jié)地措施、地下公建和土地利用 7 個分項,滿分為 40 分。. 地下停車比例(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  地下或半地下停車比例。評定方法:審閱設(shè)計圖紙。. 容積率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  容積率的合理性。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 建筑設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 住宅單元標準層使用面積系數(shù); 2 戶均面寬與戶均面積比值。評定方法:審閱設(shè)計圖紙。. 新型墻體材料(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  用以取代黏土磚的新型墻體材料應(yīng)用情況。評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。 節(jié)地措施(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  采用新設(shè)備、新工藝、新材料,減少公共設(shè)施占地的情況。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。 地下公建(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  住區(qū)公建利用地下空間的情況。評定方法:審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。 土地利用(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 充分利用荒地、坡地和不適宜耕種土地的情況。

  評定方法:現(xiàn)場檢查。.5 節(jié) 材. 節(jié)材的評定應(yīng)包括可再生材料利用、建筑設(shè)計施工新技術(shù)、節(jié)材新措施和建材回收率 4 個分項,滿分為 20 分。. 可再生材料利用(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  可再生材料的利用情況。評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 建筑設(shè)計施工新技術(shù)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  高強高性能混凝土、高效鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土、粗直徑鋼筋連接、新型模板與腳手架應(yīng)用、地基基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)新技術(shù)和企業(yè)的計算機應(yīng)用與管理技術(shù)的利用

  情況。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。. 節(jié)材新措施(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  采用節(jié)約材料的新技術(shù)、新工藝的情況。

  評定方法:審閱施工記錄。. 建材回收率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  使用回收建材的比例。

  評定方法:審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。安全性能的評定 一般規(guī)定. 住宅安全性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、燃氣及電氣設(shè)備安全、日常安全防范措施和室內(nèi)污染物控制 5 個評定項目,滿分為 200 分。. 住宅安全性能的評定指標見本標準附錄 結(jié)構(gòu)安全. 結(jié)構(gòu)安全的評定應(yīng)包括工程質(zhì)量、地基基礎(chǔ)、荷載等級、抗震設(shè)防和外

  觀質(zhì)量 5 個分項,滿分為 70 分。. 工程質(zhì)量(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  結(jié)構(gòu)工程(含地基基礎(chǔ))設(shè)計施工程序和施工質(zhì)量驗收與備案情況。評定方法:審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論,施工許可、施工資料及施工驗收資

  料。. 地基基礎(chǔ)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 地基承載力計算、變形及穩(wěn)定性計算,以及基礎(chǔ)的設(shè)計。

  評定方法:審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 荷載等級(20 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 樓面和屋面活荷載設(shè)計取值,風荷載、雪荷載設(shè)計取值。

  評定方法:審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 抗震設(shè)防(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  抗震設(shè)防烈度和抗震措施。

  評定方法:審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。 結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量與構(gòu)件尺寸偏差。

  評定方法:現(xiàn)場檢查。 建筑防火. 建筑防火的評定應(yīng)包括耐火等級、滅火與報警系統(tǒng)、防火門(窗)和疏散設(shè)施 4 個分項,滿分為 50 分。 耐火等級(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  建筑實際的耐火等級。

  評定方法:審閱認證資料及現(xiàn)場檢查。. 滅火與報警系統(tǒng)(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 室外消防給水系統(tǒng); 2 防火間距、消防交通道路及撲救面質(zhì)量; 消火栓用水量及水柱股數(shù); 消火栓箱標識; 自動報警系統(tǒng)與自動噴水滅火裝置。評定方法:審閱設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。 防火門(窗)(5分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  防火門(窗)的設(shè)置及功能要求。評定方法;審閱相關(guān)資料及現(xiàn)場檢查。. 疏散設(shè)施(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 安全出口數(shù)量及安全疏散距離、疏散走道和門的凈寬; 疏散樓梯的形式和數(shù)量,高層住宅的消防電梯; 疏散樓梯的梯段凈寬; 4 疏散樓梯及走道的標識; 5 自救設(shè)施的配置。

  評定方法:審閱相關(guān)文件及現(xiàn)場檢查。.4 燃氣及電氣設(shè)備安全. 燃氣及電氣設(shè)備安全的評定應(yīng)包括燃氣設(shè)備安全和電氣設(shè)備安全 2 個

  分項,滿分為 35 分。. 燃氣設(shè)備安全(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 燃氣器具的質(zhì)量合格證; 燃氣管道的安裝位置及燃氣設(shè)備安裝場所的排風措施; 燃氣灶具熄火保護自動關(guān)閉功能; 燃氣濃度報警裝置; 5 燃氣設(shè)備安裝質(zhì)量; 安裝燃氣裝置的廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)防爆措施。

  評定方法:審閱燃氣設(shè)備相關(guān)資料、施工驗收資料、設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。. 電氣設(shè)備安全(23分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 電氣設(shè)備及相關(guān)材料的質(zhì)量認證和產(chǎn)品合格證; 2 配電系統(tǒng)與電氣設(shè)備的保護措施和裝置; 配電設(shè)備與環(huán)境的適用性; 防雷措施與裝置; 配電系統(tǒng)的接地方式與接地裝置; 配電系統(tǒng)工程的質(zhì)量; 7 電梯安全性認證及相關(guān)資料。

  評定方法:審閱配電系統(tǒng)設(shè)計文件及設(shè)備相關(guān)資料、施工記錄、驗收資料和現(xiàn)場

  檢查。.5 日常安全防范措施. 日常安全防范措施的評定應(yīng)包括防盜設(shè)施、防滑防跌措施和防墜落措施 個分項,滿分為 20 分。. 防盜設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  防盜戶門及有被盜隱患部位的防盜網(wǎng)、電子防盜等設(shè)施的質(zhì)量與認證手續(xù)。

  評定方法:審閱產(chǎn)品合格證和現(xiàn)場檢查。 防滑防跌措施(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  廚房、衛(wèi)生間等的防滑與防跌措施。評定方法:審閱設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量文件和現(xiàn)場檢查。防墜落措施(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 陽臺欄桿或欄板、上人屋面女兒墻或欄桿的高度及垂直桿件間水平凈距; 外窗窗臺面距樓面或可登踏面的凈高度及防墜落措施; 樓梯欄桿垂直桿件間水平凈距、樓梯扶手高度,非垂直桿件欄桿的防攀爬措施; 室內(nèi)頂棚和內(nèi)外墻面裝修層的牢固性,門窗安全玻璃的使用。評定方法:審閱設(shè)計文件,質(zhì)量、耐久性保證文件和現(xiàn)場檢查。.6 室內(nèi)污染物控制. 室內(nèi)污染物控制的評定應(yīng)包括墻體材料、室內(nèi)裝修材料和室內(nèi)環(huán)境污染

  物含量 3 個分項,滿分為 25 分。. 墻體材料(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量。

  評定方法:審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。 室內(nèi)裝修材料(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  人造板及其制品有害物質(zhì)含量,溶劑型木器涂料有害物質(zhì)含量,內(nèi)墻涂料有害物質(zhì)含量,膠粘劑有害物質(zhì)含量,壁紙有害物質(zhì)含量,花崗石及其他天然或人造石

  材的放射性污染。

  評定方法:審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。. 室內(nèi)環(huán)境污染物含量(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  室內(nèi)氡濃度,室內(nèi)甲醛濃度,室內(nèi)苯濃度,室內(nèi)氨濃度,室內(nèi)總揮發(fā)性有機化合物(TVOC)濃度。

  評定方法:審閱專項檢測報告,必要時進行復(fù)驗。耐久性能的評定 一般規(guī)定. 住宅耐久性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、防水工程與防潮措施、管線工程、設(shè)備和門窗 6 個評定項目,滿分為 100 分。 住宅耐久性能的評定指標見本標準附錄 E。.2 結(jié)構(gòu)工程. 結(jié)構(gòu)工程的評定應(yīng)包括勘察報告、結(jié)構(gòu)設(shè)計、結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項,滿分為 20 分。. 勘察報告(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 勘察報告中與認定住宅相關(guān)的勘察點的數(shù)量; 2 勘察報告提供地基土與土中水侵蝕性情況。

  評定方法:審閱勘察報告。. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限; 2 設(shè)計確定的技術(shù)措施。評定方法:審閱設(shè)計圖紙。. 結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  主控項目質(zhì)量實體檢測情況。評定方法:審閱檢測報告。. 外觀質(zhì)量(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  圍護構(gòu)件外觀質(zhì)量缺陷。評定方法:現(xiàn)場檢查。.3 裝修工程. 裝修工程的評定應(yīng)包括裝修設(shè)計、裝修材料、裝修工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項,滿分為 15 分。. 裝修設(shè)計(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  外裝修的設(shè)計使用年限和設(shè)計提出的裝修材料耐用指標要求。

  評定方法:審閱設(shè)計文件。. 裝修材料(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  裝修材料耐用指標檢驗情況。評定方法:審閱檢驗報告。. 裝修工程質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  裝修工程施工質(zhì)量驗收情況。評定方法:審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  裝修工程的外觀質(zhì)量。評定方法:現(xiàn)場檢查。 防水工程與防潮措施. 防水工程的評定應(yīng)包括防水設(shè)計、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 5 個分項,滿分為 20 分。 防水設(shè)計(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 防水工程的設(shè)計使用年限; 設(shè)計對防水材料提出的耐用指標要求。

  評定方法:審閱設(shè)計文件。. 防水材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 防水材料的合格情況; 防水材料耐用指標的檢驗情況。評定方法:審閱材料檢驗報告。. 防潮與防滲漏措施(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 首層墻體與地面的防潮措施; 外墻的防滲措施。評定方法:審閱設(shè)計文件。. 防水工程質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 防水工程施工質(zhì)量驗收情況; 2 防水工程蓄水、淋水檢驗情況。評定方法:審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 防水工程外觀質(zhì)量和墻體、頂棚與地面潮濕情況。

  評定方法:現(xiàn)場檢查。 管線工程. 管線工程的評定應(yīng)包括管線工程設(shè)計、管線材料、管線工程質(zhì)量和外觀

  質(zhì)量 4 個分項,滿分為 15 分。. 管線工程設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 設(shè)計使用年限; 設(shè)計對管線材料的耐用指標要求; 上水管內(nèi)壁材質(zhì)。

  評定方法:審閱設(shè)計文件。. 管線材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 管線材料的質(zhì)量; 管線材料耐用指標的檢驗情況。評定方法:審閱材料質(zhì)量檢驗報告。. 管線工程質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  工程質(zhì)量驗收合格情況。評定方法:審閱施工驗收資料。. 外觀質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 管線及其防護層外觀質(zhì)量和上水水質(zhì)目測情況。

  評定方法:現(xiàn)場檢查。.6 設(shè) 備. 設(shè)備的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、設(shè)備質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)情況 4

  個分項,滿分為 15 分。. 設(shè)計或選型(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 設(shè)備的設(shè)計使用年限; 設(shè)計或選型時對設(shè)備提出的耐用指標要求。

  評定方法:審閱設(shè)計資料。. 設(shè)備質(zhì)量(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容,設(shè)備的合格情況; 設(shè)備耐用指標的檢驗情況(包括型式檢驗結(jié)論)。

  評定方法:審閱產(chǎn)品合格證和檢驗報告。. 設(shè)備安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  設(shè)備安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法:審閱驗收資料。. 運轉(zhuǎn)情況(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為:

  設(shè)備運轉(zhuǎn)情況。評定方法:現(xiàn)場檢查。.7 門 窗 門窗的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、門窗質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量和外觀質(zhì)量 4 個分項,滿分為 15 分。. 設(shè)計或選型(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 設(shè)計使用年限; 2 耐用指標要求情況。評定方法:審閱設(shè)計資料。. 門窗質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容: 1 門窗質(zhì)量的合格情況; 門窗耐用指標的檢驗情況(含型式檢驗結(jié)論)。評定方法:審閱相關(guān)資料和檢驗報告。. 門窗安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 門窗安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法:審閱驗收資料。. 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為: 門窗的外觀質(zhì)量。評定方法:現(xiàn)場檢查。

北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準2

  北京市地方標準

  住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準

(征求意見稿)

  編 號:DB/TXXX-2010

  主編單位: 批準部門: 實施日期:

北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準3

  北京市地方標準

  北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準

(草稿)

  編 號:DBXXX-2010

  主編單位: 批準部門: 施行日期:

  2010

  北京

  前 言

  本標準為推薦性標準。

  本標準通過細化物業(yè)服務(wù)事項,對服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進行定量描述,將技術(shù)標準劃分為5個等級,滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要,構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標準體系,為構(gòu)建科學合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定了基礎(chǔ),促進了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。

  本標準由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負責管理,由北京市物業(yè)服務(wù)指導中心負責解釋工作,由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責組織實施。請各單位在執(zhí)行標準過程中總結(jié)經(jīng)驗,積累相關(guān)資料,并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導中心(地址:北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓,郵編:,電話:),以便對本標準進行修訂。

  主編單位:北京市物業(yè)服務(wù)指導中心、北京銀達物業(yè)管理有限責任公司

  參編單位:北京聞達敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司

  編寫人員: 審查專家:

  目 次 總 則.................................................6 2 術(shù) 語.................................................7 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標準........................9 綜合管理............................................9 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................10 消防安全防范.......................................15 綠化養(yǎng)護...........................................16 環(huán)境衛(wèi)生...........................................17 公共秩序維護.......................................18 附則一:裝飾裝修管理................................18 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標準.......................20 綜合管理...........................................20 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................21 消防安全防范.......................................26 綠化養(yǎng)護...........................................27 3

環(huán)境衛(wèi)生...........................................28 公共秩序維護.......................................29 附則一:裝飾裝修管理................................29 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標準.......................31 綜合管理...........................................31 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................32 消防安全防范.......................................37 綠化養(yǎng)護...........................................39 環(huán)境衛(wèi)生...........................................40 公共秩序維護.......................................41 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標準.......................43 綜合管理...........................................43 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................44 消防安全防范.......................................49 綠化養(yǎng)護...........................................50 環(huán)境衛(wèi)生...........................................52 4

公共秩序維護.......................................53 附則一:裝飾裝修管理................................54 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級技術(shù)標準.......................55 綜合管理...........................................55 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理.................56 消防安全防范.......................................62 綠化養(yǎng)護...........................................63 環(huán)境衛(wèi)生...........................................64 公共秩序維護.......................................65 附則一:裝飾裝修管理................................66 附則二:停車管理....................................66 附件:條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97

總則

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,保障物業(yè)服務(wù)水平,實現(xiàn)物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化、精細化,結(jié)合本市行業(yè)情況,制定本標準。本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目,業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理,適用本標準。

  本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作,不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作;

  本標準涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切,因此作為附則列入本標準。本標準除一級技術(shù)標準外,每一級技術(shù)標準高于并包含低一級的技術(shù)標準。

術(shù) 語

物業(yè)管理

  是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 業(yè)主

  是指房屋所有權(quán)人。 使用人

  是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 物業(yè)服務(wù)合同

  是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理與服務(wù),明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。 物業(yè)共用部分

  是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定,由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位,一般包括:基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定,由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車 7

  場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 管理規(guī)約

  是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標準

綜合管理

物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),設(shè)置專用辦公場所,有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片,公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的,公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待;其他時間設(shè)置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

  4設(shè)置專用區(qū)域,配置相關(guān)設(shè)備,為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員;項目負責人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗,為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度,公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機制和應(yīng)急預(yù)案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系,定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案,歸檔及時、完整,便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

  水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場;由專業(yè)單位負責的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位;

  業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄。

  5設(shè)置物業(yè)管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項,應(yīng)在主要出入口、各樓單元門 9

  內(nèi)張貼通知,履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求,每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同,明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì);操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理

  綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案,有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房

  1)每日巡視1次、每月清潔1次,機房內(nèi)不得堆積雜物。2)按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

  3)在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況。4)設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

  5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

共用部位

房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件,做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄;降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢查1次雨污水管井,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。

空調(diào)系統(tǒng) 進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護,做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。

二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。

二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備,水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng),要定期切換運行。

  5每季度對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

  每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

  每日巡視1次,每年養(yǎng)護2次。4 化糞池

  定期檢查化糞池,及時安排清掏。

照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

  每周巡檢1次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

  每2周巡檢1次,一般故障1周內(nèi)修復(fù),其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

  每周巡檢1次,故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

  每班巡檢1次高壓柜,做好記錄;定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器

  每日巡檢1次,做好記錄。6 油浸變壓器

  每日巡檢1次,做好記錄。

低壓柜

  每班巡檢1次,有記錄;每半年養(yǎng)護1次;每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路

  每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護1次。9 電動機

  每班巡檢1次運行中的電動機,做好記錄。10 控制柜

  每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。11 發(fā)電機

  每季度試運行1次,做好記錄。12 電氣檢測

  每3年1次預(yù)防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品。13 變配電室

  有人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備;

安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機

  每日巡查1次,每月清潔1次設(shè)備表面,每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機

  每季度檢查1次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

  每年檢查1次外觀、接線,表面清潔1次,內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

  每年檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔2次,內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

  每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每月表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機

  每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次,每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

  每年檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次,內(nèi)部除塵1次。

云臺

  每年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線,表面清潔1次,轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

  每半年檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。10 讀卡器

  每季度檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

  每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

  每季度檢查1次開鎖功能、接線。

電梯 無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行;電梯司機夜間值班,在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場,專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

消防安全防范

綜合管理 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責; 成立義務(wù)消防隊,每年進行1次消防演練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。每日防火巡查1次;每季度專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺

  每日巡查設(shè)備運行情況,24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機柜表面,每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2 模塊、探測器、手報

  每年巡查1次模塊、探測器、手報;每2年表面清潔1次;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

  備用電源

  每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

消防廣播系統(tǒng)

  每月機柜表面清潔1次,每年機柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每2年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。 防排煙系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

防火分隔系統(tǒng)

  每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清潔,內(nèi)部除塵1次;每年防火門附件檢查1次,每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

水滅火系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次室外消火栓,養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓,設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護1次。

  滅火器

  每年進行1次功能性檢查。

綠化養(yǎng)護

基本要求

  1綠地

  裸地率不超過20%。2 喬木

  植株保存率在80%以上,每年成活率80%以上。3 灌木

  植株保存率在80%以上,每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊

  植株保存率在80%以上,每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物

  地被植物覆蓋率在70%以上,花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪

  確保基本成活,草坪覆蓋率在75%以上。綠化養(yǎng)護

  1灌溉

  根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉,不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

  2施肥

  根據(jù)植物生長情況施肥,一般喬木每3-4年施肥1次;灌木每1-2年施肥1次;地被和草坪植物每年開春后施肥1次;花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。

  3病蟲害防治

  每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進行防治,不出現(xiàn)嚴重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪

  一般喬木每3年至少修剪1次;灌木每2年至少修剪1次;綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次;冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次,全年修剪次數(shù)在5次以上。

  5除草

  確保目標植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次,重點綠地增加除草次數(shù),出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。 垃圾處理

  綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。 檢查記錄

  每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護工作內(nèi)容進行記錄。

環(huán)境衛(wèi)生

生活垃圾的收集、清運

配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。

每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。 物業(yè)共用部分清潔

樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳;每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯,每季度清拖1次;每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。 電梯

  每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面。 庭院

  每日清掃1次主要道路。 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。

有害生物防制

配合相關(guān)部門進行有害生物防制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知,投藥位置有明顯標志。雨雪天氣

雨后清潔

  雨后,對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。

掃雪鏟冰

  降雪時,及時清掃積雪,鏟除結(jié)冰。

  公共衛(wèi)生事件

  發(fā)生公共衛(wèi)生事件時,配合相關(guān)部門采取防制措施。 檢查記錄

  每日抽查1次清潔質(zhì)量,做好記錄。

  公共秩序維護

對重點部位進行巡視檢查并做好記錄,6:00至22: 00巡視1次、22:00至次日6:00巡視1次。

維護道路使用和場地的正常秩序。

專業(yè)人員24小時值守安防控制室;監(jiān)控影像資料、報警記錄,應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警,協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

  附則一:裝飾裝修管理

按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)約定,建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間,每日巡查1次現(xiàn)場,做好記錄。

業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定,及時告知并勸阻;拒不改正的,及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

裝飾裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。

裝修垃圾及時清運。

  附則二:停車管理

建立停車管理制度。2 檔案齊全。

定期存放車輛的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。

設(shè)置規(guī)范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。

機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。 定時巡查停車場(庫)及其設(shè)施設(shè)備。

停車場(庫)內(nèi)配備消防器材并定期檢查,做好記錄。 停車場地面每周清掃1次。

地下停車場(庫)服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標準

綜合管理

物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),設(shè)置專用辦公場所,配置簡單辦公設(shè)備,有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片,公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的,公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域,配置相關(guān)設(shè)備,為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員

  1每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員;項目負責人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗,為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度,公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機制和應(yīng)急預(yù)案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系,定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案,歸檔及時、完整,便于查詢。4 應(yīng)用計算機管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

  水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場;由專業(yè)單位負責的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位;

  業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。

  有報修、維修、處理記錄。

  6設(shè)置物業(yè)管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項,應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知,履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求,每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同,明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì);操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理

  綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案,有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房

  1)每日巡視1次、每月清潔1次,機房內(nèi)不得堆積雜物。

  2)按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

  3)在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況。4)設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

  5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

共用部位

房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件,做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄;降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。

空調(diào)系統(tǒng) 進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護,做好記錄。

定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。

二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備,水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng),要定期切換運行。

  5每季度對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

  每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

  每日巡視1次,每年養(yǎng)護2次。4 化糞池

  定期檢查化糞池,及時安排清掏。

照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

  每周巡檢2次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

  每周巡檢1次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

  每4日巡檢1次,故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

  每班巡檢1次高壓柜,做好記錄;定期檢測設(shè)備和線路。

干式變壓器

  每班巡檢1次,做好記錄。6 油浸變壓器

  每班巡檢1次,做好記錄。7 低壓柜

  每班巡檢1次;每半年養(yǎng)護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

  每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。9 電動機

  每班巡檢1次運行中的電動機;每年養(yǎng)護1次,做好記錄。10 控制柜

  每月巡檢1次;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。11 發(fā)電機

  每季度試運行1次。12 電氣檢測

  每3年1次預(yù)防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品; 13 變配電室

  有人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備;

安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機

  每日巡查1次,每月清潔1次設(shè)備表面,每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機

  每月檢查1次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

  每半年檢查1次外觀、接線,表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

  每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等,每季度表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

  每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每月表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

攝像機

  每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

  每半年檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

  每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線,表面清潔1次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

  每季度檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。10 讀卡器

  每季度檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

  每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

  每季度檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行;電梯司機夜間值班,在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場,專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景

啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

消防安全防范

綜合管理 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責; 成立義務(wù)消防隊,每年進行1次消防演練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。每日防火巡查2次;每2月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警控制主機、聯(lián)動臺

  每日巡查設(shè)備運行情況,24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機柜表面,每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

  每年巡查1次模塊、探測器、手報;每2年表面清潔1次;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

  3備用電源

  每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

  消防廣播系統(tǒng)

  每月機柜表面清潔1次,每年機柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

  防火分隔系統(tǒng)

  每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清潔,內(nèi)部除塵1次;每半年防火門附件檢查1次,每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

  水滅火系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次室外消火栓,養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓,設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護1次。

  滅火器

  每年進行1次功能性檢查。

綠化養(yǎng)護

基本要求

  1綠地

  裸地率不超過10%。2 喬木

  生長基本正常,植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上,每年成活率在90%以上。灌木

  生長基本正常,植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上,每年成活率90%以上。綠籬和色塊

  植株保存率在90%以上,每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物

  地被植物覆蓋率在80%以上,花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪

  確?;境苫?,草坪覆蓋率在85%以上。綠化養(yǎng)護

  1灌溉

  出現(xiàn)干旱情況,能及時灌溉,不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

  2施肥

  根據(jù)植物生長情況施肥,一般喬木每2年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次;花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。

  3病蟲害防治

  每月至少2次檢查,發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制,不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪

  喬木每2年至少修剪1次;灌木每年冬季至少修剪1次;綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次;冷季型草坪4-10月各修剪1次,全年修剪次數(shù)在7次以上。

  5除草

  確保目標植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次,重點綠地增加除草次數(shù),出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。 垃圾處理

  綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。 檢查記錄

  生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護工作內(nèi)容進行記錄。

環(huán)境衛(wèi)生

生活垃圾的收集、清運

配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。

每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。 保潔車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔

  樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳;每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯,每月清拖1次;每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。 電梯

  每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面。

天臺屋面

  雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面,雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次,有雜物及時清掃。 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。 水景

  定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。

有害生物防制

配合相關(guān)部門進行有害生物防制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知,投藥位置有明顯標志。 雨雪天氣

雨后清潔

  雨后,對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。 掃雪鏟冰

  降雪時,及時清掃積雪,鏟除結(jié)冰。

公共衛(wèi)生事件

  發(fā)生公共衛(wèi)生事件時,配合相關(guān)部門采取防制措施。 檢查記錄

  每日抽查1次清潔質(zhì)量,做好記錄。

  公共秩序維護

  主要出入口有專人執(zhí)勤。

對重點部位進行巡視檢查并做好記錄,6:00至22: 00巡視1次、22:00至次日6:00巡視1次。

維護道路使用和場地的正常秩序。

專業(yè)人員24小時值守安防控制室;監(jiān)控影像資料、報警記錄,應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警,協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

  附則一: 裝飾裝修管理

按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)約定,建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。

  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。

  裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間,每日巡查1次現(xiàn)場,做好記錄。

業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定,及時告知并勸阻;拒不改正的,及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

裝飾裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。裝修垃圾及時清運

  附則二:停車管理

建立停車管理制度。 建立停車管理檔案。

定期存放車輛的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。

設(shè)置規(guī)范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。

機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。 24小時有專人定時巡查停車場(庫)及其設(shè)施設(shè)備。 停車場(庫)內(nèi)配備消防器材并定期檢查,做好記錄。 停車場地面每周清掃1次。

地下停車場(庫)服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標準

綜合管理

物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片,公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的,公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域,配置相關(guān)設(shè)備,為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員

  1每個物業(yè)管理區(qū)域配備項目負責人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員;項目負責人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗,為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志,儀表整潔,用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度,公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機制和應(yīng)急預(yù)案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系,定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案,歸檔及時、完整,便于查詢。應(yīng)用計算機管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

  水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場;由專業(yè)單位負責的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位;

  業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。

  有報修、維修、處理記錄,有回訪并做好記錄。

  6設(shè)置物業(yè)管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項,應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知,履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見,公示整改情況。12 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查,做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求,每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同,明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì);操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理

  綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案,有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。

對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房

  1)每日巡視1次、每月清潔1次,機房內(nèi)不得堆積雜物。2)按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

  3)在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況。4)設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

  5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

共用部位

房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件,做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄;降雨后及時排除積水。 附屬構(gòu)筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。

每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。

空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求,有節(jié)水節(jié)電具體措施。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng);每年清洗消毒1次空氣處理機濾網(wǎng)等。 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備,水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng),要定期切換運行。

  5每季度對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

  每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

  每日巡視1次,每季度養(yǎng)護1次。4 化糞池

  定期檢查化糞池,及時安排清掏。

照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

  每周巡檢3次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù); 2 室外照明

  每周巡檢1次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù);適時調(diào)整時間控制器; 3 應(yīng)急照明

  每3日巡檢1次,故障即時修復(fù);斷電后維持照明時間達標;每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路

  每班巡檢2次高壓柜;定期檢測設(shè)備和線路;每2年活化1次直流屏蓄電池,做好記錄。5 干式變壓器

  每班巡檢2次,做好記錄。油浸式變壓器

  每班巡檢2次,做好記錄。低壓柜

  每班巡檢2次;每半年養(yǎng)護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

  每月巡檢1次;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。9 電動機

  每班巡檢1次運行中的電動機,每年養(yǎng)護1次;做好記錄。10 控制柜

  每2周巡檢1次;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。11 發(fā)電機

  每月試運行1次;每年活化1次蓄電池;每周巡檢1次充電機和蓄電池;做好記錄。12 電氣檢測

  每3年1次預(yù)防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每3年檢測1次中央信號屏和直流屏;每5年檢測1次高壓電纜;做好記錄。

變配電室

  24小時有人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。

安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機

  每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面,每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機

  每2周檢查1次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次,每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

  每半年檢查1次外觀、接線,每季度表面清潔1次,每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

  每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

  每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每2周表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機

  每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

  每半年檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次;每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

  每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線,表面清潔1次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

  每月檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。10 讀卡器

  每月檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

  每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

  每2月檢查1次開鎖功能、接線。

電梯 無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行;電梯司機夜間值班,在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場,專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

消防安全防范

綜合管理 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責; 成立義務(wù)消防隊,每年進行1次消防演練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次;每月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行2次消防安全宣傳教育。

  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺

  每日巡查設(shè)備運行情況,24小時連續(xù)正常運行。每20天機柜表面清潔1次,每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

  每半年巡查1次模塊、探測器、手報,每年表面清潔1次,探測器投入運行2年后,每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

  3備用電源

  每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

  消防廣播系統(tǒng)

  每2周機柜表面清潔1次;每年機柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)

  每半年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

  防火分隔系統(tǒng)

  每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清潔,內(nèi)部除塵1次;每半年防火門附件檢查1次,每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

  水滅火系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次室外消火栓;每半年養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓;每年設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護1次。

  滅火器

  每年進行1次功能性檢查。

綠化養(yǎng)護

基本要求

  1綠地

  裸露土地不明顯,裸地率在5%以下。2 喬木

  生長正常,主枝基本完整,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上,一般植物生長季節(jié)葉片保存率85%以上。灌木

  生長正常,主枝完整,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上。

綠籬和色塊

  生長整齊,植株保存率在95%以上,每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物

  地被植物覆蓋率在90%以上,花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽更換。6 草坪

  草坪修剪后效果整齊,覆蓋率在90%以上。綠化養(yǎng)護

  1灌溉

  有計劃進行澆灌,灌溉水下滲充足均勻,無明顯旱澇情況發(fā)生;一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次,根據(jù)生長勢和土壤情況合理灌溉;每平方米綠地用水量不超過噸。

  2施肥

  根據(jù)植物生長情況施肥,喬木每2年施肥1-2次;灌木每年施肥1-2次;地被和草坪植物每年施肥2-3次;花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥;盡量減少對化肥的依賴。

  3病蟲害防治

  每月至少3次檢查和防治病蟲危害,不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪

  喬木每年冬季至少修剪1次;灌木每年冬季和生長季至少修剪2次;綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上;冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次,全年草坪修剪在10次以上。

  5除草

  每年全面除草至少3次,重點綠地增加除草次數(shù),出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過10%,季節(jié)性雜草能有效控制。 垃圾處理

  綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。 檢查記錄 各項工作記錄完整有效,2 建立綠化檔案。生長季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養(yǎng)護情況進行記錄。

環(huán)境衛(wèi)生

生活垃圾的收集、清運

配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。

每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。 保潔車外觀整潔。

物業(yè)共用部分清潔

樓內(nèi) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳;每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃;每月刮1次大堂玻璃;每月清潔1次大堂、候梯廳墻面;每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯,每周清拖2次;每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺;每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施;燈具每季度除塵1次;每日巡視保潔1次。 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯,每月護理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護1次。 天臺屋面

  每月清掃1次樓頂天臺、屋面,雨季每月清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查2次,有雜物及時清掃。 庭院 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道;巡視保潔1次。

  2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

  2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面;定期進行水體凈化處理;每年清潔2次水池池底。 有害生物防制

進行有害生物防制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知,投藥位置有明顯標志。 雨雪天氣

雨后清潔

  雨后,對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。 掃雪鏟冰

  降雪時,及時清掃積雪,鏟除結(jié)冰。夜間降雪的,主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。 衛(wèi)生事件

  發(fā)生公共衛(wèi)生事件時,對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒。 檢查記錄 每日檢查1次清潔質(zhì)量,做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量,做好記錄。3 清潔檔案齊全。

  公共秩序維護

  主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

對重點部位進行巡視檢查并做好記錄,6:00至22: 00巡視2次、22:00至次日6:00巡視1次。

維護道路使用和場地的正常秩序。

專業(yè)人員24小時值守安防控制室;監(jiān)控影像資料、報警記錄,應(yīng)當留存30日備查。 對違法行為立即報警,協(xié)助相關(guān)部門處理。 每年進行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習,做好記錄。 備勤人員24小時待崗。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

  附則一: 裝飾裝修管理

按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)約定,建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。

  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應(yīng)當告知鄰里。 裝飾裝修期間,每日巡查1次現(xiàn)場,做好記錄。2 檔案齊全。

業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定,及時告知并勸阻;拒不改正的,及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

裝飾裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理。

裝修垃圾及時清運。

  附則二:停車管理

建立停車管理制度。 建立停車管理檔案。

定期存放車輛的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。

設(shè)置規(guī)范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。

機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。 24小時有專人定時巡查停車場(庫)及其設(shè)施設(shè)備。 停車場(庫)內(nèi)配備消防器材并定期檢查,做好記錄。 停車場地面每3日清掃1次,地下停車庫地面每季度清拖1次。 地下停車場(庫)服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標準

綜合管理

物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛(或張貼)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(或復(fù)印件)、項目負責人及主要服務(wù)人員照片,公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的,公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。周一至周日每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域,配置相關(guān)設(shè)備,為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當配備項目負責人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員;項目負責人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗,為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度,公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機制和應(yīng)急預(yù)案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系,定期組織從業(yè)人員培訓、考核。建立物業(yè)管理檔案,設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整,便于查詢。使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

  水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修1小時內(nèi)到達現(xiàn)場;由專業(yè)單位負 43

  責的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位;

  業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄,維修完成后48小時內(nèi)回訪。設(shè)置物業(yè)管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志及與物業(yè)管理相關(guān)的標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項,應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知,履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。9 每年組織2次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見,問卷率80%以上,公示整改情況。13 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查,做好記錄。14 做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為,應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求,每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同,明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì);操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志,儀表整潔,行為規(guī)范,用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理

綜合管理

建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案,有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機房

  1)每日巡視1次、每月清潔1次,機房內(nèi)不得堆積雜物。2)按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

  3)在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況。4)設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

  5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)各類管線有分類標志和流向標志。7)交接班等記錄齊全、完整。

共用部位

房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件,做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄;降雨后及時排除積水。

附屬構(gòu)筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養(yǎng)護,做好記錄。

空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求,有節(jié)水節(jié)電具體措施,每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析;進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護,做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體;每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng);每兩年清洗消毒1次風管。 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備,水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng),要定期切換運行。

  5每季度對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

  每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

  每日巡視2次,每季度養(yǎng)護1次。4 化糞池

  定期檢查化糞池,及時安排清掏。

照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

  每日巡檢1次,一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2 室外照明

  每周巡檢3次;一般故障即時修復(fù),其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

  每2日巡檢1次;斷電后維持照明時間達標,應(yīng)急照明照度達標;每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路

  每班巡檢4次高壓柜;每2年活化1次直流屏蓄電池;做好記錄。5 干式變壓器

  每班巡檢3次,做好記錄。油浸變壓器

  每班巡檢3次,做好記錄。7 低壓柜

  每班巡檢4次;每半年養(yǎng)護1次;每年檢查1次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表;做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

  每月巡檢2次;每年養(yǎng)護1次;每半年切換1次雙路互投開關(guān);做好記錄。9 電動機

  每班巡檢1次運行中的電動機;每年養(yǎng)護1次;做好記錄。10 控制柜

  每周巡檢1次;每年養(yǎng)護2次;每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值;每年檢查1次遠控裝置;做好記錄

發(fā)電機

  每月試運行1次;每年1次帶負荷運行;每年活化1次蓄電池;每日巡檢1次充電機和蓄電池;做好記錄。12 電氣檢測

  每2年1次預(yù)防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每3年檢測1次直流屏和中央信號屏;每2年檢測1次高壓電纜;每2年檢驗1次內(nèi)部核算用的電能表;做好記錄。13 變配電室

  24小時雙人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施齊備。

安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機

  每日巡查1次,每周清潔1次設(shè)備表面;每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機

  每2周檢查1次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

  每季度檢查1次外觀、接線,表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

  每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。

  5圖像采集設(shè)備

  每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每2周表面清潔1次;每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機

  每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

  每季度檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次;每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

  每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線,表面清潔1次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

  每2周檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。10 讀卡器

  每2周檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

  每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

  每月檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 24小時運行。設(shè)有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設(shè)電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

消防安全防范

  綜合管理 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責; 成立義務(wù)消防隊,每年進行1次消防演練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。

消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次;每2周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行3次消防安全宣傳教育。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機、聯(lián)動臺

  每日巡查設(shè)備運行情況,24小時連續(xù)正常運行。每周機柜表面清潔1次,每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

  每半年巡查1次模塊、探測器、手報,每年表面清潔1次,探測器投入運行2年后,每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

  3備用電源

  每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

  消防廣播系統(tǒng)

  每周機柜表面清潔1次,每半年機柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。防排煙系統(tǒng)

  每半年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

  防火分隔系統(tǒng)

  每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清潔,內(nèi)部除塵1次;每季度防火門附件檢查1次,每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

  水滅火系統(tǒng)

  每年養(yǎng)護1次室外消火栓;每半年養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓,每年設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護1次。

  滅火器

  每年進行1次功能性檢查。

綠化養(yǎng)護

基本要求

  1綠地

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