下面是范文網(wǎng)小編收集的城市綜合體高峰論壇3篇(高端城市綜合體)，供大家閱讀。
城市綜合體高峰論壇1
城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以億元成功拍出，溢價(jià)率為%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。
城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。
值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。
日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。
但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。
事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。
城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>
城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>
數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比上年名義增長(zhǎng)%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)%，辦公樓開發(fā)同比增長(zhǎng)%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比增長(zhǎng)%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。
以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)%、%和%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。
此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。
值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。
在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五
年，城市綜合體的增量翻了倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。
“未來二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。
東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬平方米。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>
據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度激增至30%以上。
貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。
這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大?！?/p>
“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（
城市綜合體高峰論壇2
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇
集中的釋放必將形成強(qiáng)勁的積極消費(fèi)。這種消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國(guó)家每年新增人口，上世紀(jì)末以來，我們?nèi)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長(zhǎng)率是千分之五點(diǎn)零八，出生了近700萬人。這些人的消費(fèi)需求大概是300億，會(huì)拉動(dòng)零售額大概%。我們每年新增人口對(duì)于消費(fèi)來說有一種剛性的拉動(dòng)。
我們正處在激進(jìn)消費(fèi)期。盡管我們?nèi)司杖氩桓?，但是我們消費(fèi)規(guī)模是世界第一的，這和我們的人口結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。大家知道我們現(xiàn)在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個(gè)人支出消費(fèi)高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現(xiàn)在正進(jìn)入消費(fèi)和收入的高峰期。90后也逐步進(jìn)入到了消費(fèi)人群。我們這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)也是國(guó)家促進(jìn)消費(fèi)很重要的特點(diǎn)。
我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農(nóng)村人口進(jìn)入到城里。我們知道一個(gè)城鎮(zhèn)人口的消費(fèi)額大概等于三個(gè)農(nóng)村人口。這一千萬進(jìn)入城市的農(nóng)民，大概要拉動(dòng)消費(fèi)需求600億。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)會(huì)帶來消費(fèi)質(zhì)量的提高。人均GDP超過3000美元的時(shí)候是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的加速期，我們現(xiàn)在城里很多消費(fèi)向高端轉(zhuǎn)化。我們現(xiàn)在超過了三千美元。這幾點(diǎn)理由，我們完全可以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)充滿信心，這是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域。首先、我簡(jiǎn)單講一下對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的看法。
第一、一線城市的商業(yè)建筑存量在增長(zhǎng)，有向二、三線城市逐步轉(zhuǎn)化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業(yè)建筑，包括綜合體集中出現(xiàn)，結(jié)果造成了存量的急劇增長(zhǎng)，局部地方出現(xiàn)了滯銷?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市是一個(gè)趨勢(shì)。
第二、商業(yè)趨勢(shì)由原來的單中心向多中心的轉(zhuǎn)化。我們以前一個(gè)城市就是一個(gè)商業(yè)中心，現(xiàn)在很多城市有新城區(qū)，新的開發(fā)區(qū)，大型社區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)，逐漸形成多中心互相匹配的商業(yè)中心結(jié)構(gòu)。
第三、商業(yè)建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進(jìn)。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發(fā)問題。
第四、商業(yè)建筑的產(chǎn)權(quán)由原來比較多的分割結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向了開發(fā)商持有物業(yè)來經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樗幸粋€(gè)價(jià)值取向的問題，分割以后產(chǎn)權(quán)不是你的了，增值是屬于你的。所以現(xiàn)在聰明的發(fā)展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權(quán)自己經(jīng)營(yíng)。
第五、原來都是開發(fā)商先招商，先開發(fā)，開發(fā)以后招商?，F(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了開發(fā)商和投資商共同招商開發(fā)。這個(gè)也有很大的轉(zhuǎn)變，不是開發(fā)商自己搞一個(gè)商業(yè)建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發(fā)者結(jié)合。
第六、外資由并購(gòu)轉(zhuǎn)向了直接開發(fā)。外資進(jìn)入到商業(yè)，開始主要是通過并購(gòu)，然后取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了直接搞商業(yè)開發(fā)。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊龋苯幽抢锔愦蟮纳虡I(yè)開發(fā)，自己直接經(jīng)營(yíng)。對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的這種走勢(shì)，我有這樣一些看法。
最后，我覺得當(dāng)前商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)，也包括我們綜合體在規(guī)劃建設(shè)方面恐怕要關(guān)注這樣幾個(gè)問題。首先是城市。第一城市對(duì)于商業(yè)布局有一個(gè)全面的規(guī)劃，包括新區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)布點(diǎn)給予充分的考慮。
第二、重視商業(yè)中心，商業(yè)建筑群，也包括綜合體的城市設(shè)計(jì)和單體。我們這個(gè)論壇對(duì)于綜合體的設(shè)計(jì)大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業(yè)的集群包括綜合體。
第三、在規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)安全性。因?yàn)槲覀兒芏嗌虡I(yè)建筑都出現(xiàn)過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
第四、當(dāng)前節(jié)能減排國(guó)家作為大事來轉(zhuǎn)，我們商業(yè)建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業(yè)建筑推行綠色非常重要。一定是節(jié)能減排的，最好是被動(dòng)式的節(jié)能減排。我們的商業(yè)建筑不是一種純商業(yè)，它應(yīng)該有一種商業(yè)文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國(guó)家也有許多成功經(jīng)驗(yàn)，比如說日本東京的六本木，那是一個(gè)非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設(shè)只有3年。一個(gè)商業(yè)建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標(biāo)志性的就是大蜘蛛。
關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題我想再講幾句。中國(guó)人口學(xué)會(huì)說“十二五”末期，我國(guó)人口總量將達(dá)到億左右，城市人口首次超過農(nóng)村人口，突破7億。我們現(xiàn)在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發(fā)展，也帶動(dòng)了我們城市的持續(xù)發(fā)展。我們有需求，有需求就要有投資。我們?cè)谧》拷ㄔO(shè)、商業(yè)地產(chǎn)等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應(yīng)消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國(guó)家是一個(gè)人口大國(guó)，土地?zé)o論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個(gè)角度來說，我們的城市建設(shè)，包括我們開發(fā)，包括我們商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)都有一個(gè)怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節(jié)約。
有專家對(duì)上海的情況做了調(diào)查。經(jīng)過檢測(cè)，大多數(shù)家庭的實(shí)際用電量每平方米25—30度。
第二、可持續(xù)的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。一個(gè)是租金收益的增長(zhǎng)，一個(gè)是物業(yè)資產(chǎn)值的增長(zhǎng)。租金收益增長(zhǎng)有什么基本的指標(biāo)呢？我個(gè)人認(rèn)為是租戶銷售額年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市零售消費(fèi)增長(zhǎng)率。再就是租金年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市CPI增長(zhǎng)率。資產(chǎn)值的增長(zhǎng)就是年增長(zhǎng)不低于當(dāng)年全市平均商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)的增長(zhǎng)。
城市升級(jí)。城市綜合體是城市發(fā)展到一個(gè)高級(jí)階段的產(chǎn)物，它有很多的名字，其中有一個(gè)非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購(gòu)物中心。C有兩個(gè)概念。一個(gè)是Convetion Club，指會(huì)戰(zhàn)中心、會(huì)所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。
城市建筑綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，被譽(yù)為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級(jí)的引擎。我個(gè)人理解四個(gè)主要特征。一個(gè)是城市的引擎，因?yàn)槿碌慕ㄖ后w和業(yè)態(tài)，形成這個(gè)城市的中心，形成時(shí)尚的場(chǎng)所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域和城市的引擎。
第二個(gè)方面它也是一個(gè)建筑集群。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的綜合樓，可能下面是商業(yè)，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡(jiǎn)單的綜合樓，它是一個(gè)建筑群體構(gòu)成的，相對(duì)而言變成了一個(gè)具有互補(bǔ)功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場(chǎng)。同時(shí)，大需要有非常專業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。它是一個(gè)整體集約的建筑集群，它有機(jī)互聯(lián)的空間組合，同時(shí)這種時(shí)尚地表的城市形象，綜合運(yùn)營(yíng)的管理模式。最后形成了這種動(dòng)感活力的都市體驗(yàn)。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應(yīng)。而且這種急劇效應(yīng)，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個(gè)巨大的能量和磁場(chǎng)，把人流、物流、資金流、信息流吸引進(jìn)來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構(gòu)建出一個(gè)全新的城市形態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式。
剛才談到了綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是拉動(dòng)城市升級(jí)的引擎。今天中國(guó)正在進(jìn)入第二輪城市化。第一輪城市化表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現(xiàn)在一城市已經(jīng)完成了第一輪的城市化，城市化率已經(jīng)超過75%。市中心很少有新供應(yīng)的土地，更多表現(xiàn)在不斷的功能升級(jí)。今天中國(guó)大規(guī)模的城市化體現(xiàn)在中國(guó)的二三線城市。
看這個(gè)城市是什么概念呢？美國(guó)整個(gè)人口3億，日本是億人，俄羅斯億人，歐盟27國(guó)不足5億人，英國(guó)、法國(guó)、意大利都是6000萬，德國(guó)8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國(guó)城市化也是我們房地產(chǎn)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這帶動(dòng)了中國(guó)城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個(gè)峰值，今天發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率美國(guó)達(dá)到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個(gè)快速增長(zhǎng)期結(jié)束，今后是一個(gè)可繼續(xù)增長(zhǎng)的過程。
所以說今天中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。截止2008年末，中國(guó)城市化率達(dá)到了%。%的人居住在城市，其他都在農(nóng)村。中國(guó)的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張，更多是迎來了城市功能升級(jí)千載難逢的時(shí)期。這種城市功能的升級(jí)，建筑綜合體在城市功能升級(jí)當(dāng)中起到了核心的作用。
城市綜合體高峰論壇3
會(huì)議主題：展望：2010中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景 ——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇
“中國(guó)建設(shè)報(bào)·搜狐焦點(diǎn)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)”是由中國(guó)建設(shè)報(bào)聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)發(fā)起主辦的中國(guó)最高規(guī)格，最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)界盛會(huì)。
“中國(guó)建設(shè)報(bào)·搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)——2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)”組委會(huì)將邀請(qǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界領(lǐng)袖，以及商業(yè)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)的高層代表，以“展望：2010中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景” 為主題，關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，分享城市綜合體開發(fā)要訣與創(chuàng)新模式、探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)共同未來。
活動(dòng)時(shí)間：2010年7月9日13：30
活動(dòng)地點(diǎn)：上海大寧福朋喜來登酒店
點(diǎn)擊進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)專題報(bào)道
以下為現(xiàn)場(chǎng)直播報(bào)道>>
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片
【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們和媒體的朋友們大家下午好！
夏日的炎熱擋住我們的腳步，今天來自政府部門、專家學(xué)者、房地產(chǎn)界和媒體界的朋友在這里齊聚，共同見證首屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇具有紀(jì)念意義的活動(dòng)。我代表主辦方對(duì)于各位光臨本次活動(dòng)表示衷心的感謝。
會(huì)場(chǎng)內(nèi)部照片
今天，由中國(guó)建設(shè)報(bào)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合組辦，上海市購(gòu)物中心協(xié)會(huì)、上海市餐飲協(xié)會(huì)特別協(xié)辦的展望2010年中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景為主題，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇在這里隆重舉行。這是中國(guó)最高規(guī)格，最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)。
我向大家介紹一下嘉賓，原建設(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)總經(jīng)濟(jì)師李秉仁先生，中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編劉士杰先生，上海市建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)吳芝剛先生，上海市建筑學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)曹嘉明先生，上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)主任高先生，上海餐飲協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生。陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生，上海萬達(dá)置業(yè)總經(jīng)理劉忠良先生，綠地集團(tuán)副總裁張女士。崇邦集團(tuán)總裁鄭秉澤先生，紅星集團(tuán)副總裁丁宏偉先生，深國(guó)投常務(wù)副總裁竺海群先生，上海百聯(lián)股份副總經(jīng)理葉凱先生，大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理洪萬康先生，華僑城總經(jīng)理陳先生，中信泰富總經(jīng)理盧劍華現(xiàn)在先生等。再次感謝各位的光臨。各位來賓，接下來有請(qǐng)?jiān)ㄔO(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生為我們本次論壇致辭。掌聲有請(qǐng)！
原建設(shè)部部長(zhǎng) 宋春華先生
【宋春華】：大家好！我覺得這次論壇很有意義，非常重要，也是應(yīng)運(yùn)而生，包括我們上海建筑學(xué)會(huì)的商業(yè)專業(yè)委員會(huì)。
當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面出臺(tái)了非常有力的措施，市場(chǎng)在逐步的轉(zhuǎn)化。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講確實(shí)有一個(gè)新的機(jī)遇。我今天講一下對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的基本觀點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、建業(yè)建筑具有廣闊的發(fā)展前景。
這種集中的釋放必將形成強(qiáng)勁的積極消費(fèi)。這種消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是非常重要的一方面，前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國(guó)家每年新增人口，上世紀(jì)末以來，我們?nèi)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率逐步下降，盡管如此，每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長(zhǎng)率是千分之五點(diǎn)零八，出生了近700萬人。這些人的消費(fèi)需求大概是300億，會(huì)拉動(dòng)零售額大概%。我們每年新增人口對(duì)于消費(fèi)來說有一種剛性的拉動(dòng)。
我們正處在激進(jìn)消費(fèi)期。盡管我們?nèi)司杖氩桓?，但是我們消費(fèi)規(guī)模是世界第一的，這和我們的人口結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。大家知道我們現(xiàn)在60歲以上的老人占到12%，88%在60歲以下。其中作為個(gè)人支出消費(fèi)高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后，所謂的年輕一代他們現(xiàn)在正進(jìn)入消費(fèi)和收入的高峰期。90后也逐步進(jìn)入到了消費(fèi)人群。我們這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)也是國(guó)家促進(jìn)消費(fèi)很重要的特點(diǎn)。
我們快速的城市化，每年大概有1000萬的農(nóng)村人口進(jìn)入到城里。我們知道一個(gè)城鎮(zhèn)人口的消費(fèi)額大概等于三個(gè)農(nóng)村人口。這一千萬進(jìn)入城市的農(nóng)民，大概要拉動(dòng)消費(fèi)需求600億。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)會(huì)帶來消費(fèi)質(zhì)量的提高。人均GDP超過3000美元的時(shí)候是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的加速期，我們現(xiàn)在城里很多消費(fèi)向高端轉(zhuǎn)化。我們現(xiàn)在超過了三千美元。
這幾點(diǎn)理由，我們完全可以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)充滿信心，這是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域。
首先、我簡(jiǎn)單講一下對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的看法。
第一、一線城市的商業(yè)建筑存量在增長(zhǎng)，有向二、三線城市逐步轉(zhuǎn)化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業(yè)建筑，包括綜合體集中出現(xiàn)，結(jié)果造成了存量的急劇增長(zhǎng)，局部地方出現(xiàn)了滯銷?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市是一個(gè)趨勢(shì)。
第二、商業(yè)趨勢(shì)由原來的單中心向多中心的轉(zhuǎn)化。我們以前一個(gè)城市就是一個(gè)商業(yè)中心，現(xiàn)在很多城市有新城區(qū)，新的開發(fā)區(qū)，大型社區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)，逐漸形成多中心互相匹配的商業(yè)中心結(jié)構(gòu)。
第三、商業(yè)建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店，現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了多功能的綜合體，向著高端形式邁進(jìn)。這是今天我們論壇很重要的主題，就是城市綜合體的開發(fā)問題。
第四、商業(yè)建筑的產(chǎn)權(quán)由原來比較多的分割結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向了開發(fā)商持有物業(yè)來經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樗幸粋€(gè)價(jià)值取向的問題，分割以后產(chǎn)權(quán)不是你的了，增值是屬于你的。所以現(xiàn)在聰明的發(fā)展商不賣了，不是分割出售，而是我掌握物權(quán)自己經(jīng)營(yíng)。
第五、原來都是開發(fā)商先招商，先開發(fā)，開發(fā)以后招商?，F(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了開發(fā)商和投資商共同招商開發(fā)。這個(gè)也有很大的轉(zhuǎn)變，不是開發(fā)商自己搞一個(gè)商業(yè)建筑出來，然后再招商。從一開始的策劃，投資者和開發(fā)者結(jié)合。
第六、外資由并購(gòu)轉(zhuǎn)向了直接開發(fā)。外資進(jìn)入到商業(yè)，開始主要是通過并購(gòu)，然后取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了直接搞商業(yè)開發(fā)。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊龋苯幽抢锔愦蟮纳虡I(yè)開發(fā)，自己直接經(jīng)營(yíng)。對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的這種走勢(shì)，我有這樣一些看法。最后，我覺得當(dāng)前商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)，也包括我們綜合體在規(guī)劃建設(shè)方面恐怕要關(guān)注這樣幾個(gè)問題。首先是城市。第一城市對(duì)于商業(yè)布局有一個(gè)全面的規(guī)劃，包括新區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)布點(diǎn)給予充分的考慮。
第二、重視商業(yè)中心，商業(yè)建筑群，也包括綜合體的城市設(shè)計(jì)和單體。我們這個(gè)論壇對(duì)于綜合體的設(shè)計(jì)大家有很多好的意見，包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業(yè)的集群包括綜合體。
第三、在規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)安全性。因?yàn)槲覀兒芏嗌虡I(yè)建筑都出現(xiàn)過一種安全事故，這里面特別是防火的問題、抗震的問題，一定要符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
第四、當(dāng)前節(jié)能減排國(guó)家作為大事來轉(zhuǎn)，我們商業(yè)建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業(yè)建筑推行綠色非常重要。一定是節(jié)能減排的，最好是被動(dòng)式的節(jié)能減排。我們的商業(yè)建筑不是一種純商業(yè)，它應(yīng)該有一種商業(yè)文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國(guó)家也有許多成功經(jīng)驗(yàn)，比如說日本東京的六本木，那是一個(gè)非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年，但是它真正的建設(shè)只有3年。一個(gè)商業(yè)建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標(biāo)志性的就是大蜘蛛。
我們現(xiàn)在搞的一些商業(yè)建筑太俗。所以我們?cè)陂_發(fā)商業(yè)建筑的時(shí)候，可以給這塊有更多的關(guān)注。不對(duì)的地方歡迎大家指正。
【主持人】：非常感謝宋部長(zhǎng)，從宏觀的角度給大家詳細(xì)分析了商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景和發(fā)展趨勢(shì)。
下面，我們相信在領(lǐng)導(dǎo)持續(xù)的關(guān)注和指導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)一定商業(yè)當(dāng)中發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，共同推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
下面有請(qǐng)本次活動(dòng)主辦方中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編劉士杰先生給我們致辭！
中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編 劉士杰先生
【劉士杰】：尊敬的宋部長(zhǎng)、各位來賓大家好！由中國(guó)建設(shè)報(bào)社、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)共同主辦，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)協(xié)會(huì)、上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)，上海市餐飲協(xié)會(huì)、上海建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)等支持發(fā)起的2010年中國(guó)城市綜合體峰會(huì)今天在上海舉辦。
這是國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來第一次關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體為主題的大型論壇。
剛才宋部長(zhǎng)對(duì)于地產(chǎn)商業(yè)的形勢(shì)做了分析，他的發(fā)言對(duì)于我們當(dāng)前形勢(shì)的分析和下一步應(yīng)該考慮的問題都點(diǎn)到了要害。雖然講的很短，但是非常的精干。
當(dāng)前是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于現(xiàn)在的時(shí)代特點(diǎn)有一種說法。一種是后金融危機(jī)時(shí)代，金融危機(jī)依然是每天國(guó)際新聞的重點(diǎn)。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響很大。二是后哥本哈根時(shí)代，對(duì)于我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)提出的新課題，也是我們今天探討的話題。三是宏觀調(diào)控出現(xiàn)了成效，進(jìn)一步深化的實(shí)體，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。
這三大時(shí)代特點(diǎn)的聚合效應(yīng)決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨一個(gè)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。所以，企業(yè)如何認(rèn)清形勢(shì)，調(diào)整戰(zhàn)略，進(jìn)行資源整合，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，拓展新的市場(chǎng)空間是化危為機(jī)的關(guān)鍵。我們今天辦這樣的會(huì)，我昨天晚上到的時(shí)候看了這個(gè)題目一直在琢磨，為什么要辦這么一個(gè)會(huì)。后來我想從自身來說，我搞明白一個(gè)問題。長(zhǎng)期以來由于工作的需要，經(jīng)常到各地參觀一些小區(qū)，參觀一些樓盤，經(jīng)常我會(huì)發(fā)出這樣的感嘆。人家問我這個(gè)小區(qū)怎么樣，這個(gè)樓盤怎么樣。我說建筑非常好，但是不能住。人是社會(huì)的產(chǎn)物，需要社會(huì)的聯(lián)系，吃喝拉撒睡都要有。我們單從建筑的角度來講，無論從規(guī)劃和設(shè)計(jì)都達(dá)到了很高的水平，但是不能住有什么用。
作為中國(guó)建設(shè)報(bào)，我們是建設(shè)部的直屬單位之一。作為機(jī)關(guān)報(bào)，我們這個(gè)報(bào)紙有什么特點(diǎn)呢？我有時(shí)候和別人講，打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，好像每個(gè)省、每個(gè)市有一個(gè)日?qǐng)?bào)，有一些其他的報(bào)，日?qǐng)?bào)代表了當(dāng)?shù)厥形∥Ｎ蚁虢榻B一下對(duì)于新發(fā)現(xiàn)的課題，作為我們報(bào)紙?zhí)貏e的關(guān)注。我們不但關(guān)注理由，更關(guān)注結(jié)果。希望各位把好的意見介紹給我們，我們做好宣傳工作。
謝謝各位！主持人】：非常感謝劉社長(zhǎng)熱情洋溢的致辭。說到城市綜合體，我們不能缺少萬達(dá)，他們?cè)诙潭贪四戤?dāng)中，萬達(dá)城市綜合體遍布中國(guó)20多個(gè)城市，萬達(dá)廣場(chǎng)造就城市繁榮的同時(shí)，向業(yè)界展示了代表未來的方向。本來我們是邀請(qǐng)到了上海萬達(dá)置業(yè)有限公司的總經(jīng)理劉忠良先生為我們主題演講，但是他有事情離開了，非常遺憾。
2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了怎樣深刻的觸動(dòng)效應(yīng)，帶來了什么重大的變化，今天我們請(qǐng)到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師李秉仁先生，請(qǐng)他為我們做精彩的演講！
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師 李秉仁先生
【李秉仁】：各位來賓大家好，參加這個(gè)論壇很高興。
我想了一個(gè)題目，發(fā)展低碳城市是我們的選擇。我認(rèn)為只有發(fā)展城市才能有發(fā)展地產(chǎn)，講講城市也是為我們發(fā)展提供一個(gè)基礎(chǔ)。我們國(guó)家現(xiàn)在仍然處于工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化沒有完成的時(shí)代。我們經(jīng)常說工業(yè)化、城市化處在中期的發(fā)展階段，資源、能源的消耗以及碳排放將繼續(xù)增長(zhǎng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，所以這個(gè)要繼續(xù)發(fā)展。
我國(guó)的資源能源儲(chǔ)量相對(duì)比較低，特別是石油、天然氣，能源生產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)都是以煤炭為主，煤炭將是我們長(zhǎng)期的基礎(chǔ)。同時(shí)，我們國(guó)家的低碳技術(shù)研究和開發(fā)，以及應(yīng)用的能力亟待提高，特別是我們的制度建設(shè)和能力建設(shè)。這是我們的背景。
說到發(fā)展低碳城市的重要意義。我想簡(jiǎn)單來說，更有利于減少地球資源、能源的消耗，保護(hù)環(huán)境。因?yàn)榇髿馕廴局饕腔瘜W(xué)燃料燃燒產(chǎn)生的。我想更重要的是涉及我們國(guó)家的能源供應(yīng)、能源安全問題，這是一個(gè)非常重大的問題。今年1月22號(hào)國(guó)家能源局發(fā)布了一個(gè)數(shù)字，2009年我國(guó)原油產(chǎn)量?jī)|噸，按此測(cè)算，我國(guó)原油對(duì)外依存度%，首次突破了50%的警戒線。美國(guó)華盛頓郵報(bào)有一篇文章，人均水平來看中國(guó)的能源消耗量低于富裕國(guó)家。這些都是事實(shí)，但是我們不可否認(rèn)，中國(guó)如此巨大的石油消耗，高油價(jià)時(shí)代的到來直接關(guān)系到我們國(guó)家能源供給和能源安全問題。對(duì)于這個(gè)問題我們必須給予高度重視。20年以后中國(guó)大約有80%的石油需要進(jìn)口，中國(guó)面臨能源的問題。對(duì)于這些問題是我們發(fā)展低碳城市必須要做的事。
下面我說一下城市化的問題。最近國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心提出了關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式戰(zhàn)略，其中有一段戰(zhàn)略叫做統(tǒng)籌推進(jìn)城市化和新農(nóng)村建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化、持續(xù)提高城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量，讓符合條件的農(nóng)業(yè)人口逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，是擴(kuò)大內(nèi)需最有效的途徑之一。這就是說只有推動(dòng)的城市化，我們才能擴(kuò)大內(nèi)需。同時(shí)也分析推進(jìn)城鎮(zhèn)化可以促進(jìn)居民消費(fèi)和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于出口的依賴程度。這就是我們國(guó)內(nèi)的需求提高，這是對(duì)于我們商業(yè)地產(chǎn)也好、各個(gè)方面也好肯定是一個(gè)剛性的需求。
關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題我想再講幾句。中國(guó)人口學(xué)會(huì)說“十二五”末期，我國(guó)人口總量將達(dá)到億左右，城市人口首次超過農(nóng)村人口，突破7億。我們現(xiàn)在討論的問題是這樣的，城市化不斷的發(fā)展，也帶動(dòng)了我們城市的持續(xù)發(fā)展。我們有需求，有需求就要有投資。我們?cè)谧》拷ㄔO(shè)、商業(yè)地產(chǎn)等等都需要土地，我們每增加一平方米的建筑物，相應(yīng)消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國(guó)家是一個(gè)人口大國(guó)，土地?zé)o論作為資源還是資本，它都是最稀缺和最珍貴的。從這個(gè)角度來說，我們的城市建設(shè)，包括我們開發(fā)，包括我們商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)都有一個(gè)怎么樣集約用地，合理用地的問題。這樣可能就是節(jié)約。
我們?cè)黾右黄椒矫椎慕ㄖ枰黾佣嗌伲覀兘ㄖ牧?、水泥、鋼材都是非常高度的產(chǎn)品，我們城市的發(fā)展和擴(kuò)張是理性還是非理性，是盲目還是科學(xué)的，這是需要我們很好的討論這些問題。關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題是我們大家最關(guān)心的問題，因?yàn)樗苯由婕暗轿覀兩虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市綜合體的發(fā)展。
第二講一下關(guān)于建筑節(jié)能的問題。建筑節(jié)能是我們現(xiàn)在研究非常重要的方面。大家普遍都說建筑能耗占了全社會(huì)總能耗的30%左右。我們必須從建筑節(jié)能下工夫。當(dāng)然我們已經(jīng)做了大量卓有成效的工作，我們制定了建筑節(jié)能的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和相應(yīng)政策，研究開發(fā)了大量建筑節(jié)能的產(chǎn)品。同時(shí)，可再生能源的利用取得了很大的進(jìn)展。我們高度重視建筑使用過程當(dāng)中的節(jié)能問題。
關(guān)于居民節(jié)約用電的問題，有專家對(duì)上海的情況做了調(diào)查。經(jīng)過檢測(cè)，大多數(shù)家庭的實(shí)際用電量每平方米25—30度。這里面包括了采暖、通風(fēng)、家用電器和照明所有用電。西方發(fā)達(dá)國(guó)家是封閉的，全空間的使用，這顯然是浪費(fèi)。我們不同的生活方式導(dǎo)致了建筑的差異，居民的行為對(duì)于建筑節(jié)能非常重要。不僅是我們從建筑本身、從建筑使用節(jié)約能源，居民的行為也是非常的重要。
關(guān)于低碳交通我講一下，交通問題對(duì)于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起來，才可以動(dòng)起來。這個(gè)問題應(yīng)該說還是很重要的問題。公共交通是城市發(fā)展、規(guī)劃和生長(zhǎng)的最重要的方面，但是我們國(guó)家城市交通的發(fā)展這幾年超常的發(fā)展。比如說中國(guó)的汽車產(chǎn)量，去年1380萬輛，今年上半年中國(guó)的汽車產(chǎn)量847萬輛，全年超過了1600萬輛。當(dāng)然，汽車工業(yè)的發(fā)展對(duì)于我們應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，拉動(dòng)鋼鐵行業(yè)的發(fā)展以及推進(jìn)我們工業(yè)化進(jìn)程都是很重要的。我們必須看到，汽車工業(yè)的發(fā)展，特別是小汽車擁有量的急劇上升，給城市的發(fā)展，特別是大城市的交通帶來了巨大的亮點(diǎn)。城市空氣的污染物70%—80%來自于汽車，我們要解決這個(gè)問題，解決城市低碳交通的問題說起來要減少機(jī)動(dòng)車需求。第二要縮短輸送距離。第三、使用高效、低碳的交通方式。我們要從這些方面解決這些問題，這個(gè)問題帶來了我們城市發(fā)展的一個(gè)問題。
我們要減少機(jī)動(dòng)出行的話，這不僅有利于解決城市交通擁堵，對(duì)于城市交通的節(jié)約能源具有重要的作用。對(duì)于我們傳統(tǒng)的城市規(guī)劃、城市交通規(guī)劃提出了新問題。在我們建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，建設(shè)城市綜合體也好，一定要考慮交通問題。對(duì)于節(jié)能減排和發(fā)展低碳做出貢獻(xiàn)。最后我說一下關(guān)于公眾參與的問題。對(duì)于任何事情公共參與都是非常重要的。比如說關(guān)于垃圾分類處理的問題，我想這個(gè)公眾參與非常重要。如果沒有公眾的參與做不到垃圾減量，也做不到垃圾的分類處理。比如我們建筑節(jié)能的問題，公眾沒有參與的話，我們很難做到這一步。我們要大力弘揚(yáng)生態(tài)文明的理念、環(huán)保意識(shí)，堅(jiān)持綠色發(fā)展、綠色消費(fèi)、綠色生活方式，呵護(hù)人類共有的家園，應(yīng)該成為我們每個(gè)社會(huì)成員的自覺行為。
因此，全社會(huì)提倡節(jié)約的理念，需要我們廣泛的參與，節(jié)約資源、節(jié)約能源、減少排放，這是我們提倡低碳行為，創(chuàng)建低碳城市。所以說公眾參與至關(guān)重要，推動(dòng)節(jié)能減排和建筑節(jié)能，政策法規(guī)要有效的實(shí)施，標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要得到嚴(yán)格的執(zhí)行，新技術(shù)要得到應(yīng)用，新產(chǎn)品要得到廣泛的推廣。
我說的這些，政府有責(zé)任、企業(yè)有責(zé)任，公眾要廣泛參與，是每個(gè)人的責(zé)任。我們鼓勵(lì)每個(gè)公民成為低碳節(jié)約的實(shí)踐者，提倡綠色生活、綠色出行。我今天講的是低碳城市的簡(jiǎn)要想法，實(shí)屬個(gè)人意見，有不對(duì)之處請(qǐng)大家批評(píng)指正。
【主持人】：非常感謝李秉仁經(jīng)濟(jì)師從專業(yè)的角度給我們做的精彩演講。李總對(duì)于2010后中國(guó)城市綜合體的發(fā)展充滿了很大的期待，也給我們未來城市建設(shè)發(fā)展提出了一些指導(dǎo)性的建議和意見。感謝李總工程師的演講。
金融危機(jī)以來中國(guó)成為了為數(shù)不多，但是依然為投資者創(chuàng)造財(cái)富的市場(chǎng)。危機(jī)過后，使中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)得以再次騰飛，從一線城市到二線城市，甚至是三線城市，都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了最佳的投資機(jī)會(huì)。
本次活動(dòng)承辦方上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任高棟先生，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，尤其是設(shè)計(jì)領(lǐng)域擁有多年豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并且對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有著敏銳的市場(chǎng)洞察力。他牽頭籌備，積極促成了專業(yè)委員會(huì)的成立和本次峰會(huì)的勝利召開。下面我們有請(qǐng)高棟先生發(fā)言。
上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任 高棟先生
【高棟】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、女士們先生們，非常歡迎大家參加中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇！期待經(jīng)過今天的頭腦風(fēng)暴以后，大家有收獲。對(duì)于城市而言好的商業(yè)不僅具有好的商業(yè)形態(tài)，更是文化和心靈的體驗(yàn)場(chǎng)所。近年來隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步入了高速期。無論是商業(yè)總體規(guī)模還是大型商業(yè)所占的份額與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距。各方的參與主體都在摸索的過程，積累的經(jīng)驗(yàn)有限。其實(shí)市場(chǎng)也是迫切需要深度服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)，致力于解決商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)市場(chǎng)，咨詢市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)。針對(duì)性的做一下商業(yè)地產(chǎn)關(guān)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論、運(yùn)用技術(shù)和發(fā)展戰(zhàn)略這方面的學(xué)術(shù)研究，解除各個(gè)參與方的后顧之憂。基于這些，我們成立了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織，上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)，作為目前上海唯一一家政府主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)。我們的專家，專委會(huì)的顧問委員囊括了商業(yè)地產(chǎn)全部各類的專業(yè)機(jī)構(gòu)。我們的專家委員由全球最頂級(jí)設(shè)計(jì)公司組成，包括國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域走在前面的本土公司。顧問委員會(huì)由中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，像萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)，陽光100集團(tuán)，崇拜集團(tuán)，深國(guó)投等等。我們還有投資、運(yùn)營(yíng)、品牌商家，專業(yè)機(jī)構(gòu)。
所以，我們的專委會(huì)會(huì)是一個(gè)機(jī)構(gòu)，也是一個(gè)平臺(tái)，我們搭建一個(gè)溝通的平臺(tái)。我們也要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)高效的平臺(tái)，我們還要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)開放式的平臺(tái)，重視開放國(guó)際的交流，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃理念和先進(jìn)技術(shù)。我們要建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)，解讀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)進(jìn)程當(dāng)中發(fā)生的難題，提高中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際化水平，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。
我們期待未來能夠繼續(xù)得到在座諸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步。最后預(yù)祝本次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇圓滿成功。謝謝大家！
【主持人】：感謝高棟主任的介紹！高主任所說今天成立的商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)攜手各方資源，在高速發(fā)展的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中踐行自身的使命。再次感謝高主任。希望在座同仁在以后的工作當(dāng)中給予他們更多的支持和幫助。
上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)今天在這里就要成立了，下面請(qǐng)讓我們大家共同見證這樣一個(gè)難忘的時(shí)刻。
我們有請(qǐng)剪彩嘉賓上臺(tái)，為商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，上海市建筑商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)剪彩。有請(qǐng)?jiān)ㄔO(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生；上海市建筑學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)曹嘉明先生；上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任高棟先生；陽光100集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖先生；綠地集團(tuán)副總裁張?zhí)N女士；深國(guó)投常務(wù)副總裁竺海群先生波；鵬欣集團(tuán)副總裁丁宏偉先生；上海市飲食行業(yè)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生為商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)剪彩。謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)！
現(xiàn)場(chǎng)剪彩
【主持人】：下面我們有請(qǐng)崇邦集團(tuán)董事、行政總裁鄭秉澤先生為大家演講。他演講的題目是如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。
崇邦集團(tuán)董事、行政總裁 鄭秉澤先生
【鄭秉澤】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家下午好！非常感謝主辦機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，讓我今天有機(jī)會(huì)站在這里和大家交流一下崇邦集團(tuán)的一些體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。今天大會(huì)給我的題目，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。這個(gè)題目很大。這個(gè)題目里面有三個(gè)概念，一個(gè)是城市綜合體，一個(gè)是可持續(xù)價(jià)值，一個(gè)是如何實(shí)現(xiàn)。我們先把這三個(gè)概念定義范圍收窄。
第一、城市綜合體。城市綜合體五花八門，今天我們談的是什么城市綜合體呢？今天談的城市綜合體具有商業(yè)功能的多功能綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。崇邦集團(tuán)2003年成立以后，我們定下了這個(gè)方向。今天講的城市綜合體有商業(yè)功能、多功能，商業(yè)是其中的一個(gè)功能。
第二、可持續(xù)的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。一個(gè)是租金收益的增長(zhǎng)，一個(gè)是物業(yè)資產(chǎn)值的增長(zhǎng)。租金收益增長(zhǎng)有什么基本的指標(biāo)呢？我個(gè)人認(rèn)為是租戶銷售額年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市零售消費(fèi)增長(zhǎng)率。再就是租金年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市CPI增長(zhǎng)率。資產(chǎn)值的增長(zhǎng)就是年增長(zhǎng)不低于當(dāng)年全市平均商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)的增長(zhǎng)。
第三、如何實(shí)現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)千頭萬緒，作為開發(fā)商和投資商應(yīng)做一些什么？目前我們的大家環(huán)境。競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；地方開發(fā)成本高漲。過去12個(gè)月地價(jià)的增長(zhǎng)，還有工資。消費(fèi)者要求日漸提高。人才短缺。品牌經(jīng)營(yíng)模式的單一化和標(biāo)準(zhǔn)化。
關(guān)鍵特色：規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、招商策略、營(yíng)運(yùn)管理、推廣宣傳。今天時(shí)間有限，我只是給一個(gè)題目。
有一些共同的原則：因地制宜、因時(shí)制宜、以人為本、因地、時(shí)、人均為變數(shù)，顧只有起點(diǎn)，沒有終點(diǎn)。我們必須不斷進(jìn)步創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新是在這個(gè)市場(chǎng)里面生存的起碼條件。行動(dòng)：第一是市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研之前也要看公司的策略。在崇邦來說市場(chǎng)調(diào)研分三步。第一問案分析；第二實(shí)地考察；第三小組討論。小組討論主要分三個(gè)方面。一個(gè)是我們的目標(biāo)客戶，我們的客戶對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)知比我們強(qiáng)。第二就是我們目標(biāo)消費(fèi)者，每個(gè)消費(fèi)者是每個(gè)小組。做了市場(chǎng)調(diào)研以后就是功能定位。功能定位也是一個(gè)復(fù)雜的過程。主要包括三個(gè)方面。第一市場(chǎng)情況；第二本身優(yōu)勢(shì)；第三租金平衡。
行動(dòng)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)。創(chuàng)意（力爭(zhēng)政府的支持與配合）；功能（效率與靈活性兼顧）；成本（建設(shè)成本與維修保養(yǎng)成本兼顧）；質(zhì)量（設(shè)計(jì)、選材與施工管理的互動(dòng)）。招商策略。招商策略也是千頭萬緒，也是這幾個(gè)方面的靈魂。第一是品牌；第二是租金。第三是稅收落地。
營(yíng)運(yùn)管理：包括保安、清潔、維修保養(yǎng)、租戶協(xié)調(diào)、顧客服務(wù)、推廣宣傳、業(yè)態(tài)更新。我剛才了行動(dòng)，行動(dòng)規(guī)劃的動(dòng)力在哪里？根據(jù)我個(gè)人的體會(huì)，動(dòng)力來自于企業(yè)的文化。別人說你怎么做的，我也講不出來。今天我借這個(gè)機(jī)會(huì)很快的介紹一下，什么叫企業(yè)文化？就是一個(gè)企業(yè)的信念、價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)模式和行為。企業(yè)文化需要企業(yè)里面每個(gè)人非常的了解。
崇邦的企業(yè)文化四個(gè)基本點(diǎn)：第一、名利雙收，主客雙贏；第二、能人所未能，達(dá)人所未達(dá)；第三、首重審時(shí)度勢(shì)，首忌志大才疏。首重是千萬要做，首忌是千萬不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是創(chuàng)造提高市場(chǎng)價(jià)值最有效的工具。一直以來，我們堅(jiān)持每個(gè)項(xiàng)目都要有所突破和有所創(chuàng)新。我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)為什么會(huì)失敗，大部分失敗不是沒生意，是生意太多。
崇邦的企業(yè)文化。三條行動(dòng)線。企業(yè)文化、規(guī)章制度、人才培訓(xùn)。每個(gè)行動(dòng)線有兩個(gè)層面，就是自助和人助。最后是一條心。
謝謝！
【主持人】：感謝崇邦集團(tuán)鄭總給我們闡述了如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修飾，邦指國(guó)家。這兩個(gè)字在一起是以高水平和尊敬的態(tài)度美化我們的國(guó)家。期待你們以更好的項(xiàng)目詮釋這個(gè)美麗的名字。
聚焦特定的目標(biāo)市場(chǎng)，爭(zhēng)取與眾不同的全國(guó)風(fēng)格，這是陽光100一直秉承的戰(zhàn)略。
從定位新興白領(lǐng)公寓和新興中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)到現(xiàn)在，全國(guó)布局開始做商業(yè)地產(chǎn)。
接下來有請(qǐng)陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖先生上臺(tái)給我們分享陽光100的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)！
陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁 范小沖先生
【范小沖】：首先祝賀上海建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的成立！我參加這個(gè)會(huì)和大家分享一下關(guān)于建筑綜合體的個(gè)人理解。
我們的題目叫做《迎接城市綜合體的春天》。主要是三部分。第一、城市升級(jí)迎來綜合體的春天。第二、二三線城市正在進(jìn)入城市升級(jí)的時(shí)代。第三、陽光100在城市綜合體方面的實(shí)踐。
城市升級(jí)。城市綜合體是城市發(fā)展到一個(gè)高級(jí)階段的產(chǎn)物，它有很多的名字，其中有一個(gè)非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻譯成公園的。S是Shooping Mall，就是購(gòu)物中心。C有兩個(gè)概念。一個(gè)是Convetion Club，指會(huì)戰(zhàn)中心、會(huì)所。A就是Apartment，代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。
城市建筑綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，被譽(yù)為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級(jí)的引擎。我個(gè)人理解四個(gè)主要特征。一個(gè)是城市的引擎，因?yàn)槿碌慕ㄖ后w和業(yè)態(tài)，形成這個(gè)城市的中心，形成時(shí)尚的場(chǎng)所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體，它都成為拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域和城市的引擎。
第二個(gè)方面它也是一個(gè)建筑集群。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的綜合樓，可能下面是商業(yè)，中間是公寓，上面是酒店，不是這么簡(jiǎn)單的綜合樓，它是一個(gè)建筑群體構(gòu)成的，相對(duì)而言變成了一個(gè)具有互補(bǔ)功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起，像立體的空間和地下的車場(chǎng)。同時(shí)，大需要有非常專業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。它是一個(gè)整體集約的建筑集群，它有機(jī)互聯(lián)的空間組合，同時(shí)這種時(shí)尚地表的城市形象，綜合運(yùn)營(yíng)的管理模式。最后形成了這種動(dòng)感活力的都市體驗(yàn)。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應(yīng)。而且這種急劇效應(yīng)，不同功能之間形成了疊加的作用，形成一個(gè)巨大的能量和磁場(chǎng)，把人流、物流、資金流、信息流吸引進(jìn)來。而且這種功能相互配套，資源共享，從而構(gòu)建出一個(gè)全新的城市形態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式。
剛才談到了綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是拉動(dòng)城市升級(jí)的引擎。今天中國(guó)正在進(jìn)入第二輪城市化。第一輪城市化表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，現(xiàn)在一城市已經(jīng)完成了第一輪的城市化，城市化率已經(jīng)超過75%。市中心很少有新供應(yīng)的土地，更多表現(xiàn)在不斷的功能升級(jí)。今天中國(guó)大規(guī)模的城市化體現(xiàn)在中國(guó)的二三線城市。
看這個(gè)城市是什么概念呢？美國(guó)整個(gè)人口3億，日本是億人，俄羅斯億人，歐盟27國(guó)不足5億人，英國(guó)、法國(guó)、意大利都是6000萬，德國(guó)8000萬，澳大利亞才2000萬人。中國(guó)城市化也是我們房地產(chǎn)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這帶動(dòng)了中國(guó)城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個(gè)峰值，今天發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率美國(guó)達(dá)到85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60就是一個(gè)快速增長(zhǎng)期結(jié)束，今后是一個(gè)可繼續(xù)增長(zhǎng)的過程。
所以說今天中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。截止2008年末，中國(guó)城市化率達(dá)到了%。%的人居住在城市，其他都在農(nóng)村。中國(guó)的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張，更多是迎來了城市功能升級(jí)千載難逢的時(shí)期。這種城市功能的升級(jí)，建筑綜合體在城市功能升級(jí)當(dāng)中起到了核心的作用。
這是我們重慶這個(gè)項(xiàng)目，它位于長(zhǎng)江和嘉陵江交匯處。我們沿著長(zhǎng)江1500米長(zhǎng)?，F(xiàn)在重慶大劇院開業(yè)了，開始運(yùn)營(yíng)，大劇院做了一個(gè)太空船。這是重慶的羊角樹，是重慶的市樹。我們做了300米高的建筑，這個(gè)建筑和很多建筑不一樣。這是現(xiàn)在已經(jīng)建成的公寓部分。這是一個(gè)綜合體的項(xiàng)目。這是煙臺(tái)晚上的實(shí)景，晚上從港口可以看到寫字樓。這是南寧，也是在城市的核心地段做了一個(gè)小型的城市綜合體。這是柳州新區(qū)，這是他的新的市政府，旁邊就是柳州，我們建了五星級(jí)的酒店，這里還有寫字樓和大型的商業(yè)，里面有公寓。我覺得綜合體是中國(guó)拉動(dòng)城市化，拉動(dòng)內(nèi)需。今天我覺得建筑綜合體的春天正在來臨，加注綜合體的開發(fā)過程當(dāng)中和普通的住宅項(xiàng)目開發(fā)，以及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)有非常的不同。它既要解決剛才談到的規(guī)劃問題，實(shí)際上它的規(guī)劃是一個(gè)很復(fù)雜的問題，需要各種功能得到非常有機(jī)的組合，它是一個(gè)疊加效應(yīng)。在規(guī)劃方面需要非常專業(yè)的研究，包括宋部長(zhǎng)剛才談到了，包括低碳節(jié)能的問題，建筑綜合體的運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中，它的運(yùn)營(yíng)成本是非常高的。因?yàn)樗写罅抗驳幕A(chǔ)設(shè)施，比如空調(diào)設(shè)施和地下車庫(kù)的設(shè)施，這方面也得提前的進(jìn)行探討。因?yàn)槲覀冊(cè)谶@方面都有非常多的教訓(xùn)。
在招商的過程當(dāng)中，業(yè)態(tài)怎么樣更好的進(jìn)行組合，品牌開發(fā)商如何更好的協(xié)作，共同的定制。以及在未來運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中如何引進(jìn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。所以綜合體在今天也面臨非常多的金融資金的地方需要突破。因?yàn)榻ㄖC合體規(guī)模非常大，如何平衡資金是一個(gè)很大的問題。因?yàn)橹袊?guó)的金融政策并不完全支持。這些如何進(jìn)行處理，我們基本上是通過住宅平衡現(xiàn)金流，然后保留一些主力店進(jìn)行招商。綜合體如何可持續(xù)讓它運(yùn)營(yíng)，同時(shí)讓它可持續(xù)，創(chuàng)造一種價(jià)值，這個(gè)學(xué)問是非常大的。
建筑綜合體不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅和商業(yè)拼湊，它實(shí)際上是一個(gè)整體，是一個(gè)系統(tǒng)，是一個(gè)建筑的群體變成了有機(jī)的一體。所以在這規(guī)劃設(shè)計(jì)方面挑戰(zhàn)很大，這方面要更多的從專業(yè)的公司合作。這種功能之間不同的搭配，最后達(dá)成加層效應(yīng)，這時(shí)綜合體成功的關(guān)鍵。謝謝大家！
【主持人】：謝謝范總給我們帶來迎接城市綜合體的春天。范總詳細(xì)闡述了如何使城市綜合體價(jià)值可持續(xù)的發(fā)展。我們知道陽光100作為專業(yè)、專
一、專注的發(fā)展商，堅(jiān)持積極健康的價(jià)值觀和企業(yè)文化，在市場(chǎng)當(dāng)中創(chuàng)造了備受尊敬的品牌企業(yè)。
2009年10月寶龍地產(chǎn)在香港成功上市，今天寶龍地產(chǎn)成立20周年之際，總部移師上海引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注。
接下來有請(qǐng)寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事劉曉蘭女士給我們分享《商業(yè)地產(chǎn)是香餑餑還是燙手的山芋?
寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事 劉曉蘭女士
【劉曉蘭】：大家下午好！主辦方告訴我們廈門寶龍?jiān)诮衲赀^年后的第一天，將管理總部從廈門遷到了上海，大家也是非常關(guān)注這個(gè)舉措。應(yīng)該說經(jīng)歷了當(dāng)時(shí)的亞洲金融風(fēng)暴，又經(jīng)歷了前兩年全球金融風(fēng)暴，率先第一個(gè)走出資本市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)商，最后上市以后為什么又將管理總部遷移到上海。謝謝主辦方，他希望我們能將所走的路給我們同行做一個(gè)分享。我今天感受到了上海同行的熱情，我們是初來乍到，希望盡快的融入上海。
今天我站在這里用既有代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的角色和大家分享。在這次新一輪的宏觀調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為被關(guān)注的行業(yè)，今天這個(gè)大會(huì)是在這個(gè)背景下召開的。昨天我把題目交給會(huì)務(wù)組，我想給大家分享的更多是我們的體會(huì)和感受。作為一個(gè)身在其中的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，我們思考商業(yè)地產(chǎn)是香餑餑還是一個(gè)燙手的山芋。
到了上海以后，從去年到今年參加了很多的同行活動(dòng)，從四個(gè)領(lǐng)域我們覺得這個(gè)行業(yè)像范總說的是春天的來臨，還是一個(gè)香餑餑。大家感受到從政府提出了城市化，今年再次提出的城鎮(zhèn)化這么一個(gè)概念以后，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是綜合體的概念被各地政府關(guān)注，也是大力開發(fā)，尋找各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商配合做的非常有意義的示范工程。
我想從各級(jí)政府的大力推進(jìn)來看，商業(yè)地產(chǎn)的前景確實(shí)是春天來了。前一段時(shí)間我們也參加了大商家和行業(yè)的聚會(huì)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象讓我思考。因?yàn)槊看螀⒓踊顒?dòng)，過去覺得這個(gè)行業(yè)就是我們?nèi)?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的老朋友，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這個(gè)活動(dòng)有越來越多的同行和同仁。這里面有住宅方面的老朋友走到這里，讓我覺得商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有它吸引大家魅力的地方。大家從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可以看出這是不是香餑餑。
第三讓我思考的，最近我們和很多大商家合作的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象。在座有我們很多的老朋友，大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了無論是紅星美凱龍，證大等等，他們和我們配合進(jìn)行全國(guó)拓展，同時(shí)他們自己走進(jìn)了城市綜合體開發(fā)的道路。對(duì)于這些零售商的吸引力和魅力，或許也是一個(gè)香餑餑。
另外就是我們的資本，境內(nèi)外的很多資本。大家可以看到資本投資者看上了中國(guó)的蛋糕?？梢钥吹接泻芏嗟牟①?gòu)行為、收購(gòu)行為，甚至直接進(jìn)入到我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)當(dāng)中。從他們的眼光來看中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該也是香餑餑才會(huì)吸引這么多人走到這里。
這是從四個(gè)現(xiàn)象，我覺得是應(yīng)該引起我們思考和關(guān)注的。香餑餑以后是一個(gè)什么樣的現(xiàn)狀，也是我們今天談的，是不是一個(gè)燙手的山芋。我們走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅開發(fā)，尤其是商業(yè)體量的開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃的需求。我們是從廈門過來的企業(yè)，非常了解廈門的市場(chǎng)情況，它的整個(gè)商業(yè)體量超過了人均應(yīng)該有的數(shù)量。這個(gè)燙手山芋最焦慮的是我們的政府，政府除了蓋好房子，做好城市綜合體的政績(jī)工程，更希望經(jīng)營(yíng)好。他們也是困惑怎么辦，這么多空置的商業(yè)體量在里面。
如果繼續(xù)從開發(fā)商的心態(tài)做這么一個(gè)商業(yè)體量，注定有很多的危機(jī)在里面。從現(xiàn)場(chǎng)感受，很多開發(fā)商同仁有很多好的項(xiàng)目，他們想知道怎么做，也想走進(jìn)這個(gè)行業(yè)。但是我們寶龍走過了八年商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)，這個(gè)行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一個(gè)簡(jiǎn)單帶著開發(fā)心態(tài)做的，要非常的專業(yè)，和普通開發(fā)商不一樣。我們自己八年走過來，我們是摸著石頭過河，該交的學(xué)費(fèi)都交了，該摔跤也摔了。走到今天我們更加執(zhí)著的認(rèn)定，中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是很大，但是它需要我們每個(gè)人的付出專業(yè)性。這么幾點(diǎn)讓我們寶龍走過了八年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的今天，我們做了一個(gè)決定，其實(shí)在兩年前我們就將商業(yè)地產(chǎn)板塊準(zhǔn)備在香港資本市場(chǎng)，剛好碰上金融危機(jī)，我們也剎車了。但是這一剎車對(duì)于我們來講是一個(gè)非常好的繼續(xù)內(nèi)容的時(shí)機(jī)，我們練內(nèi)功，總結(jié)了這幾年的專業(yè)需求，定位好自己要什么。在去年10月份成為第一家在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，我們感受到了資本市場(chǎng)對(duì)于這塊的巨大潛力。上市以后第一件事情做的決定就應(yīng)該將管理部門遷到上海，非常低調(diào)，在大年初七到了上海。到了上海我們非常的安靜，這是我們選擇的基地，這個(gè)基地誘惑力很大。第一它是商業(yè)的源地，這是有豐富的商家資源和全球的商業(yè)資源；第二也是資本密集地。再一個(gè)就是人才的基地。我們來了以后，這幾個(gè)月更多的安靜下來做了梳理。我們?cè)谶@樣新的起點(diǎn)作為一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該如何走這條路。
今天來到這里我非常感謝上海的同行你們的熱情和友情。作為剛走進(jìn)上海城市的全新朋友，我們需要你們更多的理解和支持。我們也會(huì)將這幾年走過特別有行業(yè)代表性的商業(yè)地產(chǎn)之路愿意和同行進(jìn)行互動(dòng)和交流。大家可能想知道寶龍到上海怎么做。我們的戰(zhàn)略從農(nóng)村包圍城市，把中國(guó)二三線城市作為我們擴(kuò)張的領(lǐng)域。第二我們堅(jiān)持城市綜合體的發(fā)展模式，這個(gè)模式得到了城市居民的認(rèn)可。大家可以看到這條道誰笑的最后，誰是最后的贏家，六大領(lǐng)域的人今天都坐在這里，有政府、基本投資家、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、商家朋友、業(yè)主代表，我想這6個(gè)主題都是我們商業(yè)地產(chǎn)的贏家。但是我想更關(guān)鍵是我們一定要選擇好和政府如何密切的合作，利用專家的眼光規(guī)劃好我們的城市綜合體，經(jīng)營(yíng)好我們的商業(yè)綜合體，這是真正為我們的商家保駕護(hù)航，為投資者創(chuàng)造一個(gè)共贏。今天短短的時(shí)間，我們用企業(yè)最真實(shí)的經(jīng)歷和感受與同行分享了一些體會(huì)，希望在今后的過程當(dāng)中得到你們更多的關(guān)注和支持。
謝謝大家！
【主持人】：非常感謝劉總的精彩演講！真誠(chéng)的交流和我們經(jīng)驗(yàn)的分享。我們感謝三位嘉賓給我們帶來的精彩發(fā)言。今天下午的主題演講部分已經(jīng)結(jié)束了，下面進(jìn)入到對(duì)話時(shí)間。我們有請(qǐng)綠地集團(tuán)副總裁張?zhí)N女士，陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生，深國(guó)投商置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁竺海群先生，鵬欣集團(tuán)副總裁丁宏偉先生。
對(duì)話時(shí)間
城市綜合體到目前來看，不管是國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)都是非常熱的產(chǎn)業(yè)，結(jié)合你們自身的實(shí)際情況給我們分析一下城市綜合體為什么在中國(guó)有這么大的發(fā)展機(jī)會(huì)，各家公司應(yīng)對(duì)的策略是怎么樣的？
綠地集團(tuán)副總裁 張?zhí)N女士
【張?zhí)N】：感謝主辦方給我們這樣的機(jī)會(huì)，讓我們和同行之間有一個(gè)交流。城市綜合體是現(xiàn)在熱點(diǎn)的話題，作為綠地來說，我們從城市綜合體的開發(fā)經(jīng)歷有六年多的時(shí)間，大家也知道我們?cè)谌珖?guó)各地41個(gè)城市，接近200個(gè)項(xiàng)目。我們有10幾個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)部遍布在這些城市當(dāng)中。幾乎我們每個(gè)城市都接觸到了城市綜合體。因此，我們?cè)谶@方面還是比較有感受的。
有兩個(gè)核心點(diǎn)，一個(gè)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)的房產(chǎn)商大部分從住宅、地產(chǎn)的開發(fā)開始逐漸演變?yōu)榫C合體的開發(fā)。這里面有一個(gè)單一的開發(fā)功能轉(zhuǎn)化為非常立體化的開發(fā)能級(jí)。產(chǎn)品和產(chǎn)品之間疊加以后產(chǎn)生的這么一個(gè)極具的效應(yīng)和單純的住宅開發(fā)建設(shè)反饋出來的效應(yīng)是完全不一樣的。這種價(jià)值和價(jià)值的疊加實(shí)際上是一加一大于二的價(jià)值體現(xiàn)。舉一些實(shí)例的話，城市綜合體的開發(fā)可以為新城城市快速建成和人氣的集聚帶來放大效應(yīng)。
【主持人】：謝謝張總闡述的觀點(diǎn)。下面請(qǐng)?bào)每傉勔幌隆?/p>
深國(guó)投商置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁 竺海群先生
【竺海群】：我們涉足城市綜合體也是一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)。我們當(dāng)初一直做住宅房地產(chǎn)，到05年的時(shí)候是房地產(chǎn)的高峰。我們公司討論可持續(xù)發(fā)展怎么做。按照當(dāng)時(shí)來看，當(dāng)時(shí)地價(jià)很高，你高地價(jià)拿土地再造房子。我們當(dāng)時(shí)想是不是參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)走向商業(yè)房地產(chǎn)這塊。我們總裁幾乎跑遍了半個(gè)地球，考察商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。我們得出一個(gè)結(jié)論，如果你的企業(yè)想持續(xù)發(fā)展，要養(yǎng)一個(gè)生蛋雞，這個(gè)雞就是城市綜合體。通過三年、五年的培育期，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都很高。
在做的過程當(dāng)中，我們也搖擺過。因?yàn)樵瓉碜鲎≌錾?，后來轉(zhuǎn)到做商業(yè)房地產(chǎn)，這種陣痛也有。首先是建筑開發(fā)這塊，住宅相對(duì)來說定位比較清晰，解決居住功能，到高端、中端、低端。但是商業(yè)地產(chǎn)不是那么回事，你要和商家溝通，他們也有很多的條件，你怎么在一個(gè)綜合體整合出來。解決了商家的問題，突然發(fā)現(xiàn)要解決顧客的問題，讓他在購(gòu)物當(dāng)中產(chǎn)生愉悅。最后設(shè)施全部做完了以后，我們做了一個(gè)象樣的作品。
【主持人】：非常感謝竺總給我們介紹的成功經(jīng)驗(yàn)。下面有情丁總給我們他一下。
鵬欣集團(tuán)副總裁 丁宏偉先生
【丁宏偉】：剛才聽到了各位嘉賓和各位專家講到了城市綜合體。
我們現(xiàn)在也要參與城市綜合體的討論當(dāng)中，我們公司作為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)價(jià)值鏈，這個(gè)價(jià)值鏈從基金開始，然后從基金退出這個(gè)圈子。從基金的開始我們到工程設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，再到建設(shè)，再到招商、經(jīng)營(yíng)管理和最后的退出基金，這是一個(gè)價(jià)值鏈。這個(gè)價(jià)值鏈在我們的研究上面可以發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)城市綜合體的話，這里面應(yīng)該說每個(gè)環(huán)節(jié)都有一定的機(jī)會(huì)。城市綜合體人流要有保證，價(jià)值要有保證，和政府的關(guān)系也要有保證。從經(jīng)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)來說更加困難。一個(gè)城市綜合體里面，特別是涉及到寫字樓、酒店和購(gòu)物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的，有一些是租賃的。這些東西混在一起，怎么和基金推出、價(jià)值實(shí)現(xiàn)進(jìn)行整合，這是一個(gè)最高難度的商業(yè)概念。我們公司非常有幸，參加了2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇。希望參加這種會(huì)議，和所有的同行進(jìn)行學(xué)習(xí)、溝通和交流。希望有機(jī)會(huì)可以進(jìn)入到上海做城市綜合體的項(xiàng)目。
【主持人】：在我們臺(tái)上進(jìn)行這樣的互動(dòng)對(duì)話的同時(shí)，臺(tái)下的觀眾也可以參與進(jìn)來。你對(duì)于城市綜合體的發(fā)展有什么樣的問題，可以利用這樣難得的機(jī)會(huì)和各位老總進(jìn)行深入的探討。我們聽聽范動(dòng)想法，對(duì)于你們公司的應(yīng)對(duì)策略有哪些可以和我們具體分享一下？
【范小沖】：現(xiàn)在大家又看到了調(diào)控，這一次的調(diào)控主要是針對(duì)住宅。住宅已經(jīng)成為了一片紅海，它相對(duì)而言進(jìn)入的門檻比較低。開發(fā)量非常大，國(guó)家也盯著，涉及到民生和政治。所以現(xiàn)在這個(gè)地方的利潤(rùn)可能會(huì)越來越薄，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。包括拿地成本都上去了，各種各樣的稅收。建筑綜合體是有商業(yè)，有住宅，又有辦公和酒店。各種業(yè)態(tài)是一個(gè)相互組合的，因?yàn)橹袊?guó)未來轉(zhuǎn)型就是要消費(fèi)拉動(dòng)，綜合體是城市時(shí)尚消費(fèi)的中心。這樣的項(xiàng)目如果能夠開發(fā)好，相對(duì)而言不會(huì)像單一住宅那樣受的沖擊那么大。反而由于它的因素創(chuàng)造的價(jià)值，使得它的住宅部分競(jìng)爭(zhēng)力更大，它不僅有一個(gè)簡(jiǎn)單的居住功能，因?yàn)橛袑懽謽?、酒店和這樣的核心地段，未來的出租和投資的價(jià)值非常高。所以，綜合體里面的住宅實(shí)際上售價(jià)是高于周邊環(huán)境更好的社區(qū)，因?yàn)樗猩虅?wù)公寓的功能。
單一的做住宅開發(fā)和單一的做商業(yè)開發(fā)更像一個(gè)獨(dú)奏曲，綜合體更像一個(gè)交響樂，對(duì)于各種配器需要有很好的了解。同時(shí)又要有很好的指揮，在一個(gè)曲子之下讓所有樂器達(dá)到一個(gè)和諧的共振。這樣就變成了非常優(yōu)美和非常和諧的名曲。如果一旦跑調(diào)，帶來的損失不是一般開發(fā)商可以承受的。
【主持人】：謝謝范總，您用了一個(gè)比較獨(dú)特的比喻。剛才大家討論了對(duì)于城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)，各個(gè)公司有什么樣的應(yīng)對(duì)策略。我想聽聽四位關(guān)于城市綜合體總體的發(fā)展趨勢(shì)將是怎么樣的，城市綜合體的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑹窃谀睦铮?/p>
【丁宏偉】：一個(gè)城市綜合體需要培養(yǎng)的，高租金很多商家是不能承擔(dān)的，中國(guó)的品牌生存能力就是兩年到四年，兩年以后就換了，兩年以后要把所有的成本收回來，包括上繳利潤(rùn)、商鋪的裝修。城市綜合體里面的開戶率低了以后，這些消費(fèi)者非常明白，這個(gè)城市綜合體為什么這么多年沒開，是不是這里不具有吸引力。不來了以后就有一些連鎖反應(yīng)，一些品牌店覺得這里生意做得不好，我也撤了。這樣是一個(gè)連鎖的鏈。
現(xiàn)在商業(yè)用地的規(guī)劃這塊，人均面積高的很厲害，不是一點(diǎn)點(diǎn)。一般一個(gè)賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)人流是20萬人，一個(gè)百貨店需要50萬人。如果是一個(gè)大型的城市綜合體是需要200萬人。35歲到45歲之間是強(qiáng)消費(fèi)人群。如果有這么多的商業(yè)同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)，沒有這么多人流，最后形成了惡性競(jìng)爭(zhēng)，大家吃不飽，后果是什么？大家設(shè)施都不會(huì)有提高，最后這些消費(fèi)者享受不到良好的環(huán)境，也享受不到好的設(shè)施給他帶來的愉悅。小時(shí)候我們到南京路買東西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是現(xiàn)在這些商品的分布程度，在一、二線城市隨處可見，到哪里都可以買到。我們 可以提供什么樣的購(gòu)物環(huán)境，什么樣的服務(wù)給到顧客，讓他愛上設(shè)施。
【主持人】：我們看到接下來的競(jìng)爭(zhēng)不僅是不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更多是體現(xiàn)在設(shè)施和服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)，讓消費(fèi)者愛上城市綜合體的地段，愿意到這個(gè)地方購(gòu)物，形成一個(gè)消費(fèi)的習(xí)慣，這樣就可以把這個(gè)項(xiàng)目做得更好。
【范小沖】：我個(gè)人的理解，這種綜合體實(shí)際上是城市核心地段，或者是一種新城未來都市中心的核心地段。比如郊區(qū)可以做一個(gè)購(gòu)物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那個(gè)地方需要住，你這里有寫字樓，會(huì)不會(huì)到你這里辦公，會(huì)不會(huì)到你的酒店。它完全是一個(gè)都市中心，是一個(gè)城市升級(jí)換代的業(yè)態(tài)。而不是說我有一塊地在這里就可以建城市綜合體，蓋一個(gè)大樓人家就來了。對(duì)于綜合體而言選址是非常重要的。綜合體原則上都是非常高容積率的，實(shí)際上它足夠城市一定的高物價(jià)。由于容積率，物業(yè)態(tài)的組合和相平衡。如果一個(gè)城市有眼光的話，它應(yīng)該把這種綜合體的建設(shè)不要當(dāng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，而是應(yīng)該成為城市的功能，城市未來的發(fā)展，特別是城市升級(jí)的高度認(rèn)識(shí)它。我覺得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龍眼，非常好的地段。一個(gè)城市真正適合做城市綜合體的地方也不是太多。
【主持人】：把它作為城市發(fā)展，城市升級(jí)的引擎。四位老總唯一一位女士，聽聽張總對(duì)于城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。剛才兩位老總從不同的角度談的，也講了發(fā)展趨勢(shì)。張總有什么看法？
【張?zhí)N】：我覺得幾個(gè)方面。我們國(guó)家的城市化進(jìn)程在推進(jìn)，我們各地的城市還是在持續(xù)發(fā)展，老百姓消費(fèi)能級(jí)逐年提升。城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是朝上走的。但是這里面有很多問題需要關(guān)注。比如說我們開發(fā)商的運(yùn)作能力，這個(gè)運(yùn)作能力涵蓋了很多的方面，自身的實(shí)力，對(duì)于整體項(xiàng)目的定位，多業(yè)態(tài)的組合能力，和各個(gè)商家、各個(gè)業(yè)態(tài)品牌之間的協(xié)調(diào)能力，以及后期整體的運(yùn)營(yíng)能力。作為開發(fā)商它自身整體現(xiàn)金流的平衡能力。以及剛才我們兩位老總談到了，政府和開發(fā)商之間對(duì)于城市綜合體的定位和未來他們之間對(duì)于這一點(diǎn)共識(shí)上的協(xié)調(diào)問題。我想這些都是需要有一定的共識(shí)以后，我們城市綜合體才會(huì)朝越來越好的方向發(fā)展。
我經(jīng)常提到兩個(gè)字，就是痛苦。做城市綜合體的開發(fā)也好、運(yùn)營(yíng)也好、整合也好，我們經(jīng)常在痛苦當(dāng)中。特別是它的真?zhèn)€進(jìn)程是動(dòng)態(tài)的，不停的調(diào)整。而且它又是一個(gè)需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的東西，不是住宅建完賣掉。而城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)作很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)結(jié)束的，過程當(dāng)中要有很多的變動(dòng)。
第三就是堅(jiān)持，從最初的定位、規(guī)劃、組合、建成到產(chǎn)生效應(yīng)時(shí)間比較長(zhǎng)，比做住宅地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)長(zhǎng)的多。我們?cè)诤荛L(zhǎng)的一段時(shí)間運(yùn)作的好，它的價(jià)值體現(xiàn)可能比一般的住宅來的更高。但是這個(gè)過程是需要堅(jiān)定不移的堅(jiān)持，堅(jiān)持你最初的定位，堅(jiān)持你的信念。所以也是對(duì)于一個(gè)意志力的考驗(yàn)。
【主持人】：長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)、痛苦、堅(jiān)持，跟我們談了這幾個(gè)關(guān)健詞。竺總？
【竺海群】：我剛才聽到了幾位專家的意見非常的贊同。剛才講到的相同地方我就不再講一遍了。我們?cè)瓉硎且粋€(gè)金融企業(yè)，金融企業(yè)做事情喜歡講邏輯。城市綜合體是怎么樣的趨勢(shì)呢？對(duì)于二線城市，城市綜合體對(duì)于城市的提升和社區(qū)的提升是一個(gè)幫助。
我覺得做城市綜合體是城市綜合體的定位，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上有很多做城市綜合體很成功的，比如大連萬達(dá)廣場(chǎng)等，這些都是做得很成功。你去這些城市，怎么樣做得更加有特色，有自己獨(dú)到之處的項(xiàng)目，這是我們現(xiàn)在作為開發(fā)商來說要關(guān)心的問題。
我自己項(xiàng)目當(dāng)中認(rèn)為北京的華貿(mào)中心做得非常好。這個(gè)項(xiàng)目我們?cè)谇皫啄昕戳耍诌^了好幾年看，去到了那個(gè)地方覺得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是為城市做出貢獻(xiàn)的一個(gè)項(xiàng)目。以后我們今后做項(xiàng)目，也要按照這個(gè)目標(biāo)去做。
【主持人】：接下來就具體的問題請(qǐng)幾位老總回答一下。請(qǐng)丁總，鵬欣在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中面臨什么樣的困惑？
【丁宏偉】：商業(yè)不停的變，簡(jiǎn)單的復(fù)制只有死路一條。我們覺得品牌的力量非常大。我們的項(xiàng)目提供一個(gè)愉悅的空間，像天比較熱開一些噴霧，水循環(huán)都有。南方就是運(yùn)河的概念，在北方天比較冷，風(fēng)沙比較大。在建筑的表現(xiàn)形式我們不拘一格。我們定位是中端偏上的白領(lǐng)人群，我們的設(shè)施和色彩比較吸引眼球。我們?cè)谀戏街v究半開放式，因?yàn)樾枰諝夂完柟獾母杏X。在設(shè)施的配合和業(yè)態(tài)的組合我們要因地制宜，在北方就結(jié)合北方的消費(fèi)習(xí)慣，整個(gè)業(yè)態(tài)的搭配。在建筑上根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕煌淖觥?/p>
【主持人】：2000年以來，陽光100在天津、重慶、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市成功開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目，下一步陽光100在綜合體的開發(fā)方面有什么新打算？
【范小沖】：綜合體是未來陽光100最主要的產(chǎn)品系列之一。我們還會(huì)堅(jiān)持繼續(xù)在二三線城市，包括我們上個(gè)月專門在濰坊和成都拿下了城市綜合體項(xiàng)目。今天城市化不僅是一個(gè)人口進(jìn)入，住宅需求量增大的市場(chǎng)，更是城市升級(jí)的機(jī)會(huì)。綜合體是城市升級(jí)的引擎，也是開發(fā)商更高水準(zhǔn)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)。
【主持人】：另外社區(qū)商業(yè)、城市商業(yè)，服務(wù)型公寓、產(chǎn)品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保證產(chǎn)品平均整體水平不斷上升。
【范小沖】：社區(qū)商業(yè)也是中國(guó)未來商業(yè)的引擎，昨天北京剛成立了中國(guó)社區(qū)商業(yè)委員會(huì)。我們一般配3%—5%的社區(qū)商業(yè)。在綜合體的項(xiàng)目當(dāng)中，我們?cè)瓌t上商業(yè)部分大概占了20%—30%，提升綜合物業(yè)的價(jià)值。因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)占用資金量很大。
【主持人】：大家知道綠地集團(tuán)發(fā)展很快，很多城市有綠地發(fā)展的大型城市綜合體項(xiàng)目。包括超高層的城市地標(biāo)等等。請(qǐng)張總談?wù)劸G地加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度基于哪些點(diǎn)？另外和我們分享一下綠地的一些成功經(jīng)驗(yàn)。
【張?zhí)N】：綠地做了18年，其實(shí)它最早也是從住宅地產(chǎn)開始的。它開始做住宅商品房，做住宅為主的商業(yè)地產(chǎn)，到今天每個(gè)城市的項(xiàng)目都有城市綜合體。這是一個(gè)循序先進(jìn)的過程，也是中國(guó)城市逐步的發(fā)展。這兩個(gè)過程之間有一個(gè)很高的契合度。從發(fā)展來看，我們做城市綜合體有五年的時(shí)間，也做了一些地標(biāo)性的建筑。
我們?cè)谒摹⑽迥曜笥以诶ド饺A僑做了綠地21城。我們大概建了300多萬平米的住宅，加上商業(yè)地產(chǎn)。我們最早建的第一期時(shí)候，像剛才宋部長(zhǎng)所說的，很漂亮，但是建成以后幾乎是一座空城，晚上只有1—2戶的人家住在那里，后來也跑掉了。雖然住宅很漂亮，但是生活不方便。后來我們引進(jìn)了購(gòu)物中心，在邊上做了商業(yè)街，引進(jìn)了電影院等等，到現(xiàn)在我們又做了寫字樓的集群?，F(xiàn)在整個(gè)狀況全部改觀。
【主持人】：謝謝張總的分享。下面請(qǐng)?bào)每偨o大家談一下！
【竺海群】：商業(yè)模式我們一直會(huì)堅(jiān)持，因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)模式是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。剛才講到了深國(guó)投的價(jià)值鏈，從基金開始到基金退出，這個(gè)圈成為了一個(gè)閉合的圈。在過去幾年，除了我們自己在鉆研，大家也非常認(rèn)同這個(gè)價(jià)值鏈和目前的商業(yè)模式。作為商業(yè)定位，對(duì)于深國(guó)投項(xiàng)目有一定了解的人，知道我們現(xiàn)在有三個(gè)品牌。一個(gè)是總部的深國(guó)投廣場(chǎng)。
【主持人】：丁總和我們交流起來感覺非常幽默，剛才忘記問了一個(gè)問題，在開發(fā)過程當(dāng)中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家羅列一下。
【丁宏偉】：商業(yè)現(xiàn)在整個(gè)發(fā)展非常快，商業(yè)人才里面比較浮躁。我們和洲際集團(tuán)進(jìn)行合作，他們總經(jīng)理培養(yǎng)需要20年的時(shí)間，從基層一直做上來，必須做20年才可以做到總經(jīng)理。上海的商業(yè)地產(chǎn)還是相對(duì)繁華的，在二、三線城市就少，怎么樣培養(yǎng)和留住團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)自身的水平更加的提高。我們覺得商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，從人才到實(shí)體，我們現(xiàn)在困擾是如何培養(yǎng)更好的人才。
【主持人】：謝謝四位老總接受我的訪問！
百聯(lián)集團(tuán)大家非常的熟悉，它是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及了各種商業(yè)零售的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)影響非常的廣泛。在業(yè)界享有商業(yè)航空母艦的美譽(yù)。百聯(lián)集團(tuán)是最早發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的商業(yè)集團(tuán)之一，百聯(lián)又一城購(gòu)物中心、百聯(lián)南方購(gòu)物中心、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心等都是運(yùn)作成功的大型項(xiàng)目。
今天我們請(qǐng)到了百聯(lián)股份有限公司的副總經(jīng)理葉凱先生為我們大家介紹一下百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的發(fā)展情況和心得。有請(qǐng)葉總！
百聯(lián)股份有限公司的副總經(jīng)理 葉凱先生
【葉凱】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和各位專家大家下午好！受會(huì)議組織方的要求，我向大家介紹一下百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的發(fā)展情況。
第一、我們百聯(lián)集團(tuán)三大零售業(yè)態(tài)形成了主力業(yè)務(wù)群。我們把購(gòu)物中心與百貨公司、奧特萊斯三個(gè)零售業(yè)態(tài)組成了主力業(yè)務(wù)群。我們營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40多家，年經(jīng)營(yíng)規(guī)模230億元。百聯(lián)集團(tuán)零售的業(yè)務(wù)群有三大塊。我們還有一個(gè)零售業(yè)務(wù)群是專營(yíng)專賣，他們主要負(fù)責(zé)專賣店的業(yè)務(wù)。我們這個(gè)業(yè)務(wù)群里面，購(gòu)物中心和奧特萊斯是我們這幾年重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)。規(guī)模體量都是比較大的，我們現(xiàn)在上海最大的購(gòu)物中心是百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積超過20萬平方米以上。在10—20萬平方米之間我們還有一些大型的購(gòu)物中心，比如南方購(gòu)物中心、西郊購(gòu)物中心，百聯(lián)又一城購(gòu)物中心。另外，我們奧特萊斯在上海青浦成立了第一個(gè)，在今年6月下旬在杭州開了連鎖第二家奧特萊斯。另外，在我們的業(yè)務(wù)群還有一批百貨公司，百貨公司的數(shù)量超過了20多家。
近幾年在我們這個(gè)系統(tǒng)地面主力業(yè)務(wù)群開設(shè)了大量新的百貨商店。這些新的百貨商店主要也是開設(shè)在購(gòu)物中心里面。目前我們開設(shè)的購(gòu)物中心里面的百貨公司將近有10家，這成了我們購(gòu)物中心很重要的主力店。
第二、介紹百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)。我們新建項(xiàng)目開發(fā)了以全資或者合資控股、擁有房產(chǎn)、長(zhǎng)期持有為主。大家知道解放以前南京路有四大百貨公司。我們永安百貨的前身是永安公司，1919年開業(yè)，第一百貨前身是大慶公司，1936年開業(yè)，都是以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。應(yīng)該說我們現(xiàn)在承接了這些商業(yè)老前輩重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的偏好。現(xiàn)在我們大部分的大型商業(yè)項(xiàng)目基本上都是擁有房產(chǎn)或者購(gòu)并自建，或者是收購(gòu)資產(chǎn)。我們租賃經(jīng)營(yíng)的比重和輸出管理的比重不高，目前我們?cè)谫?gòu)物中心系統(tǒng)里面只有一家是租賃。另外我們還委托管理一家。剩下剛才看到的購(gòu)物中心都是自己自建或者自己擁有產(chǎn)權(quán)的。
我們的經(jīng)營(yíng)管理是集約化、扁平化。我們?cè)诳偛繉用娌捎昧艘惶椎慕M織機(jī)構(gòu)，一套人員統(tǒng)一操作三個(gè)業(yè)態(tài)的新項(xiàng)目選址、項(xiàng)目的建設(shè)招商。營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要是承擔(dān)日常的營(yíng)運(yùn)。我們有一個(gè)招商采購(gòu)總部，招商人員的編制都是集中的，辦公場(chǎng)地也是集中的。三個(gè)零售業(yè)態(tài)、全部營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（既存網(wǎng)點(diǎn)、新建項(xiàng)目）。同時(shí)，我們用一套系統(tǒng)管三個(gè)業(yè)態(tài)，管多種業(yè)務(wù)模式，全面支持集約的管理。原來我們購(gòu)物中心有購(gòu)物中心管理系統(tǒng)，百貨有百貨的管理系統(tǒng)，幾年以后我們整合了一套管理系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)可以支持多業(yè)務(wù)模式，跨零售業(yè)態(tài)，也可以支持總部集約。百貨公司有一個(gè)百貨公司的連鎖，東方商廈目前有十家連鎖店，奧特萊斯未來的發(fā)展，五年也要發(fā)展到十家。盡管零售業(yè)務(wù)是三個(gè)業(yè)態(tài)，但是我們是通過一套信息系統(tǒng)進(jìn)行覆蓋和管理的。這樣在數(shù)據(jù)和管控模式上就可以做到標(biāo)準(zhǔn)化和扁平化。
我們第三個(gè)特點(diǎn)就是重視百貨主力店的作用。我們對(duì)于購(gòu)物中心百貨商店的配置采用兩種模式。一種是作為內(nèi)部招商，百貨商店與購(gòu)物中心的關(guān)系是純粹的，業(yè)務(wù)群的內(nèi)部存在的租賃關(guān)系。第二種我們嘗試購(gòu)物中心的自有。目前我們百聯(lián)南方購(gòu)物中心有兩家店，包括友誼百貨南方店，一家是南方友誼商城。現(xiàn)在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)百貨有不同的流派，有的購(gòu)物中心徹底放棄了百貨店的經(jīng)營(yíng)，大量都是自主力店和品牌店支撐商品經(jīng)營(yíng)。另外一塊作為百聯(lián)的特色，我們?cè)谫?gòu)物中心的百貨店是我們始終堅(jiān)持的目標(biāo)，達(dá)到優(yōu)化業(yè)態(tài)組合。另外百聯(lián)的中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的主力店我們用了東方商廈，這個(gè)主力店開業(yè)以后擴(kuò)建了三次。
通過我們的經(jīng)營(yíng)把百貨主力店做大了以后，既可以帶來很高的人流，也是很可觀的盈利貢獻(xiàn)主力，使百貨店真正成為一個(gè)主力店。大家知道百貨店的面積比較大，但是對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心的租金也好，盈利的貢獻(xiàn)比重，它的比重和面積的比重是不一致的。通過我們的探索，我們已經(jīng)把百貨店的盈利貢獻(xiàn)和面積比重有一個(gè)比較匹配的結(jié)構(gòu)。
最后講一下城市綜合體的探索。我們的購(gòu)物中心和奧特萊斯經(jīng)過幾年的探索，已經(jīng)具備了很客觀拓展和復(fù)制發(fā)展的程度。上個(gè)月我們上海青浦奧特萊斯這家店作為樣板，在杭州開了第二家奧特萊斯廣場(chǎng)。同時(shí)，我們以百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式作為樣板，在金山 建設(shè)一個(gè)社區(qū)型的購(gòu)物中心，現(xiàn)在招商已經(jīng)基本完成，9月份將開業(yè)。未來幾年我們百聯(lián)以上海泛長(zhǎng)三角地區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，每年都有幾個(gè)新的奧特萊斯項(xiàng)目和新的購(gòu)物中心項(xiàng)目開業(yè)。作為城市綜合體百聯(lián)還是在探索和積累經(jīng)驗(yàn)的階段，需要向城市綜合體的領(lǐng)先者學(xué)習(xí)。
今天也是一個(gè)城市綜合體的概念，在我們整個(gè)系統(tǒng)里面，百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)可以向城市綜合體方面提升，打造我們百聯(lián)城市綜合體的樣板。目前，百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的建筑面積是萬平方米，而且都是商業(yè)，已經(jīng)涵蓋了商品銷售、餐飲娛樂、休閑等各種消費(fèi)部門。同時(shí)，在24萬平方米上蓋了兩棟辦公樓，有兩棟星級(jí)賓館，總的建筑體是35萬平方米。目前來講辦公樓已經(jīng)使用了，星級(jí)賓館沒有投入使用。下面24萬平方米的商業(yè)全部投入使用。我們準(zhǔn)備在百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的東側(cè)啟動(dòng)一個(gè)二期的項(xiàng)目，大概增加22萬平方米的建筑體。通過步行街和天橋，把一期、二期打造成為一個(gè)更大規(guī)模的體系。我初步算一下二期的規(guī)劃總的建筑面積是50萬平方米。我們覺得城市綜合體的布局和功能組合，關(guān)鍵是在于購(gòu)物中心的安排。一是購(gòu)物中心在城市綜合體的地位和規(guī)模怎么布局。第二、購(gòu)物中心本身還有一個(gè)招商業(yè)態(tài)和功能的安排。我們希望百聯(lián)做強(qiáng)做實(shí)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的同時(shí)，也不放棄對(duì)于城市綜合體的研究和探索。
最后，非常感謝論壇主辦方給我這個(gè)機(jī)會(huì)向大家簡(jiǎn)單介紹百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的發(fā)展情況，也算是一次宣傳推介。同時(shí)，我們也非常愿意和整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商洽談和建立合作關(guān)系，在購(gòu)物中心、奧特萊斯項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行廣泛的合作。
謝謝大家！
【主持人】：謝謝百聯(lián)的葉總和我們分享了百聯(lián)購(gòu)物中心的發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)。接下來話筒交給搜狐焦點(diǎn)首席劉琛先生。
搜狐焦點(diǎn)首席代表 劉琛先生
【劉琛】：謝謝！大家聽了一下午可能都累了，請(qǐng)大家每個(gè)人給自己一點(diǎn)掌聲。
講到商業(yè)，我們就要想到我們的購(gòu)物、吃喝。今天的商業(yè)已經(jīng)和我們的生活息息相關(guān)，的的確確融入了我們的生活。包括我們的擇居都是把商業(yè)地產(chǎn)作為衡量指標(biāo)。所以商業(yè)離不開我們的生活。
剛才的話題基本上圍繞著宏觀和前期開發(fā)談趨勢(shì)、談大的宏觀面、戰(zhàn)略面。接下來第二場(chǎng)話題，很多人關(guān)注我們的商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心、城市綜合體如何經(jīng)營(yíng)，這方面請(qǐng)四位老總和我們大家剖析一下。
我們有請(qǐng)上海市飲食行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生；崇邦集團(tuán)總裁鄭秉澤先生；大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理洪萬康先生；弘策中國(guó)總經(jīng)理宋捷先生。我們今天主要探討的話題是關(guān)于購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂，在購(gòu)物中心如何進(jìn)行組合。先請(qǐng)何會(huì)長(zhǎng)和我們分享一下。
上海市飲食行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 何義釗先生
【何義釗】：我們商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商和進(jìn)行商業(yè)、餐飲、酒店經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，這兩個(gè)方面之間如果要很好的合作共贏，應(yīng)該盡量充分發(fā)揮第三方專業(yè)的策劃顧問公司的作用。城市綜合體有兩大行業(yè)我比較熟悉，一個(gè)是酒店，一個(gè)是餐飲。剛剛改革開放，我開始做高星級(jí)酒店的投資建設(shè)。我當(dāng)時(shí)壓力很大，全部的資金來源于合資的資本，更重要來自于國(guó)外的商業(yè)貸款。現(xiàn)在我覺得很欣慰，這么多年來酒店可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值越來越高，是上海四、五星級(jí)酒店里面市場(chǎng)效益最好的，像揚(yáng)子江大酒店，浦東的洲際湯臣，建國(guó)賓館等等。這里我有一個(gè)體會(huì)，最初策劃的時(shí)候，你的定位、功能設(shè)計(jì)和你的管理模式，這些前期策劃工作非常的重要?，F(xiàn)在投資者有變化，很多都是房地產(chǎn)的開發(fā)商，房地產(chǎn)很多都是從住宅建設(shè)逐步發(fā)展到商業(yè)地產(chǎn)，不可能對(duì)于酒店業(yè)非常的了解。
這種情況下應(yīng)該發(fā)揮第三方的專業(yè)酒店建設(shè)的策劃職責(zé)。因?yàn)槲覂赡昵伴_始接觸中國(guó)目前最大的酒店策劃公司，他們做的200個(gè)酒店的全過程策劃，我覺得還是很成功的。另一個(gè)行業(yè)就是餐飲業(yè)。餐飲業(yè)更復(fù)雜，尤其在購(gòu)物中心里面，包括我們的大寧，餐飲業(yè)占的比例有30%。這里面有40—50戶各種各樣的品牌。這些品牌有各種業(yè)態(tài)，適合各方面的消費(fèi)者。所以你的前期策劃很重要。但是現(xiàn)在遇到了一個(gè)什么問題呢？今天我們也請(qǐng)來了一些餐飲企業(yè)，他不可能做前期的餐飲策劃，現(xiàn)在我們往往出現(xiàn)這樣一個(gè)情況，因?yàn)槲沂巧虾２惋嬓袠I(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人，找到我們的協(xié)會(huì)，房子都蓋好了，什么多弄好了，說這塊是餐飲，那塊是餐飲，你能不能給我們找一些品牌餐飲進(jìn)來。如何把那么多好的品牌組合起來，然后一起和投資開發(fā)商整體的合作。在餐飲方面目前好像沒有這樣的先例。
我們現(xiàn)在正在搭建一個(gè)平臺(tái)，希望能夠早期介入，幫助有餐飲的投資商找到專業(yè)的力量。我們很重要的一條，這么多年來在我們購(gòu)物中心里面，有很多品牌的餐飲做得很好，消費(fèi)者也委員的歡迎，都是我們協(xié)會(huì)的會(huì)員。我從中挑選了100個(gè)品牌，各種各樣都有，他們的老板非常愿意到大的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中。第三、制定一些使開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商大家共贏的規(guī)則，這些規(guī)則包括租金怎么確定。如果能夠做到雙方共贏絕對(duì)是一個(gè)好事情。我們有一些餐飲部，尤其是幾十年的老字號(hào)，從來不肯走出南京路，他們認(rèn)為南京路不行?？墒撬麄儸F(xiàn)在第一步垮出來到了大寧國(guó)際。這四個(gè)老牌子到了大寧國(guó)際非常的成功。他們說大寧國(guó)際考慮了雙方的共同利益。金融風(fēng)暴以后，大家都擔(dān)心餐飲要下來，怎么辦？這個(gè)時(shí)候大寧國(guó)際的管理方主動(dòng)提出降低房租10%，但是有一條，這10%用來培訓(xùn)你們的員工，用來在生意不好的時(shí)候提升你餐館的素質(zhì)。最后大家努力做了，總的收入上去了，結(jié)果大家也開心。而且他們?cè)谧饨鸱矫娌扇§`活的方式，有基本租金和提成各個(gè)方面，使得大家共贏。
【劉琛】：非常感謝，何會(huì)長(zhǎng)提建議，我們要注意。如何實(shí)現(xiàn)共贏，最大關(guān)鍵點(diǎn)就是前期的規(guī)劃，我們需要多溝通，都介入，不要把餐飲業(yè)當(dāng)做招商對(duì)象，而且要把它作為合作伙伴。我們購(gòu)物中心的角色里面，大潤(rùn)發(fā)是比較有特殊意義的。大潤(rùn)發(fā)本身是作為購(gòu)物中心廣場(chǎng)，自己是一個(gè)購(gòu)物中心。同時(shí)它是城市綜合體的招商對(duì)象。我們請(qǐng)洪總聊聊你怎么看餐飲休閑娛樂和購(gòu)物中心的角色？
大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理 洪萬康先生
【洪萬康】：今天參加會(huì)議我學(xué)到了很多。
剛才餐飲的老會(huì)長(zhǎng)講的很精彩，他們有很多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們多數(shù)都是開發(fā)商，經(jīng)營(yíng)者比較少。大潤(rùn)發(fā)在幾年的發(fā)展過程當(dāng)中，我們確實(shí)也碰到了一些問題。剛才講了城市綜合體，城市綜合體的概念很大，不但是購(gòu)物中心，包括的面很廣。購(gòu)物中心是整合主力店，百貨公司是整合品牌店，大潤(rùn)發(fā)是大賣場(chǎng)，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每個(gè)業(yè)態(tài)都有不同的定位。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司都要搞所謂城市綜合體，實(shí)際上他們搞購(gòu)物中心，但是在搞購(gòu)物中心的時(shí)候，因?yàn)樗麄冊(cè)瓉矶际菑姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度，比較浮躁，想到很多都是賣掉，或者想到的是租金，沒有想到商業(yè)如何做好，讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，長(zhǎng)期有持續(xù)發(fā)展。所以很多都是建好了以后找我招租，有時(shí)候我對(duì)于他們都沒有希望了，因?yàn)樗恢牢倚枰裁础Ｈ绻f拿了一塊地，沒有建成，沒有規(guī)劃，我是很興奮，我馬上就要斗志，因?yàn)檫@個(gè)商機(jī)給了我，不能喪失。大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，如果一旦我懈怠，家樂福和沃爾瑪都去談了，我的機(jī)會(huì)可能喪失。
現(xiàn)在有很多的開發(fā)商和我們接觸了以后，我感到很可惜，位置選的很好，房子建錯(cuò)了。就是小的餐飲你不要忽略它，事先要為它考慮好，他怎么把生意做好，要聽取這個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的意見是非常重要的。我們?cè)谧總€(gè)人都有一個(gè)家庭，我家里有油鹽醬醋怎么放不是聽我的，是聽我的太太。我們要聽誰的？要聽消費(fèi)者，消費(fèi)者是我們的衣食父母。搞商業(yè)要了解顧客需求，并且讓顧客滿意?，F(xiàn)在有很多搞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的沒有考慮這一點(diǎn)，他要了解錢怎么回來，資金流怎么趕快回到口袋里，什么地方可以賣的高一點(diǎn)。我們一定要考慮顧客的需求，我們很多開發(fā)商在溝通當(dāng)中，這個(gè)購(gòu)物中心建好了，請(qǐng)問這個(gè)購(gòu)物中心那么大的體量，你員工的停車放在哪里。他要上班怎么來，很多是摩托車、自行車，所以我們說連員工的車都要考慮到。他考慮的是商業(yè)面積，根本不考慮工人服務(wù)方面的問題，這是非常重要的。商場(chǎng)建好以后可以持續(xù)發(fā)展嗎？我們的消費(fèi)者開著車過來，他到大寧購(gòu)物中心不能停車，他現(xiàn)在再也不敢來了，他不在乎錢，在乎方便，對(duì)于他服務(wù)。
作為我們大型超市來說，我們有很大的展示面積。現(xiàn)在有很多的大型超市，他想做二房東平衡租金。請(qǐng)問在座搞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的，搞城市購(gòu)物中心的，你希望他進(jìn)來嗎？因?yàn)樗紤]要搶你的生意，因?yàn)槟闶且龇繓|，把小窗戶租出去，他要做二房東。真正要把業(yè)態(tài)做好，如果他在考慮這個(gè)面積的時(shí)候，把自營(yíng)的面積考慮很大，你可以和他交流。他在和你交流的時(shí)候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。為什么？這是我們共同賺錢的載體。地方選對(duì)了，房子建錯(cuò)了完蛋了。我們說地方選對(duì)了，你的房子也要建對(duì)，第三步就是找經(jīng)營(yíng)者。
所以，在座各位都是搞房地產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的，千萬一定要事先考慮周到。這一點(diǎn)我非常佩服邊上的鄭總，他曾經(jīng)跟我講，大寧國(guó)際購(gòu)物中心招商花了18個(gè)月，基本上在打樁的時(shí)候，它的基本面，所有招商已經(jīng)完成，建筑花了18個(gè)月，一氣呵成。我們要開商店，一定要干干凈凈，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一氣呵成，一起開，這個(gè)要預(yù)先做大量的準(zhǔn)備工作，比如說規(guī)劃設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在大家不要熱衷于搞城市綜合體，搞購(gòu)物中心，這個(gè)投資量很大。我們公司也有一定的資金實(shí)力，但是讓我們搞購(gòu)物中心還非常怕，因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)不敢搞。人家說大潤(rùn)發(fā)為什么不搞百貨公司，沒有這個(gè)能力，因?yàn)槲覀儾欢儇浌?。?shí)際上商業(yè)是一個(gè)綜合的項(xiàng)目，每一個(gè)業(yè)態(tài)都有它的專長(zhǎng)和基礎(chǔ)?，F(xiàn)在為止我們只是做大賣場(chǎng)。而且我們希望把我們自營(yíng)面積越做越大，我的外租面積是零。我們和很多開發(fā)商溝通的時(shí)候，一定要多規(guī)劃，多考慮，考慮的面要非常的廣。主要的核心思想就是顧客需求。你作為顧客開車過來方便嗎，你的品項(xiàng)是不是齊全。
另外還有很多人認(rèn)為大賣場(chǎng)的租金低，我告訴大家不低。問題是你給他這個(gè)平臺(tái)，他能不能賺錢，你給他這個(gè)平臺(tái)，他賺不到錢，你還要高租金，那不是黃世仁和楊白勞的關(guān)系嗎。我們有一個(gè)店在楊浦，當(dāng)時(shí)我們開的時(shí)候，大家覺得不可思議，因?yàn)橐粚幼詈玫牡胤轿胰ネ＼?，一層是商業(yè)最好的地方，最有價(jià)值的地方，二層是整個(gè)樓面都是商場(chǎng)。后來大連萬達(dá)進(jìn)來了，沃爾瑪進(jìn)來了，我們也怕了。后來一看我不怕了，因?yàn)榕艿蕉恰⑷龢?、四樓，我的武器比大好，客人愿意到我這個(gè)地方來，他購(gòu)物方便。了解顧客需求，讓顧客滿意是我們的核心。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首先要把商業(yè)放在前面。
謝謝大家！
【劉琛】：我們謝謝洪總！您講的很具體。作為購(gòu)物中心，洪總提到了很多的建議。接下來有請(qǐng)鄭總，鄭總業(yè)態(tài)的組合能力非常強(qiáng)，得到了臺(tái)上兩位嘉賓的認(rèn)可。
崇邦集團(tuán)總裁 鄭秉澤先生
【鄭秉澤】：我看到這個(gè)問題可以從三個(gè)層面來講。第一個(gè)是目標(biāo)。第二個(gè)是過程。第三個(gè)是結(jié)果。大寧和金橋在座各位都去過，我最初不知道大寧這個(gè)地塊在哪，閘北區(qū)我從來沒來過。那時(shí)候地鐵一號(hào)線開了，很多中高檔的樓落成，應(yīng)該有這個(gè)需求了。我們做市場(chǎng)調(diào)查，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上我們做了目標(biāo)，這是滬北地區(qū)的中檔和兼顧中高檔的地位。我們說有一個(gè)項(xiàng)目在大寧，在閘北區(qū)，我們請(qǐng)大部分的商戶來看，他們不愿意看。第三次來的時(shí)候看到峰頂了，政府看到我們?nèi)σ愿?，也是大力支持?/p>
相比之下金橋難度比大寧高很多。我很少看到這樣的地塊，還有一條尾巴，每一邊都是400米。大寧是最理想的，方方正正。大寧這個(gè)項(xiàng)目基本上不分區(qū)的，餐飲也有、娛樂也有。我們的概念就是讓這個(gè)項(xiàng)目看起來是一個(gè)自然發(fā)展的項(xiàng)目。金橋有功能分區(qū)，有一個(gè)缺點(diǎn)，你把人分流了，把功能分流了。金橋在五公里半徑，我們有跨國(guó)企業(yè)、跨國(guó)銀行。金橋這個(gè)項(xiàng)目的功能定位，最后我們定在以兒童的需求為主。如果你去金橋會(huì)發(fā)現(xiàn)兒童的東西很多。
【劉琛】：我們接下來聽聽臺(tái)上最年輕的，最有時(shí)尚特色的，弘策中國(guó)的總經(jīng)理宋捷先生。持續(xù)購(gòu)物的休閑空間是宋總最看中的，您對(duì)于業(yè)態(tài)的整合是怎么看的？
【宋捷】：很高興參加這個(gè)會(huì)議。我覺得整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)給我們未來城市發(fā)展帶來的作用是顯而易見的。我們目前一些商業(yè)的消費(fèi)，近期的體驗(yàn)有多少人是從這條街的這頭逛那那頭。我做過這個(gè)調(diào)研，問50個(gè)人，可能只有不到5個(gè)人有這樣的消費(fèi)體驗(yàn)。當(dāng)然我只是作為長(zhǎng)期居住在這個(gè)城市的消費(fèi)者，如果是外地的游客是另外一個(gè)層面。
換句話說，未來的商業(yè)模式、購(gòu)物中心一定是引領(lǐng)整個(gè)商業(yè)發(fā)展潮流的，我覺得這是非常重要的體驗(yàn)。我們更多希望一站式的服務(wù)。我們軌道交通走到了購(gòu)物中心中間，這是作為零成本直接可以到達(dá)的區(qū)域。更多考慮在這樣的購(gòu)物中心，能不能滿足家庭為中心的吃喝玩樂、聚會(huì)、郊友，在一站式搞定的商業(yè)空間。如果有，這個(gè)商業(yè)空間是有潛力的。像上海這樣特大型的城市，它不是一個(gè)商業(yè)街，也不是一兩個(gè)商圈，可能是無數(shù)個(gè)商圈帶來城市發(fā)展。像有一些非傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，像五角場(chǎng)等等，原來不是特別發(fā)達(dá)的區(qū)域，隨著購(gòu)物中心的到來，整個(gè)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣有了很大的變化?，F(xiàn)在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能會(huì)把我們的父母帶到購(gòu)物中心去。整個(gè)這樣的發(fā)展趨勢(shì)和城市綜合體相結(jié)合，就是我們商業(yè)地產(chǎn)商未來想走的路。
作為一個(gè)城市綜合體的發(fā)展來講，我覺得對(duì)于開發(fā)商是一個(gè)非常大的困惑和包袱。城市綜合體不是一般的開發(fā)商可以玩得起的，就像大連萬達(dá)的項(xiàng)目都在改。我覺得像鄭總?cè)砍钟?，長(zhǎng)期開發(fā)一定有背后的財(cái)團(tuán)，大量背后的支持做這樣的項(xiàng)目，才能實(shí)現(xiàn)所謂的商業(yè)運(yùn)行。我覺得購(gòu)物中心是引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)模式。這是不可避免的，如果房地產(chǎn)商要做商業(yè)開發(fā)，它一定會(huì)想我人流多少，有多少需要在市場(chǎng)上兌現(xiàn)。像洪總自己做商業(yè)品牌的，他和開發(fā)商的合作很長(zhǎng)，可能需要10—15年。這些年當(dāng)中開發(fā)商要把業(yè)態(tài)好好的控制好。大家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)這樣的商圈，把這個(gè)商圈才能打造好。但是有多少的開發(fā)商把所有的商圈放在手上。更多的房地產(chǎn)商去二三線拿地，和政府談條件是你要給我多少住宅。當(dāng)你這個(gè)市場(chǎng)一旦賣的時(shí)候，你設(shè)計(jì)師隨身一筆，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中可能就是一個(gè)敗筆。我覺得這方面第一要考慮用戶需求，開發(fā)商的客戶是商家，商家的客戶是消費(fèi)者，這個(gè)鏈怎么串起，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合來講值得我們?nèi)ニ伎肌?/p>
【劉琛】：非常感謝！大家知道購(gòu)物中心這個(gè)過程當(dāng)中取得的結(jié)果，大家看到大寧就是很理想的結(jié)果，得到了很多人的認(rèn)可。當(dāng)然也有不理想的結(jié)果，需要我們溝通深思。由于時(shí)間關(guān)系，我們想請(qǐng)每位嘉賓簡(jiǎn)單描述一下，對(duì)于區(qū)域性購(gòu)物中心的配置上注意哪些問題？
【鄭秉澤】：大寧是我們城市綜合體的第一代，現(xiàn)在我們開發(fā)的是第四代。人民幣是跟著人民走，我們目前消費(fèi)的主流是25歲—39歲，我是過來人，20—50歲，你的消費(fèi)行為很不一樣。我們現(xiàn)在透視第四代城市綜合體，這些人肯定是我們改革開放富有的一代，消費(fèi)能力最強(qiáng)的，最穩(wěn)健的方式就是跟著這些人走。但是這些人也是不斷的變，十年以后他們的消費(fèi)行為，他們的要求和今天很不一樣。核心問題是看我們?nèi)丝诘淖兓?/p>
【何義釗】：剛才專家講到了自己持有和租賃，我接觸的兩個(gè)行業(yè)，酒店資金回收確實(shí)非常慢，但是如果酒店經(jīng)營(yíng)好，它的效益是經(jīng)營(yíng)的效益，非常重要的是整個(gè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的地位提高了。餐飲這一方面我贊成鄭總的做法，絕對(duì)不能由二房東銷售。如果這樣的話，我們的餐飲業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)絕對(duì)不能保持下去。第二、餐飲的比例也不是越多越好。另外我們餐飲到底選什么品牌進(jìn)來，一定要根據(jù)你的周邊市場(chǎng)情況定位，不要只偏重于某一種業(yè)態(tài)?，F(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)有的購(gòu)物中心只考慮年輕人，全部都是休閑產(chǎn)品，結(jié)果正餐、商務(wù)客人、中高檔家庭的家庭消費(fèi)他不去了，因?yàn)槟莻€(gè)地方連一間包房都沒有。各種業(yè)態(tài)的比例一定要有一個(gè)市場(chǎng)定位，不能誰出高房租你就讓他進(jìn)來。還有剛才鄭總講了希望我們開發(fā)商早期注意，你到底怎么樣布局內(nèi)部的區(qū)域劃分，我們現(xiàn)在有的地區(qū)出現(xiàn)了什么問題呢？他沒有考慮商務(wù)客源，簡(jiǎn)單來說老板請(qǐng)客，如果和他的伙計(jì)在一個(gè)電梯上來，結(jié)果這個(gè)老板下次就不來了。在餐飲的方面要從經(jīng)營(yíng)的角度考慮定位和策劃。
【宋捷】：我覺得商業(yè)這塊的發(fā)展，何會(huì)長(zhǎng)講了商業(yè)定位不準(zhǔn)確，造成了生意做不好的案例。我們也做類似的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，就是寫字樓裙房商業(yè)價(jià)值的挖掘非常有價(jià)值。在上海這個(gè)中心區(qū)域里面有很多的寫字樓，寫字樓的裙房整個(gè)空間力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商業(yè)物業(yè)裙房做得不是很好。我覺得這塊的市場(chǎng)價(jià)值還是很大的，我們的概念是希望把它通過整體的改造，運(yùn)營(yíng)提升它的業(yè)態(tài)價(jià)值。本來我們不是一個(gè)主力店，但是我可以做區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)。通常這部分的物業(yè)和軌道交通物業(yè)聯(lián)系，周邊的宴請(qǐng)、約會(huì)都是非常的方便，這塊的商業(yè)空間價(jià)值挖掘很大。
另外就是社區(qū)型商業(yè)。社區(qū)型商業(yè)是更多房地產(chǎn)開發(fā)，政府規(guī)劃帶出的一塊商業(yè)。這塊商業(yè)價(jià)值的利用是非常多的開發(fā)商很頭疼的，這塊要招商，要開業(yè)，這塊商業(yè)做得好，對(duì)于小區(qū)的商業(yè)配套帶來非常大的價(jià)值提升。我認(rèn)為這塊的商業(yè)如果做得好還是有很多的機(jī)會(huì)，因?yàn)榭赡茉谶@些區(qū)域，有一些品牌的商家進(jìn)入到所謂的居住小區(qū)的配套，因?yàn)檫@些區(qū)域位置不是特別理想，但是租金要求非常低。一些所謂的連鎖品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡廳和美容美發(fā)，這些生活類的商業(yè)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)，這些社區(qū)商業(yè)的入住率和商業(yè)價(jià)值，包括二手市場(chǎng)上的買賣空間價(jià)值都會(huì)做得非常好。軌道交通越來越多的走到這些小區(qū)附近，這些區(qū)域聯(lián)合起來，商圈也會(huì)帶來。這部分商業(yè)不能和購(gòu)物中心相比，但是它是商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)中不能缺少的，也是未來市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力的。
【洪萬康】講到購(gòu)物中心的建造，因?yàn)槲也皇歉阗?gòu)物中心的，所以只能談?wù)勔恍w會(huì)。第一、我們要計(jì)算人口數(shù)量。我們中國(guó)是一個(gè)跳躍式發(fā)展的國(guó)家，我們城鎮(zhèn)的發(fā)展也是顯著的，我們要超前考慮這些問題。一個(gè)是人口幾年以后的發(fā)展趨勢(shì)要了解，每個(gè)城市都有規(guī)劃，要規(guī)劃到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上還是可以達(dá)成的。這一點(diǎn)中國(guó)的政府和其他的不一樣，因?yàn)槲覀冋诎l(fā)展過程當(dāng)中，人口數(shù)量我們要計(jì)算，發(fā)展的將來我們要超前的考慮。我在公司里面經(jīng)常和一些員工講，我們要展望20年以后的大潤(rùn)發(fā)到底怎么樣，十年以后的大潤(rùn)發(fā)到底怎么樣，再考慮明年大潤(rùn)發(fā)應(yīng)該怎么辦。建購(gòu)物中心我認(rèn)為也是這樣的道理，十年以后的購(gòu)物中心到底會(huì)形成怎么樣的購(gòu)物中心，消費(fèi)群體到底怎么樣，二十年以后怎么樣。因?yàn)槟愕奈飿I(yè)是會(huì)升值的，你考慮不周到，這個(gè)物業(yè)就沒有價(jià)值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花園洋房，都是非常的有價(jià)值。我覺得要超前考慮這些問題，能夠想得遠(yuǎn)一點(diǎn)。
【劉琛】：非常感謝！城市綜合體作為我們國(guó)家發(fā)展和城市發(fā)展的契機(jī)，有很多的話題可以探討。今天因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系就分享到這里。謝謝各位！
【主持人】：謝謝各位嘉賓帶給我們的精彩互動(dòng)，謝謝嘉賓主持人。各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，今天的論壇接近到了尾聲。本次論壇為我們提供了未來城市綜合體開發(fā)的啟示，相信大家的共同努力下，城市綜合體開發(fā)建設(shè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)更加迅速的發(fā)展時(shí)期。非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、專家和在座各位嘉賓在百忙之中趕來參加我們今天的盛會(huì)，以及今天到場(chǎng)的各位媒體朋友們！中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇到此結(jié)束！
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