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城市綜合體高峰論壇3篇(高端城市綜合體)

時(shí)間:2022-10-10 17:53:26 綜合范文

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城市綜合體高峰論壇3篇(高端城市綜合體)

城市綜合體高峰論壇1

  城市綜合體:地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日,作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地,上海徐家匯地塊以高達(dá)億元起拍價(jià),由香港新鴻基旗下一公司以億元成功拍出,溢價(jià)率為%,不僅是上??們r(jià)地王,該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

  城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性,被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”,受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

  值得注意的是,由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,將成為城市“空殼”和“黑洞”,其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重,會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此,專家建議,一方面,應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量,警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn);另一方面,從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量,預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

  據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍,也就是說,可見的一段時(shí)期,各個(gè)城市的綜合體規(guī)模,將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年,城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中,重慶的增長(zhǎng)率為129%,成都為135%。

  由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間,帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi),因此,一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

  日前,云南省提出,未來五年內(nèi),云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)階段,僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

  南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家,總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家,各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè),以板塊來劃分,河西板塊以17個(gè)排在首位,緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

  云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出,城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用,增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面,則是在較集中的區(qū)域內(nèi),滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

  但值得注意的是,近年來,城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí),悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2010-2020)》規(guī)劃指出,溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著,如果20個(gè)綜合體全部建成,個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

  事實(shí)上,城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè),而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體,當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征,其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn),在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下,這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體,帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

  城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

  城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi),成為城市品位的象征,更為重要的是,綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo),也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”,成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

  數(shù)據(jù)顯示,2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,比上年名義增長(zhǎng)%,其中,商品住宅同比增長(zhǎng)%,辦公樓開發(fā)同比增長(zhǎng)%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比增長(zhǎng)%,辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

  以杭州市為例,數(shù)據(jù)顯示,2012年一季度,浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元,同比增長(zhǎng)%,其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)%、%和%,這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

  此外,從2011年開始,杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上,商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地,其中商業(yè)用地占了33宗,高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗,其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

  廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示,收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè),可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升,以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升,并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

  值得注意的是,正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值,政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說,城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的,是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此,無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策,對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的,政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

  在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下,地方支持、附加值高、優(yōu)惠多,使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí),更多的開發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn),整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司,搶灘商業(yè)地產(chǎn),2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中,有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

  克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示,在2005年至2010年期間,全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米,較前一個(gè)五

  年,城市綜合體的增量翻了倍。預(yù)計(jì)到2015年,即將入市的綜合體體量將達(dá)到萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主,其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米,而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市,增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi),中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出,在住宅調(diào)控下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局,著眼二三線城市,向全國(guó)擴(kuò)張。另外,除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外,保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo),而且,娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

  警惕形成“城市黑洞”

  值得注意的是,就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí),一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上,盲目追求大體量,高估輻射能力,造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說,有些城市綜合體,主導(dǎo)功能建筑主體都已完工,運(yùn)營(yíng)商卻還沒招到位,這可能建好就成“空城”。

  東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示,華南Mall建筑面積89萬平方米,總投資額為25億元,開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall,但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題,甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想,華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

  對(duì)此,中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹,在東莞,城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多,華南Mall只是其中之一,2003年開盤,但十年過去,現(xiàn)在的空置率仍接近一半,長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜,該企業(yè)表示,現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一,天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬平方米。

  對(duì)此,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦表示,城市綜合體的意義在于,其地處區(qū)域中心,服務(wù)半徑較大。但是,現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集,甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體,而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方,這就意味著,同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng),甚至最終兩敗俱傷?!?/p>

  據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示,青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外,對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市,購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度激增至30%以上。

  貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為,當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán),沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu),導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

  這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?!耙再F陽為例,2012年寫字樓成交量不足45萬平方米,而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米,供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大?!?/p>

“因此,由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,將成為城市‘空殼’和‘黑洞’,其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重,將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。”,胡曉登建議,應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”,合理控制城市綜合體數(shù)量,警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn),從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量,預(yù)防城市“黑洞”的形成。(

城市綜合體高峰論壇2

  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇

  集中的釋放必將形成強(qiáng)勁的積極消費(fèi)。這種消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是非常重要的一方面,前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國(guó)家每年新增人口,上世紀(jì)末以來,我們?nèi)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率逐步下降,盡管如此,每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長(zhǎng)率是千分之五點(diǎn)零八,出生了近700萬人。這些人的消費(fèi)需求大概是300億,會(huì)拉動(dòng)零售額大概%。我們每年新增人口對(duì)于消費(fèi)來說有一種剛性的拉動(dòng)。

  我們正處在激進(jìn)消費(fèi)期。盡管我們?nèi)司杖氩桓?,但是我們消費(fèi)規(guī)模是世界第一的,這和我們的人口結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。大家知道我們現(xiàn)在60歲以上的老人占到12%,88%在60歲以下。其中作為個(gè)人支出消費(fèi)高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后,所謂的年輕一代他們現(xiàn)在正進(jìn)入消費(fèi)和收入的高峰期。90后也逐步進(jìn)入到了消費(fèi)人群。我們這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)也是國(guó)家促進(jìn)消費(fèi)很重要的特點(diǎn)。

  我們快速的城市化,每年大概有1000萬的農(nóng)村人口進(jìn)入到城里。我們知道一個(gè)城鎮(zhèn)人口的消費(fèi)額大概等于三個(gè)農(nóng)村人口。這一千萬進(jìn)入城市的農(nóng)民,大概要拉動(dòng)消費(fèi)需求600億。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)會(huì)帶來消費(fèi)質(zhì)量的提高。人均GDP超過3000美元的時(shí)候是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的加速期,我們現(xiàn)在城里很多消費(fèi)向高端轉(zhuǎn)化。我們現(xiàn)在超過了三千美元。這幾點(diǎn)理由,我們完全可以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)充滿信心,這是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域。首先、我簡(jiǎn)單講一下對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的看法。

  第一、一線城市的商業(yè)建筑存量在增長(zhǎng),有向二、三線城市逐步轉(zhuǎn)化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業(yè)建筑,包括綜合體集中出現(xiàn),結(jié)果造成了存量的急劇增長(zhǎng),局部地方出現(xiàn)了滯銷?,F(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市是一個(gè)趨勢(shì)。

  第二、商業(yè)趨勢(shì)由原來的單中心向多中心的轉(zhuǎn)化。我們以前一個(gè)城市就是一個(gè)商業(yè)中心,現(xiàn)在很多城市有新城區(qū),新的開發(fā)區(qū),大型社區(qū)陸續(xù)出現(xiàn),逐漸形成多中心互相匹配的商業(yè)中心結(jié)構(gòu)。

  第三、商業(yè)建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店,現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了多功能的綜合體,向著高端形式邁進(jìn)。這是今天我們論壇很重要的主題,就是城市綜合體的開發(fā)問題。

  第四、商業(yè)建筑的產(chǎn)權(quán)由原來比較多的分割結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向了開發(fā)商持有物業(yè)來經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樗幸粋€(gè)價(jià)值取向的問題,分割以后產(chǎn)權(quán)不是你的了,增值是屬于你的。所以現(xiàn)在聰明的發(fā)展商不賣了,不是分割出售,而是我掌握物權(quán)自己經(jīng)營(yíng)。

  第五、原來都是開發(fā)商先招商,先開發(fā),開發(fā)以后招商?,F(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了開發(fā)商和投資商共同招商開發(fā)。這個(gè)也有很大的轉(zhuǎn)變,不是開發(fā)商自己搞一個(gè)商業(yè)建筑出來,然后再招商。從一開始的策劃,投資者和開發(fā)者結(jié)合。

  第六、外資由并購(gòu)轉(zhuǎn)向了直接開發(fā)。外資進(jìn)入到商業(yè),開始主要是通過并購(gòu),然后取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了直接搞商業(yè)開發(fā)。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊龋苯幽抢锔愦蟮纳虡I(yè)開發(fā),自己直接經(jīng)營(yíng)。對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的這種走勢(shì),我有這樣一些看法。

  最后,我覺得當(dāng)前商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn),也包括我們綜合體在規(guī)劃建設(shè)方面恐怕要關(guān)注這樣幾個(gè)問題。首先是城市。第一城市對(duì)于商業(yè)布局有一個(gè)全面的規(guī)劃,包括新區(qū)的開發(fā)規(guī)劃,對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)布點(diǎn)給予充分的考慮。

  第二、重視商業(yè)中心,商業(yè)建筑群,也包括綜合體的城市設(shè)計(jì)和單體。我們這個(gè)論壇對(duì)于綜合體的設(shè)計(jì)大家有很多好的意見,包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業(yè)的集群包括綜合體。

  第三、在規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)安全性。因?yàn)槲覀兒芏嗌虡I(yè)建筑都出現(xiàn)過一種安全事故,這里面特別是防火的問題、抗震的問題,一定要符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

  第四、當(dāng)前節(jié)能減排國(guó)家作為大事來轉(zhuǎn),我們商業(yè)建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業(yè)建筑推行綠色非常重要。一定是節(jié)能減排的,最好是被動(dòng)式的節(jié)能減排。我們的商業(yè)建筑不是一種純商業(yè),它應(yīng)該有一種商業(yè)文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國(guó)家也有許多成功經(jīng)驗(yàn),比如說日本東京的六本木,那是一個(gè)非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年,但是它真正的建設(shè)只有3年。一個(gè)商業(yè)建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標(biāo)志性的就是大蜘蛛。

  關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題我想再講幾句。中國(guó)人口學(xué)會(huì)說“十二五”末期,我國(guó)人口總量將達(dá)到億左右,城市人口首次超過農(nóng)村人口,突破7億。我們現(xiàn)在討論的問題是這樣的,城市化不斷的發(fā)展,也帶動(dòng)了我們城市的持續(xù)發(fā)展。我們有需求,有需求就要有投資。我們?cè)谧》拷ㄔO(shè)、商業(yè)地產(chǎn)等等都需要土地,我們每增加一平方米的建筑物,相應(yīng)消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國(guó)家是一個(gè)人口大國(guó),土地?zé)o論作為資源還是資本,它都是最稀缺和最珍貴的。從這個(gè)角度來說,我們的城市建設(shè),包括我們開發(fā),包括我們商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)都有一個(gè)怎么樣集約用地,合理用地的問題。這樣可能就是節(jié)約。

  有專家對(duì)上海的情況做了調(diào)查。經(jīng)過檢測(cè),大多數(shù)家庭的實(shí)際用電量每平方米25—30度。

  第二、可持續(xù)的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。一個(gè)是租金收益的增長(zhǎng),一個(gè)是物業(yè)資產(chǎn)值的增長(zhǎng)。租金收益增長(zhǎng)有什么基本的指標(biāo)呢?我個(gè)人認(rèn)為是租戶銷售額年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市零售消費(fèi)增長(zhǎng)率。再就是租金年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市CPI增長(zhǎng)率。資產(chǎn)值的增長(zhǎng)就是年增長(zhǎng)不低于當(dāng)年全市平均商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)的增長(zhǎng)。

  城市升級(jí)。城市綜合體是城市發(fā)展到一個(gè)高級(jí)階段的產(chǎn)物,它有很多的名字,其中有一個(gè)非常形象的名字叫做Hotel,H代表酒店,O是Office,P就是Park,有翻譯成公園的。S是Shooping Mall,就是購(gòu)物中心。C有兩個(gè)概念。一個(gè)是Convetion Club,指會(huì)戰(zhàn)中心、會(huì)所。A就是Apartment,代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

  城市建筑綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物,被譽(yù)為是城市中最精華的盒,叫做城中之城,它是城市升級(jí)的引擎。我個(gè)人理解四個(gè)主要特征。一個(gè)是城市的引擎,因?yàn)槿碌慕ㄖ后w和業(yè)態(tài),形成這個(gè)城市的中心,形成時(shí)尚的場(chǎng)所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體,它都成為拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域和城市的引擎。

  第二個(gè)方面它也是一個(gè)建筑集群。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的綜合樓,可能下面是商業(yè),中間是公寓,上面是酒店,不是這么簡(jiǎn)單的綜合樓,它是一個(gè)建筑群體構(gòu)成的,相對(duì)而言變成了一個(gè)具有互補(bǔ)功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起,像立體的空間和地下的車場(chǎng)。同時(shí),大需要有非常專業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。它是一個(gè)整體集約的建筑集群,它有機(jī)互聯(lián)的空間組合,同時(shí)這種時(shí)尚地表的城市形象,綜合運(yùn)營(yíng)的管理模式。最后形成了這種動(dòng)感活力的都市體驗(yàn)。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應(yīng)。而且這種急劇效應(yīng),不同功能之間形成了疊加的作用,形成一個(gè)巨大的能量和磁場(chǎng),把人流、物流、資金流、信息流吸引進(jìn)來。而且這種功能相互配套,資源共享,從而構(gòu)建出一個(gè)全新的城市形態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式。

  剛才談到了綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,是拉動(dòng)城市升級(jí)的引擎。今天中國(guó)正在進(jìn)入第二輪城市化。第一輪城市化表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市,現(xiàn)在一城市已經(jīng)完成了第一輪的城市化,城市化率已經(jīng)超過75%。市中心很少有新供應(yīng)的土地,更多表現(xiàn)在不斷的功能升級(jí)。今天中國(guó)大規(guī)模的城市化體現(xiàn)在中國(guó)的二三線城市。

  看這個(gè)城市是什么概念呢?美國(guó)整個(gè)人口3億,日本是億人,俄羅斯億人,歐盟27國(guó)不足5億人,英國(guó)、法國(guó)、意大利都是6000萬,德國(guó)8000萬,澳大利亞才2000萬人。中國(guó)城市化也是我們房地產(chǎn)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇,這帶動(dòng)了中國(guó)城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個(gè)峰值,今天發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率美國(guó)達(dá)到85%,歐洲90%,澳大利亞70%,到了60就是一個(gè)快速增長(zhǎng)期結(jié)束,今后是一個(gè)可繼續(xù)增長(zhǎng)的過程。

  所以說今天中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。截止2008年末,中國(guó)城市化率達(dá)到了%。%的人居住在城市,其他都在農(nóng)村。中國(guó)的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張,更多是迎來了城市功能升級(jí)千載難逢的時(shí)期。這種城市功能的升級(jí),建筑綜合體在城市功能升級(jí)當(dāng)中起到了核心的作用。

城市綜合體高峰論壇3

  會(huì)議主題:展望:2010中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景 ——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇

“中國(guó)建設(shè)報(bào)·搜狐焦點(diǎn)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)”是由中國(guó)建設(shè)報(bào)聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)發(fā)起主辦的中國(guó)最高規(guī)格,最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)界盛會(huì)。

“中國(guó)建設(shè)報(bào)·搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)——2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)”組委會(huì)將邀請(qǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界領(lǐng)袖,以及商業(yè)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)的高層代表,以“展望:2010中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景” 為主題,關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),分享城市綜合體開發(fā)要訣與創(chuàng)新模式、探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)共同未來。

  活動(dòng)時(shí)間:2010年7月9日13:30

  活動(dòng)地點(diǎn):上海大寧福朋喜來登酒店

  點(diǎn)擊進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)專題報(bào)道

  以下為現(xiàn)場(chǎng)直播報(bào)道>>

  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片

【主持人】:尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們和媒體的朋友們大家下午好!

  夏日的炎熱擋住我們的腳步,今天來自政府部門、專家學(xué)者、房地產(chǎn)界和媒體界的朋友在這里齊聚,共同見證首屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇具有紀(jì)念意義的活動(dòng)。我代表主辦方對(duì)于各位光臨本次活動(dòng)表示衷心的感謝。

  會(huì)場(chǎng)內(nèi)部照片

  今天,由中國(guó)建設(shè)報(bào)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合組辦,上海市購(gòu)物中心協(xié)會(huì)、上海市餐飲協(xié)會(huì)特別協(xié)辦的展望2010年中國(guó)城市綜合體發(fā)展前景為主題,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇在這里隆重舉行。這是中國(guó)最高規(guī)格,最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)。

  我向大家介紹一下嘉賓,原建設(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)總經(jīng)濟(jì)師李秉仁先生,中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編劉士杰先生,上海市建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)吳芝剛先生,上海市建筑學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)曹嘉明先生,上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)主任高先生,上海餐飲協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生。陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生,上海萬達(dá)置業(yè)總經(jīng)理劉忠良先生,綠地集團(tuán)副總裁張女士。崇邦集團(tuán)總裁鄭秉澤先生,紅星集團(tuán)副總裁丁宏偉先生,深國(guó)投常務(wù)副總裁竺海群先生,上海百聯(lián)股份副總經(jīng)理葉凱先生,大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理洪萬康先生,華僑城總經(jīng)理陳先生,中信泰富總經(jīng)理盧劍華現(xiàn)在先生等。再次感謝各位的光臨。各位來賓,接下來有請(qǐng)?jiān)ㄔO(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生為我們本次論壇致辭。掌聲有請(qǐng)!

  原建設(shè)部部長(zhǎng) 宋春華先生

【宋春華】:大家好!我覺得這次論壇很有意義,非常重要,也是應(yīng)運(yùn)而生,包括我們上海建筑學(xué)會(huì)的商業(yè)專業(yè)委員會(huì)。

  當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面出臺(tái)了非常有力的措施,市場(chǎng)在逐步的轉(zhuǎn)化。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講確實(shí)有一個(gè)新的機(jī)遇。我今天講一下對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的基本觀點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、建業(yè)建筑具有廣闊的發(fā)展前景。

  這種集中的釋放必將形成強(qiáng)勁的積極消費(fèi)。這種消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是非常重要的一方面,前提總得超過一千美元。我們新增人口的剛性需求。我們國(guó)家每年新增人口,上世紀(jì)末以來,我們?nèi)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率逐步下降,盡管如此,每年大約有700—1000萬人口出生。2008年我們自然的增長(zhǎng)率是千分之五點(diǎn)零八,出生了近700萬人。這些人的消費(fèi)需求大概是300億,會(huì)拉動(dòng)零售額大概%。我們每年新增人口對(duì)于消費(fèi)來說有一種剛性的拉動(dòng)。

  我們正處在激進(jìn)消費(fèi)期。盡管我們?nèi)司杖氩桓?,但是我們消費(fèi)規(guī)模是世界第一的,這和我們的人口結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。大家知道我們現(xiàn)在60歲以上的老人占到12%,88%在60歲以下。其中作為個(gè)人支出消費(fèi)高峰期在40—50歲。我們知道70后、80后,所謂的年輕一代他們現(xiàn)在正進(jìn)入消費(fèi)和收入的高峰期。90后也逐步進(jìn)入到了消費(fèi)人群。我們這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)也是國(guó)家促進(jìn)消費(fèi)很重要的特點(diǎn)。

  我們快速的城市化,每年大概有1000萬的農(nóng)村人口進(jìn)入到城里。我們知道一個(gè)城鎮(zhèn)人口的消費(fèi)額大概等于三個(gè)農(nóng)村人口。這一千萬進(jìn)入城市的農(nóng)民,大概要拉動(dòng)消費(fèi)需求600億。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)會(huì)帶來消費(fèi)質(zhì)量的提高。人均GDP超過3000美元的時(shí)候是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的加速期,我們現(xiàn)在城里很多消費(fèi)向高端轉(zhuǎn)化。我們現(xiàn)在超過了三千美元。

  這幾點(diǎn)理由,我們完全可以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)充滿信心,這是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域。

  首先、我簡(jiǎn)單講一下對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的看法。

  第一、一線城市的商業(yè)建筑存量在增長(zhǎng),有向二、三線城市逐步轉(zhuǎn)化的傾向。我們知道前幾年一線城市的大批商業(yè)建筑,包括綜合體集中出現(xiàn),結(jié)果造成了存量的急劇增長(zhǎng),局部地方出現(xiàn)了滯銷?,F(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市是一個(gè)趨勢(shì)。

  第二、商業(yè)趨勢(shì)由原來的單中心向多中心的轉(zhuǎn)化。我們以前一個(gè)城市就是一個(gè)商業(yè)中心,現(xiàn)在很多城市有新城區(qū),新的開發(fā)區(qū),大型社區(qū)陸續(xù)出現(xiàn),逐漸形成多中心互相匹配的商業(yè)中心結(jié)構(gòu)。

  第三、商業(yè)建筑形式由原來所謂的百貨公司單一的商店,現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了多功能的綜合體,向著高端形式邁進(jìn)。這是今天我們論壇很重要的主題,就是城市綜合體的開發(fā)問題。

  第四、商業(yè)建筑的產(chǎn)權(quán)由原來比較多的分割結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向了開發(fā)商持有物業(yè)來經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樗幸粋€(gè)價(jià)值取向的問題,分割以后產(chǎn)權(quán)不是你的了,增值是屬于你的。所以現(xiàn)在聰明的發(fā)展商不賣了,不是分割出售,而是我掌握物權(quán)自己經(jīng)營(yíng)。

  第五、原來都是開發(fā)商先招商,先開發(fā),開發(fā)以后招商?,F(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了開發(fā)商和投資商共同招商開發(fā)。這個(gè)也有很大的轉(zhuǎn)變,不是開發(fā)商自己搞一個(gè)商業(yè)建筑出來,然后再招商。從一開始的策劃,投資者和開發(fā)者結(jié)合。

  第六、外資由并購(gòu)轉(zhuǎn)向了直接開發(fā)。外資進(jìn)入到商業(yè),開始主要是通過并購(gòu),然后取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)向了直接搞商業(yè)開發(fā)。比如說像宜家、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊龋苯幽抢锔愦蟮纳虡I(yè)開發(fā),自己直接經(jīng)營(yíng)。對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的這種走勢(shì),我有這樣一些看法。最后,我覺得當(dāng)前商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn),也包括我們綜合體在規(guī)劃建設(shè)方面恐怕要關(guān)注這樣幾個(gè)問題。首先是城市。第一城市對(duì)于商業(yè)布局有一個(gè)全面的規(guī)劃,包括新區(qū)的開發(fā)規(guī)劃,對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)布點(diǎn)給予充分的考慮。

  第二、重視商業(yè)中心,商業(yè)建筑群,也包括綜合體的城市設(shè)計(jì)和單體。我們這個(gè)論壇對(duì)于綜合體的設(shè)計(jì)大家有很多好的意見,包括它的交通問題、布局問題我覺得都是非常重要的。商業(yè)的集群包括綜合體。

  第三、在規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)安全性。因?yàn)槲覀兒芏嗌虡I(yè)建筑都出現(xiàn)過一種安全事故,這里面特別是防火的問題、抗震的問題,一定要符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

  第四、當(dāng)前節(jié)能減排國(guó)家作為大事來轉(zhuǎn),我們商業(yè)建筑也是耗能大戶。怎么樣在商業(yè)建筑推行綠色非常重要。一定是節(jié)能減排的,最好是被動(dòng)式的節(jié)能減排。我們的商業(yè)建筑不是一種純商業(yè),它應(yīng)該有一種商業(yè)文化的氛圍。這一種上海做得比較好。這里面在其他國(guó)家也有許多成功經(jīng)驗(yàn),比如說日本東京的六本木,那是一個(gè)非常大的綜合體。它前前后后策劃搞了17年,但是它真正的建設(shè)只有3年。一個(gè)商業(yè)建筑我們感受到它有非常濃厚的文化氣息。其中它最具標(biāo)志性的就是大蜘蛛。

  我們現(xiàn)在搞的一些商業(yè)建筑太俗。所以我們?cè)陂_發(fā)商業(yè)建筑的時(shí)候,可以給這塊有更多的關(guān)注。不對(duì)的地方歡迎大家指正。

【主持人】:非常感謝宋部長(zhǎng),從宏觀的角度給大家詳細(xì)分析了商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景和發(fā)展趨勢(shì)。

  下面,我們相信在領(lǐng)導(dǎo)持續(xù)的關(guān)注和指導(dǎo)下,商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)一定商業(yè)當(dāng)中發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),共同推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

  下面有請(qǐng)本次活動(dòng)主辦方中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編劉士杰先生給我們致辭!

  中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)兼總編 劉士杰先生

【劉士杰】:尊敬的宋部長(zhǎng)、各位來賓大家好!由中國(guó)建設(shè)報(bào)社、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)共同主辦,中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)協(xié)會(huì)、上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì),上海市餐飲協(xié)會(huì)、上海建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)等支持發(fā)起的2010年中國(guó)城市綜合體峰會(huì)今天在上海舉辦。

  這是國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來第一次關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體為主題的大型論壇。

  剛才宋部長(zhǎng)對(duì)于地產(chǎn)商業(yè)的形勢(shì)做了分析,他的發(fā)言對(duì)于我們當(dāng)前形勢(shì)的分析和下一步應(yīng)該考慮的問題都點(diǎn)到了要害。雖然講的很短,但是非常的精干。

  當(dāng)前是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,對(duì)于現(xiàn)在的時(shí)代特點(diǎn)有一種說法。一種是后金融危機(jī)時(shí)代,金融危機(jī)依然是每天國(guó)際新聞的重點(diǎn)。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響很大。二是后哥本哈根時(shí)代,對(duì)于我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)提出的新課題,也是我們今天探討的話題。三是宏觀調(diào)控出現(xiàn)了成效,進(jìn)一步深化的實(shí)體,對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。

  這三大時(shí)代特點(diǎn)的聚合效應(yīng)決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨一個(gè)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。所以,企業(yè)如何認(rèn)清形勢(shì),調(diào)整戰(zhàn)略,進(jìn)行資源整合,實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,拓展新的市場(chǎng)空間是化危為機(jī)的關(guān)鍵。我們今天辦這樣的會(huì),我昨天晚上到的時(shí)候看了這個(gè)題目一直在琢磨,為什么要辦這么一個(gè)會(huì)。后來我想從自身來說,我搞明白一個(gè)問題。長(zhǎng)期以來由于工作的需要,經(jīng)常到各地參觀一些小區(qū),參觀一些樓盤,經(jīng)常我會(huì)發(fā)出這樣的感嘆。人家問我這個(gè)小區(qū)怎么樣,這個(gè)樓盤怎么樣。我說建筑非常好,但是不能住。人是社會(huì)的產(chǎn)物,需要社會(huì)的聯(lián)系,吃喝拉撒睡都要有。我們單從建筑的角度來講,無論從規(guī)劃和設(shè)計(jì)都達(dá)到了很高的水平,但是不能住有什么用。

  作為中國(guó)建設(shè)報(bào),我們是建設(shè)部的直屬單位之一。作為機(jī)關(guān)報(bào),我們這個(gè)報(bào)紙有什么特點(diǎn)呢?我有時(shí)候和別人講,打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?,好像每個(gè)省、每個(gè)市有一個(gè)日?qǐng)?bào),有一些其他的報(bào),日?qǐng)?bào)代表了當(dāng)?shù)厥形∥N蚁虢榻B一下對(duì)于新發(fā)現(xiàn)的課題,作為我們報(bào)紙?zhí)貏e的關(guān)注。我們不但關(guān)注理由,更關(guān)注結(jié)果。希望各位把好的意見介紹給我們,我們做好宣傳工作。

  謝謝各位!主持人】:非常感謝劉社長(zhǎng)熱情洋溢的致辭。說到城市綜合體,我們不能缺少萬達(dá),他們?cè)诙潭贪四戤?dāng)中,萬達(dá)城市綜合體遍布中國(guó)20多個(gè)城市,萬達(dá)廣場(chǎng)造就城市繁榮的同時(shí),向業(yè)界展示了代表未來的方向。本來我們是邀請(qǐng)到了上海萬達(dá)置業(yè)有限公司的總經(jīng)理劉忠良先生為我們主題演講,但是他有事情離開了,非常遺憾。

  2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了怎樣深刻的觸動(dòng)效應(yīng),帶來了什么重大的變化,今天我們請(qǐng)到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師李秉仁先生,請(qǐng)他為我們做精彩的演講!

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師 李秉仁先生

【李秉仁】:各位來賓大家好,參加這個(gè)論壇很高興。

  我想了一個(gè)題目,發(fā)展低碳城市是我們的選擇。我認(rèn)為只有發(fā)展城市才能有發(fā)展地產(chǎn),講講城市也是為我們發(fā)展提供一個(gè)基礎(chǔ)。我們國(guó)家現(xiàn)在仍然處于工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化沒有完成的時(shí)代。我們經(jīng)常說工業(yè)化、城市化處在中期的發(fā)展階段,資源、能源的消耗以及碳排放將繼續(xù)增長(zhǎng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民群眾生活水平的提高,所以這個(gè)要繼續(xù)發(fā)展。

  我國(guó)的資源能源儲(chǔ)量相對(duì)比較低,特別是石油、天然氣,能源生產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)都是以煤炭為主,煤炭將是我們長(zhǎng)期的基礎(chǔ)。同時(shí),我們國(guó)家的低碳技術(shù)研究和開發(fā),以及應(yīng)用的能力亟待提高,特別是我們的制度建設(shè)和能力建設(shè)。這是我們的背景。

  說到發(fā)展低碳城市的重要意義。我想簡(jiǎn)單來說,更有利于減少地球資源、能源的消耗,保護(hù)環(huán)境。因?yàn)榇髿馕廴局饕腔瘜W(xué)燃料燃燒產(chǎn)生的。我想更重要的是涉及我們國(guó)家的能源供應(yīng)、能源安全問題,這是一個(gè)非常重大的問題。今年1月22號(hào)國(guó)家能源局發(fā)布了一個(gè)數(shù)字,2009年我國(guó)原油產(chǎn)量?jī)|噸,按此測(cè)算,我國(guó)原油對(duì)外依存度%,首次突破了50%的警戒線。美國(guó)華盛頓郵報(bào)有一篇文章,人均水平來看中國(guó)的能源消耗量低于富裕國(guó)家。這些都是事實(shí),但是我們不可否認(rèn),中國(guó)如此巨大的石油消耗,高油價(jià)時(shí)代的到來直接關(guān)系到我們國(guó)家能源供給和能源安全問題。對(duì)于這個(gè)問題我們必須給予高度重視。20年以后中國(guó)大約有80%的石油需要進(jìn)口,中國(guó)面臨能源的問題。對(duì)于這些問題是我們發(fā)展低碳城市必須要做的事。

  下面我說一下城市化的問題。最近國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心提出了關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式戰(zhàn)略,其中有一段戰(zhàn)略叫做統(tǒng)籌推進(jìn)城市化和新農(nóng)村建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化、持續(xù)提高城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量,讓符合條件的農(nóng)業(yè)人口逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?,是擴(kuò)大內(nèi)需最有效的途徑之一。這就是說只有推動(dòng)的城市化,我們才能擴(kuò)大內(nèi)需。同時(shí)也分析推進(jìn)城鎮(zhèn)化可以促進(jìn)居民消費(fèi)和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng),降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于出口的依賴程度。這就是我們國(guó)內(nèi)的需求提高,這是對(duì)于我們商業(yè)地產(chǎn)也好、各個(gè)方面也好肯定是一個(gè)剛性的需求。

  關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題我想再講幾句。中國(guó)人口學(xué)會(huì)說“十二五”末期,我國(guó)人口總量將達(dá)到億左右,城市人口首次超過農(nóng)村人口,突破7億。我們現(xiàn)在討論的問題是這樣的,城市化不斷的發(fā)展,也帶動(dòng)了我們城市的持續(xù)發(fā)展。我們有需求,有需求就要有投資。我們?cè)谧》拷ㄔO(shè)、商業(yè)地產(chǎn)等等都需要土地,我們每增加一平方米的建筑物,相應(yīng)消耗的資源、能源是毫無疑問的。我們國(guó)家是一個(gè)人口大國(guó),土地?zé)o論作為資源還是資本,它都是最稀缺和最珍貴的。從這個(gè)角度來說,我們的城市建設(shè),包括我們開發(fā),包括我們商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)都有一個(gè)怎么樣集約用地,合理用地的問題。這樣可能就是節(jié)約。

  我們?cè)黾右黄椒矫椎慕ㄖ枰黾佣嗌伲覀兘ㄖ牧?、水泥、鋼材都是非常高度的產(chǎn)品,我們城市的發(fā)展和擴(kuò)張是理性還是非理性,是盲目還是科學(xué)的,這是需要我們很好的討論這些問題。關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題是我們大家最關(guān)心的問題,因?yàn)樗苯由婕暗轿覀兩虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市綜合體的發(fā)展。

  第二講一下關(guān)于建筑節(jié)能的問題。建筑節(jié)能是我們現(xiàn)在研究非常重要的方面。大家普遍都說建筑能耗占了全社會(huì)總能耗的30%左右。我們必須從建筑節(jié)能下工夫。當(dāng)然我們已經(jīng)做了大量卓有成效的工作,我們制定了建筑節(jié)能的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和相應(yīng)政策,研究開發(fā)了大量建筑節(jié)能的產(chǎn)品。同時(shí),可再生能源的利用取得了很大的進(jìn)展。我們高度重視建筑使用過程當(dāng)中的節(jié)能問題。

  關(guān)于居民節(jié)約用電的問題,有專家對(duì)上海的情況做了調(diào)查。經(jīng)過檢測(cè),大多數(shù)家庭的實(shí)際用電量每平方米25—30度。這里面包括了采暖、通風(fēng)、家用電器和照明所有用電。西方發(fā)達(dá)國(guó)家是封閉的,全空間的使用,這顯然是浪費(fèi)。我們不同的生活方式導(dǎo)致了建筑的差異,居民的行為對(duì)于建筑節(jié)能非常重要。不僅是我們從建筑本身、從建筑使用節(jié)約能源,居民的行為也是非常的重要。

  關(guān)于低碳交通我講一下,交通問題對(duì)于城市非常的重要。只有有了交通,城市才可以活起來,才可以動(dòng)起來。這個(gè)問題應(yīng)該說還是很重要的問題。公共交通是城市發(fā)展、規(guī)劃和生長(zhǎng)的最重要的方面,但是我們國(guó)家城市交通的發(fā)展這幾年超常的發(fā)展。比如說中國(guó)的汽車產(chǎn)量,去年1380萬輛,今年上半年中國(guó)的汽車產(chǎn)量847萬輛,全年超過了1600萬輛。當(dāng)然,汽車工業(yè)的發(fā)展對(duì)于我們應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī),拉動(dòng)鋼鐵行業(yè)的發(fā)展以及推進(jìn)我們工業(yè)化進(jìn)程都是很重要的。我們必須看到,汽車工業(yè)的發(fā)展,特別是小汽車擁有量的急劇上升,給城市的發(fā)展,特別是大城市的交通帶來了巨大的亮點(diǎn)。城市空氣的污染物70%—80%來自于汽車,我們要解決這個(gè)問題,解決城市低碳交通的問題說起來要減少機(jī)動(dòng)車需求。第二要縮短輸送距離。第三、使用高效、低碳的交通方式。我們要從這些方面解決這些問題,這個(gè)問題帶來了我們城市發(fā)展的一個(gè)問題。

  我們要減少機(jī)動(dòng)出行的話,這不僅有利于解決城市交通擁堵,對(duì)于城市交通的節(jié)約能源具有重要的作用。對(duì)于我們傳統(tǒng)的城市規(guī)劃、城市交通規(guī)劃提出了新問題。在我們建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),建設(shè)城市綜合體也好,一定要考慮交通問題。對(duì)于節(jié)能減排和發(fā)展低碳做出貢獻(xiàn)。最后我說一下關(guān)于公眾參與的問題。對(duì)于任何事情公共參與都是非常重要的。比如說關(guān)于垃圾分類處理的問題,我想這個(gè)公眾參與非常重要。如果沒有公眾的參與做不到垃圾減量,也做不到垃圾的分類處理。比如我們建筑節(jié)能的問題,公眾沒有參與的話,我們很難做到這一步。我們要大力弘揚(yáng)生態(tài)文明的理念、環(huán)保意識(shí),堅(jiān)持綠色發(fā)展、綠色消費(fèi)、綠色生活方式,呵護(hù)人類共有的家園,應(yīng)該成為我們每個(gè)社會(huì)成員的自覺行為。

  因此,全社會(huì)提倡節(jié)約的理念,需要我們廣泛的參與,節(jié)約資源、節(jié)約能源、減少排放,這是我們提倡低碳行為,創(chuàng)建低碳城市。所以說公眾參與至關(guān)重要,推動(dòng)節(jié)能減排和建筑節(jié)能,政策法規(guī)要有效的實(shí)施,標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要得到嚴(yán)格的執(zhí)行,新技術(shù)要得到應(yīng)用,新產(chǎn)品要得到廣泛的推廣。

  我說的這些,政府有責(zé)任、企業(yè)有責(zé)任,公眾要廣泛參與,是每個(gè)人的責(zé)任。我們鼓勵(lì)每個(gè)公民成為低碳節(jié)約的實(shí)踐者,提倡綠色生活、綠色出行。我今天講的是低碳城市的簡(jiǎn)要想法,實(shí)屬個(gè)人意見,有不對(duì)之處請(qǐng)大家批評(píng)指正。

【主持人】:非常感謝李秉仁經(jīng)濟(jì)師從專業(yè)的角度給我們做的精彩演講。李總對(duì)于2010后中國(guó)城市綜合體的發(fā)展充滿了很大的期待,也給我們未來城市建設(shè)發(fā)展提出了一些指導(dǎo)性的建議和意見。感謝李總工程師的演講。

  金融危機(jī)以來中國(guó)成為了為數(shù)不多,但是依然為投資者創(chuàng)造財(cái)富的市場(chǎng)。危機(jī)過后,使中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)得以再次騰飛,從一線城市到二線城市,甚至是三線城市,都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了最佳的投資機(jī)會(huì)。

  本次活動(dòng)承辦方上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任高棟先生,在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng),尤其是設(shè)計(jì)領(lǐng)域擁有多年豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),并且對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有著敏銳的市場(chǎng)洞察力。他牽頭籌備,積極促成了專業(yè)委員會(huì)的成立和本次峰會(huì)的勝利召開。下面我們有請(qǐng)高棟先生發(fā)言。

  上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任 高棟先生

【高棟】:各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、女士們先生們,非常歡迎大家參加中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇!期待經(jīng)過今天的頭腦風(fēng)暴以后,大家有收獲。對(duì)于城市而言好的商業(yè)不僅具有好的商業(yè)形態(tài),更是文化和心靈的體驗(yàn)場(chǎng)所。近年來隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步入了高速期。無論是商業(yè)總體規(guī)模還是大型商業(yè)所占的份額與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距。各方的參與主體都在摸索的過程,積累的經(jīng)驗(yàn)有限。其實(shí)市場(chǎng)也是迫切需要深度服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn),致力于解決商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)市場(chǎng),咨詢市場(chǎng),規(guī)范市場(chǎng)。針對(duì)性的做一下商業(yè)地產(chǎn)關(guān)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論、運(yùn)用技術(shù)和發(fā)展戰(zhàn)略這方面的學(xué)術(shù)研究,解除各個(gè)參與方的后顧之憂。基于這些,我們成立了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織,上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì),作為目前上海唯一一家政府主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)。我們的專家,專委會(huì)的顧問委員囊括了商業(yè)地產(chǎn)全部各類的專業(yè)機(jī)構(gòu)。我們的專家委員由全球最頂級(jí)設(shè)計(jì)公司組成,包括國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域走在前面的本土公司。顧問委員會(huì)由中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,像萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán),陽光100集團(tuán),崇拜集團(tuán),深國(guó)投等等。我們還有投資、運(yùn)營(yíng)、品牌商家,專業(yè)機(jī)構(gòu)。

  所以,我們的專委會(huì)會(huì)是一個(gè)機(jī)構(gòu),也是一個(gè)平臺(tái),我們搭建一個(gè)溝通的平臺(tái)。我們也要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)高效的平臺(tái),我們還要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)開放式的平臺(tái),重視開放國(guó)際的交流,引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃理念和先進(jìn)技術(shù)。我們要建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái),解讀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)進(jìn)程當(dāng)中發(fā)生的難題,提高中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際化水平,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

  我們期待未來能夠繼續(xù)得到在座諸位的支持,希望得到各位的加盟,一起推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步。最后預(yù)祝本次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇圓滿成功。謝謝大家!

【主持人】:感謝高棟主任的介紹!高主任所說今天成立的商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)攜手各方資源,在高速發(fā)展的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中踐行自身的使命。再次感謝高主任。希望在座同仁在以后的工作當(dāng)中給予他們更多的支持和幫助。

  上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)今天在這里就要成立了,下面請(qǐng)讓我們大家共同見證這樣一個(gè)難忘的時(shí)刻。

  我們有請(qǐng)剪彩嘉賓上臺(tái),為商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu),上海市建筑商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)剪彩。有請(qǐng)?jiān)ㄔO(shè)部部長(zhǎng)宋春華先生;上海市建筑學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)曹嘉明先生;上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任高棟先生;陽光100集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖先生;綠地集團(tuán)副總裁張?zhí)N女士;深國(guó)投常務(wù)副總裁竺海群先生波;鵬欣集團(tuán)副總裁丁宏偉先生;上海市飲食行業(yè)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生為商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)剪彩。謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)!

  現(xiàn)場(chǎng)剪彩

【主持人】:下面我們有請(qǐng)崇邦集團(tuán)董事、行政總裁鄭秉澤先生為大家演講。他演講的題目是如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。

  崇邦集團(tuán)董事、行政總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】:各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家下午好!非常感謝主辦機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng),讓我今天有機(jī)會(huì)站在這里和大家交流一下崇邦集團(tuán)的一些體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。今天大會(huì)給我的題目,如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。這個(gè)題目很大。這個(gè)題目里面有三個(gè)概念,一個(gè)是城市綜合體,一個(gè)是可持續(xù)價(jià)值,一個(gè)是如何實(shí)現(xiàn)。我們先把這三個(gè)概念定義范圍收窄。

  第一、城市綜合體。城市綜合體五花八門,今天我們談的是什么城市綜合體呢?今天談的城市綜合體具有商業(yè)功能的多功能綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。崇邦集團(tuán)2003年成立以后,我們定下了這個(gè)方向。今天講的城市綜合體有商業(yè)功能、多功能,商業(yè)是其中的一個(gè)功能。

  第二、可持續(xù)的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。一個(gè)是租金收益的增長(zhǎng),一個(gè)是物業(yè)資產(chǎn)值的增長(zhǎng)。租金收益增長(zhǎng)有什么基本的指標(biāo)呢?我個(gè)人認(rèn)為是租戶銷售額年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市零售消費(fèi)增長(zhǎng)率。再就是租金年增長(zhǎng)率不低于當(dāng)年全市CPI增長(zhǎng)率。資產(chǎn)值的增長(zhǎng)就是年增長(zhǎng)不低于當(dāng)年全市平均商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)的增長(zhǎng)。

  第三、如何實(shí)現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)千頭萬緒,作為開發(fā)商和投資商應(yīng)做一些什么?目前我們的大家環(huán)境。競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈;地方開發(fā)成本高漲。過去12個(gè)月地價(jià)的增長(zhǎng),還有工資。消費(fèi)者要求日漸提高。人才短缺。品牌經(jīng)營(yíng)模式的單一化和標(biāo)準(zhǔn)化。

  關(guān)鍵特色:規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、招商策略、營(yíng)運(yùn)管理、推廣宣傳。今天時(shí)間有限,我只是給一個(gè)題目。

  有一些共同的原則:因地制宜、因時(shí)制宜、以人為本、因地、時(shí)、人均為變數(shù),顧只有起點(diǎn),沒有終點(diǎn)。我們必須不斷進(jìn)步創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新是在這個(gè)市場(chǎng)里面生存的起碼條件。行動(dòng):第一是市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研之前也要看公司的策略。在崇邦來說市場(chǎng)調(diào)研分三步。第一問案分析;第二實(shí)地考察;第三小組討論。小組討論主要分三個(gè)方面。一個(gè)是我們的目標(biāo)客戶,我們的客戶對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)知比我們強(qiáng)。第二就是我們目標(biāo)消費(fèi)者,每個(gè)消費(fèi)者是每個(gè)小組。做了市場(chǎng)調(diào)研以后就是功能定位。功能定位也是一個(gè)復(fù)雜的過程。主要包括三個(gè)方面。第一市場(chǎng)情況;第二本身優(yōu)勢(shì);第三租金平衡。

  行動(dòng):包括規(guī)劃設(shè)計(jì)。創(chuàng)意(力爭(zhēng)政府的支持與配合);功能(效率與靈活性兼顧);成本(建設(shè)成本與維修保養(yǎng)成本兼顧);質(zhì)量(設(shè)計(jì)、選材與施工管理的互動(dòng))。招商策略。招商策略也是千頭萬緒,也是這幾個(gè)方面的靈魂。第一是品牌;第二是租金。第三是稅收落地。

  營(yíng)運(yùn)管理:包括保安、清潔、維修保養(yǎng)、租戶協(xié)調(diào)、顧客服務(wù)、推廣宣傳、業(yè)態(tài)更新。我剛才了行動(dòng),行動(dòng)規(guī)劃的動(dòng)力在哪里?根據(jù)我個(gè)人的體會(huì),動(dòng)力來自于企業(yè)的文化。別人說你怎么做的,我也講不出來。今天我借這個(gè)機(jī)會(huì)很快的介紹一下,什么叫企業(yè)文化?就是一個(gè)企業(yè)的信念、價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)模式和行為。企業(yè)文化需要企業(yè)里面每個(gè)人非常的了解。

  崇邦的企業(yè)文化四個(gè)基本點(diǎn):第一、名利雙收,主客雙贏;第二、能人所未能,達(dá)人所未達(dá);第三、首重審時(shí)度勢(shì),首忌志大才疏。首重是千萬要做,首忌是千萬不要做。第四、查找不足,居安思危。品牌是創(chuàng)造提高市場(chǎng)價(jià)值最有效的工具。一直以來,我們堅(jiān)持每個(gè)項(xiàng)目都要有所突破和有所創(chuàng)新。我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)為什么會(huì)失敗,大部分失敗不是沒生意,是生意太多。

  崇邦的企業(yè)文化。三條行動(dòng)線。企業(yè)文化、規(guī)章制度、人才培訓(xùn)。每個(gè)行動(dòng)線有兩個(gè)層面,就是自助和人助。最后是一條心。

  謝謝!

【主持人】:感謝崇邦集團(tuán)鄭總給我們闡述了如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市綜合體價(jià)值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修飾,邦指國(guó)家。這兩個(gè)字在一起是以高水平和尊敬的態(tài)度美化我們的國(guó)家。期待你們以更好的項(xiàng)目詮釋這個(gè)美麗的名字。

  聚焦特定的目標(biāo)市場(chǎng),爭(zhēng)取與眾不同的全國(guó)風(fēng)格,這是陽光100一直秉承的戰(zhàn)略。

  從定位新興白領(lǐng)公寓和新興中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)到現(xiàn)在,全國(guó)布局開始做商業(yè)地產(chǎn)。

  接下來有請(qǐng)陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖先生上臺(tái)給我們分享陽光100的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)!

  陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁 范小沖先生

【范小沖】:首先祝賀上海建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的成立!我參加這個(gè)會(huì)和大家分享一下關(guān)于建筑綜合體的個(gè)人理解。

  我們的題目叫做《迎接城市綜合體的春天》。主要是三部分。第一、城市升級(jí)迎來綜合體的春天。第二、二三線城市正在進(jìn)入城市升級(jí)的時(shí)代。第三、陽光100在城市綜合體方面的實(shí)踐。

  城市升級(jí)。城市綜合體是城市發(fā)展到一個(gè)高級(jí)階段的產(chǎn)物,它有很多的名字,其中有一個(gè)非常形象的名字叫做Hotel,H代表酒店,O是Office,P就是Park,有翻譯成公園的。S是Shooping Mall,就是購(gòu)物中心。C有兩個(gè)概念。一個(gè)是Convetion Club,指會(huì)戰(zhàn)中心、會(huì)所。A就是Apartment,代表了公寓。城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

  城市建筑綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物,被譽(yù)為是城市中最精華的盒,叫做城中之城,它是城市升級(jí)的引擎。我個(gè)人理解四個(gè)主要特征。一個(gè)是城市的引擎,因?yàn)槿碌慕ㄖ后w和業(yè)態(tài),形成這個(gè)城市的中心,形成時(shí)尚的場(chǎng)所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑綜合體,它都成為拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域和城市的引擎。

  第二個(gè)方面它也是一個(gè)建筑集群。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的綜合樓,可能下面是商業(yè),中間是公寓,上面是酒店,不是這么簡(jiǎn)單的綜合樓,它是一個(gè)建筑群體構(gòu)成的,相對(duì)而言變成了一個(gè)具有互補(bǔ)功能的建筑群體。它的空間都是穿插在一起,像立體的空間和地下的車場(chǎng)。同時(shí),大需要有非常專業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)。建筑綜合體是完全不同于我們過去的住宅和簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。它是一個(gè)整體集約的建筑集群,它有機(jī)互聯(lián)的空間組合,同時(shí)這種時(shí)尚地表的城市形象,綜合運(yùn)營(yíng)的管理模式。最后形成了這種動(dòng)感活力的都市體驗(yàn)。它形成了整體大于部分之和的城市綜合體的急劇效應(yīng)。而且這種急劇效應(yīng),不同功能之間形成了疊加的作用,形成一個(gè)巨大的能量和磁場(chǎng),把人流、物流、資金流、信息流吸引進(jìn)來。而且這種功能相互配套,資源共享,從而構(gòu)建出一個(gè)全新的城市形態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式。

  剛才談到了綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,是拉動(dòng)城市升級(jí)的引擎。今天中國(guó)正在進(jìn)入第二輪城市化。第一輪城市化表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市,現(xiàn)在一城市已經(jīng)完成了第一輪的城市化,城市化率已經(jīng)超過75%。市中心很少有新供應(yīng)的土地,更多表現(xiàn)在不斷的功能升級(jí)。今天中國(guó)大規(guī)模的城市化體現(xiàn)在中國(guó)的二三線城市。

  看這個(gè)城市是什么概念呢?美國(guó)整個(gè)人口3億,日本是億人,俄羅斯億人,歐盟27國(guó)不足5億人,英國(guó)、法國(guó)、意大利都是6000萬,德國(guó)8000萬,澳大利亞才2000萬人。中國(guó)城市化也是我們房地產(chǎn)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇,這帶動(dòng)了中國(guó)城市的快速變化。即使到了2020年我們60%不是一個(gè)峰值,今天發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率美國(guó)達(dá)到85%,歐洲90%,澳大利亞70%,到了60就是一個(gè)快速增長(zhǎng)期結(jié)束,今后是一個(gè)可繼續(xù)增長(zhǎng)的過程。

  所以說今天中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市。二三線城市第二輪城市化的浪潮正在來臨。城市化率40%—70%期間進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。截止2008年末,中國(guó)城市化率達(dá)到了%。%的人居住在城市,其他都在農(nóng)村。中國(guó)的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。今天的城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張,更多是迎來了城市功能升級(jí)千載難逢的時(shí)期。這種城市功能的升級(jí),建筑綜合體在城市功能升級(jí)當(dāng)中起到了核心的作用。

  這是我們重慶這個(gè)項(xiàng)目,它位于長(zhǎng)江和嘉陵江交匯處。我們沿著長(zhǎng)江1500米長(zhǎng)?,F(xiàn)在重慶大劇院開業(yè)了,開始運(yùn)營(yíng),大劇院做了一個(gè)太空船。這是重慶的羊角樹,是重慶的市樹。我們做了300米高的建筑,這個(gè)建筑和很多建筑不一樣。這是現(xiàn)在已經(jīng)建成的公寓部分。這是一個(gè)綜合體的項(xiàng)目。這是煙臺(tái)晚上的實(shí)景,晚上從港口可以看到寫字樓。這是南寧,也是在城市的核心地段做了一個(gè)小型的城市綜合體。這是柳州新區(qū),這是他的新的市政府,旁邊就是柳州,我們建了五星級(jí)的酒店,這里還有寫字樓和大型的商業(yè),里面有公寓。我覺得綜合體是中國(guó)拉動(dòng)城市化,拉動(dòng)內(nèi)需。今天我覺得建筑綜合體的春天正在來臨,加注綜合體的開發(fā)過程當(dāng)中和普通的住宅項(xiàng)目開發(fā),以及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)有非常的不同。它既要解決剛才談到的規(guī)劃問題,實(shí)際上它的規(guī)劃是一個(gè)很復(fù)雜的問題,需要各種功能得到非常有機(jī)的組合,它是一個(gè)疊加效應(yīng)。在規(guī)劃方面需要非常專業(yè)的研究,包括宋部長(zhǎng)剛才談到了,包括低碳節(jié)能的問題,建筑綜合體的運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中,它的運(yùn)營(yíng)成本是非常高的。因?yàn)樗写罅抗驳幕A(chǔ)設(shè)施,比如空調(diào)設(shè)施和地下車庫(kù)的設(shè)施,這方面也得提前的進(jìn)行探討。因?yàn)槲覀冊(cè)谶@方面都有非常多的教訓(xùn)。

  在招商的過程當(dāng)中,業(yè)態(tài)怎么樣更好的進(jìn)行組合,品牌開發(fā)商如何更好的協(xié)作,共同的定制。以及在未來運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中如何引進(jìn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。所以綜合體在今天也面臨非常多的金融資金的地方需要突破。因?yàn)榻ㄖC合體規(guī)模非常大,如何平衡資金是一個(gè)很大的問題。因?yàn)橹袊?guó)的金融政策并不完全支持。這些如何進(jìn)行處理,我們基本上是通過住宅平衡現(xiàn)金流,然后保留一些主力店進(jìn)行招商。綜合體如何可持續(xù)讓它運(yùn)營(yíng),同時(shí)讓它可持續(xù),創(chuàng)造一種價(jià)值,這個(gè)學(xué)問是非常大的。

  建筑綜合體不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅和商業(yè)拼湊,它實(shí)際上是一個(gè)整體,是一個(gè)系統(tǒng),是一個(gè)建筑的群體變成了有機(jī)的一體。所以在這規(guī)劃設(shè)計(jì)方面挑戰(zhàn)很大,這方面要更多的從專業(yè)的公司合作。這種功能之間不同的搭配,最后達(dá)成加層效應(yīng),這時(shí)綜合體成功的關(guān)鍵。謝謝大家!

【主持人】:謝謝范總給我們帶來迎接城市綜合體的春天。范總詳細(xì)闡述了如何使城市綜合體價(jià)值可持續(xù)的發(fā)展。我們知道陽光100作為專業(yè)、專

  一、專注的發(fā)展商,堅(jiān)持積極健康的價(jià)值觀和企業(yè)文化,在市場(chǎng)當(dāng)中創(chuàng)造了備受尊敬的品牌企業(yè)。

  2009年10月寶龍地產(chǎn)在香港成功上市,今天寶龍地產(chǎn)成立20周年之際,總部移師上海引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注。

  接下來有請(qǐng)寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事劉曉蘭女士給我們分享《商業(yè)地產(chǎn)是香餑餑還是燙手的山芋?

  寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事 劉曉蘭女士

【劉曉蘭】:大家下午好!主辦方告訴我們廈門寶龍?jiān)诮衲赀^年后的第一天,將管理總部從廈門遷到了上海,大家也是非常關(guān)注這個(gè)舉措。應(yīng)該說經(jīng)歷了當(dāng)時(shí)的亞洲金融風(fēng)暴,又經(jīng)歷了前兩年全球金融風(fēng)暴,率先第一個(gè)走出資本市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)商,最后上市以后為什么又將管理總部遷移到上海。謝謝主辦方,他希望我們能將所走的路給我們同行做一個(gè)分享。我今天感受到了上海同行的熱情,我們是初來乍到,希望盡快的融入上海。

  今天我站在這里用既有代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的角色和大家分享。在這次新一輪的宏觀調(diào)控背景下,商業(yè)地產(chǎn)成為被關(guān)注的行業(yè),今天這個(gè)大會(huì)是在這個(gè)背景下召開的。昨天我把題目交給會(huì)務(wù)組,我想給大家分享的更多是我們的體會(huì)和感受。作為一個(gè)身在其中的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商,我們思考商業(yè)地產(chǎn)是香餑餑還是一個(gè)燙手的山芋。

  到了上海以后,從去年到今年參加了很多的同行活動(dòng),從四個(gè)領(lǐng)域我們覺得這個(gè)行業(yè)像范總說的是春天的來臨,還是一個(gè)香餑餑。大家感受到從政府提出了城市化,今年再次提出的城鎮(zhèn)化這么一個(gè)概念以后,商業(yè)地產(chǎn),尤其是綜合體的概念被各地政府關(guān)注,也是大力開發(fā),尋找各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商配合做的非常有意義的示范工程。

  我想從各級(jí)政府的大力推進(jìn)來看,商業(yè)地產(chǎn)的前景確實(shí)是春天來了。前一段時(shí)間我們也參加了大商家和行業(yè)的聚會(huì),我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象讓我思考。因?yàn)槊看螀⒓踊顒?dòng),過去覺得這個(gè)行業(yè)就是我們?nèi)?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的老朋友,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這個(gè)活動(dòng)有越來越多的同行和同仁。這里面有住宅方面的老朋友走到這里,讓我覺得商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有它吸引大家魅力的地方。大家從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),可以看出這是不是香餑餑。

  第三讓我思考的,最近我們和很多大商家合作的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象。在座有我們很多的老朋友,大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了無論是紅星美凱龍,證大等等,他們和我們配合進(jìn)行全國(guó)拓展,同時(shí)他們自己走進(jìn)了城市綜合體開發(fā)的道路。對(duì)于這些零售商的吸引力和魅力,或許也是一個(gè)香餑餑。

  另外就是我們的資本,境內(nèi)外的很多資本。大家可以看到資本投資者看上了中國(guó)的蛋糕??梢钥吹接泻芏嗟牟①?gòu)行為、收購(gòu)行為,甚至直接進(jìn)入到我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)當(dāng)中。從他們的眼光來看中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)該也是香餑餑才會(huì)吸引這么多人走到這里。

  這是從四個(gè)現(xiàn)象,我覺得是應(yīng)該引起我們思考和關(guān)注的。香餑餑以后是一個(gè)什么樣的現(xiàn)狀,也是我們今天談的,是不是一個(gè)燙手的山芋。我們走了很多的城市,看到了很多城市,不管是住宅開發(fā),尤其是商業(yè)體量的開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃的需求。我們是從廈門過來的企業(yè),非常了解廈門的市場(chǎng)情況,它的整個(gè)商業(yè)體量超過了人均應(yīng)該有的數(shù)量。這個(gè)燙手山芋最焦慮的是我們的政府,政府除了蓋好房子,做好城市綜合體的政績(jī)工程,更希望經(jīng)營(yíng)好。他們也是困惑怎么辦,這么多空置的商業(yè)體量在里面。

  如果繼續(xù)從開發(fā)商的心態(tài)做這么一個(gè)商業(yè)體量,注定有很多的危機(jī)在里面。從現(xiàn)場(chǎng)感受,很多開發(fā)商同仁有很多好的項(xiàng)目,他們想知道怎么做,也想走進(jìn)這個(gè)行業(yè)。但是我們寶龍走過了八年商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn),這個(gè)行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程,不是一個(gè)簡(jiǎn)單帶著開發(fā)心態(tài)做的,要非常的專業(yè),和普通開發(fā)商不一樣。我們自己八年走過來,我們是摸著石頭過河,該交的學(xué)費(fèi)都交了,該摔跤也摔了。走到今天我們更加執(zhí)著的認(rèn)定,中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是很大,但是它需要我們每個(gè)人的付出專業(yè)性。這么幾點(diǎn)讓我們寶龍走過了八年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的今天,我們做了一個(gè)決定,其實(shí)在兩年前我們就將商業(yè)地產(chǎn)板塊準(zhǔn)備在香港資本市場(chǎng),剛好碰上金融危機(jī),我們也剎車了。但是這一剎車對(duì)于我們來講是一個(gè)非常好的繼續(xù)內(nèi)容的時(shí)機(jī),我們練內(nèi)功,總結(jié)了這幾年的專業(yè)需求,定位好自己要什么。在去年10月份成為第一家在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,我們感受到了資本市場(chǎng)對(duì)于這塊的巨大潛力。上市以后第一件事情做的決定就應(yīng)該將管理部門遷到上海,非常低調(diào),在大年初七到了上海。到了上海我們非常的安靜,這是我們選擇的基地,這個(gè)基地誘惑力很大。第一它是商業(yè)的源地,這是有豐富的商家資源和全球的商業(yè)資源;第二也是資本密集地。再一個(gè)就是人才的基地。我們來了以后,這幾個(gè)月更多的安靜下來做了梳理。我們?cè)谶@樣新的起點(diǎn)作為一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司,應(yīng)該如何走這條路。

  今天來到這里我非常感謝上海的同行你們的熱情和友情。作為剛走進(jìn)上海城市的全新朋友,我們需要你們更多的理解和支持。我們也會(huì)將這幾年走過特別有行業(yè)代表性的商業(yè)地產(chǎn)之路愿意和同行進(jìn)行互動(dòng)和交流。大家可能想知道寶龍到上海怎么做。我們的戰(zhàn)略從農(nóng)村包圍城市,把中國(guó)二三線城市作為我們擴(kuò)張的領(lǐng)域。第二我們堅(jiān)持城市綜合體的發(fā)展模式,這個(gè)模式得到了城市居民的認(rèn)可。大家可以看到這條道誰笑的最后,誰是最后的贏家,六大領(lǐng)域的人今天都坐在這里,有政府、基本投資家、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、商家朋友、業(yè)主代表,我想這6個(gè)主題都是我們商業(yè)地產(chǎn)的贏家。但是我想更關(guān)鍵是我們一定要選擇好和政府如何密切的合作,利用專家的眼光規(guī)劃好我們的城市綜合體,經(jīng)營(yíng)好我們的商業(yè)綜合體,這是真正為我們的商家保駕護(hù)航,為投資者創(chuàng)造一個(gè)共贏。今天短短的時(shí)間,我們用企業(yè)最真實(shí)的經(jīng)歷和感受與同行分享了一些體會(huì),希望在今后的過程當(dāng)中得到你們更多的關(guān)注和支持。

  謝謝大家!

【主持人】:非常感謝劉總的精彩演講!真誠(chéng)的交流和我們經(jīng)驗(yàn)的分享。我們感謝三位嘉賓給我們帶來的精彩發(fā)言。今天下午的主題演講部分已經(jīng)結(jié)束了,下面進(jìn)入到對(duì)話時(shí)間。我們有請(qǐng)綠地集團(tuán)副總裁張?zhí)N女士,陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生,深國(guó)投商置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁竺海群先生,鵬欣集團(tuán)副總裁丁宏偉先生。

  對(duì)話時(shí)間

  城市綜合體到目前來看,不管是國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)都是非常熱的產(chǎn)業(yè),結(jié)合你們自身的實(shí)際情況給我們分析一下城市綜合體為什么在中國(guó)有這么大的發(fā)展機(jī)會(huì),各家公司應(yīng)對(duì)的策略是怎么樣的?

  綠地集團(tuán)副總裁 張?zhí)N女士

【張?zhí)N】:感謝主辦方給我們這樣的機(jī)會(huì),讓我們和同行之間有一個(gè)交流。城市綜合體是現(xiàn)在熱點(diǎn)的話題,作為綠地來說,我們從城市綜合體的開發(fā)經(jīng)歷有六年多的時(shí)間,大家也知道我們?cè)谌珖?guó)各地41個(gè)城市,接近200個(gè)項(xiàng)目。我們有10幾個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)部遍布在這些城市當(dāng)中。幾乎我們每個(gè)城市都接觸到了城市綜合體。因此,我們?cè)谶@方面還是比較有感受的。

  有兩個(gè)核心點(diǎn),一個(gè)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)的房產(chǎn)商大部分從住宅、地產(chǎn)的開發(fā)開始逐漸演變?yōu)榫C合體的開發(fā)。這里面有一個(gè)單一的開發(fā)功能轉(zhuǎn)化為非常立體化的開發(fā)能級(jí)。產(chǎn)品和產(chǎn)品之間疊加以后產(chǎn)生的這么一個(gè)極具的效應(yīng)和單純的住宅開發(fā)建設(shè)反饋出來的效應(yīng)是完全不一樣的。這種價(jià)值和價(jià)值的疊加實(shí)際上是一加一大于二的價(jià)值體現(xiàn)。舉一些實(shí)例的話,城市綜合體的開發(fā)可以為新城城市快速建成和人氣的集聚帶來放大效應(yīng)。

【主持人】:謝謝張總闡述的觀點(diǎn)。下面請(qǐng)?bào)每傉勔幌隆?/p>

  深國(guó)投商置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁 竺海群先生

【竺海群】:我們涉足城市綜合體也是一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)。我們當(dāng)初一直做住宅房地產(chǎn),到05年的時(shí)候是房地產(chǎn)的高峰。我們公司討論可持續(xù)發(fā)展怎么做。按照當(dāng)時(shí)來看,當(dāng)時(shí)地價(jià)很高,你高地價(jià)拿土地再造房子。我們當(dāng)時(shí)想是不是參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)走向商業(yè)房地產(chǎn)這塊。我們總裁幾乎跑遍了半個(gè)地球,考察商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。我們得出一個(gè)結(jié)論,如果你的企業(yè)想持續(xù)發(fā)展,要養(yǎng)一個(gè)生蛋雞,這個(gè)雞就是城市綜合體。通過三年、五年的培育期,產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都很高。

  在做的過程當(dāng)中,我們也搖擺過。因?yàn)樵瓉碜鲎≌錾?,后來轉(zhuǎn)到做商業(yè)房地產(chǎn),這種陣痛也有。首先是建筑開發(fā)這塊,住宅相對(duì)來說定位比較清晰,解決居住功能,到高端、中端、低端。但是商業(yè)地產(chǎn)不是那么回事,你要和商家溝通,他們也有很多的條件,你怎么在一個(gè)綜合體整合出來。解決了商家的問題,突然發(fā)現(xiàn)要解決顧客的問題,讓他在購(gòu)物當(dāng)中產(chǎn)生愉悅。最后設(shè)施全部做完了以后,我們做了一個(gè)象樣的作品。

【主持人】:非常感謝竺總給我們介紹的成功經(jīng)驗(yàn)。下面有情丁總給我們他一下。

  鵬欣集團(tuán)副總裁 丁宏偉先生

【丁宏偉】:剛才聽到了各位嘉賓和各位專家講到了城市綜合體。

  我們現(xiàn)在也要參與城市綜合體的討論當(dāng)中,我們公司作為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)價(jià)值鏈,這個(gè)價(jià)值鏈從基金開始,然后從基金退出這個(gè)圈子。從基金的開始我們到工程設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì),再到建設(shè),再到招商、經(jīng)營(yíng)管理和最后的退出基金,這是一個(gè)價(jià)值鏈。這個(gè)價(jià)值鏈在我們的研究上面可以發(fā)現(xiàn),作為一個(gè)城市綜合體的話,這里面應(yīng)該說每個(gè)環(huán)節(jié)都有一定的機(jī)會(huì)。城市綜合體人流要有保證,價(jià)值要有保證,和政府的關(guān)系也要有保證。從經(jīng)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)來說更加困難。一個(gè)城市綜合體里面,特別是涉及到寫字樓、酒店和購(gòu)物中心、住宅,有一些是自己持有的,有一些是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的,有一些是租賃的。這些東西混在一起,怎么和基金推出、價(jià)值實(shí)現(xiàn)進(jìn)行整合,這是一個(gè)最高難度的商業(yè)概念。我們公司非常有幸,參加了2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇。希望參加這種會(huì)議,和所有的同行進(jìn)行學(xué)習(xí)、溝通和交流。希望有機(jī)會(huì)可以進(jìn)入到上海做城市綜合體的項(xiàng)目。

【主持人】:在我們臺(tái)上進(jìn)行這樣的互動(dòng)對(duì)話的同時(shí),臺(tái)下的觀眾也可以參與進(jìn)來。你對(duì)于城市綜合體的發(fā)展有什么樣的問題,可以利用這樣難得的機(jī)會(huì)和各位老總進(jìn)行深入的探討。我們聽聽范動(dòng)想法,對(duì)于你們公司的應(yīng)對(duì)策略有哪些可以和我們具體分享一下?

【范小沖】:現(xiàn)在大家又看到了調(diào)控,這一次的調(diào)控主要是針對(duì)住宅。住宅已經(jīng)成為了一片紅海,它相對(duì)而言進(jìn)入的門檻比較低。開發(fā)量非常大,國(guó)家也盯著,涉及到民生和政治。所以現(xiàn)在這個(gè)地方的利潤(rùn)可能會(huì)越來越薄,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。包括拿地成本都上去了,各種各樣的稅收。建筑綜合體是有商業(yè),有住宅,又有辦公和酒店。各種業(yè)態(tài)是一個(gè)相互組合的,因?yàn)橹袊?guó)未來轉(zhuǎn)型就是要消費(fèi)拉動(dòng),綜合體是城市時(shí)尚消費(fèi)的中心。這樣的項(xiàng)目如果能夠開發(fā)好,相對(duì)而言不會(huì)像單一住宅那樣受的沖擊那么大。反而由于它的因素創(chuàng)造的價(jià)值,使得它的住宅部分競(jìng)爭(zhēng)力更大,它不僅有一個(gè)簡(jiǎn)單的居住功能,因?yàn)橛袑懽謽?、酒店和這樣的核心地段,未來的出租和投資的價(jià)值非常高。所以,綜合體里面的住宅實(shí)際上售價(jià)是高于周邊環(huán)境更好的社區(qū),因?yàn)樗猩虅?wù)公寓的功能。

  單一的做住宅開發(fā)和單一的做商業(yè)開發(fā)更像一個(gè)獨(dú)奏曲,綜合體更像一個(gè)交響樂,對(duì)于各種配器需要有很好的了解。同時(shí)又要有很好的指揮,在一個(gè)曲子之下讓所有樂器達(dá)到一個(gè)和諧的共振。這樣就變成了非常優(yōu)美和非常和諧的名曲。如果一旦跑調(diào),帶來的損失不是一般開發(fā)商可以承受的。

【主持人】:謝謝范總,您用了一個(gè)比較獨(dú)特的比喻。剛才大家討論了對(duì)于城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì),各個(gè)公司有什么樣的應(yīng)對(duì)策略。我想聽聽四位關(guān)于城市綜合體總體的發(fā)展趨勢(shì)將是怎么樣的,城市綜合體的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑹窃谀睦铮?/p>

【丁宏偉】:一個(gè)城市綜合體需要培養(yǎng)的,高租金很多商家是不能承擔(dān)的,中國(guó)的品牌生存能力就是兩年到四年,兩年以后就換了,兩年以后要把所有的成本收回來,包括上繳利潤(rùn)、商鋪的裝修。城市綜合體里面的開戶率低了以后,這些消費(fèi)者非常明白,這個(gè)城市綜合體為什么這么多年沒開,是不是這里不具有吸引力。不來了以后就有一些連鎖反應(yīng),一些品牌店覺得這里生意做得不好,我也撤了。這樣是一個(gè)連鎖的鏈。

  現(xiàn)在商業(yè)用地的規(guī)劃這塊,人均面積高的很厲害,不是一點(diǎn)點(diǎn)。一般一個(gè)賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)人流是20萬人,一個(gè)百貨店需要50萬人。如果是一個(gè)大型的城市綜合體是需要200萬人。35歲到45歲之間是強(qiáng)消費(fèi)人群。如果有這么多的商業(yè)同時(shí)競(jìng)爭(zhēng),沒有這么多人流,最后形成了惡性競(jìng)爭(zhēng),大家吃不飽,后果是什么?大家設(shè)施都不會(huì)有提高,最后這些消費(fèi)者享受不到良好的環(huán)境,也享受不到好的設(shè)施給他帶來的愉悅。小時(shí)候我們到南京路買東西,甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是現(xiàn)在這些商品的分布程度,在一、二線城市隨處可見,到哪里都可以買到。我們 可以提供什么樣的購(gòu)物環(huán)境,什么樣的服務(wù)給到顧客,讓他愛上設(shè)施。

【主持人】:我們看到接下來的競(jìng)爭(zhēng)不僅是不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),更多是體現(xiàn)在設(shè)施和服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng),讓消費(fèi)者愛上城市綜合體的地段,愿意到這個(gè)地方購(gòu)物,形成一個(gè)消費(fèi)的習(xí)慣,這樣就可以把這個(gè)項(xiàng)目做得更好。

【范小沖】:我個(gè)人的理解,這種綜合體實(shí)際上是城市核心地段,或者是一種新城未來都市中心的核心地段。比如郊區(qū)可以做一個(gè)購(gòu)物中心,但是你在那里需要有公寓,人到那個(gè)地方需要住,你這里有寫字樓,會(huì)不會(huì)到你這里辦公,會(huì)不會(huì)到你的酒店。它完全是一個(gè)都市中心,是一個(gè)城市升級(jí)換代的業(yè)態(tài)。而不是說我有一塊地在這里就可以建城市綜合體,蓋一個(gè)大樓人家就來了。對(duì)于綜合體而言選址是非常重要的。綜合體原則上都是非常高容積率的,實(shí)際上它足夠城市一定的高物價(jià)。由于容積率,物業(yè)態(tài)的組合和相平衡。如果一個(gè)城市有眼光的話,它應(yīng)該把這種綜合體的建設(shè)不要當(dāng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),而是應(yīng)該成為城市的功能,城市未來的發(fā)展,特別是城市升級(jí)的高度認(rèn)識(shí)它。我覺得不要把一些好的地段糟蹋,有一些地方是龍眼,非常好的地段。一個(gè)城市真正適合做城市綜合體的地方也不是太多。

【主持人】:把它作為城市發(fā)展,城市升級(jí)的引擎。四位老總唯一一位女士,聽聽張總對(duì)于城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。剛才兩位老總從不同的角度談的,也講了發(fā)展趨勢(shì)。張總有什么看法?

【張?zhí)N】:我覺得幾個(gè)方面。我們國(guó)家的城市化進(jìn)程在推進(jìn),我們各地的城市還是在持續(xù)發(fā)展,老百姓消費(fèi)能級(jí)逐年提升。城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是朝上走的。但是這里面有很多問題需要關(guān)注。比如說我們開發(fā)商的運(yùn)作能力,這個(gè)運(yùn)作能力涵蓋了很多的方面,自身的實(shí)力,對(duì)于整體項(xiàng)目的定位,多業(yè)態(tài)的組合能力,和各個(gè)商家、各個(gè)業(yè)態(tài)品牌之間的協(xié)調(diào)能力,以及后期整體的運(yùn)營(yíng)能力。作為開發(fā)商它自身整體現(xiàn)金流的平衡能力。以及剛才我們兩位老總談到了,政府和開發(fā)商之間對(duì)于城市綜合體的定位和未來他們之間對(duì)于這一點(diǎn)共識(shí)上的協(xié)調(diào)問題。我想這些都是需要有一定的共識(shí)以后,我們城市綜合體才會(huì)朝越來越好的方向發(fā)展。

  我經(jīng)常提到兩個(gè)字,就是痛苦。做城市綜合體的開發(fā)也好、運(yùn)營(yíng)也好、整合也好,我們經(jīng)常在痛苦當(dāng)中。特別是它的真?zhèn)€進(jìn)程是動(dòng)態(tài)的,不停的調(diào)整。而且它又是一個(gè)需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的東西,不是住宅建完賣掉。而城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)作很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)結(jié)束的,過程當(dāng)中要有很多的變動(dòng)。

  第三就是堅(jiān)持,從最初的定位、規(guī)劃、組合、建成到產(chǎn)生效應(yīng)時(shí)間比較長(zhǎng),比做住宅地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)長(zhǎng)的多。我們?cè)诤荛L(zhǎng)的一段時(shí)間運(yùn)作的好,它的價(jià)值體現(xiàn)可能比一般的住宅來的更高。但是這個(gè)過程是需要堅(jiān)定不移的堅(jiān)持,堅(jiān)持你最初的定位,堅(jiān)持你的信念。所以也是對(duì)于一個(gè)意志力的考驗(yàn)。

【主持人】:長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)、痛苦、堅(jiān)持,跟我們談了這幾個(gè)關(guān)健詞。竺總?

【竺海群】:我剛才聽到了幾位專家的意見非常的贊同。剛才講到的相同地方我就不再講一遍了。我們?cè)瓉硎且粋€(gè)金融企業(yè),金融企業(yè)做事情喜歡講邏輯。城市綜合體是怎么樣的趨勢(shì)呢?對(duì)于二線城市,城市綜合體對(duì)于城市的提升和社區(qū)的提升是一個(gè)幫助。

  我覺得做城市綜合體是城市綜合體的定位,因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上有很多做城市綜合體很成功的,比如大連萬達(dá)廣場(chǎng)等,這些都是做得很成功。你去這些城市,怎么樣做得更加有特色,有自己獨(dú)到之處的項(xiàng)目,這是我們現(xiàn)在作為開發(fā)商來說要關(guān)心的問題。

  我自己項(xiàng)目當(dāng)中認(rèn)為北京的華貿(mào)中心做得非常好。這個(gè)項(xiàng)目我們?cè)谇皫啄昕戳耍诌^了好幾年看,去到了那個(gè)地方覺得非常的超前,非常的人性化,布局非常合理,真的是為城市做出貢獻(xiàn)的一個(gè)項(xiàng)目。以后我們今后做項(xiàng)目,也要按照這個(gè)目標(biāo)去做。

【主持人】:接下來就具體的問題請(qǐng)幾位老總回答一下。請(qǐng)丁總,鵬欣在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中面臨什么樣的困惑?

【丁宏偉】:商業(yè)不停的變,簡(jiǎn)單的復(fù)制只有死路一條。我們覺得品牌的力量非常大。我們的項(xiàng)目提供一個(gè)愉悅的空間,像天比較熱開一些噴霧,水循環(huán)都有。南方就是運(yùn)河的概念,在北方天比較冷,風(fēng)沙比較大。在建筑的表現(xiàn)形式我們不拘一格。我們定位是中端偏上的白領(lǐng)人群,我們的設(shè)施和色彩比較吸引眼球。我們?cè)谀戏街v究半開放式,因?yàn)樾枰諝夂完柟獾母杏X。在設(shè)施的配合和業(yè)態(tài)的組合我們要因地制宜,在北方就結(jié)合北方的消費(fèi)習(xí)慣,整個(gè)業(yè)態(tài)的搭配。在建筑上根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕煌淖觥?/p>

【主持人】:2000年以來,陽光100在天津、重慶、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市成功開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目,下一步陽光100在綜合體的開發(fā)方面有什么新打算?

【范小沖】:綜合體是未來陽光100最主要的產(chǎn)品系列之一。我們還會(huì)堅(jiān)持繼續(xù)在二三線城市,包括我們上個(gè)月專門在濰坊和成都拿下了城市綜合體項(xiàng)目。今天城市化不僅是一個(gè)人口進(jìn)入,住宅需求量增大的市場(chǎng),更是城市升級(jí)的機(jī)會(huì)。綜合體是城市升級(jí)的引擎,也是開發(fā)商更高水準(zhǔn)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)。

【主持人】:另外社區(qū)商業(yè)、城市商業(yè),服務(wù)型公寓、產(chǎn)品比例等,能不能透露一下比例多少,如何保證產(chǎn)品平均整體水平不斷上升。

【范小沖】:社區(qū)商業(yè)也是中國(guó)未來商業(yè)的引擎,昨天北京剛成立了中國(guó)社區(qū)商業(yè)委員會(huì)。我們一般配3%—5%的社區(qū)商業(yè)。在綜合體的項(xiàng)目當(dāng)中,我們?cè)瓌t上商業(yè)部分大概占了20%—30%,提升綜合物業(yè)的價(jià)值。因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)占用資金量很大。

【主持人】:大家知道綠地集團(tuán)發(fā)展很快,很多城市有綠地發(fā)展的大型城市綜合體項(xiàng)目。包括超高層的城市地標(biāo)等等。請(qǐng)張總談?wù)劸G地加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度基于哪些點(diǎn)?另外和我們分享一下綠地的一些成功經(jīng)驗(yàn)。

【張?zhí)N】:綠地做了18年,其實(shí)它最早也是從住宅地產(chǎn)開始的。它開始做住宅商品房,做住宅為主的商業(yè)地產(chǎn),到今天每個(gè)城市的項(xiàng)目都有城市綜合體。這是一個(gè)循序先進(jìn)的過程,也是中國(guó)城市逐步的發(fā)展。這兩個(gè)過程之間有一個(gè)很高的契合度。從發(fā)展來看,我們做城市綜合體有五年的時(shí)間,也做了一些地標(biāo)性的建筑。

  我們?cè)谒摹⑽迥曜笥以诶ド饺A僑做了綠地21城。我們大概建了300多萬平米的住宅,加上商業(yè)地產(chǎn)。我們最早建的第一期時(shí)候,像剛才宋部長(zhǎng)所說的,很漂亮,但是建成以后幾乎是一座空城,晚上只有1—2戶的人家住在那里,后來也跑掉了。雖然住宅很漂亮,但是生活不方便。后來我們引進(jìn)了購(gòu)物中心,在邊上做了商業(yè)街,引進(jìn)了電影院等等,到現(xiàn)在我們又做了寫字樓的集群?,F(xiàn)在整個(gè)狀況全部改觀。

【主持人】:謝謝張總的分享。下面請(qǐng)?bào)每偨o大家談一下!

【竺海群】:商業(yè)模式我們一直會(huì)堅(jiān)持,因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)模式是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。剛才講到了深國(guó)投的價(jià)值鏈,從基金開始到基金退出,這個(gè)圈成為了一個(gè)閉合的圈。在過去幾年,除了我們自己在鉆研,大家也非常認(rèn)同這個(gè)價(jià)值鏈和目前的商業(yè)模式。作為商業(yè)定位,對(duì)于深國(guó)投項(xiàng)目有一定了解的人,知道我們現(xiàn)在有三個(gè)品牌。一個(gè)是總部的深國(guó)投廣場(chǎng)。

【主持人】:丁總和我們交流起來感覺非常幽默,剛才忘記問了一個(gè)問題,在開發(fā)過程當(dāng)中,你遇到的困惑,能不能直接的和大家羅列一下。

【丁宏偉】:商業(yè)現(xiàn)在整個(gè)發(fā)展非常快,商業(yè)人才里面比較浮躁。我們和洲際集團(tuán)進(jìn)行合作,他們總經(jīng)理培養(yǎng)需要20年的時(shí)間,從基層一直做上來,必須做20年才可以做到總經(jīng)理。上海的商業(yè)地產(chǎn)還是相對(duì)繁華的,在二、三線城市就少,怎么樣培養(yǎng)和留住團(tuán)隊(duì),讓團(tuán)隊(duì)自身的水平更加的提高。我們覺得商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng),從人才到實(shí)體,我們現(xiàn)在困擾是如何培養(yǎng)更好的人才。

【主持人】:謝謝四位老總接受我的訪問!

  百聯(lián)集團(tuán)大家非常的熟悉,它是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)集團(tuán),經(jīng)營(yíng)范圍涉及了各種商業(yè)零售的業(yè)態(tài),市場(chǎng)影響非常的廣泛。在業(yè)界享有商業(yè)航空母艦的美譽(yù)。百聯(lián)集團(tuán)是最早發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的商業(yè)集團(tuán)之一,百聯(lián)又一城購(gòu)物中心、百聯(lián)南方購(gòu)物中心、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心等都是運(yùn)作成功的大型項(xiàng)目。

  今天我們請(qǐng)到了百聯(lián)股份有限公司的副總經(jīng)理葉凱先生為我們大家介紹一下百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的發(fā)展情況和心得。有請(qǐng)葉總!

  百聯(lián)股份有限公司的副總經(jīng)理 葉凱先生

【葉凱】:尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和各位專家大家下午好!受會(huì)議組織方的要求,我向大家介紹一下百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的發(fā)展情況。

  第一、我們百聯(lián)集團(tuán)三大零售業(yè)態(tài)形成了主力業(yè)務(wù)群。我們把購(gòu)物中心與百貨公司、奧特萊斯三個(gè)零售業(yè)態(tài)組成了主力業(yè)務(wù)群。我們營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40多家,年經(jīng)營(yíng)規(guī)模230億元。百聯(lián)集團(tuán)零售的業(yè)務(wù)群有三大塊。我們還有一個(gè)零售業(yè)務(wù)群是專營(yíng)專賣,他們主要負(fù)責(zé)專賣店的業(yè)務(wù)。我們這個(gè)業(yè)務(wù)群里面,購(gòu)物中心和奧特萊斯是我們這幾年重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)。規(guī)模體量都是比較大的,我們現(xiàn)在上海最大的購(gòu)物中心是百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng),營(yíng)業(yè)面積超過20萬平方米以上。在10—20萬平方米之間我們還有一些大型的購(gòu)物中心,比如南方購(gòu)物中心、西郊購(gòu)物中心,百聯(lián)又一城購(gòu)物中心。另外,我們奧特萊斯在上海青浦成立了第一個(gè),在今年6月下旬在杭州開了連鎖第二家奧特萊斯。另外,在我們的業(yè)務(wù)群還有一批百貨公司,百貨公司的數(shù)量超過了20多家。

  近幾年在我們這個(gè)系統(tǒng)地面主力業(yè)務(wù)群開設(shè)了大量新的百貨商店。這些新的百貨商店主要也是開設(shè)在購(gòu)物中心里面。目前我們開設(shè)的購(gòu)物中心里面的百貨公司將近有10家,這成了我們購(gòu)物中心很重要的主力店。

  第二、介紹百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)。我們新建項(xiàng)目開發(fā)了以全資或者合資控股、擁有房產(chǎn)、長(zhǎng)期持有為主。大家知道解放以前南京路有四大百貨公司。我們永安百貨的前身是永安公司,1919年開業(yè),第一百貨前身是大慶公司,1936年開業(yè),都是以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。應(yīng)該說我們現(xiàn)在承接了這些商業(yè)老前輩重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的偏好。現(xiàn)在我們大部分的大型商業(yè)項(xiàng)目基本上都是擁有房產(chǎn)或者購(gòu)并自建,或者是收購(gòu)資產(chǎn)。我們租賃經(jīng)營(yíng)的比重和輸出管理的比重不高,目前我們?cè)谫?gòu)物中心系統(tǒng)里面只有一家是租賃。另外我們還委托管理一家。剩下剛才看到的購(gòu)物中心都是自己自建或者自己擁有產(chǎn)權(quán)的。

  我們的經(jīng)營(yíng)管理是集約化、扁平化。我們?cè)诳偛繉用娌捎昧艘惶椎慕M織機(jī)構(gòu),一套人員統(tǒng)一操作三個(gè)業(yè)態(tài)的新項(xiàng)目選址、項(xiàng)目的建設(shè)招商。營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要是承擔(dān)日常的營(yíng)運(yùn)。我們有一個(gè)招商采購(gòu)總部,招商人員的編制都是集中的,辦公場(chǎng)地也是集中的。三個(gè)零售業(yè)態(tài)、全部營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(既存網(wǎng)點(diǎn)、新建項(xiàng)目)。同時(shí),我們用一套系統(tǒng)管三個(gè)業(yè)態(tài),管多種業(yè)務(wù)模式,全面支持集約的管理。原來我們購(gòu)物中心有購(gòu)物中心管理系統(tǒng),百貨有百貨的管理系統(tǒng),幾年以后我們整合了一套管理系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)可以支持多業(yè)務(wù)模式,跨零售業(yè)態(tài),也可以支持總部集約。百貨公司有一個(gè)百貨公司的連鎖,東方商廈目前有十家連鎖店,奧特萊斯未來的發(fā)展,五年也要發(fā)展到十家。盡管零售業(yè)務(wù)是三個(gè)業(yè)態(tài),但是我們是通過一套信息系統(tǒng)進(jìn)行覆蓋和管理的。這樣在數(shù)據(jù)和管控模式上就可以做到標(biāo)準(zhǔn)化和扁平化。

  我們第三個(gè)特點(diǎn)就是重視百貨主力店的作用。我們對(duì)于購(gòu)物中心百貨商店的配置采用兩種模式。一種是作為內(nèi)部招商,百貨商店與購(gòu)物中心的關(guān)系是純粹的,業(yè)務(wù)群的內(nèi)部存在的租賃關(guān)系。第二種我們嘗試購(gòu)物中心的自有。目前我們百聯(lián)南方購(gòu)物中心有兩家店,包括友誼百貨南方店,一家是南方友誼商城。現(xiàn)在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)百貨有不同的流派,有的購(gòu)物中心徹底放棄了百貨店的經(jīng)營(yíng),大量都是自主力店和品牌店支撐商品經(jīng)營(yíng)。另外一塊作為百聯(lián)的特色,我們?cè)谫?gòu)物中心的百貨店是我們始終堅(jiān)持的目標(biāo),達(dá)到優(yōu)化業(yè)態(tài)組合。另外百聯(lián)的中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的主力店我們用了東方商廈,這個(gè)主力店開業(yè)以后擴(kuò)建了三次。

  通過我們的經(jīng)營(yíng)把百貨主力店做大了以后,既可以帶來很高的人流,也是很可觀的盈利貢獻(xiàn)主力,使百貨店真正成為一個(gè)主力店。大家知道百貨店的面積比較大,但是對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心的租金也好,盈利的貢獻(xiàn)比重,它的比重和面積的比重是不一致的。通過我們的探索,我們已經(jīng)把百貨店的盈利貢獻(xiàn)和面積比重有一個(gè)比較匹配的結(jié)構(gòu)。

  最后講一下城市綜合體的探索。我們的購(gòu)物中心和奧特萊斯經(jīng)過幾年的探索,已經(jīng)具備了很客觀拓展和復(fù)制發(fā)展的程度。上個(gè)月我們上海青浦奧特萊斯這家店作為樣板,在杭州開了第二家奧特萊斯廣場(chǎng)。同時(shí),我們以百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式作為樣板,在金山 建設(shè)一個(gè)社區(qū)型的購(gòu)物中心,現(xiàn)在招商已經(jīng)基本完成,9月份將開業(yè)。未來幾年我們百聯(lián)以上海泛長(zhǎng)三角地區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,每年都有幾個(gè)新的奧特萊斯項(xiàng)目和新的購(gòu)物中心項(xiàng)目開業(yè)。作為城市綜合體百聯(lián)還是在探索和積累經(jīng)驗(yàn)的階段,需要向城市綜合體的領(lǐng)先者學(xué)習(xí)。

  今天也是一個(gè)城市綜合體的概念,在我們整個(gè)系統(tǒng)里面,百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)可以向城市綜合體方面提升,打造我們百聯(lián)城市綜合體的樣板。目前,百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的建筑面積是萬平方米,而且都是商業(yè),已經(jīng)涵蓋了商品銷售、餐飲娛樂、休閑等各種消費(fèi)部門。同時(shí),在24萬平方米上蓋了兩棟辦公樓,有兩棟星級(jí)賓館,總的建筑體是35萬平方米。目前來講辦公樓已經(jīng)使用了,星級(jí)賓館沒有投入使用。下面24萬平方米的商業(yè)全部投入使用。我們準(zhǔn)備在百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)的東側(cè)啟動(dòng)一個(gè)二期的項(xiàng)目,大概增加22萬平方米的建筑體。通過步行街和天橋,把一期、二期打造成為一個(gè)更大規(guī)模的體系。我初步算一下二期的規(guī)劃總的建筑面積是50萬平方米。我們覺得城市綜合體的布局和功能組合,關(guān)鍵是在于購(gòu)物中心的安排。一是購(gòu)物中心在城市綜合體的地位和規(guī)模怎么布局。第二、購(gòu)物中心本身還有一個(gè)招商業(yè)態(tài)和功能的安排。我們希望百聯(lián)做強(qiáng)做實(shí)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的同時(shí),也不放棄對(duì)于城市綜合體的研究和探索。

  最后,非常感謝論壇主辦方給我這個(gè)機(jī)會(huì)向大家簡(jiǎn)單介紹百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的發(fā)展情況,也算是一次宣傳推介。同時(shí),我們也非常愿意和整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商洽談和建立合作關(guān)系,在購(gòu)物中心、奧特萊斯項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行廣泛的合作。

  謝謝大家!

【主持人】:謝謝百聯(lián)的葉總和我們分享了百聯(lián)購(gòu)物中心的發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)。接下來話筒交給搜狐焦點(diǎn)首席劉琛先生。

  搜狐焦點(diǎn)首席代表 劉琛先生

【劉琛】:謝謝!大家聽了一下午可能都累了,請(qǐng)大家每個(gè)人給自己一點(diǎn)掌聲。

  講到商業(yè),我們就要想到我們的購(gòu)物、吃喝。今天的商業(yè)已經(jīng)和我們的生活息息相關(guān),的的確確融入了我們的生活。包括我們的擇居都是把商業(yè)地產(chǎn)作為衡量指標(biāo)。所以商業(yè)離不開我們的生活。

  剛才的話題基本上圍繞著宏觀和前期開發(fā)談趨勢(shì)、談大的宏觀面、戰(zhàn)略面。接下來第二場(chǎng)話題,很多人關(guān)注我們的商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心、城市綜合體如何經(jīng)營(yíng),這方面請(qǐng)四位老總和我們大家剖析一下。

  我們有請(qǐng)上海市飲食行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)何義釗先生;崇邦集團(tuán)總裁鄭秉澤先生;大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理洪萬康先生;弘策中國(guó)總經(jīng)理宋捷先生。我們今天主要探討的話題是關(guān)于購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂,在購(gòu)物中心如何進(jìn)行組合。先請(qǐng)何會(huì)長(zhǎng)和我們分享一下。

  上海市飲食行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 何義釗先生

【何義釗】:我們商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商和進(jìn)行商業(yè)、餐飲、酒店經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商,這兩個(gè)方面之間如果要很好的合作共贏,應(yīng)該盡量充分發(fā)揮第三方專業(yè)的策劃顧問公司的作用。城市綜合體有兩大行業(yè)我比較熟悉,一個(gè)是酒店,一個(gè)是餐飲。剛剛改革開放,我開始做高星級(jí)酒店的投資建設(shè)。我當(dāng)時(shí)壓力很大,全部的資金來源于合資的資本,更重要來自于國(guó)外的商業(yè)貸款。現(xiàn)在我覺得很欣慰,這么多年來酒店可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值越來越高,是上海四、五星級(jí)酒店里面市場(chǎng)效益最好的,像揚(yáng)子江大酒店,浦東的洲際湯臣,建國(guó)賓館等等。這里我有一個(gè)體會(huì),最初策劃的時(shí)候,你的定位、功能設(shè)計(jì)和你的管理模式,這些前期策劃工作非常的重要?,F(xiàn)在投資者有變化,很多都是房地產(chǎn)的開發(fā)商,房地產(chǎn)很多都是從住宅建設(shè)逐步發(fā)展到商業(yè)地產(chǎn),不可能對(duì)于酒店業(yè)非常的了解。

  這種情況下應(yīng)該發(fā)揮第三方的專業(yè)酒店建設(shè)的策劃職責(zé)。因?yàn)槲覂赡昵伴_始接觸中國(guó)目前最大的酒店策劃公司,他們做的200個(gè)酒店的全過程策劃,我覺得還是很成功的。另一個(gè)行業(yè)就是餐飲業(yè)。餐飲業(yè)更復(fù)雜,尤其在購(gòu)物中心里面,包括我們的大寧,餐飲業(yè)占的比例有30%。這里面有40—50戶各種各樣的品牌。這些品牌有各種業(yè)態(tài),適合各方面的消費(fèi)者。所以你的前期策劃很重要。但是現(xiàn)在遇到了一個(gè)什么問題呢?今天我們也請(qǐng)來了一些餐飲企業(yè),他不可能做前期的餐飲策劃,現(xiàn)在我們往往出現(xiàn)這樣一個(gè)情況,因?yàn)槲沂巧虾2惋嬓袠I(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人,找到我們的協(xié)會(huì),房子都蓋好了,什么多弄好了,說這塊是餐飲,那塊是餐飲,你能不能給我們找一些品牌餐飲進(jìn)來。如何把那么多好的品牌組合起來,然后一起和投資開發(fā)商整體的合作。在餐飲方面目前好像沒有這樣的先例。

  我們現(xiàn)在正在搭建一個(gè)平臺(tái),希望能夠早期介入,幫助有餐飲的投資商找到專業(yè)的力量。我們很重要的一條,這么多年來在我們購(gòu)物中心里面,有很多品牌的餐飲做得很好,消費(fèi)者也委員的歡迎,都是我們協(xié)會(huì)的會(huì)員。我從中挑選了100個(gè)品牌,各種各樣都有,他們的老板非常愿意到大的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中。第三、制定一些使開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商大家共贏的規(guī)則,這些規(guī)則包括租金怎么確定。如果能夠做到雙方共贏絕對(duì)是一個(gè)好事情。我們有一些餐飲部,尤其是幾十年的老字號(hào),從來不肯走出南京路,他們認(rèn)為南京路不行??墒撬麄儸F(xiàn)在第一步垮出來到了大寧國(guó)際。這四個(gè)老牌子到了大寧國(guó)際非常的成功。他們說大寧國(guó)際考慮了雙方的共同利益。金融風(fēng)暴以后,大家都擔(dān)心餐飲要下來,怎么辦?這個(gè)時(shí)候大寧國(guó)際的管理方主動(dòng)提出降低房租10%,但是有一條,這10%用來培訓(xùn)你們的員工,用來在生意不好的時(shí)候提升你餐館的素質(zhì)。最后大家努力做了,總的收入上去了,結(jié)果大家也開心。而且他們?cè)谧饨鸱矫娌扇§`活的方式,有基本租金和提成各個(gè)方面,使得大家共贏。

【劉琛】:非常感謝,何會(huì)長(zhǎng)提建議,我們要注意。如何實(shí)現(xiàn)共贏,最大關(guān)鍵點(diǎn)就是前期的規(guī)劃,我們需要多溝通,都介入,不要把餐飲業(yè)當(dāng)做招商對(duì)象,而且要把它作為合作伙伴。我們購(gòu)物中心的角色里面,大潤(rùn)發(fā)是比較有特殊意義的。大潤(rùn)發(fā)本身是作為購(gòu)物中心廣場(chǎng),自己是一個(gè)購(gòu)物中心。同時(shí)它是城市綜合體的招商對(duì)象。我們請(qǐng)洪總聊聊你怎么看餐飲休閑娛樂和購(gòu)物中心的角色?

  大潤(rùn)發(fā)中國(guó)區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理 洪萬康先生

【洪萬康】:今天參加會(huì)議我學(xué)到了很多。

  剛才餐飲的老會(huì)長(zhǎng)講的很精彩,他們有很多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們多數(shù)都是開發(fā)商,經(jīng)營(yíng)者比較少。大潤(rùn)發(fā)在幾年的發(fā)展過程當(dāng)中,我們確實(shí)也碰到了一些問題。剛才講了城市綜合體,城市綜合體的概念很大,不但是購(gòu)物中心,包括的面很廣。購(gòu)物中心是整合主力店,百貨公司是整合品牌店,大潤(rùn)發(fā)是大賣場(chǎng),整合最基本的商品,我是商品的整合者。每個(gè)業(yè)態(tài)都有不同的定位。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司都要搞所謂城市綜合體,實(shí)際上他們搞購(gòu)物中心,但是在搞購(gòu)物中心的時(shí)候,因?yàn)樗麄冊(cè)瓉矶际菑姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度,比較浮躁,想到很多都是賣掉,或者想到的是租金,沒有想到商業(yè)如何做好,讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),長(zhǎng)期有持續(xù)發(fā)展。所以很多都是建好了以后找我招租,有時(shí)候我對(duì)于他們都沒有希望了,因?yàn)樗恢牢倚枰裁础H绻f拿了一塊地,沒有建成,沒有規(guī)劃,我是很興奮,我馬上就要斗志,因?yàn)檫@個(gè)商機(jī)給了我,不能喪失。大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,如果一旦我懈怠,家樂福和沃爾瑪都去談了,我的機(jī)會(huì)可能喪失。

  現(xiàn)在有很多的開發(fā)商和我們接觸了以后,我感到很可惜,位置選的很好,房子建錯(cuò)了。就是小的餐飲你不要忽略它,事先要為它考慮好,他怎么把生意做好,要聽取這個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的意見是非常重要的。我們?cè)谧總€(gè)人都有一個(gè)家庭,我家里有油鹽醬醋怎么放不是聽我的,是聽我的太太。我們要聽誰的?要聽消費(fèi)者,消費(fèi)者是我們的衣食父母。搞商業(yè)要了解顧客需求,并且讓顧客滿意?,F(xiàn)在有很多搞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的沒有考慮這一點(diǎn),他要了解錢怎么回來,資金流怎么趕快回到口袋里,什么地方可以賣的高一點(diǎn)。我們一定要考慮顧客的需求,我們很多開發(fā)商在溝通當(dāng)中,這個(gè)購(gòu)物中心建好了,請(qǐng)問這個(gè)購(gòu)物中心那么大的體量,你員工的停車放在哪里。他要上班怎么來,很多是摩托車、自行車,所以我們說連員工的車都要考慮到。他考慮的是商業(yè)面積,根本不考慮工人服務(wù)方面的問題,這是非常重要的。商場(chǎng)建好以后可以持續(xù)發(fā)展嗎?我們的消費(fèi)者開著車過來,他到大寧購(gòu)物中心不能停車,他現(xiàn)在再也不敢來了,他不在乎錢,在乎方便,對(duì)于他服務(wù)。

  作為我們大型超市來說,我們有很大的展示面積。現(xiàn)在有很多的大型超市,他想做二房東平衡租金。請(qǐng)問在座搞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的,搞城市購(gòu)物中心的,你希望他進(jìn)來嗎?因?yàn)樗紤]要搶你的生意,因?yàn)槟闶且龇繓|,把小窗戶租出去,他要做二房東。真正要把業(yè)態(tài)做好,如果他在考慮這個(gè)面積的時(shí)候,把自營(yíng)的面積考慮很大,你可以和他交流。他在和你交流的時(shí)候,把租金放在最后一位,把功能放在最前面,你可以和他交流下去。為什么?這是我們共同賺錢的載體。地方選對(duì)了,房子建錯(cuò)了完蛋了。我們說地方選對(duì)了,你的房子也要建對(duì),第三步就是找經(jīng)營(yíng)者。

  所以,在座各位都是搞房地產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的,千萬一定要事先考慮周到。這一點(diǎn)我非常佩服邊上的鄭總,他曾經(jīng)跟我講,大寧國(guó)際購(gòu)物中心招商花了18個(gè)月,基本上在打樁的時(shí)候,它的基本面,所有招商已經(jīng)完成,建筑花了18個(gè)月,一氣呵成。我們要開商店,一定要干干凈凈,一定要把它整理的清清楚楚;所有的商家最好一氣呵成,一起開,這個(gè)要預(yù)先做大量的準(zhǔn)備工作,比如說規(guī)劃設(shè)計(jì)?,F(xiàn)在大家不要熱衷于搞城市綜合體,搞購(gòu)物中心,這個(gè)投資量很大。我們公司也有一定的資金實(shí)力,但是讓我們搞購(gòu)物中心還非常怕,因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)不敢搞。人家說大潤(rùn)發(fā)為什么不搞百貨公司,沒有這個(gè)能力,因?yàn)槲覀儾欢儇浌?。?shí)際上商業(yè)是一個(gè)綜合的項(xiàng)目,每一個(gè)業(yè)態(tài)都有它的專長(zhǎng)和基礎(chǔ)?,F(xiàn)在為止我們只是做大賣場(chǎng)。而且我們希望把我們自營(yíng)面積越做越大,我的外租面積是零。我們和很多開發(fā)商溝通的時(shí)候,一定要多規(guī)劃,多考慮,考慮的面要非常的廣。主要的核心思想就是顧客需求。你作為顧客開車過來方便嗎,你的品項(xiàng)是不是齊全。

  另外還有很多人認(rèn)為大賣場(chǎng)的租金低,我告訴大家不低。問題是你給他這個(gè)平臺(tái),他能不能賺錢,你給他這個(gè)平臺(tái),他賺不到錢,你還要高租金,那不是黃世仁和楊白勞的關(guān)系嗎。我們有一個(gè)店在楊浦,當(dāng)時(shí)我們開的時(shí)候,大家覺得不可思議,因?yàn)橐粚幼詈玫牡胤轿胰ネ\?,一層是商業(yè)最好的地方,最有價(jià)值的地方,二層是整個(gè)樓面都是商場(chǎng)。后來大連萬達(dá)進(jìn)來了,沃爾瑪進(jìn)來了,我們也怕了。后來一看我不怕了,因?yàn)榕艿蕉恰⑷龢?、四樓,我的武器比大好,客人愿意到我這個(gè)地方來,他購(gòu)物方便。了解顧客需求,讓顧客滿意是我們的核心。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首先要把商業(yè)放在前面。

  謝謝大家!

【劉琛】:我們謝謝洪總!您講的很具體。作為購(gòu)物中心,洪總提到了很多的建議。接下來有請(qǐng)鄭總,鄭總業(yè)態(tài)的組合能力非常強(qiáng),得到了臺(tái)上兩位嘉賓的認(rèn)可。

  崇邦集團(tuán)總裁 鄭秉澤先生

【鄭秉澤】:我看到這個(gè)問題可以從三個(gè)層面來講。第一個(gè)是目標(biāo)。第二個(gè)是過程。第三個(gè)是結(jié)果。大寧和金橋在座各位都去過,我最初不知道大寧這個(gè)地塊在哪,閘北區(qū)我從來沒來過。那時(shí)候地鐵一號(hào)線開了,很多中高檔的樓落成,應(yīng)該有這個(gè)需求了。我們做市場(chǎng)調(diào)查,在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上我們做了目標(biāo),這是滬北地區(qū)的中檔和兼顧中高檔的地位。我們說有一個(gè)項(xiàng)目在大寧,在閘北區(qū),我們請(qǐng)大部分的商戶來看,他們不愿意看。第三次來的時(shí)候看到峰頂了,政府看到我們?nèi)σ愿?,也是大力支持?/p>

  相比之下金橋難度比大寧高很多。我很少看到這樣的地塊,還有一條尾巴,每一邊都是400米。大寧是最理想的,方方正正。大寧這個(gè)項(xiàng)目基本上不分區(qū)的,餐飲也有、娛樂也有。我們的概念就是讓這個(gè)項(xiàng)目看起來是一個(gè)自然發(fā)展的項(xiàng)目。金橋有功能分區(qū),有一個(gè)缺點(diǎn),你把人分流了,把功能分流了。金橋在五公里半徑,我們有跨國(guó)企業(yè)、跨國(guó)銀行。金橋這個(gè)項(xiàng)目的功能定位,最后我們定在以兒童的需求為主。如果你去金橋會(huì)發(fā)現(xiàn)兒童的東西很多。

【劉琛】:我們接下來聽聽臺(tái)上最年輕的,最有時(shí)尚特色的,弘策中國(guó)的總經(jīng)理宋捷先生。持續(xù)購(gòu)物的休閑空間是宋總最看中的,您對(duì)于業(yè)態(tài)的整合是怎么看的?

【宋捷】:很高興參加這個(gè)會(huì)議。我覺得整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)給我們未來城市發(fā)展帶來的作用是顯而易見的。我們目前一些商業(yè)的消費(fèi),近期的體驗(yàn)有多少人是從這條街的這頭逛那那頭。我做過這個(gè)調(diào)研,問50個(gè)人,可能只有不到5個(gè)人有這樣的消費(fèi)體驗(yàn)。當(dāng)然我只是作為長(zhǎng)期居住在這個(gè)城市的消費(fèi)者,如果是外地的游客是另外一個(gè)層面。

  換句話說,未來的商業(yè)模式、購(gòu)物中心一定是引領(lǐng)整個(gè)商業(yè)發(fā)展潮流的,我覺得這是非常重要的體驗(yàn)。我們更多希望一站式的服務(wù)。我們軌道交通走到了購(gòu)物中心中間,這是作為零成本直接可以到達(dá)的區(qū)域。更多考慮在這樣的購(gòu)物中心,能不能滿足家庭為中心的吃喝玩樂、聚會(huì)、郊友,在一站式搞定的商業(yè)空間。如果有,這個(gè)商業(yè)空間是有潛力的。像上海這樣特大型的城市,它不是一個(gè)商業(yè)街,也不是一兩個(gè)商圈,可能是無數(shù)個(gè)商圈帶來城市發(fā)展。像有一些非傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域,像五角場(chǎng)等等,原來不是特別發(fā)達(dá)的區(qū)域,隨著購(gòu)物中心的到來,整個(gè)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣有了很大的變化?,F(xiàn)在孩子的吸引力很大,小手拉大手,可能會(huì)把我們的父母帶到購(gòu)物中心去。整個(gè)這樣的發(fā)展趨勢(shì)和城市綜合體相結(jié)合,就是我們商業(yè)地產(chǎn)商未來想走的路。

  作為一個(gè)城市綜合體的發(fā)展來講,我覺得對(duì)于開發(fā)商是一個(gè)非常大的困惑和包袱。城市綜合體不是一般的開發(fā)商可以玩得起的,就像大連萬達(dá)的項(xiàng)目都在改。我覺得像鄭總?cè)砍钟?,長(zhǎng)期開發(fā)一定有背后的財(cái)團(tuán),大量背后的支持做這樣的項(xiàng)目,才能實(shí)現(xiàn)所謂的商業(yè)運(yùn)行。我覺得購(gòu)物中心是引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)模式。這是不可避免的,如果房地產(chǎn)商要做商業(yè)開發(fā),它一定會(huì)想我人流多少,有多少需要在市場(chǎng)上兌現(xiàn)。像洪總自己做商業(yè)品牌的,他和開發(fā)商的合作很長(zhǎng),可能需要10—15年。這些年當(dāng)中開發(fā)商要把業(yè)態(tài)好好的控制好。大家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)這樣的商圈,把這個(gè)商圈才能打造好。但是有多少的開發(fā)商把所有的商圈放在手上。更多的房地產(chǎn)商去二三線拿地,和政府談條件是你要給我多少住宅。當(dāng)你這個(gè)市場(chǎng)一旦賣的時(shí)候,你設(shè)計(jì)師隨身一筆,在實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中可能就是一個(gè)敗筆。我覺得這方面第一要考慮用戶需求,開發(fā)商的客戶是商家,商家的客戶是消費(fèi)者,這個(gè)鏈怎么串起,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合來講值得我們?nèi)ニ伎肌?/p>

【劉琛】:非常感謝!大家知道購(gòu)物中心這個(gè)過程當(dāng)中取得的結(jié)果,大家看到大寧就是很理想的結(jié)果,得到了很多人的認(rèn)可。當(dāng)然也有不理想的結(jié)果,需要我們溝通深思。由于時(shí)間關(guān)系,我們想請(qǐng)每位嘉賓簡(jiǎn)單描述一下,對(duì)于區(qū)域性購(gòu)物中心的配置上注意哪些問題?

【鄭秉澤】:大寧是我們城市綜合體的第一代,現(xiàn)在我們開發(fā)的是第四代。人民幣是跟著人民走,我們目前消費(fèi)的主流是25歲—39歲,我是過來人,20—50歲,你的消費(fèi)行為很不一樣。我們現(xiàn)在透視第四代城市綜合體,這些人肯定是我們改革開放富有的一代,消費(fèi)能力最強(qiáng)的,最穩(wěn)健的方式就是跟著這些人走。但是這些人也是不斷的變,十年以后他們的消費(fèi)行為,他們的要求和今天很不一樣。核心問題是看我們?nèi)丝诘淖兓?/p>

【何義釗】:剛才專家講到了自己持有和租賃,我接觸的兩個(gè)行業(yè),酒店資金回收確實(shí)非常慢,但是如果酒店經(jīng)營(yíng)好,它的效益是經(jīng)營(yíng)的效益,非常重要的是整個(gè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的地位提高了。餐飲這一方面我贊成鄭總的做法,絕對(duì)不能由二房東銷售。如果這樣的話,我們的餐飲業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)絕對(duì)不能保持下去。第二、餐飲的比例也不是越多越好。另外我們餐飲到底選什么品牌進(jìn)來,一定要根據(jù)你的周邊市場(chǎng)情況定位,不要只偏重于某一種業(yè)態(tài)?,F(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)有的購(gòu)物中心只考慮年輕人,全部都是休閑產(chǎn)品,結(jié)果正餐、商務(wù)客人、中高檔家庭的家庭消費(fèi)他不去了,因?yàn)槟莻€(gè)地方連一間包房都沒有。各種業(yè)態(tài)的比例一定要有一個(gè)市場(chǎng)定位,不能誰出高房租你就讓他進(jìn)來。還有剛才鄭總講了希望我們開發(fā)商早期注意,你到底怎么樣布局內(nèi)部的區(qū)域劃分,我們現(xiàn)在有的地區(qū)出現(xiàn)了什么問題呢?他沒有考慮商務(wù)客源,簡(jiǎn)單來說老板請(qǐng)客,如果和他的伙計(jì)在一個(gè)電梯上來,結(jié)果這個(gè)老板下次就不來了。在餐飲的方面要從經(jīng)營(yíng)的角度考慮定位和策劃。

【宋捷】:我覺得商業(yè)這塊的發(fā)展,何會(huì)長(zhǎng)講了商業(yè)定位不準(zhǔn)確,造成了生意做不好的案例。我們也做類似的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā),就是寫字樓裙房商業(yè)價(jià)值的挖掘非常有價(jià)值。在上海這個(gè)中心區(qū)域里面有很多的寫字樓,寫字樓的裙房整個(gè)空間力度做得不是很好,甚至像南京路、淮海路也有很多的商業(yè)物業(yè)裙房做得不是很好。我覺得這塊的市場(chǎng)價(jià)值還是很大的,我們的概念是希望把它通過整體的改造,運(yùn)營(yíng)提升它的業(yè)態(tài)價(jià)值。本來我們不是一個(gè)主力店,但是我可以做區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)。通常這部分的物業(yè)和軌道交通物業(yè)聯(lián)系,周邊的宴請(qǐng)、約會(huì)都是非常的方便,這塊的商業(yè)空間價(jià)值挖掘很大。

  另外就是社區(qū)型商業(yè)。社區(qū)型商業(yè)是更多房地產(chǎn)開發(fā),政府規(guī)劃帶出的一塊商業(yè)。這塊商業(yè)價(jià)值的利用是非常多的開發(fā)商很頭疼的,這塊要招商,要開業(yè),這塊商業(yè)做得好,對(duì)于小區(qū)的商業(yè)配套帶來非常大的價(jià)值提升。我認(rèn)為這塊的商業(yè)如果做得好還是有很多的機(jī)會(huì),因?yàn)榭赡茉谶@些區(qū)域,有一些品牌的商家進(jìn)入到所謂的居住小區(qū)的配套,因?yàn)檫@些區(qū)域位置不是特別理想,但是租金要求非常低。一些所謂的連鎖品牌的商家,比如面包房、便利店、咖啡廳和美容美發(fā),這些生活類的商業(yè)進(jìn)入社區(qū)商業(yè),這些社區(qū)商業(yè)的入住率和商業(yè)價(jià)值,包括二手市場(chǎng)上的買賣空間價(jià)值都會(huì)做得非常好。軌道交通越來越多的走到這些小區(qū)附近,這些區(qū)域聯(lián)合起來,商圈也會(huì)帶來。這部分商業(yè)不能和購(gòu)物中心相比,但是它是商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)中不能缺少的,也是未來市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力的。

【洪萬康】講到購(gòu)物中心的建造,因?yàn)槲也皇歉阗?gòu)物中心的,所以只能談?wù)勔恍w會(huì)。第一、我們要計(jì)算人口數(shù)量。我們中國(guó)是一個(gè)跳躍式發(fā)展的國(guó)家,我們城鎮(zhèn)的發(fā)展也是顯著的,我們要超前考慮這些問題。一個(gè)是人口幾年以后的發(fā)展趨勢(shì)要了解,每個(gè)城市都有規(guī)劃,要規(guī)劃到什么年代,比如2020年有多少人口,基本上還是可以達(dá)成的。這一點(diǎn)中國(guó)的政府和其他的不一樣,因?yàn)槲覀冋诎l(fā)展過程當(dāng)中,人口數(shù)量我們要計(jì)算,發(fā)展的將來我們要超前的考慮。我在公司里面經(jīng)常和一些員工講,我們要展望20年以后的大潤(rùn)發(fā)到底怎么樣,十年以后的大潤(rùn)發(fā)到底怎么樣,再考慮明年大潤(rùn)發(fā)應(yīng)該怎么辦。建購(gòu)物中心我認(rèn)為也是這樣的道理,十年以后的購(gòu)物中心到底會(huì)形成怎么樣的購(gòu)物中心,消費(fèi)群體到底怎么樣,二十年以后怎么樣。因?yàn)槟愕奈飿I(yè)是會(huì)升值的,你考慮不周到,這個(gè)物業(yè)就沒有價(jià)值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花園洋房,都是非常的有價(jià)值。我覺得要超前考慮這些問題,能夠想得遠(yuǎn)一點(diǎn)。

【劉琛】:非常感謝!城市綜合體作為我們國(guó)家發(fā)展和城市發(fā)展的契機(jī),有很多的話題可以探討。今天因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系就分享到這里。謝謝各位!

【主持人】:謝謝各位嘉賓帶給我們的精彩互動(dòng),謝謝嘉賓主持人。各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓,今天的論壇接近到了尾聲。本次論壇為我們提供了未來城市綜合體開發(fā)的啟示,相信大家的共同努力下,城市綜合體開發(fā)建設(shè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)更加迅速的發(fā)展時(shí)期。非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、專家和在座各位嘉賓在百忙之中趕來參加我們今天的盛會(huì),以及今天到場(chǎng)的各位媒體朋友們!中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體高峰論壇到此結(jié)束!

(全文結(jié)束)

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