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完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地存在的困難和建議1
近年來，我鎮(zhèn)一直圍堅(jiān)持完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地相關(guān)政策，通過完善農(nóng)房辦證、強(qiáng)化危舊房摸排、加強(qiáng)農(nóng)村集聚等政策措施，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村用地建設(shè)。截至目前，全鎮(zhèn)范圍通過開展不動產(chǎn)登記工作，累計(jì)發(fā)放農(nóng)房不動產(chǎn)證書2365本，通過“三改一拆”等方式累計(jì)利用建設(shè)用地近5000平方米，完成了對全鎮(zhèn)8個行政村近4008間房屋進(jìn)行摸排錄入，完成了溪后自然村地質(zhì)災(zāi)害區(qū)域內(nèi)9戶農(nóng)戶異地搬遷工作，推進(jìn)了全鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)房用地規(guī)范化、農(nóng)村住房信息化、農(nóng)村用地潛能化，有效盤活“零小散”區(qū)域農(nóng)村建設(shè)用地，挖掘提升了農(nóng)村用地效能。在政策推行過程中，同樣遇到了一些困難。
一是可利用存量建設(shè)用地利用困難。由于下王鎮(zhèn)屬于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村民建房多建于鎮(zhèn)內(nèi)兩江兩路沿線，呈窄而長的分散式布局，根據(jù)規(guī)劃要求退距較多。由于村莊內(nèi)房屋建設(shè)年限早布局錯亂，無法有效進(jìn)行村莊布局調(diào)整，且村莊周邊農(nóng)田基本劃為基本農(nóng)田，面臨村莊無法向外發(fā)展的尷尬局面，難以形成新的村莊布局。
二是農(nóng)村建設(shè)用地用地效率不高。下王鎮(zhèn)大部分農(nóng)村建設(shè)用地處于山地區(qū)域，農(nóng)村建設(shè)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，老舊房屋整改治理的成本較大，農(nóng)村建設(shè)用地利用受地域限制較大，用地效率難以保障。
三是退散進(jìn)集遇難題。按照農(nóng)房確權(quán)登記指導(dǎo)意見，確權(quán)資格僅限制自然村內(nèi)，對于一些處于高山地區(qū)且建設(shè)用地較少的區(qū)域難以滿足建房需要，而有些較為平地區(qū)域有大量閑置用地可以調(diào)劑，對于鎮(zhèn)級區(qū)域跨行政村政策規(guī)定遇梗阻。
面對這些困難，我鎮(zhèn)班子成員多次開會商討，制定相應(yīng)解決措施。
一是政府介入，加強(qiáng)盤活效率。推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化，建立制度規(guī)范，引入市場機(jī)制，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)、市場制度設(shè)計(jì)、宏觀調(diào)控、政府權(quán)力規(guī)范化，適時將閑置的農(nóng)村建設(shè)用地上市掛牌，進(jìn)一步引入外部資金和力量，提升農(nóng)村土地的利用效率，盤活農(nóng)村建設(shè)用地。
二是退散進(jìn)集，堵疏結(jié)合。推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地由“低小散”向“集聚高效”轉(zhuǎn)變，設(shè)立市鎮(zhèn)平臺，引入“畝均”指標(biāo)，清退一批低效用地，創(chuàng)新設(shè)置“建設(shè)指標(biāo)”和“耕地指標(biāo)”互換機(jī)制，兜底農(nóng)村建設(shè)用地需要，提升農(nóng)村建設(shè)用地效率。
三是加強(qiáng)管控，提高供給。推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)范化，加強(qiáng)農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用“五星3A”創(chuàng)建契機(jī)，加快編制村莊用地規(guī)劃，合理布局村莊建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地和其他用地的范圍和用地，強(qiáng)化違規(guī)用地巡查，進(jìn)一步整治違規(guī)建設(shè)用地，提高建設(shè)用地供給。
完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地存在的困難和建議2
存在的困難：一是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地批復(fù)困難。新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體建設(shè)項(xiàng)目中，需要大量面積設(shè)施用地，同時需配套一定建設(shè)用地，當(dāng)前建設(shè)用地手續(xù)批復(fù)十分困難，在一定程度上制約了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展。二是宅基地拆舊工作進(jìn)展緩慢。農(nóng)村集體建設(shè)用地整治已進(jìn)行有二十年，宅基地大量殆盡。秉著先易后難的原則，前期已將容易拆除和附著物較少的房屋整治復(fù)墾，剩余的農(nóng)村宅基地復(fù)墾難度較大。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地整治已進(jìn)入攻堅(jiān)階段，容易拆除和附著物較少的資源已經(jīng)枯竭，且無相關(guān)政策和法律出臺，致使拆舊工作進(jìn)展緩慢。三是宅基地處于閑置狀態(tài)。各鎮(zhèn)村莊中大部分農(nóng)民已進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工，村莊內(nèi)的宅基地處于閑置狀態(tài)，造成土地資源閑置，因缺乏宅基地有償退出機(jī)制引導(dǎo)村民主動退出，又缺乏宅基地有償使用機(jī)制制約其主動向集體交回，導(dǎo)致宅基地閑置問題日益突出，大量宅基地和農(nóng)房處于低效利用狀態(tài)，造成農(nóng)村土地和住房資源的極大浪費(fèi)。
建議：一是優(yōu)先報(bào)批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地。積極解決新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體項(xiàng)目設(shè)施用地和必要的建設(shè)用地指標(biāo)，相關(guān)部門在不違背國家相關(guān)政策的前提下，按照相關(guān)審批程序給予優(yōu)先報(bào)批。二是推動宅基地功能轉(zhuǎn)變。結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，可探索農(nóng)民宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍，在保障農(nóng)戶宅基地資格權(quán)和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的前提下，積極探索和支持由村集體及其成員采取自營、入股、出租、合作等方式放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，鼓勵宅基地從單一的居住保障功能向居住、生產(chǎn)、商服經(jīng)營等多種功能轉(zhuǎn)變，從而推動盤活利用宅基地。三是建議引入宅基地有償退出激勵機(jī)制。為農(nóng)民市民化提供資金保障，通過實(shí)施有效的盤活利用政策措施讓閑置宅基地“活起來”，對宅基地使用權(quán)人，可實(shí)現(xiàn)宅基地的財(cái)產(chǎn)功能并能夠?yàn)槠鋷碣Y產(chǎn)收益，從而真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入。四是盤活宅基地與發(fā)展鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)深度融合的新路徑。圍繞鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，制定相關(guān)辦法，積極發(fā)揮市場在宅基地資源配置中的決定性作用，探索盤活利用農(nóng)民閑置宅基地及農(nóng)房與發(fā)展鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)深度融合的新路徑，壯大農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能、有效激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展活力，鼓勵和引導(dǎo)有閑置宅基地及農(nóng)房的農(nóng)民通過入股、出租、合作等多途徑實(shí)現(xiàn)再利用，依托農(nóng)民的閑置宅基地及農(nóng)房打造鄉(xiāng)村“農(nóng)創(chuàng)基地”和“鄉(xiāng)創(chuàng)基地”，同時實(shí)現(xiàn)農(nóng)民通過參與閑置宅基地盤活利用獲得租金、股金收入、分紅收入等收益，讓農(nóng)民真正增加收入、得到實(shí)惠。
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