下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)營銷策劃方案7篇，供大家閱讀。

房地產(chǎn)營銷策劃方案1

　　一、項目銷售廣告目標(biāo)

　　(一)總目標(biāo)

　　根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。

　　(二)廣告目標(biāo)綜述

　　1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

　　2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合xx年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。

　　3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。

　　二、本項目產(chǎn)品特點及目標(biāo)市場分析

　　(一)項目SWOT分析

　　經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。

　　表8-7 ××項目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析結(jié)果

　　優(yōu)勢

　　1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰××學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷

　　2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥淼拇笮臀慕虆^(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢

　　劣勢

　　1．本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

　　2．項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

　　3．本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認(rèn)同的過程

　　機會

　　1．××市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預(yù)示著××市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了一個快速增長的階段

　　2．××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使××市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好

　　3．××市距著名旅游城市××市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進(jìn)一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象

　　4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在××市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

　　威脅

　　1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個競爭樓盤，其中“××”項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力

　　2．本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費群，弱化本案的影響度和推廣度

　　3．××市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風(fēng)險

　　4．作為××市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認(rèn)同的過程

　　(二)項目廣告目標(biāo)市場

　　根據(jù)本案的特點及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的目標(biāo)市場可包括：

　　1.第一目標(biāo)市場：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

　　2.第二目標(biāo)市場：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購買力的地區(qū))。

　　(三)目標(biāo)消費群定位

　　在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費群鎖定為以下人群。

　　1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。

　　2.按地理位置：

　　(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

　　(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。

　　三、本案的廣告推廣計劃

　　(一)廣告訴求重點

　　結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。

　　1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨具特色。

　　3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的`一大亮點，在推廣時應(yīng)著重強調(diào)。

　　4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。

　　5.人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應(yīng)著重突出。

　　6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。

　　(二)廣告表現(xiàn)

　　1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進(jìn)展情況。

　　2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。

　　3.廣告表現(xiàn)原則

　　(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。

　　(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。

　　(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認(rèn)識、認(rèn)同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。

　　(4)廣告誘導(dǎo)重點：著重分階段提示“××項目”針對各個目標(biāo)消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為。

　　(三)廣告媒體發(fā)布計劃

　　電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。

　　在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。

　　表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表

　　銷售階段

　　具體情況

　　引導(dǎo)期

　　首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機會點

　　公開期

　　樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動

　　強銷期

　　各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進(jìn)展情況開展。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大

　　持續(xù)期

　　廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

　　(四)廣告分期

　　本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。

　　表8-9 ××項目廣告分期情況表

　　階段

　　日期

　　媒介運用

　　廣告主題

　　導(dǎo)入期

　　3月中

　　至7月中

　　戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米

　　預(yù)告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解；重點是感性、概念性的訴求，強調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

　　現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛

　　墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實際情況設(shè)置尺寸

　　報紙廣告：在《××日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施

　　燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對

　　道旗制作：沿××市主干道布置

　　售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準(zhǔn)備完畢

　　公開期（導(dǎo)入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　報紙廣告：主要以《××日報》為主，時間配合項目的開發(fā)進(jìn)程來實施

　　各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢

　　夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象

　　電視媒體：××市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進(jìn)行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象

　　活動：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式

　　強銷期

　　10月底至春節(jié)前后

　　報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《××晚報》與《××報》配合進(jìn)行，每月兩次投放

　　本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等

　　廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右

　　電視媒體：××市電視臺專題報道

　　海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面

　　活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會

　　持續(xù)期

　　11月中

　　報紙廣告：每半月投放一次廣告

　　銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況

　　電視媒體：××電視臺專題報道

　　四、本案的廣告費用的預(yù)算

　　根據(jù)以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。

房地產(chǎn)營銷策劃方案2

　　活動主題：

　　歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）

　　我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

　?。椖棵Q），我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）

　　活動形式：

　　論壇、產(chǎn)品推介

　　活動時間：

　　20xx。05。01——20xx。05。03

　　活動地點：

　?。椖棵Q）銷售中心

　　概要內(nèi)容：

　　答謝老客戶開發(fā)新客戶

　　活動背景

　?。椖棵Q）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經(jīng)濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節(jié)，（項目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業(yè)歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶，鞏固（項目名稱）置業(yè)的品牌形象。

　　活動目的

　　1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽度。

　　2、通過活動執(zhí)行積累客源，引爆項目從而達(dá)到最終的銷售目的。

　　3、展示（項目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶，拓展新客戶。

　　活動前期安排

　　1、活動執(zhí)行人員的安排。

　　2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

　　3、迎賓人員到位。

　　4、現(xiàn)場活動內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。

　　室內(nèi)活動

　　1、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說（項目名稱）項目優(yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。

　　2、5月2號由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師，為現(xiàn)場來賓從風(fēng)水角度解讀（項目名稱）項目獨特之處，從而吸引意向客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項目名稱）砍價團”，做到你買房我砍價，活動現(xiàn)場為大家解說（項目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達(dá)到最終銷售目的。

　　室外活動

　　來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞

　　1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項目名稱），感受生活在（項目名稱）的美好。

　　2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。

　　3、傍晚時分，邀請大家來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動，增強活動氛圍。

　　DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。

　　DIY手工皂，讓客戶充分發(fā)揮自己的.想象力，在設(shè)計及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風(fēng)箏，讓（項目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。

　　茶歇

　　歷來（項目名稱）的活動非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動我們在以往基礎(chǔ)上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。

房地產(chǎn)營銷策劃方案3

　　前言

　　在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　XX商業(yè)城項目是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的.經(jīng)典作品。

　　XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場旁，是XX地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地XX平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬元。

　　經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

　　二、項目營銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

　　2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1、銷售（招商）目標(biāo)

　　2、銷售目標(biāo)分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　?。ㄒ唬╉椖咳胧袝r機及姿態(tài)

　　1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年XX月份房交會期間開盤（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

　?。ǘ﹥r格定位及價格策略

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為XXXX元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　?。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}

　　1、個性特色：“XX商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

房地產(chǎn)營銷策劃方案4

　　一、項目銷售廣告目標(biāo)

　　(一)總目標(biāo)

　　根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。

　　(二)廣告目標(biāo)綜述

　　1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

　　2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合xx年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。

　　3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“xxxxx”的居住理念及推廣主題。

　　二、本項目產(chǎn)品特點及目標(biāo)市場分析

　　(一)項目SWOT分析

　　經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。

　　表8-7xx項目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析結(jié)果

　　優(yōu)勢

　　1、中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰xx學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷

　　2、本案周邊區(qū)域?qū)⑹莤x市未來的大型文教區(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢

　　劣勢

　　1、本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

　　2、項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

　　3、本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認(rèn)同的過程

　　機會

　　1、xx市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年xx市的房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預(yù)示著xx市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了一個快速增長的階段

　　2、xx市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使xx市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好

　　3、xx市距著名旅游城市xx市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進(jìn)一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象

　　4、本案在xx市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在xx市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

　　威脅

　　1、與本案處于同一區(qū)位的有“xx”等三個競爭樓盤，其中“xx”項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力

　　2、本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費群，弱化本案的影響度和推廣度

　　3、xx市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風(fēng)險

　　4、作為xx市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認(rèn)同的過程

　　(二)項目廣告目標(biāo)市場

　　根據(jù)本案的特點及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的'目標(biāo)市場可包括：

　　1.第一目標(biāo)市場：xx市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

　　2.第二目標(biāo)市場：xx市周邊地區(qū)(如xx市等具有潛在購買力的地區(qū))。

　　(三)目標(biāo)消費群定位

　　在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費群鎖定為以下人群。

　　1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。

　　2.按地理位置：

　　(1)xx市本地人及在xx市工作的外地人;

　　(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。

　　三、本案的廣告推廣計劃

　　(一)廣告訴求重點

　　結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。

　　1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨具特色。

　　3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應(yīng)著重強調(diào)。

　　4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。

　　5.人文氛圍：毗鄰x學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為xx市的文教區(qū)，是xx市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應(yīng)著重突出。

　　6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。

　　(二)廣告表現(xiàn)

　　1.廣告主題圍繞本案“xxxxx”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進(jìn)展情況。

　　2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。

　　3.廣告表現(xiàn)原則

　　(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。

　　(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。

　　(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認(rèn)識、認(rèn)同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。

　　(4)廣告誘導(dǎo)重點：著重分階段提示“xx項目”針對各個目標(biāo)消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為。

　　(三)廣告媒體發(fā)布計劃

　　電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。

　　在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。

　　表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表

　　銷售階段

　　具體情況

　　引導(dǎo)期

　　首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機會點

　　公開期

　　樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動

　　強銷期

　　各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進(jìn)展情況開展。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大

　　持續(xù)期

　　廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

　　(四)廣告分期

　　本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。

　　表8-9xx項目廣告分期情況表

　　階段

　　日期

　　媒介運用

　　廣告主題

　　導(dǎo)入期

　　3月中

　　至7月中

　　戶外大型廣告牌：設(shè)置在xx市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米x10米

　　預(yù)告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解；重點是感性、概念性的訴求，強調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

　　現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛

　　墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實際情況設(shè)置尺寸

　　報紙廣告：在《xx日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施

　　燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對

　　道旗制作：沿xx市主干道布置

　　售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準(zhǔn)備完畢

　　公開期（導(dǎo)入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　報紙廣告：主要以《xx日報》為主，時間配合項目的開發(fā)進(jìn)程來實施

　　各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢

　　夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象

　　電視媒體：xx市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進(jìn)行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象

　　活動：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式

　　強銷期

　　10月底至春節(jié)前后

　　報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《xx晚報》與《xx報》配合進(jìn)行，每月兩次投放

　　本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等

　　廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右

　　電視媒體：xx市電視臺專題報道

　　海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面

　　活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會

　　持續(xù)期

　　11月中

　　報紙廣告：每半月投放一次廣告

　　銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況

　　電視媒體：xx電視臺專題報道

　　四、本案的廣告費用的預(yù)算

　　根據(jù)以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。

房地產(chǎn)營銷策劃方案5

　　一、房產(chǎn)活動營銷概念

　　“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應(yīng)的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。

　　二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景

　　縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的`現(xiàn)象。

　　三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段

　　1、促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。

　　2、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。

　　3、 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃。

　　小結(jié)：

　　縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　四、房產(chǎn)活動營銷策略分析

　　房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現(xiàn)樓盤銷售的短時間、高效率。

　　第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。

　　第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨創(chuàng)性的特色活動，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點，使消費者對“活動”感興趣，進(jìn)而向消費者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。

　　第三，信息傳遞的對象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對特定的公眾。

　　一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費者的人群，才是該產(chǎn)品所對應(yīng)的公眾。

　　五、常見房產(chǎn)活動營銷手法列舉

　　1、按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開

　?、?產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。

　?、?客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點，安裝“發(fā)動機”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。

房地產(chǎn)營銷策劃方案6

　　一、前言：營銷理由

　　傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

　　然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

　　現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

　　二、促銷：點石成金

　　現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

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　　房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。

　　“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

　?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）

　　眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

　　并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

　?。ㄈ┲袠牵阂耘f換新

　　俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的`人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異?；鸨?，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。

　　關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

　?。ㄋ模┚G化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

　　（五）物業(yè)：“和諧”民主

　　現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘。

　　海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三、推廣：多管齊下

　　一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費者有意識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？

　　最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

　?。ㄒ唬V告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。

　　通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

　　如果廣告后收益>廣告費用,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

　　另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？

　?。ǘ┰靹荩郝晞莺拼?/strong>

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進(jìn)一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進(jìn)行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產(chǎn)品在消費者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。

　　四、補漏：瞻前顧后

　　最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃、進(jìn)行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

　　五、收尾：殷誠期待

　　在市場經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關(guān)鍵：

　　1.勇于打破思維定式。

　　2.善于另辟蹊徑。

　　3.敢于抓住機遇。

房地產(chǎn)營銷策劃方案7

　　一、目的及意義：

　　十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得；借助活動平臺，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力；促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

　　二、主題和口號：

　　主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

　　參考標(biāo)語：

　　1、商務(wù)英雄聚精之源

　　2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

　　三、時間：

　　20xx年7月25日（有待最后確定）；

　　地點：x高爾夫球場，x賓館（新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點）

　　四、活動對象和規(guī)模：

　　本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主（如x灣、x花園、x等）。

　　1、x商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）

　　2、意向大客戶（人數(shù)）

　　3、x灣業(yè)主（人數(shù)）

　　4、新聞媒介記者（人數(shù)）

　　5、x公司企業(yè)員工（人數(shù)）

　　6、代理商工作人員（人數(shù)）

　　總計：若干人

　　五、活動組織及內(nèi)容：

　　活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內(nèi)容豐富。

　　1、出于提高權(quán)威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。

　　2、本次活動面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工

　　3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：

　　a。新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的.權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。

　　b。高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。

　　c。聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。

　　4、活動大體流程如下：

　　參與人員報到（x賓館）→新聞發(fā)布會（x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場）→聯(lián)誼宴會（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦，x賓館）→全天活動結(jié)束

　　六、組織渠道：

　　x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。

　　1、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。

　　2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。

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