營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板5篇策劃和營(yíng)銷(xiāo)方案的模板

時(shí)間：2022-11-26 08:45:00 工作策劃

　　下面是范文網(wǎng)小編分享的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板5篇策劃和營(yíng)銷(xiāo)方案的模板，歡迎參閱。

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板1

　　一、策劃思路：

　　本季度著重以情感、娛樂(lè)、休閑為活動(dòng)切入點(diǎn)，多方式、深層次地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，最大限度地挖掘顧客的消費(fèi)潛能。

　　一、活動(dòng)目的：

　　1、以春節(jié)、情人節(jié)、婦女節(jié)為契機(jī)，策劃一系列促銷(xiāo)活動(dòng)，刺激顧客消費(fèi)欲，提升企業(yè)銷(xiāo)售額及綜合毛利。

　　2、及時(shí)、充分應(yīng)對(duì)商圈內(nèi)外的一切競(jìng)爭(zhēng)，快速調(diào)整，快速反應(yīng)，采取一系列有效地應(yīng)對(duì)措施。

　　3、做好節(jié)日賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的氣氛布置，美化賣(mài)場(chǎng)、提升企業(yè)形象。

　　二、活動(dòng)對(duì)象：社區(qū)/家庭

　　三、廣告語(yǔ)：

　　A、常用型

　　1、精彩共邀、實(shí)惠共享

　　2、厚愛(ài)難相忘、真情大回報(bào)

　　3、每一天、每一年，我們都在進(jìn)步

　　4、精彩隨您轉(zhuǎn)動(dòng)，購(gòu)物盡情享受

　　5、服務(wù)更貼心、生活更精彩

　　6、我的目標(biāo)為您節(jié)省每一分錢(qián)

　　7、關(guān)心從點(diǎn)滴做起，服務(wù)從微笑開(kāi)始

　　8、享受生活、輕松購(gòu)物

　　9、****的忠誠(chéng)就是將最好的商品、最低的價(jià)格、最佳的服務(wù)提供給您

　　10、服務(wù)人民，我們會(huì)做得更好

　　B、針對(duì)型

　　1、幸福每一年，快樂(lè)到永遠(yuǎn)

　　2、年年財(cái)源廣進(jìn)，天天身體健康

　　3、熱烈慶祝****購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)兩周年！

　　4、愿天下有情人終成眷屬！

　　5、貌不衰，美麗長(zhǎng)在；心不老，青春永駐

　　6、全民行動(dòng)、關(guān)愛(ài)女性

　　7、****祝天下所有女性朋友節(jié)日快樂(lè)！

　　8、開(kāi)開(kāi)心心購(gòu)物、明明白白消費(fèi)

　　9、顧客為尊、質(zhì)量為本

　　10、歡樂(lè)周年慶，驚喜連環(huán)送

　　四、節(jié)慶日：1/22—29春節(jié)、1/26店慶兩周年、2/6元宵節(jié)、2/14情人節(jié)、3/8婦女節(jié)、3/15消費(fèi)者權(quán)益日。

　　五、要點(diǎn)商品：

　　彩電/微波爐/音響

　　換季服飾/新上市春裝

　　應(yīng)季水果/休閑食品/熟食

　　六、促銷(xiāo)對(duì)象：社區(qū)、家庭

　　七、賣(mài)場(chǎng)布置：

　　A.場(chǎng)內(nèi)

　　1、分區(qū)域布置，使區(qū)域形象化、特色化，吸引顧客。

　　2、更換賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的裝飾材料，增加顧客對(duì)我商場(chǎng)的新鮮感，不斷地提升企業(yè)形象。

　　3、制作一批購(gòu)物溫馨提示語(yǔ)，增加顧客消費(fèi)信心。

　　4、重要位置宣傳一系列主題促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　5、場(chǎng)內(nèi)廣播滾動(dòng)宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)及特價(jià)信息

　　B.場(chǎng)外

　　1、場(chǎng)外入口制作巨型條幅，宣傳主題促銷(xiāo)活動(dòng)

　　2、利用送貨車(chē)，采用車(chē)廂廣告宣傳力度性促銷(xiāo)活動(dòng)

　　3、入口放置大拱門(mén)，增加節(jié)日氣氛，內(nèi)容為店慶或節(jié)慶

　　4、三角旗：布置美食入口、大門(mén)入口

　　費(fèi)用預(yù)算：3000元

　　八、海報(bào)計(jì)劃

　　1、每周末一期簡(jiǎn)易海報(bào)，提升企業(yè)特價(jià)形象

　　2、其它大型節(jié)慶日及大型活動(dòng)海報(bào)由總部統(tǒng)一制作印刷

　　費(fèi)用預(yù)算：30000元

　　九、促銷(xiāo)活動(dòng)：

　　第一階段：1月22日——2月8日（春節(jié)、元宵、店慶）

　　1、開(kāi)年購(gòu)物紅包多

　　活動(dòng)時(shí)間：1月22日——1月24日

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　我們常擁有新的一天，但不常擁有新的一年，在這新千年的第一個(gè)猴年里，****愿大家好事多多、快樂(lè)多多！

　　同時(shí)，在猴年的春節(jié)里，****還為你準(zhǔn)備了大紅包呢！凡于正月初一到初三來(lái)我商場(chǎng)購(gòu)物的前50名滿(mǎn)18元的顧客朋友,即可憑電腦小票來(lái)我商場(chǎng)贈(zèng)品臺(tái)領(lǐng)取開(kāi)年大禮——大紅

　　包一個(gè)！

　　新的一年，****祝您們一年開(kāi)開(kāi)心心、一生快快樂(lè)樂(lè)、一家和和睦睦、永遠(yuǎn)健康、幸福！

　　費(fèi)用預(yù)算：750元

　　2、樂(lè)度中華年、喜拿開(kāi)年禮

　　活動(dòng)時(shí)間：1月22日——1月29日

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　新年好，好事全來(lái)了；朋友微微笑，喜氣圍你繞；在這歡慶的日子里，****再獻(xiàn)真情！凡于活動(dòng)期間在我商場(chǎng)二樓超市購(gòu)食品滿(mǎn)100元的前100名顧客朋友，即可送精美招財(cái)貓儲(chǔ)錢(qián)罐一個(gè)！祝你：新的一年平平安安、財(cái)源廣進(jìn)！

　　費(fèi)用預(yù)算：4000元

　　3、慶周年，驚喜大禮重重來(lái)

　　活動(dòng)時(shí)間：1月25日——2月1日

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　又是一年，又長(zhǎng)一歲，****的成長(zhǎng)，始終離不開(kāi)您的支持！為了感謝您對(duì)我們長(zhǎng)期以來(lái)的支持與厚愛(ài)，在您購(gòu)物的同時(shí)，****還為您準(zhǔn)備了一系列超值的優(yōu)惠大餐呢！

　　優(yōu)惠一：凡于1月26日生日的顧客朋友來(lái)我商場(chǎng)購(gòu)物，不論金額大小，均可憑身份證領(lǐng)取****精美禮物一份。

　　優(yōu)惠二：凡在活動(dòng)期間購(gòu)家電滿(mǎn)200元的顧客朋友，均可憑電腦小票+2元超值換購(gòu)指定電火鍋一個(gè),滿(mǎn)500元+2元可超值換購(gòu)指定電磁爐一個(gè)。（每日各限換30臺(tái)，由家電廠家提供）

　　優(yōu)惠三：共享兩周歲、共品火鍋情

　　活動(dòng)期間，凡在生鮮區(qū)購(gòu)火鍋料滿(mǎn)30元，即可贈(zèng)送10元****美食城火鍋現(xiàn)金券一

　　張，每日限100份

　　費(fèi)用預(yù)算：20xx元

　　4、辭舊迎新，時(shí)尚百貨絕對(duì)超值

　　活動(dòng)時(shí)間：2月2日——2月8日

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　歲月不斷地辭舊迎新，您的衣服是否該更新了呢？

　　活動(dòng)期間，凡持****百貨金卡的顧客朋友，購(gòu)百貨新款服飾均可享受五折大優(yōu)惠！超值的實(shí)惠，美麗的服飾，不可錯(cuò)過(guò)哦！

　　5、慶團(tuán)圓，美味湯圓、精彩游戲只為您

　　活動(dòng)時(shí)間：2月6日（元宵）

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　元宵佳節(jié)，家里團(tuán)團(tuán)圓圓、和和美美！

　　凡于元宵節(jié)當(dāng)天在我商場(chǎng)購(gòu)物滿(mǎn)18元的顧客朋友，均可送湯圓一斤。同時(shí)，滿(mǎn)18元的兒童顧客朋友還可贈(zèng)送****游戲機(jī)幣3個(gè)！精彩的游戲、美味的食品，千萬(wàn)要參加哦！（限送湯圓100斤、機(jī)幣300個(gè)）

　　費(fèi)用預(yù)算：900元

　　第二階段：2月10日——2月29日

　　6、甜蜜愛(ài)情、甜蜜巧克力

　　活動(dòng)時(shí)間：2月10日——2月14日

　　活動(dòng)內(nèi)容：

　　細(xì)心讓愛(ài)情長(zhǎng)長(zhǎng)久久、貼心讓愛(ài)情甜甜蜜蜜，用心讓愛(ài)情歷久清晰！

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板2

　　前言

　　在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。

　　××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略

　　營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

　　二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

　　1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

　　2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

　　5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

　　三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解

　　1、銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)

　　2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解

　　四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格

　　為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

　　1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。

　　2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

　?。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略

　　1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

　　3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　?。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}

　　1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

　　2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　?。ǘ┬麄髅浇榻M合

　　1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

　　2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板3

　　品類(lèi)定義

　　養(yǎng)生品類(lèi)，究竟涵蓋哪些產(chǎn)品？

　　目前，基本可以將養(yǎng)生品類(lèi)定義為除飲片以外的中藥+滋補(bǔ)類(lèi)中藥OTC產(chǎn)品+新資源食品。能夠進(jìn)入藥店的新資源食品，一般具有一定的養(yǎng)生功效，例如瑪咖。

　　品類(lèi)管理的核心是需求管理。人們對(duì)健康的需求無(wú)外乎兩種，治病與養(yǎng)生，這是根據(jù)不同人群（已病者和未病者）的不同需求來(lái)進(jìn)行的品類(lèi)規(guī)劃。

　　事實(shí)上，這種劃分方式將與按病種劃分品類(lèi)、以及按人群劃分品類(lèi)的方式長(zhǎng)期同時(shí)存在，且無(wú)絲毫沖突。

　　心腦血管類(lèi)產(chǎn)品、糖尿病類(lèi)產(chǎn)品、胃腸類(lèi)產(chǎn)品……按病種進(jìn)行品類(lèi)劃分并非藥店獨(dú)有，其等同于商超中按照產(chǎn)品功能來(lái)劃分品類(lèi)。

　　品類(lèi)管理就像活字印刷一樣，根據(jù)主力顧客群的不同及經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)的不同，企業(yè)隨時(shí)會(huì)將相同的產(chǎn)品納入到不同的品類(lèi)體系當(dāng)中。

　　較為特殊的一點(diǎn)是，養(yǎng)生品類(lèi)并不包含源自國(guó)外的膳食補(bǔ)充劑品類(lèi)，這是由差異顯著的操作模式?jīng)Q定的，無(wú)需贅述。

　　品類(lèi)角色

　　同一品類(lèi)在不同零售商那里可能扮演不同的品類(lèi)角色。

　　對(duì)于老字號(hào)藥店和中藥特色店，養(yǎng)生品類(lèi)無(wú)疑是目標(biāo)性品類(lèi)，尤其對(duì)于參茸貴細(xì)產(chǎn)品，顧客會(huì)很有目的性地選擇有中藥特色的門(mén)店。

　　對(duì)于常見(jiàn)的藥食同源產(chǎn)品，比如菊花、山楂等品種，很明顯是一般藥店（非上述老字號(hào)店等）的常規(guī)性品類(lèi)?？梢哉f(shuō)，藥店里菊花缺貨就好比最基礎(chǔ)的西藥感冒藥缺貨一樣，是無(wú)法容忍的。

　　但是，這類(lèi)產(chǎn)品又并非藥店獨(dú)有，茶葉店、菜市場(chǎng)也同樣可以買(mǎi)到菊花、山楂、蓮子、山藥等藥食同源食品，所以其屬于常規(guī)性品類(lèi)，而非目標(biāo)性品類(lèi)。

　　對(duì)于一般藥店來(lái)說(shuō)，阿膠、滋補(bǔ)類(lèi)中成藥、參茸產(chǎn)品則屬于季節(jié)性品類(lèi)、節(jié)日性品類(lèi)或偶然性品類(lèi)，秋冬為旺季，春夏為淡季，但不排除某些春夏的節(jié)日里也會(huì)出現(xiàn)養(yǎng)生品銷(xiāo)售小高潮。

　　如果企業(yè)希望將某門(mén)店的養(yǎng)生品類(lèi)打造成目標(biāo)性品類(lèi)，而該門(mén)店又非老字號(hào)，那么就一定要從裝修、宣傳等途徑大做文章，以期逐漸建立起“中藥優(yōu)勢(shì)店”的品牌形象。

　　品類(lèi)地位

　　從整體看，這個(gè)品類(lèi)是非常好的增量品類(lèi)，市場(chǎng)潛力非常值得挖掘。

　　一般來(lái)說(shuō)，剛性需求的品類(lèi)在短期內(nèi)很難有顯著增量，而可買(mǎi)可不買(mǎi)的產(chǎn)品才是潛力品種。養(yǎng)生品類(lèi)，在有服食藥食同源之品以滋補(bǔ)強(qiáng)身這一傳統(tǒng)的中國(guó)，在養(yǎng)生熱潮不斷洶涌的當(dāng)下，市場(chǎng)容量的確不可限量。

　　目前，養(yǎng)生的概念較為寬泛，不僅僅是預(yù)防和滋補(bǔ)，還包含了對(duì)某些初起疾病的調(diào)養(yǎng)。所以，養(yǎng)生品類(lèi)的功能可以說(shuō)是介于治病與治未病之間。

　　雖然，中醫(yī)以辨證論治為根本，但稍有不適即找中醫(yī)辨證開(kāi)方，在當(dāng)下對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不可能的。

　　所以，用單味藥或簡(jiǎn)單的幾味藥配伍應(yīng)用（以藥食同源產(chǎn)品為主），確實(shí)是存在并且會(huì)長(zhǎng)期存在的養(yǎng)生現(xiàn)狀。

　　根據(jù)中藥產(chǎn)品供應(yīng)商?hào)|方慧醫(yī)提供的數(shù)據(jù)，通過(guò)品類(lèi)規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入，一些連鎖藥店的養(yǎng)生品類(lèi)銷(xiāo)售占比從1～3%提升到了5～6%，品類(lèi)銷(xiāo)售占比提升的同時(shí)，毛利貢獻(xiàn)也很可觀。這樣的案例說(shuō)明了養(yǎng)生品類(lèi)的確有很大的增長(zhǎng)空間。

　　品類(lèi)戰(zhàn)略

　　制定與實(shí)施藥店的養(yǎng)生品類(lèi)戰(zhàn)略是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，可分為以下幾個(gè)階段。

　　信息收集與分析

　　方式一般有兩種：市調(diào)與試銷(xiāo)。

　　市調(diào)一般用于較為成熟的市場(chǎng)，通過(guò)設(shè)計(jì)合理的問(wèn)卷對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查、分析，同時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該品類(lèi)的商品線、價(jià)格帶、營(yíng)銷(xiāo)方式、現(xiàn)有的或欲打造的品牌訴求等項(xiàng)目進(jìn)行分析；

　　試銷(xiāo)一般用于新市場(chǎng)、新品類(lèi)的信息收集，通過(guò)消費(fèi)者回饋的信息及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行品類(lèi)的進(jìn)一步調(diào)整。此階段需要采購(gòu)員及品類(lèi)管理人員充分參與市調(diào)及賣(mài)場(chǎng)試銷(xiāo)，掌握最真實(shí)的信息。

　　建立錐形品類(lèi)結(jié)構(gòu)

　　前面提到，品類(lèi)管理的核心是需求管理，品類(lèi)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的是理解消費(fèi)者心智模式從而找到產(chǎn)品在顧客心中預(yù)期的位置。

　　然而，藥店所面對(duì)的消費(fèi)者需求是多樣化的，因此，基礎(chǔ)養(yǎng)生品種還是必須全面配備。

　　根據(jù)企業(yè)實(shí)踐統(tǒng)計(jì)，門(mén)店的常規(guī)參茸貴細(xì)大項(xiàng)（如人參、西洋參、海馬、鹿茸等）不超過(guò)40項(xiàng)，而藥食同源湯料（如黨參、山藥、紅棗、枸杞等）約為30項(xiàng)，花茶暢銷(xiāo)品約為16項(xiàng)，因此養(yǎng)生品類(lèi)的基礎(chǔ)商品線構(gòu)建并不難。

　　但是，品種齊全不代表品類(lèi)戰(zhàn)略無(wú)重點(diǎn)，面面俱到只會(huì)潰不成軍（一個(gè)門(mén)店不可能滿(mǎn)足所有顧客的需求）。

　　所以，要以基礎(chǔ)商品線作為底盤(pán)，在重點(diǎn)項(xiàng)中選取道地產(chǎn)地、質(zhì)量?jī)?yōu)、獨(dú)特炮制的品種作為優(yōu)勢(shì)品項(xiàng)，結(jié)合價(jià)格與服務(wù)的階梯定位，即可構(gòu)建出錐體。

　　最后，選定某一功能訴求的品項(xiàng)集合（如補(bǔ)腎壯陽(yáng)類(lèi)、補(bǔ)血類(lèi)、強(qiáng)筋健骨類(lèi)、祛風(fēng)除濕類(lèi)等）作為整個(gè)品類(lèi)結(jié)構(gòu)的錐頂，用于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與滿(mǎn)足某一類(lèi)核心客戶(hù)的需求。建立錐形品類(lèi)結(jié)構(gòu)的過(guò)程，也就是選定該品類(lèi)核心方向的過(guò)程。

　　打通銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)

　　通路選定核心功能品類(lèi)及核心方向后，需圍繞這一核心方向，將采購(gòu)渠道維護(hù)、品規(guī)穩(wěn)定性維護(hù)、人員培訓(xùn)、營(yíng)銷(xiāo)方式、消費(fèi)者教育、服務(wù)配套、賣(mài)場(chǎng)氛圍構(gòu)建、顧客管理等各環(huán)節(jié)打通，以起到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與競(jìng)爭(zhēng)力最大化。

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板4

　　一、活動(dòng)時(shí)間：6月xx日-xx日

　　二、活動(dòng)主題：六月佳禮扮靚父親

　　三、活動(dòng)內(nèi)容：

　　活動(dòng)一：六月佳禮扮靚父親---五顏六色闖關(guān)中大獎(jiǎng)

　　父親節(jié)活動(dòng)期間，商品全場(chǎng)88折，購(gòu)買(mǎi)商品折后單票滿(mǎn)128元以上者，可憑電腦小票參加“五顏六色闖關(guān)中大獎(jiǎng)，為父親抽個(gè)父親節(jié)禮物”活動(dòng)，為父親獻(xiàn)上精美的父親節(jié)禮物。

　　獎(jiǎng)品設(shè)置：

　　特等獎(jiǎng)：任選服飾一件;

　　一等獎(jiǎng)：送指定商品一個(gè);

　　二等獎(jiǎng)：購(gòu)買(mǎi)商品在打8折;

　　三等獎(jiǎng)：購(gòu)買(mǎi)商品在打7折;

　　四等獎(jiǎng)：明星海報(bào)一張;

　　活動(dòng)細(xì)則：

　　1.在賣(mài)場(chǎng)收銀臺(tái)出入口處放一促銷(xiāo)長(zhǎng)桌，并鋪上紅布;于桌上放置兩個(gè)抽獎(jiǎng)箱，每個(gè)箱上都裝著5種顏色的乒乓球共11，分別是白色4個(gè)、蘭色3個(gè)、綠色2個(gè)、黃色、紅色各1個(gè)。

　　2.只要顧客連續(xù)兩次從箱子里抓出來(lái)的乒乓球的顏色是一樣的，即可獲得相應(yīng)的中獎(jiǎng)獎(jiǎng)品;紅色球代表特等獎(jiǎng);黃色球代表一等獎(jiǎng);綠色球代表二等獎(jiǎng);蘭色球代表三等獎(jiǎng);白色球代表四等獎(jiǎng)。

　　在購(gòu)物袋內(nèi)放入寫(xiě)有"今天別忘了打個(gè)電話給父親"、"父親的生日是哪一天?"父親的節(jié)日只有一天。"為父親過(guò)生日嗎?"等等溫馨話語(yǔ)的卡片等。下面印上新世紀(jì)名稱(chēng)及廣告。

　　備注：從消費(fèi)者的感情需要出發(fā)，容易引起在外工作的子女們對(duì)父親的想念，而且這種宣傳是公益性的，顧客完全不會(huì)有抵觸心理。對(duì)樹(shù)立一個(gè)有感情、有責(zé)任感的新世紀(jì)形象有很好的作用。

　　在店門(mén)口做一個(gè)美觀的留言板，用粉紅色的作底板，在右上角畫(huà)上關(guān)于父親的畫(huà)，在左下角寫(xiě)上關(guān)于父親的詩(shī)，中間用紙折的千紙鶴拼成一個(gè)大心形，旁邊拼成一個(gè)梢小點(diǎn)的心形，用一個(gè)小心連接起來(lái)。

　　所有的人都可以在上面寫(xiě)上給自己父親的祝福的話。只是作為一個(gè)公益的活動(dòng)，可以增加人氣，人可以給顧客一個(gè)好的形象.

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模板5

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

　　第一節(jié) 市場(chǎng)分析

　　一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

　　(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

　　20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

　　2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

　　3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

　　4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

　　5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的'困難和挑戰(zhàn)

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金, 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。

　　三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。

　　四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、婁底市同類(lèi)產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　“同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

　　1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。

　　明源大酒店：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

　　其周邊自然環(huán)境好;

　　用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;

　　其定位為社會(huì)高薪階層。

　　2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

　　城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

　　規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

　　擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。

　　住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

　　2、城區(qū)地帶。

　　環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　有功能優(yōu)勢(shì)：

　　總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米

　　住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

　　國(guó)貿(mào)商城：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

　　四、消費(fèi)者分析

　　根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周?chē)呐涮自O(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;

　　3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

　　4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等);

　　b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

　　第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

　　一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

　　1 環(huán)境：坐擁婁底火車(chē)站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。

　　2 地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。

　　3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

　　物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

　　7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

　　8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。

　　二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

　　1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

　　2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

　　3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　　第三節(jié) 推廣策略界定

　　一、目標(biāo)消費(fèi)群界定

　　從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

　　1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

　　2 年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

　　4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

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