房地產(chǎn)合同5篇房地產(chǎn)合同內(nèi)容

時(shí)間：2023-07-25 10:32:00 合同

　　下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)合同5篇房地產(chǎn)合同內(nèi)容，以供參考。

房地產(chǎn)合同1

　　一、合約方

　　甲方：

　　聯(lián)系地址：

　　電話：

　　傳真：

　　法定代表人：

　　乙方：

　　地址：

　　電話：

　　傳真：

　　法定代表人：

　　二、本合同相關(guān)說(shuō)明

　　1. 甲、乙雙方在互惠互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和

　　《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)以下合同的所有條文及附件達(dá)至共識(shí)及理解，在自愿的情況下簽署本合同并承諾共同遵守。對(duì)本合同的部分條款或內(nèi)容需要做變動(dòng)或修改，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，協(xié)商結(jié)果將作為補(bǔ)充條款，經(jīng)簽字蓋章后視作本合同的一部分。

　　2. 甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，向甲方所在

　　地人民法院起訴。

　　三、有關(guān)物業(yè)及合作事宜

　　1. ×××××××××××（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）茲委托××××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以

　　下簡(jiǎn)稱“乙方”），擔(dān)任甲方位于×××××××××××（暫名，以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）的全程獨(dú)家企劃銷(xiāo)售總代理服務(wù)事宜。該物業(yè)為中低密度住宅區(qū)，項(xiàng)目住宅部分總銷(xiāo)售面積約為 97144.5 平方米（暫定），約 796 戶（暫定），項(xiàng)目毛坯房的總銷(xiāo)售金額約為_(kāi)RMB 億元（暫定）。

　　2. 乙方負(fù)責(zé)為甲方提供該項(xiàng)目服務(wù)的內(nèi)容包括

　　（1）廣告企劃及設(shè)計(jì)服務(wù)。

　　（2）銷(xiāo)售代理服務(wù)。

　　3. 未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，甲乙雙方不得將本合同中的任何權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓第三方。

　　四、服務(wù)期限

　　1. 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

　　2. 乙方對(duì)本案的銷(xiāo)售獨(dú)家代理期限從甲方取得第一批預(yù)（銷(xiāo)）售許可證開(kāi)盤(pán)之日起計(jì) 18個(gè)月。

　　3. 在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲乙雙方同意繼續(xù)合作，雙方另行協(xié)商簽訂合同。否則，期限屆滿后本合同自動(dòng)終止。

　　五、價(jià)格條件

　　1. 甲方授權(quán)乙方本項(xiàng)目之平均銷(xiāo)售單價(jià)（銷(xiāo)售底價(jià)），分不同類(lèi)別產(chǎn)品制訂相應(yīng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售底價(jià)，雙方同意平均銷(xiāo)售單價(jià)（銷(xiāo)售底價(jià)）于開(kāi)盤(pán)前壹個(gè)月內(nèi)由甲乙雙方協(xié)商后訂定，并作為本合同附件。

　　2. 乙方需于開(kāi)盤(pán)前壹個(gè)月依上述每種產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售底價(jià)定出該類(lèi)產(chǎn)品的各戶銷(xiāo)售底價(jià)表（即一戶一底價(jià)表），經(jīng)甲方書(shū)面簽字確定后，作為本合同的附件。

　　3. 甲方同意乙方可就銷(xiāo)售底價(jià)表（一戶一底價(jià)表）上每平方米加價(jià)若干元，作為對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)目表，但必須經(jīng)過(guò)甲方確認(rèn)簽字后方可實(shí)施。

　　4. 乙方有權(quán)就上述之加價(jià)款部分作為客戶議價(jià)、折讓之用。若經(jīng)客戶議價(jià)折讓后，仍有超出底價(jià)表之溢價(jià)款（一戶一溢價(jià)）時(shí)，該溢價(jià)款按甲方 70 %，乙方 30 %進(jìn)行分配。 5. 乙方所應(yīng)分配之溢價(jià)款，請(qǐng)款時(shí)間及付款方式之約定依照本合同第八條第3款、第4款、第5款處理之。

　　6. 乙方非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自以低于底價(jià)表的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，若遇特殊情況，乙方應(yīng)獲甲方書(shū)面同意后，始可作個(gè)案處理。

　　7. 甲方若因整體市場(chǎng)因素或其他考量自愿降低底價(jià)，此種情況的銷(xiāo)售傭金按照實(shí)際的銷(xiāo)售額×提取傭金比例結(jié)算。

房地產(chǎn)合同2

　　典當(dāng)行(全稱)：_________公司

　　當(dāng)戶(全稱)：_________

　　根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》、《合同法》、《擔(dān)保法》以及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

　　第一條關(guān)于典當(dāng)

　　1.典當(dāng)種類(lèi)：_________

　　2.典當(dāng)用途：_________

　　3.典當(dāng)金額：根據(jù)抵押(質(zhì)押)物評(píng)估價(jià)值的_________%發(fā)放。

　　4.典當(dāng)期限：_________

　　(1)典當(dāng)期限從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止，共計(jì)_________天。當(dāng)期不足5天的，按5天計(jì)算。

　　(2)本合同記載的典當(dāng)金額，發(fā)放日期，到期日期與當(dāng)票不一致時(shí)，以當(dāng)票記載為準(zhǔn)。當(dāng)票為本合同的主要組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　5.月綜合服務(wù)費(fèi)率

　　根據(jù)當(dāng)戶所提供抵押物的地理位置，物品狀況，質(zhì)量等實(shí)際情況，執(zhí)行典當(dāng)月綜合服務(wù)費(fèi)為_(kāi)________‰，在發(fā)放當(dāng)金時(shí)一次性扣收。

　　第二條關(guān)于抵押物

　　1.地理位置：_________

　　2.抵押物權(quán)屬證件號(hào)碼及面積：_________

　　3.訂立本合同的同時(shí)，當(dāng)戶必須到辦理抵押登記手續(xù)，費(fèi)用自負(fù)。

　　第三條典當(dāng)行的權(quán)利和義務(wù)

　　1.典當(dāng)行有權(quán)了解當(dāng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)、產(chǎn)品物資庫(kù)存和借款使用情況，有權(quán)要求當(dāng)戶提供所需的證(照)件及相關(guān)資料。

　　2.當(dāng)戶出現(xiàn)包括但不限于本合同第四條第4、5、6、7項(xiàng)所列的足以影響典當(dāng)行權(quán)益的行為或情形，典當(dāng)行有權(quán)停止發(fā)放當(dāng)金或提前收回典當(dāng)本金。

　　3.典當(dāng)期限或續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)在5日內(nèi)贖當(dāng);逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)即形成絕當(dāng);如形成絕當(dāng)，典當(dāng)行有權(quán)按《典當(dāng)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定委托拍賣(mài)行進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)或由典當(dāng)行自行出售，所得款項(xiàng)用以償還拍賣(mài)費(fèi)用，貸款本金，綜合服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，剩余部分退還當(dāng)戶，不足部分向當(dāng)戶追索。

　　4.依據(jù)本合同約定按期足額向當(dāng)戶發(fā)放當(dāng)金。

　　第四條當(dāng)戶的權(quán)利和義務(wù)

　　1.有權(quán)按照本合同約定取得和使用當(dāng)金。

　　2.按時(shí)歸還當(dāng)金。如不能按時(shí)歸還當(dāng)金時(shí)，須提前_________天與典當(dāng)行協(xié)商續(xù)當(dāng)事宜，辦理續(xù)當(dāng)手續(xù)的同時(shí)交納續(xù)當(dāng)期的綜合服務(wù)費(fèi)。

　　3.按照本合同約定使用當(dāng)金，不得擠占，挪用當(dāng)金。

　　4.當(dāng)戶實(shí)施承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、合資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)以及其他足以引起本合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系變化或影響典當(dāng)行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為，應(yīng)提前書(shū)面通知貸款人，并經(jīng)典當(dāng)行同意，同時(shí)落實(shí)債務(wù)清償責(zé)任或提前清償債務(wù)，否則不得實(shí)施上述行為。

　　5.當(dāng)戶發(fā)生除前項(xiàng)所述行為之外對(duì)其履行本合同項(xiàng)下還款義務(wù)產(chǎn)生重大不利影響的任何其他情形，如停產(chǎn)，歇業(yè)，注銷(xiāo)登記，被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人或主要負(fù)責(zé)人從事違法活動(dòng)，涉及重大訴訟，仲裁，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難，財(cái)務(wù)狀況惡化等，均應(yīng)立即書(shū)面通知典當(dāng)行，并落實(shí)典當(dāng)行認(rèn)可的債權(quán)保全措施。

　　6.當(dāng)戶為他人債務(wù)提供保證或以其主要財(cái)產(chǎn)向第三人抵押，質(zhì)押，可能影響其償還本合同項(xiàng)下借款能力的，應(yīng)當(dāng)提前書(shū)面通知典當(dāng)行并征得典當(dāng)行同意。

　　7.當(dāng)戶必須保證當(dāng)期內(nèi)抵押物狀況良好，若抵押物出現(xiàn)損毀，破壞等減值現(xiàn)象時(shí)，當(dāng)戶必須采取措施恢復(fù)抵押物的價(jià)值，如不能及時(shí)恢復(fù)價(jià)值，則應(yīng)提供典當(dāng)行認(rèn)可的其他抵押物或擔(dān)保措施。

　　8.當(dāng)戶如出現(xiàn)變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其所載事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知典當(dāng)行。

　　9.當(dāng)戶承擔(dān)與本合同及本合同項(xiàng)下有關(guān)法律服務(wù)、保險(xiǎn)、運(yùn)輸、評(píng)估、登記、保管、鑒定、公證等費(fèi)用。

　　第五條提前還款

　　1.當(dāng)戶提前還款，應(yīng)提前通知典當(dāng)行，協(xié)商還款方式。

　　2.當(dāng)戶提前還款，典當(dāng)行退還剩余天數(shù)綜合服務(wù)費(fèi)。

　　第六條違約責(zé)任

　　1.典當(dāng)行未按本合同約定按期足額向當(dāng)戶發(fā)放當(dāng)金，視情況以適當(dāng)方式補(bǔ)償當(dāng)戶損失。

　　2.當(dāng)戶未按照本合同約定期限歸還當(dāng)金，逾期5日即形成絕當(dāng)，典當(dāng)行有權(quán)按照約定處理絕當(dāng)物品。

　　3.當(dāng)戶違反本合同項(xiàng)下義務(wù)，典當(dāng)行有權(quán)要求借款人限期糾正違約行為，有權(quán)宣布本合同立即到期或采取相應(yīng)資產(chǎn)保全措施。

　　第七條爭(zhēng)議解決

　　本合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可由雙方協(xié)商解決，也可向?qū)俚厝嗣穹ㄔ禾嵴?qǐng)?jiān)V訟。在訴訟期間內(nèi)，本合同不涉及爭(zhēng)議的條款繼續(xù)有效。

　　第八條其他約定

　　_________

　　第九條合同的生效

　　本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。

　　第十條合同數(shù)量

　　本合同一式份，雙方各執(zhí)一份，每一份具有同等法律效力。

　　第十一條注意事項(xiàng)

　　典當(dāng)行已提醒當(dāng)戶注意對(duì)本合同各項(xiàng)條款作出全面、細(xì)致、準(zhǔn)確的了解，并應(yīng)當(dāng)戶的要求做出相應(yīng)說(shuō)明。本合同一經(jīng)簽訂，典當(dāng)行即視合同雙方對(duì)本合同條款含義認(rèn)識(shí)一致。

　　當(dāng)戶(蓋章)：_________ 典當(dāng)行(蓋章)：_________

　　法定代表人或授權(quán)代理人：_________法定代表人或授權(quán)代理人：_________

　　聯(lián)系地址：_________ 聯(lián)系地址：_________

　　電話：_________ 電話：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

　　簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

房地產(chǎn)合同3

　　第一節(jié)概述

　　一、“按揭”的淵源

　　學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來(lái)源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來(lái)源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。

　　近代英美法中的mortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。Mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。Mortgage的本質(zhì)類(lèi)似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說(shuō)日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)?！甲ⅲ簠⒁?jiàn)許明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁(yè)〗，可見(jiàn)mortgage與讓與擔(dān)保在通過(guò)讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。

　　1925年英國(guó)頒布物權(quán)法，對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國(guó)物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。

　　香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無(wú)須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷(xiāo)抵押的請(qǐng)求權(quán)。

　　按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買(mǎi)地的成本占其總開(kāi)發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來(lái)資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過(guò)預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自中產(chǎn)階級(jí)，少有購(gòu)房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購(gòu)房款，遂將所購(gòu)房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長(zhǎng)，以按揭的方式買(mǎi)樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購(gòu)房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。

　　二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展

　　在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開(kāi)始土地有償使用后，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開(kāi)發(fā)逐漸吸引了香港的購(gòu)房人，他們帶來(lái)了購(gòu)房資金，也帶來(lái)按揭購(gòu)房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對(duì)個(gè)人的貸款還沒(méi)有開(kāi)放，按揭要求無(wú)法滿足。至九十年代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開(kāi)始允許商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購(gòu)房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購(gòu)房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過(guò)預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購(gòu)房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對(duì)未來(lái)物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。

　　之后，按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的.“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過(guò)戶后并不直接發(fā)還購(gòu)房人，而是由貸款銀行留存，購(gòu)房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。

　　至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫(xiě)字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無(wú)大的差異。

　　在司法實(shí)踐中，鑒于法律并未對(duì)按揭作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定，有關(guān)爭(zhēng)議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問(wèn)題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。

　　三、按揭作為一種特殊形式的抵押

　　盡管我國(guó)法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：

　　1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，其主體為賣(mài)房人、購(gòu)房人和獲準(zhǔn)開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購(gòu)房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。

　　2、主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買(mǎi)賣(mài)合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。

　　3、涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商或其他賣(mài)房人之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房人與商業(yè)銀行

　　之間的借貸關(guān)系，以及購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。

　　4、標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。

　　5、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后進(jìn)行類(lèi)似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購(gòu)房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門(mén)備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。

　　預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對(duì)當(dāng)事人依合同取得的請(qǐng)求權(quán)的一種保全措施，實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請(qǐng)求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購(gòu)房人對(duì)正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對(duì)同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。對(duì)按

　　揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，以防止購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請(qǐng)求權(quán)。

　　6、實(shí)現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購(gòu)房屋，而是對(duì)所購(gòu)房屋的請(qǐng)求權(quán)。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時(shí)，按揭權(quán)人不是通過(guò)處分房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)，而是通過(guò)處分按揭人的請(qǐng)求權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購(gòu)房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時(shí)，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán)，代位行使按揭人依購(gòu)房合同產(chǎn)生的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)，或繼續(xù)履行購(gòu)房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán)，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù)，或直接處分該請(qǐng)求權(quán)，以處分該請(qǐng)求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。

　　所以，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來(lái)代位行使按揭人在購(gòu)房合同的請(qǐng)求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。

　　7、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，而是以自己擁有請(qǐng)求權(quán)的、實(shí)際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是對(duì)相應(yīng)的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

　　第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款

　　房地產(chǎn)按揭合同，有時(shí)也叫購(gòu)房抵押合同，它可以是一個(gè)獨(dú)立的合同文本，作為從屬于購(gòu)房借款合同的法律文件，也可以是一些相對(duì)獨(dú)立的合同條款，作為購(gòu)房借款合同的一部分。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí)，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購(gòu)房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購(gòu)房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨(dú)立的按揭合同與相對(duì)獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無(wú)分別。

　　一、按揭合同當(dāng)事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商

　　按揭合同中的按揭人必須是購(gòu)房合同中購(gòu)房人和借款合同中的借款人。按揭人、購(gòu)房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購(gòu)房按揭借款的法律關(guān)系，購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關(guān)系互相依存，互為補(bǔ)充。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購(gòu)房行為為目的。

　　按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營(yíng)公民個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營(yíng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行、其它金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。

　　發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見(jiàn)。

　　如果合同文本不叫按揭合同，而叫購(gòu)房抵押合同或購(gòu)房抵押借款合同，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人，名稱雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒(méi)有差異。

　　二、按揭之標(biāo)的

　　按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購(gòu)房合同所購(gòu)之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號(hào)、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)寫(xiě)明房屋預(yù)售契約之編號(hào)。

　　按揭標(biāo)的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時(shí)取得，因而按揭之標(biāo)的可能隨時(shí)發(fā)生變化，即在按揭合同履行過(guò)程中，作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請(qǐng)求權(quán)可能隨時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　三、按揭擔(dān)保的范圍

　　按揭合同應(yīng)寫(xiě)明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。

　　四、按揭的期限

　　按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務(wù)未受清償時(shí)，本不受約定期限之限制，但實(shí)踐中的按揭合同多設(shè)期限條款，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止。

　　五、按揭權(quán)人之權(quán)利

　　1、優(yōu)先受償權(quán)。無(wú)論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益，還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí)，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí)，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人對(duì)代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)。

　　在按揭標(biāo)的是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時(shí)，為實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購(gòu)房合同中的權(quán)利，即要求發(fā)展商按購(gòu)房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時(shí)按購(gòu)房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請(qǐng)求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣(mài)變現(xiàn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù)。所得價(jià)款多出所欠債務(wù)部分，交還按揭人。

　　值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。在房屋預(yù)售時(shí)，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得，房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時(shí)存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購(gòu)房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時(shí)，在設(shè)置按揭以后，隨著按揭款的逐步清償，經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對(duì)其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。

　　2、對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購(gòu)房合同的權(quán)益，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意。按揭所購(gòu)房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí)，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí)，有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除，出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋。

　　3、物上請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來(lái)自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按揭房屋的價(jià)值時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應(yīng)對(duì)按揭權(quán)人的物上請(qǐng)求權(quán)明確確認(rèn)。

　　4、檢查權(quán)。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時(shí)間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。

　　5、其他知情權(quán)。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對(duì)按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書(shū)面通知，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。

　　六、按揭人之義務(wù)

　　1、接受按揭之義務(wù)。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時(shí)，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán)。

　　2、保管義務(wù)。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價(jià)值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為。按揭人一般還須為所購(gòu)房屋購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　3、接受處分權(quán)限制之義務(wù)。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí)，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書(shū)面同意。

　　4、告知義務(wù)。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí)，按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。

　　5、承認(rèn)發(fā)展商的回購(gòu)權(quán)。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對(duì)按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補(bǔ)償。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱作“回購(gòu)”行為。

　　七、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)

　　在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。

　　1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書(shū)面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時(shí)，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對(duì)按揭人的余下債務(wù)予以清償。

　　發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。

　　2、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購(gòu)房合同中的當(dāng)事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有，故無(wú)論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益，還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。

　　3、專(zhuān)款專(zhuān)用的責(zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接

　　影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商專(zhuān)款專(zhuān)用，不得將資金挪作他用。

　　4、按時(shí)和按房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對(duì)購(gòu)房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對(duì)貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)。

　　5、回購(gòu)責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購(gòu)，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對(duì)按揭權(quán)人的還款義務(wù)。

　　實(shí)際上，即使按揭合同沒(méi)有回購(gòu)條款，如果購(gòu)房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過(guò)來(lái)可向購(gòu)房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購(gòu)房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后，其結(jié)果與依回購(gòu)條款履行回購(gòu)責(zé)任的結(jié)果往往相差無(wú)幾。

　　6、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止，方可交還按揭人。

　　八、違約責(zé)任

　　1、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。

　?。?）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約。

　?。?）發(fā)生特定事由致使合同無(wú)法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無(wú)人代其供款，按揭人因失業(yè)而無(wú)支付能力等。

　　（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對(duì)其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。

　?。?）發(fā)展商未按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對(duì)按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí)，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對(duì)板是購(gòu)房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購(gòu)房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對(duì)板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為的約束。

　　2、按揭房屋之處分按揭合同中對(duì)按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定。在協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣(mài)和拍賣(mài)方式為主。

　　處分所得價(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對(duì)按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人。

　　3、擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無(wú)之物，既無(wú)特色，也無(wú)意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購(gòu)房人之個(gè)人融資能力、以未來(lái)之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對(duì)其未來(lái)生活添加一定負(fù)擔(dān)，以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置

　　按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任。

　　九、其他條款

　　1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)，繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。

　　2、強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過(guò)國(guó)家公證機(jī)關(guān)對(duì)債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無(wú)須經(jīng)過(guò)訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證?？紤]到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時(shí)，公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。問(wèn)題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰(shuí)會(huì)輕易地在對(duì)自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒(méi)有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無(wú)法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行的目的不能達(dá)到，為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時(shí)間延長(zhǎng)，費(fèi)用也增加，最終對(duì)雙方當(dāng)事人均不利。

　　所以，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，法院對(duì)債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長(zhǎng)使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書(shū)的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢？公證部門(mén)何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)的條件呢？

　　3、費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi)、按揭登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。

　　4、按揭之涂銷(xiāo)按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷(xiāo)。

　　5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立。

　　第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問(wèn)題

　　一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭

　　所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過(guò)程中因按揭人（一手購(gòu)房人）轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購(gòu)房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)。以所購(gòu)房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。

　　按揭人在履行按揭合同的過(guò)程中，因生活或投資原因需要將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí)購(gòu)房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起涉及多個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化，此問(wèn)題是法律實(shí)務(wù)中的新問(wèn)題，法學(xué)理論尚未見(jiàn)系統(tǒng)論及。

　　1、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購(gòu)房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過(guò)按揭足額支付，但購(gòu)房人（按揭人）對(duì)所購(gòu)房屋并無(wú)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)。雖然在實(shí)踐中法院對(duì)待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，承認(rèn)其效力超越合同相對(duì)方，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對(duì)世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得，購(gòu)房人仍不能享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所以，對(duì)所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)琴?gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼艘鸬霓D(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是：

　?。?）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購(gòu)房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓人）所購(gòu)房屋，實(shí)際上是一手購(gòu)房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購(gòu)房人已通過(guò)銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購(gòu)房款，預(yù)售合同中的一手購(gòu)房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同對(duì)發(fā)展商享有請(qǐng)求權(quán)，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞课蒉D(zhuǎn)讓合同實(shí)際上是一手購(gòu)房人將其對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人的約定。

　?。?）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購(gòu)房人履行貸款發(fā)放義務(wù)，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，二手購(gòu)房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，

　　也可以直接承繼一手購(gòu)房人在貸款合同中的還款義務(wù)，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，以借款支付一手購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購(gòu)房人履行完畢借款合同的還款義務(wù)，后兩種情形，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。

　?。?）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話，一手購(gòu)房人（按揭人）將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人，二手購(gòu)房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份，用其所購(gòu)房屋對(duì)其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任。

　　（4）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對(duì)方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購(gòu)房人僅僅轉(zhuǎn)讓對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)給二手購(gòu)房人的，依《合同法》第七十九條的規(guī)定，無(wú)須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對(duì)發(fā)展商無(wú)約束力，但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效。因所購(gòu)房屋已設(shè)定按揭，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購(gòu)房人需要發(fā)展商繼續(xù)對(duì)借款合同提供擔(dān)保的，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意，轉(zhuǎn)按揭后，按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。

　　（5）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。

　　2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購(gòu)房人已經(jīng)取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時(shí)因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭，屬于以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭，其特點(diǎn)是：

　?。?）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)，而不是一手購(gòu)房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購(gòu)房人通過(guò)按揭方式已經(jīng)足額支付購(gòu)房款，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同而擁有的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

　　，其向二手購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對(duì)特定房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　?。?）如果二手購(gòu)房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購(gòu)房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù)，一方面通過(guò)取代一手購(gòu)房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購(gòu)房屋用于按揭擔(dān)保，以保證債務(wù)的履行。在形式上，二手購(gòu)房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒(méi)有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無(wú)需向二手購(gòu)房人發(fā)放新的購(gòu)房貸款，因購(gòu)房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購(gòu)房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購(gòu)房人只需代一手購(gòu)房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。

　　（3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無(wú)須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對(duì)按揭貸款提供了擔(dān)?；蛴谢刭?gòu)承擔(dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭，其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，按揭銀行對(duì)該房屋的按揭權(quán)有追及效力，無(wú)論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對(duì)該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過(guò)，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，沒(méi)有按揭銀行的配合，轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上難以履行。

　　（4）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。

　　3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭，是指二手購(gòu)房人的融資不是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，而是通過(guò)與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點(diǎn)是：

　?。?）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系，而解除舊的按揭關(guān)系的前提就是對(duì)一手購(gòu)房人的債務(wù)進(jìn)行清償，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入。

　?。?）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設(shè)定新的按揭；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個(gè)怪圈，必須通過(guò)按揭銀行之間的合作來(lái)打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請(qǐng)求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時(shí)，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購(gòu)房款用于償還一方購(gòu)房人所欠按揭債務(wù)，以此承諾來(lái)?yè)Q取原按揭銀行的配合。或相反，由原按揭銀行給予書(shū)面承諾，在請(qǐng)求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的同時(shí)，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭，以免使擔(dān)保落空。

　　（3）原按揭登記注銷(xiāo)和進(jìn)行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系、歸還了一手購(gòu)房人的按揭款和解除原按揭以后，應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷(xiāo)和進(jìn)行新的按揭登記。

　　4、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購(gòu)房人的融資是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，并以其所購(gòu)房屋繼續(xù)按揭，以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為，其特點(diǎn)是：

　?。?）只變更按揭人，不變更按揭權(quán)人。由于二手購(gòu)房人直接取得一手購(gòu)房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手購(gòu)房人尚未履行的義務(wù)，故借款合同和按揭合同只是一方當(dāng)事人發(fā)生變更，貸款人和按揭權(quán)人不變。

　?。?）按揭銀行無(wú)須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更，其他主要條款沒(méi)有變化，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無(wú)須再對(duì)二手購(gòu)房人發(fā)放新的按揭款，二手購(gòu)房人只須履行一手購(gòu)房人尚未履行的還款義務(wù)即可。

　　（3）按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系。按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系取決于一手購(gòu)房人和二手購(gòu)房人之間的約定，一般是商定購(gòu)房?jī)r(jià)后，二手購(gòu)房人在支付房款時(shí)減去一手購(gòu)房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購(gòu)房人。二手購(gòu)房人在支付該部分房款后，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。

　?。?）變更登記，按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，應(yīng)依法辦理按揭的變更登記。

　　二、因發(fā)展商違約導(dǎo)致的購(gòu)房人違約和對(duì)按揭房屋的處分

　　1、問(wèn)題的由來(lái)依按揭供樓的通常做法，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽定購(gòu)房合同的同時(shí)與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，然后由銀行直接將購(gòu)房人所借之款以購(gòu)房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購(gòu)房人本人，以免款項(xiàng)使用生其他變數(shù)，如被購(gòu)房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后，購(gòu)房人按借款合同約定的期限歸還借款?？梢?jiàn)，所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購(gòu)房款，因?yàn)橘?gòu)房款已經(jīng)全部支付，而是向銀行支付還款，所以說(shuō)，通過(guò)按揭方式購(gòu)房的，購(gòu)房人沒(méi)有違反購(gòu)房合同和遲延支付購(gòu)房款的可能性。按揭關(guān)系確立后，銀行代購(gòu)房人將購(gòu)房款支付給發(fā)展商，購(gòu)房人在取得對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，承擔(dān)對(duì)銀行的還款義務(wù)，并以所購(gòu)房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保。因此，購(gòu)房人在整個(gè)按揭借款購(gòu)房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面，即購(gòu)房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息。

　　購(gòu)房人（借款人、按揭人）違反還款義務(wù)的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購(gòu)房屋，必影響購(gòu)房人繼續(xù)供款的信心；又由于所購(gòu)房屋未能如期建設(shè)和交付使用，購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)入住房屋的預(yù)期，不能不花錢(qián)另尋房屋以供利用，故發(fā)展商的違約行為又影響購(gòu)房人的支付能力，并進(jìn)而影響購(gòu)房人對(duì)銀行還款義務(wù)的履行。但是，在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商，而是購(gòu)房人，除非另有約定，銀行并不能追究發(fā)展商的違約責(zé)任，因?yàn)榘l(fā)展商所違之約不是借款合同，而是購(gòu)房合同，銀行不是購(gòu)房合同的當(dāng)事人，故不直接擁有依購(gòu)房合同產(chǎn)生的任何請(qǐng)求權(quán)?！逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律的規(guī)定或者按照約定解決。因此，一般來(lái)說(shuō)，因發(fā)展商違反購(gòu)房合同導(dǎo)致購(gòu)房人違反借款合同，按揭銀行只能依借款合同追究購(gòu)房人（借款人、按揭人）的違約責(zé)任并處分按揭房屋，由此引起如何均衡各方當(dāng)事人權(quán)益和如何公平保護(hù)購(gòu)房人利益的問(wèn)題。

　　2、混合合同中的發(fā)展商的責(zé)任這里的混合合同，是指購(gòu)房、借款和按揭三種法律關(guān)系共存于同一法律文本。在該法律文本中，購(gòu)房人、發(fā)展商和銀行權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交織，發(fā)展商是售房人，也是借款的擔(dān)保人和按揭的協(xié)助人，購(gòu)房人同時(shí)也是借款人和按揭人，按揭銀行既是貸款人，也是按揭權(quán)人和接受擔(dān)保的一方。由于這些法律關(guān)系不是分存各自獨(dú)立的法律文本，而是出現(xiàn)在同一法律文本中，發(fā)展商常常對(duì)銀行有直接的義務(wù)承諾，故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責(zé)任。

　　由于發(fā)展商是貸款的直接使用人，故發(fā)展商一般會(huì)在混合合同中向銀行承諾購(gòu)房款完全用于房屋的建設(shè)；又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設(shè)人，故發(fā)展商也會(huì)在混合合同中承諾按期按質(zhì)完成按揭房屋的建設(shè)。如果發(fā)展商違約，挪用資金往往是主要原因，未能按質(zhì)按期完成按揭房屋的建設(shè)是主要表現(xiàn)，因此，發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合

　　同中對(duì)按揭銀行的承諾。混合合同為銀行直接追究發(fā)展

　　商的違約責(zé)任提供合同依據(jù)。

　　3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任依合同的相對(duì)性，因發(fā)展商違約導(dǎo)致購(gòu)房人不能按期供款，銀行依借款合同追究購(gòu)房人的違約責(zé)任的同時(shí)，可依發(fā)展商的擔(dān)保承諾追究發(fā)展商的違約責(zé)任，從而使購(gòu)房人承擔(dān)的責(zé)任最終轉(zhuǎn)由發(fā)展商承擔(dān)。在訴訟程序中，當(dāng)購(gòu)房人被銀行起訴時(shí)，購(gòu)房人可考慮向法院申請(qǐng)追加發(fā)展商為第三人，或另行起訴發(fā)展商，并請(qǐng)求將兩案合并審理，此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔(dān)最終違約責(zé)任，但仍難免增加訟累?？紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關(guān)系中一般都向銀行出具對(duì)購(gòu)房人還款的擔(dān)保承諾，故以擔(dān)保責(zé)任解決發(fā)展商違約責(zé)任的最終承擔(dān)問(wèn)題應(yīng)更為有利。

　　4、按揭銀行的代位權(quán)作為合同相對(duì)性的例外，《合同法》第七十三條設(shè)有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的代位權(quán)。該條規(guī)定，因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化。在按揭貸款購(gòu)房的法律關(guān)系中，發(fā)展商未按時(shí)按質(zhì)交樓導(dǎo)致購(gòu)房人遲延履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，發(fā)展商的行為違反了購(gòu)房合同的約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商主張法律責(zé)任，并在此基礎(chǔ)上承擔(dān)其對(duì)銀行的違約責(zé)任，購(gòu)房人未向發(fā)展商主張違約責(zé)任的，屬于怠于行使債權(quán)；未能因此承擔(dān)對(duì)銀行的違約責(zé)任的，屬于對(duì)銀行造成損害，故銀行符合行使代位權(quán)的條件，即可以向法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使購(gòu)房人對(duì)發(fā)展商的債權(quán)。代位權(quán)的行使更有利于法律責(zé)任的公平承擔(dān)，不致于購(gòu)房人代發(fā)展商受過(guò)，從而免使因發(fā)展商違約而導(dǎo)致購(gòu)房人承擔(dān)責(zé)任和按揭房屋受到處分。

　　三、按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍

　　在抵押的法律關(guān)系中，抵押人僅以其用于抵押的財(cái)產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)核定登記的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押財(cái)產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)?，抵押人不?duì)余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。按揭是抵押的一種特殊形式，按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限，自不待言。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，能否處分按揭人的其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中做法不一，理論上也無(wú)定論。因?yàn)榘唇胰送瑫r(shí)也是借款人和購(gòu)房人，按一般法理，其依借款合同所生債務(wù)本質(zhì)上是一種個(gè)人債務(wù)，個(gè)人債務(wù)應(yīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還，而個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括按揭人（借款人）擁有的、按揭房屋以外的其他財(cái)產(chǎn)。按揭銀行在處分完按揭房屋以后，不足清償部分仍然向借款人追討并無(wú)不妥。故將按揭人（借款人）承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖。但考慮到按揭借款購(gòu)房的特殊性及各當(dāng)事方的利益均衡，本文仍堅(jiān)持主張將按揭人（購(gòu)房人、借款人）承擔(dān)違約責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)嚴(yán)格限定在按揭房屋的價(jià)值內(nèi)，按揭房屋處分所得不足以清償債務(wù)的，銀行不得再向按揭人（購(gòu)房人、借款人）主張債權(quán)。具體理由如下：

　　1、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的確定性。銀行提供按揭貸款時(shí)，已有機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確評(píng)估，并通過(guò)確立按揭比例的方式，將其風(fēng)險(xiǎn)降到最低。比如銀行確立提供七成按揭的房屋，購(gòu)房人需向發(fā)展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式從銀行貸款，在此情況下，即使市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)縮水30％，銀行的債權(quán)仍有100％的保障。由于銀行有機(jī)會(huì)控制風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務(wù)的情況，應(yīng)屬于銀行本身控制風(fēng)險(xiǎn)有失誤，若將其失誤轉(zhuǎn)嫁給借款人，要求借款人以其他財(cái)產(chǎn)清償余下債務(wù)，勢(shì)必對(duì)借款人不公平。

　　2、按揭人（購(gòu)房人、借款人）已承擔(dān)足夠多的風(fēng)險(xiǎn)。按揭人在支付首期款的同時(shí)，就已經(jīng)承擔(dān)了其選擇購(gòu)房所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也承擔(dān)了按揭銀行不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分，按揭房屋處分后仍不足以清償債務(wù)，本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡。按揭人不宜再承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任可作補(bǔ)充。房屋的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值與發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為有極大關(guān)系，由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)已預(yù)先控制，如果房?jī)r(jià)跌到銀行蒙受損失的水平，發(fā)展商往往有不可推御的責(zé)任，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任來(lái)解決按揭人處分按揭房屋后的債務(wù)余額更為合理，且發(fā)展商在對(duì)按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，不宜再向按揭人（購(gòu)房人、借款人）主張權(quán)利，因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上是為自己的開(kāi)發(fā)失誤承擔(dān)責(zé)任。

　　4、按揭人是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，法律應(yīng)提供格外救濟(jì)。在發(fā)展商、按揭人和銀行三者之間，按揭人處于相對(duì)弱勢(shì)。發(fā)展商未完成建設(shè)工程即已收到全部購(gòu)房款，銀行以其資金優(yōu)勢(shì)，既取得按揭人的按揭擔(dān)保，又取得發(fā)展商的擔(dān)保承諾，并且通過(guò)控制按揭貸款的比例預(yù)先獲得法律救濟(jì)，還有購(gòu)房人的首期款為風(fēng)險(xiǎn)墊底，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有多重保障。惟按揭購(gòu)房人既要交付首期款，又要以房屋按揭擔(dān)保，還須分期還款，又沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋，明顯處于無(wú)保障和易受侵害的地位，如果還要增加額外負(fù)擔(dān)，勢(shì)必讓人對(duì)按揭購(gòu)房心存恐懼，從而消減人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信心，并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。

房地產(chǎn)合同4

　　本合同雙方當(dāng)事人：

　　甲方(轉(zhuǎn)讓方)：姓名：國(guó)籍

　　[身份證號(hào)碼][護(hù)照號(hào)碼]

　　居住地址：

　　[委托代理人]姓名：國(guó)籍

　　[身份證號(hào)碼][護(hù)照號(hào)碼]

　　地址：

　　郵政編碼：電話：

　　乙方(受讓方)：姓名：國(guó)籍

　　[身份證號(hào)碼][護(hù)照號(hào)碼]

　　居住地址：

　　[委托代理人]姓名：國(guó)籍

　　[身份證號(hào)碼][護(hù)照號(hào)碼]

　　地址：

　　郵政編碼：電話：

　　根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定，甲、乙方雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)情況

　　甲方擬將位于的房地產(chǎn)(房屋平面圖見(jiàn)附件一)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對(duì)甲方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了了解，愿意購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)[共用][自用]土地使用面積為平方米，土地使用權(quán)類(lèi)型為，房屋建筑面積為平方米，其中[套內(nèi)][整層內(nèi)]的建筑面積為平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為平方米(以上面積均以[《房地產(chǎn)權(quán)證》][《房屋所有權(quán)》]登記為的面積為準(zhǔn))。該房地產(chǎn)甲方于年月日向申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了《[房地產(chǎn)權(quán)證》][《房屋所有權(quán)》]證書(shū)號(hào)碼為，房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證號(hào)碼為。

　　第二條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格、付款方式

　　甲、乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。乙方應(yīng)于合同簽訂后天內(nèi)支付甲方定金(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。乙方于年月日前支付第一期房款(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。

　　乙方于年月日前支付第二期房款(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。最后一期付款幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整，在辦理好轉(zhuǎn)讓手續(xù)并核發(fā)新的《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)付清。已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，付款方式：[現(xiàn)金][支票][匯款][]。

　　第三條登記過(guò)戶手續(xù)辦理

　　本合同簽訂之日起三十天內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料到

　　辦理過(guò)戶手續(xù)。乙方支付最后一期購(gòu)房款時(shí)，甲方同時(shí)將辦理過(guò)戶后的《房地產(chǎn)權(quán)證》交付給乙方。

　　第四條房地產(chǎn)交接

　　雙方同意于年月日由甲方將該房地產(chǎn)交付給乙方使用。

　　第五條權(quán)利保證約定

　　甲方保證上述房地產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

　　第六條違約責(zé)任

　　甲方?jīng)Q定中途不賣(mài)及逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應(yīng)在悔約之日起七天內(nèi)將所收定金及購(gòu)房款退還給乙方，另賠償乙方(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整的違約金。乙方?jīng)Q定中途不買(mǎi)及逾期15天仍未付清應(yīng)繳購(gòu)房款時(shí)，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購(gòu)房款甲方在七日內(nèi)退回乙方，另賠償甲方(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整的違約金。

　　第七條稅務(wù)承擔(dān)經(jīng)雙方協(xié)商、同意按第種方法處理

　　辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。

　　第八條合同爭(zhēng)議的解決方法

　　本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。

　　第九條合同未盡事宜處置及生效

　　本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件二)，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　第十條本合同保存

　　本合同一式份，甲、乙雙方各存一份，發(fā)證機(jī)關(guān)一份。

　　甲方(簽章)：

　　法定代表人：

　　委托代理人：

　　年月日

　　簽于

　　乙方(簽章)：法定代表人：委托代理人：年月日簽于

房地產(chǎn)合同5

　　合同編號(hào)：____________

　　甲方(委托人)(出賣(mài)人)：______________________________

　　地址：__________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________

　　(營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào))(身份證號(hào))：________________________

　　(法定代表人)(本人)：________________________________

　　聯(lián)系電話：______________________________________________

　　委托代理人：____________________________________________

　　聯(lián)系電話：______________________________________________

　　地址：__________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________

　　乙方(委托人)(買(mǎi)受人)：______________________________

　　(本人)(法定代表人)姓名：____________________________

　　國(guó)籍：__________________________________________________

　　(身份證號(hào))(護(hù)照)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào))()：____________

　　地址：__________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________

　　聯(lián)系電話：______________________________________________

　　(委托代理人)()姓名：________________________________

　　國(guó)籍：__________________________________________________

　　地址：__________________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________

　　聯(lián)系電話：______________________________________________

　　丙方(居間人)：________________________________________

　　注冊(cè)地址：______________________________________________

　　郵政編碼：______________________________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________

　　法定代表人：____________________________________________

　　聯(lián)系電話：______________________________________________

　　根據(jù)(中華人民共和國(guó)合同法)、(中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法)及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方之間就房屋買(mǎi)賣(mài)、兩委托人與居間人丙方之間就居間報(bào)酬等事項(xiàng)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條合同標(biāo)的

　　房地產(chǎn)基本情況如下：

　　所有權(quán)人_________；共有人_________；座落(_________區(qū)________位)；項(xiàng)目名稱_______________，_________樓層_________戶型_______室_______廳_______衛(wèi)_______陽(yáng)臺(tái)；建筑面積(_________m2)；套內(nèi)面積(_________m2)；房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)_________；土地性質(zhì)_________；房屋所有權(quán)證號(hào)_________；土地使用權(quán)證號(hào)_________；房屋使用權(quán)租約號(hào)_________；合同登記號(hào)_________。

　　第二條委托事項(xiàng)

　　1．甲方對(duì)丙方的委托事項(xiàng)：

　　甲方欲賣(mài)出上述房屋尋找買(mǎi)受人，并將該房屋詳細(xì)情況以及要求等報(bào)告給買(mǎi)受人。同時(shí)，將買(mǎi)受人的情況報(bào)告給甲方。丙方促成買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向后，組織雙方簽訂本合同，并負(fù)責(zé)協(xié)助辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更等事宜。

　　2．乙方對(duì)丙方的委托事項(xiàng)：

　　乙方欲在_________市_________區(qū)_________地段購(gòu)買(mǎi)_________房屋_________套，面積為_(kāi)________平方米。委托丙方搜尋信息，并及時(shí)報(bào)告乙方，以便促成乙方購(gòu)買(mǎi)房屋的目的。丙方促成買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向后，組織雙方簽訂本合同，并負(fù)責(zé)協(xié)助辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更等事宜。

　　3．為保障甲乙雙方已達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議正常履行，委托人共同委托丙方提供以下_________居間服務(wù)：

　　(1)協(xié)助甲乙雙方與銀行簽訂履約保證合同(資金托管協(xié)議)；

　　(2)代收、代轉(zhuǎn)房款及定金(預(yù)付款)等；

　　(3)代辦房屋_________權(quán)過(guò)戶手續(xù)；

　　(4)代辦房屋貸款手續(xù)；

　　(5)代收、代繳過(guò)戶稅費(fèi)及貸款費(fèi)用；

　　(6)代取產(chǎn)權(quán)證；

　　(7)代辦贖產(chǎn)權(quán)證、注銷(xiāo)抵押；

　　(8)____________________________________。

　　第三條成交價(jià)格

　　甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為_(kāi)______(幣種)(大寫(xiě))：______________元整(￥_______)。(其中：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)為_(kāi)_______(幣種)(大寫(xiě))：_______________元整(￥_________)；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為_(kāi)________(幣種)(大寫(xiě))：__________________元整(￥_________))。

　　第四條成交細(xì)目

　　1．配套：_________________________________________________________

　　2．家電：_________________________________________________________

　　3．家具： ________________________________________________________

　　4．其他：_________________________________________________________

　　5．固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門(mén)、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

　　第五條丙方完成委托任務(wù)的報(bào)酬

　　丙方業(yè)已完成本合同項(xiàng)下委托人雙方委托之事項(xiàng)，雙方自愿選擇下列第_________種方式向丙方支付報(bào)酬：

　　(1)按合同標(biāo)的______%的比例支付(具體數(shù)額為小寫(xiě)_________、大寫(xiě)__________________)，其中甲方______%(具體數(shù)額為小寫(xiě)_________，大寫(xiě)__________________)，乙方_______%，(具體數(shù)額為小寫(xiě)_________、大寫(xiě)__________________)。

　　(2)委托人雙方支付丙方人民幣小寫(xiě)_________元，大寫(xiě)__________________。其中，甲方_________元，大寫(xiě)_______________。乙方_________元，大寫(xiě)__________________。

　　第六條丙方?jīng)]有完成委托任務(wù)的費(fèi)用收取

　　丙方?jīng)]有完成委托人指示的委托任務(wù)的，不得收取報(bào)酬，但可以按實(shí)際支出收取一定的費(fèi)用，委托人雙方自愿選擇下列第_______種方式向丙方支付費(fèi)用。

　　(1)一次性向丙方支付人民幣_(tái)________元，由委托人雙方各自分別承擔(dān)50%。

　　(2)根據(jù)丙方的實(shí)際發(fā)生費(fèi)用(以發(fā)票、車(chē)票等為證據(jù))，由委托人雙方各自承擔(dān)50%。

　　第七條結(jié)算方式

　　1．甲乙雙方協(xié)商同意，房屋售價(jià)為人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)。

　　2．甲乙雙方協(xié)商同意，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需的稅、費(fèi)承擔(dān)，選擇下列第_________項(xiàng)：

　　(1)甲、乙雙方各自承擔(dān)；

　　(2)全部稅、費(fèi)由_________方承擔(dān)。

　　3．甲乙雙方簽訂的(房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約)，如需要公證，費(fèi)用由_________方承擔(dān)。

　　4．甲乙雙方協(xié)商同意，在本合同簽訂之日起，乙方將購(gòu)房定金人民幣(大寫(xiě))__________________(￥_________)口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行。

　　5．甲乙雙方協(xié)商同意，在本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，_________方將房屋過(guò)戶費(fèi)用約人民幣(大寫(xiě))________________元(￥_________)，_________方將貸款所需費(fèi)用約人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)交由丙方代為保管(具體金額以有關(guān)部門(mén)開(kāi)據(jù)的票據(jù)為準(zhǔn)，(多退少補(bǔ))。

　　6．甲乙雙方協(xié)商同意乙方采取以下第_________項(xiàng)付款方式

　　(1)現(xiàn)金一次性付款，在本合同簽訂之日起_____日內(nèi)，乙方須將購(gòu)房款扣除已交定金后的購(gòu)房余款人民幣(大寫(xiě))__________元(￥_________)，口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行。

　　(2)現(xiàn)金分期付款，在本合同簽訂之日起______日內(nèi)，乙方將首付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)支付給甲方。在本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，乙方將扣除已交定金及首付款以外的購(gòu)房余款人民幣(大寫(xiě))________________元(￥_________)，口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行。

　　(3)商業(yè)貸款乙方申請(qǐng)商業(yè)貸款，擬貸款金額為人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)，貸款年限為_(kāi)_____年。在本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，乙方須將購(gòu)房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購(gòu)房余款人民幣(大寫(xiě))_______________(￥_________)口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行(具體的貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準(zhǔn)，首付房款多退少補(bǔ))。

　　(4)公積金貸款乙方申請(qǐng)公積金貸款，擬貸款金額為人民幣(大寫(xiě))________________元(￥_________)，貸款年限為_(kāi)____年。在本合同簽訂之日起_____日內(nèi)，乙方需將購(gòu)房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購(gòu)房余款人民幣(大寫(xiě))_________________元(￥_________)口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行(具體的貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準(zhǔn)，首付房款多退少補(bǔ))。

　　(5)組合貸款乙方申請(qǐng)組合貸款，其中商業(yè)擬貸款金額為人民幣(大寫(xiě))____________元(￥________)，貸款年限為_(kāi)_____年；公積金擬貸款金額為人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)，貸款年限為_(kāi)_____年。在本合同簽定之日起______日內(nèi)，乙方須將購(gòu)房總款扣除已交定金及擬貸款金額以外的購(gòu)房余款人民幣(大寫(xiě))_________________元(￥_________)口交由丙方代為保管；口存入履約保證銀行(具體貸款額度、貸款年限，按有關(guān)規(guī)定最終審核為準(zhǔn)，首付房款多退少補(bǔ))。

　　7．如乙方擬定上述某項(xiàng)貸款遇到困難，甲乙雙方協(xié)商同意乙方變更以下第_________項(xiàng)付款方式：

　　(1)現(xiàn)金一次性付款

　　(2)現(xiàn)金分期付款

　　(3)公積金貸款

　　(4)組合貸款

　　第八條甲方權(quán)利和義務(wù)

　　1．甲方承諾：

　　(1)該房屋權(quán)屬清楚，不存在查封、抵押、出租、債權(quán)債務(wù)糾紛等影響轉(zhuǎn)讓的因素；

　　(2)向丙方出具的個(gè)人身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋權(quán)屬證明及辦理過(guò)戶及貸款所需的相關(guān)文件資料真實(shí)、合法、有效；

　　(3)配偶、家庭成員和共居人同意出售該房屋，且不得隱瞞婚姻狀況；

　　(4)如該房屋正在出租，甲方必須出具承租人放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋的聲明書(shū)和同意搬遷保證書(shū)；

　　(5)甲方于房屋交付之前將房屋的水、電、煤氣、采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用全部結(jié)清(不包括安裝費(fèi)，僅指使用費(fèi))。如果不能及時(shí)繳清有關(guān)欠費(fèi)，甲方愿意在取得全額房款時(shí)，將與欠費(fèi)相等的保證金存放于丙方處，待甲方將欠費(fèi)繳清后憑繳費(fèi)發(fā)票取回保證金，若無(wú)法繳清欠費(fèi)，甲方將以保證金沖抵欠費(fèi)并授權(quán)丙方將保證金轉(zhuǎn)付乙方(保證金不足沖抵欠費(fèi)的，由甲方按實(shí)補(bǔ)足金額)。

　　(6)甲方應(yīng)于房屋交付乙方前將戶口遷出。若有困難，乙方同意甲方自即日起______日內(nèi)將戶口遷出，并且在甲方領(lǐng)取房款時(shí)，將戶口押金人民幣(大寫(xiě))__________________元(￥_________)元，交由丙方代為保管，待戶口遷出后，由甲方到丙方處領(lǐng)取押金，若甲乙雙方另有約定除外。

　　2．甲方已繳納的煤氣氣源費(fèi)、維修基金在該房屋出售后不再退給甲方，并將票據(jù)交付乙方，若甲方票據(jù)丟失需調(diào)檔提供相關(guān)證明，因調(diào)檔產(chǎn)生的費(fèi)用由______方承擔(dān)。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，未曾繳納的煤氣氣源費(fèi)由______方承擔(dān)，未曾繳納的維修基金由______方承擔(dān)。

　　3．在簽訂本合同_______日內(nèi)將辦理該房屋過(guò)戶及貸款所需的相關(guān)文件資料準(zhǔn)備齊全。

　　4．甲方取得全部房款當(dāng)日，甲方向乙方交付房屋并辦理房屋交接手續(xù)。甲方將房屋交付乙方后，甲方不再承擔(dān)對(duì)該房屋的維修責(zé)任。

　　5．甲方應(yīng)按照房屋管理部門(mén)的規(guī)定和丙方通知的時(shí)間親自到現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)身份及有關(guān)法律證件。

　　6．甲方應(yīng)對(duì)丙方的居間活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合。

　　第九條乙方權(quán)利和義務(wù)

　　1．乙方保證其向丙方出具的辦理房屋權(quán)屬過(guò)戶及申請(qǐng)貸款所需的相關(guān)文件資料真實(shí)、合法、有效；并于簽訂本合同______日內(nèi)將所需文件資料送交丙方。

　　2．乙方須按本合同約定的時(shí)間按期付款。

　　3．乙方應(yīng)按照房屋管理部門(mén)的規(guī)定和丙方通知的時(shí)間親自到現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)身份及有關(guān)法律證件。如果甲方滿足第八條第一款第(5)項(xiàng)要求，乙方可接受其房屋并按_________及時(shí)支付購(gòu)房款。

　　(1)交納完過(guò)戶稅費(fèi)后

　　(2)產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后

　　(3)銀行放款后

　　(4)甲方倒房后

　　4．乙方應(yīng)對(duì)丙方的居間活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合。

　　第十條丙方權(quán)利和義務(wù)

　　1．丙方接受甲乙雙方的委托，

　　提示甲乙雙方提供相關(guān)的文件資料。

　　2．甲方委托丙方收取乙方繳付的購(gòu)房定金及購(gòu)房款，丙方在收款收據(jù)中應(yīng)載明系代理甲方收齲

　　3．丙方對(duì)甲乙方提供的文件資料和出具的憑證應(yīng)妥善保管。

　　4．丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款(含資金托管)及甲、乙雙方所提供的文件資料齊備三個(gè)工作日內(nèi)，安排甲、乙雙方辦理過(guò)戶手續(xù)。按有關(guān)規(guī)定及丙方的通知，由_________方陪同有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房。

　　5．妥善安排甲乙雙方進(jìn)行交接，提醒甲乙雙方結(jié)清約定的費(fèi)用。

　　第十一條丙方違約責(zé)任

　　1．丙方有下列行為之一的屬于違約：

　　(1)無(wú)正當(dāng)理由擅自解除合同的；

　　(2)與他人串通，損害委托人雙方的利益的；

　　(3)干預(yù)委托人買(mǎi)賣(mài)房屋的自主意愿，代替委托人其中的一方與另一方談判、簽約等，損害了另一方的權(quán)益的。

　　(4)__________________________________________________。

　　2．丙方違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同丙方預(yù)期獲得傭金總價(jià)款的_______%。丙方因違約行為，給委托人任何一方造成經(jīng)濟(jì)損失，且違約金不足以彌補(bǔ)的，丙方應(yīng)當(dāng)就損失的差額部分向受害人予以賠償。

　　第十二條委托人違約責(zé)任

　　1．委托人雙方有下列情形之一的屬于違約：

　　(1)無(wú)正當(dāng)理由擅自解除合同的；

　　(2)相互或與他人串通，損害丙方利益的；

　　(3)未能按照委托書(shū)或本合同的委托事項(xiàng)向丙方提供相關(guān)房產(chǎn)證件、文件、合同、身份證件等，致使丙方無(wú)法完成居間任務(wù)，且給丙方造成實(shí)際損失的；

　　(4)__________________________________________________。

　　2．委托人違約的，在以下款項(xiàng)中選擇：

　　(1)已經(jīng)向丙方交付定金的，不得索回定金；

　　(2)按照丙方在本合同中應(yīng)當(dāng)獲得的傭金予以賠償；

　　(3)按照本合同標(biāo)的物總價(jià)款的％賠償于丙方。

　　(4)__________________________________________________。

　　第十三條合同的解除

　　1．當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致的；

　　2．因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；

　　3．在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)的；

　　4．當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在_________個(gè)工作日內(nèi)仍未履行的；

　　5．當(dāng)事人一方因其他原因致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

　　第十四條聲明及保證

　　甲方：

　　1．甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

　　3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

　　乙方：

　　1．乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

　　3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

　　丙方：

　　1．丙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2．丙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

　　3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)丙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

　　第十五條保密

　　甲乙丙三方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于他方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，其他方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或三方另有約定的除外。保密期限為_(kāi)________年。

　　第十六條通知

　　1．根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及三方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

　　2．各方通訊地址如下：_________________________________。

　　3．一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

　　第十七條合同的變更

　　本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙、丙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知其他方，征得他方同意后，三方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出______天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)三方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

　　第十八條合同的轉(zhuǎn)讓

　　除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)三方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定三方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。

　　第十九條爭(zhēng)議的處理

　　1．本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

　　2．本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由三方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第___種方式解決

　　(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

　　(2)依法向人民法院起訴。

　　第二十條不可抗力

　　1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

　　2．聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后___日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響

　　3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，三方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，三方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則三方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

　　第二十一條合同的解釋

　　本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同三方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

　　第二十二條補(bǔ)充與附件

　　本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙丙三方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

　　第二十三條合同的效力

　　1．本合同自三方或三方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專(zhuān)用章之日起生效。

　　2．有效期為_(kāi)______年，自_______年______月______日至_______年______月______日。

　　3．本合同正本一式_________份，三方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

　　甲方(蓋章)：____________乙方(蓋章)：____________

　　法定代表人(簽字)：______法定代表人(簽字)：______

　　委托代理人(簽字)：______委托代理人(簽字)：______

　　開(kāi)戶銀行：________________開(kāi)戶銀行：________________