【導(dǎo)語】本文是熱心網(wǎng)友“t2406”收集的解除買賣合同，供大家參考。
徐女士與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房買賣合同，但后來被告知該房產(chǎn)已出讓給第三方胡某。通過調(diào)查得知，該公司總經(jīng)理錢某見到該樓盤每平米房?jī)r(jià)上漲超出1300元，便利用職務(wù)便利將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給其妻弟胡某，并在徐女士發(fā)覺之前將房產(chǎn)交付給胡某應(yīng)用并辦理了房產(chǎn)證。徐女士多次與房地產(chǎn)公司交涉，但均未得到結(jié)果。她現(xiàn)在該如何處理？
對(duì)于徐女士的糾紛，我覺得能通過兩種形式處理：第一種是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十條，向法院申請(qǐng)確定房地產(chǎn)公司與胡某簽署的房子買賣合同無效，并要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行和她簽署的商品房買賣合同；第二種是依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，請(qǐng)求消除徐女士與房地產(chǎn)公司的房屋買賣合同，并要求房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款及付款相應(yīng)利息和賠償損失，同時(shí)有權(quán)要求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的承擔(dān)責(zé)任。
與徐女士相似的購(gòu)房糾紛在2023年6月1日起施行的《解釋》中已有明確規(guī)定。該《解釋》不僅對(duì)上述兩種狀況要求合同無效或解除的情形外，仍在第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三條中列出了此外十種可以依法請(qǐng)求確認(rèn)合同無效、撤消或解除的具體情況。我將根據(jù)該解釋的內(nèi)容，對(duì)這十種狀況作簡(jiǎn)單介紹，希望能為廣大的購(gòu)房者給予幫助。
1. 假如出賣人在商品房買賣合同簽署后未告知買受人房子已抵押給第三方，造成買受人難以實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同，規(guī)定房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息和賠償損失。
2. 出賣人在簽訂合同時(shí)故意隱瞞未獲得商品房預(yù)售許可的事實(shí)或提供虛假許可證明，買受人可根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條，向法院申請(qǐng)確認(rèn)合同無效，并要求房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息和賠償損失。
3. 出賣人在簽訂合同時(shí)故意隱瞞所售房子已抵押的事實(shí)，買受人可根據(jù)國(guó)家擔(dān)保法的規(guī)定，向法院申請(qǐng)確認(rèn)合同無效或撤銷，規(guī)定房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息和賠償損失。
4. 出賣人在簽訂合同時(shí)故意隱瞞房子已售賣給第三方或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房的事實(shí)，買受人可根據(jù)國(guó)家擔(dān)保法，向法院申請(qǐng)確認(rèn)合同無效或撤銷，并要求房地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息和賠償損失。
在相關(guān)四種情況下，買受人還能夠并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的承擔(dān)責(zé)任。
5. 假如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能投入使用，或房屋交付應(yīng)用后經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)品質(zhì)的確不過關(guān)，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同并要求賠償損失。
6. 假如房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響工作居住應(yīng)用，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同并要求賠償損失。
7. 假如出賣人交付的房子套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同規(guī)定不符，且偏差平方根超出3%，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同、退還購(gòu)房款并付利息，但合同另有約定的除外。
8. 假如出賣人遲延交付房子，在催告后3個(gè)月內(nèi)仍未履行，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同，但合同另有約定的除外。
9. 假如商品房買賣合同約定的房屋所有權(quán)登記期限超過一年，而因?yàn)槌鲑u人的原因，造成買受人不能辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同并要求賠償損失。
10. 假如商品房買賣合同承諾買受人以貸款擔(dān)保方法支付，但因出賣人的原因或不能歸責(zé)于雙方的狀況無法簽署擔(dān)保貸款合同，從而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買受人有權(quán)請(qǐng)求終止合同并要求賠償損失，或要求出賣人退還購(gòu)房款及付利息或返還定金。
從以上分析可以看出，該《解釋》的突出特點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋買受人的保護(hù)，規(guī)定的12種合同無效、撤消、解除的具體情形針對(duì)有效維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益及其法院對(duì)有關(guān)糾紛的及時(shí)、公正審理具有重要意義。
自然，有關(guān)商品房買賣合同的無效、消除及撤消，除了直接適用上述規(guī)定外，還能夠參照我國(guó)擔(dān)保法及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)局限于《解釋》中的這12種具體情形。\
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