物業(yè)前期介入崗位職責(zé)5篇(物業(yè)的前期介入)

時間：2023-05-28 12:42:52 綜合范文

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物業(yè)前期介入崗位職責(zé)1

　　工程部前期介入崗位職責(zé)

（一）、工程前期介入

　　1.積極配合和協(xié)調(diào)開發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。

　　2．根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題提出合理建議。

　　3．按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。

　　4．參與工程驗收，進行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。

　　5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；

　　6．詳細(xì)讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認(rèn)真進行技術(shù)交底和圖紙會審，提出合理化建議。7.按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對工程施工進行檢查。8.落實前期提出的相關(guān)建議，并督促實施。

（二）、物業(yè)維護維修

　　1.服從安排，能正確處理系統(tǒng)維護和日常零修工作。

　　2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。

　　3.保證所維護的設(shè)施、設(shè)備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時處理的應(yīng)馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。 4.每天對照《工程設(shè)施設(shè)備巡視記錄》仔細(xì)巡視相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合理安排人員及時間根據(jù)相關(guān)操作規(guī)程進行維護工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

　　5.對所維護的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到環(huán)境清潔，標(biāo)識準(zhǔn)確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。

　　6.對本專業(yè)設(shè)施、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好。

　　7.負(fù)責(zé)對前期樣板間及銷售中心的裝修進行檢查，及時糾正裝修違章現(xiàn)象，發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應(yīng)記錄表格。

　　8.熟悉各項關(guān)于設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。

　　9.每天不定期對樣板間及銷售中心進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及時報相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。

　　10.定期巡查所維護的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。

　　11.對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關(guān)部門負(fù)責(zé)人項目工程管理人員匯報。

　　12.對維護中所需的備品、備件，及時提出采購申請。

　　13.部門負(fù)責(zé)人指派的其它工作。

　　成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗收的作用物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： ①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。③．為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。④．提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜合效益并使其得到不斷的提高。⑤．促進了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設(shè)項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設(shè)提供借鑒。（2）、接管驗收的原則接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則： ①．原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題作非常詳細(xì)的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。②．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細(xì)致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。（4）、接管驗收的內(nèi)容 ①．接管驗收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。②．資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收 a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b).公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。c).機電設(shè)備的接管驗收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉(zhuǎn)等。④．接管驗收遺留問題的處理 a).遺留問題的登記確認(rèn)，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b).對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。⑤.《接管驗收登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應(yīng)注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項： ①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。②．現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交 ③．接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線 2．驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行： ①．制訂收集整理計劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計劃。②．深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。③．資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。④．資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料： ①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。②．綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；電梯準(zhǔn)用證等。③．施工設(shè)計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。④．機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；使用說明書；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。⑤．業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等?？?結(jié) 物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀(jì)，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結(jié)，同時更需要理論上的指導(dǎo)。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，向國外學(xué)習(xí)先進的管理方法和理念，更應(yīng)對理論進行探索和研究，應(yīng)該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的工程部前期介入崗位職責(zé)

（一）、工程前期介入 1.積極配合和協(xié)調(diào)開發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2．根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題提出合理建議。3．按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。4．參與工程驗收，進行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備； 6．詳細(xì)讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認(rèn)真進行技術(shù)交底和圖紙會審，提出合理化建議。7.按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對工程施工進行檢查。8.落實前期提出的相關(guān)建議，并督促實施。

　　前期介入及整改領(lǐng)班的崗位職責(zé)

　　一、職位概述

　　1、負(fù)責(zé)前期施工跟進，提出合理建議。

　　2、負(fù)責(zé)新建房屋及設(shè)備設(shè)施的驗收、移交。

　　3、負(fù)責(zé)交房期間的交房組織協(xié)調(diào)工作。

　　4、負(fù)責(zé)質(zhì)保期內(nèi)的房屋整改問題的跟進，并提出合理的整改方案。

　　二、業(yè)務(wù)了解范圍及專業(yè)技能

　　1、熟悉工程跟進及整改流程。

　　2、熟悉房屋驗收及交房程序。

　　3、熟悉部分工程施工工藝及工程規(guī)范。

　　三、工作內(nèi)容及職責(zé)范圍

　　1、對前期工程施工進行跟進，并做好記錄，定期匯總后上報。

　　2、積極、主動地協(xié)助前期介入收集項目的施工圖、竣工圖及其設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料，為建立該項目的設(shè)備臺帳做好基礎(chǔ)工作。

　　3、對施工中隱蔽工程進行跟進，與圖紙不符的地方應(yīng)及時記錄下來，并及時通知地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　4、及時發(fā)現(xiàn)前期施工的工藝缺陷，做好記錄，并提出合理建議及跟進施工單位的整改。

　　5、及時發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計上的缺陷，提出合理建議并跟進設(shè)計單位進行及時的調(diào)整。

　　6、負(fù)責(zé)對新組團房屋及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行驗收，對業(yè)主提出的整改內(nèi)容進行整改跟進。

　　7、對新組團的設(shè)施設(shè)備進行巡查維護并在三個月后順利移交給物業(yè)維修中心、技術(shù)中心。

　　8、對新組團精裝房精裝施工跟進，提出功能性、實用性、可維性的合理建議。

　　9、嚴(yán)格按公司相關(guān)制度進行交房及交房期間的管理。

　　10、嚴(yán)格按公司相關(guān)制度跟進工程遺留問題。 OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06- DIRECT TEL:（8628） DIRECT FAX:（8628） EMAIL: CDLSWY@ 成都麓山物業(yè)管理有限公司中國、成都、雙流、麓山大道二段6號郵政編碼: 電話（）傳真（）

　　11、整改完成后，及時組織員工對整改問題進行檢查，并簽字確認(rèn)完成情況（工程款必須在前期介入和整改領(lǐng)班分別簽字確認(rèn)后進行支付）。

　　12、在能力范圍內(nèi)對整改問題提出可行性的整改方案及建議。

物業(yè)前期介入崗位職責(zé)2

　　物業(yè)前期介入工作職責(zé)

　　為掌握工程施工的進展?fàn)顟B(tài)，確保工程質(zhì)量，方便后期物業(yè)管理和為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中參與項目施工管理。

　　1．全面掌握建設(shè)物業(yè)的基本情況，熟悉相關(guān)文件圖紙等，包括房屋結(jié)構(gòu)，主要設(shè)施配置，主要材料性能等，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

　　2．協(xié)助和督促建設(shè)單位選擇適合項目需求的優(yōu)秀施工單位和材料物資供應(yīng)商。

　　3．檢查和跟蹤項目建設(shè)進度狀態(tài)，督促施工單位嚴(yán)格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和合約進行施工，對其質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并報甲乙雙方有關(guān)部門及時修改。

　　4．跟蹤和監(jiān)督建設(shè)單位使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格與質(zhì)量，協(xié)助有關(guān)方面對其進行驗收和檢查。

　　5．實施對工程項目進度的控制，對現(xiàn)場情況進行調(diào)查分析，協(xié)助有關(guān)部門解決工程建設(shè)中的問題，做好有關(guān)單位的協(xié)助溝通工作。

　　6．根據(jù)后期使用要求，提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面的改進意見及設(shè)計遺漏項目的建議。

　　7．詳細(xì)記錄各種隱蔽工程施工狀況，對管線敷設(shè)及走向，設(shè)備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。

　　8．配合設(shè)備安裝工作，作好現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，掌握其使用功能，做好設(shè)備調(diào)試工作，建立后期管理有關(guān)規(guī)章，收集歸檔相關(guān)使用說明及保修文件。

　　9．熟悉小區(qū)強弱電，給排水設(shè)計狀態(tài)，對后期使用狀態(tài)作出準(zhǔn)確判斷，根據(jù)實際情況提出可行性意見。10．參加建設(shè)單位和施工單位的有關(guān)工程會議，掌握設(shè)計變更內(nèi)容，并及時作好記錄。

　　11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

物業(yè)前期介入崗位職責(zé)3

　　物業(yè)工程部前期介入重點工作

　　前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點關(guān)注：

　　一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

　　現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

　　2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；

　　3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；

　　4．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

　　二、技術(shù)的支持工作

　　物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

　　三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完成，進入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟會同時開展。

　　1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：

　　在進入項目以前，應(yīng)當(dāng)對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

　　審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。

　　2、關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：

　　在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；

　　物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

　　3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：

（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。

　　4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：

（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

　　設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

　　關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。

　　5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：

　　物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

　　6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；

　　收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;（2）機電設(shè)備及建材的資料;收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

　　7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。

　　物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作

物業(yè)前期介入崗位職責(zé)4

　　物業(yè)的前期介入

　　物業(yè)

　　一.根據(jù)現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)的情況,物業(yè)服務(wù)前期介入可以分為以下三個階段:

　　1.早期介入,充當(dāng)顧問。在物業(yè)處于規(guī)劃設(shè)計階段,發(fā)展商就聘請專業(yè)經(jīng)驗豐富的管理公

　　司做顧問,參與規(guī)劃設(shè)計,站在今后使用和管理的需要提出建議。

　　2.中期介入,扮演監(jiān)理。在土建結(jié)構(gòu)已封頂,工程進入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段,物業(yè)服

　　務(wù)公司參與進來,一方面是熟悉線路、管道走向,另一方面對設(shè)備的安裝質(zhì)量進行監(jiān)督。

　　3.晚期介入,開始管家。物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束,工程開始竣工驗收、移交驗收和準(zhǔn)備入

　　伙及籌備開業(yè)時,管理公司全面介入,對正式接手管理做好準(zhǔn)備。

　　二.物業(yè)服務(wù)公司什么時候前期介入較好?

　　物業(yè)是一個系統(tǒng)工程,設(shè)計人員可能不是非常清楚以后使用和管理中的問題,設(shè)計中難免會忽略以后使用的方便和管理的需要,這就需要物業(yè)服務(wù)前期介入人員予以提出,在設(shè)計時就

　　予以修正,所以介入時間越早越好,最遲介入時間應(yīng)為交付前三個月。

　　三.管理公司前期介入有何意義?

　　1.完善物業(yè)的使用功能。

　　2.改進、改善物業(yè)的具體設(shè)計。

　　3.能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。

　　4.為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。

　　5.便于日后對物業(yè)的管理。

　　四.前期介入需要配備哪方面的人員?

　　前期介入主要涉及到的是設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)問題,主要應(yīng)配備相應(yīng)的工程技術(shù)人員,應(yīng)涉及到消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯等方面的人員,各個物業(yè)可以根據(jù)樓盤的大小和

　　設(shè)備的多少來確定人員的多少,可能需要一人兼幾項,合理安排人員。

　　五.管理公司前期介入與業(yè)主有何關(guān)系?

◇管理公司前期介入人員是站在業(yè)主和使用人的角度去發(fā)現(xiàn)問題,并從以往物業(yè)服務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的問題和業(yè)主提出的具有代表性的問題以及發(fā)展商容易忽略的問題中去發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在存

　　在的問題,協(xié)調(diào)發(fā)展商做出相應(yīng)的改進,使以后管理方便,并保障業(yè)主的利益。

　　六.有監(jiān)理公司為何物業(yè)服務(wù)公司還需派人員進行前期介入?

　　監(jiān)理公司的工作重點是督促建設(shè)單位的施工是否按設(shè)計要求進行施工,管理公司不但要求工程質(zhì)量得以保證,而還要要求其設(shè)計施工符合業(yè)主得利益、有利于以后的物業(yè)服務(wù),為更

　　好的向業(yè)主提供服務(wù)。

[來自中國物業(yè)服務(wù)論壇]

　　七.前期介入在設(shè)備方面要注意哪些問題?

　　1.電氣方面,注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題,對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計,對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點進行了解,對照明線路設(shè)計是否符合以后管理的需要進行確認(rèn),以方便后期的維修、保養(yǎng)

　　和管理。

　　2.消防方面,對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解;對電系統(tǒng)中的風(fēng)機、風(fēng)閥的分布、工作原理進行掌握,掌握消防主機的工作原理,回路的分布,卷簾門的分布等。

　　3.給排水方面,了解供水的系統(tǒng)情況,各樓層由哪里供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置,住戶的供水方式,各個閥門的位置。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空調(diào)水)的走向,檢查口的位置,化糞池的位置等。

　　八.前期介入在清潔

　　物業(yè)服務(wù)前期介入對房地產(chǎn)項目的影響

　　房地產(chǎn), 物業(yè), 項目, 服務(wù)

　　物業(yè)服務(wù)前期介入對房地產(chǎn)項目的影響

《中國房地產(chǎn)》2008年第4期

　　一、物業(yè)服務(wù)前期介入的內(nèi)容及其運作過程

　　物業(yè)服務(wù)的前期介入是一個長效服務(wù)的概念，是指物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)以前的各個階段就參與決策，制定物業(yè)服務(wù)方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提供樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。具體內(nèi)容及其

　　運作過程如下：

　　1．項目可行性研究階段

　　向建設(shè)單位提供意見，對未來的物業(yè)服務(wù)進行總體策劃。主要內(nèi)容包括：根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性價比之上的物業(yè)服務(wù)框架性方案。

　　2．規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后在使用階段出現(xiàn)問題。主要內(nèi)容包括：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見或建議；提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；就物業(yè)服務(wù)用房等公共配套建筑提出意見。

　　3．施工建設(shè)階段

　　派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。主要內(nèi)容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。

　　4．銷售階段

　　此階段的介入貫穿整個銷售過程，主要內(nèi)容包括：明確詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)方案及實施進度表；明確各種收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法；對銷售中的活動進行計劃與安排；采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)服務(wù)的狀況；在銷售現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)；將早期介入的資料、記錄、方

　　案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

[來自中國物業(yè)服務(wù)論壇]

　　二、物業(yè)服務(wù)前期介入的現(xiàn)狀與存在問題

　　由于對物業(yè)服務(wù)服務(wù)理念認(rèn)識不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)服務(wù)前期介入上只是強調(diào)了物業(yè)服務(wù)介入房地產(chǎn)開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，缺乏一致的目標(biāo)與運作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認(rèn)識。具體問題有以下幾點：

　　1．物業(yè)服務(wù)招標(biāo)不

　　物業(yè)前期介入做些什么？

　　物業(yè)

　　物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細(xì)化、施工缺

　　陷的防范及運行成本的控制,提供建設(shè)性的意見。

　　有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后,購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎?這里發(fā)表一組購房者的意見,也許對物業(yè)公司、對發(fā)展商都會有所

　　啟迪。

　　細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

　　物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企

　　業(yè),經(jīng)驗豐富,也擁有很多的榮譽。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放心。

　　然而交房入住后,我們?nèi)詴l(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)

“均好性?的今天,這些遺憾的細(xì)節(jié),正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。

[來自中國物業(yè)服務(wù)論壇]

　　亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上,東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個合適的位置,正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

　　污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時收集清除,這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會湊準(zhǔn)了時間扔垃圾,垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥:一來不方便,二來同樣構(gòu)成對花園的污染。這個在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢?比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設(shè)計一個“內(nèi)置?式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

　　在有的高層住宅,每層設(shè)一個垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運往樓下?是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯?垃圾筒臟了又如何清洗?這都是前期

　　介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。

　　避免違章從設(shè)計開始

　　買樓時,物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們:工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面;而物業(yè)公司絕不會通融,會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)

　　主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯。

　　今天是想結(jié)合裝修中的一些問題,對前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

　　代業(yè)主審視設(shè)計我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是“明?的,所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是,家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時,都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞,以通排風(fēng)管。這時,物業(yè)公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會破壞承重,是違章;接著又說,這是設(shè)計的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的安全會構(gòu)

　　成什么影響?

　　這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙設(shè)計中就考慮不周的地方,比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題;當(dāng)工作陽臺的功用越來越為人認(rèn)同，那么陽臺上是否有合適的熱水器位置?是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水???

　　治一治“空調(diào)病”空調(diào)一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得

　　到控制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號“殺手”。原因主要有兩點:

　　1、空調(diào)孔的位置不合適,業(yè)主為了把室內(nèi)機安裝妥當(dāng),只能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”。

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