商業(yè)體調(diào)研報告 篇1
自20xx年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進行了深入調(diào)查。
一、所處背景
東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20xx年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。
但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當(dāng)時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當(dāng)行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當(dāng)時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產(chǎn)生的效果范文先生版權(quán)所有
自該部20xx年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當(dāng)年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當(dāng)年實現(xiàn)收息收入萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20xx年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20xx年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。范文先生版權(quán)所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。
2、指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。
3、嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。
7.增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。
四、今后設(shè)想
由于該項業(yè)務(wù)在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴大該項貸款的投放。
但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業(yè)務(wù)。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶的基礎(chǔ)上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優(yōu)秀載體，繼續(xù)延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補信貸人員少的不足。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇2
自二月份以來，本人共調(diào)研了16家計算機相關(guān)企事業(yè)單位，其中走訪七家，其它形式的調(diào)研九家，并有針對性的查閱了相關(guān)資料，包括企業(yè)人才招聘信息，兄弟院校教育和就業(yè)情況，計算機行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)象等，并有針對性的采訪了有關(guān)企業(yè)人員、我系畢業(yè)生，收獲頗豐，現(xiàn)總結(jié)如下：
一、調(diào)研數(shù)據(jù)分析方面
就學(xué)校提供的計算機類大學(xué)生就業(yè)情況分析而言，均超過90%，但我認為這里面含有大量的水份。具體多少，還未進行真正統(tǒng)計，但從嚴格意義上來講，就業(yè)的情況絕對不足60%，而且這其中還有大量的學(xué)生所從事的工作與本專業(yè)無關(guān)，或工作極不正規(guī)，相當(dāng)于臨時用工人員，得不到切實的勞動保障，具體數(shù)字本人還無從得知。以2006屆畢業(yè)班的其中一個班為例（最早該班叫GA1班），班里不止一個學(xué)生從畢業(yè)至今還從未有過任何工作。
該班就業(yè)形式大致如下：全班總計有28名學(xué)生，大約三名學(xué)生專升本（今年七月份本科畢業(yè)），一名學(xué)生做為志愿者在撫順縣工作，至少三名學(xué)生從畢業(yè)至今未從事過任何工作，有三、四個學(xué)生做一些小買賣，參加工作的學(xué)生至少一半與本專業(yè)無關(guān)，并且參加工作的學(xué)生中至少60%是以打短工形勢出現(xiàn)，或是用人單位的用人制度極不規(guī)范，待遇較低，且很少有勞動保障。還有大約十名左右學(xué)生情況不了解。這個班級不能代表所有的我院計算機專業(yè)畢業(yè)生情況，但至少有一定代表作用。其中的原因我想無外乎以下幾點：
1、我們?yōu)榍髮W(xué)院的發(fā)展而片面的不得已的追求就業(yè)數(shù)據(jù)，這數(shù)據(jù)的真實性自然有待商榷。
2、即使真的有學(xué)生簽署了就業(yè)協(xié)議，但這些協(xié)議相當(dāng)一部分是虛假的，換句話說，是學(xué)校為了自身的生存和發(fā)展的需要而逼迫學(xué)生簽署的。
3、學(xué)生在學(xué)校內(nèi)所學(xué)習(xí)的專業(yè)技能缺乏社會實用性（這一部分在后面要做重點闡述）。
4、部分學(xué)生不能以積極的、正常的心態(tài)面對社會，對社會缺乏了解，對自己缺乏足夠的認識，個人的素質(zhì)有待提高，而在學(xué)校中這方面的鍛煉則有欠缺。
5、社會大環(huán)境而言，遼沈地區(qū)的許多用人單位存在嚴重的違規(guī)用人現(xiàn)象，充滿了偶然性、短期性、臨時性，就業(yè)質(zhì)量難以得到保證。
在我采訪的許多公司中，用人制度是一個很大的問題。例如，有些單位，平時用人很少，但如果近期承攬了一些工程（如綜合布線等）則需大量人員。企業(yè)只需一兩個網(wǎng)絡(luò)工程師進行簡單的技術(shù)指導(dǎo)，而其中大部分工程進行外包，并且僅需簡單的技術(shù)支持，對工人稍加培訓(xùn)即可開展施工。這樣的企業(yè)對員工的數(shù)量要求不高，更希望要的是低價甚至是免費的勞動力，與公司之間僅僅是臨時雇傭關(guān)系，不存在任何合同。因此，向這樣的用人單位推薦學(xué)生就業(yè)比較困難，而且就業(yè)質(zhì)量不高。
二、調(diào)研情況
本階段調(diào)研中，本人共走訪了七家企業(yè)單位，通過其它形勢采訪的有九家。并有針對性的查閱了相關(guān)資料，包括企業(yè)人才招聘信息，兄弟院校教育和就業(yè)情況（如北大青鳥、省交通學(xué)院），計算機行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)象等，并有針對性的采訪了有關(guān)企業(yè)人員、我系畢業(yè)生等。實事求是的講，情況并不樂觀。這是由社會大環(huán)境、我院小環(huán)境以及學(xué)生個人的自身修養(yǎng)等幾個方面共同決定的。我們所能做的一方面加強教學(xué)及學(xué)生管理，一方面大力與企業(yè)合作，拓寬學(xué)生就業(yè)渠道。
三、相關(guān)問題梳理
一是著名大公司的就業(yè)門檻過高，一般都要求本科以上學(xué)歷，在學(xué)歷上我們的學(xué)生就已失去了絕大多數(shù)著名企業(yè)公司的準入資格。
二是準入門檻較低的小企業(yè)用人制度方面存在缺欠，缺乏人才培訓(xùn)機制，我們有的專業(yè)（如軟件專業(yè)）較難形成批量就業(yè)的局面。
三是目前金融海嘯對社會各個行業(yè)的觸動太大，導(dǎo)致了人員需求的降低。
四是我們的專業(yè)技能的培訓(xùn)不能與社會接軌。
五是我們?nèi)狈φ嬲饬x上的專門與企業(yè)聯(lián)系接觸的人員，不注重企業(yè)關(guān)系的積累。
六是我們對學(xué)生的職業(yè)生涯培訓(xùn)只注重技能的培訓(xùn)，缺乏許多人格修養(yǎng)的因素，即使學(xué)院目前開設(shè)了相關(guān)課程，但也流于形勢。
四、解決方案與建議
在問題梳理中的前三項，是大環(huán)境所決定的，做為學(xué)院能夠做的就是合理優(yōu)化專業(yè)設(shè)置，引導(dǎo)學(xué)生做好日常點滴的積累。
在這里我重點強調(diào)的是我們的專業(yè)技能與社會的接軌度遠遠不夠。我們的學(xué)生缺乏某一技能的深度理解與運用。往往用人單位要求的技能都有所涉獵，但都不能真正深入進去，不能達到要求的技能標準。這體現(xiàn)在我們的課程設(shè)置上，開的科目比較多，但每個科目缺乏遞進性。往往學(xué)生經(jīng)過一個學(xué)期的學(xué)期，對本門課程剛剛有了基本的認識與了解，或者說剛剛?cè)腴T，但這門課程卻結(jié)束了，而學(xué)生對這門學(xué)科的認識與了解與就到此為止，這就缺乏了一個更深層次的研究與應(yīng)用，這正是企業(yè)所需要的這個實用層次，而企業(yè)用人往往用的就是這個實用層次，而我們的學(xué)生達到這個實用層次的僅是鳳毛麟角。這在我院06級畢業(yè)生陳洋和王興身上得到了印證。
我院06級畢業(yè)生xxx在漢華軟件公司擔(dān)任程序員。另外我院06級另一畢業(yè)生xxx在金碟電腦公司擔(dān)任技術(shù)總監(jiān)。這兩名同學(xué)是我了解的我院計算機專業(yè)學(xué)生中最優(yōu)秀的兩名。從這兩名學(xué)生的成長來看，我認為他們達到目前水平的主要原因有以下幾點：
1、在本領(lǐng)域中能向深度發(fā)展。
2、有較強的自學(xué)能力，并且對專業(yè)研究報有極大熱情。
3、學(xué)習(xí)的目的性相當(dāng)明確，上學(xué)時只挑自認為有用的課，而許多課程包括專業(yè)課幾乎沒上過一節(jié)。
4、學(xué)校提供了良好的環(huán)境，并具有一定的項目積累。
相關(guān)問題梳理中的第五點，我有個人保留意見及看法。據(jù)我所了解的北大青鳥的推薦就業(yè)模式中，有專人負責(zé)企業(yè)聯(lián)系，并且積累了大量的企業(yè)人脈，這樣專人專用，既保證了教師的正常教學(xué)又對企業(yè)的積累起到了不可替代的作用。當(dāng)然，我院與北大青鳥不同，這需要在將來的工作中進一步的探索協(xié)調(diào)。
相關(guān)問題梳理的最后一點，注重學(xué)生的職業(yè)規(guī)劃能力，這在我們這個學(xué)期已經(jīng)開始著手解決了。全院不僅開設(shè)了《大學(xué)生職業(yè)生涯規(guī)劃》，并且在日常的教學(xué)中對老師提出了加強學(xué)生素質(zhì)教育的要求，就是目前來講對這一問題的解決辦法。
五、體會和收獲
總的來講，根據(jù)這次的調(diào)查，我認為學(xué)生的就業(yè)不僅僅體現(xiàn)在如何去找工作，也體現(xiàn)在如何提高學(xué)生的自身人格修養(yǎng)，如何更加合理的開設(shè)專業(yè)課，我們的專業(yè)課開展的是否有深度，是否實用，我們的教學(xué)設(shè)備是否夠用等等。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇3
一、調(diào)查目的
“綠城長興廣場”項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續(xù)良性地運營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。
二、調(diào)查范圍
以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。
三、調(diào)查方式
走街選點訪問。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金左右。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
人民北路銀時代店一層
人民北路兩岸咖啡店二層
西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層
4、長安路。
該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
金陵中路292號（空置）一層
金陵中路318號汀凡詩女裝店一層
縣前中街385號（空置）二層
5、縣前街。
重點調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項目總建筑面積為萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。
該項目一層日租金報價每平方元；二層報價元。
據(jù)該項目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以元的底價從業(yè)主手中獲得招商運營權(quán)。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
解放中路376號李寧運動店一層
解放中路389號（空置）一層
解放西路115號和記菜館一層
解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀一層
五、本案租金定位
綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層元作為第一年度雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮——1元作為招商方的回報。
理由：
1、這個價格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發(fā)商的運營成本。
2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項目持續(xù)性運作。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇4
專 業(yè)： 統(tǒng)計學(xué)
班 級： 20xx級1班
指導(dǎo)老師：
學(xué) 生：
學(xué) 號：
20xx年12月13日
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計了一份調(diào)查報告。
要求詳細了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準確的市場定位。
1. 了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者主要構(gòu)成
2. 對于主要消費人群有針對性的調(diào)查其消費結(jié)構(gòu)
3. 了解消費者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價
4. 全面了解消費者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度
調(diào)查前分析那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點。 大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準確的定位。學(xué)生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學(xué)生消費結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費，以及日用品支出?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。 在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項目
銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些項目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費的重要手段。 當(dāng)前吸引學(xué)生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當(dāng)前大學(xué)生消費的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費觀念。在購買商品的時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業(yè)項目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進大眾品牌符合學(xué)生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
調(diào)查對象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人分析單位：個人
調(diào)查工具
問卷調(diào)查（見附件）
調(diào)查程序及時間安排
1、準備階段：調(diào)查報告設(shè)計，修改，論證 。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費預(yù)算
2、實施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止， 打印調(diào)查報告，準備小禮物
商業(yè)體調(diào)研報告 篇5
為全面摸清鑄造行業(yè)發(fā)展情況，加快機電泵業(yè)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升壯大機電泵業(yè)主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，區(qū)中小企業(yè)局深入鎮(zhèn)辦、企業(yè)進行了詳細調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：
一、基本情況及特點
鑄造工業(yè)是獲得機械產(chǎn)品毛坯的主要方法，是機械制造工業(yè)的重要基礎(chǔ)，是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)工業(yè)之一。我區(qū)鑄造產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于泵業(yè)、減速機、其他機械設(shè)備等領(lǐng)域，鑄件在許多機械產(chǎn)品中所占比例較大，鑄件重量占整機重量的比例很高，在泵類機械中達50%-60%。根植于老工業(yè)基地的鑄造業(yè)，隨著老工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型，近年來我區(qū)鑄造業(yè)也在發(fā)生著悄然的轉(zhuǎn)變，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。截止底，全區(qū)配套泵業(yè)、減速機、其他機械企業(yè)132家，從業(yè)人員3500余人，總資產(chǎn)億元，固定資產(chǎn)原值2.億元。全區(qū)鑄造業(yè)鑄件產(chǎn)量為14萬噸，產(chǎn)值為億元，利潤4700萬元，上交稅金2750萬元。其中鑄鐵件萬噸，鑄鋼件萬噸，鑄合金件XX噸。
主要特點有以下幾點：
(一)配套能力逐步增強。近幾年來，我區(qū)的鑄造業(yè)依托配套機電泵業(yè)，特別是在泵業(yè)集群的帶動下，產(chǎn)業(yè)配套能力不斷增強，加快了產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。目前全區(qū)鑄造行業(yè)，配套泵業(yè)企業(yè)達33家，配套減速機企業(yè)55家，配套電機及其他機械設(shè)備企業(yè)44家。從產(chǎn)值來推算，估計全區(qū)泵業(yè)集群配套率在50%左右，減速機集群配套率在80%以上。我區(qū)鑄造產(chǎn)品總量的80%以上提供給本區(qū)泵類、減速機及其他機械設(shè)備廠家，近20%的其他鑄造產(chǎn)品，除了滿足本省市需求外，還銷售到上海等省市區(qū)。
(二)鑄件生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模比較小。我區(qū)規(guī)模以上鑄造企業(yè)29家，占總數(shù)的20%，而產(chǎn)值卻占66%。產(chǎn)值過1000萬元以上企業(yè)8家，實現(xiàn)產(chǎn)值3億元，占整個行業(yè)40%以上，總資產(chǎn)5億元，占行業(yè)總資產(chǎn)的38%。年產(chǎn)在5000噸以上的鑄造企業(yè)僅有5家，占企業(yè)總數(shù)的4%，年產(chǎn)在1000噸以上的鑄造企業(yè)有30家，占企業(yè)總數(shù)的23%，人均年生產(chǎn)鑄件40噸，與整個行業(yè)人均年生產(chǎn)鑄件相比有較大差距。(附：全區(qū)1000萬元以上鑄造企業(yè)匯總表)
(三)板塊發(fā)展特征明顯。從鑄造企業(yè)分布來看，我區(qū)鑄造業(yè)的生產(chǎn)主要集中在白塔、域城、開發(fā)區(qū)、八陡、崮山等鎮(zhèn)域，其中白塔鎮(zhèn)有27家，域城鎮(zhèn)有36家，開發(fā)區(qū)有17家，八陡鎮(zhèn)有9家，崮山鎮(zhèn)有16家，特別是發(fā)展比較集中的域城鎮(zhèn)大域口村鑄造生產(chǎn)企業(yè)達12家，鑄造業(yè)有力地帶動了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。從配套情況來看，白塔鎮(zhèn)主要配套泵業(yè)，域城、開發(fā)區(qū)主要配套減速機，八陡主要配套其他機械，崮山主要配套泵及其他機械。
二、存在的主要問題
雖然我區(qū)鑄造業(yè)實現(xiàn)了較快發(fā)展，但還存在一些不容忽視的矛盾與問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是由于原材料漲價等因素，影響企業(yè)效益增長。從鑄件成本構(gòu)成來看，原材料占45%左右，能源、燃料占10%左右，受宏觀大環(huán)境的影響，廢鐵、廢鋼等鑄件材質(zhì)價格增長30%以上，焦炭等燃料價格增長幅度也較大，而產(chǎn)品售價增長較小，導(dǎo)致企業(yè)利潤下滑。
二是產(chǎn)品檔次不高，品種較少。大多數(shù)鑄造產(chǎn)品是初加工產(chǎn)品，高附加值產(chǎn)品少，不能滿足大型鑄造產(chǎn)品的需求，我區(qū)泵業(yè)龍頭骨干企業(yè)博泵、華成等所需大型鑄件主要依靠外協(xié)提供，與我區(qū)做大做強機電泵業(yè)的要求相比，與發(fā)展先進制造業(yè)的要求相比，差距很大。從品種來看，我區(qū)鑄造產(chǎn)品品種不夠多，還有很大的發(fā)展空間。
三是生產(chǎn)工藝和技術(shù)水平與行業(yè)先進水平相比差距較大。我區(qū)大部分鑄造企業(yè)都屬小企業(yè)，競爭能力不強，沒有能力進行先進工藝技術(shù)水平的改造，多年來仍用傳統(tǒng)技術(shù)，由于熔煉設(shè)備、檢測設(shè)備的簡陋，精密鑄造發(fā)展滯后，廢品率比較高。
四是節(jié)能降耗與環(huán)境污染壓力較大。通過技術(shù)改造，部分企業(yè)有了較大的進步和改觀，但總體來說，我區(qū)鑄件能耗較高，估計在900kg標煤/噸鑄件。中小鑄造企業(yè)排放出來的煙塵和有害氣體，不可避免地會對周圍環(huán)境造成污染。
三、發(fā)展目標
圍繞建設(shè)制造業(yè)強區(qū)目標，抓住產(chǎn)業(yè)鏈配套這條主線，依托重點企業(yè)，依靠技術(shù)進步，突出泵業(yè)集群的帶動作用，形成配套能力強、技術(shù)水平高、品種較齊全的鑄造業(yè)體系，不斷壯大主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。
目標：基于全區(qū)泵類實現(xiàn)銷售收入70億元的發(fā)展目標，全區(qū)鑄造業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值過20億元，年均遞增40%，規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展到50家，銷售收入總額達到14億元，泵業(yè)集群配套率達到80%，減速機及其他機械設(shè)備配套率達到90%以上。
四、措施建議
總的來看，我區(qū)鑄造行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機遇并存，我們應(yīng)及時把握機遇，完善措施，積極引進先進技術(shù)與設(shè)備，加速產(chǎn)品升級換代，促進鑄造生產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)、精化、高性能、多品種、低消耗、低成本和低污染的方向發(fā)展，使鑄件質(zhì)量與水平大大提高，努力膨脹產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增強區(qū)域經(jīng)濟實力。
(一)大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力培植一批骨干龍頭企業(yè)。引導(dǎo)企業(yè)積極適應(yīng)國家宏觀政策的調(diào)整，進一步完善政策措施，利用稅收等優(yōu)惠政策，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，限制新建在生產(chǎn)規(guī)模、環(huán)境保護及勞動保障等方面不達標的企業(yè)。鼓勵引導(dǎo)骨干鑄造企業(yè)通過兼并、重組或聯(lián)合等方式，著力培植壯大騰龍泵閥有限公司、龍友鑄造廠等骨干企業(yè)，提高工藝和裝備水平，擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高全區(qū)機電配套協(xié)作能力，帶動整個行業(yè)水平的提高。
(二)加大科技投入，切實推動自主創(chuàng)新。引導(dǎo)企業(yè)加大投入力度，引進先進工藝水平，新上技術(shù)設(shè)備，大力發(fā)展精密鑄造，提高行業(yè)發(fā)展水平。以企業(yè)為主體，聯(lián)合有關(guān)大專院校、科研院所，積極推進產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合，扶持大型專業(yè)鑄造企業(yè)盡快建立技術(shù)研發(fā)中心，大力發(fā)展高附加值產(chǎn)品，提高企業(yè)效益和市場競爭能力。
(三)加強項目建設(shè)。圍繞產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)鏈上、下延伸，著力策劃建設(shè)一批綜合效益好、帶動性強的產(chǎn)業(yè)項目，突出抓好鑄造專業(yè)化協(xié)作配套項目及“專精特新”項目建設(shè)，拓展產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展空間。引導(dǎo)大企業(yè)與中小企業(yè)建立合作關(guān)系，提高大企業(yè)零部件本地配套率。
(四)加強專業(yè)人才隊伍建設(shè)，改善勞動生產(chǎn)環(huán)境。積極引導(dǎo)行業(yè)企業(yè)為開展崗位培訓(xùn)創(chuàng)造條件，通過組織開展行業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、加強行業(yè)交流等措施，提高鑄造行業(yè)人員素質(zhì)與水平，特別要加大鑄造行業(yè)技術(shù)人才隊伍建設(shè)，為行業(yè)發(fā)展提供堅實的人才保障。通過提高人員待遇、優(yōu)化作業(yè)環(huán)境、加強勞動保護等措施，改善勞動條件，促進行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
(五)優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，創(chuàng)新發(fā)展模式。通過適時成立鑄造行業(yè)協(xié)會，加強信息溝通，加強行業(yè)自律和管理，打造服務(wù)平臺，為鑄造行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。通過發(fā)展模具制造、質(zhì)量檢驗、原輔材料加工中心等機構(gòu)，為鑄造企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息、技術(shù)及咨詢服務(wù)，促進行業(yè)健康快速發(fā)展。準確把握區(qū)域工業(yè)發(fā)展趨勢，接受機電泵業(yè)、大企業(yè)的輻射作用，實現(xiàn)共同發(fā)展。
(六)抓好節(jié)能降耗與環(huán)境保護工作。認真落實國家產(chǎn)業(yè)政策，選樹一批鑄造行業(yè)節(jié)能、節(jié)材典型，引領(lǐng)行業(yè)企業(yè)步入可持續(xù)發(fā)展的軌道。大力加強節(jié)能、節(jié)材新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的宣傳推廣，加大廢棄物的回收和再利用力度，實現(xiàn)行業(yè)節(jié)能、節(jié)材目標，為全區(qū)節(jié)能降耗做出貢獻。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇6
在信息社會，隨著通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實用的服務(wù)，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機錢包、移動音樂、移動博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應(yīng)用服務(wù)在通信服務(wù)市場悄然興起，這就是移動搜索服務(wù)。
移動搜索是一項新型的無線增值業(yè)務(wù)，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運營商提供的移動搜索服務(wù)主要是給用戶通過手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實，我們需要始終注意的一點就是，移動搜索應(yīng)該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò)連接。
盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進入移動搜索領(lǐng)域，移動搜索看上去風(fēng)光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。
1、“藍圖”和“現(xiàn)實”的距離
盡管移動搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內(nèi)容在手機上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的移動搜索需要專門的移動搜索引擎，好的用戶體驗才利于推廣。
與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動搜索服務(wù)藍圖和現(xiàn)實差距的最大障礙。目前wap站點僅多個，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個性化需求的信息并不多。
技術(shù)發(fā)展是制約移動搜索的另一個重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動終端設(shè)備屏幕的狹小和無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛。用戶在使用移動搜索的時候，受移動終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛又需要等待很長時間。
2、如何縮短差距?
面對這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強;另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運營商和終端的制約因素很大，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。
基于以上兩點，對于如何縮小差距提出了三點建議：第一，加強與手機廠商的合作;第二，與運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進步獲取競爭優(yōu)勢。
如果能夠成功地和普及率高的手機廠商形成合作，移動搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動搜索的普及率。在進軍無線搜索領(lǐng)域時，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務(wù)。
同時，在移動搜索價值鏈中，電信運營商處在核心地位，因為基于移動網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)必須征得運營商的同意，所以運營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動搜索的發(fā)展。
cgogo的其中一項搜索業(yè)務(wù)就是與電信運營商進行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責(zé)實施。與運營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠商、橫向的內(nèi)容提供商建立良好合作關(guān)系。
在技術(shù)進步上，基于為客戶提供更加個性化、準確化服務(wù)的基礎(chǔ)上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結(jié)合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關(guān)鍵字或者問題，從相匹配的搜索結(jié)果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術(shù)的結(jié)合體將成為無線搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。
3、找尋更好的商業(yè)模式
即使現(xiàn)在是移動搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關(guān)鍵問題。移動搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當(dāng)務(wù)之急，用戶是否會接受移動搜索這個新事物還需要合理的商業(yè)模式。 基于手機平臺的移動搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的`費用按流量多少計算。對于手機用戶來說，流量計費仍然是一個非常奢侈的消費，這對移動搜索市場的開拓設(shè)置了一個不小的障礙。
對于移動搜索運營商來說，在手機終端開辟移動搜索業(yè)務(wù)無疑是為了贏利。用戶使用移動搜索引擎業(yè)務(wù)時按照網(wǎng)絡(luò)流量收費，移動搜索引擎運營商無法參與移動運營商的分成，要想獲得分成，移動搜索運營商必須成為sp運營商，這對于移動搜索運營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過手機使用搜索引擎卻要收費，用戶能否接受。
正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過競價排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費用，向用戶免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。
但是移動搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏利模式上有所突破的話，移動搜索必將在短期內(nèi)有很大的發(fā)展。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇7
一、公司概要
北京首鋼股份有限公司始建于1919年，是以鋼鐵業(yè)為主，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的上市公司，是目前我國上市公司中最大的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)之一。擁有從焦化、燒結(jié)、煉鐵、 煉鋼到軋材，前后工序能力配套的生產(chǎn)體系，主體生產(chǎn)設(shè)備達到了國際同行業(yè)先進水平。本公司經(jīng)營范圍為鋼鐵冶煉、鋼壓延加工，冶金技術(shù)開發(fā)、咨詢、轉(zhuǎn)讓、服務(wù)，銷售金屬材料、焦炭、化工產(chǎn)品等，具有完整的產(chǎn)供銷體系和獨立面向市場的經(jīng)營能力。進入新世紀，面對前所未有的壓力和挑戰(zhàn)，首鋼積極推進搬遷調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，持續(xù)推進創(chuàng)新優(yōu)創(chuàng)業(yè)，開創(chuàng)了鋼鐵企業(yè)“一業(yè)多地”發(fā)展的新格局，實現(xiàn)了從以長材生產(chǎn)為主向高檔板材生產(chǎn)為主的轉(zhuǎn)變，向打造世界一流鋼鐵企業(yè)邁出了重要的一步。
?。ㄒ唬┬袠I(yè)狀況
20xx年，我國經(jīng)濟增速下降，鋼鐵產(chǎn)品市場需求萎縮，導(dǎo)致鋼材市場疲軟，產(chǎn)能嚴重過剩，部分行業(yè)用鋼量負增長，鋼鐵生產(chǎn)增速回落，鋼材價格低位徘徊且持續(xù)低迷；鐵礦石等原燃材料價格雖有所下降，但仍處于高位，鋼鐵企業(yè)在生產(chǎn)成本和期間費用雙重壓力下，經(jīng)濟效益繼續(xù)下滑，行業(yè)處于虧損局面。
中國20xx年的鋼產(chǎn)量為億噸，而美國僅為億噸。自中國在200x年實施5860億美元的經(jīng)濟刺激計劃以來，鋼鐵產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國同產(chǎn)能過剩作斗爭的標志。 20xx年上半年中國鋼材價格震蕩下行。由于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)減速、市場信心缺失、美聯(lián)儲退出QE去金融化的壓力，下半年鋼材市場行情仍將弱勢運行，并有可能再探新低，但其繼續(xù)跌幅有限。預(yù)計全年粗鋼產(chǎn)量將會達到億噸，由此形成鐵礦石等上游原料需求較為旺盛的局面。全國粗鋼產(chǎn)能的大量釋放，在增大市場壓力的同時，使得鐵礦石等原材料需求有增無減。今年以來鐵礦石價格走低，其主要因素在于全球大宗商品需求疲弱、美元匯率上升，以及人民幣大幅升值等多項因素的共同影響。
（二）公司業(yè)務(wù)
首鋼創(chuàng)建于1919年，目前已形成鋼鐵業(yè)為主，兼營采礦、機械、電子、建筑、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、海外貿(mào)易等多種行業(yè)的跨國大型企業(yè)集團。在中國企業(yè)聯(lián)合會20xx年度中國企業(yè)500強中，首鋼位列39位。
20xx年底公司鋼鐵主流程停產(chǎn)，公司只保留第一線材廠及冷軋公司繼續(xù)開展鋼鐵生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司抗風(fēng)險能力受到不利影響。20xx年，受宏觀經(jīng)濟因素的影響，公司只有一線材廠及控股子公司冷軋公司正常生產(chǎn)經(jīng)營。但一線材廠生產(chǎn)能力有限，因此冷軋公司是公司鋼鐵主業(yè)的主體。努力實現(xiàn)減虧、扭虧是冷軋公司20xx年以及未來一段時期的著力點和工作重心。20xx年，冷軋公司利潤總額－萬元，比上年度減虧萬元，減虧幅度%。
20xx年公司鋼材產(chǎn)銷量比20xx年減少%，主要鋼材市場疲軟，為減少虧損主動壓縮產(chǎn)能。由于首黔公司楊山煤礦20xx年進行30萬噸技改工程，未生產(chǎn)原煤，造成煤炭收入同比大幅減少。
（三）公司近三年來財務(wù)狀況
首鋼股份20xx年營業(yè)收入1，251，萬元，同比降低%;營業(yè)利潤-29,萬元，同比降低%。20xx年，營業(yè)收入1,010,萬元，同比降低%；營業(yè)利潤-54,萬元，同比降低%。由此看來，首鋼近三年財務(wù)狀況一直處于下降狀態(tài)，之所以下降，主要是由于自200x年全球金融危機以來，我國經(jīng)濟發(fā)展速度有所放緩，在全球經(jīng)濟形勢尚未明顯反轉(zhuǎn)的情況下，未來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢存在一定的不確定性。第二，針對國內(nèi)通脹壓力逐步顯現(xiàn)采取的宏觀調(diào)控政策，在緩解通貨膨脹的同時，放緩鋼鐵下游包括房地產(chǎn)、汽車等行業(yè)的發(fā)展速度，會對本公司的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。第三，近年來我國鋼鐵行業(yè)擴產(chǎn)，產(chǎn)能結(jié)構(gòu)性過剩仍十分突出，供大于求的局面難以改觀。
二、公司近三年財務(wù)狀況分析
1.分析目的：通過對近三年的財務(wù)數(shù)據(jù)比較，了解企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，掌握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)律性。通過對比分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的財務(wù)問題，弄清企業(yè)自身的優(yōu)勢和劣勢，并采取措施予以解決；
2.分析框架：通過會計分析和財務(wù)效率分析，綜合數(shù)據(jù)對比，對企業(yè)財務(wù)狀況進行全面分析；
3.分析步驟：
?。?）對企業(yè)進行會計分析，首先是資產(chǎn)負債表的分析，包括資產(chǎn)負債表的水平分析與垂直分析。其次是對利潤表進行分析，包括利潤表的水平分析、垂直分析和分項分析，最后是對現(xiàn)金流量表分析，包括現(xiàn)金流量表的的水平分析與結(jié)構(gòu)分析。
?。?）對公司進行財務(wù)效率的分析，首先分析的是公司的償債能力分析，其次是公司營運能力的分析，然后是公司盈利能力的分析，最后是公司發(fā)展能力的分析。
?。?）對公司的財務(wù)進行綜合分析和業(yè)績評價，通過杜邦分析進行綜合全面改的分析，找出公司存在的問題。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇8
目錄
一、項目簡介 ....................................1
（一）珠海富華里 ..............................1
（二）華發(fā)新天地 .............錯誤！未定義書簽。
二、總平面規(guī)劃分析 ..............................1
（一）富華里 ..................................1 1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和電梯布置...........................3
（二）華發(fā)新天地 .............錯誤！未定義書簽。
三、廣場規(guī)劃 ....................................4
四、建筑設(shè)計 ....................................5
五、總結(jié) ........................................6
一、項目簡介
珠海富華里
珠海富華里，占據(jù)城市核心CBD、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個項目。
珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個街區(qū)商業(yè)模式，引進逾百家國內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營范圍涵蓋購物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場及休閑服務(wù)等所有高檔時尚的生活功能。
其占地逾約萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，包含約11萬平方米的國際5A甲級寫字樓(中海廣場)。
富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。
富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞 紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。
二、總平面規(guī)劃分析
（一）富華里
富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了 1 三個小的廣場，北側(cè)則是富華里北廣場。另外，整個地塊偏南側(cè)有南廣場，地塊中央為中央廣場，西側(cè)有水塔廣場。
1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析
其南側(cè)有一個車行出入口，兩個停車場，一個的士站；西側(cè)有一個車行出入口，一個的士站，以及一個停車場；北側(cè)設(shè)有兩個的士站；東側(cè)有一個車行入口和兩個的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過各側(cè)車行入口到達地下停車場，進而到達各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場，步行進入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。
通過地下停車場和地面停車場的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來，緩解了交通壓力。
而在整個地塊的邊緣位置放置地面停車場和車行出入口，保證了內(nèi)部的“無車通行”，實現(xiàn)了人車分流的同時，保證了內(nèi)部的交通安全，同時讓來富華里的人們能有更好的休閑體驗。
2.功能布局
整個總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū)
2 放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達住宅樓，酒店住戶快速到達酒店，工作人員快速到達寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。
富華里北廣場東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢，所以將廣場規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過路市民及游客眼中一個極具特色和魅力的廣場，一道亮麗的風(fēng)景線。
此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費群體的問題。例如，考慮到酒店住戶這個消費群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。
富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動物名字進行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動物的雕塑。這些道路對商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。
3.扶梯和電梯布置
在臨近南廣場、中央廣場和北廣場，分別有三個自動扶梯，通往地下停車場。圍繞中央廣場的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。
在整個地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車場的自動扶梯，為需要去往地下停車場的人們提供了方便，位置的安排又 3 不會使資源有所浪費。
三、廣場規(guī)劃
富華里的北廣場較大，廣場中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。
在廣場的規(guī)劃設(shè)計中，要著重注意廣場的空間尺度與廣場里的內(nèi)容。廣場的空間尺度與廣場內(nèi)和廣場周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場里的內(nèi)容不可過于單調(diào)，通過標志性建筑物、4 建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來豐富廣場，營造氛圍。廣場中要有一定供人們休息的空降和自由活動的空間，廣場內(nèi)部既不能顯得過于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。
合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會營造好的氛圍，創(chuàng)造一個給人好的感受的廣場。
四、建筑設(shè)計
富華里的建筑多富有棱角，通過多個不同的，并且造型很獨特別致的小型建筑的結(jié)合來構(gòu)建他的空間感。
城市綜合體中的建筑物設(shè)計，要能夠為整體表現(xiàn)出空間感。通過
5 集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個建筑或者多個建筑組合的布局形式。
五、總結(jié)
在做鄰里中心的設(shè)計中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。
此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營造非常重要。一個好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。
在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個功能的分區(qū)，動靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇9
商業(yè)項目調(diào)研報告
此次主要針對裕華路（中華大街至體育大街）路段的商業(yè)項目、沿街商鋪進行了調(diào)研。調(diào)研情況如下：
項目一：金正締景城
物業(yè)地址：裕華西路、中華大街、工農(nóng)路、維明南大街圍合區(qū)域
物業(yè)概況：項目集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公于一體。其中商業(yè)部分主要分布在裕華路與中華大街交口及中華大街沿街路段、工農(nóng)路沿街，為2層底商。面積段為30平米——200平米。一層、二層完全分隔，為獨立空間。其中一樓挑高達
米。
商鋪價格及銷售概況：一樓價格在元/㎡——元/㎡之間；二樓價格為8000元/㎡——元/㎡。全款支付可優(yōu)惠8個點；分期優(yōu)惠5個點；貸款優(yōu)惠為3個點，首付60%。工農(nóng)路沿街商鋪已售完；中華大街與裕華路沿街一樓商鋪已銷售80%，其余未售位置相對不夠理想（裕華路沿街商鋪前為規(guī)劃綠化帶），二樓大部分未售出。
項目二：優(yōu)盤
物業(yè)地址：中華南大街西側(cè)、工農(nóng)路南側(cè)，北臨裕華西路，南臨倉安路 物業(yè)概況：1棟28層住宅，一、二層為商業(yè)。商鋪面積段為100平米——300平米，一、二層相通，整體銷售。
商鋪價格及銷售概況：單價元/㎡（有下調(diào)余地）。付款方式全款、分期、貸款均可，具體優(yōu)惠幅度需與經(jīng)理商談。
項目三：中國盒子
物業(yè)地址：休門街與四中路交叉口
物業(yè)概況：寫字樓，沿街（休門街）有2層底商。
一、二層整體銷售。拐角商鋪面積為500平米，原售樓部所在位置為300多平米，其余面積均為208平米。商鋪價格及銷售概況：單價元/㎡（2007年時銷售價格）；總價350萬/套（208㎡）；月租金為元/月。已于07年售完，現(xiàn)都在使用中。經(jīng)營項目多為餐飲類。
項目四：萬隆國際中心
物業(yè)地址：裕華東路與育才街交叉口西南
物業(yè)概況：集公寓、住宅、寫字樓、商業(yè)于一體，沿街（育才街）2層底商。商鋪最小面積為300平米，一、二層整體銷售。
商鋪價格及銷售概況：均價元/㎡；租金為5——6元/㎡/天。項目五：旺角
物業(yè)地址：青園街談閣街交叉口（老干部活動中心對面）
物業(yè)概況：2層商鋪，一、二層分隔出售。一層8個商鋪，面積在47平米——245平米之間；二層為兩個大賣場，面積分別為632平米、588平米。
商鋪價格及銷售概況：目前以銷售為主，最小面積商鋪單價為元/㎡，其余單價在元/㎡左右；二層單價為6600—6700元/㎡。貸款首付50%。目前已售出三間，做為銀行使用。
此外對個別沿街門臉也進行了調(diào)研。裕華路冶金大廈附近門臉16平米左右（含裝修、空調(diào)）的轉(zhuǎn)讓費為元。位于體育大街與裕華路交口的方北新村底商60平米左右的月租金為6000元/月，年租金為30萬元/年。中山路與青園街交口東北角，東尚MALL三層14平米年租金元/年；9平米商鋪月租金1500元/月；19平米商鋪轉(zhuǎn)讓費為8萬。
商業(yè)體調(diào)研報告 篇10
地鐵商業(yè)調(diào)查報告
調(diào)查課題一：各地地鐵商業(yè)現(xiàn)狀
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)的布局特點
調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點
擬解決的問題：
1、北京、上海的地鐵商業(yè)布局特點？
2、地鐵商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)？
3、地鐵各站人流量與商業(yè)布局的關(guān)系？
4、地鐵各站站外商業(yè)設(shè)施與地鐵站內(nèi)商業(yè)布局的關(guān)系？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表
1基本結(jié)論：
1、地鐵站臺除了自動售貨機、報攤（占地2平方米以下）、流動WC外，基本上不設(shè)其它商業(yè)。原因是站臺的上下人流量較多，而且快，站臺面積又相對小，不適于設(shè)商業(yè)，造成人流滯留，影響乘座。
2、北京地鐵的商業(yè)業(yè)態(tài)十分單一，５家連鎖經(jīng)營瓜分了為數(shù)不多的商業(yè)點，它們是：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉。
3、北京現(xiàn)有的地鐵由于歷史較早，商業(yè)布置遠比上海單一，而且商業(yè)面積很少，集中在站廳售票點的兩側(cè)。而上海地鐵的商業(yè)面積很大，而且經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，幾乎涵蓋了所有的業(yè)態(tài)，但主要還是以服裝、便利店、通訊產(chǎn)品、書報亭、書店、自動取款機、自動售貨機、食品、小飾品為主。
4、過道原則上不設(shè)商業(yè)，除了上海地鐵一號線蓮花路站等極少站點。過道寬度約６、７米，隔出米－２米寬度作為商業(yè)點，在人流量不是最大，但也不少的站點是十分合適的，從現(xiàn)場看（觀察時間為８：１５高峰時段），過道商業(yè)點的設(shè)置對人行暢通幾乎毫無影響。但商業(yè)面積不大，約２０平方米，這是合理的，一方面不會形成人行障礙，另一方面由于人流量不是很大，過多的商業(yè)面積也是浪費。
5、上海地鐵站廳商業(yè)的挖潛面積相當(dāng)大。主要集中在以下幾個位置：
（１）站廳通往站臺的樓梯口兩側(cè)。幾乎每個站點都有，整個站廳的寬度在２０米左右，兩邊人行各占６－７米，樓梯口寬度約８米，向前挖潛５－６米，可設(shè)置４０－５０平方米，兩邊共可挖潛８０－１００平方米。
（２）站廳人行道的內(nèi)側(cè)。在寬度６－７米的人行道上分割出１.5－２米寬
度作為商業(yè)點。每站都可挖潛１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面積。
根據(jù)現(xiàn)場觀察（高峰時段），這些商業(yè)點對人行無影響。
6、北京地鐵由于各種原因，地鐵內(nèi)商業(yè)設(shè)置單一，面積少，與站外商業(yè)設(shè)施幾乎無關(guān)聯(lián)。
上海地鐵商業(yè)點的布置從業(yè)態(tài)和面積上來說，幾乎與站外商業(yè)的分布情況無關(guān)聯(lián)，各個站點的商業(yè)業(yè)態(tài)和面積與站外無互補關(guān)系，亦無關(guān)聯(lián)關(guān)系。面積
幾乎差不多，業(yè)態(tài)也一樣，而且同一站點會有競爭出現(xiàn)，即有幾個經(jīng)營內(nèi)容相同的店。
7、上海地鐵的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系也不明顯。但是可以歸納出以下規(guī)律：（１）換乘站由于人流量巨大，先保證人流的暢通，商業(yè)點很少甚至沒有。
如地鐵一號線與三號線換乘的上海南站站、與地鐵二號線換乘的人民
廣場站。
（２）非換乘站人流量大的站點，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)面積很大，如地鐵一
號線的徐家匯站、地鐵二號線的陸家嘴站，拓寬的商業(yè)面積很大，徐
家匯站有３０００平方米以上的拓寬商業(yè)面積。
8、我們本來認為不適合在地鐵內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)如餐飲，從上海的情況看，也可以做，但是面積規(guī)模不大。知名連鎖只有麥當(dāng)勞在地鐵一號線錦江樂園站設(shè)了一個店?？赡苁墙?jīng)營上的原因，但開店條件限制上的可能更大，因為排風(fēng)、電力配備上的問題。
9、上海地鐵的連鎖經(jīng)營店不少，主要有食品的福滿香、克莉絲汀、黛特玲；明君書店、大旭內(nèi)衣等，但缺乏知名企業(yè)的參與。
調(diào)查課題二：地鐵五號線商業(yè)設(shè)置和相關(guān)重要數(shù)據(jù)
調(diào)查目的：了解地鐵五號線的設(shè)計，提出商業(yè)面積挖潛、拓寬的可能 調(diào)查途徑：到相關(guān)單位獲取設(shè)計圖紙、參照上海地鐵的商業(yè)布置情況 擬解決的問題：
１、地鐵５號線的商業(yè)面積拓寬和挖潛的可能，現(xiàn)有方案的合理性？ ２、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對電力、給排水、通排風(fēng)等配套的要求？
３、各個站點的人流量預(yù)計？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表２和相關(guān)資料（地鐵新線商業(yè)規(guī)劃設(shè)計情況匯報）基本結(jié)論：
１、由于設(shè)計方案已定，而且進入了施工階段，更新設(shè)計的可能性不存在。 ２、北京城建院和市政院已經(jīng)根據(jù)工程的實際情況，做了五號線的商業(yè)規(guī)劃共５
０００多平方米，其中由于地質(zhì)條件等原因拓寬的可能性不大，但挖潛的余地應(yīng)該是存在的，等拿到設(shè)計圖紙后在出方案。
3、相對于設(shè)計的人流量估算，現(xiàn)有商業(yè)面積偏少，租賃市場看好。
調(diào)查課題三：地鐵五號線沿線站點實際情況
調(diào)查目的：了解地鐵五號線各站點的站外情況，為各站點的商業(yè)布局提供依據(jù)。調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點
擬解決的問題：
１、各站的區(qū)域情況如何？是商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、混合區(qū)、遠郊區(qū)？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表３
基本結(jié)論：
１、離城區(qū)較遠的宋家莊、劉家窯、太平莊等站是大型居住區(qū)域，商業(yè)分布
少，地鐵商業(yè)應(yīng)當(dāng)有很大的潛力。
２、線路的設(shè)置比較合理，貫穿了老城區(qū)熱鬧區(qū)域和新的大型居住區(qū)域，人
流量將很大。
調(diào)查課題四：地鐵商業(yè)的招商、管理
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)管理的特點和成本情況、招商的方式
調(diào)查途徑：北京地鐵商貿(mào)公司管理人員、上海地鐵亞太盛匯地鐵商場招商方式實地調(diào)查
擬了解的問題：
１、地鐵租金的水平？
２、經(jīng)營的情況？
３、地鐵商鋪的招商方式？
調(diào)查結(jié)果：
１、北京地鐵的租金水平很高，不到400平方米的商業(yè)面積出租收入是每年300萬元，合21元/天/平方米，而實際的市場價應(yīng)該是每年400萬元，合28元/天/平方米。
２、原來地鐵一號線西單站站廳的商業(yè)網(wǎng)點共553平方米，2003年的租金收入為300萬元，合15元/天/平方米。而實際上的租金應(yīng)該為400萬元，最好的一年租金為500萬元。
３、北京地鐵商業(yè)主要是５家連鎖：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉，其它幾家經(jīng)營狀況良好。
４、上海地鐵的租金水平為15元/平方米/天左右
５、地鐵商業(yè)的經(jīng)營方式有3種：
（１）一般招租
（２）包租給另一方
（３）自營
基本結(jié)論：
１、地鐵商鋪的租金水平很高，開發(fā)地鐵商業(yè)前景看好。
２、地鐵商業(yè)的經(jīng)營狀況普遍良好。
調(diào)查課題五：地鐵商業(yè)的投資分析
調(diào)查目的：地鐵商業(yè)的項目可行性初步分析
調(diào)查途徑：翻閱相關(guān)資料、租金水平的現(xiàn)場打聽
擬了解的問題：
１、一般地鐵商鋪的租金水平？
２、成本和贏利分析？
調(diào)查結(jié)果：見（北京地鐵新線商業(yè)投資項目背景）
基本結(jié)論：
１、項目的投資回報率是%
２、項目是可行的
商業(yè)體調(diào)研報告 篇11
建筑認識實習(xí)報告
——綜合商場的功能分區(qū)與空間組織
經(jīng)過一周的資料匯總和實地調(diào)研，我對建筑的認識得到了進一步深化。通過濟南恒隆廣場三次走訪調(diào)研以及查閱國內(nèi)其他城市大型商場的經(jīng)典案例，對綜合商場的功能分區(qū)與空間組織進行了初步的學(xué)習(xí)和認識，在此僅以我個人匯報一下實習(xí)成果。
綜合商場屬于公共商業(yè)建筑的一種，也屬于購物環(huán)境的一類。設(shè)計時需要考慮其盈利性，人流集中，消防安全，滿足購物活動行為需求等等多方面的復(fù)雜因素。城市購物環(huán)境分為四個類型：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心、街坊小區(qū)商業(yè)點?。我們本次調(diào)研的濟南恒隆廣場北臨濟南市商業(yè)中心區(qū)域泉城路，南連泉城廣場，屬于城市商業(yè)中心的一種。濟南恒隆廣場地上建筑面積171,000平方米，共7層；地下建筑面積88,600平方米，共兩層②；是一座功能分區(qū)相對合理，空間組織較為清晰的城市商業(yè)中心優(yōu)秀案例。
一、濟南恒隆廣場空間組織
恒隆商場消費空間的空間組織與一般的“點”式聚合形態(tài)的大中型商場不同，其建筑分組成群，基地片區(qū)采用整體規(guī)劃，以東、西兩翼及空中連廊結(jié)合室外活動廣場等多種手法將自己的區(qū)域交通體系納入到了濟南的城市交通網(wǎng)絡(luò)之中；屬于廣場式“面”狀商業(yè)聚合形態(tài)③。由于屬于商業(yè)廣場的商業(yè)建筑類型，恒隆廣場的店鋪分布并不與獨立式大中型商場的樓層安排相同：其內(nèi)部由東西向兩條連廊，及東西兩翼內(nèi)各自的“O”型內(nèi)街為交通流線，結(jié)合18個大小各異的中庭，構(gòu)成內(nèi)部沿街獨立店鋪式的商業(yè)街形態(tài)。每一層都含有服飾、餐飲、及生活方式的各個店鋪，通過內(nèi)部交通流線的劃分，將購物環(huán)境層層相連，卻又層層獨立，讓集中的人流被建筑自然的引導(dǎo)，快速消化在這個分區(qū)明確的龐大建筑體量之中。恒隆廣場內(nèi)部的18個中庭總是采用層級退臺式扶梯，將客流直接導(dǎo)入各個樓層，僅一樓和二樓各有12部扶梯、5部客梯就已經(jīng)能夠輕松應(yīng)對地下車庫人流及泉城路和泉城廣場的步行人流了；而到了三樓開始有了東西翼連橋之后，單層扶梯數(shù)量更是增加到了15部；從五樓開始向上，隨著影院等大型店鋪的開設(shè)，客流目的相對單一，扶梯數(shù)量再逐層遞減。這種科學(xué)的引流方式注定了恒隆廣場空間組織的成功。
前面提到恒隆廣場的組織區(qū)域交通體系已經(jīng)納入了濟南的城市網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在我們來分析恒隆廣場的區(qū)域組織交通體系與濟南城市交通的關(guān)系。
對于機動車交通組織來說，濟南恒隆廣場北臨泉城路，有東西各兩條內(nèi)部機動車道分別進入B1/B2地下車庫及出租車、客車地下快速落客通道；同時在廣場區(qū)域規(guī)劃內(nèi)部將泉城路與黑虎泉路貫通，又向榜棚街分流機動車。讓黑虎泉路、泉城路、榜棚街三條主要街道的車
輛都可以輕松進入恒隆廣場地下停車系統(tǒng)，同時在車輛離開恒隆廣場時又可以分別向三條街道分流，緩解內(nèi)部及城市交通壓力。地下停車場的設(shè)計以A/B/C/D/E/F/G/H八個ZONE為停車分區(qū)，便于管理和客流疏散，利用多個垂直交通盒將地下車庫的客流引向購物廣場的各個不同位置，緩解了集中的人流疏散壓力。
對于步行交通組織來說，恒隆廣場通過在泉城路和黑虎泉西路這兩條機動車主干道留出廣場的方式，將步行人流引入商業(yè)區(qū)域組織交通體系，而不是依托于泉城路兩側(cè)的市政公用人行道。另一方面，在東、西兩翼的中間留出一條室外步行街。南面以全長米的恒隆廣場過街天橋橫跨護城河和黑虎泉西路，將恒隆廣場這一城市綜合體與濟南泉城廣場這一濟南市中心廣場相連，該橋選址在恒隆廣場中軸線的南段，連接著泉城廣場和恒隆廣場，擔(dān)負著疏散南北客流的重任。恒隆廣場，就是采用這種南北中軸單線匯聚，東西兩側(cè)雙線分流的交通組織方式，將步行客流緩和地注入濟南市泉城路商業(yè)中心區(qū)之中。
對于被形容為城市大型綜合體的恒隆廣場而言，其MALL的功能和空間要求在每家店鋪的空間組織上并沒有額外的統(tǒng)一倉儲區(qū)，而是分設(shè)在每家店鋪后面區(qū)域，恒隆廣場的每家店鋪自行預(yù)留小型庫房，于營業(yè)時間外進行運貨等工作，并不是在空間上將貨物流線和顧客流線分開，而是從時間上解決流線交叉問題。為商業(yè)性建筑創(chuàng)造了更多的營業(yè)面積，滿足盈利性需求。像這種城市商業(yè)中心的綜合商場，更像是環(huán)繞式的室內(nèi)商業(yè)街，將一家家獨立店鋪融合進同一個城市商業(yè)綜合體之中。
二、濟南恒隆廣場功能分區(qū)
商店建筑的功能區(qū)組成：營業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、輔助區(qū)三大部分④ 而我們經(jīng)過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，作為購物廣場的恒隆廣場，其內(nèi)部的每一家店鋪均為獨立運營，店鋪內(nèi)部具有滿足自己需求的更衣室、倉儲庫房及店員休息區(qū)。而恒隆地產(chǎn)辦公區(qū)位于西翼B1層，統(tǒng)轄商場公共區(qū)域、活動展示、地下停車場、店鋪服務(wù)等物業(yè)管理工作。每一家店鋪就是一家中小型商店，滿足上面提到的商店建筑功能區(qū)組成。
恒隆廣場營業(yè)區(qū)域的一樓以中高檔服飾、珠寶手表為主，兼顧室外中央步行街的沿街飲品快消店鋪；
二、三、四樓則以休閑服飾為主，配以快餐等非重油煙休閑餐廳；五樓以運動品牌和童裝及電器為主體，主要應(yīng)對需求目的明顯，對其吸引力較強的人群；六樓則出現(xiàn)了重油煙的中式餐廳和人流較為集中的電影院目的是為了利用六樓的退臺方便油煙排出，同時電影院的集中人流不會對其他店鋪造成太大影響；七樓只有一家大型中式餐飲和電影院觀影廳通高的區(qū)域，也是面積最小的區(qū)域。這樣的營業(yè)區(qū)功能分布也是基于上面講到的空間組織上恒隆廣場的商業(yè)聚集形態(tài)定位來設(shè)置的，由于是以垂直設(shè)置的環(huán)繞式商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)，就要
求了每一層都要滿足基本的購物、休閑、餐飲的基本需求，形成獨立的依附于大型城市綜合體的小型商業(yè)體系。
恒隆廣場的辦公區(qū)域顯然為營業(yè)區(qū)域做出了巨大讓步，這也是當(dāng)前商業(yè)建筑面對城市中心區(qū)域昂貴地皮的無奈之舉，作為被安排在地下一層的恒隆地產(chǎn)辦公區(qū)域，其內(nèi)部設(shè)置形態(tài)我們不得而知，通過內(nèi)地其他恒隆物業(yè)來看，恒隆廣場普遍都是采用復(fù)合空間式的豎向開發(fā)商業(yè)體塊，高層設(shè)置大量寫字樓和辦公區(qū)域。但是濟南恒隆廣場有可能是受周圍泉城廣場影響和牽制，僅作為一個小于45米高的“面”狀商業(yè)綜合體出現(xiàn)。這樣的設(shè)置必然會讓開發(fā)商割舍出自己的辦公區(qū)域，營造更多的盈利性面積。
作為恒隆廣場的客流量來看，其988個停車位⑤并不能完全滿足使用需求，如果在最初設(shè)計時舍棄部分營業(yè)面積，在商場每一層設(shè)置適量的地上停車場，無論顧客想到哪一層，均可以直接開車到達，這樣會吸引更多機動車客流，提高商場品牌定位。
結(jié)語：通過本次建筑認識實習(xí)，本人查閱大量資料，獲得了更深層次的對商業(yè)建筑形態(tài)的理解，尤其是濟南恒隆廣場這樣的城市商業(yè)綜合體，向我們展示了多種商業(yè)模式和商店形式的存在，一站式學(xué)習(xí)到了各種商業(yè)建筑的存在形式，對綜合商場的空間組織與功能分區(qū)有了一個更為明確的認識。
參考文獻：
①、③建筑設(shè)計資料集（中國建筑工業(yè)出版社，第二版）
②、⑤恒隆地產(chǎn)官網(wǎng)（）
④建筑學(xué)場地設(shè)計（中國建筑工業(yè)出版社，第三版，閆寒）
公共建筑設(shè)計原理（中國建筑工業(yè)出版社，第四版，張文忠）
建筑認識實習(xí)報告
——綜合商場空間組織與功能分區(qū)
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