下面是范文網(wǎng)小編整理的房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共7篇(房地產(chǎn)公司先進(jìn)個(gè)人主要事跡)，供大家參閱。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共1

　　地產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)科目的解釋

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

　　開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。

1、成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （2）前期工程費(fèi) （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （4）建筑安裝工程費(fèi) （5）配套設(shè)施費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi)

2、各成本項(xiàng)目的開支范圍如下： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容： (1) 土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；

(3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。 前期工程費(fèi)

　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

　　如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。

(3) 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4) “七通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。

(2) 供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。

(3) 給排水工程費(fèi)：自來(lái)水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。

(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。

(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。 (7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。

(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 土建工程費(fèi)

? 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

? 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。 ? 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 (2) 安裝工程費(fèi) ? 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

? 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

? 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

? 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 ? 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

? 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

? 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 ? 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

? 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3) 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。 (5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　配套設(shè)施費(fèi)

　　指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：

(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。

(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。

(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共2

　　房地產(chǎn)成本管理

　　房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

一、資源計(jì)劃編制

　　它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫(kù)描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。只不過(guò)我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。

　　歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識(shí)（由于受主觀影響，不是很可靠）。

　　范圍說(shuō)明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。

　　資源庫(kù)描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃唷⑸笆?、鋼材等?chǔ)量、運(yùn)距、單價(jià)、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。

　　組織方針：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。

　　活動(dòng)歷時(shí)估算：完成可交付成果所需要的時(shí)間，如可行性研究需2個(gè)月，產(chǎn)品策劃需3個(gè)月、地質(zhì)勘察需2個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。

　　上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿兀楷F(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。 資源計(jì)劃編制的輸出：資源需求計(jì)劃資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們?cè)?0多年前在承接新工程后，在新工程開始時(shí)，計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì)劃、勞動(dòng)力（包括腦力勞動(dòng)者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。只不過(guò)當(dāng)時(shí)作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒(méi)有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項(xiàng)目管理主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計(jì)劃時(shí)，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

二、成本估算

　　它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。

　　資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。

　　資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè)，等。

　　活動(dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。

　　帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。

　　有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。

　　根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算.

　　成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過(guò)程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。

　　詳細(xì)依據(jù)：在作開發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。

　　成本估算：完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。

三、成本預(yù)算

　　成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

　　成本估算：前面已作介紹。

　　工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

　　成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)

　　施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。

四、成本控制

　　它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。

　　績(jī)效報(bào)告：開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。

　　變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書面形式來(lái)完成。

　　對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。

　　經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項(xiàng)目的完工估算。

　　在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

　　房地產(chǎn)成本的組成

1、土地費(fèi)用

　　土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2、前期工程費(fèi)

　　前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

　　建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

　　市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。

5、管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。

6、貸款利息

　　房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

　　稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

　　其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

　　成本管理系統(tǒng)

　　期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。

　　要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

　　成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

一、目標(biāo)成本管理體系

　　所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。

　　在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

　　從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

　　這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。

二、責(zé)任成本管理體系

　　目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

　　在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。

　　從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。

　　目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

三、動(dòng)態(tài)成本管理體系

　　由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。

　　首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

　　其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障

　　還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

四、項(xiàng)目后評(píng)估體系

　　提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：l 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）

　　l 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）

　　l 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）

　　l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響

　　l 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）

　　以上四個(gè)體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗(yàn)和完善成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效的控制成本。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共3

　　房 地 產(chǎn) 成 本 表 格 篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本設(shè)置結(jié)構(gòu)圖 1

二、開發(fā)成本核算及成本報(bào)表編制的帳務(wù)指引

三、成本口通用審核流程及要點(diǎn)

　　2 成本口通用流程及審核要點(diǎn)用款部門或業(yè)務(wù)部門開始合同管理部財(cái)務(wù)部公司領(lǐng)導(dǎo)審核要點(diǎn)1.填寫應(yīng)使用黑色墨水、正楷字填寫，不得隨意涂改；2.收款單位聯(lián)系人及聯(lián)系方式是否明確；3.付款申請(qǐng)是否有合同，是否符合合同付款條件；4.收款單位與合同簽訂單位名稱是否一致；5.付款單位是否是付款項(xiàng)目的承擔(dān)單位；6.申請(qǐng)用途或理由與合同是否一致；7.付款金額是否與合同規(guī)定、附件資料金額相符；8.付款方式是否合理；9.付款金額大小寫是否正確、一致；10.有無(wú)代供材料、轉(zhuǎn)扣款、預(yù)付款等未扣回費(fèi)用；11.申請(qǐng)支付工程進(jìn)度款，是否附有經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)工程部、監(jiān)理公司、工程部經(jīng)理逐級(jí)審批簽字（章）同意的《工程進(jìn)度申請(qǐng)表》原件及相應(yīng)發(fā)票；12.申請(qǐng)支付工程質(zhì)保金，是否有工程質(zhì)保金原件，是否附有經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章確認(rèn)、具有審批權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)簽名同意的《工程結(jié)算審批表》復(fù)印件及相應(yīng)發(fā)票，施工單位提供的已收款證明等。13.申請(qǐng)支付工程結(jié)算款，是否附有經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章確認(rèn)、具有審批權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)簽名同意的《工程結(jié)算審批表》復(fù)印件及相應(yīng)發(fā)票，施工單位提供的已收款證明等。14.申請(qǐng)支付工程預(yù)付款（備料款）是否符合合同約定，如無(wú)合同約定是否有主管領(lǐng)導(dǎo)特別批示文件。對(duì)于施工單位進(jìn)場(chǎng)后方才支付的工程預(yù)付款，是否有工程部簽發(fā)的“開工令”。15.申請(qǐng)支付主體工程首次進(jìn)度款時(shí)，審核有無(wú)前期項(xiàng)目公司代付的勞保費(fèi)、印花稅、水泥基金未扣回；是否支付合同履約保證金或出具履約保函。16.申請(qǐng)支付施工單位的材料商貨款（施工單位自己采購(gòu)部分），是否有施工單位的付款委托書，預(yù)決算部是否將此筆款項(xiàng)在施工單位的進(jìn)度款中抵扣。17.申請(qǐng)支付施工單位分包項(xiàng)目的工程款，是否有分包單位和總包單位及項(xiàng)目公司共同確認(rèn)的《進(jìn)度申請(qǐng)表》，是否有總包單位開給項(xiàng)目公司的付款委托書。18.申請(qǐng)支付施工用水電費(fèi)時(shí)是否有經(jīng)預(yù)決算部簽字備案。19。申請(qǐng)支付甲供料款時(shí)，是否有供貨單位、施工方及項(xiàng)目公司簽訂的三方協(xié)議20，申請(qǐng)支付物業(yè)維修費(fèi)時(shí)是否有經(jīng)物業(yè)經(jīng)理及預(yù)決算部簽字確認(rèn)的匯總表。21。申請(qǐng)支付政府規(guī)費(fèi)時(shí)是否有相關(guān)政府文件及繳費(fèi)通知。22。申請(qǐng)支付設(shè)計(jì)費(fèi)的，是否有總工室或設(shè)計(jì)院簽字蓋章的設(shè)計(jì)進(jìn)度確認(rèn)表。23.經(jīng)辦人、用款部門經(jīng)理、合同管理部審核人簽字是否齊全，分管領(lǐng)導(dǎo)簽字是否齊全以及是否符合審批權(quán)限的規(guī)定.24.審核是否超資金計(jì)劃付款。經(jīng)辦人填寫《申請(qǐng)使用資金審批表》并做相關(guān)審核N無(wú)合同款項(xiàng)部門經(jīng)理審核NY有合同履約經(jīng)辦人 審核Y履約部經(jīng)理 審核NN經(jīng)辦會(huì)計(jì)審核YYN財(cái)務(wù)經(jīng)理審核NYY地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批

1、正常付款1000萬(wàn)以上

2、特殊付款30萬(wàn)以上

3、預(yù)借款超過(guò)累計(jì)進(jìn)度10%YNY集團(tuán)最高分管領(lǐng)導(dǎo)

1、正常付款3000萬(wàn)以上

2、特殊付款100萬(wàn)以上 財(cái)務(wù)部付款YYN董事局主席 審批施工單位/供應(yīng)商收款代扣代付款轉(zhuǎn)扣責(zé)任單位工程款非代扣代付款，即本公司承擔(dān)的款項(xiàng)與責(zé)任單位交換建安發(fā)票結(jié)束

　　3

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指標(biāo)匯總表

　　4

五、基本信息表

六、土地成本支付明細(xì)表

七、預(yù)算成本及毛利測(cè)算簡(jiǎn)表

八、房屋開發(fā)成本匯總表

九、工程成本支付明細(xì)表

　　9

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共4

　　丹東永同昌建設(shè)發(fā)展有限公司 成本控制、預(yù)決算管理制度

　　第一節(jié) 總則

1.為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)公司成本管理的要求，制定本制度。

2.成本管理應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作方法，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3.成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.成本控制的主要工作是：建立成本的事前預(yù)測(cè)、優(yōu)化，事中動(dòng)態(tài)控制和事后分析、評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，逐步提高集團(tuán)公司投資的效價(jià)比。

　　第二節(jié) 開發(fā)成本的控制

一、前期環(huán)節(jié)的成本控制

1.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷，并及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)公司管理層作決策參考。

2.根據(jù)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想。

3.新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)向集團(tuán)公司提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過(guò)。《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

（1）成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施；

（2）投資及效益的測(cè)算、利潤(rùn)的體現(xiàn)及安排；

（3）稅務(wù)環(huán)境及其影響；

（4）資金計(jì)劃；

（5）《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

（6）投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

（7）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

4.若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新立項(xiàng)。

5.招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)公司批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

6.招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司法律部門審核后正式簽署。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由集團(tuán)建筑研究院統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同時(shí)遵循以下原則：

（1）能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

（2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，原則上應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3.施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4.設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)，若無(wú)特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。

5.設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1.除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2.主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4.同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5.零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。

6.為防止投標(biāo)過(guò)程中個(gè)別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，集團(tuán)成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。

7.壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8.施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9.集團(tuán)應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案庫(kù)，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量。

10.出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

四、施工過(guò)程的成本控制

（一）現(xiàn)場(chǎng)簽證

1.現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團(tuán)成本控制中心統(tǒng)一制定。

3.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程項(xiàng)目，取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。

5.需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由集團(tuán)公司建筑研究院統(tǒng)一制定。

（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理

1.項(xiàng)目監(jiān)理由集團(tuán)監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負(fù)責(zé)，若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。

2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3.應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

（三）工程進(jìn)度款

1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

2.工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

（2）工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

（3）預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價(jià)值量；

（4）按集團(tuán)公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺(tái)帳。

3.應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4.工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

五、工程材料及設(shè)備管理

1.項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

（1）甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余材料和設(shè)備實(shí)行乙供；

（2）實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。

2.應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

3.甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

（3）能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

4.工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

5.《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

6.由成本控制中心建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購(gòu)過(guò)程的公正、公開。

7.對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

8.材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)，預(yù)算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

9.甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證、我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1.單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2.設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4.工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時(shí)取得乙方的確認(rèn)簽章。

七、工程結(jié)算管理

1.工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

（1）符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

（2）具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

（4）工程遺留問(wèn)題已處理完畢；

（5）施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2.工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，對(duì)于施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，在復(fù)核無(wú)誤基礎(chǔ)上也可作為參考。

3.“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算，集團(tuán)成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。

4.預(yù)算合同部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5.編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。

6.預(yù)算合同部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7.在預(yù)算合同部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同審核并決算。

八、其他環(huán)節(jié)的成本控制

1.在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售，減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

2.各子公司應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

　　第三節(jié) 營(yíng)銷成本的控制

1.項(xiàng)目通過(guò)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)后，企劃營(yíng)銷中心應(yīng)在《可行性研究報(bào)告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)制定合理、經(jīng)濟(jì)的營(yíng)銷方案和相應(yīng)的預(yù)算。

2.營(yíng)銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷方案聽證會(huì)審定通過(guò)后方可實(shí)施。

3.銷售前期，集團(tuán)企劃營(yíng)銷中心應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷方案制定詳細(xì)的營(yíng)銷費(fèi)用支出計(jì)劃報(bào)計(jì)劃成本部。

4.售樓處和樣板間的建設(shè)裝修，以及策劃、推廣、銷售等需要外包的工作必須通過(guò)有三家以上投標(biāo)單位的招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程序參照工程招投標(biāo)程序。

5.正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算部門擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套設(shè)施，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)集團(tuán)公司決策層通過(guò)。

6.銷售過(guò)程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)集團(tuán)公司決策層批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

7.嚴(yán)格控制銷售現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用支出，屬于代理單位的花費(fèi)必須由代理單位自行負(fù)擔(dān)。

8.制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　第四節(jié) 管理成本的控制

1.制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分析業(yè)務(wù)，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費(fèi)。

2.樹立“人力資本”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來(lái)?yè)p失。

3.逐步形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)日常管理中的缺陷和不足，為企業(yè)增效減支。

4.實(shí)施全面計(jì)劃管理，避免因工作缺乏計(jì)劃性給公司帶來(lái)不必要的開支。

5.應(yīng)提煉集團(tuán)公司核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場(chǎng)專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時(shí)降低不必要的日常管理開支；對(duì)于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨(dú)立核算，推向市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

6.建立并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度，并幫助員工做好個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；建立健全日常辦公用品的采購(gòu)制度，對(duì)于大宗辦公用品應(yīng)統(tǒng)一由招標(biāo)采購(gòu)部招標(biāo)采購(gòu)。

　　第五節(jié) 財(cái)務(wù)成本的控制

1.嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司《資金管理制度》，建立“內(nèi)部銀行”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。

2.全面執(zhí)行資金計(jì)劃制度。

3.嚴(yán)格把握付款和收款進(jìn)度，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。

4.集團(tuán)財(cái)務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最小的資金成本融通資金。

5.及時(shí)做好銷售回款工作，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。

　　第六節(jié) 稅金的籌劃

1.在依法納稅的前提下，對(duì)集團(tuán)公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.財(cái)務(wù)中心應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

3.應(yīng)保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策的了解，處理有關(guān)政策性問(wèn)題，爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。

　　第七節(jié) 經(jīng)營(yíng)成本和物業(yè)管理成本的控制

1.工程項(xiàng)目確定以后，從事后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。

2.工程竣工后，在維修保養(yǎng)期間，物業(yè)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)向開發(fā)單位工程部門反映，由開發(fā)單位工程部門責(zé)成施工單位及時(shí)修繕。

3.設(shè)備和大量原材料、用品的采購(gòu)由集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán)招標(biāo)采購(gòu)部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時(shí)由保管部門、使用部門及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗(yàn)收。

4.要針對(duì)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費(fèi)。

5.分析業(yè)務(wù)，確定合理的日常原材料、消耗品庫(kù)存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉(cāng)儲(chǔ)和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。

6.要加強(qiáng)能源費(fèi)用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對(duì)節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。

7.測(cè)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理成本，合理確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)收回各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入。

8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理是勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位，限定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。

9.對(duì)其他可控成本費(fèi)用（如辦公費(fèi)、電話費(fèi)等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對(duì)于異常的費(fèi)用要找出原因，及時(shí)改正。

10.各物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營(yíng)管理工作安全。

　　強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因?yàn)槌杀究刂贫档头?wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌效應(yīng)。

　　第八節(jié) 附則

1.本制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門和子公司。各中心、部門和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實(shí)際工作中不斷完善。

2.本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國(guó)家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.本制度由集團(tuán)財(cái)務(wù)中心、成本控制中心負(fù)責(zé)解釋，并由財(cái)務(wù)中心根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共5

　　房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn) - 摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效益取決于銷售收入的大小和成本支出的多少。房?jī)r(jià)調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的控制提出了更高的要求。對(duì)于全過(guò)程成本控制的理論研究業(yè)界已經(jīng)較為深入，現(xiàn)就全過(guò)程控制的實(shí)踐得出的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。

一、項(xiàng)目成本控制階段劃分及主要任務(wù)

　　根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程，按照全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本控制的管理思路，我們可以將控制分為以下三個(gè)階段：

1.事前控制。及時(shí)、科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)，提供項(xiàng)目決策、指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)是事前控制的要求。成本指標(biāo)的編制劃分為三個(gè)階段：

(1)決策階段的成本測(cè)算。根據(jù)項(xiàng)目的地價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套情況、行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目初步定位、概念規(guī)劃草案等資料編制，為項(xiàng)目的可行性決策提供成本測(cè)算及贏利預(yù)測(cè)方面的數(shù)據(jù)。

(2)規(guī)劃階段的成本概算。根據(jù)修詳規(guī)批復(fù)資料、營(yíng)銷策劃建議、項(xiàng)目統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制。該階段指標(biāo)將檢驗(yàn)成本測(cè)算中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的落實(shí)情況，并作為方案設(shè)計(jì)的成本限額。

(3)方案階段的目標(biāo)成本。根據(jù)單體方案、園林景觀方案、營(yíng)銷策劃方案等編制成本指標(biāo)。該指標(biāo)經(jīng)審批后將作為項(xiàng)目的總控目標(biāo)成本，也是對(duì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的依據(jù)。

2.事中控制。主要體現(xiàn)為項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的招標(biāo)采購(gòu)、變更、簽證、付款的成本控制。加強(qiáng)招標(biāo)過(guò)程中定標(biāo)價(jià)與成本指標(biāo)核對(duì)，強(qiáng)化通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化控制成本；通過(guò)資源整合，加強(qiáng)集中采購(gòu)控制施工成本；控制變更、簽證產(chǎn)生的不可預(yù)見成本；加強(qiáng)項(xiàng)目安全、進(jìn)度、質(zhì)量管理減少隱性成本；審核付款計(jì)劃及金額，既要保證項(xiàng)目推進(jìn)也要保證資金的支付安全。

3.事后控制。主要體現(xiàn)在結(jié)算中的成本控制及后評(píng)估。統(tǒng)籌安排加快結(jié)算的推進(jìn)，保證與供應(yīng)商的合作關(guān)系以降低機(jī)會(huì)成本；通過(guò)結(jié)算數(shù)據(jù)及時(shí)編制項(xiàng)目成本后評(píng)估，積累成本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)，更好的指導(dǎo)新項(xiàng)目成本指標(biāo)的編制，達(dá)到循環(huán)改進(jìn)的目標(biāo)。

二、事前控制階段的注意事項(xiàng)

(一)項(xiàng)目決策的成本控制

　　決策階段的成本控制是宏觀的、戰(zhàn)略層面的，也是決定項(xiàng)目成敗的，必須深入調(diào)研，慎重決策。項(xiàng)目銷售成本歸納為地價(jià)、建安成本、融資成本、費(fèi)稅。根據(jù)產(chǎn)品類型的初步定位及成本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)可框定建安成本，融資成本及費(fèi)稅也容易框算，土地有無(wú)瑕疵，地方政府有無(wú)特殊規(guī)定是影響成本較大的不確定因素，是該階段要重點(diǎn)調(diào)研的。因此買地決策前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本人員對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地查勘，收集地形、地質(zhì)、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進(jìn)行成本評(píng)估。

(二)項(xiàng)目定位的成本控制

　　項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位對(duì)成本及盈利預(yù)測(cè)影響較大，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是指導(dǎo)設(shè)計(jì)順利開展，避免設(shè)計(jì)反復(fù)的有力保障。產(chǎn)品的定位也要結(jié)合市場(chǎng)的變化相應(yīng)調(diào)整，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。

(三)設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制

　　設(shè)計(jì)階段是控制建安成本的切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)要根據(jù)營(yíng)銷定位快速反應(yīng)，成本控制部門要及時(shí)核算限額設(shè)計(jì)的落實(shí)情況。

1.通過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化控制成本。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化帶動(dòng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)，提高周轉(zhuǎn)的有效途徑。市場(chǎng)變化時(shí)，及時(shí)主動(dòng)的調(diào)整設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化成本投入。

2.成本也可分為結(jié)構(gòu)性成本、功能性成本、敏感性成本 。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本(限額設(shè)計(jì))，保證基本使用功能成本投入(戶型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、園林、裝修)。敏感性成本可調(diào)整空間大，市場(chǎng)變化時(shí)要重點(diǎn)研究。

3.通過(guò)設(shè)計(jì)方案比選控制成本。結(jié)構(gòu)施工圖出圖后一般都要立即投入現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)，大規(guī)模的修改調(diào)整對(duì)工期影響大，而且會(huì)造成資源、成本的浪費(fèi)。加強(qiáng)方案階段的成本概算與指標(biāo)的對(duì)比，將結(jié)構(gòu)性成本控制在施工圖出圖前是控制結(jié)構(gòu)性成本的有效手段。

4.通過(guò)材料選擇控制成本。設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。材料選擇不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，增加維修成本，也會(huì)導(dǎo)致安全隱患。設(shè)計(jì)選材不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題往往因責(zé)任界定不清，最后開發(fā)商只好承擔(dān)。

三、事中控制階段

(一)招標(biāo)過(guò)程的成本控制

　　招標(biāo)的目的是選擇合理低價(jià)的合作伙伴。供應(yīng)商是我們的客戶，是項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的參與者。施工單位有合理利潤(rùn)水平是雙方良好合作的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目順利推進(jìn)的保證。公正的投標(biāo)結(jié)果是判斷合理利潤(rùn)水平的最好途徑。

1.加強(qiáng)招標(biāo)工作計(jì)劃性。應(yīng)注重招標(biāo)時(shí)的成本控制，與相關(guān)部門緊密配合，提前編制計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)及時(shí)調(diào)整；并組織相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審，確保招標(biāo)的計(jì)劃性的可行性。整體招標(biāo)計(jì)劃增加責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定。做到計(jì)劃清晰、分工明確。

　　2．規(guī)范招標(biāo)行為，招標(biāo)前指造價(jià)指標(biāo)編制好標(biāo)底，作為評(píng)標(biāo)依據(jù)。項(xiàng)目的招標(biāo)必須按責(zé)權(quán)分工有計(jì)劃、有組織的完成，不規(guī)范的招標(biāo)行為是不允許的，也是對(duì)成本控制不利的。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)結(jié)果與標(biāo)底對(duì)比，提高主動(dòng)控制成本的意識(shí)。

　　3．加強(qiáng)集中采購(gòu)，與相關(guān)供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，利用規(guī)模化降低成本。集中采購(gòu)是控制大宗成本支出的有效途徑，結(jié)合設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，集中招標(biāo)是保證品質(zhì)，降低成本，避免重復(fù)招標(biāo)，提高效率的有效措施。

　　4．選擇最合適的供應(yīng)商。加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理，供應(yīng)商選擇不當(dāng)，會(huì)帶來(lái)管理上的諸多問(wèn)題，延誤工期，增加成本。

5.重視合同管理。加強(qiáng)對(duì)合同的管理，簽訂合同時(shí)注意合同條款及清單的完整性與嚴(yán)密性。

(二)施工過(guò)程的成本控制

　　現(xiàn)場(chǎng)施工管理對(duì)成本影響是直接可見的，把關(guān)不嚴(yán)格會(huì)產(chǎn)生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質(zhì)量安全、簽證、付款、結(jié)算等方面加強(qiáng)控制，在保證項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)也要注重控制成本。

1.施工方案控制成本。通用項(xiàng)目的施工方案請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)中心根據(jù)過(guò)往的施工總結(jié)，編制統(tǒng)一做法供選用；對(duì)于非常規(guī)的施工方案應(yīng)組織工程及成本管理部門進(jìn)行審核。

2.加強(qiáng)甲指乙供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，避免貨不對(duì)板。部分材料采用甲供方式會(huì)帶來(lái)管理上困難，項(xiàng)目管理人員要加強(qiáng)材料進(jìn)場(chǎng)前與合同清單的對(duì)比檢查，保證質(zhì)量。對(duì)因監(jiān)管疏漏已施工不能整改的，項(xiàng)目管理部門應(yīng)主動(dòng)發(fā)出變更單，作為結(jié)算扣減的依據(jù)。

3.質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致成本增加。工程質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生原因比較復(fù)雜，而且時(shí)效性比較強(qiáng)，問(wèn)題發(fā)生后如果不及時(shí)處理，手續(xù)辦理不到位，很容易無(wú)法界定落實(shí)責(zé)任單位，最后發(fā)生的成本只能由開發(fā)商承擔(dān)。

4、從源頭及過(guò)程中嚴(yán)控簽證。對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制，與設(shè)計(jì)院簽訂合同時(shí)約定獎(jiǎng)罰制度。對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的變更、簽證，堅(jiān)持先算核算后施工的原則

5.進(jìn)度款支付的成本控制。主要是審核施工單位申請(qǐng)付款與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度是否相符，既要保證項(xiàng)目正常推進(jìn)，也要保證不會(huì)出現(xiàn)超額付款的情況。

四、事后控制階段。

　　工程竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理結(jié)算是項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)算、成本后評(píng)估的需要，結(jié)算不及時(shí)也可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商違約的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，完工后及時(shí)催促施工單位報(bào)送結(jié)算，結(jié)算接收后及時(shí)錄入成本系統(tǒng)。結(jié)算是成本支出的最后把關(guān)，同時(shí)應(yīng)注意以下幾方面：

1.對(duì)竣工圖的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，確保與現(xiàn)場(chǎng)一致。竣工圖作為結(jié)算的依據(jù)，即使只多了一條線條，也可能卻會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響，因此，竣工圖與現(xiàn)場(chǎng)的一致性是十分重要的。

2.加強(qiáng)甲供材料的管理。簽訂甲供料合同時(shí)，預(yù)算工程量要根據(jù)圖紙計(jì)算；使用單位在下單前提供數(shù)量的計(jì)算依據(jù)，超出合同預(yù)算量的必須報(bào)成控部門審核后方可下單采購(gòu)；甲供材料合同在供貨完畢后及時(shí)結(jié)算，不得出現(xiàn)領(lǐng)用合同先結(jié)算，供貨合同后結(jié)算的現(xiàn)象。

3.對(duì)損耗計(jì)算常出現(xiàn)爭(zhēng)議，相對(duì)多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定廠家，指定材料價(jià)格、采保費(fèi)率以及損耗率，由乙方直接采購(gòu)，按竣工圖結(jié)算。

4.堅(jiān)持甲方資產(chǎn)登記制度，以項(xiàng)目公司為單位統(tǒng)籌使用施工中購(gòu)置的資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)的處理進(jìn)行記錄。

五、結(jié)語(yǔ)

　　成本控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，成功的成本控制是全員參與成本過(guò)程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標(biāo)的壓價(jià)。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問(wèn)，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來(lái)效益。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共6

　　一心為民務(wù)實(shí)事，行動(dòng)詮釋公仆心

***，女，中共黨員，現(xiàn)任蓬萊市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦公室科員。在蓬萊市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，只要提起開發(fā)辦***，無(wú)不交口稱贊，都稱她是踏實(shí)肯干、熱情服務(wù)、一心為民的好公仆，在開發(fā)辦同事眼中，她是一個(gè)愛崗敬業(yè)，默默奉獻(xiàn)，爭(zhēng)創(chuàng)一流的好同事。有人說(shuō)，她是一名幸運(yùn)兒，確實(shí)，能從建設(shè)局眾多年輕人中脫穎而出，成長(zhǎng)為骨干力量，譜寫出一曲曲茁壯成長(zhǎng)的贊歌，她是幸運(yùn)的，然而，幸運(yùn)的背后，埋藏的是她近10年如一日腳踏實(shí)地、認(rèn)真細(xì)致的工作作風(fēng)，永不滿足、力爭(zhēng)上游的工作態(tài)度，大膽開拓、敢于創(chuàng)新的工作魄力和真誠(chéng)待人、嚴(yán)于律己的人格魅力。

一、心系群眾，務(wù)實(shí)肯干

“踏踏實(shí)實(shí)做好每一件事，群眾不看你怎么說(shuō)，就看你怎么做”，這是***常說(shuō)的一句話。工作以來(lái)她正是以這句話為準(zhǔn)則，在一步一個(gè)腳印走過(guò)來(lái)。開發(fā)辦的主要工作是負(fù)責(zé)全市的房地產(chǎn)開發(fā)管理，企業(yè)多工作面廣，業(yè)務(wù)量大，很多工作都涉及企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)，稍有差池和延誤就可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可挽回的影響。多年的基層工作，她摸索了一套自己的守則：工作面前“細(xì)”一點(diǎn)，權(quán)力眼前“慎”一點(diǎn)。在開發(fā)企業(yè)眼中，她就是一個(gè)“好管家”，企業(yè)工作人員前來(lái)辦手續(xù)時(shí)，她總是不厭其煩的指導(dǎo)，清楚細(xì)致的告知需要注意的事項(xiàng)，幫助企業(yè)一次性辦完；業(yè)務(wù)審批時(shí)，她總是專心細(xì)致，反復(fù)核對(duì)，確保審批事項(xiàng)零失誤；年終報(bào)表時(shí)，全市78家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，3000多條數(shù)據(jù)，她逐項(xiàng)核對(duì)檢查，耐心指導(dǎo)企業(yè)修改，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；資質(zhì)年檢時(shí)，有的企業(yè)可能需要修改4-5次資料才能合格，她每次都對(duì)企業(yè)提交的資料進(jìn)行檢查，從不嫌麻煩；日常工作中，她經(jīng)常結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，給企業(yè)相應(yīng)的指導(dǎo)和幫助，很多企業(yè)遇到疑難問(wèn)題，都會(huì)來(lái)開發(fā)辦問(wèn)問(wèn)她，業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的，她總是能夠給予及時(shí)精準(zhǔn)的指導(dǎo)，幫助企業(yè)答疑解惑，避免企業(yè) “走彎路”，不在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的，她也及時(shí)聯(lián)系相應(yīng)部門，落實(shí)具體情況，避免企業(yè)來(lái)回跑。在老百姓眼里，她是群眾的“知心人”，遇到群眾投訴時(shí)，她總是微笑接待，耐心記錄，詳細(xì)了解每位群眾的訴求，并及時(shí)落實(shí)反饋，緩和雙方矛盾，做好企業(yè)和群眾的溝通人，寧夏的林大姐需要在我市辦理退房手續(xù)，因路途遙遠(yuǎn)手續(xù)繁瑣尋求開發(fā)辦幫助，***二話沒(méi)說(shuō)，積極地幫助林大姐辦理各種手續(xù)，耐心熱情的服務(wù)打動(dòng)了林大姐，最后關(guān)頭林大姐取消了退房，還與***成為了忘年交，并把自己的經(jīng)歷分享給親朋好友，在朋友圈掀起了來(lái)蓬購(gòu)房安家的熱潮。

　　開發(fā)辦工作人員少、業(yè)務(wù)量大，加班加點(diǎn)是常有的事，***同志經(jīng)常放棄雙休日和休息時(shí)間，一個(gè)人默默地加班，甚至在工作日晚上也時(shí)常加班到八點(diǎn)多，走的時(shí)候只有漆黑的走廊陪伴，工作的辛苦只能自己一個(gè)人承擔(dān)和感受。有時(shí)候單位上的同志們不理解地問(wèn)：“你怎么老加班？”，家人也經(jīng)常埋怨地說(shuō)：“你一個(gè)女同志怎么天天這么晚回家”。但是她從沒(méi)有一句怨言，工作再忙再苦，也沒(méi)有提任何要求，她始終堅(jiān)信，工作總是需要有人來(lái)做的，既然領(lǐng)導(dǎo)把這么重要的工作交給我，我一定要完成好，為住建局和開發(fā)辦貢獻(xiàn)自己的力量。

三、創(chuàng)新服務(wù)，爭(zhēng)當(dāng)先鋒

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，很多企業(yè)面臨的形式比較嚴(yán)峻，加之群眾的法律意識(shí)不斷加強(qiáng)，開發(fā)辦的工作壓力日益加大。***同志在工作中不斷摸索有效的工作方法，努力創(chuàng)新工作機(jī)制，提高服務(wù)水平，為企業(yè)和群眾排憂解難。針對(duì)目前《商品房買賣合同》糾紛頻發(fā)的現(xiàn)象，她根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)部署，建立了《商品房買賣合同》內(nèi)容備案制度，要求開發(fā)企業(yè)在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證時(shí)，將擬與消費(fèi)者簽訂的合同內(nèi)容進(jìn)行備案，開發(fā)辦根據(jù)實(shí)際情況給予指導(dǎo)，盡量減少合同糾紛的發(fā)生。這一制度的建立，對(duì)業(yè)主和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是有利的，但對(duì)于該工作的執(zhí)行者***來(lái)說(shuō)，工作量又加大了，不僅要逐條審理合同，還要不斷充實(shí)自己的法律知識(shí)，但她非但沒(méi)有抱怨，反而以飽滿的熱情投入到該項(xiàng)工作中，她對(duì)企業(yè)提報(bào)的合同樣本仔細(xì)研讀，每個(gè)條款都深入推敲，遇到法律問(wèn)題還會(huì)咨詢法律專家，做到理論知識(shí)扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，在給企業(yè)消除后顧之憂的同時(shí)，也有效的保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益。

“一個(gè)人應(yīng)該為社會(huì)做點(diǎn)事，一名住建局員工應(yīng)該給城市的建設(shè)和發(fā)展留下一點(diǎn)值得稱贊的痕跡”，這句話是***當(dāng)做奮斗目標(biāo)的一句話，也是督促她繼續(xù)努力的一句話。她將把群眾的需求當(dāng)作工作動(dòng)力，把群眾的認(rèn)可化作繼續(xù)前行的力量，一步一個(gè)腳印地向前走去。

房地產(chǎn)成本先進(jìn)事跡共7

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念

　　項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測(cè)和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過(guò)程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項(xiàng)目成本管理的原則

“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項(xiàng)目開展后先組織項(xiàng)目工程組、預(yù)算組、財(cái)務(wù)組對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。

“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開拓。

具體問(wèn)題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個(gè)別化對(duì)待，并根據(jù)我部項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，不斷完善和吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，加上自己的管理概念，來(lái)進(jìn)行成本控制。

領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過(guò)程階段、竣工結(jié)算階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理與控制。

時(shí)間成本管理原則：F2-4項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?chǎng)，給集團(tuán)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。我部制定的F2-4主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來(lái)增加了很大的效益。

三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法

設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理

項(xiàng)目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開支。它貫穿了從項(xiàng)目的開始到結(jié)束，是一個(gè)重要的管理階段，也一直是一個(gè)容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點(diǎn)為：

活動(dòng)費(fèi)的控制：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會(huì)議上提議對(duì)于集團(tuán)開發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開銷或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場(chǎng)共同接待。以便項(xiàng)目總經(jīng)理能夠全面地掌控項(xiàng)目成本，進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的開支。

辦公費(fèi)的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無(wú)必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

圖紙數(shù)量的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊(cè)，放于公共看圖平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。

對(duì)項(xiàng)目成員的管理：

項(xiàng)目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤(rùn)筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問(wèn)題。

對(duì)項(xiàng)目成員的合理運(yùn)用:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

進(jìn)行項(xiàng)目成本分析定位： F2-4根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來(lái)劃分管控，由項(xiàng)目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過(guò)程，具體方法為：

將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來(lái)劃分工作方法。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實(shí)施。對(duì)尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

特殊工程特別對(duì)待：F2-4項(xiàng)目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計(jì)階段，對(duì)于此類的工程的成本管理，項(xiàng)目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

分合同的輕重緩急：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。

編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：編制項(xiàng)目成本計(jì)劃分以下幾個(gè)步驟：

編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間為起點(diǎn)，倒排各工程的起始時(shí)間，并結(jié)合各工程的實(shí)際工作量來(lái)編制。

進(jìn)行項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃交底：項(xiàng)目組織專題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來(lái)編制。以確保資金有效利用。

資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時(shí)間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項(xiàng)目占用資金及其利率減到最低。

招投標(biāo)階段的成本管理

注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過(guò)計(jì)算、分析、評(píng)估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項(xiàng)目向資源管理部要供選設(shè)計(jì)單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項(xiàng)目各工程師積累在腦海中對(duì)其的印象，可在評(píng)標(biāo)活動(dòng)中做主觀評(píng)價(jià)。

注重各種信息庫(kù)收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。

注重整理出各類工程的單位造價(jià)表：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。

注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理了。

對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改：找出招標(biāo)文件中語(yǔ)句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)工程范圍、合同工期的修改，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。

認(rèn)真評(píng)標(biāo)：對(duì)投標(biāo)文件的語(yǔ)句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。主要控制以下幾方面：

優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位：在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制到最低。

優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。

優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。

優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

對(duì)招投標(biāo)的進(jìn)度控制：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間是否合理，是否滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計(jì)劃完成招標(biāo)任務(wù)。

設(shè)計(jì)階段的成本管理：

對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行把控：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。

跟進(jìn)設(shè)計(jì)圖審查進(jìn)度：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時(shí)間里完成圖紙審查工作，以滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃要求，實(shí)現(xiàn)時(shí)間成本的價(jià)值。

施工準(zhǔn)備階段的成本管理

　　項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說(shuō)的成本事前控制。為此,要把握以下幾點(diǎn):

做好圖紙的收發(fā)與登記：項(xiàng)目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時(shí)間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時(shí)通知項(xiàng)目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。

加大工程師看圖紙的力度，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問(wèn)題出來(lái)，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。

密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計(jì)使用的差異：項(xiàng)目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營(yíng)運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前糾正，以此來(lái)降低工程成本。

對(duì)合同管控：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計(jì)價(jià)原則，找出一個(gè)合同存在的問(wèn)題出來(lái)，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對(duì)方索賠。

施工過(guò)程階段的成本管理

　　項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過(guò)程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對(duì)待項(xiàng)目施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

工程文檔的管理：項(xiàng)目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會(huì)議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工方案、請(qǐng)款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時(shí)建立檔案和管理臺(tái)賬，以便查閱。

對(duì)工程變更進(jìn)行跟蹤分析：因F2-4項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無(wú)變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點(diǎn)的同期記錄，計(jì)量引起的損失，是否要追究設(shè)計(jì)責(zé)任并備案。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。

對(duì)施工方案比選：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

材料的成本管理與控制：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：

甲供材料的控制：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。同時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間、批量和批次，盡可能降低成本。

乙供材料的控制：把控進(jìn)場(chǎng)材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場(chǎng)材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場(chǎng)要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來(lái)吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。

對(duì)工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量，著重對(duì)照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長(zhǎng)度、布筋是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級(jí)、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計(jì)。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測(cè)數(shù)量，以降低檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。比如F2-4基坑檢測(cè)由每天檢測(cè)一次改為一周檢測(cè)一次。就大大降低了工程成本。

對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理：項(xiàng)目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項(xiàng)目工程師組成的安全巡查專班對(duì)工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項(xiàng)目安全，從而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)不得超過(guò)元/平方米，總費(fèi)用不得超過(guò) 萬(wàn)元，但我部力爭(zhēng)將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

　　費(fèi)用≤土建、幕墻總造價(jià)的3‰

≤機(jī)電總造價(jià)的1﹪

≤裝修總造價(jià)的2﹪

≤其他工程總造價(jià)的‰

　　因此我部還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度：所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項(xiàng)目部預(yù)算組送審價(jià)不一致時(shí)，雙方進(jìn)行對(duì)數(shù)。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。罰款/獎(jiǎng)勵(lì)額度=（|送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果|-送審價(jià)*10%）*3%。

時(shí)間管理：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙、會(huì)議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報(bào)告、人材機(jī)進(jìn)出場(chǎng)報(bào)告、材料信息、國(guó)家關(guān)于計(jì)價(jià)取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達(dá)對(duì)方的時(shí)間或者發(fā)文里公認(rèn)的有效時(shí)間。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

簽證用語(yǔ)管理：簽證用語(yǔ)要準(zhǔn)確表達(dá)簽證的實(shí)際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。

簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。調(diào)查有無(wú)設(shè)計(jì)變更、有無(wú)建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事件。不予以簽證。

簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴(yán)防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

簽證編號(hào)管理：建立簽證編號(hào)本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。防止簽證重復(fù)，以便備查。

簽證人品管理：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。

提高簽證專業(yè)知識(shí)：預(yù)算組專業(yè)知識(shí)要精益求精，要求既要懂造價(jià)工程知識(shí)，也要熟悉施工知識(shí)。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)價(jià)工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。

簽證權(quán)限管理：駐場(chǎng)簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對(duì)于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請(qǐng)高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額≤5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用5萬(wàn)＞金額≤15萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額＞15萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額≤1萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬(wàn)＞金額≤5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額＞5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

簽證程序管理：施工單位報(bào)簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報(bào)甲方工程組、預(yù)算組審核，項(xiàng)目老總審批后再由項(xiàng)目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級(jí)審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級(jí)審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級(jí)審核。

　　3．簽證信息庫(kù)管理：建立建筑材料信息庫(kù)、建設(shè)工程市場(chǎng)管理法律法規(guī)信息庫(kù)、省地市各稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、各材料廠商供應(yīng)材價(jià)庫(kù)、各省地市各類工程造價(jià)指標(biāo)庫(kù)、各省地市物價(jià)信息庫(kù)、本單位各類工程各年份造價(jià)指標(biāo)庫(kù)等信息是實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

簽證主動(dòng)控制管理：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

反簽證管理：不定時(shí)派專業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，對(duì)照?qǐng)D紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

成本分析： 項(xiàng)目要求各施工單位進(jìn)度報(bào)告提供了每一月實(shí)際完成的工程量、工程成本實(shí)際支付情況等重要信息。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過(guò)實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。

實(shí)行同期記錄管理：項(xiàng)目要求每一個(gè)變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長(zhǎng)，預(yù)算組組長(zhǎng)及時(shí)打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場(chǎng)，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當(dāng)場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行手寫文字描敘，簽名并注上時(shí)間。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

工程索賠的控制：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場(chǎng)人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過(guò)程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過(guò)程中,由于現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說(shuō)明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

進(jìn)度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，嚴(yán)格將進(jìn)度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：

審查進(jìn)度月報(bào)：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；

審查請(qǐng)款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請(qǐng)款資料，進(jìn)度請(qǐng)款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

審核進(jìn)度款：進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報(bào)集團(tuán)會(huì)計(jì)部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后報(bào)項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后，由財(cái)務(wù)部通知項(xiàng)目部，項(xiàng)目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財(cái)務(wù)部領(lǐng)款，財(cái)務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

核對(duì)以往支付臺(tái)賬：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。

核對(duì)計(jì)劃值跟實(shí)際值，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

竣工結(jié)算階段的成本管理

組織竣工結(jié)算班組：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

建立嚴(yán)格的預(yù)結(jié)算審核獎(jiǎng)懲制度：詳見建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度

制定初審—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運(yùn)行程序：詳見簽證程序管理

結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實(shí)性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開、竣工報(bào)告書; (7) 設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖; (8) 設(shè)計(jì)變更通知書; (9)現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄; (10) 甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定; (11) 采用有關(guān)的工程定額、專用定額與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項(xiàng)目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒(méi)有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（2）工程項(xiàng)目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無(wú)計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（4）無(wú)監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認(rèn)可的簽證文件和索賠文件。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

　　a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

　　b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

　　c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)）。

　　d)乙方送審文件的程序是否嚴(yán)謹(jǐn)。

結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問(wèn)題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

利用微機(jī)電算實(shí)現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計(jì)算、套用定額和費(fèi)用計(jì)取上出現(xiàn)的各種差錯(cuò)，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

對(duì)送審工程竣工結(jié)算的控制

合同履行完畢或竣工驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類填報(bào)【結(jié)算交接單】。

合同工期的完成情況。

工程質(zhì)量情況判斷。

現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。

.設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

工程款支付情況的確認(rèn)。

甲方索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

審核確認(rèn)后的竣工圖紙。

項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門所報(bào)送竣工資料及結(jié)算交接單無(wú)誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書。

工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

設(shè)計(jì)變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。

施工組織設(shè)計(jì)。

施工過(guò)程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）。

地質(zhì)勘探報(bào)告。

甲供材料設(shè)備清單。

開箱驗(yàn)貨單、材料入庫(kù)單。

施工形象進(jìn)度月報(bào)表。

水電費(fèi)。

開竣工報(bào)告。

隱蔽工程驗(yàn)收資料。

樁基資料。

場(chǎng)地三通一平資料。

混凝土級(jí)配單。

其他。

項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

項(xiàng)目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊(cè)】完成審核/審批。

結(jié)算過(guò)程中各級(jí)結(jié)算審核機(jī)構(gòu)部應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

結(jié)算的工程量核實(shí)，不清之處或需要現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量核實(shí)并確認(rèn)。

結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理定價(jià)進(jìn)行確定。

復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場(chǎng)工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。

現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。

材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)，在審核結(jié)算書、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡(jiǎn)稱各類獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。（總承包工程此項(xiàng)內(nèi)容在工程清算中進(jìn)行）。

其他結(jié)算規(guī)定

結(jié)算書由項(xiàng)目部預(yù)算組統(tǒng)一編號(hào)，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為：

××× － ×× － ××× － JS － 00

　　1（原合同編號(hào)） （結(jié)算縮寫）（編號(hào)）

各責(zé)任部門必須依據(jù)審批通過(guò)且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財(cái)務(wù)部將不進(jìn)行支付。

對(duì)三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。 結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。

工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對(duì)典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對(duì)比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

動(dòng)用前準(zhǔn)備階段成本管理

、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制

編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃;

進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告;

審核本階段各類付款;

審核及處理施工綜合索賠事宜;

參與討論工程決算中的一些問(wèn)題;

編制投資控制總結(jié)報(bào)告。

、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長(zhǎng)，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手：

編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整;

提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。

、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告;

處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

處理合同中的未完事項(xiàng)。

、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無(wú)形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔;

提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告;

督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料;

組織提交竣工資料;

組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊(cè)。

、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理

組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制

向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制

物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

剩余甲供材料物資的處置

組織各種儀式及活動(dòng)的成本管理

保修階段的成本管理

　　保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說(shuō)明書和保修書，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

采取一次性扣留保修金：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。

嚴(yán)格工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過(guò)5元/m2.

處理好遺留工程質(zhì)量問(wèn)題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

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