下面是范文網(wǎng)小編收集的動(dòng)遷崗位職責(zé)共3篇 拆遷崗位職責(zé)，供大家參閱。

動(dòng)遷崗位職責(zé)共1

　　權(quán)威發(fā)布：

　　張雷律師2011動(dòng)拆遷維權(quán)指導(dǎo)案例

　　維護(hù)被拆遷人利益，爭創(chuàng)上海房地產(chǎn)·動(dòng)拆遷律師行業(yè)標(biāo)桿！

　　張雷律師團(tuán)

　　2011年12月31日

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1、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之公房、空掛戶口、保障托底

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2、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之公房、搭橋房、保障托底安置

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3、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之繼承、戶口、引進(jìn)人員

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4、動(dòng)遷款購買安置房，房屋歸承租人還是出資人所有

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5、婚前房屋，婚后分割，如何認(rèn)定被安置房屋的產(chǎn)權(quán)

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6、享受過動(dòng)遷安置的人再次被認(rèn)定為被安置人，動(dòng)遷協(xié)議效力

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7、修改拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不得侵犯共有人權(quán)利

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8、動(dòng)遷協(xié)議簽訂后，承租人起訴同住人搬離

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9、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是對(duì)“戶”的補(bǔ)償

10、拆遷補(bǔ)償款支付對(duì)象的相對(duì)性

11、房屋拆遷被照顧人的利益保護(hù)

12、以“被安置人權(quán)利”為視角解讀上海法院若干判決

13、企業(yè)承租的廠房遇到拆遷時(shí)的法律思維

14、承租的廠房被強(qiáng)制拆除，未保留證據(jù)損失慘重

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1、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之公房、空掛戶口、保障托底

　　張雷律師按：僅有戶籍在動(dòng)遷房屋內(nèi)，但從未在動(dòng)遷房屋內(nèi)居住過，是否有 權(quán)分割動(dòng)遷款？如果動(dòng)遷補(bǔ)償款已經(jīng)用來購買配套商品房，空掛戶可否主張分割 配套商品房？已經(jīng)被動(dòng)遷組認(rèn)定為托底保障人口，能就全部動(dòng)遷款主張分割嗎？ 對(duì)于這類咨詢問題，張雷律師總結(jié)概括后回答為：“空掛戶口無權(quán)獲得動(dòng)遷補(bǔ)償 安置款！托底保障人員可以獲得保障托底費(fèi)！”

　　案件情況：房屋狀況及補(bǔ)償款狀況

　　1被拆遷房屋為公房。

　　2原被告共計(jì)七人，《動(dòng)遷安置人口認(rèn)定審核表》認(rèn)定原被告戶籍均在動(dòng)遷 房屋內(nèi)，且原被告均被認(rèn)定為“保障托底認(rèn)定人口”。

　　3共獲得動(dòng)遷款如下：

　　貨幣補(bǔ)償款54萬元，保障托底補(bǔ)貼52萬元，價(jià)格補(bǔ)貼13萬元，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)10 萬元。（略計(jì)）

　　4共購買配套商品房三套，總價(jià)分別為77萬，34萬，35萬。

　　動(dòng)遷款分割的身份分割法

　　貨幣補(bǔ)償款54萬元：因該房為公房，所以貨幣補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：

（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑 面積

　　從公式中可以看出該54萬元補(bǔ)償款是以“建筑面積”為計(jì)算依據(jù)，因此應(yīng) 當(dāng)歸屬于該公房的承租人和同住人。

　　承租人，以公房租賃憑證記載為準(zhǔn)。

　　同住人，可以參考上海市高級(jí)人民法院的相關(guān)規(guī)定，以下人員可以確定為同 住人：“是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已 經(jīng)實(shí)際居住一年以上，且在本市無其他住房或者雖有住房但居住困難的人”

　　因此，需要滿足三個(gè)條件“戶口”+“居住”+“無其他住房”。當(dāng)然，上海 高院在同一文件中又對(duì)某些特殊情況作了補(bǔ)充，規(guī)定4種人可以被“視為同住人”。 因此，考慮身份而分割公房動(dòng)遷款時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格界定“同住人”的身份。

　　保障托底補(bǔ)貼43萬元：某些當(dāng)事人雖然沒有被認(rèn)定為同住人，但因?yàn)閼艏?/p>

　　在被拆遷房屋內(nèi)，以及拆遷人和被拆遷人的僵持談判，最后也被認(rèn)定為托底保障 人口。每一位托底保障人口均可以獲得托底保障補(bǔ)貼，也即托底保障補(bǔ)貼是按人 口數(shù)發(fā)放。除非當(dāng)事人之間達(dá)成了托底保障款分割的協(xié)議，否則托底保障款應(yīng)當(dāng) 在托底保障人口之間按人頭平均分割。

　　其他動(dòng)遷款因?yàn)樯婕敖痤~并不大，所以不展開討論。

　　動(dòng)遷款分割的法院態(tài)度

　　法庭經(jīng)過審理后認(rèn)為“某當(dāng)事人戶籍雖在動(dòng)遷房屋內(nèi)，但其并未在動(dòng)遷房屋 內(nèi)居住過，故其無權(quán)分得動(dòng)遷補(bǔ)償安置款。”同時(shí)“鑒于動(dòng)遷公司將其列為保障 托底人員之一，故其享有動(dòng)遷補(bǔ)償安置款中保障托底費(fèi)的一部分。”

　　張雷律師提示，公房動(dòng)拆遷的同住人如果主張分割動(dòng)遷款，應(yīng)當(dāng)對(duì)戶口、居 住、無房進(jìn)行舉證，除非已經(jīng)被房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議認(rèn)定為同住人。

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2、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之公房、搭橋房、托底安置

　　張雷律師按：本文實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)為二中院判例“（2010）滬二中民二（民）終字 第2113號(hào)”。涉及的法律關(guān)系及法律主體，包括公房承租人、同住人、面積調(diào)換 認(rèn)定人口、保障托底認(rèn)定人口、貨幣補(bǔ)償款、保障托底補(bǔ)貼、搭橋房等等法律要 素。同時(shí)因?yàn)樵V訟過程中原房屋同住人死亡，還涉及到拆遷補(bǔ)償款的繼承。甚至 購買的三套搭橋房又在訴訟過程中取得以不同被安置人為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)證。應(yīng)當(dāng) 如何分割動(dòng)遷款或者搭橋房，張雷律師詳細(xì)陳述。

　　案件情況：房屋狀況及補(bǔ)償款狀況

　　1被拆遷房屋為公房。

　　2面積調(diào)換認(rèn)定人口為6人，保障托底認(rèn)定人口為6人。

　　3購買搭橋房共計(jì)3套。

　　4補(bǔ)償款共計(jì)165萬。

　　5該案件中原告3人，被告3人；后被告中一人死亡，其繼承人要求在本案 中繼承已死亡人的動(dòng)遷款。

　　動(dòng)遷款分割的公式分割法

　　貨幣補(bǔ)償款74萬元：因該房為公房，所以貨幣補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：

（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑 面積

　　從公式中可以看出該74萬元補(bǔ)償款是以“建筑面積”為計(jì)算依據(jù)，因此應(yīng)

　　當(dāng)歸屬于該公房的承租人和同住人。因本案中被認(rèn)定為同住人的有6人，故每人 應(yīng)得74萬元的1/6.

　　保障托底補(bǔ)貼43萬元：按照拆遷基地的一般政策。保障托底補(bǔ)貼僅僅適用 于選擇“貨幣補(bǔ)償安置方式的被拆遷居民”，且需要符合居住困難的情形。保障 托底補(bǔ)貼是對(duì)“人頭”的補(bǔ)貼，只有符合“保障托底補(bǔ)貼對(duì)象”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的人 才能申請(qǐng)托底補(bǔ)貼。申請(qǐng)后，需要計(jì)算保障托底面積與原住房建筑面積之間的差 額面積，給予貨幣補(bǔ)貼。 因該戶動(dòng)遷時(shí)，被認(rèn)定為“保障托底人口”的有6人，所以保障托底補(bǔ)貼

　　43萬元也同樣由這6人平均分割。

　　速遷費(fèi)4萬元、簽約即搬獎(jiǎng)1萬元、搬家補(bǔ)助費(fèi)500元、設(shè)備遷移費(fèi)2200 元等可以參照上海市高級(jí)人民法院的相關(guān)解釋“搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí) 安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等?！?/p>

“搭橋房的產(chǎn)權(quán)登記” 與 “共有財(cái)產(chǎn)”的矛盾

　　該戶用動(dòng)遷款購買三套搭橋房，其中兩套登記在被告名下，一套登記在原告 名下。能否根據(jù)物權(quán)登記的狀況而解釋該戶已經(jīng)對(duì)動(dòng)遷款的分割達(dá)成了協(xié)議呢？ 顯然不能！

《物權(quán)法》雖然規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記， 發(fā)生效力”，被告經(jīng)登記成為了兩套房產(chǎn)的權(quán)利人，但房屋的價(jià)值和其所應(yīng)當(dāng)取 得的動(dòng)遷款份額之間是有差異的，房屋價(jià)值高于動(dòng)遷款份額，則應(yīng)當(dāng)將其多占的 動(dòng)遷款返還給其他權(quán)利人。還可以認(rèn)為，登記是對(duì)外部的公示，不影響內(nèi)部的共 有關(guān)系。

　　因此，雖然搭橋房已經(jīng)登記了，但仍應(yīng)當(dāng)具體計(jì)算動(dòng)遷款的分割份額，采取 補(bǔ)償?shù)姆绞?，解決當(dāng)事人之間的共有財(cái)產(chǎn)分割矛盾。

　　動(dòng)遷款分割的其他因素

　　該起案件，法庭判決時(shí)在類似于張雷律師主張的“動(dòng)遷款公式分割法”基礎(chǔ) 上，考慮了三個(gè)因素，酌定了原被告之間的利益。這三個(gè)因素分別是：

1、房屋的來源，

2、對(duì)房屋的貢獻(xiàn)，

3、實(shí)際居住情況。

　　房屋的來源，公房需要參考房屋調(diào)配單等文件；對(duì)房屋的貢獻(xiàn)，需要參考房 屋的維護(hù)等情形；實(shí)際居住情況則以居委會(huì)的證明文件為準(zhǔn)

　　因此，張雷律師認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議歸根結(jié)底是一份具有經(jīng)濟(jì)法色彩的平 等民事合同，是當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果。作為被拆遷人的代表，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議時(shí)追求利益最大化是本意，和動(dòng)遷組談判的過程中多爭取到的款項(xiàng)，如果在當(dāng) 事人之間沒有特別約定，則應(yīng)當(dāng)參照動(dòng)遷補(bǔ)償安置協(xié)議的各款項(xiàng)計(jì)算公式，具體

　　分割到不同的權(quán)利人手中。

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3、動(dòng)遷款分割實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)系列之繼承、戶口、引進(jìn)人員

　　張雷律師按：張雷律師最近處理了多起動(dòng)遷款分割案，既有城市房屋拆遷動(dòng) 遷款的分割：兄弟姐妹之間爭奪；也有集體土地征收房屋拆遷的動(dòng)遷款分割：父 親向兩個(gè)兒子討要安置房。這類案件法律沒有明確規(guī)定，政策規(guī)定也在不斷的優(yōu) 化和變動(dòng)，因此法院判案更多的依靠拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容和法理、法律原則。 張雷律師的這一系列文章力爭從實(shí)戰(zhàn)的角度整理出上海司法界的主流觀點(diǎn)，共大 家參考。

　　案件情況：房屋狀況及補(bǔ)償款狀況

　　1房屋建筑面積為25㎡。

　　2貨幣補(bǔ)償款共計(jì)154萬。

　　3實(shí)際居住人員有3人。

　　4房屋屬于父母的遺產(chǎn)房，共有兄弟姐妹6人。

　　5該動(dòng)遷房屋在冊的戶籍人員共有7人，作為該戶引進(jìn)人員的共有4人，以 上人員共計(jì)11人。（張雷律師注：本案存在假離婚、突擊遷入戶口等情形，分割 動(dòng)遷款時(shí)，不考慮其合法性）

　　建筑面積補(bǔ)償款的分割

　　房屋建筑面積補(bǔ)償款為250,000元[8000元/㎡+（8000）×25%] ×25㎡

　　建筑面積補(bǔ)償款共包含兩個(gè)內(nèi)容：被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)和價(jià)格補(bǔ) 貼。該公式的法律依據(jù)是《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第三十五條。

　　其中，8000元/㎡×25㎡是房屋的市場評(píng)估價(jià)，用市場評(píng)估單價(jià)與房屋面積 做乘法；（8000元/㎡）×25%×25㎡是價(jià)格補(bǔ)貼，用市場評(píng)估單價(jià)（8000元/㎡）、房屋面積（25㎡）和補(bǔ)貼系數(shù)（25%）做乘法。（張雷律師注：該8000元/㎡為 基地最低補(bǔ)償單價(jià)。如果被拆除房屋的市場評(píng)估單價(jià)高于基地最低補(bǔ)償單價(jià)，則 價(jià)格補(bǔ)貼是(2A-B) ×25%的公式）

　　該建筑面積補(bǔ)償款是對(duì)房屋建筑面積的補(bǔ)償，因此該補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸房屋所 有權(quán)人平均分割。即250,000元÷6人=41,667元。

　　戶建筑面積補(bǔ)償款的分割

　　戶均不足30㎡補(bǔ)足30㎡，補(bǔ)償款28萬[（30㎡-㎡）×8000元/㎡×2戶]。

　　該公式實(shí)際是在套用“面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。按上海楊浦區(qū)拆遷 政策，戶建筑面積低于30㎡的被拆遷人可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。但此戶拆 遷僅僅是套用該標(biāo)準(zhǔn)，并未實(shí)際的要求房屋調(diào)換。（張雷律師注：因?yàn)闆]有要求 房屋調(diào)換，所以取得了后面的購房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)）

　　該拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)每戶補(bǔ)償了（30㎡-㎡）×8000元/㎡=14萬。 因此，每戶享有14萬元的動(dòng)遷款。至于每戶內(nèi)部人員，則應(yīng)當(dāng)按照該戶內(nèi)人口 數(shù)平均予以分割。值得一提的是，這里的“戶”顯然指的是以戶口簿確定的戶的 概念。

　　人均建筑面積補(bǔ)償款的分割

　　人均不足12㎡補(bǔ)足12㎡，補(bǔ)償款萬元[11人×12㎡-60㎡] ×5600 元/㎡。

　　該公式也是在套用“面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但去除了戶建筑面積 補(bǔ)償款部分，是按人頭的補(bǔ)償。因此該萬元?dú)w屬于11人，應(yīng)當(dāng)由11人平 均分割。即每人分的萬÷11人=萬元。（張雷律師注：不考慮動(dòng)遷組發(fā) 現(xiàn)騙取動(dòng)遷款后追回

　　各種獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的分割

　　獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)11,250元（25㎡×450元/㎡）：該獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是對(duì)面積的補(bǔ)償，歸屬于 產(chǎn)權(quán)共有人。

　　速遷費(fèi)2萬元：該費(fèi)用是對(duì)實(shí)際居住人員的補(bǔ)償，歸屬于實(shí)際居住的3人。

　　搬場費(fèi)500元：同上。

　　設(shè)施遷移費(fèi)1140元：歸屬于實(shí)際設(shè)施的所有人和使用人。

　　人均獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)22萬（2萬/人×11人）：是對(duì)符合面積標(biāo)準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的人 （全部11人均被認(rèn)定為應(yīng)安置人員）的補(bǔ)償，因此應(yīng)當(dāng)由11人平均分割。

　　購房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)萬元（5000元/人×11人）：同上。

　　私搭補(bǔ)償費(fèi)萬：是對(duì)違章建筑的補(bǔ)償，屬于建筑物的所有人，應(yīng)當(dāng)由

　　產(chǎn)權(quán)共有人平均分割。

　　對(duì)其中一份的疾病補(bǔ)助款3萬元：僅針對(duì)一人進(jìn)行補(bǔ)償，歸該個(gè)人一人所有。

　　本起案件法律關(guān)系較為復(fù)雜。被拆遷人和拆遷人之間簽訂的《城市房屋拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議》適用的拆遷政策也很有代表性。主要體現(xiàn)在，被拆遷人是父母的 遺產(chǎn)，子女未對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行分割，實(shí)際居住人僅有一位子女一家，但該房屋內(nèi)戶籍 有兩本，在籍人口有7人，引進(jìn)人口有4人，不排除假離婚、假結(jié)婚的情況，同 時(shí)還選擇適用了面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換和不購買安置房的獎(jiǎng)勵(lì)政策。但張雷律師認(rèn)為， 處理本案件的關(guān)鍵在于查清動(dòng)遷款的組成和各部分的來源，在此基礎(chǔ)上考慮人頭 因素的作用、磚頭因素的作用，并著重對(duì)補(bǔ)償公式進(jìn)行解析，可以有理的分割該 筆動(dòng)遷款。

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4、動(dòng)遷款購買安置房，房屋歸承租人還是出資人所有

　　婚姻存續(xù)期間，以妻子一人名義承租房屋，經(jīng)過拆遷獲補(bǔ)償款，該錢款是夫 妻共有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人所有？根據(jù)《婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻雙方在婚姻期間 所取得的財(cái)產(chǎn)，如果沒有法律的特殊規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，則應(yīng)歸屬夫妻共同 財(cái)產(chǎn)。兒子用補(bǔ)償款幫母親買房，出錢出力，卻未經(jīng)母親同意擅自將產(chǎn)權(quán)記在自 己名下，此時(shí)系爭房屋該歸屬于誰？

【案情介紹】

　　曹女士與桑先生于1985年7月8日登記結(jié)婚，共同居住于上海市松江區(qū)，

　　雙方均系再婚。2000年1月17日，由于相關(guān)政策出臺(tái)，曹女士與桑先生改租于 上海市松江區(qū)某（系公房），租賃戶名為曹女士。曹女士在婚前收養(yǎng)了蔣小。蔣 小在婚后于1976年另租房居住。

　　2007年12月11日，曹女士承租的房屋拆遷，由于曹女士年事已高，蔣小

　　代為辦理了相關(guān)拆遷手續(xù)，且在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上代表曹女士簽字。根據(jù)拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，曹女士獲取補(bǔ)償款269，251元。上述錢款后由蔣小領(lǐng)取， 蔣小用該費(fèi)用購買了系爭房屋，購買價(jià)格為359,302元，差價(jià)由其與妻子錢小姐 的個(gè)人積蓄補(bǔ)足。2008年6月9日，系爭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為蔣小 和錢小姐。系爭房屋由曹女士與桑先生共同居住至今。

　　先生認(rèn)為自己對(duì)于拆遷費(fèi)用和用拆遷費(fèi)用購買的系爭房屋享有共同的財(cái)產(chǎn)

　　權(quán)，遂將蔣小夫婦告上法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)其二人擁有系爭房屋四分之三的產(chǎn)權(quán)， 被告擁有系爭房屋四分之一的產(chǎn)權(quán)。后曹女士與桑先生變更訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn) 系爭房屋為原被告四人共同共有。審理中，蔣小夫婦認(rèn)為桑先生與曹女士經(jīng)濟(jì)獨(dú) 立，且戶籍不在此處，故不享有系爭房屋產(chǎn)權(quán)份額。雙方對(duì)此爭論不休。

【案件思考】

　　兒子媳婦用以母親名義承租的房屋的拆遷補(bǔ)償款和夫妻二人的積蓄給母親

　　及繼父買了房，卻把房屋產(chǎn)權(quán)擅自登記在自己名下，系爭房屋該歸誰所有？是按 份共有還是共同共有？拆遷房屋不在繼父名下，他有拆遷補(bǔ)償款的財(cái)產(chǎn)權(quán)嗎？系 爭房屋的產(chǎn)權(quán)有他的份額嗎？

【法庭判決】

　　首先法院認(rèn)為，曹女士作為被拆房屋的承租人，對(duì)于拆遷費(fèi)用和用拆遷費(fèi)用 購買的系爭房屋享有所有權(quán)，沒有異議。

　　其次，盡管系爭房屋租賃戶名為曹女士一人，實(shí)際則由其與桑先生共同居住 和使用，作為曹女士的配偶，桑先生符合“同住人”條件，根據(jù)《上海市城市房 屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款歸“房屋承租人及其同住人共有”， 故桑先生享有系爭房屋的產(chǎn)權(quán)份額。系爭房屋為兩原告和兩被告共同共有。

【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，按照實(shí)際出資理論，曹女士和蔣小夫婦均享有系爭房屋的產(chǎn) 權(quán)。桑先生作為曹女士的配偶，與曹女士共同居住并共同使用以曹女士名義承租 的房屋，享有該承租房屋的拆遷補(bǔ)償款。夫妻雙方在婚姻期間所取得的財(cái)產(chǎn)，如 果沒有法律的特殊的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，一般視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　對(duì)于系爭房屋是按份共有還是共同共有，張雷律師認(rèn)為，作為共有的兩種形 式，主要還是取決于當(dāng)事人之間的關(guān)系和約定。共同共有的成立，須以共同關(guān)系 的存在為前提，如夫妻關(guān)系、家庭成員之間的關(guān)系等等。除當(dāng)事人另有約定之外， 共同共有在管理、處分共有物時(shí)，應(yīng)獲得全體共有人的同意。

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5、婚前房屋，婚后分割，如何認(rèn)定被安置房屋的產(chǎn)權(quán)

【律師提示】

　　婚前的個(gè)人房屋，經(jīng)過拆遷，置換成為提要更大價(jià)值的房屋，是否成為夫妻 共同財(cái)產(chǎn)？離婚時(shí)是否可以要求平均分割。張雷律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)這個(gè)問題予以 更細(xì)致的分類。如果是婚前個(gè)人房屋，經(jīng)拆遷置換成同等價(jià)值的房屋，并且登記 在個(gè)人名下，則安置房屋仍然屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不算做夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能在 離婚時(shí)予以分割。如果是夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)拆遷置換成為更大價(jià)值的房屋，并且 夫妻雙方增值部分支付了對(duì)價(jià)，則原值部分屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，增值部分屬于夫 妻共同財(cái)產(chǎn)。如果是夫妻個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，經(jīng)拆遷后登記為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

【案例分析】

　　2000年12月11日，原告余小姐和被告徐先生登記結(jié)婚，2001年11月27 日，生育女兒徐婷。

　　上海市浦東新區(qū)某村的85號(hào)房屋是農(nóng)村私房，宅地基使用權(quán)是被告徐先生 的父親。而1982年的《社員新建用地造訪申請(qǐng)書》、《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申請(qǐng)表》、《農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表》中均有被告徐先生的名字。

　　2001年8月18日，被告就該85號(hào)房屋和上海市某拆遷公司簽訂了《房屋 拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》，雙方約定了，拆遷人用浦東新區(qū)東晉路的某號(hào)504 室房屋交還給被告徐先生。在該《安置協(xié)議》中，確定的動(dòng)遷安置人口為原告余 小姐、被告徐先生和當(dāng)時(shí)未出生的胎兒徐婷。

　　2005年10月20日，該504室房屋的產(chǎn)權(quán)登記為原被告三人共同共有。2009 年原被告雙方感情破裂于當(dāng)年5月18日調(diào)解離婚，對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行分割。 后，原告余小姐提起訴訟，要求對(duì)該504室房屋進(jìn)行析產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸被告所有，由 被告補(bǔ)償原告余小姐和女兒徐婷該房屋三分之二的房價(jià)款。

　　這個(gè)案件值得玩味的是，被告的代理律師提出：系爭房屋是由于被告及父母 等人享有的私房面積較大，才能動(dòng)遷安置該房屋。產(chǎn)權(quán)雖然登記為原被告三人所 有，但在確定具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到房屋來源中有很大一部分屬于被 告的婚前財(cái)產(chǎn)。

　　且農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償一般分為對(duì)房屋的補(bǔ)償，和對(duì)宅基地使用權(quán)的 補(bǔ)償，該部分補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)屬于老房屋權(quán)利人。分割該農(nóng)村宅基地房屋使用權(quán)時(shí)，應(yīng) 當(dāng)將屬于被告婚前的使用權(quán)的那部分財(cái)產(chǎn)權(quán)分出，再確定原被告各自應(yīng)當(dāng)享有的 份額。認(rèn)為原告余小姐對(duì)于房屋只享有相當(dāng)小的產(chǎn)權(quán)份額。

【案件思考】

　　婚前房屋，婚后動(dòng)遷，離婚時(shí)如何分割？

【法庭判決】

　　首先法庭審理認(rèn)為，被告在被拆遷的農(nóng)村宅基地房屋建造時(shí)雖然未成年，但 通常宅基地使用權(quán)是以戶的名義取得，未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的 身份，與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可，其 父母投資建造房屋的行為可以視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投 資，因此被告因物權(quán)法的規(guī)定而可以被認(rèn)定為被拆遷的宅基地房屋的共有人。

　　其次，在析產(chǎn)時(shí)，考慮房屋來源的因素，按照房屋現(xiàn)值140萬元計(jì)算，判決 被告給予原告余小姐和女兒各人民幣40萬元。

【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，被告代理律師的意見似乎很有道理，并且法院在判決時(shí)也講 明，應(yīng)當(dāng)“考慮房屋來源的因素”。如果依照“房屋來源的因素”，原告似乎不能 獲得多少補(bǔ)償，但法院卻以140萬元為總價(jià)，確定原告享有近三分之一的份額。 張雷律師認(rèn)為，法院據(jù)此做出判決理由較為牽強(qiáng)。理由是，如果僅僅考慮到房屋 的來源，也就是婚前個(gè)人所有的房屋，因?yàn)榉课莶疬w而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)形式的變化，是 不會(huì)影響到房屋產(chǎn)權(quán)的變化。因此以“房屋來源”作為考慮，則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)可原告 享有產(chǎn)權(quán)份額。

　　但這個(gè)案子的關(guān)鍵是該房屋經(jīng)依法登記為夫妻及子女三人所有，無異于一次

　　家庭財(cái)產(chǎn)的重新分配。這次重新分配導(dǎo)致了原告享有房屋的三分之一產(chǎn)權(quán)。這時(shí)， 房屋來源已經(jīng)不再重要，重要的是在婚姻存續(xù)階段的財(cái)產(chǎn)重新分配。因此張雷律 師認(rèn)為，婚前房屋動(dòng)遷，經(jīng)過登記為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，婚前財(cái)產(chǎn)已經(jīng) 轉(zhuǎn)化為夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以平均分割。

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6、享受過動(dòng)遷安置的人再次被認(rèn)定為被安置人，動(dòng)遷協(xié)議 效力？

　　張雷律師按：動(dòng)拆遷引發(fā)了大量的家庭糾紛，承租人、同住人、共有產(chǎn)權(quán)人、繼承人、空掛戶口的人、協(xié)議確定的被安置人都有可能依據(jù)動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議要 求分割動(dòng)遷款，要求確認(rèn)對(duì)拆遷安置用房擁有共有產(chǎn)權(quán)。當(dāng)事人面臨這類家庭糾 紛的第一反應(yīng)多是向法院提起訴訟，要求確認(rèn)動(dòng)遷補(bǔ)償安置協(xié)議無效，或者確認(rèn) 動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議部分無效。其中一類就是，動(dòng)遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定的被安置人 已經(jīng)享受過動(dòng)拆遷，其他被安置人以此起訴要求確認(rèn)動(dòng)遷協(xié)議無效，那么這種訴 訟策略的選擇是否正確，法院能否以享受過動(dòng)遷安置的人再次被認(rèn)定為被安置人 而認(rèn)定動(dòng)遷協(xié)議無效，張雷律師以長期動(dòng)遷款分割的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)回答這個(gè)問題。

　　基本案情

　　04年：虹鎮(zhèn)老街動(dòng)拆遷，胡某第一次被認(rèn)定為被安置人，在（2010）滬二

　　中民（行）終字第59號(hào)這起拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛中，一審法院查明了如下事 實(shí)：胡某于2004年7月因“師大一附中遷建”項(xiàng)目，被列為本市虹鎮(zhèn)老街164 弄某號(hào)302室房屋的安置人員。

　　09年初：外馬路房屋拆遷，胡某再次被認(rèn)定為被安置人。2007年，胡某的

　　戶口遷入了外馬路的603室，該603室為公房。2009年2月12日，603室房屋 動(dòng)拆遷，拆遷人和公房的承租人簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，確定了拆遷 人安置該戶人員為承租人、胡某2和第三人。該戶共分得某路201室房屋一套以 及38萬元現(xiàn)金。2009年末：胡某起訴要求分割38萬，要求確認(rèn)201室房屋共 同共有

　　10年初：承租人要求確認(rèn)第二次安置胡某2的條款無效。承租人認(rèn)為胡某

　　在他處有房，曾得到過拆遷補(bǔ)償安置，其戶籍系于涉案拆遷地塊拆遷許可證核發(fā) 之后才遷入被拆遷房屋內(nèi)。根據(jù)有關(guān)拆遷政策規(guī)定，胡某不應(yīng)作為安置人口計(jì) 算..拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)屬無效。

　　法庭判決：駁回起訴

　　法庭經(jīng)過審理后認(rèn)為：被拆遷房屋的承租人與拆遷人簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安

　　置協(xié)議系在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上達(dá)成，其中增加安置人員的內(nèi)容既對(duì)被拆遷戶有 利，也未違反本市拆遷法律規(guī)范的有關(guān)禁止性規(guī)定，該協(xié)議并不存在《中華人民 共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，應(yīng)依法確認(rèn)有效。

　　張雷律師歸納點(diǎn)評(píng)：嚴(yán)格依據(jù)合同法52條

　　從本案中，張雷律師總結(jié)出3條拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛的訴訟規(guī)則：

1、判斷拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是否無效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第52條；

2、再次被認(rèn)定為安置對(duì)象不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定；

3、不能以再次被安置而認(rèn)定合同無效。

　　本案是動(dòng)遷款分割糾紛的衍生訴訟，在動(dòng)遷款糾紛的訴訟中，法庭判決傾向 于依據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定確認(rèn)財(cái)產(chǎn)如何分割，因此承租人提出了確認(rèn)拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議效力的訴訟，已達(dá)到釜底抽薪的功效。但打贏這種訴訟并非易事。 如果能夠在簽訂協(xié)議時(shí)做好防范家庭糾紛的約定，也就不會(huì)產(chǎn)生這類糾紛。

　　值得一提的是拆遷人給予公房房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房歸房屋承租 人及其同住人共有。至于胡某是否符合法律規(guī)定的“同住人”條件，其可得到多 少拆遷補(bǔ)償份額以及是否可以成為該戶所購房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，均系該戶家庭內(nèi) 部就相關(guān)權(quán)益進(jìn)行分配的爭議，應(yīng)另行處理解決。

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7、修改拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不得侵犯共有人權(quán)利

　　張雷律師按：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人和被拆遷人簽訂的平等主體之間的 民事合同。當(dāng)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定時(shí)，合同確定的主體就按份 共有或者共同共有地享有合同權(quán)利。部分被拆遷人不得侵犯其他被拆遷人的利益， 不得處分他人的權(quán)利。即使處分共有權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)征得其他被拆遷人的同意。張 雷律師今天評(píng)述的這個(gè)案件，就是拆遷人和被拆遷人修訂了原來的拆遷補(bǔ)償安置 協(xié)議，在拆遷補(bǔ)償款確定的情況下，擅自處分了其他共有人的權(quán)利，那么這種修 訂后的合同應(yīng)當(dāng)屬于無效合同。

　　未經(jīng)其他被安置人同意，單獨(dú)修改補(bǔ)償協(xié)議

　　原告小楊是被告老楊和前妻的兒子。該案件所涉及的被拆遷房屋的宅基地使 用證的使用人是被告老楊，在93年、94年和96年老楊和前妻（已去世）被批 準(zhǔn)三次建房，原告小楊也是建房立基人口之一。（也就是說小楊和老楊是房屋的 權(quán)利人）。2002年，建業(yè)公司取得了該房屋所在地區(qū)的房屋拆遷許可證，并與老 楊簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定補(bǔ)償老楊貨幣補(bǔ)償款43萬，安置房屋兩 套，并支付了其他費(fèi)用23萬。

　　到了2004年，老楊以辦理安置房屋的產(chǎn)權(quán)證為由，與建業(yè)公司協(xié)商一致， 將小楊和趙小姐（老楊再婚妻子）添加在了安置協(xié)議的“被拆遷人”一欄。值得 一提的是，是老楊替小楊和趙小姐簽了名字，建業(yè)公司也加蓋了公章。

　　小楊認(rèn)為，趙小姐的戶口在拆遷許可證核發(fā)時(shí)不在被拆遷房屋內(nèi)，不是被拆 遷房屋的安置人，因此將趙小姐列為被安置人侵犯了他的核發(fā)權(quán)益，故起訴到法 院，要求確認(rèn)老楊和建業(yè)公司修改后簽訂的征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置 協(xié)議無效。

　　侵犯共有人財(cái)產(chǎn)的協(xié)議無效

　　法院認(rèn)為，老楊在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候，尚未與趙小姐登記結(jié)婚，戶口也不 在該被拆遷房屋內(nèi)，因此趙小姐不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被安置人員。現(xiàn)在， 老楊和建業(yè)公司簽訂的拆遷安置協(xié)議，將趙小姐列為了被安置人之一，未經(jīng)過被 拆遷房屋原共有產(chǎn)權(quán)人小楊的同意，并侵犯了小楊的權(quán)利，因此，該協(xié)議無效。

　　處分共有財(cái)產(chǎn)須經(jīng)全體共同共有人同意

　　張雷律師認(rèn)為，這個(gè)案件中的兩套房產(chǎn)屬于老楊和小楊共同共有的財(cái)產(chǎn)。按 照物權(quán)法的規(guī)定，共同共有拆遷未分割之前的處分，需要征得全體共同共有人的 同意。未經(jīng)共同共有人的同意，處分共同財(cái)產(chǎn)的行為無效。也許老楊和小楊將來 可能會(huì)簽訂內(nèi)部分家析產(chǎn)協(xié)議，確定彼此對(duì)房屋的份額，但是老楊也仍然也僅僅 能夠處分他所享有的那部分份額，增加上趙小姐的名字，無權(quán)處分小楊的份額。

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8、動(dòng)遷協(xié)議簽訂后，承租人起訴同住人搬離？

　　公房拆遷的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽字權(quán)，由承租人享有。承租人簽訂拆遷補(bǔ)償 協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)就動(dòng)遷款的分配及搬離被拆遷房屋的時(shí)間與同住人協(xié)商一致。同住 人拒絕按期搬離，拆遷人有權(quán)強(qiáng)制拆遷。但承租人未與同住人協(xié)商即簽訂協(xié)議后， 能否起訴要求同住人搬離？此問題的焦點(diǎn)不是拆遷法律關(guān)系，而是居住權(quán)法律關(guān) 系。試看一例。

【案情簡介】

　　薛先生1996年起住到了母親承租的公房內(nèi)，但戶口還在祖?zhèn)鞯乃椒績?nèi)。母 親于1997年去世，去世后該房屋的租賃卡一直沒做變更。（分析：承租人變更時(shí)， 物業(yè)公司一般僅同意在本處有戶口的同住人變更為新承租人，薛先生沒有戶口， 所以一直沒有變更成為承租人。）

　　2005年，薛先生的姐姐，雖然沒有在這個(gè)公房內(nèi)居住，但戶口在此，所以和 物業(yè)公司協(xié)商后，變更成為了該公房的承租人。（分析：承租人有權(quán)和拆遷人簽 訂拆遷協(xié)議。）

　　2011年03月04日，薛先生的姐姐和拆遷人簽訂了《上海市城市房屋拆遷補(bǔ) 償安置協(xié)議》，約定在協(xié)議生效后七天內(nèi)搬離該公房，并負(fù)責(zé)同住人的搬離。因 為薛先生在其他地方?jīng)]有住房，所以就搬離事宜和姐姐發(fā)生了矛盾。薛先生的姐 姐起訴到法院要求薛先生搬離該公房。（分析：薛先生不能以其未簽字而認(rèn)定拆 遷協(xié)議無效。）

　　法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，薛先生戶口所在地是祖?zhèn)鞯乃椒?，建筑面積21平方米， 目前由薛先生的哥哥一家居住，薛先生在其他地方?jīng)]有房屋居住。（分析：公房 內(nèi)無戶口，其他處也沒有住房，符合同住人資格。）

　　最后法院認(rèn)為，公房的共同居住人也對(duì)公房享有居住權(quán)。薛先生自1996年

　　起就居住在該公房內(nèi)，且其他地方也沒有住房，薛先生滿足共同居住人的條件， 在承租人變更后，仍然享有居住權(quán)。薛先生的姐姐無權(quán)以承租人的地位要求共同 居住人搬離該房屋。

【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，對(duì)公有住房而言，除承租人之外，其共同居住人依法也享有 對(duì)公有住房進(jìn)行居住使用的權(quán)利。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第四十一條的規(guī) 定，即使公有住房的承租人因去世而發(fā)生變更，原承租人生前的共同居住人仍享 有居住權(quán)。而根據(jù)上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意 見

（二）中第十二條的規(guī)定，公有住房的“共同居住人”，是指公有住房的承租 人死亡或變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上而且本市無其 他住房或雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。 故薛先生符合共同居住人的資格。

　　薛先生因?yàn)檫@個(gè)當(dāng)被告的案件，確定了其同住人的身份，可以事后起訴要求 分割動(dòng)遷款。

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9、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是對(duì)“戶”的補(bǔ)償

　　城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于一種民事合同，是拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償 合同，這種補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)理解為對(duì)每一“戶”的補(bǔ)償。一般而言，部分被拆遷人即使 沒有親自簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，只要該協(xié)議沒有遺漏對(duì)這部分被拆遷人的 補(bǔ)償安置，法院一般都會(huì)判決該拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有效。同時(shí)，在房屋拆遷補(bǔ)償 安置過程中，因?yàn)楸徊疬w人的親屬關(guān)系，常常發(fā)生表見代理的情形。

【案例分析】

　　2007年9月30日，上海兩岸公司取得了本案中的房屋拆遷許可證，房屋拆 遷期限一直到2009年9月30日。上海新都市公司是實(shí)際的拆遷實(shí)施單位。案件 中的房屋是舊里的公房。當(dāng)時(shí)在冊的戶籍有黃女士和兒子王先生，房屋的承租人 是黃女士。2008年11月，王先生和父親老王向上海兩岸公司出具了書面承諾， 稱黃女士自從1999年離家出走至今未歸，所以由王先生和老王簽訂該房屋的《拆 遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，如果發(fā)生法律糾紛，其二人愿意承擔(dān)一切法律責(zé)任。同時(shí)， 王先生還向上海兩岸公司和上海新都市公司提供了該曾經(jīng)刊于報(bào)刊的尋人啟示。

　　于是，2008年11月19日，王先生和父親老王就和兩岸公司、新都市公司 簽訂了該房屋的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（適用貨幣補(bǔ)償）。給予貨幣補(bǔ)償款21萬，又 因該戶籍內(nèi)在籍人數(shù)為2人，因老王居住困難實(shí)際安置3人，同時(shí)給予其他補(bǔ)償 等。

　　后常年居住在美國，工作繁忙的黃女士知道該情形后，認(rèn)為該協(xié)議侵害了其 合法權(quán)益，起訴到法院，要求確認(rèn)該協(xié)議無效。

【案件思考】

　　丈夫及兒子代替黃女士簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》是否無效？

《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》認(rèn)定為無效的法律依據(jù)是什么？

【法庭判決】

　　法院認(rèn)為，雖然該被拆遷房屋的租用公房憑證上所載明的承租人是黃女士， 但黃女士并不實(shí)際居住在該被拆遷房屋內(nèi)。兩岸公司和新都市公司在不知道該情

　　形時(shí)，同時(shí)看到了黃女士兒子和丈夫出具的承諾書以及尋人啟示，與王先生和老 王簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并無不當(dāng)，并且該協(xié)議在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上達(dá)成，約 定的內(nèi)容并未違反房屋拆遷法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，也沒有損害黃女士的合法權(quán)益， 所以不符合合同無效的情形，故該協(xié)議有效。

【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，王先生作為該被拆遷房屋的在冊戶籍人員，老王作為黃女士 的丈夫，同時(shí)還有尋找黃女士的尋人啟示的材料，兩岸公司和新都市公司有理由 相信王先生和老王有權(quán)代表該戶處理該戶的拆遷補(bǔ)償安置事宜，故雙方簽訂協(xié)議 的行為并無不當(dāng)，構(gòu)成了表見代理，合同有效，黃女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該協(xié)議的義務(wù)。 同時(shí)該《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是對(duì)該戶的補(bǔ)償安置，給予的貨幣補(bǔ)償款及各項(xiàng)補(bǔ) 償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于法定標(biāo)準(zhǔn)，并沒有侵害黃女士的合法權(quán)益，因此該合同有效。

10、拆遷補(bǔ)償款支付對(duì)象的相對(duì)性

　　城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于一種受到政策調(diào)整的民事合同。拆遷人和被 拆遷人之間各自負(fù)有義務(wù)各自享有權(quán)利。這是一個(gè)典型的雙方合同。但雙方合同 并不意味著只有兩個(gè)合同當(dāng)事人，往往被拆遷人一方會(huì)有多人。那么拆遷人就既 應(yīng)當(dāng)向全體被拆遷人履行義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)向部分被拆遷人履行特定的義務(wù)。反之， 全體被拆遷人可以共同要求拆遷人履行義務(wù)，部分拆遷人也可以獨(dú)立的要求拆遷 人履行特定的義務(wù)，而其他拆遷人則無權(quán)要求拆遷人向其履行這種義務(wù)。這種權(quán) 利義務(wù)僅局限在合同中特定的相對(duì)方。

【案例分析】

　　張先生一家兄弟姐妹六人，共有一套位于上海市天寶路的193弄某號(hào)的私房， 且該六人戶口均在該房屋內(nèi)。2005年9月，上海新城公司取得了該房屋的拆遷 許可證，并委托了新城動(dòng)拆遷公司實(shí)施了房屋拆遷。2009年3月9日，張先生 代表被拆遷人以“張先生等6人”的名義和上海新城公司簽訂了《上海市城市居 住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（適用貨幣補(bǔ)償）》。該協(xié)議約定了房屋的拆遷面積、補(bǔ) 償方式、評(píng)估單價(jià)、和總的貨幣補(bǔ)償款金額共計(jì)72萬。還約定對(duì)張先生之外的 兄弟姐妹五人每人補(bǔ)償13萬元，并發(fā)放被拆遷戶獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、速遣費(fèi)、共有產(chǎn)權(quán)補(bǔ) 貼、自購房補(bǔ)貼等費(fèi)用合計(jì)230萬。

　　協(xié)議簽訂后，上海新城公司向張先生發(fā)放動(dòng)遷安置款189萬，尚有共有產(chǎn)權(quán) 補(bǔ)貼40萬未支付。上海新城公司認(rèn)為該筆未發(fā)放款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由共有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一 致后發(fā)放，而張先生認(rèn)為協(xié)議上簽字人為自己，應(yīng)當(dāng)向自己發(fā)放，于是起訴到法 院要求上海新城公司向自己支付拆遷補(bǔ)償安置款40萬元。

【案件思考】

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置款應(yīng)當(dāng)歸誰所有？合同義務(wù)人可否拒絕向非相對(duì)方的履 行？

【法庭判決】

　　法院認(rèn)為，雖然張先生一家六口以“張先生等6人”的名義和上海新城公司

　　簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，但補(bǔ)償安置利益并不限于張先生自己一人，協(xié)議中還 包含了對(duì)其他共有產(chǎn)權(quán)人的利益。雙方簽訂的《上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償安 置協(xié)議》的內(nèi)容符合相關(guān)的拆遷法律規(guī)定，該補(bǔ)償安置協(xié)議合法有效，按照該協(xié) 議共有產(chǎn)權(quán)補(bǔ)貼屬于特定的共有產(chǎn)權(quán)人所有。上海新城公司在張先生一家人無法 協(xié)商一致的情況下，除了向全體產(chǎn)權(quán)人履行協(xié)議外，有理由拒絕部分產(chǎn)權(quán)人提出 的付款要求。

【法理延伸】

　　張雷律師認(rèn)為，城市居住房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議屬于全體被拆遷人與拆遷人達(dá)成 的平等民事合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)向全體被拆遷人履行合同義務(wù)。但拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議的權(quán)利義務(wù)并不僅僅限定在全部被拆遷人與拆遷人之間，就部分被拆遷人而言， 也可以與拆遷人之間形成獨(dú)立于全體被拆遷人之外的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。部分被拆遷 人享有其他被拆遷人不享有的權(quán)利，拆遷人應(yīng)當(dāng)單獨(dú)向這部分被拆遷人履行義務(wù)。 其他非部分被拆遷人向拆遷人主張權(quán)利的，拆遷人可以依據(jù)合同相對(duì)性原則拒絕 履行。

11、房屋拆遷被照顧人的利益保護(hù)

　　張雷律師按：在《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中會(huì)涉及到截然不同的兩種人，一種 是被安置人員，一種是被照顧人。被安置人按照拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議享有拆遷款的 分配權(quán)利。被照顧人不能參與分割拆遷安置補(bǔ)償款。但是被照顧人也享有《拆遷 安置補(bǔ)償協(xié)議》中的權(quán)利?？梢韵碛姓疹櫩?。張雷律師研究的這份判決就是一起 被照顧人利益保護(hù)的糾紛。法院受理的案由是共有糾紛。

《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中的被照顧人

　　這個(gè)案件中，拆遷安置房屋屬于公房，戶口中既有原告也有被告。房屋采取 了價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，明確了被安置人員為被告。

　　法庭審理過程中，法院主動(dòng)到上海市新虹動(dòng)拆遷有限公司調(diào)查了系爭房屋的 拆遷補(bǔ)償安置款項(xiàng)的構(gòu)成和發(fā)放情況。法院確認(rèn)，房屋動(dòng)遷貨幣安置款24萬， 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)3萬，速遣費(fèi)1萬，一次性補(bǔ)貼（照顧2人），按口徑補(bǔ)貼萬，設(shè)備 遷移費(fèi)1萬，實(shí)際發(fā)放拆遷補(bǔ)償安置款為32萬。并且注明了上述照顧兩人為原 告2人。原因是該兩人戶籍在被拆除房屋內(nèi)，但他處有住房，不能被認(rèn)定為安置 人員，但是拆遷人確認(rèn)原告兩人予以照顧。

　　據(jù)此，法院確認(rèn)，原告兩人雖然不是被拆遷房屋的安置人員，但是拆遷單位 給予其20萬的動(dòng)遷款的依據(jù)并非基于其被安置人員的資格，而是依據(jù)基地口徑 給予的照顧款。所以，法院最終確定，這筆照顧款和補(bǔ)償安置款的性質(zhì)迥異。判 決被告支付給原告動(dòng)遷款20萬。

　　因此，律師或者當(dāng)事人在研究《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，不但要注意保護(hù)被安置 人員的權(quán)利，也要維護(hù)為《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》確定的其他人員的權(quán)利。如本案 中，被照顧人就可以主張拆遷單位給予的照顧款。

　　被照顧人的法律概念分析

　　張雷律師認(rèn)為《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的本質(zhì)是拆遷人和被拆遷人簽訂的平等 民事合同。因此享有權(quán)利義務(wù)的人就是《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的雙方當(dāng)事人。但 是也不排除在合同中約定為第三人利益，賦予被安置人之外的人享有權(quán)利。應(yīng)當(dāng) 講，《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》既是拆遷法律關(guān)系雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，也是被

　　拆遷人一方內(nèi)部確定共有權(quán)利的依據(jù)，是重要的法庭證據(jù)。張雷律師認(rèn)為，無論 是打贏拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛還是打贏共有財(cái)產(chǎn)糾紛都要注意研讀《拆遷安置補(bǔ) 償協(xié)議》的內(nèi)容，明細(xì)拆遷補(bǔ)償安置款的構(gòu)成和發(fā)放情況。

12、以“被安置人權(quán)利”為視角解讀上海法院若干判決

　　張雷律師按：嚴(yán)格按照法律規(guī)定，房屋拆遷的補(bǔ)償款歸屬于房屋所有權(quán)人或 者公房承租人。但房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)仍屬于平等主體之間訂立的民事 合同，遵循意思自治的民事法律原則。補(bǔ)償內(nèi)容可能超出法律的規(guī)定。比如拆遷 時(shí)可能考慮到托底安置，按人口安置。張雷律師認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償款的組成包換了 法定部分和意定部分?？紤]人口因素，就會(huì)補(bǔ)充法定補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。也造成動(dòng)遷款 的分割不能完全按照法定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分割。因人口增加的部分，必然歸屬與增加的 人口。張雷律師試以“被安置人權(quán)利”為視角解讀上海法院最新做出的幾份判決 供各位讀者思考。

(2009)滬二中民一(民)終字第2063號(hào)

　　拆遷人與被拆遷人簽訂《上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，核定安

　　置人口為5人。動(dòng)遷安置補(bǔ)償款中包括了貨幣補(bǔ)償款、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、速遷費(fèi)、面積獎(jiǎng) 勵(lì)費(fèi)，是按5個(gè)人計(jì)算，故原告享有五分之一份額。至于根據(jù)該戶的特殊情況對(duì) 實(shí)際需要解決住房安置人員的一次性補(bǔ)貼，未考慮原告的因素，故該款中沒有原 告的份額。

　　被安置人是否一定享有全部貨幣補(bǔ)償款的平均分割權(quán)？不一定，應(yīng)當(dāng)按照貨 幣補(bǔ)償款的內(nèi)容組成，確定被安置人享有的財(cái)產(chǎn)份額。

(2009)浦民一(民)初字第9508號(hào)

　　案件查明事實(shí)中，在《某舊區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》第八條執(zhí)行政府 規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補(bǔ)償安置第4項(xiàng)規(guī)定，以《租房憑證》記載 的面積為準(zhǔn)，以認(rèn)定的居住人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積低于10平方米的照顧到 人均建筑面積10平方米。

　　核定拆遷房屋安置補(bǔ)償款的總金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的面積，如果房 屋面積較少，但被安置人口較多，則應(yīng)當(dāng)采取特殊的面積計(jì)算方法，即按照人均 最低面積補(bǔ)貼。這個(gè)案件中將以將房屋建筑面積照顧到人均建筑面積10平方米。 因此，被安置人口數(shù)可能影響到被拆遷房屋的面積，進(jìn)而影響到總的貨幣補(bǔ)償金 額多少。

(2009)盧民一(民)初字第439號(hào)

　　法院認(rèn)為，簽訂的《上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定了被安 置人員包換了原告三人。并且雙方協(xié)商確定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置款的過程中實(shí) 際考慮了原告三人的因素，故原告三人可以作為系爭房屋的被安置人員獲得相應(yīng) 的補(bǔ)償。但原告三人的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款的金額不應(yīng)單純的根據(jù)房屋的戶籍或 被安置人員的請(qǐng)款平均分割，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的承租情況、實(shí)際居住情況、戶籍 遷入情況、房屋的使用情況、拆遷貨幣補(bǔ)償安置款的組成情況，綜合予以考慮。

　　綜合上面三個(gè)案例，可以看出，被安置人并不當(dāng)然的享有被拆遷款的貨幣請(qǐng) 求權(quán)。而應(yīng)當(dāng)考慮貨幣補(bǔ)償款的組成，各個(gè)組成部分的權(quán)利來源。如果某一部分 的補(bǔ)償款來源與被安置人的人口數(shù)有關(guān)，則被安置人享有該部分補(bǔ)償款的分割權(quán)； 如果某一部分的補(bǔ)償款來源與被安置人的人口數(shù)無關(guān)，則被安置人不享有該部分 補(bǔ)償款的分割權(quán)。

13、企業(yè)承租的廠房遇到拆遷時(shí)的法律思維

　　張雷律師按：新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條規(guī)定“房 屋征收部門與被征收人..訂立補(bǔ)償協(xié)議”，即訂立補(bǔ)償協(xié)議的主體不再是原《城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體，而僅是房屋 的所有權(quán)人和政府兩方主體。承租人被排除在拆遷法律關(guān)系之外，喪失了協(xié)議的 簽約權(quán)。如此規(guī)定的結(jié)果是，承租人維權(quán)的法律思維發(fā)生深刻的變化，承租人只 能局限于承租法律關(guān)系的范疇，向出租人主張權(quán)利。承租人和出租人的房屋租賃 法律關(guān)系是否有效，是否成立，是否繼續(xù)存在，是承租人在維權(quán)時(shí)首先要考慮的 問題。如下兩個(gè)案例，訴訟思維不同，得到的法律后果也大相徑庭。

　　確認(rèn)之訴·確認(rèn)事實(shí)租賃關(guān)系

　　2004年10月27日，大明公司和金如公司簽訂了租賃合同，約定大明公司 承租金如公司的廠房，租賃期限為2004年11月26日至2008年11月25日。（分 析：租賃期限超過六個(gè)月，租賃合同有書面協(xié)議，受合同法保護(hù)。）

　　2009年05月15日，拆遷人和金如公司簽訂了《上海市城市非居住房屋拆 遷補(bǔ)償安置協(xié)議一份》，約定拆遷人補(bǔ)償金如公司補(bǔ)償款4880萬元，包括貨幣補(bǔ) 償、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備遷移費(fèi)、裝潢費(fèi)、未見證面積補(bǔ)償?shù)?。（分析：拆遷人 應(yīng)當(dāng)與金如公司和大明公司共同簽訂補(bǔ)償協(xié)議，雙方簽訂協(xié)議的做法違反了拆遷 條例的規(guī)定，但實(shí)踐中難以否認(rèn)協(xié)議的效力；拆遷協(xié)議簽訂時(shí)間在租賃合同期限 之外。）

　　2009年06月04日，大明公司向法院提起訴訟，要求確認(rèn)其與金如公司存

　　在事實(shí)租賃關(guān)系，法院經(jīng)審理后確認(rèn)了雙方2008年11月26日至2009年04月 30日之間存在著事實(shí)租賃關(guān)系。（分析：租賃協(xié)議期屆滿，根據(jù)《合同法》第236 條的規(guī)定，雙方未對(duì)租賃關(guān)系提出異議，推定原租賃協(xié)議繼續(xù)有效，但租賃期限 為不定期租賃。拆遷許可證頒發(fā)在租賃期間內(nèi)。）

　　2009年07月06日，大明公司起訴金如公司，要求支付拆遷補(bǔ)償款220萬

　　元。法院審理時(shí)認(rèn)為，雙方在2008年11月26日至2009年04月30日之間經(jīng)生 效判決確認(rèn)，存在事實(shí)租賃關(guān)系，而該廠房系于2009年2月被納入動(dòng)遷范圍， 故大明公司作為承租人有權(quán)對(duì)系爭房屋動(dòng)遷后的相關(guān)拆遷補(bǔ)償利益主張權(quán)利。最

　　終判令金如公司支付大明公司拆遷補(bǔ)償款約100萬元。（分析：先確認(rèn)租賃關(guān)系 再追索動(dòng)遷利益，大明公司維權(quán)手段十分有效。法院認(rèn)可拆遷許可在租賃期間， 則可主張動(dòng)遷利益。）

　　本案中，大明公司首先提起了確認(rèn)事實(shí)租賃關(guān)系的訴訟，然后基于租賃關(guān)系 起訴主張動(dòng)遷利益，取得了滿意的法律后果。

　　未提反訴，法院判決按期限搬離

　　2002年05月28日，實(shí)業(yè)公司與貿(mào)易公司簽訂《租賃協(xié)議書》，由貿(mào)易公司 承租實(shí)業(yè)公司廠房，租賃期自2002年07月01日至2005年06月30日。雙方保 證遇到國家征用，雙方無條件服從，逐步搬走。租賃期滿后，雙方未簽訂續(xù)訂協(xié) 議，但貿(mào)易公司仍繼續(xù)占用廠房，并繼續(xù)支付了至2008年12月底的租金。（分 析：租賃協(xié)議有效，期滿后雙方形成不定期租賃合同）

　　2009年初，貿(mào)易公司欲向?qū)崢I(yè)公司支付第一季度租金時(shí)，遭到了實(shí)業(yè)公司

　　的拒絕。實(shí)業(yè)公司隨后發(fā)通知給貿(mào)易公司，表示該廠房已經(jīng)納入到拆遷許可證范 圍內(nèi)，要求貿(mào)易公司接到通知后于2009年03月31日前搬離。（分析：實(shí)業(yè)公司 在不定期租賃期限內(nèi)，行使《合同法》第232條的隨時(shí)解除權(quán)，該行為合法有效。 貿(mào)易公司也應(yīng)當(dāng)在租賃法律關(guān)系范圍內(nèi)尋求解決問題的途徑）

　　后貿(mào)易公司未搬離，實(shí)業(yè)公司起訴至法院要求貿(mào)易公司搬離。法院認(rèn)為，實(shí) 業(yè)公司向貿(mào)易公司發(fā)出的通知，符合合同法的規(guī)定，雙方的租賃關(guān)系自通知到達(dá) 時(shí)解除，貿(mào)易公司應(yīng)當(dāng)搬離系爭房屋和場地。（分析：貿(mào)易公司未能提出反訴， 要求實(shí)業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)償，喪失了維權(quán)的最佳時(shí)機(jī)。）

　　本案中，貿(mào)易公司如果能夠積極申請(qǐng)政府信息公開，獲知承租的廠房在2007 年08月15日即已經(jīng)納入了拆遷范圍內(nèi)，則可以第一個(gè)案例相同的訴訟請(qǐng)求，向 實(shí)業(yè)公司主張動(dòng)遷利益。法律思維不正確，只能承受承租利益受到的損害。

14、承租的廠房被強(qiáng)制拆除，未保留證據(jù)損失慘重

　　企業(yè)承租集體建設(shè)用地，建設(shè)的房屋不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，在拆遷中，這類 房屋被認(rèn)定為違章建筑而遭強(qiáng)制拆除的情況，不在少數(shù)。如果承租的廠房被強(qiáng)制 拆除后，企業(yè)再提出補(bǔ)償訴訟，會(huì)因?yàn)闊o法評(píng)估定價(jià)，只能承受舉證不能的后果。 承租廠房的企業(yè)怎么辦，先看如下案例。

【案例分析】

　　承租廠房，投入巨大，遭遇拆遷

　　2004年01月01日，金某某與某村民委員會(huì)的直屬企業(yè)某某實(shí)業(yè)公司簽訂 了《租賃協(xié)議書》，約定金某某承租實(shí)業(yè)公司畝的土地，租賃期限為27年。 隨后金某某即在承租的土地上建造了倉庫、廠房，并開始對(duì)外招租。（分析：上 海周邊有很多類似情形，利用集體土地建設(shè)房屋，對(duì)外招租，用于堆場、倉庫等。 這些倉庫廠房多數(shù)不能取得房地產(chǎn)權(quán)證。）

　　2005年01月01日，金堂公司與金某某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，承租金某

　　某所建造的1028平方米的廠房，租賃期間至2020年12月31人。隨后金堂公司 對(duì)廠房進(jìn)行了基礎(chǔ)工程改造、裝修、投入機(jī)械設(shè)備等，共計(jì)花費(fèi)200余萬元。（分 析：在不能取得規(guī)劃許可的土地上建造房屋的行為違法，即使不遇到動(dòng)拆遷，也 會(huì)被認(rèn)定為違章建筑。企業(yè)承租廠房應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)及性質(zhì)、用途有所了解，做 好法律風(fēng)險(xiǎn)防范。）

　　2006年08月30日，拆遷基地向金某某和金堂公司發(fā)出《通知》，告知?jiǎng)硬?/p>

　　遷事宜，并要求拆遷范圍內(nèi)的各種合同一律終止執(zhí)行。同時(shí)，拆遷基地也出臺(tái)了 《拆遷方案》，約定對(duì)使用非居住房屋的裝修、搬遷補(bǔ)貼和停工停產(chǎn)損失，一次 性按照建筑面積給予每平方米50-200元的補(bǔ)償。（分析：租賃期間內(nèi)發(fā)生動(dòng)拆遷， 拆遷人公告了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。）

　　2007年03月07日，金某某和拆遷基地簽訂了《集體所有土地廠房拆遷補(bǔ) 償協(xié)議》，共計(jì)獲取動(dòng)遷補(bǔ)償款380萬元。金堂公司得知這一消息后，多次與金 某某協(xié)商，主張對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，但均無后果，遂拒絕搬遷。（分析：由一手承租 人與拆遷基地簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。金堂公司充分協(xié)商，但卻未能做好兩手準(zhǔn)備。）

　　2007年08月03日，金堂公司收到了區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)出具的《限期拆

　　除違法建筑決定書》，認(rèn)定金堂公司承租的廠房未經(jīng)規(guī)劃管理部分依法批準(zhǔn)，屬 擅自搭建的違法建構(gòu)物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月， 金堂公司承租的廠房遭到有關(guān)部門的強(qiáng)制拆遷。（分析：拆遷基地動(dòng)用多種手段 強(qiáng)制拆除房屋，包括動(dòng)用城市管理力量。）

　　已被拆除，無法鑒定，舉證不能敗訴

　　隨后，金堂公司向法院提起訴訟，要求金某某賠償其租賃違章建筑所造成的 損失200余萬元。訴訟中，應(yīng)金堂公司的申請(qǐng)，法院于2008年10月27日委托 了房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)因拆除房屋造成的實(shí)際損失進(jìn)行鑒定。但房地產(chǎn)估價(jià)公司回 函稱：因估價(jià)對(duì)象已被拆除，且金堂公司不能提供與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的原始材料， 故無法對(duì)委托評(píng)估的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。（分析：承租企業(yè)能獲得的補(bǔ)償有多少，評(píng) 估是關(guān)鍵。但房屋已被拆除，何談維權(quán)？如果能夠提供與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的原始材 料，也可以進(jìn)行評(píng)估。）

　　最終法院因?yàn)榻鹛霉静荒芴峁╄b定報(bào)告，只能酌情比照金某某獲得的拆遷 補(bǔ)償款中裝修、設(shè)備搬遷和停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額，為了減少當(dāng)事人的訴累，確定 金某某按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金堂公司20萬元。（分析：承租人 損失多少以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，但也要參考拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。）

　　根據(jù)如上案例可以看出，承租企業(yè)應(yīng)當(dāng)在拆遷中學(xué)會(huì)保留證據(jù)。如果能夠提 前聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司、測量公司介入，對(duì)廠房的面積、設(shè)備等因素進(jìn)行評(píng)估、測量，并在評(píng)估測量過程中保留原始證據(jù)、進(jìn)行錄音錄像留存，則可以在廠房被 拆除后，通過法院鑒定的方法保護(hù)自己的權(quán)利。

動(dòng)遷崗位職責(zé)共2

　　前款所稱拆遷計(jì)劃包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、拆遷工程的開工和竣工時(shí)間等。拆遷補(bǔ)償安置方案包括被拆除房屋及其附屬物的狀況，如房屋用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等；各種補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的概算；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置的標(biāo)準(zhǔn)、房源及相關(guān)證明文件；臨時(shí)過渡方式及期限等具體措施。

　　第七條 拆遷補(bǔ)償安置資金由辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)實(shí)行專戶儲(chǔ)存，由城市房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機(jī)構(gòu)共同簽訂協(xié)議，實(shí)行專款專用。

　　拆遷補(bǔ)償安置資金的存款額度，應(yīng)當(dāng)不少于扣除安置現(xiàn)房價(jià)值后該項(xiàng)目的補(bǔ)償安置總額。安置現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和城市公共建筑設(shè)施配套要求，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)由城市房屋拆遷管理部門隨機(jī)抽取的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　拆遷補(bǔ)償安置資金的使用，由城市房屋拆遷管理部門出具資金用途的說明，由出具拆遷補(bǔ)償安置資金證明的金融機(jī)構(gòu)撥付。

　　被拆遷人有權(quán)向拆遷人或者城市房屋拆遷管理部門索取金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明和安置現(xiàn)房評(píng)估報(bào)告的副本或者復(fù)印件。金融機(jī)構(gòu)出具虛假拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

　　第二十八條 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照被拆除房屋及其附屬物使用面積的同區(qū)位、同類型住房的市場租金額確定。

　　實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自合同約定的被拆遷房屋交房之日起，過渡期限不得超過18個(gè)月。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)給予45日的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　第二十九條 因拆遷人的責(zé)任使被拆遷人延長過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人，自簽訂協(xié)議并搬遷交房之日起，逾期不足6個(gè)月的，按月增加倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期1年以上的，按月增加2倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房過渡的被拆遷人，從逾期之月起按月付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期1年以上的，按月增加1倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

動(dòng)遷崗位職責(zé)共3

　　齊齊哈爾市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法 2011-04-06 14:15:59 來源： 齊齊哈爾市政府

　　齊齊哈爾市人民政府令

《齊齊哈爾市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》業(yè)經(jīng)二〇一一年三月十八日市人民政府十四屆五十六次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自二〇一一年四月十五日起實(shí)施。

　　市長 韓冬炎

　　二〇一一年三月二十五日

　　第3號(hào)

　　第一章總 則

　　第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋征收工作的順利實(shí)施，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本市中心城區(qū)(龍沙區(qū)、鐵鋒區(qū)、建華區(qū))范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償工作，適用本辦法。

　　第三條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)按本辦法的規(guī)定給予公平補(bǔ)償。

　　第四條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

　　第五條齊齊哈爾市城市房屋拆遷管理辦公室為市人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施中心城區(qū)內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。

　　中心城區(qū)內(nèi)的各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)所轄行政區(qū)域內(nèi)的棚戶區(qū)改造房屋征收補(bǔ)償工作。

　　市、區(qū)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

　　市建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

　　第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位(以下稱實(shí)施單位)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但該實(shí)施單位不得以營利為目的。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償行為進(jìn)行監(jiān)督并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

　　第七條從事房屋征收與補(bǔ)償工作的人員，應(yīng)經(jīng)過房屋征收部門專業(yè)培訓(xùn)。

　　第二章房屋征收補(bǔ)償

　　第八條市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋被征收人給予補(bǔ)償。

　　前款所稱補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　為鼓勵(lì)被征收人搬遷，對(duì)積極搬遷的被征收人，市、區(qū)人民政府按照本辦法第三十條的規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　符合本辦法規(guī)定照顧對(duì)象的補(bǔ)助，按本辦法第五章規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　第十條具有合法產(chǎn)權(quán)證被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，依法由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國家相關(guān)規(guī)定獨(dú)立、客觀、公正地予以評(píng)估確定。

　　被征收房屋已裝修的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具單獨(dú)的裝修評(píng)估報(bào)告。

　　被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幢緱l第一款規(guī)定確定的房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收人予以補(bǔ)償。

　　第十一條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)入戶對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，并通過錄音、錄像等方法對(duì)評(píng)估的標(biāo)的物做好取證工作，逐戶出具評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在房屋征收現(xiàn)場應(yīng)派專人做好解釋工作。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做好評(píng)估工作，拒不配合的，自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示。房屋評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)逐戶送達(dá)，送達(dá)回執(zhí)應(yīng)當(dāng)存檔。

　　第十三條被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可在收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向作出評(píng)估報(bào)告的原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)估，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)出具復(fù)核結(jié)果報(bào)告。

　　被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具鑒定結(jié)果。

　　第十四條征收可享受房改政策未參加房改的直管公產(chǎn)及單位產(chǎn)的住宅房屋，房屋承租人其他住宅房屋從未享受房改優(yōu)惠政策的，房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的被征收房屋補(bǔ)償總額中的5%付給房屋產(chǎn)權(quán)人，95%付給房屋承租人。

　　第十五條房屋產(chǎn)權(quán)證載明為住宅，實(shí)際用于經(jīng)營12個(gè)月以上、已依法取得營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營性用房，按住宅房屋予以補(bǔ)償或安置；其實(shí)際用于經(jīng)營的建筑面積部分，按本辦法第二十四條和第二十九條規(guī)定，計(jì)發(fā)一次性搬遷費(fèi)和三個(gè)月停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　第十六條1998年以前批小建大的有證平房住宅，其超出房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注的面積3平方米以上部分，其房屋價(jià)值按本辦法第十九條第(一)項(xiàng)規(guī)定給予補(bǔ)償，但其超過產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注的建筑面積部分，不能作為安置房屋面積和計(jì)發(fā)搬迂補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

　　通過房改獲得房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，對(duì)原房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積有異議的，可以書面申請(qǐng)市房屋測繪仲裁委員會(huì)對(duì)其房屋面積重新鑒定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按鑒定結(jié)果對(duì)被征收人給予安置或補(bǔ)償。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)交納房屋面積鑒定費(fèi)。

　　第十七條自建或自建公助的無證住宅房屋符合下列全部條件并按本辦法第十八條規(guī)定提供證明材料的，給予安置或補(bǔ)償：

(一)建造于2000年以前；

(二)獨(dú)立開門，檐高在米以上，墻體厚度不低于37厘米；

(三)房屋坐落位置與居住人持有的獨(dú)立居民戶口標(biāo)注的地址相一致，并形成獨(dú)立家庭；

(四)未出租或轉(zhuǎn)借他人；

(五)僅用于居?。?/strong>

(六)為居住人唯一住房。

　　不符合上述規(guī)定和本辦法第五十三條、第五十四條規(guī)定的無證房屋，按本辦法第二十條規(guī)定予以補(bǔ)償。

　　第十八條無證住宅被征收人應(yīng)當(dāng)配合房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝蛔龊脽o證住宅房屋確認(rèn)補(bǔ)償、安置工作并提供下列證明材料：

(一)居民戶口和居民身份證；

(二)房屋所在地街道辦事處出具的居住情況證明；

(三)戶口所在地公安部門戶籍狀況證明；

(四)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　無證住宅被征收人應(yīng)當(dāng)保證提供的證明材料和房屋狀況的真實(shí)性。采取虛假手段騙取補(bǔ)償或安置的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，所訂立的補(bǔ)償協(xié)議自行廢止，由房屋征收部門依法追回違法所得，無證住宅被征收人自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

　　第十九條無證住宅被征收人符合本辦法第十七條規(guī)定的，區(qū)分情況，按下列標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償或安置：

(一)無證住宅被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，按被征收房屋重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

(二)無證住宅被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按本辦法第三十四條第二款或第三十五條第二款規(guī)定予以安置。

　　第二十條征收被征收人自接的偏廈、門斗等建筑物，按建筑面積每平方米180元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償；非民用煙囪等構(gòu)筑物，按其重置價(jià)格結(jié)合成新予以補(bǔ)償。

　　第二十一條對(duì)被征收人的附屬設(shè)施按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

(一)有線電視，每戶300元；

(二)電話，每部遷移費(fèi)100元；

(三)動(dòng)力電，每千瓦270元；

(四)燃?xì)庠O(shè)施，每戶1500元；

(五)其他地上附屬設(shè)施按市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條凡已給予補(bǔ)償?shù)慕ㄖ?、?gòu)筑物及附屬設(shè)施，均交由房屋征收部門處置。

　　第二十三條征收住宅房屋，按被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)一次性搬遷費(fèi)。按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算一次性搬遷費(fèi)低于460元的，按460元計(jì)發(fā)。

　　第二十四條征收非住宅房屋，按被征收房屋用途計(jì)發(fā)搬遷費(fèi)：

(一)房屋為辦公性質(zhì)的，按建筑面積每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)；

(二)房屋為商服性質(zhì)的，按建筑面積每平方米18元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)；

(三)房屋為生產(chǎn)加工性質(zhì)的，按建筑面積每平方米36元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)。對(duì)設(shè)備較多的生產(chǎn)加工企業(yè)，房屋征收部門也可根據(jù)設(shè)備拆裝、運(yùn)輸所發(fā)生的費(fèi)用支付搬遷費(fèi)。房屋征收部門負(fù)責(zé)搬遷的，不支付搬遷費(fèi)。

　　住宅改為非住宅房屋的被征收人搬遷費(fèi)，可比照上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)一次搬遷費(fèi)。

　　第二十五條房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，發(fā)給一次搬遷費(fèi)；選擇房屋安置的，發(fā)給兩次搬遷費(fèi)。

　　第二十六條住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自被征收人房屋搬遷驗(yàn)收之日起至通知進(jìn)戶之日止，以原住宅房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)，按月對(duì)被征收人計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)。

　　住宅房屋為直管公產(chǎn)或單位產(chǎn)權(quán)的，臨時(shí)安置費(fèi)應(yīng)當(dāng)發(fā)給房屋承租人。

　　第二十七條非住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自被征收人房屋搬遷驗(yàn)收之日起至通知進(jìn)戶之日止，以原非住宅房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積為依據(jù)，視實(shí)際用途和過渡期限，對(duì)被征收人按下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)：

(一)被征收房屋為辦公性質(zhì)的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)；

(二)被征收房屋為商服性質(zhì)的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)；

(三)被征收房屋為生產(chǎn)加工性質(zhì)的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米16元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)。

　　第二十八條安置多層住宅房屋的，其過渡期限一般不超過18個(gè)月；安置高層住宅房屋的，其過渡期限一般不超過24個(gè)月；安置商服用房的，其過渡期限一般不超過24個(gè)月。

　　過渡期限超過前款規(guī)定期限的，其超過規(guī)定期限部分加倍計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)。

　　第二十九條被征收房屋用途為商服或生產(chǎn)加工性質(zhì)的非住宅房屋，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，區(qū)分情形，依據(jù)過渡期，按下列標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收人計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：

(一)被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具應(yīng)納稅所得額和向勞動(dòng)保險(xiǎn)部門交納勞動(dòng)保險(xiǎn)統(tǒng)籌基金確定的職工人數(shù)，按下列公式計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：

　　上年度應(yīng)納稅所得額÷12個(gè)月+上年度職工月工資總額

(二)被征收人不能提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額和向勞動(dòng)保險(xiǎn)部門交納勞動(dòng)保險(xiǎn)統(tǒng)籌基金的職工人數(shù)，但被征收房屋在房屋征收決定公告發(fā)布前實(shí)際用于經(jīng)營且能夠提供營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等證照、手續(xù)的，以被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　非住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，區(qū)分情形，按本條第(一)項(xiàng)或第(二)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)三個(gè)月一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自房屋搬遷驗(yàn)收之日起至通知進(jìn)戶之日止，對(duì)被征收人按月計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　房屋征收決定公告發(fā)布前已停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，對(duì)被征收人不予計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　第三十條被征收人自房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)完成搬遷的，以被征收房屋建筑面積每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅房屋被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算低于1200元的，按1200元計(jì)發(fā)；以被征收房屋建筑面積每平方米60元的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非住宅房屋被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算低于5000元的，按5000元計(jì)發(fā)。住宅改非住宅的，可比照非住宅標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

　　房屋征收決定公告發(fā)布前已出租的非住宅和住宅改為非住宅，被征收人與房屋承租人有約定的，從其約定。

　　第三十一條經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

　　第三章住宅房屋安置

　　第三十二條被征收人房屋的安置地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃要求就地或易地給予安置。

　　第三十三條被征收人應(yīng)當(dāng)服從城市總體規(guī)劃，自行選擇多層或者高層住宅安置用房。

　　本條所稱高層住宅，是指整體建筑為七層(含七層)以上的住宅房屋。

　　第三十四條私產(chǎn)有證住宅房屋被征收人選擇多層安置用房的，按被征收房屋建筑面積就近靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置，其被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，按照“征一還一”原則，不結(jié)算差價(jià)；新安置標(biāo)準(zhǔn)戶型房屋的建筑面積超過被征收房屋建筑面積部分，由被征收人按新安置房屋的本體工程造價(jià)交納增加面積款。

　　按本辦法第十七條規(guī)定確定的無證住宅被征收人選擇多層安置用房的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋，其被征收房屋建筑面積按50%折算后的建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，不結(jié)算差價(jià)，超過部分按新安置房屋的本體工程造價(jià)交納增加面積款；無證住宅被征收人還要增加安置面積的，可上調(diào)到建筑面積不低于50平方米的安置用房，其新增加建筑面積部分按新安置房屋成本價(jià)交納增加面積款。

　　第三十五條樓房被征收人選擇高層住宅的，被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，不交納差價(jià)。

　　平房被征收人選擇高層住宅的，有產(chǎn)權(quán)證的被征收房屋按產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積、無產(chǎn)權(quán)證的被征收房屋按有關(guān)部門確認(rèn)的建筑面積先按50%折算，折算后的建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算差價(jià)：

(一)被征收房屋為磚混結(jié)構(gòu)的，每平方米結(jié)算50元差價(jià)；

(二)被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)的，每平方米結(jié)算80元差價(jià)；

(三)被征收房屋為其它結(jié)構(gòu)的，每平方米結(jié)算120元差價(jià)。

　　新安置標(biāo)準(zhǔn)戶型房屋的建筑面積超過被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積或無證住宅按50%折算后所得建筑面積部分，樓房被征收人應(yīng)按多層住宅的本體工程造價(jià)交納增加面積款；平房被征收人應(yīng)按多層住宅的本體工程造價(jià)上浮8%交納增加面積款。

　　第三十六條征收可享受房改政策未參加房改的直管公產(chǎn)及單位產(chǎn)權(quán)住宅房屋，在房屋承租人按被征收房屋評(píng)估價(jià)格的5%向房屋征收部門交納投資款后，可比照本辦法規(guī)定，視為私產(chǎn)有證房屋對(duì)被征收人進(jìn)行安置。

　　第三十七條多層住宅房屋安置用房標(biāo)準(zhǔn)戶型的建筑面積分別為：40平方米、50平方米、60平方米、70平方米。

　　高層住宅房屋安置用房標(biāo)準(zhǔn)戶型的建筑面積分別為：45平方米、56平方米、67平方米、78平方米、89平方米、100平方米、112平方米、123平方米。

　　第三十八條被征收人選擇多層住宅安置用房的，房屋征收部門按下列辦法進(jìn)行安置：

(一)被征收房屋建筑面積低于40平方米的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調(diào)到建筑面積不低于50平方米的房屋。

(二)被征收房屋建筑面積高于40平方米低于50平方米的，安置建筑面積不低于50平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調(diào)到建筑面積不低于60平方米的房屋。

(三)被征收房屋建筑面積高于50平方米低于60平方米的，安置建筑面積不低于60平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調(diào)到建筑面積不低于70平方米的房屋。

(四)被征收房屋建筑面積高于60平方米低于70平方米的，安置建筑面積不低于70平方米的房屋。

　　凡屬上述上調(diào)一個(gè)戶型的安置房屋，其新增加建筑面積部分均按成本價(jià)交納增加面積款。被征收人的安置房屋上調(diào)戶型后，規(guī)劃新建安置用房還有剩余面積的，可允許再增加安置面積，其增加的建筑面積部分按市場價(jià)格交納增加面積款。

　　第三十九條被征收人選擇高層住宅安置用房的，房屋征收部門按下列辦法進(jìn)行安置：

(一)被征收房屋建筑面積低于40平方米的，提供一套建筑面積不低于45平方米的安置用房。

(二)被征收房屋建筑面積高于40平方米、低于50平方米的，提供一套建筑面積不低于56平方米的安置用房。

(三)被征收房屋建筑面積高于50平方米、低于60平方米的，提供一套建筑面積不低于67平方米的安置用房。

(四)被征收房屋建筑面積高于60平方米、低于70平方米的，提供一套建筑面積不低于78平方米的安置用房。

(五)被征收房屋建筑面積高于70平方米、低于80平方米的，提供一套建筑面積不低于89平方米的安置用房。

(六)被征收房屋建筑面積高于80平方米、低于89平方米的，提供一套建筑面積不低于100平方米的安置用房。

(七)被征收房屋建筑面積高于89平方米、低于100平方米的，提供一套不低于112平方米的安置用房。

(八)被征收房屋建筑面積高于100平方米、低于112平方米的，提供一套不低于123平方米的安置用房。

(九)被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積超過123平方米的，就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型，提供一套建筑面積不低于被征收房屋建筑面積的安置用房，該安置用房建筑面積超過被征收房屋建筑面積部分，按高層住宅本體工程造價(jià)交納增加面積款。

　　被征收人獲上述標(biāo)準(zhǔn)戶型后還可以自愿上調(diào)一個(gè)戶型。上調(diào)戶型后所增建筑面積部分，樓房被征收入應(yīng)按多層住宅成本價(jià)交納增加面積款；平房被征收人應(yīng)按多層住宅成本價(jià)上浮8%交納增加面積款。被征收入上調(diào)戶型后，還要增加安置面積的，其新增建筑面積部分，按高層住宅市場價(jià)格購買。

　　第四十條被征收人選擇高層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在按本辦法第三十九條規(guī)定上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型后，房屋征收部門應(yīng)依據(jù)下列規(guī)定免收部分新增面積款：

(一)被征收房屋建筑面積上靠45平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收5平方米增加面積款；

(二)被征收房屋建筑面積上靠56平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收6平方米增加面積款；

(三)被征收房屋建筑面積上靠67平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收7平方米增加面積款；

(四)被征收房屋建筑面積上靠78平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收8平方米增加面積款；

(五)被征收房屋建筑面積上靠89平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收9平方米增加面積款；

(六)被征收房屋建筑面積上靠100平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收lO平方米增加面積款；

(七)被征收房屋建筑面積上靠112平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收12平方米增加面積款；

(八)被征收房屋建筑面積上靠123平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型的，免收13平方米增加面積款。

　　第四十一條被征收房屋布局符合分戶條件且被征收入的人口結(jié)構(gòu)形成兩個(gè)獨(dú)立家庭在2年以上的，允許分戶安置；分戶后按規(guī)定安置的標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積減去被征收房屋建筑面積所增建筑面積部分，按成本價(jià)格交納增加面積款。

　　被征收人選擇多層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收房屋建筑面積超過70平方米(不含本數(shù))，按照多層住宅安置用房最大標(biāo)準(zhǔn)戶型安置后，剩余建筑面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型(不允許上調(diào)戶型)，其增加的建筑面積部分按多層住宅房屋的成本價(jià)交納增加面積款。

　　第四十二條住宅房屋被征收入自選安置用房樓層順序號(hào)按下列規(guī)定確定：

(一)被征收房屋是平房的，依據(jù)搬遷和交齊投資款時(shí)間確定順序。順序號(hào)相同的，再按各戶人口年齡排列順序，年齡大者順序號(hào)在前。

(二)被征收房屋是樓房的，依據(jù)搬遷和交齊投資款時(shí)間確定順序。順序號(hào)相同的，再依據(jù)被征收房屋樓層確定順序號(hào)；以中間樓層為界，每上升或下降一個(gè)樓層，下降一層在前，頂層排在最后。按本條規(guī)定方法排列后順序仍相同的，再按戶口簿載明的年齡排列順序，年齡大者，順序號(hào)在前。

(三)被征收人家庭主要成員中下肢殘疾達(dá)到2級(jí)以上，其搬遷和交齊投資款時(shí)間排列的順序號(hào)相同的，被征收人的自選安置用房順序號(hào)應(yīng)排在最高年齡或原中間樓層的前面。

　　第四十三條房屋重置價(jià)格、本體工程造價(jià)、成本價(jià)格由市建設(shè)行政管理部門會(huì)同物價(jià)部門測算并依法定程序確定后，發(fā)布執(zhí)行。

　　第四章非住宅房屋安置

　　第四十四條非住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)分情形，按下列規(guī)定收取差價(jià)款：

(一)被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價(jià)格與新安置房屋本體工程造價(jià)結(jié)算差價(jià)；

(二)被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明為生產(chǎn)加工、辦公或者倉儲(chǔ)等性質(zhì)的非住宅房屋，在新規(guī)劃的商服用房能滿足被征收房屋安置的前提下，允許被征收入進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；被征收人應(yīng)交納被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)款。

　　第四十五條征收生產(chǎn)加工企業(yè)房屋，被征收入同意易地安置的，可采取易地遷建或者給予相應(yīng)的補(bǔ)償，由被征收人自行遷建。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和單位對(duì)被征收房屋易地遷建的費(fèi)用進(jìn)行測算并按測算的結(jié)果予以補(bǔ)償。

　　第四十六條征收持有營業(yè)執(zhí)照并進(jìn)行稅務(wù)登記的生產(chǎn)加工企業(yè)經(jīng)營性房屋，由于歷史原因造成手續(xù)不全或不能提供房屋相關(guān)手續(xù)且在1990年4月1日前建造，檐高在3米以上，墻體厚度不低于37厘米，有固定資產(chǎn)帳的，區(qū)分被征收房屋結(jié)構(gòu)，按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

　　第四十七條非住宅被征收房屋的安置位置，應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃和被征收房屋位置等因素確定。

　　第五章保障與補(bǔ)助

　　第四十八條被征收入具有城市居民戶口滿兩年并符合下列條件之一的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將被征收入確定為照顧對(duì)象：

(一)被征收房屋征收決定公告前已獲得市民政部門頒發(fā)的《城市生活保障金領(lǐng)取證》；

(二)家庭主要成員殘疾致使喪失勞動(dòng)能力并無生活來源的。

　　照顧對(duì)象名單應(yīng)在房屋征收范圍內(nèi)張榜公示，廣泛征求被征收入和住戶意見。

　　第四十九條對(duì)照顧對(duì)象區(qū)分不同情況，按下列辦法給予補(bǔ)償或安置：

(一)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幢徽魇辗课菰u(píng)估補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)被征收入增加3平方米的補(bǔ)償款；對(duì)其中的無證住宅被征收入按本辦法第十九條規(guī)定，增加3平方米補(bǔ)償款。

(二)具有房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人選擇多層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收房屋建筑面積低于40平方米的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋，免收增加面積款；被征收房屋建筑面積在40平方米以上的，可就近靠標(biāo)準(zhǔn)戶型，免收增加面積款。無證住宅被征收人選擇多層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其被征收房屋按50%折算后的建筑面積低于40平方米的，可安置建筑面積不低于40平方米的房屋，免收增加面積投資款。

(三)被征收人選擇高層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積或無證住宅被征收房屋按50%折算后的建筑面積低于40平方米的，可安置建筑面積不低于45平方米的房屋，免收增加面積款；被征收房屋在40平方米以上的，可就近靠標(biāo)準(zhǔn)戶型，免收增加面積款。

(四)平房被征收人選擇高層住宅進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，免收本辦法第三十五條第二款規(guī)定的差價(jià)款。

　　第五十條征收低收入家庭的有證房屋，被征收入按被征收房屋建筑面積上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型或上調(diào)一個(gè)戶型安置后，無力購買超出被征收房屋建筑面積部分的，對(duì)被征收房屋建筑面積部分確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，超出部分按成本租金標(biāo)準(zhǔn)建立租賃關(guān)系。被征收人租賃一定時(shí)間后具備支付能力且愿意購買的，允許其再購買租賃部分的住房面積。

　　第五十一條征收低收入家庭的無證住宅房屋，被征收人無力購買按50%折算后所得的建筑面積上靠和上調(diào)所增加的建筑面積部分，可先交納50%的增加面積款，被征收房屋建筑面積按50%折算后的建筑面積和交納50%增加面積款折算后的剩余建筑面積部分確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)交納增加面積款未交納部分按成本租金標(biāo)準(zhǔn)建立租賃關(guān)系。無證住宅被征收人五年內(nèi)具備支付能力后，可再按原投資價(jià)格購買另一半產(chǎn)權(quán)。

　　第五十二條照顧對(duì)象或低收入家庭有幾處房屋的，允許其中一處房屋享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，其他住宅房屋不再享受。

　　第五十三條無證住宅被征收人不具備與無證住宅房屋座落位置相一致的獨(dú)立居民戶口，但戶口于2007年12月31日前在中心城區(qū)，其他條件符合本辦法第十七條規(guī)定并按本辦法第十八條規(guī)定提供證明材料的，按下列規(guī)定給予補(bǔ)償和安置：

(一)無證住宅被征收人要求貨幣補(bǔ)償?shù)模员徽魇辗课萁ㄖ娣e每平方米180元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；

(二)無證住宅被征收人要求房屋安置的，按安置房屋的成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)歸己；無力購買安置房屋全部產(chǎn)權(quán)的，可一次性購買60%產(chǎn)權(quán)，剩余的40%產(chǎn)權(quán)可以在五年內(nèi)按原購買的成本價(jià)格購買。無證住宅被征收人未購買全部產(chǎn)權(quán)的，按混合產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理。

　　第五十四條無證住宅被征收入居民戶口在本市所轄縣(市)或南四區(qū)(富拉爾基、昂昂溪、梅里斯達(dá)斡爾族、碾子山)范圍內(nèi)，被征收人連續(xù)在被征收無證住宅房屋居住五年以上且又無其他住房并能夠提供固定崗位用工合同三年以上，同時(shí)購買或以其他方式取得的無證住宅房屋又符合本辦法第十七條規(guī)定的其他確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)并按本辦法第十八條規(guī)定提供證明材料的，按下列規(guī)定給予補(bǔ)償和安置：

(一)無證住宅被征收入要求貨幣補(bǔ)償，以被征收無證住宅房屋建筑面積為依據(jù)，每平方米補(bǔ)償180元；

(二)無證住宅被征收人要求房屋安置的，應(yīng)當(dāng)按安置房屋成本價(jià)格上浮15%后的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)購買，產(chǎn)權(quán)歸己；無力購買全部產(chǎn)權(quán)的，可按本辦法第五十三條第(二)項(xiàng)規(guī)定購買部分產(chǎn)權(quán)。

　　符合本辦法第五十三條和本條規(guī)定的無證住宅房屋，房屋征收部門提供的安置用房建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在40平方米至50平方米之間。

　　第五十五條符合本辦法第十七條、第五十三條、第五十四條規(guī)定的無證住宅被征收人，按本辦法規(guī)定獲得安置房屋后，除繼承之外不允許交易、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等行為。

　　第五十六條被征收人、房屋承租人要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重新購買房屋的，價(jià)款中相當(dāng)于貨幣補(bǔ)償金額部分可免交契稅。

　　第五十七條征收房屋涉及的初中生、小學(xué)生可以在原學(xué)?；蛘攥F(xiàn)居住地就近學(xué)校就讀。學(xué)校不得收取擇校費(fèi)或以非本學(xué)區(qū)學(xué)生為由收取其他費(fèi)用。

　　第六章附則

　　第五十八條房屋征收部門與被征收入在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

　　第五十九條被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六十條富拉爾基區(qū)、碾子山區(qū)、梅里斯達(dá)斡爾族區(qū)、昂昂溪區(qū)和各縣(市)可參照本辦法規(guī)定，制定符合本地實(shí)際的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第六十一條本辦法所稱“以上”、“低于”均含本數(shù)。

　　第六十二條本辦法自2011年4月15日起實(shí)施。2008年5月13日公布的《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置辦法》、2008年5月13日公布的《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造強(qiáng)制拆遷規(guī)定》、2009年3月18日公布的《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置辦法補(bǔ)充規(guī)定》、2010年4月30日公布的《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造中保障性住房建設(shè)安置暫行辦法》、2010年7月22日公布的《齊齊哈爾市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造房屋拆遷安置高層住宅暫行辦法》不再適用本辦法實(shí)施后房屋征收活動(dòng)。本辦法實(shí)施前已依法取得《房屋拆遷許可證》的項(xiàng)目，繼續(xù)執(zhí)行原有規(guī)定辦理。

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