下面是范文網(wǎng)小編分享的房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告3篇 房地產(chǎn)項目融資報告，供大家參閱。
房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告1
申請單位：成都市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
編撰部門；融資部林海敏
開發(fā)部成鵬 目 錄
第一章
概 要
一、借款人評價
二、項目評價
三、市場評價
四、投資籌資評價
五、財務(wù)評價
六、貸款風(fēng)險評價
七、評估結(jié)論
第二章 借款人評價
一、借款人概況
二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平
三、信用狀況評價
四、資產(chǎn)負債分析
五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率
六、現(xiàn)金流量分析
七、信用狀況評價
八、企業(yè)前景評價
第三章 項目建設(shè)條件評價
一、項目建設(shè)的必要性
二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)
三、項目實施進程評價
四、項目建設(shè)條件評價
五、設(shè)計單位資質(zhì)評價
六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價
七、環(huán)境保護評價
第四章 市場評估
一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析
二、城東房地產(chǎn)市場分析
三、市場定位分析
四、市場預(yù)測分析
五、項目分析
第五章 投資估算和籌資評價
一、投資估算
二、投資來源及籌資評價
三、項目投資計劃評價
四、有關(guān)說明
第六章 償債能力評估
一、項目財務(wù)效益預(yù)測
二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析
三、資金來源與運用分析
四、項目償債能力評估
五、項目敏感性分析
第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價
一、定量分析
二、定性分析
三、貸款擔(dān)保評價
第一章
概
要
根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：
一、借款人評價
四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000
萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××× ×”業(yè)已取得近億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為萬元，負債總額為 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。
四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為未評級。
通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。
二、項目評價
“××××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)
永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項目容積率，綠化率53%。
項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。
三、市場評價
根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅.61萬元，復(fù)式別墅萬元,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入.78萬元。
四、投資籌資評價
根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)標(biāo)準，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）萬元。經(jīng)評定單方成本為元/平方米；其中：土地元/平方米、前期工程費元/平方米，房屋開發(fā)費為 元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)元/平方米、期間費用元/平方米，其他費用元/平方米，不可預(yù)見費元/平方米。
企業(yè)自籌資金.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款萬元，銷售滾動投入 .46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為.93萬元。
五、財務(wù)評價
經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項目財務(wù)現(xiàn)金流量表）
1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤萬元；
2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為%；
3、財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計為萬元；
4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為年；
由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準收益率（設(shè)定的基準收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按×行財務(wù)評價標(biāo)準可行。
六、貸款風(fēng)險評價
通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強。
通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為，低于風(fēng)險度的界限值。
該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團股份有限公司2001年所有者權(quán)益為億元，其中未分配利潤為億元，對外擔(dān)保為億元，且全部為集團內(nèi)部擔(dān)保。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。
七、評估結(jié)論
評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 億元，其中未分配利潤為億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。
由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。
第二章 借款人評價
一、借款人概況
并通過了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000 萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。
四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。
二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平
四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。
四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：
法人代表：×××，男，39歲，碩士。
總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。
副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。
財務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。
三、信用狀況評價
該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002信用等級為未評級。
四、資產(chǎn)負債分析：
企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負債表。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表：
資產(chǎn)負債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月
總資產(chǎn) 總負債 流動資產(chǎn) 流動負債 0 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負債率（%）88% 94% 63% 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%
（一）、資產(chǎn)負債趨勢分析：
下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢(與上一年比較):
資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項
目 2000年 2001年 2002年9月
資產(chǎn)增長絕對數(shù) 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20% 負債增長絕對數(shù) - 增長百分比 % 69%-47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400-644 6496 增長百分比
233%-32% 479%
從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在成都建行貸款 萬元，投入“××花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。
（二）、資產(chǎn)負債比例分析
項
目 2000年 2001年 2002年9月
資產(chǎn)負債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%
資產(chǎn)負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于平均值%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是，較平均值高出倍，說明企業(yè)有較強的付息能力。
（三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析：
通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：
近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表
單位：萬元
項 目 2000年 2001年 2002年9月 項
目 2000年 2001年 2002年9月
總資產(chǎn) 總負債
一、流動資產(chǎn)
一、流動負債 0 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728
其他應(yīng)收款 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0
其他 0 0 0
二、長期負債 0
二、長期投資 0 0 0
三、固定資產(chǎn) 0 124 158
三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0
四、無形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動說明:
1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。
2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的萬元收回。
3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。
4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。
5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認為收入。
6、長期負債：2002年較2001年減少萬元，主要是代集團在成都建行貸款的萬元，提前歸還。
五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率
該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。
單位：萬元
項目 2000年 2001年 2002年9月
銷售收入 0 61
利潤總額 0-644 5852
銷售利潤率(%)% % 總資產(chǎn)利潤率 % % 凈資產(chǎn)利潤率 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù)
從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-%，總資產(chǎn)利潤率是-%，凈資產(chǎn)利潤率是-%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “××××”項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務(wù)的能力。
六、現(xiàn)金流量分析
下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：
項目 行次 金 額
2000年 2001年 2002年9月
一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 現(xiàn)金流出 3
經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4--7940
二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24
投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10-137-11
三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848
籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 8152-
五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744
企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。
七、信用狀況評價
該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：
項 目 存款 貸款 備
注
工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息
×行×支行 142 0
×行××支行 318 2000 無拖欠本息
××營業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合計 2240 9000
經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。
八、企業(yè)前景評價
四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。
第三章 項目建設(shè)條件評價
一、項目建設(shè)必要性
“××××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。
其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。
該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個強大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團決心在成都樹立的樣板工程。
成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。
二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案
根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。
該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率，綠化率53%，戶型和面積為：
建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例
聯(lián)排別墅A 225 10 %
聯(lián)排別墅C 239 137 % 聯(lián)排別墅E 264 164 % 聯(lián)排別墅L 298 8 % 雙復(fù)式別墅N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅N2 185 42 % 合計 403 100%
該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：
1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達53%。
2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。
3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。
4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。
5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。
三、項目實施進程評價
該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：
成都市計委：成計投資[2000]449號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項目建議書的批復(fù)”；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；
成都市計委：成計投資[2001]272號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”；
成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；
成都市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××號《施工許可證》。
成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預(yù)售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預(yù)售許可證》。
小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。
四、項目建設(shè)條件評價
“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。
小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。
五、設(shè)計單位資質(zhì)評價
該項目設(shè)計方案由新加坡××××設(shè)計公司和成都××建筑設(shè)計有限公司完成。
新加坡××××設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負責(zé)該項目的總體設(shè)計。
成都××建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000 平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。
六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價
工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表：
承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米）
成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市××建筑工程公司15,435
成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336
成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質(zhì)等級為壹級
項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。
七、環(huán)境保護評價
“××××”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。
工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標(biāo)準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。
宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。
該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建
筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。
綜合以上分析認為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。
第四章 市場評估
一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析
（一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向
2001年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。
中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。
為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
（二）成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況
作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)百分點，增幅達％；實現(xiàn)全年財政收入億元，比上年增長％，其中地方財政收入億元，比上年增長了％。為“十五”期間成都經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同期增長％；人均購房和建房支出達到元，較上年同期增長 ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了倍和14倍。
2000年成都市區(qū)人均居住面積平方米，據(jù)預(yù)測到2005年末人均住房居住面積將達到平方米。目前成都市％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，其中%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。
2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內(nèi)還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計完成基本建設(shè)投資億元、更新改造投資億元，分別比去年同期增長%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。
城市經(jīng)濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細部的創(chuàng)新。
根據(jù)《成都市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。
據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表
表4-1 單位：萬平方米
名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積
據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表
表4-2 單位：萬平米
名
稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積
從上表可看出從1998年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長％、％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長％、％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長％、％。
在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資億元，銷售萬平方米，分別比去年同比增長％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長％，房屋空置面積萬平方米，比上年增加 ％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險加大，競爭激烈。
成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。
表4-
3成都市房地產(chǎn)價格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982
從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：
（略）
成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：
（略）
（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場狀況：
2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資億元，比去年同期增長％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資億元，增長％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。
上半年成都市商品房銷售萬平方米，比去年同期增長％。其中住宅銷售萬平方米，增長％，商業(yè)用房銷售萬平方米，下降％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。
與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達萬平方米，增長倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達20家，其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。
今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。
1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。
成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。
成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進駐成都，設(shè)立辦事機構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。
二、城東房地產(chǎn)市場分析
城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東
至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟，商業(yè)經(jīng)濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。
隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢：
1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。
2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散，沒有形
成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。
3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。
總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。
三、市場定位分析
××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。
隨著成都經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。
聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。
根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計、專業(yè)的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。
由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。
四、市場預(yù)測分析
1、項目基本情況
××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn)人車分流。
根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044
平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率，綠化率53%。項目規(guī)劃設(shè)計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。
2、售價的確定
本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：
（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米
（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項目特點，從市場資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：4183元/平方米
３、預(yù)期售價測算結(jié)果
根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為.78萬元，具體銷售情況明細如下表：
銷售預(yù)測表
序號 項目或費用名稱 建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注聯(lián)排別墅銷售收入 .11 .61 319戶復(fù)式別墅銷售收入 84戶
合 計 .78 403戶
4、銷售期的選定
根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表：
銷售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月
百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%
銷售收入 .89
5、實現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價
要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進度應(yīng)能按計劃進行，再次按揭應(yīng)如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。
五、項目分析
1．“××××”項目有如下優(yōu)勢：
A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。
B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨特的賣點。
C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。
D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理?！痢恋钠放凭褪菍ζ溟_發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。
E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進整個××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。
2．“××××”項目有如下劣勢：
A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。
Ｂ.雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。
C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是
目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。
E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多。“××××”項目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。
第五章 投資估算和籌資評價
一、投資估算
(一)投資估算的范圍及依據(jù)
1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地畝,總建筑面積.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為.51平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)費稅和其他費用。
2、評估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準》、《四川省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。
（二）項目總投資的構(gòu)成
該項目總投資.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）萬元。經(jīng)評定單方成本為元/平方米；其中：土地元/平方米、前期工程費元/平方米，房屋開發(fā)費為 元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)元/平方米、期間費用元/平方米，其他費用元/平方米，不可預(yù)見費元/平方米。投資估算明細見附表。
投資估算明細表
單位：萬元；平方米
序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注
工程量 單位指標(biāo)
合計 .09 平方米 .11 %(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費）
一 土地費用 .52 平方米 .00 % 凈地土地轉(zhuǎn)讓費 .00 平方米 .00 % 凈地 土地使用費 平方米 .00 % 按10年交，不含代征地契稅、手續(xù)費 平方米 .00 % 按實際支出土地出讓金 平方米 .00 % 按合同
二 前期工程費 平方米 .00 % 1 土地勘測費 平方米 .00 % 按合同 規(guī)劃設(shè)計費 平方米 .00 % 按合同及補充資料計可研報告費 平方米 .00 % 按合同及補充資料計三通一平 平方米 .00 % 參照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準小區(qū)招標(biāo) 平方米 % 按實際發(fā)生額
三 房屋開發(fā)費 .29 平方米 .11 % 建安工程費 .93 平方米 .11 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
聯(lián)排別墅 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
主體土建 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
初裝費用 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
給排水 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
照明系統(tǒng) 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
弱電系統(tǒng) 平方米 .51 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
復(fù)式別墅 平方米 .60 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
主體土建 平方米 .60 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
初裝費用 平方米 .60 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
給排水 平方米 .60 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
照明系統(tǒng) 平方米 .60 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
弱電系統(tǒng) 平方米 .6 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算 附屬工程費 平方米 4930 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算室外工程費 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準估算
四 其他費用 萬平方米 9. % 按成都市行業(yè)標(biāo)準
六 管理費用 萬元 .8 % % 按行業(yè)平均水平
七 銷售費用 萬元 .8 % % 按行業(yè)平均水平
八 財務(wù)費用 萬元 .86 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 其中：土地利息 平方米 .00 1% % 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務(wù)費用）
九 不可預(yù)見費 萬元 .3 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計
十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 9. % 綜合報建費 萬平方米 9. % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費 戶 403 % 戶表工程。天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。
(三)投資估算說明
1、土地費用
按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為萬元。
2、前期工程費
根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為 萬元。
3、房屋開發(fā)費
(1)建安工程費
建安工程費采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按元/平方米，復(fù)式別墅按元/平方米計算，小區(qū)附屬工程萬元，其中文化活動中心萬元、幼兒園萬元、配電房萬元、門衛(wèi)及大門萬元、網(wǎng)球場萬元、游泳池萬元、圍墻萬元。
(2)室外工程費
按照成都行業(yè)標(biāo)準,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價萬元，其中土石方及場平萬元、道路萬元、給排水萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)萬元、弱電系統(tǒng)萬元、園區(qū)綠化及室外景觀萬元、照明萬元。
4、管理費用
包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為萬元。
5、銷售費用
系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為萬元。
6、財務(wù)費用
主要為建設(shè)項目占用全部資金(扣除財務(wù)費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計為萬元。
7、不可預(yù)見費用
是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標(biāo)準以房屋開發(fā)費用的3%計取,合計萬元。
8、其他費用
主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、審查費、招投標(biāo)管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為萬元。
9、相關(guān)費稅
(1)按照成都市相關(guān)報建費標(biāo)準，合計為萬元。
(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:萬元;(4)天然氣集資費:萬元。
以上報建、集資費合計為萬元。
二、投資來源及籌資評價
項目總投資約.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款萬元，銷售滾動投入.46萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。
根據(jù)企業(yè)提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：
截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為萬元，××集團對該項目的撥款萬元，自籌資金合計為.55萬元，占項目預(yù)計總投資的比例為％。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。
三、項目投資計劃評價
依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設(shè)進程，該項目建設(shè)期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認為該項目的建設(shè)工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。
四、有關(guān)說明
本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：
1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；
2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；
3、國家費稅標(biāo)準無大的調(diào)整；
4、企業(yè)所提供的資料真實可靠。
第六章 償債能力評估
一、項目財務(wù)效益預(yù)測
項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。
(一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定
1.本次項目預(yù)測建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。
2.經(jīng)營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據(jù)，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按成都市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。
3.經(jīng)營期成本及費用的預(yù)測
(1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。
(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。
(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。
(4)管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。
(5)財務(wù)費用：根據(jù)建設(shè)期進行計算，詳見第五章財務(wù)費用說明。
4.財務(wù)指標(biāo)測算假設(shè)條件
(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。
(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。
(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。
5.特殊處理
因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。
(二)靜態(tài)效益指標(biāo)
經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：
表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表
指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注
利潤總額 萬元
凈利潤 萬元
總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 %
二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析
經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：
1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為%；
2.財務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計為萬元；
3.動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為年；
由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。
三、資金來源與運用分析
根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。
四、項目償債能力評估
項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強。指標(biāo)如下表：
項目借款償還期年；
項目借款綜合保證比。
五、項目敏感性分析
(一)盈虧平衡分析
因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：
開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用
盈虧平衡點=
[1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價
通過計算當(dāng)銷售面積達到.58m2時或銷售面積達到建筑面積的%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧椖咳繉崿F(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達到盈虧平衡。通過預(yù)測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風(fēng)險能力。
(二)單因素敏感性分析
本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。
從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。
從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強。
表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）
項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果
總收入 項目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比
基本方案 .78 .09 %
項目總投資+10% .78 .40 80% % % 項目總投資-10% .78 .78 77% % % 售價+10% .559 .09 87% % % 售價-10% .003 .09 88% % %
第七章 貸款風(fēng)險分析
一、貸款風(fēng)險評價
(一)定量分析
經(jīng)評估測算，本項目風(fēng)險等級為AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為，低于風(fēng)險度是界限值。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 %。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；
其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。
(二)定性分析
1、借款人方面
借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團的全資子公司，××××集團是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財務(wù)管理等方面具有較強的實力。但是因“××××”項目是該公司在四川的第一個項目，對四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。
2、投資方面
“××××”項目的總投資為.09萬元，本次測算其貸款額度為萬元，企業(yè)自籌資金合計為.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項目全部銷售收入為.78萬元，至評估基準日公司銷售已接近預(yù)計銷售收入的49％（實際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。
3、市場方面
本項目預(yù)測的經(jīng)濟效益及償債能力都是在實現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項目償債能力較強。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
A.該項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限；同時 “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險。
B.該項目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。
而該項目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。
4、工程進度方面
該項目開工時間為2001年8月，至評估基準日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險。
綜上所訴，本項目貸款風(fēng)險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴格按照我×規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。
二、貸款擔(dān)保評價
該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團股份有限公司2001年所有者權(quán)益為億元，其中分配利潤為億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。
三、貸款效應(yīng)評價
四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。
5000萬元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 %，期限以1年計算，×行可取得萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。
如該項目成功開發(fā)，預(yù)計將會為×行帶來億元的按揭資源。
（此頁以下無正文）
聯(lián)排別墅比較案例簡況表
評估主表3
實例A 實例B 實例C 實例D
名 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園
地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環(huán)路外西
交易時間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易價格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常
區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達，有16、306路公交車 通達，有52、77路公交車
自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般
人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差
基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善
生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場
個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％
建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架
比較樓層 均價 均價 均價 均價
綠化率 50％ 62% 45% 60％
容積率 1-1．1 0．98 1．5
物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管
裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水
配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶
聯(lián)排別墅比較案例修正表
（元/平方米）
案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000
交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準單價 復(fù)式別墅比較案例簡況表
評估主表4
實例A 實例B 實例C
名
稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園
地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線
交易時間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易價格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常
區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路
通達，有54、96路公交車
自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般
人文環(huán)境 一般 一般 一般
基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善
生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場
個別因素 成新率 100％ 100％ 100％
建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架
比較樓層 均價 均價 均價
綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9
物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管
裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水
配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶
復(fù)式別墅比較案例修正表
（元/平方米）
案例可比單價修正因素 A B C
4300 4180 4100
交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準單價
附 件 目 錄
一、企業(yè)資料
1、業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)章程、驗資報告；
3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表；
4、大連XX集團股份有限公司近3年資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表；
5、企業(yè)基本情況介紹；
6、已投入資金證明；
6．1、投入資金明細表;
6．2、土地征用及補償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．
3、設(shè)計費部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．
4、報建費部分，憑證6份，金額6,860,元;6．
5、綠化工程費部分，憑證23份，金額3,124,元；
6．6、會所設(shè)施費部分，憑證34份，金額3,642,元；
6．7、建安之土建及水電工程費部分，憑證34份，金額3,303,元；
6．8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；
6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；
6．10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；
6．11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；
6．12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；
6．13、2002年廣告費用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）；
8、項目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；
9、戶型明細表；
10、地質(zhì)說明1份；
11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；
12、“河濱印象”
1、2期地勘報告各1份；
13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。
二、項目資料
1、可行性研究報告；
2、計委立項批復(fù)；
3、定點通知書；
4、規(guī)劃紅線圖；
5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
6、國土使用權(quán)證；
7、土地出讓合同；
8、聯(lián)建協(xié)議；
9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
10、施工許可證；
11、規(guī)劃總平面圖；
12、中標(biāo)通知書（5份）
13、工程進度計劃表；
14、項目設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實力簡介；
15、合同清單；
15．1、武侯人防地界圍墻合同；
15．2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同；
15．3、機械部二勘院二期勘察合同；
15．4、中機勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；
15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同；
15．6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護合同；
15．7、市勘察院二期測繪合同；
15．8、市勘測院幼兒園放線測量合同；
15．9、新加坡城市建筑設(shè)計公司新增修改設(shè)計合同；
15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同；
15．11、新加坡/華宇設(shè)計公司修改設(shè)計費合同；
15．12、江歡成設(shè)計所方案設(shè)計合同；
15．13、華宇設(shè)計事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計合同；
15．14、市工程咨詢公司編制可行性報告合同；
15．15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評價合同；
15．16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同；
15．17、新加坡城市建筑設(shè)計公司小區(qū)初設(shè)合同；
15．18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；
15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報告；
15．20、10KV電纜專線工程安施合同；
15．21、10KV電纜專線工程安施合同補充合同；
15．22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議；
15．23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購銷合同（變壓器）；
15．24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）；
15．25、弱電工程合同P-01-008；
15．26、室外弱電工程合同電裝-061；
房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告2
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習(xí)報告
09會專五班黃健
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。
2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。
3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
5．經(jīng)營風(fēng)險大。
開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算
經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本
共有八項：
1．土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。
(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3．前期工程費。
前期工程費主要包括：
(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準估算。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準估算。4．建安工程費。
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費。
它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6．公共配套設(shè)施費。
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7．不可預(yù)見費。
它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，8．開發(fā)期間稅費。
開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費 用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準估箅。(二)開發(fā)費用
開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1．管理費用。
可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)。2．銷售費用。
它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。(2)銷售代理費。(3)其他銷售費用。3．財務(wù)費用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結(jié)果的匯總
為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。
要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。
4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。
以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。
3．基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照
明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。
5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：
1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。
3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。篇二：房地產(chǎn)公司實習(xí)報告
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)
暑期社會實踐報告（2010~2011學(xué)年 夏 學(xué)期）
實習(xí)名稱：暑期房地產(chǎn)公司實習(xí)報告
學(xué) 院：食品科學(xué)與營養(yǎng)工程學(xué)院
專 業(yè)： 生物工程
班 級： 生工101 學(xué) 號： 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日
暑期社會實踐（工作實習(xí)）報告
摘要：一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千
個中國房地產(chǎn)市場。我記得曾經(jīng)有位學(xué)者這樣評論過說，房地產(chǎn)業(yè)
就像是一杯啤酒，肯定會有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。
中國房地產(chǎn)市場可列入世界上最復(fù)雜問題之列。在這里，可以看
到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進、gdp數(shù)字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機后的路徑
依賴、通脹預(yù)期魅影、國民財富增值沖動等經(jīng)濟問題的盤根錯節(jié)；
可以看到城市化進程加速、房地產(chǎn)利益集團膨脹、貧富分化等社會
問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經(jīng)濟”、“膠囊公寓”
等異化名詞和行為藝術(shù)，以及強制拆遷的血淚控訴。關(guān)鍵字：實踐房地產(chǎn) 銷售 微笑 自信
正文：
2011踐，首先我介紹簡單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（在西安的分公司），主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā) 商品房銷售 建筑材料銷售。我在銷售部。房地產(chǎn)是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強的行業(yè)，一個房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動周邊57個行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作于外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強。它要求我與社會各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學(xué)習(xí)了敘盤、接待客戶、帶客戶看房、辦交房手續(xù)等一系列流程，獲益頗大。因此在這個實踐活動中鍛煉了我的語言
表達能力和人際交往能力，不僅如此，我也學(xué)會了如何與同事合作共事，如何提升自身修養(yǎng)，如何與不同的客戶打交道。
微笑反映了一個人的素質(zhì)和道德風(fēng)貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。
俗話說“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當(dāng)客戶一進門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點也不嚴肅，親和力很強，這就是她的優(yōu)勢。
說話是一門藝術(shù)，掌握了說話的技巧就掌握了藝術(shù)的精髓。會說話就是會尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學(xué)問，你謙讓他人，就會贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調(diào)、怎樣說、說什么是至關(guān)重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會對客戶說：“您方便留個號碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動打電話通知您?！边@時客戶都會留號碼的?；蛘哒f：“您的電話是13??”一般客戶都會把自己的號碼接下去的。如果客戶不愿意留號碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了?！被蛘哒f：“留個吧，不然我們經(jīng)理會罵的。”這時候，客戶都會產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號碼也是十分不情愿的。
正所謂，一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。一個人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因為任何人都不愿和他交往，這使他陷入了孤立無援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關(guān)系網(wǎng)應(yīng)更廣，基礎(chǔ)更深才行。建立起人際關(guān)系網(wǎng)的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關(guān)，還與她的人脈有關(guān)所以說公司要找有經(jīng)驗的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經(jīng)驗豐富，而且積累的人際關(guān)系也廣。從而老客戶帶動新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。
銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己?！懊總€人都會銷售，而且都在不停的銷售自己?！变N售主管張姐對我說。是的。會銷售自己才是會銷售。得到老板得到同事的認可都是在銷售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關(guān)系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會有良好的銷售結(jié)果。
展現(xiàn)獨特的自我，無論在哪一個領(lǐng)域中獲得成功與自由，都必須不斷學(xué)習(xí)，提高自己，培養(yǎng)自己。1，盡量提升自己的綜合素質(zhì)。2，保持冷靜。3，善于思考。4，注重形象。5，關(guān)注社會需要。6，培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)。7，學(xué)會減壓。8，處事大度。9，不要表現(xiàn)得高人一等。10，不要沉浸在幻覺當(dāng)中坐享其成。11，切忌貪得無厭。12，建立客觀而積極的自我形象，時刻展現(xiàn)自信的一面。12，守時，遵守公司規(guī)章制度。13，敢于直面失敗。
一個人擁有一流的品格，正直、善良、待人和氣、處世真誠、襟懷坦白，那么他就值得別人敬佩，令人折服，從而為自己贏得更多機會和幫助。
成就卓越有時候是與別人相契而成的，如你用謙虛，欣賞的態(tài)度對待別人，那你就廣結(jié)善緣了。強有力的領(lǐng)袖人物，富于感染力的藝術(shù)家，都有這一特征，能以這樣的方式調(diào)動成千上萬人與自己同解同癡。
自信的人認為自己有智能、有能力、有獨立感、安全感、價值感、成就感和較高的自我接受度和良好的判斷力、適應(yīng)性。做銷售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。
失敗乃成功之母。自然賦予你能力，便是叫你去應(yīng)付一切你都應(yīng)付的困難，而不是無端的杞人憂天。敢于直面失敗，才有進取的機會。
以上就是我暑期實踐所得感受。這對于初出茅廬的我來說就是最大的收獲。我希望在以后進入社會后能給我?guī)砜捎玫囊饬x。參考文獻：《中國房地產(chǎn)業(yè)分析》篇三：房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)體會
暑期社會實習(xí)報告
實習(xí)的相關(guān)內(nèi)容及體會
我于2012年7月10—2012年8月20在陜西希瑞房地長開發(fā)有限公司項目部實習(xí)，現(xiàn)將實習(xí)過程及其一些心得體會記錄如下。
單位： 陜西西瑞房地長開發(fā)有限公司
地 點： 陜西省西安市北二環(huán)太元路
姓 名： 學(xué) 號： 班級： 公共事業(yè)管理
時間： 2012年7月10—2012年8月20 一．實習(xí)目的和任務(wù)
1、目的
(1)、通過學(xué)習(xí)，對—般工業(yè)與民用建筑施工前的準備工作、整個施工過程和監(jiān)理的基本知識體系有較清晰的了解
(2).、理論聯(lián)系實際，鞏固和深入理解已學(xué)的理論知識(如測量、建筑材料、建筑制圖、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工等)，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)積累感性知識
(3).、通過親身參加施工實踐，培養(yǎng)分析問題和解決問題的獨立工作能力，為將來參加工作打下基礎(chǔ)
2、任務(wù)
(1)、培養(yǎng)學(xué)生尊重生產(chǎn)實踐，注重調(diào)查研究，勤于總結(jié)，能夠抓住重點，分析問題，全面的辨證的看問題的思想方法。通過對已建和在建的建筑工程的參觀、考察、及參加施工和實踐管理中的實踐環(huán)節(jié)，學(xué)生收集分析和掌握原始資料，了解設(shè)計意圖、設(shè)計方案、施工 技術(shù)、施工組織及管理技術(shù)，學(xué)習(xí)前人的生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，井分析存在的問題，為今后解決工程實際問題打下基礎(chǔ)。
(2)、在生產(chǎn)實習(xí)中受到一定的工程實踐訓(xùn)練，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實際、解決實際問題的能力，提倡運用所學(xué)的基礎(chǔ)理論與專業(yè)知識，在生產(chǎn)實踐中，大膽提出創(chuàng)新的見解和技術(shù)革新措施建議，提倡創(chuàng)造精神與科學(xué)態(tài)度相結(jié)合的作風(fēng)。
二、實習(xí)內(nèi)容
1．了解該實習(xí)工程的自然條件。包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣象等設(shè)計原始資料。2．了解該工程樞紐布置的特點和任務(wù)。
3．了解該工程各種建筑物的結(jié)構(gòu)形式及特點，并了解為什么要選擇該種形式。4．了解該工程施工分期和施工進度計劃安排。5．了解該工程投資等情況。
6．了解該工程在設(shè)計、施工等方面采用了哪些先進技術(shù)和經(jīng)驗。7．了解該工程監(jiān)理方面的情況。
三、注意事項
1．進入施工現(xiàn)場要戴安全帽、穿膠底鞋。
2．未經(jīng)許可不準亂動工地機具設(shè)備，不準損壞施工工具，學(xué)習(xí)了解并遵守工地各項安全規(guī)程規(guī)定。
3．對施工人員要文明禮貌，不要防礙施工作業(yè)。4．守紀律，集體活動準時集合。
5．有事離開崗位和駐地需向負責(zé)老師請假。6．注意安全，無論是在旅途、還是在駐地。四﹑實習(xí)主要內(nèi)容
1、實習(xí)概況
按照我們土木工程本科教學(xué)計劃，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市進行了生產(chǎn)實習(xí)。實習(xí)要求是，采用分散實習(xí)方式，學(xué)生到指定的實習(xí)單位以基層技術(shù)人員或管理人員助手的身份，參加現(xiàn)場工地生產(chǎn)活動和技術(shù)管理工作。學(xué)生可根據(jù)工程具體情況選擇以下幾項內(nèi)容進行實習(xí)：1.組織安排生產(chǎn)和施工管理。2.各工種工程的施工工藝； 3.建筑機械化施工的配套和組織；4.編制施工預(yù)算及單位工程組織設(shè)計；5.工程統(tǒng)計，施工質(zhì)量檢查及驗收；6.經(jīng)濟核算及技術(shù)經(jīng)濟分析。
我所到的單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司的一個監(jiān)理項目部，實習(xí)的職務(wù)是土建專業(yè)監(jiān)理員。這次生產(chǎn)實習(xí)，是我第一次真正接觸監(jiān)理工作。在工作的時間里，我在專業(yè)監(jiān)理工程師的指導(dǎo)下，對110kv化州變電站擴建工程項目的樓房進行了監(jiān)理實習(xí)。
首先，我介紹一下“110kv化州變電站擴建工程” 項目的樓房工程概況：
該工程的建設(shè)單位是廣東電網(wǎng)公司茂名市供電局，監(jiān)理單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司，設(shè)計單位是茂名市宏昌電力設(shè)計有限公司，施工單位是化州市第一建筑工程有限公司，質(zhì)量監(jiān)督是化州市建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)督站。
我所在的監(jiān)理辦公室，有1個總監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理員，1個電氣專業(yè)監(jiān)理工程，1個電氣專業(yè)監(jiān)理員，1個水電專業(yè)監(jiān)理
員。土建監(jiān)理員要負責(zé)文案工作，打印通知等。
本工程為廣東電網(wǎng)公司茂名供電局管轄下的一個110kv變電站擴建工程。工程地點坐落在化州市梅化路旁（離市3公里左右），主控室為一層，使用功能為全站設(shè)備監(jiān)控，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)；高壓室為一層，使用功能為10kv配電柜裝置，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為886平方米，抗震設(shè)防為7度，建筑耐火等級為二級，建筑設(shè)計合理使用年限為50年。
（1）、裝飾工程
主控室、高壓室外裝飾：東，南，西、北四個方向為白色外墻磚。凸柱、女兒墻壓頂及裝飾線條為藍色外墻磚，主控室與高壓室的之間走廊的屋頂有鋼筋混凝土框架梁，以豐富其立面效果。
室內(nèi)裝飾：公共衛(wèi)生間設(shè)有釉面磚，其余內(nèi)墻除衛(wèi)生間均為混合砂漿抹灰，面層刮膩子，主控室頂棚為天花吊頂，高壓室頂棚為清水混凝土，模板要求較高，不做任何裝飾。
（2）、樓地面工程
公共衛(wèi)生間為陶瓷地磚地面，主控室部份為陶瓷地磚地面，部份為架空防靜電地板，其他所有樓地面為主體現(xiàn)澆時抹平，不做任何抹面。
（3）、屋面工程
屋面為保溫屋面，防水等級為二級，防水設(shè)防為二道設(shè)防合理使用年限為15年。
（4）、門窗工程
主控室、高壓室外墻所有窗為鋁合金窗，主控室大門為推拉玻璃門，高壓室為防火門。主控室內(nèi)的工具房、休息室為木門。
2、主要內(nèi)容
在實習(xí)期間，我接觸了大量的專業(yè)知識，并作了許多實習(xí)記錄，對一些新的施工工藝進行了了解。我的實習(xí)崗位是土建專業(yè)監(jiān)理員，在對基本的施工工藝有所了解后，還必須了解施工質(zhì)量的規(guī)范，怎樣的水平才算合格，哪些情況是不合格的，都要熟記。
以下就是我實習(xí)的主要內(nèi)容：
（1）、鋼筋工程
在實習(xí)期間，我接觸最多的就是鋼筋了，梁，板，柱子，剪力墻全都是現(xiàn)澆的，其中鋼筋布置當(dāng)然是最為重要的了，因此檢驗鋼筋是特別重要的工作。我到工地的時候，基本上每天的主要工作就是檢驗梁、板等的鋼筋。如受力鋼筋，架立鋼筋，構(gòu)造鋼筋，箍筋，負彎矩筋，分布筋等，這次在工地上才算真正了解了這些鋼筋的作用。對以后學(xué)習(xí)提供了很好的感性認識。在檢驗鋼筋時，一般情況下，主要控制主筋，包括數(shù)量，規(guī)格，位置等，而對于樓板的鋼筋，主要是檢驗分布筋的數(shù)量，用皮尺連續(xù)量三支箍筋，允許有一定的誤差；至于梁、柱的鋼筋，除了檢驗主筋的數(shù)量，規(guī)格外，還需要檢驗主筋的錨固長度、搭接長度、焊接長度及加密箍的數(shù)量等，也要嚴格控制好。
⑶.鋼筋工程驗收：鋼筋工程屬隱蔽工程，在澆筑砼前應(yīng)組織對鋼筋和預(yù)埋件進行驗收，并做好隱蔽工程記錄，相關(guān)各方簽字確認，以備查證。
房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告3
房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)報告范文
緊張而又充實的實習(xí)生活結(jié)束了，相信你積累了不少實習(xí)心得，感覺我們很有必要對自己的實習(xí)生活做一下總結(jié)。但是相信很多人都是毫無頭緒的狀態(tài)吧，以下是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)報告范文，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)報告1邁進大學(xué)已經(jīng)是的第三個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會。我們的心已經(jīng)開始飛進那里，我們高興，我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我。我們可以回報社會，我們可以服務(wù)國家，但是我們又害怕又膽怯，我們常常會捫心自問我們準備好了嗎?是的，我們在校園里生活了數(shù)十載，而社會與校園是完全不同的兩個世界，也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會。所以我們選擇一個過渡的橋梁，把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，這就是專業(yè)實習(xí)。
我的專業(yè)是工程管理，只要關(guān)于工程的都有可能成為我的工作，我選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀——陜西綠迪投資控股集團有限公司下設(shè)的錦業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。
實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也打開了視野增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。為了表達自己收獲的喜悅，我將分開幾個部分講一下自己的感受，報告實習(xí)的情況。
一、實習(xí)公司介紹
xxxx地產(chǎn)開發(fā)公司隸屬于陜西綠迪投資控股集團，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)且具備最全面開發(fā)資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一，xxxx地產(chǎn)開發(fā)公司以陜西為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國，具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏，可靠服務(wù)，行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。
公司的分財務(wù)部、策劃部、工程部、銷售部等部門。公司的主要業(yè)務(wù)包括前期市場調(diào)查，前期策劃房地產(chǎn)投資分析可行性研究，房地產(chǎn)投資的資金融通，項目的規(guī)劃，設(shè)計、審批、驗收、綠化、房地產(chǎn)市場營銷策劃等。
xxxx地產(chǎn)開發(fā)公司與國土資源部，建設(shè)部財政部，省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通尤其與各省市土地管理部門關(guān)系密切，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。
二、實習(xí)方式介紹
能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí)我十分的高興，這就像給與了我一個巨大的舞臺，讓我在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春，我也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學(xué)習(xí)增長自己的知識與經(jīng)驗。
把我實習(xí)時間分為了兩個階段：第一階段(前二個星期)的實習(xí)任務(wù)主要是了解房地產(chǎn)公司的運作情況，做一些辦公室工作;第二階段(后三個星期)的工作地點改在售樓部，主要任務(wù)是協(xié)助其他同事銷售樓盤。下面分為兩個階段介紹我的實習(xí)生活和學(xué)習(xí)收獲。第一階段，辦公室工作：我到該公司報到的時候，公司正在發(fā)展二期項目的前期市場調(diào)查，所以我在辦公室里主要配合其他同事收集匯總各方面資料以及對每一步工作做小結(jié)。同時我還做一些自己力所能及的工作，比如打印文件、接聽電話等等日常性的工作，這些工作比較瑣碎，但是它需要非常細致的完成，在工作期間我沒有出現(xiàn)過大的失誤，應(yīng)該說還是比較理想的完成了任務(wù)。
在工作之余，與同事的交流中，我從他們那里了解到了很多書本上課堂里學(xué)不到的東西，也正是在這兩個星期里，我基本上了解了一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)流程。以前，房地產(chǎn)曾是我們課后討論的熱門對象，但是我們?nèi)f萬沒有想到的是：這是個中國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是核心部分。開發(fā)商并不是我們想象中的一個機構(gòu)龐大，人員眾多的公司。我所實習(xí)的單位是Xx市錦業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，是一家實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商，在Xx地區(qū)的主要人員也不過一、二十人，分為財務(wù)部、策劃部、工程部、銷售部等部門，他們是公司的主心骨，從一個項目的前期市場調(diào)查開始，住宅小區(qū)的規(guī)劃，設(shè)計、審批、驗收、綠化、銷售等程序，在他們有條不紊的分工合作下順利進行著，直到房屋全部銷售完畢后，一個項目才真正的完成。與此同時，一個項目從無到有，從市場調(diào)查到住宅小區(qū)的建成以及戶主的入住，他們先后要和設(shè)計院、建筑公司、監(jiān)理公司、物業(yè)公司等公司合作，在我看來，開發(fā)商是構(gòu)成一個項目的樞紐，是它連接了各個部門，最終使得一個個環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)呈現(xiàn)在我們的眼簾。該公司準備開發(fā)的二期項目與之前開發(fā)的一期項目同在一個地段。此地段的房價由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米五、六千。該公司準備開發(fā)的二期項目與之前開發(fā)的一期項目同在一個地段。此地段的房價由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米三、四千。目前公司正在對二期項目進行前期的市場調(diào)查，這是一個長期的工作，對于整個項目開發(fā)是否成功起著關(guān)鍵作用，它包括區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研，類比競爭樓盤調(diào)研，各類物業(yè)市場調(diào)研，項目功能與主題定位分析，目標(biāo)客戶定性調(diào)查，目標(biāo)客戶定量調(diào)查，市場定位分析和價格定位分析，項目可行性總評估分析內(nèi)容。這部分主要由策劃部，工程部和銷售部完成，大家配合得很好，調(diào)查順利的進行著。
三、實習(xí)心得
這是第一次正式與社會接軌踏上工作崗位，開始與以往完全不一樣的生活。每天在規(guī)定的時間上下班，上班期間要認真準時地完成自己的工作任務(wù)，不能草率敷衍了事。
“天下英雄皆我輩，一入江湖立馬催?！睆膶W(xué)校到社會的大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，身邊接觸的人也完全換了角色，老師變成老板，同學(xué)變成同事，相處之道完全不同。在這巨大的轉(zhuǎn)變中，我們可能彷徨，迷茫，無法馬上適應(yīng)新的環(huán)境。我們也許看不慣企業(yè)之間殘酷的競爭，無法忍受同事之間漠不關(guān)心的眼神和言語。很多時候覺得自己沒有受到領(lǐng)導(dǎo)重用，所干的只是一些無關(guān)重要的雜活，自己的提議或工作不能得到老板的肯定。做不出成績時，會有來自各方面的壓力，老板的眼色同事的嘲諷。而在學(xué)校，有同學(xué)老師的關(guān)心和支持，每日只是上上課，很輕松。常言道：工作一兩年勝過十多年的讀書。兩個月的實習(xí)時間雖然不長，但是我從中學(xué)到了很多知識，關(guān)于做人，做事，做學(xué)問。
(一)自學(xué)能力
“在大學(xué)里學(xué)的不是知識，而是一種叫做自學(xué)的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。學(xué)校所學(xué)到的東西都是理論，和實際脫節(jié)是比較嚴重的。在這個新時代，在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學(xué)習(xí)不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設(shè)法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有自學(xué)能力的人遲早要被企業(yè)和社會所淘汰。
(二)工作很辛苦
由于現(xiàn)在還住校，所以每天7點不到就得起床去擠公交車，有時候公司業(yè)務(wù)繁忙，晚上或周末得加班，那留給個人支配的時間更少。我們必須克制自己，不能隨心所欲地不想上班就不來，而在學(xué)?？梢运瘧杏X，實在不想上課的時候可以逃課，自由許多。
每日重復(fù)單調(diào)繁瑣的工作，時間久了容易厭倦。所以越發(fā)顯得掙錢不易。要開始有意識地培養(yǎng)自己的理財能力，我們剛畢業(yè)，工資水平普遍不高，除掉房租餐費和日常的開支，有時候寄點錢給父母補貼家用，我們常常所剩無幾，一不留神可能就入不敷出成為月光一族，但此時我們再也不好意思伸手向父母要，因此很多時候我們要合理支配我們手中的這筆少的可憐的錢。
(三)同事相處
踏上社會，我們與形形色色的人打交道。由于存在著利益關(guān)系，又工作繁忙，很多時候同事不會象同學(xué)一樣對你噓寒問暖。而有些同事表面笑臉相迎，背地里卻勾心斗角不擇手段，踩著別人的肩膀不斷地往上爬，因此剛出校門的我們很多時候無法適應(yīng)。但是環(huán)境往往會影響一個人的工作態(tài)度。一個冷漠沒有人情味的辦公室，大家就會毫無眷戀之情，有更好的機會他們肯定毫不猶豫的跳槽。他們情緒低落導(dǎo)致工作效率不高，每天只是在等待著下班，早點回去陪家人。而偶爾的為同事搞一個生日party，生病時的輕輕一句慰問，都有助于營造一個齊樂融融的工作環(huán)境。心情好，大家工作開心，有利于公司的發(fā)展。在電視上不止一次的看到職場的險惡，公司里同事之間的是非，我想我能做的就是“多工作，少閑話”。且在離畢業(yè)走人僅剩的幾個月，更加珍惜與同學(xué)之間的相處。
四、實習(xí)總結(jié)
經(jīng)過一個多月艱苦而又快樂的實習(xí)旅程，我滿載而歸，我不僅僅學(xué)會到了房地產(chǎn)的更多知識，把房地產(chǎn)開發(fā)的理論和實際緊密的聯(lián)合起來，我們得到更加寶貴的東西就是經(jīng)驗與自信，我們不再害怕社會激勵競爭的到，來我們現(xiàn)在喜歡上了暴風(fēng)雪的洗禮，我們會真誠的對待以后的每一件事和每一個人，實習(xí)這兩個月期間，我拓寬了視野，增長了見識，體驗到社會競爭的殘酷，而更多的是希望自己在工作中積累各方面的經(jīng)驗，為將來自己走創(chuàng)業(yè)之路做準備，相信有了這次實習(xí)的成功經(jīng)歷，我們會在以后的崗位上走的更穩(wěn)做得更好。
房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)報告2一、公司簡介
(一)**發(fā)展史
**是以地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為核心全國化發(fā)展的房地產(chǎn)綜合服務(wù)體，體系內(nèi)囊括地產(chǎn)、金融和商業(yè)三個部分，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋全程代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、“央產(chǎn)房”上市交易、權(quán)證辦理、按揭貸款、房地產(chǎn)投資咨詢、商鋪租售、寫字樓租售及商品房、空置房、企業(yè)債權(quán)房銷售代理等。公司立志成為國內(nèi)在住宅地產(chǎn)經(jīng)紀、金融按揭服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)方面的領(lǐng)跑者。
(二)**的企業(yè)文化
1、我們的企業(yè)愿景
“行業(yè)的”：讓不動產(chǎn)服務(wù)業(yè)走進殿堂
2、我們的使命
對社會：**建立一個有遠大抱負，操守自律，勇于創(chuàng)新，智慧管理的現(xiàn)代服務(wù)品牌。
對房地產(chǎn)交易客戶：**有潛力并且渴望具備潛力去給客戶帶給愉悅的不動產(chǎn)服務(wù)。
對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)：**將帶給海量、準確、標(biāo)準、有深度、使用便捷的不動產(chǎn)資訊。
對房地產(chǎn)經(jīng)紀人：**幫忙和鼓勵經(jīng)紀人用完美人性(誠實正直友善)來共同創(chuàng)造和分享屬于平凡人的尊嚴和非凡成績。
3、我們的核心價值觀
客戶至上：我們明白**的存在對于有房地產(chǎn)需求的客戶來講，意味著是值得信賴和依靠的。
誠實可信：我們能夠沒有聰明的腦袋、漂亮的臉蛋、絢麗的背景，但是我們誠實，我們讓人信任。
團隊作戰(zhàn)：我們正是因為自認在競爭中很弱小才走到一齊，我們只能彼此依靠、彼此關(guān)照才能強大。
拼搏進?。何覀儾徽瓶厝魏蜗∪辟Y源，唯有比別人更努力才能取得成功。
二、實習(xí)資料
(一)實習(xí)所做工作
作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀人，需要在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準備和咨詢策劃等工作，而且從事的該職業(yè)活動也隨社會的經(jīng)濟發(fā)展而進一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計、建造運籌、經(jīng)營促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全過程，對促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。
我的工作資料大致總結(jié)如下：
開發(fā)客戶——了解客戶需求——推薦房源——開發(fā)房源——約客戶
看房——帶客戶看房——回訪客戶——回訪業(yè)主——約雙方見面簽約——物業(yè)交割——入住
1.開發(fā)客戶：客戶來源主要分為店面接待、網(wǎng)絡(luò)端口、社區(qū)開發(fā)、老資源翻打等。在這幾個月的工作時間里，我的大多數(shù)成交客戶來自于店面接待和網(wǎng)絡(luò)端口，這兩種客戶的比較準而且需求明顯，易把握，跟這種客戶務(wù)必及時溝通，盡快成交。
2.了解客戶需求：不同的客戶需求也是不一樣的，所以務(wù)必要去了解客戶想要什么樣的房子，例如幾居室、房屋朝向、房主是否長租等等。而且客戶的需求也不是一成不變的，我們務(wù)必隨時掌握客戶的心理，與客戶溝通，發(fā)現(xiàn)客戶所需，這樣才能更好地為客戶服務(wù)。
3.推薦房源：在了解到客戶的需求的同時，我們務(wù)必在腦中牢記至少10套房源，以應(yīng)對客戶各種不同的需求，按客戶的需求去介紹客戶所需的房源，做到想客戶所想，憂客戶所憂。
4.開發(fā)房源：只負責(zé)向外出租房子還是遠遠不夠的，我們對客戶出租的同時還得尋找房主，理解房主的出租委托，從而才能進行帶看。而房源的開發(fā)主要來源于店面接待、社區(qū)開發(fā)和老資源等。無疑店面接到的是肯定對外出租的，這樣的房主心誠切急，務(wù)必好好把握和維護。
5.約客戶看房：作為房產(chǎn)經(jīng)紀人，沒有帶看肯定不會成交，而帶看之前的約看則成為重中之重。每一天務(wù)必給自己的客戶打電話，約出第二天或者之后幾天的客戶出來。而被打煩的客戶比比皆是，我們務(wù)必從自己的'有效資源中好好把握，挑選最準的客戶，獲得之后的帶看。
6.帶客戶看房：帶客戶看房是成交之前最為重要的一步，每次帶著客戶看一套房是遠遠不夠的，務(wù)必帶著客戶多看幾套，使用BAC法則帶看。而且?guī)Э赐局胁粩嗟陌l(fā)現(xiàn)客戶的需求，從而為客戶匹配更為適宜的房源，促進成交!
7.回訪客戶：每次帶客戶看完房子之后，務(wù)必給客戶打電話回訪一下，了解這天帶看的成果怎樣樣，是否滿意或者不滿意在哪，從而促定或者為客戶匹配新的房源。
8.回訪業(yè)主：回訪完客戶的同時，也務(wù)必給業(yè)主都打個電話，避免業(yè)主那邊看完房子一點動靜都沒有，覺得經(jīng)紀人潛力差，以后看房容易構(gòu)成阻礙。而且多于業(yè)主溝通，增進與房主的感情，方便以后的再次帶看和簽約。
9.約雙方見面簽約：在雙方都有意向之后，約雙方面談簽約就是最重要的事了。談得好皆大歡喜，談不好竹籃打水一場空，所以說話和談判的藝術(shù)尤為重要。師傅教過我的斡旋隔離談判就成為了我談判簽約的神奇。例如房主想3000出租，把雙方分在兩個談判室，給客戶把價兒稍微報告，給房主稍微報低，多次交流之后取中間價位，3000。所以談判是門藝術(shù)也是門學(xué)問。
10.物業(yè)交割：簽約并不意味著一單租賃的結(jié)束，因為售后服務(wù)一樣重要，我們需要給房主和客戶做認真細致的物業(yè)交割，避免出現(xiàn)一切可能出現(xiàn)的紕漏。而且這些成功簽約的客戶都是自己的老客戶老資源，好好維護日后出租、朋友租房還會繼續(xù)合作。
11.入住：客戶入住后，也要找個時間拜訪客戶一下，看看有什么需要幫忙的，維護客戶感情。
(二)實習(xí)中遇到的問題
問題一：國家地區(qū)相關(guān)政策的變化都會引起區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的變動。例如銀行貸款政策的寬松或收緊，會直接影響很大一部分人的購買力。還有就是三月份關(guān)于公產(chǎn)房政策的變動，有的人對此項變動做觀望狀態(tài)，有的人直接購買。
問題二：影響購房的因素有很多，諸如：政策、小區(qū)、樓層、朝向、價位、交通等。每個客戶的核心需求都是不同的，同時，出于每個人的利益化，經(jīng)紀人不可能直接了解客戶的核心需求，導(dǎo)致匹配房源的不適宜，最終無法達成交易。
問題三：個人經(jīng)驗欠缺，資源積累不足。由于自身接觸這個行業(yè)時間較短，所以在為人處世、語言藝術(shù)方面有很大欠缺。對于公司SE系統(tǒng)內(nèi)部資源和相關(guān)行業(yè)知識不夠了解，導(dǎo)致無法完美的應(yīng)對客戶。
(三)如何解決問題的針對問題一，更多的關(guān)注新聞，了解國家地區(qū)相關(guān)政策。
去房管局了解地區(qū)政策是否有變動，如三月份南開區(qū)市場指導(dǎo)價由上漲。赴銀行了解各個銀行貸款政策變化。到各個學(xué)校招生辦了解招生政策是否變化。針對問題二，更多的與客戶交流，更多的帶看，在其過程中不斷挖掘出客戶的核心需求。
針對問題三，有問題自己先思考，再向同事請教，有事找店長。每一天反思在接待客戶中所遇到的問題。充分利用資源，優(yōu)質(zhì)房源空看、多看。在其他同事與客戶溝透過程中觀察學(xué)習(xí)。
三、給實習(xí)公司的推薦
對于經(jīng)紀人而言，達成業(yè)績的第一步是接待客戶。在實際工作中，客戶的來源確有很大一部分取決于運氣成分。在后續(xù)工作中，又存在很大的變量，這就導(dǎo)致經(jīng)紀人的業(yè)績受到影響。另外，強度的要求，不合理的扣費，雖然促使一部分經(jīng)紀人努力工作，但也使得一部分經(jīng)紀人對于公司的排斥。致使行業(yè)流動性較大，期望公司能夠提高經(jīng)紀人的生活保障。
過于頻繁的電話騷擾，已經(jīng)一次次使得**處于風(fēng)尖浪口。日常定量要求的電話洗盤，雖然能夠?qū)ふ页鲆慌行Э蛻?，但是僅僅暫一小部分，更多的確實周而復(fù)始的電話騷擾，嚴重影響了**形象。期望公司在這方面做出相應(yīng)的改變。
四、實習(xí)的收獲
在這五個多月的實習(xí)生活中，我已經(jīng)徹底融入了**，徹底成為了**的一份子，也成為了一名真正好處上的**人。在這段時光里，我和小組同事每一天13個小時得堅守在崗位上，一齊成功、一齊歡樂、一齊失敗、一齊難過、一齊崛起、一齊奮斗、一齊開心、一齊難過、一齊生活、一齊安樂，早已成為天江格調(diào)店A組不可或缺的一份子。在此我將此次實習(xí)的收獲總結(jié)如下：
1.我完成了一個從學(xué)生到社會人的蛻變過程。經(jīng)過這段時間的實習(xí)生活，我已完全擁有了一副社會人的良好心態(tài)，不怕高壓、不怕打擊，一心將自己的工作做好、做強、永不言敗!褪去學(xué)生稚氣的我，已不怕任何壓力，這幾個月的磨練助我練就了一顆堅不可摧、逆流而上、勇往直前的心，我將用這副心態(tài)勇敢得應(yīng)對以后的學(xué)習(xí)和生活當(dāng)中的困難，走出自己的一條路。
2.透過這次實習(xí)，我的溝通潛力、做事潛力得到了大幅提升。在**地產(chǎn)工作的這幾個月里，每一天都能接觸到不同性格、不同脾氣的房主與客戶，這一切的一切走在鍛煉著我的溝通潛力、辦事潛力，并為我以后正式進入工作、進入社會打下了基礎(chǔ)。這將著我以后的工作生活，并且會使我的溝通辦事潛力越來越強、越來越好。
3.這幾個月的工作鍛煉了我勤奮、果斷、敢作敢為的性格。在大學(xué)的生活中，由于空余時間比較多，生活當(dāng)中難免出現(xiàn)懶散、邋遢、做事不果斷的毛病。但是這幾個月的工作使我一改常態(tài)，在巨大的工作壓力和弱肉強食的社會面前我務(wù)必變得勤勞、果斷起來，使我懶散的毛病一去不回，這將使我畢生受用。
4.讓我堅定了從事營銷方面工作的信念。這次實習(xí)生活中盡管有艱難困苦，也有各種不愉快的小插曲，但這一切的一切最后都讓我懂得了，營銷是一份鍛煉潛力、體現(xiàn)潛力的工作，只有透過這種鍛煉，才能讓自己在以后的人生中不斷進取。這次實習(xí)讓我體會到了付出多，回報多的道理，更讓我體驗到了營銷酸甜苦辣，但這不會阻撓我從事營銷的熱情，我必定會在營銷方面越走越遠、越走越好!
這次短暫而愉快的實習(xí)已經(jīng)結(jié)束了，十分感謝學(xué)校給我們帶給這次鍛煉自我、磨練自我的機會。透過這次實習(xí)，我磨練了堅強的意志;培養(yǎng)了用心向上、勇于進取的心態(tài);擁有了永不服輸、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)男愿?得到了一生寶貴的工作經(jīng)驗。這些優(yōu)良的習(xí)慣作風(fēng)我會在以后的生活工作中繼續(xù)持續(xù)并加以改善!這次實習(xí)也使我看到了銷售行業(yè)的前景是多么的光明，付出必有回報，我會一向堅持營銷方面的工作，以此來體現(xiàn)自己的人生價值，做的自己!
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