下面是范文網(wǎng)小編整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案3篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案，供大家閱讀。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案1
理想中的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理(業(yè)主單位)、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理(設(shè)計(jì)單位)、工程咨詢(xún)項(xiàng)目管理(咨詢(xún)監(jiān)理單位)、施工項(xiàng)目管理(施工單位)和后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)。
項(xiàng)目介紹：房地產(chǎn)項(xiàng)目是指在一定的時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，以土地和房屋建筑為對(duì)象，以達(dá)到特定的使用功能為目的，按照一定的步驟和程序所完成的一次性任務(wù)，針對(duì)某一項(xiàng)目進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的整體介紹，項(xiàng)目位置、面積資金等方面說(shuō)明清楚。
項(xiàng)目范圍：從項(xiàng)目可行性研究階段到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的全過(guò)程管理。其中包含的主要工作大項(xiàng)有：
一、項(xiàng)目可行性研究：了解市場(chǎng)行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購(gòu)買(mǎi)人群及購(gòu)買(mǎi)能力等，以確認(rèn)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目方案選擇。
二、項(xiàng)目實(shí)施方案確定：確定本項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、時(shí)間范圍、投資額度，項(xiàng)目的具體要求。
三、根據(jù)確定的項(xiàng)目實(shí)施方案：組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織方案評(píng)選，確定最優(yōu)方案。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計(jì)單位完善功能設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。
四、確定監(jiān)理方案：委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)備案。
五、完成項(xiàng)目實(shí)施階段的組織設(shè)計(jì)：制定項(xiàng)目人員的工作流程及責(zé)任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃制定詳細(xì)的實(shí)施網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)。
六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件：組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。
七、項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段的過(guò)程管理。按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，可描述為下列幾個(gè)階段項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究。
㈠ 項(xiàng)目的系統(tǒng)分析，包括項(xiàng)目的外部系統(tǒng)(環(huán)境)調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng)(項(xiàng)目結(jié)構(gòu))分析等。
㈡ 項(xiàng)目的計(jì)劃管理，包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計(jì)劃、工期計(jì)劃、成本(投資)計(jì)劃、資源計(jì)劃以及它們的優(yōu)化。
㈢ 項(xiàng)目的組織管理，包括項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項(xiàng)目管理規(guī)程的制定。
㈣ 項(xiàng)目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。㈤ 項(xiàng)目的實(shí)施控制，包括進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、變更管理等。
㈥ 項(xiàng)目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與總結(jié)、項(xiàng)目使用管理(物業(yè)管理)，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在的問(wèn)題分析等。
八、項(xiàng)目采購(gòu)管理：確定甲供材料、甲方限價(jià)材料、乙方自購(gòu)材料范圍，組織甲供材料、甲方限價(jià)材料的市場(chǎng)調(diào)查和招標(biāo)工作。
九、銷(xiāo)售工作：蘊(yùn)涵在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中中介服務(wù)、由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。包括以下內(nèi)容：
㈠ 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析
㈡ 房地產(chǎn)項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃
㈢ 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析
㈣ 價(jià)格定位及策略、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃
㈤ 房地產(chǎn)廣告媒體策略 ㈥ 房地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝
㈦ 營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正
十、組織竣工驗(yàn)收及竣工結(jié)算。
房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程的最后一個(gè)程序，是全面考核建設(shè)工作、檢查是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。
十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要有以下幾個(gè)方面：
㈠ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定位風(fēng)險(xiǎn)。
㈡ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。
㈢ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
㈣ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。
㈤ 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。
㈥ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的“政府”風(fēng)險(xiǎn)。
十二、資料、檔案、合同文件等管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理是在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目參與各方通過(guò)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目承包合同的管理，以保證建設(shè)工期、工程質(zhì)量和工程造價(jià)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)重要工作。
十三、項(xiàng)目決算及項(xiàng)目后期評(píng)價(jià)。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過(guò)程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過(guò)對(duì)投資活動(dòng)實(shí)踐的檢查總
結(jié)，確定投資預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目或規(guī)劃是否合理有效，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過(guò)分析評(píng)價(jià)找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，為未來(lái)項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時(shí)也為被評(píng)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)基本內(nèi)容包括：項(xiàng)目目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程評(píng)價(jià)、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目影響評(píng)價(jià)和項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案2
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？
第一部分 投資管理
第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見(jiàn)表 49 第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51 管理組織機(jī)構(gòu) 51 項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 工程類(lèi)合同編制要點(diǎn) 59 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn) 63 合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 招標(biāo)管理規(guī)定 72 材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書(shū) 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 施工進(jìn)度控制流程 95 施工進(jìn)度控制指引 97 進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 施工組織設(shè)計(jì)制度 104 技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 樣板指路制度 110 工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 117 質(zhì)量保證資料檢查要求 119 分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 工程竣工總結(jié)編制指引 132 工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 成本管理制度 140 工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 工程結(jié)算控制指引 151 工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)管理
第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 階段策劃及實(shí)施 178 市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 179 營(yíng)銷(xiāo)策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作管理 192 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 192 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作規(guī)范 195 銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作 195 銷(xiāo)售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 銷(xiāo)售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 銷(xiāo)售面積確定操作要點(diǎn) 202 銷(xiāo)售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 廣告方案與實(shí)施操作 206 銷(xiāo)售過(guò)程管理要點(diǎn) 209 房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 銷(xiāo)售收款指引 214 第五章 客戶(hù)服務(wù)工作規(guī)范 217 客戶(hù)服務(wù)部職責(zé) 217 客戶(hù)資料管理指引 218 退換房辦理指引 220 更名辦理指引 222 客戶(hù)按揭代辦指引 224 第六章 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用制度 226
第一部分 投資管理
第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則
為有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，公司所有擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。
公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。
/ 13 項(xiàng)目投資建議
計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。
計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書(shū)編制指引》的規(guī)定。
項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證
項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。
項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；
2）專(zhuān)項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；
4）資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；
6）經(jīng)營(yíng)效益分析等。
項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。
計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門(mén)有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。
總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開(kāi)評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。
總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。
總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。
投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作
/ 13
項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等方面無(wú)控制權(quán)的，原則上不參與。
計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。
在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整
項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過(guò)。
投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書(shū)面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。
第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖
第三章 項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 項(xiàng)目決策背景及摘要 外部環(huán)境
1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。內(nèi)部因素
1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；
2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；
3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀
四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。
項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊環(huán)境
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大市政配套 規(guī)劃控制要點(diǎn)
總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。土地價(jià)格
土地升值潛力初步評(píng)估
立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析
區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析
開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議
第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 外部環(huán)境
1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。內(nèi)部因素
1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；
2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；
3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 宗地位置
宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。
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（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；
2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；
3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；
4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠(chǎng)數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；
5）地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜、光纜等。）
項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。項(xiàng)目周邊環(huán)境
治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。大市政配套
周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。規(guī)劃控制要點(diǎn)
1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；
6）綠化率等。土地價(jià)格
土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。
土地升值潛力初步評(píng)估
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。
/ 13 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀
土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。
計(jì)劃手續(xù)
項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。規(guī)劃手續(xù)
規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。土地手續(xù)
征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。
2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。
3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
合作方基本情況：合作方名稱(chēng)，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。總體評(píng)價(jià)
對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。市場(chǎng)分析
區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。
區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位
各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶(hù)、市場(chǎng)定位。
整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素
產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。產(chǎn)品定位及建議
戶(hù)型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析
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規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷(xiāo)售計(jì)劃
1）截至項(xiàng)目施工、取得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。
2）工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。
3）銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 成本預(yù)測(cè)
說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。稅務(wù)分析
營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。經(jīng)濟(jì)效益分析
1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。
3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。
4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷(xiāo)售率。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 優(yōu)勢(shì)
從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。劣勢(shì)
從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。機(jī)會(huì)
從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。結(jié)論和建議
附表1 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算
項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）
一、土地價(jià)款支出
二、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)
三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)
四、主體安裝工程費(fèi)
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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
六、智能化系統(tǒng)費(fèi)
七、園林環(huán)境工程費(fèi)
八、配套設(shè)施費(fèi)
九、其它建設(shè)工程支出
十、管理費(fèi)用
十一、銷(xiāo)售費(fèi)用
十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用
十三、各項(xiàng)稅金
十四、預(yù)備費(fèi)
十五、總計(jì)
在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。
附表2 投資收益分析
項(xiàng)目名稱(chēng)： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬(wàn)元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注
一、銷(xiāo)售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車(chē)庫(kù)收入 6 6 其他收入 7
二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 土地價(jià)款支出 10 前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 主體建筑工程費(fèi) 12 主體安裝工程費(fèi) 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費(fèi) 16 配套設(shè)施費(fèi) 17 其他建設(shè)工程支出 18 預(yù)備費(fèi) 19 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23
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四、利潤(rùn)總額 24 減:所得稅 25
五、凈利潤(rùn) 26
六、項(xiàng)目投資總額 27
七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34
附表3 開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）
第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求
項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。
總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。
投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。
擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選擇；
3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次；
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6）目標(biāo)客戶(hù)選擇。投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；
3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響； 4）投資收益測(cè)算的可信程度； 5）投資收益是否滿(mǎn)足要求。項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)
1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；
3）工程計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃是否可行。資源能力評(píng)價(jià)
1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響； 2）資金來(lái)源的可行性； 3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力；
4）專(zhuān)業(yè)資源及解決途徑的可行性。項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議
評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫(xiě)相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問(wèn)題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議。
評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書(shū)面的綜合評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見(jiàn)和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評(píng)審決策結(jié)論
評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。
第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度
1總則
項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。
全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷(xiāo)售、控制成本的重要途徑。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容
總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，12 / 13
但不限于：
1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；
4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審； 5）組織技術(shù)專(zhuān)家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；
7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。
各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。設(shè)計(jì)要求
總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。
為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn)
總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。
設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū)面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。
設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案。設(shè)計(jì)成果
與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。
各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。
審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書(shū)面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案3
顧問(wèn)訓(xùn)練營(yíng)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”問(wèn)答集
體系篇
1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值是什么？為什么說(shuō)房地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不僅限于計(jì)劃的管理，而是充當(dāng)房企“規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者”？
一是管目標(biāo)
根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向下的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目維度的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)分解，事前做好目標(biāo)的嚴(yán)格分級(jí)和管控，承接經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)的PDCA循環(huán)管理；
二是控進(jìn)度
針對(duì)項(xiàng)目總控計(jì)劃和關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格管控，強(qiáng)化協(xié)同與防范風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的過(guò)程監(jiān)控，支撐項(xiàng)目快速高效運(yùn)營(yíng)；
三是防風(fēng)險(xiǎn)
強(qiáng)化價(jià)值鏈前端管控，通過(guò)構(gòu)建投資收益跟蹤體系，在項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)和事件節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投資收益跟蹤回顧，最終保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)束時(shí)完成既定目標(biāo)。
2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系包括什么？
答：項(xiàng)目運(yùn)管管理體系是一個(gè)完整的流程體系，包括針對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，基于報(bào)告的會(huì)議管理以及項(xiàng)目階段性成果管理。企業(yè)規(guī)模和發(fā)展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡(jiǎn)約型體系。
3、如何診斷房企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系？
答：明源五步模型法用于診斷和評(píng)估房企運(yùn)管管控體系是否有效。
a)體系與戰(zhàn)略的匹配度
b)運(yùn)營(yíng)管理組織的有效性
c)運(yùn)管管理制度和流程的可執(zhí)行性
d)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地執(zhí)行能力
e)決策的頻率和效果
4、什么是運(yùn)營(yíng)管理體系中的“管一年、看三年”
答：管一年：構(gòu)建更有彈性的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管控體系，應(yīng)需而變，讓開(kāi)工節(jié)奏、銷(xiāo)售計(jì)劃等環(huán)環(huán)相扣，產(chǎn)供銷(xiāo)高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據(jù)，規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)?？慈辏和ㄟ^(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的管控，能有效保證當(dāng)年業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有利于保證未來(lái)3-5年業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
5、什么是運(yùn)營(yíng)管理的“四級(jí)管理體系”？
答：四級(jí)計(jì)劃管理體系就是將計(jì)劃分為：集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目主計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、樓棟施工計(jì)劃。四級(jí)計(jì)劃的管理實(shí)質(zhì)是在傳統(tǒng)的三級(jí)計(jì)劃管理基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化，抓大放小，合理授權(quán)，保障計(jì)劃的合理性和科學(xué)性；另外一方面，各專(zhuān)業(yè)人員與部門(mén)能層層聚焦，做好各自的事情。
6、什么是運(yùn)營(yíng)管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？
答：階段性成果是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中階段性工作的“成績(jī)”，它以項(xiàng)目全生命周期和職能二個(gè)緯度為坐標(biāo)，設(shè)計(jì)與各關(guān)鍵環(huán)節(jié)成果模板，同時(shí)建立與之相配套的制度與流程，系統(tǒng)構(gòu)建階段性成果體系。
作用有四個(gè)方面：
a)工作成績(jī)的重要衡量指標(biāo)
b)實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、模板化管理
c)抓住關(guān)鍵產(chǎn)物，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的核心控制
d)形成成果管理體系，為快速?gòu)?fù)制、培養(yǎng)復(fù)合型人才提供支撐
7、什么是運(yùn)管管理的“三級(jí)會(huì)議體系”？作用是什么？
答：三級(jí)會(huì)議包括高層會(huì)議、基于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議、例行會(huì)議三個(gè)層面。
作用：有效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系，能提高決策的效率和決策的質(zhì)量。通過(guò)會(huì)議時(shí)間、參與人員、會(huì)議內(nèi)容、會(huì)議目的、會(huì)議成果、會(huì)議決議、后續(xù)跟進(jìn)處理等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。
8、什么是簡(jiǎn)約型運(yùn)營(yíng)管理體系？
答：針對(duì)成長(zhǎng)型地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的運(yùn)營(yíng)體系，歸納為1-4-2-2，即1個(gè)輕組織，解決集團(tuán)與區(qū)域(項(xiàng)目)的集分權(quán)關(guān)系(需要掌握一個(gè)輕量級(jí)運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)圖案例)；4級(jí)分級(jí)計(jì)劃(需要掌握各級(jí)計(jì)劃對(duì)應(yīng)的責(zé)任體系)；2例會(huì)，周例會(huì)和月度運(yùn)營(yíng)例會(huì)；2類(lèi)考核支撐，即關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成考核和部門(mén)組織績(jī)效考核。
9、什么是“五步模型法”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)診體系？
答：戰(zhàn)略的匹配度；組織有效性；流程可行性；落地執(zhí)行有效性；決策頻率和效果(雷達(dá)圖顯性化診斷)
10、房產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要點(diǎn)是什么？(管一年)
答：首先計(jì)劃要有彈性，即城市布局要有彈性、產(chǎn)品類(lèi)型和戶(hù)型面積要有彈性、產(chǎn)銷(xiāo)節(jié)奏要有彈性；其次要編制時(shí)要嚴(yán)守幾個(gè)邊界，即財(cái)務(wù)邊界、經(jīng)營(yíng)邊界、資源邊界；第三是強(qiáng)控三大計(jì)劃，即生產(chǎn)計(jì)劃(開(kāi)工管控和現(xiàn)金流流出控制)、銷(xiāo)售計(jì)劃(回收現(xiàn)金流和提升去化率)、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃(交房計(jì)劃)
11、房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)演的要點(diǎn)是什么？(看三年)
答：步驟一：對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，重點(diǎn)關(guān)注“開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣備、交房”等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目節(jié)奏的影響，結(jié)合產(chǎn)銷(xiāo)匹配，形成銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、回款金額、交房面積、交房金額核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)?！顿Y源盤(pán)點(diǎn)表》、《現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)3年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)表》
步驟二：未來(lái)投資業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。就是結(jié)合企業(yè)歷史開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，基于投資進(jìn)度模型對(duì)未來(lái)三年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。通俗解釋就是“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行為導(dǎo)致未來(lái)業(yè)績(jī)產(chǎn)出模擬”。《投資進(jìn)度模型表》
步驟三：企業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)推演。最直接的辦法就是將現(xiàn)有項(xiàng)目和未來(lái)投資二個(gè)部分業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)值進(jìn)行疊加，從而得到集團(tuán)未來(lái)3-5年的業(yè)績(jī)整體預(yù)測(cè)。但由于未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的不確認(rèn)性，企業(yè)家更需要不斷調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏，同時(shí)推演未來(lái)業(yè)績(jī)變化，匹配市場(chǎng)環(huán)境變化。
12、體系篇重點(diǎn)案例龍湖、沿海，具體由講師開(kāi)課時(shí)介紹詳細(xì)內(nèi)容，學(xué)員需要將二個(gè)企
業(yè)的體系特點(diǎn)和最佳實(shí)踐記清楚。
權(quán)責(zé)篇
1、集團(tuán)管控模式和項(xiàng)目組織形式的相關(guān)基礎(chǔ)理論。(參考張老師的組織管控課程資料)
2、房產(chǎn)企業(yè)集分權(quán)的核心是什么？
答：房產(chǎn)企業(yè)集分權(quán)的核心在于縱向解決總部與城市公司權(quán)責(zé)邊界，橫向解決各專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間權(quán)責(zé)邊界，靈活的集團(tuán)管控模式就在于不同市場(chǎng)、不同時(shí)間隨需而變，權(quán)變地調(diào)整權(quán)責(zé)邊界與范圍。
3、房企總部對(duì)城市公司放權(quán)的前提是什么？
答：放權(quán)是一個(gè)理性的行為，總部針對(duì)城市公司放權(quán)，一是要看總部對(duì)城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放權(quán)模式下，總部職能線(xiàn)只是城市公司項(xiàng)目管控的輔助，放權(quán)前，總部必須保證城市公司在經(jīng)營(yíng)管理上能夠做到自身有效決策與風(fēng)險(xiǎn)控制。因此需要總部在放權(quán)前幫助城市公司“建好模型，定好規(guī)則”，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理模型與業(yè)務(wù)規(guī)則，讓城市公司普通員工一次性把事情做對(duì)。這是前提
放權(quán)的第二個(gè)前提是看區(qū)域的人才與資源匹配度，強(qiáng)調(diào)“成熟一個(gè)放一個(gè)”?？偛俊敖ㄆ脚_(tái)、做監(jiān)控”，平臺(tái)就是統(tǒng)一業(yè)務(wù)語(yǔ)言，信息共享與集成；監(jiān)控就是數(shù)據(jù)留痕，保證放權(quán)的同時(shí)能實(shí)現(xiàn)對(duì)城市公司核心業(yè)務(wù)的監(jiān)控與預(yù)警。
4、房企總部集權(quán)模式下的管控要點(diǎn)是什么?
答：集權(quán)(收權(quán))模式下就是將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵審批權(quán)收回集團(tuán)，做強(qiáng)總部職能線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)總部投資、成本、營(yíng)銷(xiāo)、工程、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)的強(qiáng)管控。集權(quán)模式下總部與城市公司要做好決策管理的輸入輸出管理。即需要多做關(guān)鍵決策CP點(diǎn)，在關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程中設(shè)臵CP(關(guān)鍵控制點(diǎn))，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程和審批過(guò)程的要點(diǎn)管控。
5、為什么說(shuō)主項(xiàng)計(jì)劃是集分權(quán)落地的有效載體?
答：項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了總部與城市公司人與事的管控，通過(guò)對(duì)主項(xiàng)計(jì)劃類(lèi)工作項(xiàng)進(jìn)行權(quán)責(zé)分配和界定，并通過(guò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)警和強(qiáng)控，實(shí)現(xiàn)縱向的權(quán)責(zé)劃分與橫向的專(zhuān)業(yè)協(xié)同。通過(guò)“關(guān)鍵事項(xiàng)”“責(zé)任部門(mén)”“跟蹤考核”實(shí)現(xiàn)集分權(quán)落地的有效路徑。
6、如何有效推進(jìn)集分權(quán)的落地和監(jiān)控？
答：一是控流程，流程主要在于做好集分權(quán)的過(guò)程控制，對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行全面管控；二是控會(huì)議，會(huì)議控強(qiáng)調(diào)的是對(duì)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的月度或季度回顧與調(diào)整；三是控底線(xiàn)，控底線(xiàn)主要表現(xiàn)為對(duì)業(yè)務(wù)階段性結(jié)果數(shù)據(jù)和成果進(jìn)行預(yù)警和拉閘。
7、需要掌握的典型案例：
a)天鴻地產(chǎn)：跨區(qū)域開(kāi)發(fā)模式下，權(quán)責(zé)劃分和集分權(quán)沒(méi)有固定模式，下放的不同區(qū)域的權(quán)限也不一樣。認(rèn)為集分權(quán)就好象是一個(gè)坐標(biāo)軸上來(lái)回移動(dòng)，但企業(yè)的核心內(nèi)容不會(huì)放。是“價(jià)值鏈管理模型”的一個(gè)典型案例。
b)廣州城建：總部強(qiáng)管控下的項(xiàng)目公司制。廣州本地項(xiàng)目實(shí)施總部?jī)?nèi)的項(xiàng)目職能制，外地項(xiàng)目及本地大型重點(diǎn)項(xiàng)目由項(xiàng)目公司或城市公司在總部強(qiáng)管控下實(shí)施管理。c)金科集團(tuán)：職能式管理模式下的運(yùn)營(yíng)管控策略，這種模式對(duì)于成長(zhǎng)型地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模
化和規(guī)范化發(fā)展非常具有借鑒意義。特色主要是《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》的編制與跟蹤管理、極具特色的部門(mén)月度計(jì)劃管理，職能式月度營(yíng)運(yùn)會(huì)議、量化考核應(yīng)用。
d)卓越集團(tuán)：績(jī)效驅(qū)動(dòng)的項(xiàng)目總控體系，嚴(yán)格考核。
計(jì)劃篇
1、計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是什么？對(duì)象是什么？基礎(chǔ)是什么？
答：運(yùn)營(yíng)管理以流程為基礎(chǔ)，項(xiàng)目管理以計(jì)劃為基礎(chǔ)，流程和計(jì)劃在項(xiàng)目運(yùn)管管理中扮演重要角色。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是目標(biāo)，目標(biāo)界定越清楚，計(jì)劃描述越有依據(jù)，落地就越有保障。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的對(duì)象是資源，要考慮和整合各方面資源來(lái)實(shí)現(xiàn)最初設(shè)定的目標(biāo)。而資源以包括時(shí)間、人、財(cái)、物等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)是流程。流程描述給計(jì)劃設(shè)定了實(shí)現(xiàn)的路徑，流程管理直接承接了房企組織管控的要求。
2、計(jì)劃應(yīng)該如何分級(jí)？顆粒度如何？
答：以管理層級(jí)的多少界定計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量，計(jì)劃分級(jí)是房企組織管控的一個(gè)組成部分，體現(xiàn)的思路是管理聚焦。計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量原則上是與管理層級(jí)的多少對(duì)應(yīng)起來(lái)的。此外應(yīng)以應(yīng)流程的成熟度判斷計(jì)劃管理的顆粒度。
3、項(xiàng)目計(jì)劃編制時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容？
答：清楚政府對(duì)項(xiàng)目管理審批程序；各專(zhuān)業(yè)分包或者甲供材料未漏項(xiàng)，確認(rèn)每項(xiàng)工作的合理進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；建設(shè)工期滿(mǎn)足銷(xiāo)售、交樓的時(shí)間要求；確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時(shí)間；房企內(nèi)部工作流程。
4、四級(jí)分級(jí)計(jì)劃編制的一般流程是什么？
答：四級(jí)計(jì)劃的編制以項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的編制為軸心，主項(xiàng)計(jì)劃編制完成后，向上抽取，得到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，向下擴(kuò)展，形成項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及樓棟施工計(jì)劃。主項(xiàng)計(jì)劃的編制一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板，在項(xiàng)目啟動(dòng)前編制審批完成。主項(xiàng)計(jì)劃主要是圍繞專(zhuān)業(yè)線(xiàn)的協(xié)同，控制總工期。集團(tuán)根據(jù)管控要求，從主項(xiàng)計(jì)劃中抽取集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，作為集團(tuán)管控的核心環(huán)節(jié)。各職能線(xiàn)經(jīng)理在主項(xiàng)計(jì)劃指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。樓棟施工計(jì)劃主要由現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目“工程專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的指導(dǎo)下編制每個(gè)樓棟的施工計(jì)劃。這種從下到下逐級(jí)指導(dǎo)的方式確保了計(jì)劃緊扣企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，又逐級(jí)細(xì)化，保證了合理性和科學(xué)性。
5、分級(jí)計(jì)劃體系下如何有效評(píng)價(jià)與監(jiān)控？
答：分級(jí)計(jì)劃體系下，主要有四種途徑實(shí)現(xiàn)對(duì)計(jì)劃的有效評(píng)價(jià)與監(jiān)控。
a)階段性成果體系：工作的成績(jī)，是一種新型管理思路，強(qiáng)調(diào)建立不以完事為終點(diǎn)，而以成果為終點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)了核心成果的監(jiān)控與成績(jī)的衡量，并且形成知識(shí)沉淀。
b)三維評(píng)價(jià)：分別由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、專(zhuān)業(yè)線(xiàn)負(fù)責(zé)人和下游責(zé)任人針對(duì)工作完成的質(zhì)量、進(jìn)度、專(zhuān)業(yè)技術(shù)及配合情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果決定了下一個(gè)節(jié)點(diǎn)是否開(kāi)啟。
c)三級(jí)會(huì)議管理體系：即通過(guò)高層會(huì)議、運(yùn)營(yíng)會(huì)議和例行會(huì)議，監(jiān)控項(xiàng)目的執(zhí)行，分
析執(zhí)行情況，為計(jì)劃調(diào)整提供決策支撐。
d)形象進(jìn)度管理：通過(guò)視頻、圖片、遠(yuǎn)程攝像等形式監(jiān)控和查看現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度，直觀
顯示進(jìn)度情況。
會(huì)議篇
1、目前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)議的現(xiàn)狀和問(wèn)題是什么？
答：長(zhǎng)征會(huì)嚴(yán)重浪費(fèi)時(shí)間；缺乏合理規(guī)劃，導(dǎo)致會(huì)議粗放隨意；目的不明確，議而不決，無(wú)效會(huì)議多；會(huì)中缺乏組織，會(huì)后缺乏跟蹤管理。
2、房企運(yùn)營(yíng)會(huì)議粗放的原因是什么？
答：房企會(huì)議粗放的原因主要有二點(diǎn)：
一是會(huì)議體系缺乏整體合理規(guī)劃，導(dǎo)致亂開(kāi)會(huì)
二是運(yùn)營(yíng)會(huì)議大多低效，決策效果差
3、合理規(guī)劃會(huì)議的三大步驟是什么？
答：第一步，認(rèn)清企業(yè)現(xiàn)狀和實(shí)際管理水平，從現(xiàn)狀出發(fā)適當(dāng)前瞻；第二步，區(qū)分項(xiàng)目會(huì)議和非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議，將項(xiàng)目事務(wù)和公司事務(wù)分開(kāi)處理；第三步，聚焦項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)七大環(huán)節(jié)，設(shè)臵關(guān)鍵決策類(lèi)會(huì)議。
4、合理規(guī)劃會(huì)議的三大要素是什么？
答：第一，遵照運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，決策吻合項(xiàng)目節(jié)拍；第二，界定管理角色；第三，界定時(shí)間周期
5、按會(huì)議觸發(fā)的動(dòng)因分類(lèi)，有幾類(lèi)會(huì)議？
答：時(shí)間觸發(fā)的會(huì)議，如周例會(huì)、月例會(huì)等；事件觸發(fā)的會(huì)議，往往是在時(shí)間和流程外的一些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的工作專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議；流程觸發(fā)的會(huì)議，項(xiàng)目關(guān)鍵工作項(xiàng)開(kāi)啟前觸發(fā)的會(huì)議。
6、會(huì)議體系相關(guān)案例
a)萬(wàn)科案例—泛關(guān)注下的會(huì)議分級(jí)，萬(wàn)科早期試點(diǎn)的16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議，后續(xù)濃縮為10
個(gè)關(guān)鍵會(huì)議
b)沿海案例—三令六會(huì)
7、什么是與會(huì)議相關(guān)的運(yùn)營(yíng)報(bào)告體系？
答：運(yùn)營(yíng)報(bào)告作為管理信息交換的載體，是識(shí)別運(yùn)營(yíng)組織成熟度的一個(gè)重要標(biāo)志。目前很多地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)報(bào)告主要存在的問(wèn)題包括：內(nèi)容與要素不完整或者缺失、報(bào)告生成和應(yīng)用隨意等問(wèn)題。相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)報(bào)告至少要包括以下內(nèi)容：管理目標(biāo)、要素與內(nèi)容、生成與應(yīng)用過(guò)程。
8、什么是運(yùn)營(yíng)會(huì)議“三化”策略？
答：會(huì)議三化是指：會(huì)議卡片標(biāo)準(zhǔn)化、上會(huì)資料模板化、會(huì)議議程規(guī)范化。
a)會(huì)議卡片標(biāo)準(zhǔn)化：是指對(duì)會(huì)議所指向的人、事、主題、時(shí)間、資料等相關(guān)要素和其
他內(nèi)容記錄具有一定標(biāo)準(zhǔn)化程度的模板。會(huì)議卡片的制作本身就屬于會(huì)議管理工具的標(biāo)準(zhǔn)化范疇，它充分界定會(huì)議的各種相關(guān)要素，使得會(huì)議主題明確、參與人、決策人、匯報(bào)人角色清晰，而且能夠在機(jī)制上和信息上為會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后提供服務(wù)和記錄，解決很多會(huì)前會(huì)后信息傳遞和溝通效果不佳的問(wèn)題。
b)上會(huì)資料模板化：上會(huì)資料準(zhǔn)備的標(biāo)準(zhǔn)化程度是一個(gè)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議規(guī)范高效的c)關(guān)鍵。上會(huì)資料模板化提升了資料準(zhǔn)備、閱讀、批閱的整體效率，也使所有關(guān)聯(lián)人更加聚焦標(biāo)準(zhǔn)化模板里的內(nèi)容本身。會(huì)議議程規(guī)范化：針對(duì)議程和大致時(shí)間進(jìn)行規(guī)范，提供會(huì)議效率。
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