下面是范文網(wǎng)小編分享的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)3篇 房地產(chǎn)企業(yè)重要財務(wù)指標(biāo)，歡迎參閱。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)1

　　一、總 則

　　第一條 目的及依據(jù)

　　為提高各公司經(jīng)營效暨配合財務(wù)部門統(tǒng)籌及靈活運(yùn)用資金，以充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效用，各公司除應(yīng)按年編制資金預(yù)算外，并應(yīng)逐月編列資金預(yù)計表，以期達(dá)成資金運(yùn)用之最高效益，特依“關(guān)系企業(yè)資金調(diào)度控制辦法”第一至四條規(guī)定，訂定本準(zhǔn)則。

　　第二條 資金范圍

　　本準(zhǔn)則所稱資金，系指庫存現(xiàn)金，銀行存款及隨時可變現(xiàn)之有價證券而言。為期編表計算及收支運(yùn)用方便起見，預(yù)計資金僅指現(xiàn)金及銀行存款，至隨時可變現(xiàn)之有價證券則歸屬于資金調(diào)度之列。第三條 作業(yè)期間

(一)資金提供部門，除應(yīng)于經(jīng)營計劃書編訂時，提送資金預(yù)算外，應(yīng)于每月24日前逐月預(yù)計次三個月份資金收支資料送會計部門，以利匯編。(二)各公司會計部門應(yīng)于每月二十八日前編妥次三個月份資金來源運(yùn)用預(yù)計表按月配合修訂。并于次月十五日前編妥上月份實(shí)際與預(yù)計比較編制資金來源運(yùn)用比較表各一式四份，呈總經(jīng)理(經(jīng)理)核閱后，一份自存，一份留存總經(jīng)理室(經(jīng)理室)，一份送財務(wù)部，一份送總管理處總經(jīng)理室。

　　收 入

　　第四條 內(nèi)外銷收入

　　營業(yè)部門依據(jù)各種銷售條件及收款期限，預(yù)計可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。第五條 勞務(wù)收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產(chǎn)品代為加工，依公司收款條件及合約規(guī)定預(yù)計可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第六條 退稅收入

(一)退稅部門依據(jù)申請退稅進(jìn)度，預(yù)計可退現(xiàn)數(shù)編列。

(二)預(yù)計核退營業(yè)稅雖非實(shí)際退現(xiàn)，以其能抵繳現(xiàn)金支出，得視同退現(xiàn)。第七條 其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項收入者皆屬之，包括財務(wù)收入，增資收現(xiàn)、下腳收入等。其數(shù)額在30萬元以上者，均應(yīng)加說明。

　　支 出

　　第八條 資本支出(一)支出：依土地管理小組或特定經(jīng)辦部門依據(jù)購地支付計劃提供之支付預(yù)算數(shù)編列。

(二)房屋：營建部門依據(jù)興建工程進(jìn)度，預(yù)計所需支付資金編列。(三)設(shè)備分期付款、分期繳納關(guān)稅等：會計部門依據(jù)分期付款償付日期予以編列。(四)機(jī)械設(shè)備、什項設(shè)備、預(yù)付工程定金等：工務(wù)部門依據(jù)工程合約及進(jìn)度，預(yù)定支付預(yù)算及資材部門依據(jù)外購L/C開立計劃，預(yù)計支付資金編列。第九條 材料支出

　　資材部門依請購、采購、結(jié)匯作業(yè)，分別預(yù)計內(nèi)外購原物料支付資金編列。

　　第十條 薪工

　　會計部門依據(jù)產(chǎn)銷計劃等資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。第十一條 經(jīng)常費(fèi)用(一)托工工廠：托工經(jīng)辦部門應(yīng)參照拖工廠商別約定付款條件等資料，斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。(二)制造費(fèi)用：會計部門依據(jù)生產(chǎn)計劃，參考制度費(fèi)用有關(guān)資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，并斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。(三)推銷費(fèi)用：營業(yè)部門依據(jù)營業(yè)計劃，參照以往月份推銷費(fèi)用占營業(yè)額之比例推算編列。

(四)管理費(fèi)用：會計部門參照以往實(shí)際數(shù)及管理部門工作計劃編列。

(五)財務(wù)費(fèi)用：會計部門依據(jù)財務(wù)部門資金調(diào)度情形，核算利息支付編列。第十二條 其他支出

　　凡不屬于上列各項之支出皆屬之，包括償還長期(分期)款、股息、紅利等之支付。其數(shù)額在30萬元以上，均應(yīng)加說明。

　　異常說明

　　第十三條 異常說明

　　各公司應(yīng)按月編制資金來源運(yùn)用比較表，以了解資金實(shí)際運(yùn)用情形，其中實(shí)際數(shù)與預(yù)計比較每項差異在10%以上者，應(yīng)由資料提供部門填列資金差異報告表列明差異原因，于每月十日前送會計部門匯編。

　　資金調(diào)度

　　第十四條 資金調(diào)度

(一)各公司營運(yùn)資金由公司(事業(yè)部)最高主管負(fù)責(zé)籌劃，并由總管理處財務(wù)部門協(xié)助籌措調(diào)度。

(二)各公司資材部門應(yīng)按月根據(jù)國內(nèi)外購料借款數(shù)額編列“購料借款月報表”于當(dāng)月24日由各公司總經(jīng)理室分送財務(wù)部及總管理處總經(jīng)理室匯總呈核。

(三)財務(wù)部應(yīng)于次月五日前按月將有關(guān)銀行貸款額度，可動用資金，定期存款余額等資料編列能源企業(yè)國內(nèi)銀行短期借款明細(xì)表呈總管理處總經(jīng)理核閱，以為經(jīng)營決策之參考。

　　二、附 則

　　第十五條 本準(zhǔn)則經(jīng)總管理處總經(jīng)理核準(zhǔn)后實(shí)施，修改時亦同。

　　三、零基準(zhǔn)預(yù)算制度

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的產(chǎn)生

　　零基準(zhǔn)預(yù)算又被稱做ZBB，即Zero－Base－Budgeting的略稱。這個名符其實(shí)的零基準(zhǔn)預(yù)算的構(gòu)想，起初誕生于美國。1970年，總公司在美國的德州儀器公司(TI公司)首先開發(fā)這個零基準(zhǔn)預(yù)算的方法。

　　當(dāng)時TI公司在IC界處于不利的情況，被迫入苦境。為了突破當(dāng)時的情況，提出零基準(zhǔn)預(yù)算為政策。一經(jīng)實(shí)施后，TI公司盡管銷售減少，卻成功地降低 了成本，因而產(chǎn)生了大幅度的利潤而渡過了公司創(chuàng)立以來的危機(jī)。當(dāng)時的喬治亞州

　　州長，即日后的吉米?卡特前總統(tǒng)，注意到這種成果。于是，在1971年將其導(dǎo)入喬治亞州，借此機(jī)會而推展到整個美國國內(nèi)。而這個無意間與卡特前總統(tǒng)同時誕生的預(yù)算方式，在1978年被導(dǎo)入聯(lián)邦政府后，日本也開始注意了。零基準(zhǔn)預(yù)算的含義

　　ZBB是Zero－Base－Budgeting的略稱，如果說得更正確些，應(yīng)該是Zero－Base Planning and Budgeting System的略稱。

　　也就是說，零基準(zhǔn)預(yù)算就是在零基準(zhǔn)上的業(yè)務(wù)計劃及預(yù)算方式。

　　此處最重要的可能就是零基準(zhǔn)這句話的意思了。零基準(zhǔn)，就是從白紙狀態(tài)開始，希望能打破預(yù)算，也可能說是從什么都沒有的狀態(tài)出發(fā)的意思。

　　零基準(zhǔn)預(yù)算在公司的預(yù)算編成中，須重新評估公司里各種業(yè)務(wù)的目的，去除已經(jīng)不要的業(yè)務(wù)，找出眼前公司真正必須進(jìn)行的業(yè)務(wù)。然后，就這些業(yè)務(wù)對公司的重要度編出順序，再從優(yōu)先順位高的業(yè)務(wù)開始，從已定財源的范圍內(nèi)撥出預(yù)算以進(jìn)行業(yè)務(wù)的作法。

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的操作方式

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的進(jìn)行方式，大致上分為以下3個順序進(jìn)行。 1.個別業(yè)務(wù)計劃表的制作

　　就預(yù)算設(shè)定對象的各個業(yè)務(wù)個案，制作成記載其目的、預(yù)測中的成果及必要費(fèi)用等的個別業(yè)務(wù)計劃表。

　　2．設(shè)定個別業(yè)務(wù)計劃表的優(yōu)先順序

　　在此處，對于制作好的個別業(yè)務(wù)計劃表，先由經(jīng)營上的觀點(diǎn)來設(shè)定優(yōu)先度，再依其順序進(jìn)行。

　　3．決定個別業(yè)務(wù)計劃的采用

　　從編好優(yōu)先順序的個別業(yè)務(wù)計劃表中優(yōu)先度高的開始，進(jìn)行其個別必要費(fèi)用的累積，最后所采用的業(yè)務(wù)計劃是總值符合利益計劃所要求的預(yù)算范圍者。

　　四、資金預(yù)算制度

　　第一條 目的及依據(jù)

　　為提高本公司經(jīng)營績效暨配合財務(wù)部統(tǒng)籌及靈活運(yùn)用資金，以充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效用，各單位除應(yīng)按年編制資金預(yù)算外，并應(yīng)逐月編列資金預(yù)計表，以便達(dá)成資金運(yùn)用的最高效益，特制定本辦法。第二條 資金范圍

　　本辦法所稱資金，系指庫存現(xiàn)金，銀行存款及隨時可變現(xiàn)的有價證券而言。為定期編表計算及收支運(yùn)用方便起見，預(yù)計資金僅指現(xiàn)金及銀行存款，至隨時可變現(xiàn)的有價證卷則歸屬于資金調(diào)度的行列。第三條 作業(yè)期間 

(一)資料提供部門，除應(yīng)于經(jīng)營計劃書編訂時，提送資金預(yù)算外，應(yīng)于每月二十四日前逐月預(yù)計次三個月份資金收支資料送會計部，以利匯編。(二)會計部應(yīng)于每月二十八日前編妥次三個月份資金來源運(yùn)用預(yù)計表按月配合修訂。并于次月十五日前，編妥上月份實(shí)際與預(yù)計比較的資金來源運(yùn)用比較表一式三份，呈總經(jīng)理核閱后，一份自存，一份留存總經(jīng)理室，一份送財務(wù)部。第四條 內(nèi)銷收入

　　營業(yè)部門依據(jù)各種銷售條件及收款期限，預(yù)計可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第五條 勞務(wù)收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產(chǎn)品代為加工，依公司收款條件及合同規(guī)定預(yù)計可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第六條 退稅收入

(一)退稅部門依據(jù)申請退稅進(jìn)度，預(yù)計可退現(xiàn)數(shù)編列。

(二)預(yù)計核退營業(yè)稅雖非實(shí)際退現(xiàn)，但因能抵繳現(xiàn)金支出，得視同退現(xiàn)。第七條 其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項收入皆屬之。包括財務(wù)收入、增資收入、下腳收入等。其數(shù)額在新臺幣十萬元以上者，均應(yīng)加說明。第八條 資本支出

(一)土地：依據(jù)購地支付計劃提供的支付預(yù)算數(shù)編列。(二)房屋：依據(jù)興建工程進(jìn)度，預(yù)計所需支付資金編列。

(三)設(shè)備分期付款、分期繳納關(guān)稅等：會計部依據(jù)分期付款償付日期予以編列。(四)機(jī)構(gòu)設(shè)備、什項設(shè)備、預(yù)付工程定金等：工務(wù)部依據(jù)工程合同及進(jìn)度，預(yù)定支付預(yù)算及資材部依據(jù)外購L／C開立計劃，預(yù)計支付資金編列。第九條 材料支出

　　資材部依請購、采購、結(jié)匯作業(yè)，分別預(yù)計內(nèi)外購原物料支付資金編列。第十條 薪資

　　會計部依據(jù)產(chǎn)銷計劃等資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。第十一條 經(jīng)常費(fèi)用(一)外協(xié)工繳：外協(xié)經(jīng)辦部門應(yīng)參照外協(xié)廠商別約定付款條件等資料，斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。(二)制造費(fèi)用：會計部依據(jù)生產(chǎn)計劃，參考制造費(fèi)用有關(guān)資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計支付數(shù)編列。(三)推銷費(fèi)用：營業(yè)部依據(jù)營業(yè)計劃，參照以往月份推銷費(fèi)用占營業(yè)額的比例推算編列。

(四)管理費(fèi)用：會計部參照以往實(shí)際數(shù)及管理工作計劃編列。

(五)財務(wù)費(fèi)用：會計部依據(jù)財務(wù)部資金調(diào)度情況，核算利息支付編列。第十二條 其他支出

　　凡不屬于上列各項的支出都屬于“其它支出”，包括償還長期(分期)借款、股息、紅利等的支付。其數(shù)額在十萬元以上者，均應(yīng)加以說明。第十三條 異常說明

　　各單位應(yīng)按月編制“資金來源運(yùn)用比較表”，以了解資金實(shí)際運(yùn)用情況，其因?qū)嶋H數(shù)與預(yù)計比較每項差異在百分之十以上者，應(yīng)由資料提供部門填列“資金差異報告表”列明差異原因，于每月十日前送會計部匯編。第十四條 資金調(diào)度

(一)各單位經(jīng)營資金由公司最高主管負(fù)責(zé)籌劃，并由財務(wù)部協(xié)助籌措調(diào)度。(二)資材部應(yīng)按月根據(jù)國內(nèi)外購料借款數(shù)額編列“購料借款月報表”于當(dāng)月24日送財務(wù)部匯總呈核總經(jīng)理。

(三)財務(wù)部應(yīng)于次月五日前按月將有關(guān)銀行貸款額度，可動用資金，定期存款余額等資料編列“銀行短期借款明細(xì)表”呈總經(jīng)理核閱，作為經(jīng)營決策的參考。第十五條 本準(zhǔn)則經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后實(shí)施，修改時亦同。

　　五、資金管理規(guī)定

　　第一條 為加強(qiáng)對公司系統(tǒng)內(nèi)資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利潤率，保證資金安全，特制定本規(guī)定。第二條 管理機(jī)構(gòu)

(一)公司設(shè)立資金管理部，在財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，辦理各二級公司以及公司內(nèi)部獨(dú)立單位的結(jié)算、貸款、外匯調(diào)劑和資金管理工作。(二)結(jié)算中心具有管理和服務(wù)的雙重職能。與下屬公司在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關(guān)系，在結(jié)算業(yè)務(wù)中是服務(wù)與被服務(wù)的客戶關(guān)系。第三條 存款管理

　　公司內(nèi)各二級公司除在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結(jié)算外，必須在資金部開設(shè)存款帳戶，辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)，在資金部的結(jié)算量和旬、月末余額的比例不得低于80%，10萬元以上的大額款項支付必須在資金管理部辦理特殊情況需專題報告，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，方可保留其他銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。 第四條 借款和擔(dān)保業(yè)務(wù)管理(一)借款和擔(dān)保限額。集團(tuán)內(nèi)各二級公司應(yīng)在每年年初根據(jù)董事會下達(dá)的利潤任務(wù)編制資金計劃，報資金管理部，資金管理部根據(jù)公司的任務(wù)，經(jīng)營民展規(guī)劃，資金來源以及各二級的資金效益狀況進(jìn)行綜合平衡后，編制總公司及二級公司定額借款，全部借款的最高限額以及為二級公司信用擔(dān)保的最高限額，報董事會審批后下達(dá)執(zhí)行。 中，資金管理部將嚴(yán)格按照限額計劃控制各二級公司借款規(guī)模，如因經(jīng)營發(fā)展，貸款或擔(dān)保超限額的，應(yīng)專題報告說明資金超限額的原因，以及新增資金的投向、投量和使用效益，經(jīng)資金管理部審查核實(shí)后，提出意見，報財委、董事會審批追加。

(二)集團(tuán)內(nèi)借款的審批。凡集團(tuán)內(nèi)借款金額在300萬元(含300萬元，外幣按記帳匯率折算，下同)以內(nèi)的，由資金管理部審查同意后，報財務(wù)總監(jiān)審批；借款金額在300萬元以上的，由資金管理部審查，財務(wù)總監(jiān)加簽同意后報董事長審批。(三)擔(dān)保的審批。各二級公司向銀行借款需要總公司擔(dān)保時，擔(dān)保額在300萬元以下的由財務(wù)總監(jiān)審批，擔(dān)保額在300-2000萬元的，由財務(wù)總監(jiān)核準(zhǔn)，董事長審批。擔(dān)保額在2000萬元以上的，一律由財委加簽后報董事長審批，并經(jīng)董事長辦公會議通過。借款擔(dān)保審批后，由資金部辦理具體手續(xù)。對外擔(dān)保，由資金部審核，財務(wù)總監(jiān)和總裁加簽后報董事長審批。第五條 其他業(yè)務(wù)的審批(一)領(lǐng)用空白支票。在資金部辦理結(jié)算業(yè)務(wù)的企業(yè)，可以向資金部領(lǐng)用空白支票，每次領(lǐng)用張數(shù)不超5張，每張空白支票限額不超過5萬元，由資金部辦理，領(lǐng)用空白支票時，必須在資金部有充足的存款。(二)外匯調(diào)劑。集團(tuán)內(nèi)各二級公司的外匯調(diào)劑由資金部統(tǒng)一辦理，特殊情況需自行調(diào)劑的，一律報財務(wù)審批，審批同意后，方可自行辦理。

(三)利息的減免。凡需要減免集團(tuán)內(nèi)借款利息，金額在5000元以內(nèi)的，由資金部審查同意，報財委審批，金額超過5000元，必須落實(shí)彌補(bǔ)渠道，并經(jīng)分管副總經(jīng)理加簽后，報財委審批。

　　第六條 資金管理和檢查

　　資金部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向財委、總經(jīng)理、董事長專題報告。(一)定期檢查各二級公司的現(xiàn)金庫存狀況。(二)定期檢查各二級公司的資金部的結(jié)算情況。

(三)定期檢查各二級公司在銀行存款和在資金部存款的對帳工作。

(四)對二級公司在資金部匯出的10萬元以上大額款項進(jìn)行跟蹤檢查或抽查。第七條 統(tǒng)計報表

　　各二級公司必須在旬后一日內(nèi)向資金部報送旬末在銀行存款、借款、結(jié)算業(yè)務(wù)統(tǒng)計表，資金部匯總后于旬后2日內(nèi)報財委、總經(jīng)理、董事長。 資金部要及時掌握銀行存款余額，并且每兩天向財務(wù)總監(jiān)及副總監(jiān)報一次存款余額表。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)2

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警初探

　　2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警分析，早期預(yù)測投資者無力償還債務(wù)的可

　　能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

　　一、引言

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年，全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資萬億元，比2003年增長%.盡管房價上漲增加了普通購房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地

　　區(qū)及全國房價的上漲。

　　在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風(fēng)險大；房價增長過快，價格和市場風(fēng)險偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；

　　粗式開放經(jīng)營，耗能過大。

　　深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時，主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，一些經(jīng)營風(fēng)險也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了%.其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了%.主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億，增長了%.資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低，為%，2002最高為%，并呈上升趨勢。反映營運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低次上升到2001年的最高次，2002年有所下

　　降為次。

　　房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，概括起來主要包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、利率風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，這一風(fēng)險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險劃分為商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，則便于在風(fēng)險分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動態(tài)相補(bǔ)充。在企業(yè)風(fēng)險研究分析中，早期的風(fēng)險測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性，因此風(fēng)險測量師從財務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險分析重點(diǎn)，從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分，出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標(biāo)，沒能為決策者提供一個判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險并做出及時預(yù)警，本文擬從定量分析的角度，探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。

　　Z模型最早是由美國學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出，用以計量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實(shí)際運(yùn)

　　用中，模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下：

　　Z=++++式中，Z=判別函數(shù)值，X1= 營運(yùn)資金 / 資產(chǎn)總額，X2= 留存收益 / 資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤 /資產(chǎn)總額，X4= 股東權(quán)益賬面價值總額 / 負(fù)債賬面價值總

　　額，X5= 銷售收入 /資產(chǎn)總額企業(yè)破產(chǎn)臨界值：

（1）Z < 時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險地帶”；

（2） < Z< 時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；

（3）Z> 時，企業(yè)財務(wù)狀況良好。

　　考慮到企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財務(wù)質(zhì)量，模型在實(shí)際運(yùn)用

　　中增加了兩個有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：（1）現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。

　　現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財務(wù)信息計算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+

　　處置長期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。

（2）現(xiàn)金增值質(zhì)量率。

　　現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金

　　收益。計算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。

　　由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來，本文增加了對企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)

　　企業(yè)特色。

　　本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財務(wù)效益狀況指標(biāo)，資產(chǎn)運(yùn)營狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較，分析萬科公司經(jīng)營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數(shù)值，與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論，并與行業(yè)Z值比較，進(jìn)

　　行行業(yè)分析；第四部分對警度進(jìn)行分析評價，并采取措施排警。

　　二、基本財務(wù)指標(biāo)分析2002年萬科股份的各項財務(wù)指標(biāo)與市場比較為：

　　與同業(yè)相比，萬科公司償債能力較強(qiáng)，負(fù)債比例較小，且短期負(fù)債比率大于長期負(fù)債比率；資產(chǎn)增長高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價受銷售變動影響也??；其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低

　　于同業(yè)。

　　三、Z模型分析

　　根據(jù)Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為：

　　但是，行業(yè)平均值 Z<，即處于破產(chǎn)的危險地帶。由此對比可見，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)警情已經(jīng)很嚴(yán)

　　重，風(fēng)險很大，就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

　　四、警度分析及排警措施

　　萬科公司財務(wù)風(fēng)險雖然比起行業(yè)平均來要小，但是仍然處于危險地帶。就指數(shù)模型來分析，權(quán)數(shù)比較大的指標(biāo)如果其對應(yīng)得財務(wù)指標(biāo)值也大，那么 值就會增大。就萬科公司而言，其盈利能力低于行業(yè)平均。

　　如果可以增加利潤，就可使其息稅前利潤等增加，這樣 值也會增大，從而排除警情。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)3

　　工業(yè)企業(yè)財務(wù)評價指標(biāo)：

１．資產(chǎn)負(fù)債率 衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力，以及 反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。

　　計算公式為：

　　負(fù)債總額

　　資產(chǎn)負(fù)債率＝━━━━━━━━×１００％

　　全部資產(chǎn)總額

２．流動比率 衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償 還流動負(fù)債的能力。

　　計算公式為：

　　流動資產(chǎn)

　　流動比率＝━━━━━━×１００％

　　流動負(fù)債

３．速動比率。衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即用于償還流動負(fù)債的能力。計算公式為：

　　速動資產(chǎn)

　　速動比率＝━━━━━━×１００％

　　流動負(fù)債

　　速動資產(chǎn)＝流動資產(chǎn)－存貨

４．應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 反映企業(yè)應(yīng)收帳款的流動程度。

　　計算公式為：

　　賒銷收入凈額

　　應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率＝━━━━━━━━━━━×１００％

　　平均應(yīng)收帳款余額

　　賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷收入－銷售退回、折讓、折扣

　　平均應(yīng)收帳款余額＝（期初應(yīng)收帳款＋期末應(yīng)收帳款）÷２

５．存貨周轉(zhuǎn)率 衡量企業(yè)銷售能力和存貨是否過量。

　　計算公式為：

　　銷貨成本

　　存貨周轉(zhuǎn)率＝━━━━━━×１００％

　　平均存貨

　　平均存貨＝（期初存貨＋期末存貨）÷２

６．資本金利潤率 衡量投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力。

　　計算公式為：

　　利潤總額

　　資本金利潤率＝━━━━━━━×１００％

　　資本金總額

７．銷售利稅率 衡量銷售收入的收益水平。

　　計算公式為：

　　利稅總額

　　銷售利稅率＝━━━━━━×１００％

　　銷售凈額

８．成本費(fèi)用利潤率 反映企業(yè)成本費(fèi)用與利潤的關(guān)系。計算公式為：

　　利潤總額

　　成本費(fèi)用利潤率＝━━━━━━━×１００％成本費(fèi)用總額

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