房地產企業(yè)財務分析指標3篇房地產企業(yè)重要財務指標

時間：2022-11-07 18:15:43 綜合范文

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房地產企業(yè)財務分析指標1

　　一、總則

　　第一條目的及依據

　　為提高各公司經營效暨配合財務部門統(tǒng)籌及靈活運用資金，以充分發(fā)揮其經濟效用，各公司除應按年編制資金預算外，并應逐月編列資金預計表，以期達成資金運用之最高效益，特依“關系企業(yè)資金調度控制辦法”第一至四條規(guī)定，訂定本準則。

　　第二條資金范圍

　　本準則所稱資金，系指庫存現金，銀行存款及隨時可變現之有價證券而言。為期編表計算及收支運用方便起見，預計資金僅指現金及銀行存款，至隨時可變現之有價證券則歸屬于資金調度之列。第三條作業(yè)期間

(一)資金提供部門，除應于經營計劃書編訂時，提送資金預算外，應于每月24日前逐月預計次三個月份資金收支資料送會計部門，以利匯編。(二)各公司會計部門應于每月二十八日前編妥次三個月份資金來源運用預計表按月配合修訂。并于次月十五日前編妥上月份實際與預計比較編制資金來源運用比較表各一式四份，呈總經理(經理)核閱后，一份自存，一份留存總經理室(經理室)，一份送財務部，一份送總管理處總經理室。

　　收入

　　第四條內外銷收入

　　營業(yè)部門依據各種銷售條件及收款期限，預計可收(兌)現數編列。第五條勞務收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產品代為加工，依公司收款條件及合約規(guī)定預計可收(兌)現數編列。

　　第六條退稅收入

(一)退稅部門依據申請退稅進度，預計可退現數編列。

(二)預計核退營業(yè)稅雖非實際退現，以其能抵繳現金支出，得視同退現。第七條其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項收入者皆屬之，包括財務收入，增資收現、下腳收入等。其數額在30萬元以上者，均應加說明。

　　支出

　　第八條資本支出(一)支出：依土地管理小組或特定經辦部門依據購地支付計劃提供之支付預算數編列。

(二)房屋：營建部門依據興建工程進度，預計所需支付資金編列。(三)設備分期付款、分期繳納關稅等：會計部門依據分期付款償付日期予以編列。(四)機械設備、什項設備、預付工程定金等：工務部門依據工程合約及進度，預定支付預算及資材部門依據外購L/C開立計劃，預計支付資金編列。第九條材料支出

　　資材部門依請購、采購、結匯作業(yè)，分別預計內外購原物料支付資金編列。

　　第十條薪工

　　會計部門依據產銷計劃等資料及最近實際發(fā)生數，斟酌預計支付數編列。第十一條經常費用(一)托工工廠：托工經辦部門應參照拖工廠商別約定付款條件等資料，斟酌預計支付數編列。(二)制造費用：會計部門依據生產計劃，參考制度費用有關資料及最近實際發(fā)生數，并斟酌預計支付數編列。(三)推銷費用：營業(yè)部門依據營業(yè)計劃，參照以往月份推銷費用占營業(yè)額之比例推算編列。

(四)管理費用：會計部門參照以往實際數及管理部門工作計劃編列。

(五)財務費用：會計部門依據財務部門資金調度情形，核算利息支付編列。第十二條其他支出

　　凡不屬于上列各項之支出皆屬之，包括償還長期(分期)款、股息、紅利等之支付。其數額在30萬元以上，均應加說明。

　　異常說明

　　第十三條異常說明

　　各公司應按月編制資金來源運用比較表，以了解資金實際運用情形，其中實際數與預計比較每項差異在10%以上者，應由資料提供部門填列資金差異報告表列明差異原因，于每月十日前送會計部門匯編。

　　資金調度

　　第十四條資金調度

(一)各公司營運資金由公司(事業(yè)部)最高主管負責籌劃，并由總管理處財務部門協助籌措調度。

(二)各公司資材部門應按月根據國內外購料借款數額編列“購料借款月報表”于當月24日由各公司總經理室分送財務部及總管理處總經理室匯總呈核。

(三)財務部應于次月五日前按月將有關銀行貸款額度，可動用資金，定期存款余額等資料編列能源企業(yè)國內銀行短期借款明細表呈總管理處總經理核閱，以為經營決策之參考。

　　二、附則

　　第十五條本準則經總管理處總經理核準后實施，修改時亦同。

　　三、零基準預算制度

　　零基準預算的產生

　　零基準預算又被稱做ZBB，即Zero－Base－Budgeting的略稱。這個名符其實的零基準預算的構想，起初誕生于美國。1970年，總公司在美國的德州儀器公司(TI公司)首先開發(fā)這個零基準預算的方法。

　　當時TI公司在IC界處于不利的情況，被迫入苦境。為了突破當時的情況，提出零基準預算為政策。一經實施后，TI公司盡管銷售減少，卻成功地降低了成本，因而產生了大幅度的利潤而渡過了公司創(chuàng)立以來的危機。當時的喬治亞州

　　州長，即日后的吉米?卡特前總統(tǒng)，注意到這種成果。于是，在1971年將其導入喬治亞州，借此機會而推展到整個美國國內。而這個無意間與卡特前總統(tǒng)同時誕生的預算方式，在1978年被導入聯邦政府后，日本也開始注意了。零基準預算的含義

　　ZBB是Zero－Base－Budgeting的略稱，如果說得更正確些，應該是Zero－Base Planning and Budgeting System的略稱。

　　也就是說，零基準預算就是在零基準上的業(yè)務計劃及預算方式。

　　此處最重要的可能就是零基準這句話的意思了。零基準，就是從白紙狀態(tài)開始，希望能打破預算，也可能說是從什么都沒有的狀態(tài)出發(fā)的意思。

　　零基準預算在公司的預算編成中，須重新評估公司里各種業(yè)務的目的，去除已經不要的業(yè)務，找出眼前公司真正必須進行的業(yè)務。然后，就這些業(yè)務對公司的重要度編出順序，再從優(yōu)先順位高的業(yè)務開始，從已定財源的范圍內撥出預算以進行業(yè)務的作法。

　　零基準預算的操作方式

　　零基準預算的進行方式，大致上分為以下3個順序進行。 1.個別業(yè)務計劃表的制作

　　就預算設定對象的各個業(yè)務個案，制作成記載其目的、預測中的成果及必要費用等的個別業(yè)務計劃表。

　　2．設定個別業(yè)務計劃表的優(yōu)先順序

　　在此處，對于制作好的個別業(yè)務計劃表，先由經營上的觀點來設定優(yōu)先度，再依其順序進行。

　　3．決定個別業(yè)務計劃的采用

　　從編好優(yōu)先順序的個別業(yè)務計劃表中優(yōu)先度高的開始，進行其個別必要費用的累積，最后所采用的業(yè)務計劃是總值符合利益計劃所要求的預算范圍者。

　　四、資金預算制度

　　第一條目的及依據

　　為提高本公司經營績效暨配合財務部統(tǒng)籌及靈活運用資金，以充分發(fā)揮其經濟效用，各單位除應按年編制資金預算外，并應逐月編列資金預計表，以便達成資金運用的最高效益，特制定本辦法。第二條資金范圍

　　本辦法所稱資金，系指庫存現金，銀行存款及隨時可變現的有價證券而言。為定期編表計算及收支運用方便起見，預計資金僅指現金及銀行存款，至隨時可變現的有價證卷則歸屬于資金調度的行列。第三條作業(yè)期間 

(一)資料提供部門，除應于經營計劃書編訂時，提送資金預算外，應于每月二十四日前逐月預計次三個月份資金收支資料送會計部，以利匯編。(二)會計部應于每月二十八日前編妥次三個月份資金來源運用預計表按月配合修訂。并于次月十五日前，編妥上月份實際與預計比較的資金來源運用比較表一式三份，呈總經理核閱后，一份自存，一份留存總經理室，一份送財務部。第四條內銷收入

　　營業(yè)部門依據各種銷售條件及收款期限，預計可收(兌)現數編列。

　　第五條勞務收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產品代為加工，依公司收款條件及合同規(guī)定預計可收(兌)現數編列。

　　第六條退稅收入

(一)退稅部門依據申請退稅進度，預計可退現數編列。

(二)預計核退營業(yè)稅雖非實際退現，但因能抵繳現金支出，得視同退現。第七條其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項收入皆屬之。包括財務收入、增資收入、下腳收入等。其數額在新臺幣十萬元以上者，均應加說明。第八條資本支出

(一)土地：依據購地支付計劃提供的支付預算數編列。(二)房屋：依據興建工程進度，預計所需支付資金編列。

(三)設備分期付款、分期繳納關稅等：會計部依據分期付款償付日期予以編列。(四)機構設備、什項設備、預付工程定金等：工務部依據工程合同及進度，預定支付預算及資材部依據外購L／C開立計劃，預計支付資金編列。第九條材料支出

　　資材部依請購、采購、結匯作業(yè)，分別預計內外購原物料支付資金編列。第十條薪資

　　會計部依據產銷計劃等資料及最近實際發(fā)生數，斟酌預計支付數編列。第十一條經常費用(一)外協工繳：外協經辦部門應參照外協廠商別約定付款條件等資料，斟酌預計支付數編列。(二)制造費用：會計部依據生產計劃，參考制造費用有關資料及最近實際發(fā)生數，斟酌預計支付數編列。(三)推銷費用：營業(yè)部依據營業(yè)計劃，參照以往月份推銷費用占營業(yè)額的比例推算編列。

(四)管理費用：會計部參照以往實際數及管理工作計劃編列。

(五)財務費用：會計部依據財務部資金調度情況，核算利息支付編列。第十二條其他支出

　　凡不屬于上列各項的支出都屬于“其它支出”，包括償還長期(分期)借款、股息、紅利等的支付。其數額在十萬元以上者，均應加以說明。第十三條異常說明

　　各單位應按月編制“資金來源運用比較表”，以了解資金實際運用情況，其因實際數與預計比較每項差異在百分之十以上者，應由資料提供部門填列“資金差異報告表”列明差異原因，于每月十日前送會計部匯編。第十四條資金調度

(一)各單位經營資金由公司最高主管負責籌劃，并由財務部協助籌措調度。(二)資材部應按月根據國內外購料借款數額編列“購料借款月報表”于當月24日送財務部匯總呈核總經理。

(三)財務部應于次月五日前按月將有關銀行貸款額度，可動用資金，定期存款余額等資料編列“銀行短期借款明細表”呈總經理核閱，作為經營決策的參考。第十五條本準則經總經理核準后實施，修改時亦同。

　　五、資金管理規(guī)定

　　第一條為加強對公司系統(tǒng)內資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，特制定本規(guī)定。第二條管理機構

(一)公司設立資金管理部，在財務總監(jiān)領導下，辦理各二級公司以及公司內部獨立單位的結算、貸款、外匯調劑和資金管理工作。(二)結算中心具有管理和服務的雙重職能。與下屬公司在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關系，在結算業(yè)務中是服務與被服務的客戶關系。第三條存款管理

　　公司內各二級公司除在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算外，必須在資金部開設存款帳戶，辦理各種結算業(yè)務，在資金部的結算量和旬、月末余額的比例不得低于80%，10萬元以上的大額款項支付必須在資金管理部辦理特殊情況需專題報告，經批準同意后，方可保留其他銀行結算業(yè)務。 第四條借款和擔保業(yè)務管理(一)借款和擔保限額。集團內各二級公司應在每年年初根據董事會下達的利潤任務編制資金計劃，報資金管理部，資金管理部根據公司的任務，經營民展規(guī)劃，資金來源以及各二級的資金效益狀況進行綜合平衡后，編制總公司及二級公司定額借款，全部借款的最高限額以及為二級公司信用擔保的最高限額，報董事會審批后下達執(zhí)行。 中，資金管理部將嚴格按照限額計劃控制各二級公司借款規(guī)模，如因經營發(fā)展，貸款或擔保超限額的，應專題報告說明資金超限額的原因，以及新增資金的投向、投量和使用效益，經資金管理部審查核實后，提出意見，報財委、董事會審批追加。

(二)集團內借款的審批。凡集團內借款金額在300萬元(含300萬元，外幣按記帳匯率折算，下同)以內的，由資金管理部審查同意后，報財務總監(jiān)審批；借款金額在300萬元以上的，由資金管理部審查，財務總監(jiān)加簽同意后報董事長審批。(三)擔保的審批。各二級公司向銀行借款需要總公司擔保時，擔保額在300萬元以下的由財務總監(jiān)審批，擔保額在300-2000萬元的，由財務總監(jiān)核準，董事長審批。擔保額在2000萬元以上的，一律由財委加簽后報董事長審批，并經董事長辦公會議通過。借款擔保審批后，由資金部辦理具體手續(xù)。對外擔保，由資金部審核，財務總監(jiān)和總裁加簽后報董事長審批。第五條其他業(yè)務的審批(一)領用空白支票。在資金部辦理結算業(yè)務的企業(yè)，可以向資金部領用空白支票，每次領用張數不超5張，每張空白支票限額不超過5萬元，由資金部辦理，領用空白支票時，必須在資金部有充足的存款。(二)外匯調劑。集團內各二級公司的外匯調劑由資金部統(tǒng)一辦理，特殊情況需自行調劑的，一律報財務審批，審批同意后，方可自行辦理。

(三)利息的減免。凡需要減免集團內借款利息，金額在5000元以內的，由資金部審查同意，報財委審批，金額超過5000元，必須落實彌補渠道，并經分管副總經理加簽后，報財委審批。

　　第六條資金管理和檢查

　　資金部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向財委、總經理、董事長專題報告。(一)定期檢查各二級公司的現金庫存狀況。(二)定期檢查各二級公司的資金部的結算情況。

(三)定期檢查各二級公司在銀行存款和在資金部存款的對帳工作。

(四)對二級公司在資金部匯出的10萬元以上大額款項進行跟蹤檢查或抽查。第七條統(tǒng)計報表

　　各二級公司必須在旬后一日內向資金部報送旬末在銀行存款、借款、結算業(yè)務統(tǒng)計表，資金部匯總后于旬后2日內報財委、總經理、董事長。 資金部要及時掌握銀行存款余額，并且每兩天向財務總監(jiān)及副總監(jiān)報一次存款余額表。

房地產企業(yè)財務分析指標2

　　房地產企業(yè)財務風險分析及預警初探

　　2008-7-21【大中小】【打印】

【摘要】本文以房地產企業(yè)為例，對企業(yè)財務風險進行預警分析，早期預測投資者無力償還債務的可

　　能性和企業(yè)破產的臨界值。

　　一、引言

　　房地產業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的2003年和2004年的房地產綜合景氣指數均在2002年之上。2004年，全國房地產行業(yè)完成投資萬億元，比2003年增長%.盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經濟的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產行業(yè)景氣的主要支撐。國內有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地

　　區(qū)及全國房價的上漲。

　　在全國房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產行業(yè)的風險也逐漸顯現，引起了專家學者的關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產行業(yè)表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；

　　粗式開放經營，耗能過大。

　　深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產行業(yè)上市公司近5年來的經營發(fā)展狀況表明，房地產行業(yè)近年來資產規(guī)模和主營業(yè)務收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費用占主營業(yè)務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。但同時，主營業(yè)務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業(yè)在快速發(fā)展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發(fā)展到841億，增長了%.其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了%.主營業(yè)務收入由141億增長到274億，增長了%.資產負債率2001年最低，為%，2002最高為%，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉率，從1998年的最低次上升到2001年的最高次，2002年有所下

　　降為次。

　　房地產業(yè)的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業(yè)的風險劃分為商業(yè)風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態(tài)動態(tài)相補充。在企業(yè)風險研究分析中，早期的風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性，因此風險測量師從財務可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點，從而開始對內部收益率的各因子加以細分，出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標，沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。為進一步深入研究分析房地產企業(yè)的經營風險并做出及時預警，本文擬從定量分析的角度，探索運用Z模型風險分析法，對房地產企業(yè)的財務風險分析及預警進行初步嘗試。

　　Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業(yè)破產的可能性，在實際運

　　用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：

　　Z=++++式中，Z=判別函數值，X1= 營運資金 / 資產總額，X2= 留存收益 / 資產總額，X3=息稅前利潤 /資產總額，X4= 股東權益賬面價值總額 / 負債賬面價值總

　　額，X5= 銷售收入 /資產總額企業(yè)破產臨界值：

（1）Z < 時，企業(yè)處于破產的“危險地帶”；

（2） < Z< 時，企業(yè)處于破產的“灰色地帶”；

（3）Z> 時，企業(yè)財務狀況良好。

　　考慮到企業(yè)財務數據源于權責發(fā)生制原則，可能不能真實反映企業(yè)現實的財務質量，模型在實際運用

　　中增加了兩個有關現金流量分析的指標：（1）現金盈利質量率。

　　現金盈利質量率=現金盈利值/凈利潤。其中，現金盈利值是根據現金流量表提供的財務信息計算出來的企業(yè)現金凈收益。計算公式為：現金盈利值=經營活動現金凈流量+分得股利和利潤收現+債券利息收現+

　　處置長期資產收現一利息及籌資費用付現。

（2）現金增值質量率。

　　現金增值質量率=現金增加值/留存收益。其中，現金增加值是企業(yè)支付了各項現金分配后的留存現金

　　收益。計算公式為：現金增加值=現金盈利值一分配股利付現。

　　由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進來，本文增加了對企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產

　　企業(yè)特色。

　　本文第二部分根據萬科公司與行業(yè)財務效益狀況指標，資產運營狀況指標等進行比較，分析萬科公司經營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數值，與指標的臨界值比較得出警情結論，并與行業(yè)Z值比較，進

　　行行業(yè)分析；第四部分對警度進行分析評價，并采取措施排警。

　　二、基本財務指標分析2002年萬科股份的各項財務指標與市場比較為：

　　與同業(yè)相比，萬科公司償債能力較強，負債比例較小，且短期負債比率大于長期負債比率；資產增長高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價受銷售變動影響也?。黄鋺?、應付、存貨、資產及現金等價物周轉率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低

　　于同業(yè)。

　　三、Z模型分析

　　根據Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數指標為：

　　但是，行業(yè)平均值 Z<，即處于破產的危險地帶。由此對比可見，房地產行業(yè)的財務警情已經很嚴

　　重，風險很大，就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

　　四、警度分析及排警措施

　　萬科公司財務風險雖然比起行業(yè)平均來要小，但是仍然處于危險地帶。就指數模型來分析，權數比較大的指標如果其對應得財務指標值也大，那么值就會增大。就萬科公司而言，其盈利能力低于行業(yè)平均。

　　如果可以增加利潤，就可使其息稅前利潤等增加，這樣值也會增大，從而排除警情。