房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)3篇房地產(chǎn)企業(yè)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)

時(shí)間：2022-11-07 18:15:43 綜合范文

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)1

　　一、總則

　　第一條目的及依據(jù)

　　為提高各公司經(jīng)營效暨配合財(cái)務(wù)部門統(tǒng)籌及靈活運(yùn)用資金，以充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效用，各公司除應(yīng)按年編制資金預(yù)算外，并應(yīng)逐月編列資金預(yù)計(jì)表，以期達(dá)成資金運(yùn)用之最高效益，特依“關(guān)系企業(yè)資金調(diào)度控制辦法”第一至四條規(guī)定，訂定本準(zhǔn)則。

　　第二條資金范圍

　　本準(zhǔn)則所稱資金，系指庫存現(xiàn)金，銀行存款及隨時(shí)可變現(xiàn)之有價(jià)證券而言。為期編表計(jì)算及收支運(yùn)用方便起見，預(yù)計(jì)資金僅指現(xiàn)金及銀行存款，至隨時(shí)可變現(xiàn)之有價(jià)證券則歸屬于資金調(diào)度之列。第三條作業(yè)期間

(一)資金提供部門，除應(yīng)于經(jīng)營計(jì)劃書編訂時(shí)，提送資金預(yù)算外，應(yīng)于每月24日前逐月預(yù)計(jì)次三個(gè)月份資金收支資料送會(huì)計(jì)部門，以利匯編。(二)各公司會(huì)計(jì)部門應(yīng)于每月二十八日前編妥次三個(gè)月份資金來源運(yùn)用預(yù)計(jì)表按月配合修訂。并于次月十五日前編妥上月份實(shí)際與預(yù)計(jì)比較編制資金來源運(yùn)用比較表各一式四份，呈總經(jīng)理(經(jīng)理)核閱后，一份自存，一份留存總經(jīng)理室(經(jīng)理室)，一份送財(cái)務(wù)部，一份送總管理處總經(jīng)理室。

　　收入

　　第四條內(nèi)外銷收入

　　營業(yè)部門依據(jù)各種銷售條件及收款期限，預(yù)計(jì)可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。第五條勞務(wù)收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產(chǎn)品代為加工，依公司收款條件及合約規(guī)定預(yù)計(jì)可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第六條退稅收入

(一)退稅部門依據(jù)申請退稅進(jìn)度，預(yù)計(jì)可退現(xiàn)數(shù)編列。

(二)預(yù)計(jì)核退營業(yè)稅雖非實(shí)際退現(xiàn)，以其能抵繳現(xiàn)金支出，得視同退現(xiàn)。第七條其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項(xiàng)收入者皆屬之，包括財(cái)務(wù)收入，增資收現(xiàn)、下腳收入等。其數(shù)額在30萬元以上者，均應(yīng)加說明。

　　支出

　　第八條資本支出(一)支出：依土地管理小組或特定經(jīng)辦部門依據(jù)購地支付計(jì)劃提供之支付預(yù)算數(shù)編列。

(二)房屋：營建部門依據(jù)興建工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)所需支付資金編列。(三)設(shè)備分期付款、分期繳納關(guān)稅等：會(huì)計(jì)部門依據(jù)分期付款償付日期予以編列。(四)機(jī)械設(shè)備、什項(xiàng)設(shè)備、預(yù)付工程定金等：工務(wù)部門依據(jù)工程合約及進(jìn)度，預(yù)定支付預(yù)算及資材部門依據(jù)外購L/C開立計(jì)劃，預(yù)計(jì)支付資金編列。第九條材料支出

　　資材部門依請購、采購、結(jié)匯作業(yè)，分別預(yù)計(jì)內(nèi)外購原物料支付資金編列。

　　第十條薪工

　　會(huì)計(jì)部門依據(jù)產(chǎn)銷計(jì)劃等資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。第十一條經(jīng)常費(fèi)用(一)托工工廠：托工經(jīng)辦部門應(yīng)參照拖工廠商別約定付款條件等資料，斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。(二)制造費(fèi)用：會(huì)計(jì)部門依據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃，參考制度費(fèi)用有關(guān)資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，并斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。(三)推銷費(fèi)用：營業(yè)部門依據(jù)營業(yè)計(jì)劃，參照以往月份推銷費(fèi)用占營業(yè)額之比例推算編列。

(四)管理費(fèi)用：會(huì)計(jì)部門參照以往實(shí)際數(shù)及管理部門工作計(jì)劃編列。

(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用：會(huì)計(jì)部門依據(jù)財(cái)務(wù)部門資金調(diào)度情形，核算利息支付編列。第十二條其他支出

　　凡不屬于上列各項(xiàng)之支出皆屬之，包括償還長期(分期)款、股息、紅利等之支付。其數(shù)額在30萬元以上，均應(yīng)加說明。

　　異常說明

　　第十三條異常說明

　　各公司應(yīng)按月編制資金來源運(yùn)用比較表，以了解資金實(shí)際運(yùn)用情形，其中實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)比較每項(xiàng)差異在10%以上者，應(yīng)由資料提供部門填列資金差異報(bào)告表列明差異原因，于每月十日前送會(huì)計(jì)部門匯編。

　　資金調(diào)度

　　第十四條資金調(diào)度

(一)各公司營運(yùn)資金由公司(事業(yè)部)最高主管負(fù)責(zé)籌劃，并由總管理處財(cái)務(wù)部門協(xié)助籌措調(diào)度。

(二)各公司資材部門應(yīng)按月根據(jù)國內(nèi)外購料借款數(shù)額編列“購料借款月報(bào)表”于當(dāng)月24日由各公司總經(jīng)理室分送財(cái)務(wù)部及總管理處總經(jīng)理室匯總呈核。

(三)財(cái)務(wù)部應(yīng)于次月五日前按月將有關(guān)銀行貸款額度，可動(dòng)用資金，定期存款余額等資料編列能源企業(yè)國內(nèi)銀行短期借款明細(xì)表呈總管理處總經(jīng)理核閱，以為經(jīng)營決策之參考。

　　二、附則

　　第十五條本準(zhǔn)則經(jīng)總管理處總經(jīng)理核準(zhǔn)后實(shí)施，修改時(shí)亦同。

　　三、零基準(zhǔn)預(yù)算制度

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的產(chǎn)生

　　零基準(zhǔn)預(yù)算又被稱做ZBB，即Zero－Base－Budgeting的略稱。這個(gè)名符其實(shí)的零基準(zhǔn)預(yù)算的構(gòu)想，起初誕生于美國。1970年，總公司在美國的德州儀器公司(TI公司)首先開發(fā)這個(gè)零基準(zhǔn)預(yù)算的方法。

　　當(dāng)時(shí)TI公司在IC界處于不利的情況，被迫入苦境。為了突破當(dāng)時(shí)的情況，提出零基準(zhǔn)預(yù)算為政策。一經(jīng)實(shí)施后，TI公司盡管銷售減少，卻成功地降低了成本，因而產(chǎn)生了大幅度的利潤而渡過了公司創(chuàng)立以來的危機(jī)。當(dāng)時(shí)的喬治亞州

　　州長，即日后的吉米?卡特前總統(tǒng)，注意到這種成果。于是，在1971年將其導(dǎo)入喬治亞州，借此機(jī)會(huì)而推展到整個(gè)美國國內(nèi)。而這個(gè)無意間與卡特前總統(tǒng)同時(shí)誕生的預(yù)算方式，在1978年被導(dǎo)入聯(lián)邦政府后，日本也開始注意了。零基準(zhǔn)預(yù)算的含義

　　ZBB是Zero－Base－Budgeting的略稱，如果說得更正確些，應(yīng)該是Zero－Base Planning and Budgeting System的略稱。

　　也就是說，零基準(zhǔn)預(yù)算就是在零基準(zhǔn)上的業(yè)務(wù)計(jì)劃及預(yù)算方式。

　　此處最重要的可能就是零基準(zhǔn)這句話的意思了。零基準(zhǔn)，就是從白紙狀態(tài)開始，希望能打破預(yù)算，也可能說是從什么都沒有的狀態(tài)出發(fā)的意思。

　　零基準(zhǔn)預(yù)算在公司的預(yù)算編成中，須重新評(píng)估公司里各種業(yè)務(wù)的目的，去除已經(jīng)不要的業(yè)務(wù)，找出眼前公司真正必須進(jìn)行的業(yè)務(wù)。然后，就這些業(yè)務(wù)對(duì)公司的重要度編出順序，再從優(yōu)先順位高的業(yè)務(wù)開始，從已定財(cái)源的范圍內(nèi)撥出預(yù)算以進(jìn)行業(yè)務(wù)的作法。

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的操作方式

　　零基準(zhǔn)預(yù)算的進(jìn)行方式，大致上分為以下3個(gè)順序進(jìn)行。 1.個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃表的制作

　　就預(yù)算設(shè)定對(duì)象的各個(gè)業(yè)務(wù)個(gè)案，制作成記載其目的、預(yù)測中的成果及必要費(fèi)用等的個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃表。

　　2．設(shè)定個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃表的優(yōu)先順序

　　在此處，對(duì)于制作好的個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃表，先由經(jīng)營上的觀點(diǎn)來設(shè)定優(yōu)先度，再依其順序進(jìn)行。

　　3．決定個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃的采用

　　從編好優(yōu)先順序的個(gè)別業(yè)務(wù)計(jì)劃表中優(yōu)先度高的開始，進(jìn)行其個(gè)別必要費(fèi)用的累積，最后所采用的業(yè)務(wù)計(jì)劃是總值符合利益計(jì)劃所要求的預(yù)算范圍者。

　　四、資金預(yù)算制度

　　第一條目的及依據(jù)

　　為提高本公司經(jīng)營績效暨配合財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌及靈活運(yùn)用資金，以充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效用，各單位除應(yīng)按年編制資金預(yù)算外，并應(yīng)逐月編列資金預(yù)計(jì)表，以便達(dá)成資金運(yùn)用的最高效益，特制定本辦法。第二條資金范圍

　　本辦法所稱資金，系指庫存現(xiàn)金，銀行存款及隨時(shí)可變現(xiàn)的有價(jià)證券而言。為定期編表計(jì)算及收支運(yùn)用方便起見，預(yù)計(jì)資金僅指現(xiàn)金及銀行存款，至隨時(shí)可變現(xiàn)的有價(jià)證卷則歸屬于資金調(diào)度的行列。第三條作業(yè)期間 

(一)資料提供部門，除應(yīng)于經(jīng)營計(jì)劃書編訂時(shí)，提送資金預(yù)算外，應(yīng)于每月二十四日前逐月預(yù)計(jì)次三個(gè)月份資金收支資料送會(huì)計(jì)部，以利匯編。(二)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月二十八日前編妥次三個(gè)月份資金來源運(yùn)用預(yù)計(jì)表按月配合修訂。并于次月十五日前，編妥上月份實(shí)際與預(yù)計(jì)比較的資金來源運(yùn)用比較表一式三份，呈總經(jīng)理核閱后，一份自存，一份留存總經(jīng)理室，一份送財(cái)務(wù)部。第四條內(nèi)銷收入

　　營業(yè)部門依據(jù)各種銷售條件及收款期限，預(yù)計(jì)可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第五條勞務(wù)收入

　　營業(yè)部門收受同業(yè)產(chǎn)品代為加工，依公司收款條件及合同規(guī)定預(yù)計(jì)可收(兌)現(xiàn)數(shù)編列。

　　第六條退稅收入

(一)退稅部門依據(jù)申請退稅進(jìn)度，預(yù)計(jì)可退現(xiàn)數(shù)編列。

(二)預(yù)計(jì)核退營業(yè)稅雖非實(shí)際退現(xiàn)，但因能抵繳現(xiàn)金支出，得視同退現(xiàn)。第七條其他收入

　　凡無法直接歸屬于上項(xiàng)收入皆屬之。包括財(cái)務(wù)收入、增資收入、下腳收入等。其數(shù)額在新臺(tái)幣十萬元以上者，均應(yīng)加說明。第八條資本支出

(一)土地：依據(jù)購地支付計(jì)劃提供的支付預(yù)算數(shù)編列。(二)房屋：依據(jù)興建工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)所需支付資金編列。

(三)設(shè)備分期付款、分期繳納關(guān)稅等：會(huì)計(jì)部依據(jù)分期付款償付日期予以編列。(四)機(jī)構(gòu)設(shè)備、什項(xiàng)設(shè)備、預(yù)付工程定金等：工務(wù)部依據(jù)工程合同及進(jìn)度，預(yù)定支付預(yù)算及資材部依據(jù)外購L／C開立計(jì)劃，預(yù)計(jì)支付資金編列。第九條材料支出

　　資材部依請購、采購、結(jié)匯作業(yè)，分別預(yù)計(jì)內(nèi)外購原物料支付資金編列。第十條薪資

　　會(huì)計(jì)部依據(jù)產(chǎn)銷計(jì)劃等資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。第十一條經(jīng)常費(fèi)用(一)外協(xié)工繳：外協(xié)經(jīng)辦部門應(yīng)參照外協(xié)廠商別約定付款條件等資料，斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。(二)制造費(fèi)用：會(huì)計(jì)部依據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃，參考制造費(fèi)用有關(guān)資料及最近實(shí)際發(fā)生數(shù)，斟酌預(yù)計(jì)支付數(shù)編列。(三)推銷費(fèi)用：營業(yè)部依據(jù)營業(yè)計(jì)劃，參照以往月份推銷費(fèi)用占營業(yè)額的比例推算編列。

(四)管理費(fèi)用：會(huì)計(jì)部參照以往實(shí)際數(shù)及管理工作計(jì)劃編列。

(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用：會(huì)計(jì)部依據(jù)財(cái)務(wù)部資金調(diào)度情況，核算利息支付編列。第十二條其他支出

　　凡不屬于上列各項(xiàng)的支出都屬于“其它支出”，包括償還長期(分期)借款、股息、紅利等的支付。其數(shù)額在十萬元以上者，均應(yīng)加以說明。第十三條異常說明

　　各單位應(yīng)按月編制“資金來源運(yùn)用比較表”，以了解資金實(shí)際運(yùn)用情況，其因?qū)嶋H數(shù)與預(yù)計(jì)比較每項(xiàng)差異在百分之十以上者，應(yīng)由資料提供部門填列“資金差異報(bào)告表”列明差異原因，于每月十日前送會(huì)計(jì)部匯編。第十四條資金調(diào)度

(一)各單位經(jīng)營資金由公司最高主管負(fù)責(zé)籌劃，并由財(cái)務(wù)部協(xié)助籌措調(diào)度。(二)資材部應(yīng)按月根據(jù)國內(nèi)外購料借款數(shù)額編列“購料借款月報(bào)表”于當(dāng)月24日送財(cái)務(wù)部匯總呈核總經(jīng)理。

(三)財(cái)務(wù)部應(yīng)于次月五日前按月將有關(guān)銀行貸款額度，可動(dòng)用資金，定期存款余額等資料編列“銀行短期借款明細(xì)表”呈總經(jīng)理核閱，作為經(jīng)營決策的參考。第十五條本準(zhǔn)則經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后實(shí)施，修改時(shí)亦同。

　　五、資金管理規(guī)定

　　第一條為加強(qiáng)對(duì)公司系統(tǒng)內(nèi)資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利潤率，保證資金安全，特制定本規(guī)定。第二條管理機(jī)構(gòu)

(一)公司設(shè)立資金管理部，在財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，辦理各二級(jí)公司以及公司內(nèi)部獨(dú)立單位的結(jié)算、貸款、外匯調(diào)劑和資金管理工作。(二)結(jié)算中心具有管理和服務(wù)的雙重職能。與下屬公司在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關(guān)系，在結(jié)算業(yè)務(wù)中是服務(wù)與被服務(wù)的客戶關(guān)系。第三條存款管理

　　公司內(nèi)各二級(jí)公司除在附近銀行保留一個(gè)存款戶，辦理小額零星結(jié)算外，必須在資金部開設(shè)存款帳戶，辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)，在資金部的結(jié)算量和旬、月末余額的比例不得低于80%，10萬元以上的大額款項(xiàng)支付必須在資金管理部辦理特殊情況需專題報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，方可保留其他銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。 第四條借款和擔(dān)保業(yè)務(wù)管理(一)借款和擔(dān)保限額。集團(tuán)內(nèi)各二級(jí)公司應(yīng)在每年年初根據(jù)董事會(huì)下達(dá)的利潤任務(wù)編制資金計(jì)劃，報(bào)資金管理部，資金管理部根據(jù)公司的任務(wù)，經(jīng)營民展規(guī)劃，資金來源以及各二級(jí)的資金效益狀況進(jìn)行綜合平衡后，編制總公司及二級(jí)公司定額借款，全部借款的最高限額以及為二級(jí)公司信用擔(dān)保的最高限額，報(bào)董事會(huì)審批后下達(dá)執(zhí)行。 中，資金管理部將嚴(yán)格按照限額計(jì)劃控制各二級(jí)公司借款規(guī)模，如因經(jīng)營發(fā)展，貸款或擔(dān)保超限額的，應(yīng)專題報(bào)告說明資金超限額的原因，以及新增資金的投向、投量和使用效益，經(jīng)資金管理部審查核實(shí)后，提出意見，報(bào)財(cái)委、董事會(huì)審批追加。

(二)集團(tuán)內(nèi)借款的審批。凡集團(tuán)內(nèi)借款金額在300萬元(含300萬元，外幣按記帳匯率折算，下同)以內(nèi)的，由資金管理部審查同意后，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批；借款金額在300萬元以上的，由資金管理部審查，財(cái)務(wù)總監(jiān)加簽同意后報(bào)董事長審批。(三)擔(dān)保的審批。各二級(jí)公司向銀行借款需要總公司擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額在300萬元以下的由財(cái)務(wù)總監(jiān)審批，擔(dān)保額在300-2000萬元的，由財(cái)務(wù)總監(jiān)核準(zhǔn)，董事長審批。擔(dān)保額在2000萬元以上的，一律由財(cái)委加簽后報(bào)董事長審批，并經(jīng)董事長辦公會(huì)議通過。借款擔(dān)保審批后，由資金部辦理具體手續(xù)。對(duì)外擔(dān)保，由資金部審核，財(cái)務(wù)總監(jiān)和總裁加簽后報(bào)董事長審批。第五條其他業(yè)務(wù)的審批(一)領(lǐng)用空白支票。在資金部辦理結(jié)算業(yè)務(wù)的企業(yè)，可以向資金部領(lǐng)用空白支票，每次領(lǐng)用張數(shù)不超5張，每張空白支票限額不超過5萬元，由資金部辦理，領(lǐng)用空白支票時(shí)，必須在資金部有充足的存款。(二)外匯調(diào)劑。集團(tuán)內(nèi)各二級(jí)公司的外匯調(diào)劑由資金部統(tǒng)一辦理，特殊情況需自行調(diào)劑的，一律報(bào)財(cái)務(wù)審批，審批同意后，方可自行辦理。

(三)利息的減免。凡需要減免集團(tuán)內(nèi)借款利息，金額在5000元以內(nèi)的，由資金部審查同意，報(bào)財(cái)委審批，金額超過5000元，必須落實(shí)彌補(bǔ)渠道，并經(jīng)分管副總經(jīng)理加簽后，報(bào)財(cái)委審批。

　　第六條資金管理和檢查

　　資金部以資金的安全性、效益性、流動(dòng)性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向財(cái)委、總經(jīng)理、董事長專題報(bào)告。(一)定期檢查各二級(jí)公司的現(xiàn)金庫存狀況。(二)定期檢查各二級(jí)公司的資金部的結(jié)算情況。

(三)定期檢查各二級(jí)公司在銀行存款和在資金部存款的對(duì)帳工作。

(四)對(duì)二級(jí)公司在資金部匯出的10萬元以上大額款項(xiàng)進(jìn)行跟蹤檢查或抽查。第七條統(tǒng)計(jì)報(bào)表

　　各二級(jí)公司必須在旬后一日內(nèi)向資金部報(bào)送旬末在銀行存款、借款、結(jié)算業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表，資金部匯總后于旬后2日內(nèi)報(bào)財(cái)委、總經(jīng)理、董事長。 資金部要及時(shí)掌握銀行存款余額，并且每兩天向財(cái)務(wù)總監(jiān)及副總監(jiān)報(bào)一次存款余額表。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2

　　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警初探

　　2008-7-21【大中小】【打印】

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警分析，早期預(yù)測投資者無力償還債務(wù)的可

　　能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

　　一、引言

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年，全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資萬億元，比2003年增長%.盡管房價(jià)上漲增加了普通購房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出，未來五年，全國整體房價(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會(huì)在較長時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地

　　區(qū)及全國房價(jià)的上漲。

　　在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房價(jià)增長過快，價(jià)格和市場風(fēng)險(xiǎn)偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；

　　粗式開放經(jīng)營，耗能過大。

　　深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了%.其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了%.主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億，增長了%.資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低，為%，2002最高為%，并呈上升趨勢。反映營運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低次上升到2001年的最高次，2002年有所下

　　降為次。

　　房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中，早期的風(fēng)險(xiǎn)測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性，因此風(fēng)險(xiǎn)測量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視，總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn)，從而開始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分，出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo)，沒能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并做出及時(shí)預(yù)警，本文擬從定量分析的角度，探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險(xiǎn)分析法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。

　　Z模型最早是由美國學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出，用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實(shí)際運(yùn)

　　用中，模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下：

　　Z=++++式中，Z=判別函數(shù)值，X1= 營運(yùn)資金 / 資產(chǎn)總額，X2= 留存收益 / 資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤 /資產(chǎn)總額，X4= 股東權(quán)益賬面價(jià)值總額 / 負(fù)債賬面價(jià)值總

　　額，X5= 銷售收入 /資產(chǎn)總額企業(yè)破產(chǎn)臨界值：

（1）Z < 時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險(xiǎn)地帶”；

（2） < Z< 時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；

（3）Z> 時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。

　　考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，模型在實(shí)際運(yùn)用

　　中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：（1）現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。

　　現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+

　　處置長期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。

（2）現(xiàn)金增值質(zhì)量率。

　　現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金

　　收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。

　　由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來，本文增加了對(duì)企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)

　　企業(yè)特色。

　　本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)，資產(chǎn)運(yùn)營狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較，分析萬科公司經(jīng)營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數(shù)值，與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論，并與行業(yè)Z值比較，進(jìn)

　　行行業(yè)分析；第四部分對(duì)警度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，并采取措施排警。

　　二、基本財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2002年萬科股份的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與市場比較為：

　　與同業(yè)相比，萬科公司償債能力較強(qiáng)，負(fù)債比例較小，且短期負(fù)債比率大于長期負(fù)債比率；資產(chǎn)增長高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價(jià)受銷售變動(dòng)影響也?。黄鋺?yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價(jià)物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低

　　于同業(yè)。

　　三、Z模型分析

　　根據(jù)Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為：

　　但是，行業(yè)平均值 Z<，即處于破產(chǎn)的危險(xiǎn)地帶。由此對(duì)比可見，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)警情已經(jīng)很嚴(yán)

　　重，風(fēng)險(xiǎn)很大，就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

　　四、警度分析及排警措施

　　萬科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然比起行業(yè)平均來要小，但是仍然處于危險(xiǎn)地帶。就指數(shù)模型來分析，權(quán)數(shù)比較大的指標(biāo)如果其對(duì)應(yīng)得財(cái)務(wù)指標(biāo)值也大，那么值就會(huì)增大。就萬科公司而言，其盈利能力低于行業(yè)平均。

　　如果可以增加利潤，就可使其息稅前利潤等增加，這樣值也會(huì)增大，從而排除警情。