下面是范文網(wǎng)小編整理的城市綜合體報(bào)告3篇 復(fù)合型城市綜合體，以供借鑒。
城市綜合體報(bào)告1
投資城市綜合體？利益前提下草根投資者理性投資應(yīng)慎重?fù)?jù)悉，2011年1至7月國(guó)內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)大鱷都在哈投資建設(shè)城市綜合體，數(shù)量多達(dá)10余個(gè)，而投資額高達(dá)上千億元。在“限住不限商”的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)的前景展望對(duì)于哈爾濱這塊商業(yè)綜合體的新生兒來(lái)說(shuō)，百姓投資置業(yè)是否會(huì)有新的航向？而對(duì)于新近的綜合體開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)在哈爾濱投資是場(chǎng)賭博，贏則譽(yù)滿全場(chǎng)，輸則前功盡棄。而對(duì)于草根的投資者們來(lái)講難道賭注不會(huì)更大嗎？
2011年哈爾濱將有包括魯商、華潤(rùn)歡樂(lè)頌在內(nèi)的10余個(gè)城市綜合體進(jìn)駐，這一個(gè)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐哈爾濱對(duì)于哈爾濱市民來(lái)說(shuō)也許是個(gè)投資的新的起點(diǎn)。但其中的隱性消費(fèi)及投資風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的概率指數(shù)也讓新鮮的投資者們淺嘗輒止。一時(shí)的興奮和沖都是否可以在短在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化成理性投資，借用股市名言：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)需謹(jǐn)慎！”
華信集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄧國(guó)偉在接受采訪時(shí)說(shuō)道：“一般商鋪除了要交付購(gòu)買(mǎi)的成本外，還有一些隱性的成本因素，比如空調(diào)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等，這些往往被一些投資者所忽略。加之現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金上漲的速度，所以投資回報(bào)率就不會(huì)那么可觀。但全加起來(lái)這些因素還是比住宅的投資回報(bào)要大，當(dāng)然承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大?！?/p>
這也就說(shuō)明投資商業(yè)綜合體的回報(bào)率很大但是隱性的資金投入也會(huì)讓部分人群陷入投資危機(jī)，在貸款數(shù)目較大的情況下再負(fù)擔(dān)更多的隱性消費(fèi)，對(duì)于草根的投資者們來(lái)說(shuō)是個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而投資回報(bào)率的等一切的回報(bào)數(shù)字也只是觀望而言，真正的回報(bào)還是要等到幾年后真正的商業(yè)正紅時(shí)，才敢斷言。
但百姓消費(fèi)者對(duì)目前在售商業(yè)項(xiàng)目的選擇上，例如8月13日開(kāi)盤(pán)即售罄的哈西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是廣大投資者最為認(rèn)可的項(xiàng)目，其次是遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、西城匯、南極國(guó)際、上實(shí)海上銀座。位于松北區(qū)和群力新區(qū)的潤(rùn)恒國(guó)際、金中環(huán)商業(yè)街。這些都表明，城市綜合體進(jìn)駐哈爾濱的前景是美好的，可是對(duì)于應(yīng)慎重理性投資的百姓投資者們來(lái)說(shuō)，投資綜合體是否可以發(fā)家致富，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，可以。但是，如果您腰包里的信用卡不是特別的夠，身上的負(fù)債還能夠承擔(dān)，不是光靠喝珍珠翡翠白玉湯過(guò)日子，想著如何一個(gè)雞蛋可以發(fā)家致富的話，投資城市綜合體是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
城市綜合體報(bào)告2
目錄
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介....................................1
（一）珠海富華里..............................1
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。
二、總平面規(guī)劃分析..............................1
（一）富華里..................................1 1.車(chē)行出入口、停車(chē)場(chǎng)及的士站分布及流線分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和電梯布置...........................3
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃....................................4
四、建筑設(shè)計(jì)....................................5
五、總結(jié)........................................6
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
珠海富華里
珠海富華里，占據(jù)城市核心CBD、居于珠海最繁華距離澳門(mén)最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會(huì)處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個(gè)項(xiàng)目。
珠海富華里以上海新天地為模板，開(kāi)創(chuàng)珠海首個(gè)街區(qū)商業(yè)模式，引進(jìn)逾百家國(guó)內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋購(gòu)物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂(lè)場(chǎng)及休閑服務(wù)等所有高檔時(shí)尚的生活功能。
其占地逾約萬(wàn)平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，包含約11萬(wàn)平方米的國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓(中海廣場(chǎng))。
富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。
富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞 紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。
二、總平面規(guī)劃分析
（一）富華里
富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了 1 三個(gè)小的廣場(chǎng)，北側(cè)則是富華里北廣場(chǎng)。另外，整個(gè)地塊偏南側(cè)有南廣場(chǎng)，地塊中央為中央廣場(chǎng)，西側(cè)有水塔廣場(chǎng)。
1.車(chē)行出入口、停車(chē)場(chǎng)及的士站分布及流線分析
其南側(cè)有一個(gè)車(chē)行出入口，兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)，一個(gè)的士站；西側(cè)有一個(gè)車(chē)行出入口，一個(gè)的士站，以及一個(gè)停車(chē)場(chǎng)；北側(cè)設(shè)有兩個(gè)的士站；東側(cè)有一個(gè)車(chē)行入口和兩個(gè)的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過(guò)各側(cè)車(chē)行入口到達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，進(jìn)而到達(dá)各自的目的地。而其他車(chē)輛可以停放于地面上的停車(chē)場(chǎng)，步行進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。
通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)和地面停車(chē)場(chǎng)的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開(kāi)，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開(kāi)來(lái)，緩解了交通壓力。
而在整個(gè)地塊的邊緣位置放置地面停車(chē)場(chǎng)和車(chē)行出入口，保證了內(nèi)部的“無(wú)車(chē)通行”，實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流的同時(shí)，保證了內(nèi)部的交通安全，同時(shí)讓來(lái)富華里的人們能有更好的休閑體驗(yàn)。
2.功能布局
整個(gè)總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫(xiě)字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū) 放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達(dá)住宅樓，酒店住戶快速到達(dá)酒店，工作人員快速到達(dá)寫(xiě)字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。
富華里北廣場(chǎng)東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達(dá)口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，所以將廣場(chǎng)規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過(guò)路市民及游客眼中一個(gè)極具特色和魅力的廣場(chǎng)，一道亮麗的風(fēng)景線。
此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費(fèi)群體的問(wèn)題。例如，考慮到酒店住戶這個(gè)消費(fèi)群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫(xiě)字樓多是一些美食商鋪。
富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動(dòng)物名字進(jìn)行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動(dòng)物的雕塑。這些道路對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進(jìn)行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。
3.扶梯和電梯布置
在臨近南廣場(chǎng)、中央廣場(chǎng)和北廣場(chǎng)，分別有三個(gè)自動(dòng)扶梯，通往地下停車(chē)場(chǎng)。圍繞中央廣場(chǎng)的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。
在整個(gè)地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車(chē)場(chǎng)的自動(dòng)扶梯，為需要去往地下停車(chē)場(chǎng)的人們提供了方便，位置的安排又 3 不會(huì)使資源有所浪費(fèi)。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃
富華里的北廣場(chǎng)較大，廣場(chǎng)中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。
在廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要著重注意廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)里的內(nèi)容。廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)內(nèi)和廣場(chǎng)周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場(chǎng)里的內(nèi)容不可過(guò)于單調(diào)，通過(guò)標(biāo)志性建筑物、建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來(lái)豐富廣場(chǎng)，營(yíng)造氛圍。廣場(chǎng)中要有一定供人們休息的空降和自由活動(dòng)的空間，廣場(chǎng)內(nèi)部既不能顯得過(guò)于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。
合適的尺度與比例，與周?chē)ㄖ暮椭C以及廣場(chǎng)內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會(huì)營(yíng)造好的氛圍，創(chuàng)造一個(gè)給人好的感受的廣場(chǎng)。
四、建筑設(shè)計(jì)
富華里的建筑多富有棱角，通過(guò)多個(gè)不同的，并且造型很獨(dú)特別致的小型建筑的結(jié)合來(lái)構(gòu)建他的空間感。
城市綜合體中的建筑物設(shè)計(jì)，要能夠?yàn)檎w表現(xiàn)出空間感。通過(guò) 集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個(gè)建筑或者多個(gè)建筑組合的布局形式。
五、總結(jié)
在做鄰里中心的設(shè)計(jì)中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進(jìn)出流線要避免交叉，人行車(chē)行流線要分開(kāi)。
此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營(yíng)造非常重要。一個(gè)好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。
在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計(jì)上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個(gè)功能的分區(qū)，動(dòng)靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。
城市綜合體報(bào)告3
城市綜合體：地方政府“賣(mài)地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以億元成功拍出，溢價(jià)率為%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。
城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。
值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。
日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。
但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。
事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。
城市綜合體成地方“賣(mài)地?fù)平稹敝氐?/p>
城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地?fù)平稹钡男路较颉?/p>
數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，比上年名義增長(zhǎng)%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。
以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)%、%和%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。
此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。
值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無(wú)錫市專門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。
在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五
年，城市綜合體的增量翻了倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。
“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。
東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>
據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度激增至30%以上。
貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。
這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”
“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（
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