下面是范文網(wǎng)小編分享的成都策劃書共5篇 成都策劃設(shè)計(jì)，供大家參閱。

成都策劃書共1

　　圖書館搬書雷鋒活動(dòng)策劃

　　一．主題：弘揚(yáng)當(dāng)代雷鋒精神，助力圖書館搬書行

　　二．活動(dòng)背景：在倡導(dǎo)社會(huì)新風(fēng)貌精神文明的建設(shè)和發(fā)揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德的前提下，各大高校紛紛倡導(dǎo)學(xué)習(xí)雷鋒精神，加強(qiáng)校園精神風(fēng)貌建設(shè)。

　　三．活動(dòng)目的：豐富校園文化底蘊(yùn)，調(diào)動(dòng)大學(xué)生活動(dòng)的積極性，倡導(dǎo)雷鋒精神，培養(yǎng)在校大學(xué)生優(yōu)良傳統(tǒng)美德，使他們提升自己的內(nèi)在修養(yǎng)。

　　四．活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)：2013年3月7日， ******圖書館

　　五．主辦方：********系/院

　　承辦方：********部門

　　六．活動(dòng)流程

【1】活動(dòng)前準(zhǔn)備

（1）主辦方提前取得與圖書館的聯(lián)系，確定時(shí)間.任務(wù)，達(dá)成約定。

（2）宣傳人員做好活動(dòng)前宣傳，調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性。

（3）統(tǒng)計(jì)15-20個(gè)人員，做好人員的安排與分配。

（4）預(yù)定活動(dòng)時(shí)間為3月7號(hào)中午12：:30

【2】活動(dòng)開展中

（1）參加活動(dòng)的人員按時(shí)到達(dá)指定地點(diǎn)（圖書館），負(fù)責(zé)人清點(diǎn)人數(shù)。

（2）負(fù)責(zé)人進(jìn)行活動(dòng)前動(dòng)員講解，圖書館老師對(duì)活動(dòng)人員講解安排任務(wù)，明確分工。

（3）運(yùn)圖書車來(lái)，將書從車上有序搬下車運(yùn)到圖書館對(duì)應(yīng)書架上。

（4）圖書搬完后，協(xié)助打掃衛(wèi)生，活動(dòng)結(jié)束。

【3】活動(dòng)結(jié)束后

(1)活動(dòng)人員統(tǒng)一到圖書館門前集合，負(fù)責(zé)人清點(diǎn)人數(shù)，做好人員統(tǒng)計(jì)。

(2)圖書館老師對(duì)此次活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(3)負(fù)責(zé)人對(duì)此次活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，對(duì)優(yōu)秀人員進(jìn)行表?yè)P(yáng)。

　　七．注意事項(xiàng)

（1）活動(dòng)過(guò)程中要有組織，有紀(jì)律，注意人身安全（防止書架倒下砸傷人，搬書過(guò)程中注意路面），確保圖書完整。

（2）活動(dòng)后前后必須做好人員的清點(diǎn)工作。

（3）愛護(hù)圖書，不的損害圖書和私拿圖書，不得擅自離崗。

（4）活動(dòng)前請(qǐng)假者，應(yīng)提前請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)后生效。

　　八．經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　礦泉水每人一瓶30元左右

　　九．希望本次活動(dòng)能得到領(lǐng)導(dǎo)老師和同學(xué)們的支持，祝愿本次活動(dòng)能順利進(jìn)行，圓滿結(jié)束。

成都策劃書共2

　　成都大學(xué)生聯(lián)盟籃球賽策劃書

一、活動(dòng)的目的及意義

　　為了調(diào)節(jié)我市大學(xué)生課余生活，同時(shí)也為加強(qiáng)各大高校之間的文化交流，為他們提供一個(gè)展現(xiàn)自我的平臺(tái)，本著“更高，更快，更強(qiáng)”的體育精神，增強(qiáng)成都大學(xué)生的體制水平，磨練堅(jiān)強(qiáng)的意志和團(tuán)結(jié)向上的精神品質(zhì)，為各大院校新老同學(xué)搭起一個(gè)互相交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)，由成都體育學(xué)院發(fā)起這次大學(xué)生聯(lián)盟籃球賽。

二、活動(dòng)細(xì)則

1.參賽隊(duì)伍：四川大學(xué)、西南交通大學(xué)、電子科技大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)、四川師范大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都理工大學(xué)、四川工業(yè)學(xué)院、成都信息工程學(xué)院、成都體育學(xué)院、四川音樂(lè)學(xué)院12大院校，參加比賽的院校每校排出10人代表本校出戰(zhàn)。

2.報(bào)名費(fèi)：每隊(duì)100元

3.裁判安排：每場(chǎng)由體育學(xué)院指派本校專業(yè)裁判兩名，由主場(chǎng)學(xué)校指派兩名記分員。

4.小組賽采取分組及積分制：分4組每組3隊(duì)，每組進(jìn)行單循環(huán)制進(jìn)行比賽，勝一場(chǎng)積2分，負(fù)一場(chǎng)積1分，棄權(quán)積0分。

5.小組賽積分相同時(shí)按照以下規(guī)則排名：相互比賽勝者列前；相互比賽凈勝分多者列前；全部比賽凈勝者列前；積分總數(shù)多者列前。

6.晉級(jí)規(guī)則：?jiǎn)窝h(huán)賽后每組晉級(jí)第一名參加決賽，決賽采取淘汰制，角逐名次。

三、活動(dòng)地點(diǎn)及時(shí)間

　　循環(huán)賽期間在各大院校體院館進(jìn)行，決賽在成都體育學(xué)院體育館舉行。

　　2012年9月1日至10月1日

四、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　飲料600元

　　獎(jiǎng)金3000元

　　計(jì)分筆，哨子50元

　　裁判費(fèi)950元

　　合計(jì)4600元

五、獎(jiǎng)勵(lì)

　　MVP 1名獎(jiǎng)金500元

　　得分王1名獎(jiǎng)金500元

　　冠軍隊(duì) 1獎(jiǎng)金2000元

六、媒體宣傳推廣計(jì)劃

1.參與媒體

　　中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、成都市電視臺(tái)、成都市日?qǐng)?bào)

2.媒體推廣活動(dòng)

　　比賽前一個(gè)月由中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)聯(lián)通負(fù)責(zé)宣傳，比賽前一周由成都電視臺(tái)宣傳，比賽期間全程直播，并由成都市電視臺(tái)進(jìn)行跟蹤報(bào)道，實(shí)時(shí)報(bào)道比賽進(jìn)展?fàn)顩r。賽后由成都市日?qǐng)?bào)進(jìn)行分析報(bào)道。

七、招商項(xiàng)目

1.賽事指定產(chǎn)品贊助商

（1） 冠名贊助商1個(gè)，贊助金額10萬(wàn)元

（2） 指定供應(yīng)商（包括服裝、飲料、醫(yī)療用品等）5個(gè)，每個(gè)贊助的產(chǎn)品及金額為5萬(wàn)

　　元。

2.贊助商權(quán)益

（1） 贊助商是唯一可以在比賽場(chǎng)地走位進(jìn)行一系列活動(dòng)，如設(shè)置廣告牌、宣傳產(chǎn)品和出

　　售產(chǎn)品等；

（2） 有關(guān)賽事的廣告發(fā)布享有優(yōu)先權(quán)；

（3） 使用本屆比賽為期一年的名稱、會(huì)徽標(biāo)志。

成都策劃書共3

　　書畫大賽

　　成都大學(xué)

　　書畫社活動(dòng)

　　策

　　劃

　　書

　　大學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會(huì)

　　書畫大賽活動(dòng)策劃書

一、活動(dòng)主題：詩(shī)情畫意 繪摹校園

二、活動(dòng)宗旨、目的：為響應(yīng)我院全面貫徹院團(tuán)委增強(qiáng)學(xué)生誠(chéng)信主題教育，進(jìn)一步

　　凝聚學(xué)生，激發(fā)學(xué)生的積極性和創(chuàng)造性，強(qiáng)化學(xué)生主人翁的責(zé)任感與歷史使命感，提升學(xué)風(fēng)建設(shè)，增強(qiáng)誠(chéng)實(shí)守信精神，我們決定策劃首屆“常春藤”杯校園藝術(shù)節(jié)活動(dòng)，目的是令同學(xué)們?cè)谛@藝術(shù)活動(dòng)創(chuàng)作的過(guò)程中，在與隊(duì)員的交流、合作中，以他們的藝術(shù)作品的形式呈現(xiàn)出團(tuán)結(jié)、奮斗、拼搏、創(chuàng)新的精神，同時(shí)豐富同學(xué)們的知識(shí)，加深其對(duì)誠(chéng)信的理解。

三、活動(dòng)組織機(jī)構(gòu)： （1）主辦單位：成都大學(xué) （2）承辦單位：書畫社 （3）協(xié)辦單位：社團(tuán)各部門

四、活動(dòng)對(duì)象：成都大學(xué)華夏職教中心全體學(xué)生

五、活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn) 時(shí)間：2013-12-12下午1點(diǎn) 地點(diǎn)：形體室

六、活動(dòng)流程： （1）前期準(zhǔn)備宣傳

　　1）活動(dòng)宣傳

　　a.海報(bào)：由我部門打出相關(guān)海報(bào)宣傳，內(nèi)容以海報(bào)書畫大賽活動(dòng)預(yù)告。

　　b.書面通知：大賽通知由我部門轉(zhuǎn)發(fā)給各班級(jí)負(fù)責(zé)人。通知內(nèi)容應(yīng)在11月30日前下發(fā)。 c.在校園廣播站報(bào)道活動(dòng)流程與情況。 d.在校園各QQ群里面宣傳。 2）評(píng)委

　　a.聯(lián)系大賽評(píng)委，組建評(píng)委團(tuán)，書畫大賽時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定。 3）獎(jiǎng)項(xiàng)

　　獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)定：書法組，繪畫組(一等獎(jiǎng)各一名，二等獎(jiǎng)各兩名，三等獎(jiǎng)各三名)

① 對(duì)獲獎(jiǎng)人頒發(fā)證書。 ② 對(duì)獲獎(jiǎng)人頒發(fā)獎(jiǎng)品。

　　書法組：

? 一等獎(jiǎng)1名：筆記本一本，鋼筆一支(15元)。 ? 二等獎(jiǎng)2名：筆記本一本，中性筆（9元） ? 三等獎(jiǎng)3名：筆記本一本（6元） 繪畫組：

? 一等獎(jiǎng)1名：筆記本一本，彩鉛筆 ? 二等獎(jiǎng)2名：筆記本一本，中性筆 ? 三等獎(jiǎng)3名：筆記本一本

? 優(yōu)秀作品、最佳創(chuàng)意（根據(jù)交稿人數(shù)定人數(shù)。）（對(duì)獲獎(jiǎng)人頒發(fā)證書）

(2)活動(dòng)的主要內(nèi)容及具體安排 1).作品要求及說(shuō)明：

　　a, 海報(bào)，手繪，尺寸大小為二開；書法，繪畫尺寸不限（二開大小為860x580 MM ）。

　　b.海報(bào)與手繪設(shè)計(jì)主題：我的大學(xué)生活。作品以圖畫與文字相結(jié)合的形式來(lái)突出校園公共環(huán)境的主題和特點(diǎn)，圖案簡(jiǎn)潔、含義明確、色彩明快，并給自己設(shè)計(jì)的海報(bào)賦予積極向上的象征意義。制作工具材料不限。

　　C.提交作品時(shí)需注明：姓名、專業(yè)、班級(jí)、作品名稱；

　　D.海報(bào)可以多種版式反映學(xué)校生活中的小片斷，真實(shí)深刻，突出主題；書法、繪畫作品主題以誠(chéng)信為主；

　　E.參賽者的作品所需要的材料與工具自行購(gòu)買。

　　F.參賽作品可以以個(gè)人和團(tuán)體形式創(chuàng)作，每班至少要交二幅作品。 2）評(píng)選細(xì)則A.創(chuàng)意好，整體效果佳；

　　b.美工好，色彩搭配合理，生動(dòng)逼真；

　　C.作品主題突出，有較強(qiáng)的啟發(fā)性，引起共鳴； D.有創(chuàng)新性，構(gòu)思新穎。

七、物資、經(jīng)費(fèi)統(tǒng)計(jì)

　　筆記本12個(gè) 鋼筆1支

　　高級(jí)中性筆4支 彩鉛筆1盒

八、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：合計(jì)102元。

　　主要負(fù)責(zé)人：書畫社（楊文會(huì)）

　　聯(lián)系方式：

　　2013年11月22日

　　XX大學(xué)XX社團(tuán)XX活動(dòng)總結(jié)

　　XXX大學(xué)***************

　　二○一一年十二月五日

成都策劃書共4

　　騎車環(huán)成都

　　策

　　主辦單位：共青團(tuán)西南民族大學(xué)委員會(huì) 承辦單位：化環(huán)學(xué)院生活部劃 書

　　目錄

　　活動(dòng)背景?????????????1 活動(dòng)目的?????????????活動(dòng)主題????????????? 活動(dòng)時(shí)間????????????? 活動(dòng)地點(diǎn)????????????? 活動(dòng)對(duì)象????????????? 可行性分析????????????? 活動(dòng)流程????????????? 緊急預(yù)案????????????? 經(jīng)費(fèi)預(yù)算????????????? 注意事項(xiàng)????????????? 人員安排????????????? 附件

一、活動(dòng)背景：

　　隨著時(shí)代的發(fā)展，汽車成為每個(gè)人出行必不可少的工具，雖然乘車出行方便又快捷，但是隨著汽車的數(shù)量不斷上漲，我們的地球去承受不了這么大的壓力。而我們卻是這個(gè)事件的主導(dǎo)者。所以，為了我們的家園舉辦此活動(dòng)。

二、活動(dòng)目的：

“騎車環(huán)成都”是一種對(duì)環(huán)保的宣傳，使得更多的公民意識(shí)到騎車出行不僅環(huán)保同時(shí)又有助于身體健康。

三、活動(dòng)主題：

“魅力民大，環(huán)保出行”

四、活動(dòng)時(shí)間：2012年12月22日

五、活動(dòng)地點(diǎn)：西南民族大學(xué)

六、活動(dòng)對(duì)象：西南民族大學(xué)大一學(xué)生

七、可行性分析：

　　1．大多數(shù)學(xué)生都會(huì)騎車，而且騎車不會(huì)產(chǎn)生污染環(huán)境的氣體，是對(duì)低碳環(huán)保的一種詮釋。

２．騎自行車也是一種體育項(xiàng)目，有助于同學(xué)們提高身體素質(zhì)。

３．通過(guò)騎車宣傳環(huán)保，提高市民環(huán)保意識(shí)。培養(yǎng)學(xué)生關(guān)注社會(huì)的責(zé)任感，有利于豐富學(xué)生的戶外生活。

　　綜上所述，我認(rèn)為這個(gè)策劃是可行的！

八、活動(dòng)流程：

１．組織參與者在北門門口于８點(diǎn)３０分集合，安排好車輛隊(duì)伍，插上小氣作為團(tuán)隊(duì)標(biāo)志。然后從北門出發(fā)到達(dá)火車北站。２．到達(dá)老校區(qū)后，組織參與者向行人介紹與宣傳騎車出行的好處。

３．宣傳后，我們將組織參與者集體簽名，合影留念。 ４．以上活動(dòng)結(jié)束后，我們將從火車北站出發(fā)返回學(xué)校。同樣，要保證參與者的安全。

九、緊急預(yù)案 ：

１．若自行車突然車鏈掉了，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系周圍工作人員。 ２．若天氣下雨，則將活動(dòng)延遲到下周同一時(shí)間進(jìn)行。

成都策劃書共5

【金色華庭】策劃報(bào)告書

一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 （一）、總述

　　據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，成都在15個(gè)副省級(jí)城市中GDP為1870億元，排名第4位；社會(huì)消費(fèi)零售總額771億元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒數(shù)第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，開發(fā)商購(gòu)置土地萬(wàn)平方M，同期下降了%。2004年1-2月，開發(fā)商購(gòu)置土地71萬(wàn)平方M，比同期減少了75萬(wàn)平方M，下降51%。

　　2004年一季度，成都新開工程共計(jì)35個(gè)（包含亮相工程），供應(yīng)總量約萬(wàn)㎡，市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。新開樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。

（二）、工程開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域

　　2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體量最大達(dá)萬(wàn)平M，占1季度總供給量的三成。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤如萬(wàn)科金色樂(lè)章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出現(xiàn)井噴。而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)充實(shí)體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等工程區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。

　　從環(huán)域分布狀況來(lái)看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到26%。

（三）、工程開發(fā)量及市民對(duì)房?jī)r(jià)的看法

　　2004年1-2月，市區(qū)住宅供應(yīng)面積(批準(zhǔn)銷售)萬(wàn)平方M，同比減少%，而銷售面積達(dá)萬(wàn)平方M，同比增長(zhǎng)%，缺口達(dá)61萬(wàn)平方M，加之2003年的供應(yīng)缺口，總面積達(dá)200萬(wàn)平方M，即約2萬(wàn)戶的需求缺口。其次，土地供應(yīng)出現(xiàn)錯(cuò)位。2003年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來(lái)的土地，40%為新增土地。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。

　　有40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)，成都的房?jī)r(jià)將平和下降，60%認(rèn)為可能會(huì)上漲，上漲的平均幅度為10%；如果面對(duì)漲價(jià)，有%的人認(rèn)為不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)而沖動(dòng)購(gòu)房，44%的則處于觀望狀態(tài)，%的會(huì)延后購(gòu)買，只有%的會(huì)提前購(gòu)買。 （四）、城北區(qū)域市場(chǎng)宏觀分析

　　城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房?jī)r(jià)已經(jīng)提高了一個(gè)高度。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。萬(wàn)科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。

二、工程周邊市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)分析 （一）、工程周邊市場(chǎng)調(diào)查 1、工程周遍二手房市場(chǎng)調(diào)查

　　因本工程位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場(chǎng)尚不成熟，同一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比工程較少，所以對(duì)互助路周邊的二手房交易市場(chǎng)做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。

　　位置價(jià)格元/㎡修建時(shí)間距本工程距離 互助路綜合市場(chǎng)內(nèi)2300—年相臨 鑫源小區(qū)年50M 小沙河邊年代末相臨 互助公寓年相臨 2、目周邊商品房市場(chǎng)調(diào)查

　　工程名稱地址占地面積總建筑面積㎡綠化率主力戶型㎡均價(jià)元/㎡已售比例已售時(shí)間外立面建筑形態(tài)容積率

　　建興百家庭院一環(huán)路北三段10畝%90、%3個(gè)月涂料電梯公寓 維達(dá)北苑互助路3畝%110、已售清不詳瓷磚電梯公寓 迪康銀色詩(shī)典一環(huán)路北三段14畝%不詳2960已售清5個(gè)月涂料電梯公寓 雅圖麗景一環(huán)路北三段6畝%105、%10天涂料電梯公寓 星辰苑一環(huán)路北三段畝%81、%一個(gè)月瓷磚電梯公寓 富臨沙河新城府青路二段100畝%78、正排號(hào)半年涂料電梯公寓 前鋒陽(yáng)光嘉苑一環(huán)路北四段10畝%88、正排號(hào)6．19日涂料電梯公寓 萬(wàn)科金色家園府青路二段57畝%80、%6．19日涂料電梯公寓 3、周邊商業(yè)情況調(diào)查：

　　工程名稱鋪位數(shù)銷售均價(jià)已售時(shí)間已售比例業(yè)態(tài)配置 建興百家庭院46個(gè)元/㎡3個(gè)月95%未定 維達(dá)北苑1—4層8000元/㎡不詳0大型超市 迪康銀色詩(shī)典140個(gè)元/㎡4個(gè)月90%電器專賣 雅圖麗景25個(gè)元/㎡10天不詳未定 （二）、市場(chǎng)調(diào)查情況分析 1、二手房市場(chǎng)調(diào)查情況分析

　　互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對(duì)較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說(shuō)明片區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，市場(chǎng)房源尚處于求大于供。此片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在2300—2700元/㎡之間，個(gè)別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個(gè)別在80年代早期建設(shè)的房屋價(jià)格在2000左右。此片區(qū)二手房市場(chǎng)銷售情況相當(dāng)好，且空置率低，進(jìn)一步說(shuō)明此片區(qū)房源的緊張及消費(fèi)者購(gòu)買力的強(qiáng)勁。 2、房市場(chǎng)調(diào)查情況分析

　　在對(duì)北門片區(qū)的商品房市場(chǎng)調(diào)查中，共調(diào)查工程8個(gè)，以下對(duì)工程調(diào)查的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行進(jìn)一步分析：

　　戶型：在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬(wàn)科金色家園外，其他工程均控制在130平M以內(nèi)，130平M以上的大戶型只占到總戶數(shù)的10%以下。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平M左右的實(shí)用性小套二，一種為90平M左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平M左右的實(shí)用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。部分頂樓為145左右的躍層式。

　　結(jié)論：暢銷戶型為實(shí)用性兩室兩廳單衛(wèi)及實(shí)用性三室兩廳單衛(wèi)。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費(fèi)潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。

　　建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個(gè)工程中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，

　　其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他工程全部為11層小高層電梯公寓。在售的富臨沙河新城中，11幢多層公寓，由于均價(jià)僅為2800元/㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。而距本工程最近的建興百家庭院和迪康銀色詩(shī)典、維達(dá)北苑等工程中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價(jià)在一到三個(gè)月內(nèi)銷售一空。

　　結(jié)論：城北片區(qū)的購(gòu)房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格范圍內(nèi)均可以接受。 外立面：在調(diào)查工程中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售工程全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而本工程南面及東面相臨建筑全部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場(chǎng)的建筑顏色較為顯眼，以黃、綠為主。

　　結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本工程外立面的處理宜采用高級(jí)涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風(fēng)景線。 銷售價(jià)格：在調(diào)查的工程中，價(jià)格除萬(wàn)科金色家園均價(jià)達(dá)到3800元/㎡以外，其他工程基本在2800—3400之間。但多數(shù)工程占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致工程品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。周邊暫無(wú)有可比性的在售多層工程。

　　結(jié)論：本工程應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。

　　容積率：在被調(diào)查的工程中，除萬(wàn)科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，其他同區(qū)域的電梯公寓工程容積率全部都在以上，甚至達(dá)到、之高，平均數(shù)為。 結(jié)論：建議本工程為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度，故容積率應(yīng)設(shè)置在左右。 3、目商業(yè)部分調(diào)查情況分析

　　距離本工程較近的幾個(gè)工程的商業(yè)部分中，雖銷售期都不長(zhǎng)，但銷售進(jìn)度較快，銷售情況均較為火爆。除維達(dá)北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余工程的商業(yè)部分均已接近清盤。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本工程僅百M(fèi)之遙，商業(yè)氛圍有相似點(diǎn)，也有不及本工程住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個(gè)月已告清。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本工程隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。迪康銀色詩(shī)典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營(yíng)部分，主要經(jīng)營(yíng)電器，且銷售已接近尾聲。此工程的商業(yè)部分多為自營(yíng)者購(gòu)買，投資者所占比例較小。這個(gè)工程的出現(xiàn)，又增加了附近片區(qū)的消費(fèi)配套，與街對(duì)面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費(fèi)市場(chǎng)。

　　綜述：本工程所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。但市場(chǎng)整體供應(yīng)中普遍存在品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值較低，環(huán)境、配套、服務(wù)等相對(duì)較差的情況，消費(fèi)者在選擇此價(jià)位的房屋時(shí)，選擇面較窄，同時(shí)消費(fèi)者要求相對(duì)較低。

　　第二部分

[金色華庭]個(gè)案研究及工程定位 一、工程簡(jiǎn)況

（一）、綜述：工程所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個(gè)片區(qū)卻是一個(gè)非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個(gè)城北片區(qū)屬于相對(duì)最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百M(fèi)之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。與藍(lán)光金荷花和荷花金池隔河相望。同等工程競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以工程營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)工程的營(yíng)銷也充滿信心。 （二）、工程地塊：工程地塊為原文華食品廠地塊，具體指標(biāo)如下： 地塊面積：21畝。 綠化率：約25%以上。 覆蓋率： 33%。 限高：50M。

　　容積率：多層，小高層。 （三）、周邊業(yè)態(tài)分析：

1、互助路綜合市場(chǎng)，該市場(chǎng)是成都市示范市場(chǎng)，與本工程相臨，經(jīng)營(yíng)種類繁多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)秩序良好，是目前整個(gè)城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場(chǎng)，也是整個(gè)城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。

2、迪康電器城，該商場(chǎng)目前尚在修建中，距本工程300M左右，營(yíng)業(yè)面積余平方M，是專業(yè)的電器零售市場(chǎng)。擬在今年年底之前開業(yè)。

3、燦坤電器城：該市場(chǎng)于2003年初開業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)各種電器設(shè)備及黑、白小電器，屬于全國(guó)連鎖品牌，距本工程500M左右。 4、紅旗超市：距本工程150M左右，營(yíng)業(yè)面積1500多平方M。 5、藍(lán)光金荷花：正在修建中的國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積10余萬(wàn) 平方M，預(yù)計(jì)2005年上半年開業(yè)。距本工程150M左右。

6、荷花金池：正在修建中的鞋類批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到5萬(wàn)多平M， 預(yù)計(jì)2005年上半年開業(yè)。距本工程200M左右。

7、建材商圈：距本工程一公里左右的范圍內(nèi)，分布著數(shù)十個(gè)專業(yè)建材市 場(chǎng)及大量沿街為市的建材經(jīng)營(yíng)者，商氣及投資氛圍濃郁。 （四）、居住人口：

　　該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。近年來(lái)，該區(qū)域的外來(lái)人口數(shù)量增多。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營(yíng)批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。由于商業(yè)市場(chǎng)的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實(shí)際收入較高。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。 （五）、建筑形態(tài)：

　　該區(qū)域中只有在售或剛清盤不久的商品房均為小高層電梯公寓，其他老式房屋全部為多層（7層）結(jié)構(gòu)，且多為條式結(jié)構(gòu)分布。 二、工程SWOT分析 （一）、優(yōu)勢(shì)： 1、互助路片區(qū)是個(gè)成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。 2、目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購(gòu)房需求巨大。

3、與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。 4、工程所處位置是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域之一。

5、工程用地價(jià)格較低，總成本相對(duì)容易控制，則價(jià)格活動(dòng)區(qū)間較大，營(yíng)銷手段具有多變性。 （二）、劣勢(shì)：

1、工程所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現(xiàn)象。 2、工程用地本身仍存在諸多問(wèn)題。

3、工程處于內(nèi)街位置，給宣傳推廣上帶來(lái)一定難度。 4、工程地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。

5、開發(fā)商第一次進(jìn)行商品房工程開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)稍顯不足。 （三）、威脅：

1、附近工程均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些工程的均價(jià)較低，所以銷售速度較快。對(duì)本工程的定價(jià)、銷售等造成一定沖擊。

2、雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長(zhǎng)。能否考慮在河上修建一座供人行走通過(guò)的橋，增大工程附加值。

3、工程地塊只有東面51M臨街，可修建商業(yè)面積受到限制，給工程產(chǎn)值的最大化帶來(lái)阻力。 （四）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1、工程附近已沒(méi)有在修建商品房工程，目前的幾個(gè)工程基本上已經(jīng)全部清盤，市場(chǎng)遠(yuǎn)期供應(yīng)量較小。

2、工程在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。

3、工程周邊綠化較少，如在工程內(nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本工程必然是目前此區(qū)域購(gòu)房者的首選。

4、人民商場(chǎng)集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，全資本性的操作，能夠保證工程工期的順利進(jìn)行，有望在工程的工期營(yíng)銷上有所突破。 三、工程定位 （一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式） 11+1層小高層電梯公寓，加商業(yè)。 6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。 （二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位 1、工程周邊常住人口。

2、工程周邊商圈的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 3、外地置業(yè)者。 4、投資者。

　　其中重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體為第1、2項(xiàng)。 （三）、工程目標(biāo)客戶群體定位分析

　　工程處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購(gòu)買者一般追求兩點(diǎn)，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問(wèn)題或子女上學(xué)問(wèn)題，此部分群體多為附近做生意的流動(dòng)人口，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買能力，但他們卻更看重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。目前在此區(qū)域，如果我工程在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺(jué)效果、服務(wù)等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補(bǔ)目前工程周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場(chǎng)空白，從而最大限度的拉攏目標(biāo)客戶群體。外地置業(yè)者來(lái)成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價(jià)格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會(huì)考慮城北片區(qū)的住宅。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。 （四）、目標(biāo)客戶群體概括

　　工程

　　周邊常住人口

　　部分外地客戶

　　投資客戶

　　工程周邊商圈經(jīng)營(yíng)者 客 戶 特 征

※ 年齡段30歲——55歲

※ 家庭收入月總收入在3000元以上

※ 商業(yè)部分購(gòu)買者為北門及外地更為廣泛的自營(yíng)者及投資置業(yè)者為主 客 戶 關(guān) 注 點(diǎn) ※居住環(huán)境的舒適 ※居住房屋的品質(zhì) ※居住戶型的實(shí)用與合理 ※居住社區(qū)的差異性

（五）、工程規(guī)劃原則及定位 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

　　規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團(tuán)，形成良好的社區(qū)規(guī)劃； 戶型合理化：戶型設(shè)計(jì)更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè) 主需求； 建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時(shí)代感和藝術(shù)感，形成城北的“風(fēng)尚建筑”代言；

　　質(zhì)量規(guī)范化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；

　　環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造上下工夫，“中心花園+組團(tuán)花園+活水溪流”，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；

　　生活智能化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、經(jīng)管智能化，便利業(yè)主生活； 配套完善化：針對(duì)工程周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。所以工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮工程業(yè)主的生活需求；

　　社區(qū)人性化：整個(gè)社區(qū)猶如一個(gè)溫馨的大家庭，構(gòu)筑良好的社區(qū)氛圍，建立良好的鄰里關(guān)系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區(qū)氛圍！

　　用途復(fù)合化：在工程的平面及空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用途的重復(fù)或簡(jiǎn)單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。

　　功能區(qū)分化：為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動(dòng)內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動(dòng)性質(zhì)及形式實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對(duì)有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。 2、工程規(guī)劃定位：

　　工程規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車分流為主體思路，完成交通動(dòng)線的組織。在外觀及大門的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。在設(shè)施、場(chǎng)所的配置上，應(yīng)遵循如下原則 類型重要程度排布設(shè)施

　　必要性絕對(duì)需要貫穿工程主線或重要位置會(huì)所、集會(huì)廣場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施等 附加性有則更好散布于空間家政服務(wù)等 選擇性興趣問(wèn)題零星設(shè)置于小區(qū)內(nèi)雕塑設(shè)施等 （六）、工程規(guī)劃建議

1、出入口：由于工程只有東面51M臨街，所以主出入口只能設(shè)置在該位置。寬度應(yīng)保證在10M左右，能形成雙向車流同時(shí)進(jìn)出，設(shè)置IC經(jīng)管系統(tǒng)及24小時(shí)保安值勤。

2、建筑規(guī)劃：建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使工程內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使工程內(nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。 3、景觀規(guī)劃：工程內(nèi)部主要景觀應(yīng)在半圍合式建筑內(nèi)部營(yíng)造，主要以綠化營(yíng)造為主。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。另外在主入口正對(duì)位置應(yīng)設(shè)置一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂(lè)園，放置簡(jiǎn)單兒童娛樂(lè)設(shè)施，在主綠化景觀周圍放置戶外健身器材。以上景觀及功能的營(yíng)造，成本較低，卻是最有效的提高工程品質(zhì)的直接途徑。

4、道路規(guī)劃：為形成人車分流，保持本工程建筑與周邊建筑距離，應(yīng)將圍合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿工程紅線位置形成一條順時(shí)針繞行式機(jī)動(dòng)車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。內(nèi)部形成四通八達(dá)的人行通道。自行車在主入口處就近停靠。 4、車位規(guī)劃：車位應(yīng)盡量滿足業(yè)主居住需求，達(dá)到1：左右。如不修建地下車庫(kù)，車位可設(shè)置在繞行式道路的兩邊，在靠近外墻一側(cè)就近停靠，在靠近建筑一側(cè)的建筑底樓，修建室內(nèi)車庫(kù)若干單位，業(yè)主可以選擇租賃或購(gòu)買。同時(shí)使室內(nèi)車庫(kù)對(duì)應(yīng)的一樓內(nèi)側(cè)位置形成中小戶型，增大工程戶型面積區(qū)間，提煉出又一宣傳點(diǎn)。

6、圍墻規(guī)劃：圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)小型出口，一為工程與互助路綜合市場(chǎng)相臨位置，一為工程離小沙河最近位置，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)置治安崗?fù)ぁ?/strong>這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使工程做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。 7、外立面：外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，

　　與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大工程建筑的外觀視覺(jué)效果。

8、戶型：在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場(chǎng)受到青睞，實(shí)用性戶型更是供不應(yīng)求，而且在對(duì)城北一商業(yè)工程中業(yè)主的訪問(wèn)中，大多表示愿意購(gòu)買空間運(yùn)用合理，功能齊全的60—85平M左右的兩室兩廳單衛(wèi)和90平M以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他工程的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，120左右的戶型和145左右的躍層同樣銷售情況良好。同時(shí)，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場(chǎng)流行趨勢(shì)，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽(yáng)臺(tái)，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。最后，結(jié)合本工程本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比： 戶型面積（㎡）所占比例 兩室兩廳單衛(wèi)60—7520% 兩室兩廳雙衛(wèi)80—8520% 三室兩廳單衛(wèi)90—% 三室兩廳雙衛(wèi)105—% 四室兩廳雙衛(wèi)140左右5% 9、層高：住宅建議層高為3M，商業(yè)部分為—左右。

10、商業(yè)部分：工程所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒(méi)有大型的快速消費(fèi)品購(gòu)物場(chǎng)所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)難以得到提高。本工程在成彭路的臨街面是本工程唯一的臨街面，長(zhǎng)度為51M左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場(chǎng)集團(tuán)自主經(jīng)營(yíng)或作為地下車庫(kù)，地上部分進(jìn)行租賃及銷售。此種方式即能增加工程產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套。可極大的提高本工程的居住品質(zhì)。而且本公司在與一些資源客戶進(jìn)行交流時(shí)，客戶均希望能在北門的居住片區(qū)增開分店，所以，我們對(duì)所設(shè)定的商業(yè)部分面積的銷售信心十足。

11、植物配置（園林組團(tuán)化概念）：園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營(yíng)造多元化、立體化的氛圍。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個(gè)園區(qū)景點(diǎn)，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。 （七）、工程價(jià)格定位

　　工程價(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場(chǎng)因素，多層均價(jià)應(yīng)控制在2700元/㎡左右，電梯公寓價(jià)格應(yīng)控制在2680元/㎡—2980元/㎡之間，均價(jià)為2800元/㎡。商業(yè)部分價(jià)格應(yīng)略高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)，同時(shí)考慮便于快速完成銷售，故商業(yè)部分一樓均價(jià)應(yīng)控制在8000元/㎡左右，二樓均價(jià)應(yīng)控制在3600元/㎡左右，三樓均價(jià)應(yīng)控制在3000元/㎡左右。 （八）、工程理念定位

　　金色華庭

　　綠色家園,智能家園,健康家園,幸福家園,

　　成都“首席鄰里社區(qū) 第三部分

[金色華庭]經(jīng)濟(jì)效益分析 一、工程經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算——多層公寓+商業(yè)

　　在此部分測(cè)算中，住宅與商業(yè)部分全部以容積率為計(jì)算，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設(shè)技術(shù)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。這兩種建設(shè)技術(shù)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、總建筑面積：

　　21畝×㎡/畝×=㎡

　　其中：商業(yè)部分：4000㎡（商業(yè)部分的擬建位置與第二款中的相同）

　　住宅部分：㎡ （二）、銷售額： 商業(yè)部分銷售額：4933元/㎡（均價(jià)）×4000㎡=1973萬(wàn)元 住宅部分銷售額：㎡×2700元/㎡=5724萬(wàn)元 合計(jì)總銷售額：7697萬(wàn)元 （三）、成本： 1、常規(guī)成本： 土地成本：1800萬(wàn)元。

　　建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）： 1.住宅：600元/㎡×㎡=1272萬(wàn)元 2.多層商業(yè)：700元/㎡×4000㎡=280萬(wàn)元 地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)：14元/㎡×㎡=萬(wàn)元 報(bào)建：140元/㎡×㎡=353萬(wàn)元 總平：約100萬(wàn)元 綠化：約55萬(wàn)元 強(qiáng)電：約90萬(wàn)元 弱電：約20萬(wàn)元 自來(lái)水：約25萬(wàn)元

　　營(yíng)銷、推廣費(fèi)用：7909萬(wàn)元×%=356萬(wàn)元

（其中推廣費(fèi)用為%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報(bào)紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動(dòng)等） 開發(fā)商經(jīng)管費(fèi)用：約200萬(wàn)元 小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬(wàn)元 前期物管：約30萬(wàn)元

　　其他不可預(yù)見費(fèi)用：約100萬(wàn)元

　　稅收（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬(wàn)元×11% =870萬(wàn)元 2、其他成本：

　　商業(yè)部分地下車庫(kù)：1500㎡×1500元/㎡=225萬(wàn)元 住宅部分地下車庫(kù)：2000㎡×1500元/㎡=300萬(wàn)元

　　此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車庫(kù)可通過(guò)將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫(kù)可通過(guò)經(jīng)營(yíng)沖抵。

3、成本合計(jì)：約5616萬(wàn)元 （四）、稅后利潤(rùn)：約2081萬(wàn)元

二、工程經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算——小高層電梯公寓+商業(yè)

　　在此部分測(cè)算中，住宅部分全部擬建容積率為的小高層電梯公寓，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設(shè)技術(shù)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。這兩種建設(shè)技術(shù)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、建筑面積及容積率：

1、將臨成彭路呈方形的地塊命名為“A塊”，將其他部分命名為“B塊”。

2、A塊：擬建商業(yè)用途建筑，分為地上三層，地下一層。地下一層可做賣場(chǎng)，也可作為地下停車場(chǎng)。東西兩邊各退9M后，其東西向長(zhǎng)度約為33M，南北向長(zhǎng)度約為40M，則： 單層建筑面積：40M×33M=1320㎡

　　地上三層建筑面積共：1320㎡×3=3960㎡，合4000㎡。 占地面積：約約畝。

　　容積率測(cè)定：4000㎡÷約畝÷㎡/畝= 經(jīng)測(cè)定，其容積率低與。 3、B塊：擬建小高層居住用途建筑。 地塊面積為：約畝 容積率： 總建筑面積：×㎡/畝×=㎡ 4、A、B塊總建筑面積：㎡+4000㎡=㎡ 總?cè)莘e率：÷21÷= （二）、銷售額： 1.商業(yè)部分： 一樓均價(jià)：8000元/㎡ 二樓均價(jià)：3600元/㎡ 三樓均價(jià)：3000元/㎡

一、二、三樓均價(jià)：4933元/㎡ 銷售額：4933元/㎡×4000㎡=1973萬(wàn)元 2.住宅：㎡×2800元/㎡=9147萬(wàn)元 3.合計(jì)銷售額：9147萬(wàn)元+1973萬(wàn)元=萬(wàn)元 （三）、成本：

1、常規(guī)成本： 土地成本：1800萬(wàn)元。

　　建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、管網(wǎng)等）： 1. 住宅：900元/㎡×㎡=2940萬(wàn)元 2. 多層商業(yè)：700元/㎡×4000㎡=280萬(wàn)元 地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)：16元/㎡×㎡=萬(wàn)元 報(bào)建：140元/㎡×㎡=萬(wàn)元 總平：28元/㎡×㎡=萬(wàn)元 綠化：15元/㎡×㎡=55萬(wàn)元 強(qiáng)電：30元/㎡×㎡=110萬(wàn)元 弱電：6元/㎡×㎡=22萬(wàn)元 自來(lái)水：8元/㎡×㎡=萬(wàn)元

　　營(yíng)銷、推廣費(fèi)用：萬(wàn)元×%=萬(wàn)元

（其中推廣費(fèi)用為%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報(bào)紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動(dòng)等） 開發(fā)商經(jīng)管費(fèi)用：萬(wàn)元×2%=萬(wàn)元 小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：30萬(wàn)元 前期物管：30萬(wàn)元

　　其他不可預(yù)見費(fèi)用：萬(wàn)元×1%=萬(wàn)元

　　稅收（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：萬(wàn)元×11% =萬(wàn)元 2.其他成本：

　　商業(yè)部分地下車庫(kù)：1500㎡×1500元/㎡=225萬(wàn)元 住宅部分地下車庫(kù)：2000㎡×1500元/㎡=300萬(wàn)元

　　此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車庫(kù)可通過(guò)將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫(kù)可通過(guò)經(jīng)營(yíng)沖抵。 3.成本合計(jì)：萬(wàn)元 （四）、稅后利潤(rùn)：萬(wàn)元

　　說(shuō)明：在工程經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價(jià)部分則采用保守售價(jià)，故在工程經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對(duì)較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。 結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在工程的市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場(chǎng)接受力強(qiáng)，所以銷售上不會(huì)有很大難度。故建議：小區(qū)住宅部分的建筑形態(tài)全部采用小高層電梯 公寓。

三、小高層電梯公寓前期投入： 1、地勘設(shè)計(jì)規(guī)劃：約萬(wàn)元 2、開發(fā)商經(jīng)管費(fèi)用：約100萬(wàn)元 3、報(bào)建：588萬(wàn)元

4、營(yíng)銷推廣：×50%=萬(wàn)元

5、建安費(fèi)用：如為前期預(yù)付形式，按預(yù)付20%計(jì)算 3724萬(wàn)元×20% = 萬(wàn)元 6、其他費(fèi)用：約100萬(wàn)元 前期投入合計(jì)：約萬(wàn)元

　　第四部分

【金色華庭】營(yíng)銷推廣概要 一、整體銷售策略 （一）、總體策略及目標(biāo)

　　通過(guò)上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】工程在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。因此，本工程要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本工程在互助路片區(qū)成為成都城北樓市又一焦點(diǎn)。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本工程不斷升溫，配合并推動(dòng)本工程的銷售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起自身形象品牌之余，使工程銷售不斷創(chuàng)造出佳績(jī)。 （二）、推廣銷售策略

　　由于工程所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質(zhì)商品房樓盤，本工程的出現(xiàn)，填補(bǔ)了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本工程仍具有很大的吸引力。

　　鑒于本工程所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價(jià)格策略，即采用低價(jià)形式、高品位形象推出，制造工程質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比，營(yíng)造銷售氣勢(shì)和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、大型推廣活動(dòng)、及發(fā)展商、代理商、承建商強(qiáng)檔組合，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。

1、建議在開盤前排號(hào)認(rèn)購(gòu)時(shí)，營(yíng)造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號(hào)熱情，以達(dá)到于工程正式開盤前完成簽約客戶儲(chǔ)備，指導(dǎo)工程順利開盤。

2、公開發(fā)售策略上，以部分低價(jià)特別優(yōu)惠從排號(hào)認(rèn)購(gòu)開始，通過(guò)客戶口碑，把排號(hào)認(rèn)購(gòu)的方式消息傳播出去，制造搶購(gòu)的聲勢(shì)，令本工程知名度在短時(shí)間倍升。

3、在定價(jià)策略上鑒于本工程在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能完善呈現(xiàn)。建議本工程以2680元/㎡的低價(jià)推出，以“物超所值”、“價(jià)廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購(gòu)房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測(cè)試市場(chǎng)承受力及工程吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層

　　的價(jià)格調(diào)整，使均價(jià)一路走高。

4、盡可能地在吸引多些買家及在初級(jí)階段吸引部分炒家介入，迅速提高工程知名度和追捧效應(yīng)。

二、整體銷售階段劃分 （一）產(chǎn)品形象：

1、樹立【金色華庭】北門片區(qū)居住之典范形象。 2、以【金色華庭】改變?nèi)藗儗?duì)北門片區(qū)居住劣勢(shì)環(huán)境印象。 3、營(yíng)造【金色華庭】北門片區(qū)居住新印象。 （二）、銷售目標(biāo)：

1.總目標(biāo)：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計(jì)劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭(zhēng)銷售產(chǎn)值最大化。

2.分階段目標(biāo)

　　時(shí)間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月 住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上 開盤前為排號(hào)認(rèn)購(gòu)期（2個(gè)半月完成排號(hào)認(rèn)購(gòu)60%） 三、營(yíng)銷策略基本思路 （一）、基本營(yíng)銷思路：

1、開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以工程整體形象為主，以中低層“低價(jià)高質(zhì)”的形象帶動(dòng)購(gòu)買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市。

2、25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)以工程樹立互助路居住新形象為主要任務(wù)，提升工程品質(zhì)，主推主力戶型，拉動(dòng)消費(fèi)熱潮，形成搶購(gòu)態(tài)勢(shì)。

3、55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以工程持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢(shì)主推主力戶型，形成搶購(gòu)稀缺性態(tài)勢(shì)，附帶推廣臨街中小戶型及躍層。

4、80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以工程尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時(shí)機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。 （二）、媒體選擇及費(fèi)用安排

　　宣傳推廣安排打破“北門上的工程不常打廣告”的習(xí)慣性思維，選擇商報(bào)為主要媒體，配合居周刊及華西都市報(bào)進(jìn)行炒作。 宣傳推廣費(fèi)用總計(jì)：萬(wàn)元×%=278萬(wàn)元

1、準(zhǔn)備階段：主要進(jìn)行售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)

　　計(jì)及印刷、各種戶外廣告（包括貴公司已選擇的廣告位及互助路片區(qū)的路牌廣告位，燈箱廣告位）的制作及發(fā)布、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置，前期少量報(bào)版形象廣告。 費(fèi)用預(yù)估：100萬(wàn)元 2、開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)：

　　以工程整體形象為主，排號(hào)前的階段建議安排商報(bào)兩次主題形象廣告及一次商報(bào)、一次華西都市報(bào)軟新聞炒作，一次商報(bào)定向夾報(bào)。開始排號(hào)前以商報(bào)為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。開盤時(shí)建議選擇商報(bào)及居周刊同時(shí)進(jìn)行開盤廣告炒作。開盤后到銷售節(jié)點(diǎn)完成前建議不再做廣告宣傳。開始排號(hào)當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動(dòng)，邀請(qǐng)意向性客戶參加。 費(fèi)用預(yù)估：90萬(wàn)元

3、25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)：以商報(bào)為載體，告知銷售的火爆及強(qiáng)烈的市場(chǎng)認(rèn)同度。期間建議安排一次熱銷廣告，一次硬廣告。居周刊一次連續(xù)廣告及軟文。并推出根據(jù)具體銷售情況調(diào)整出的新政策、新措施。 費(fèi)用預(yù)估：30萬(wàn)元 4、55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)：

　　安排商報(bào)硬廣告兩次，華西都市報(bào)廣告一次。同時(shí)推出珍藏戶型，形成第二波高峰。期間安排已購(gòu)客戶的大型聯(lián)誼活動(dòng)，深入挖掘“鄰里社區(qū)概念”。 費(fèi)用預(yù)估：50萬(wàn)元。

5、80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)

　　通過(guò)商報(bào)硬廣告及熱銷廣告最后珍藏版戶型的推出，拉動(dòng)持續(xù)購(gòu)買熱潮，最后安排一次商報(bào)清盤廣告，同時(shí)宣傳開發(fā)商形象。 費(fèi)用預(yù)估：38萬(wàn)元。

　　說(shuō)明：各階段的廣告安排視銷售實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （三）、工程概念設(shè)計(jì)的整合推廣

　　作為房地產(chǎn)住宅工程，【金色華庭】與所有的產(chǎn)品一樣，消費(fèi)者對(duì)工程的了解主要通過(guò)對(duì)工程設(shè)計(jì)、居住理念的前期感性認(rèn)識(shí)與入住后的切實(shí)感受共同達(dá)成，同時(shí)也因?yàn)樵趯?duì)產(chǎn)品信息一定認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，加上銷售信息的強(qiáng)勢(shì)傳遞，最終產(chǎn)生購(gòu)買行為。 1、整體策略概念設(shè)計(jì) 工程規(guī)劃理念+居住理念

　　1產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識(shí)+銷售信息

　　2形成購(gòu)買欲望，產(chǎn)生初次購(gòu)買行為+居住概念信息傳遞 3堅(jiān)定購(gòu)買決心，肯定初次購(gòu)買行為，產(chǎn)生二次購(gòu)買行為。 2、營(yíng)銷推廣流程圖

、作整體推廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性； 、在工程執(zhí)行過(guò)程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而 調(diào)整。

、以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理： Attention——引起注意 Interesting——產(chǎn)生興趣 Desire——引發(fā)欲望 Action——促使購(gòu)買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意

、通過(guò)宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。 、營(yíng)銷方式

　　可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。

、營(yíng)銷重點(diǎn)分析 強(qiáng)調(diào)社區(qū)化居住體系。 強(qiáng)調(diào)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　強(qiáng)調(diào)該工程在區(qū)域內(nèi)的稀缺性。 突出智能化的居家環(huán)境。 突出人性化的物業(yè)經(jīng)管。 3、銷售付款方式 付款方式優(yōu)惠折扣 一次性付款3% 銀行7成20年按揭付款1% 免息1年分期付款（首付40%、3個(gè)月時(shí)支付30%、12個(gè)月時(shí)支付30%）1% 免息半年分期付款（首付30%、3個(gè)月時(shí)支付30%、6個(gè)月時(shí)支付40%）% （四）、工程賣點(diǎn)提煉

1、區(qū)位：坐落城北成熟居住社區(qū)——互助路片區(qū)，荷花池、高筍塘商圈等優(yōu)勢(shì)資源近在咫尺。盡可收納，繁華漸濃，彰顯優(yōu)質(zhì)化的愜意生活。 2、規(guī)模：城北21畝規(guī)?；冯娞莨⒆≌鐓^(qū)。 3、交通：一、二環(huán)路上方便通達(dá)的立體交通體系。

4、建筑：開創(chuàng)新現(xiàn)代的川西民居典范，造型現(xiàn)代明快，線條簡(jiǎn)潔利落，追求精致、精美。富有獨(dú)創(chuàng)性的外觀設(shè)計(jì)，極度的詮釋“人、建筑、自然”的完美結(jié)合。

5、生態(tài)：整個(gè)社區(qū)多點(diǎn)布景，或靜態(tài)草坪、或粼粼小波、或纖纖長(zhǎng)廊，信步而行，景隨步移，情隨景遷。

6、親水：小區(qū)以水為線，讓園區(qū)各景點(diǎn)鮮活起來(lái)，打造高品位親水宅邸

7、品質(zhì)：按專業(yè)程序精心施工，嚴(yán)格監(jiān)理每個(gè)細(xì)節(jié)，精雕細(xì)琢。打造恒久堅(jiān)固，歷舊彌新的傳世住宅。

8、價(jià)格：起價(jià)僅2680元/㎡的質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的高品味超值價(jià)格精品住宅社區(qū)。

9、戶型：主力戶型為85㎡——120㎡等多款更適用、更合理、更人性的戶型可滿足更多要求。

10、購(gòu)物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購(gòu)物連鎖超市，及小區(qū)外的各種業(yè)態(tài)配套可滿足各種日常消費(fèi)需求。

11、教育：省重點(diǎn)中學(xué)成都八中、成大附中、花圃路小學(xué)、解北二小…… 12、餐飲：工程配套的大型餐飲商業(yè)形態(tài)可為業(yè)主奉上各種精細(xì)美食。 （五）、推廣主題及衍生

　　主題：金色華庭——享受你所熟悉的生活 以此為推廣主題中心，可以衍生以下分支訴求。 1、金色生活，燦爛人生！ 2、生活多彩，金色最美！ 3、開啟金色新生活！

4、居金色華庭，享金色生活！ 5、金色生活新主張！ 6、幸福的家園，金色的生活！ 7、陽(yáng)光燦爛好心情！

8、金色童年——未來(lái)更精彩！ 9、金色年華——青春更精彩！ 10、金色歲月——夕陽(yáng)更精彩！

11、時(shí)尚、快樂(lè)、喜悅，……，多姿多彩！ 12、金色——生活中最暖心的幸福色！ 13、奔放的熱情，幸福的家園！ 14、生活可以更精彩！ 15、燦爛生活，金色未來(lái)！ （六）、金色生活暢想

1、在金色華庭，風(fēng)箏在這里飛起，藍(lán)天白云下，飄蕩著青春的故事。

2、在金色華庭，你可以坐在寬闊的飄窗平臺(tái)上，就著一杯新茶，品味午后的陽(yáng)光。 3、在金色華庭，綠色的背景，流動(dòng)的溪水，趣味的小橋，是生活中永恒的點(diǎn)綴。 4、在金色華庭，不僅盡享多功能的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更有感染著人們濃烈的健康運(yùn)動(dòng)氣息。 5、在金色華庭，回家的路，現(xiàn)代、美麗、寬闊、通暢。

6、在金色華庭，這里的孩子健康成長(zhǎng)，這里的青年積極進(jìn)取，這里的老人健康長(zhǎng)壽！ 7、在金色華庭，建筑的美在里面，也在外面，是純粹，是現(xiàn)代，是簡(jiǎn)約，是恬淡，更是風(fēng)景！ 8、在金色華庭，心動(dòng)，是因?yàn)槊涝诹鲃?dòng)，鮮花盛開，樹影搖曳，四時(shí)風(fēng)光，美不勝收！ 9、在金色華庭，愛，去愛，被愛——一切為了愛！多一份溝通，多一份參與，就多一份友好！ 第五部分

【金色華庭】銷售經(jīng)管 一、銷售隊(duì)伍及現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)管

　　參照本公司其他售樓部的經(jīng)管模式，公司全部銷售人員統(tǒng)一經(jīng)管，統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一考核，以及正式上崗后的統(tǒng)一經(jīng)管。 二、銷售各流程經(jīng)管 （一）【金色華庭】排號(hào)流程 客戶接待與咨詢

　　引導(dǎo)客戶排號(hào)，填寫“客戶排號(hào)信息表”

　　乙方銷售助理根據(jù)“客戶排號(hào)信息表”電腦錄入相關(guān)資料并打印 銷售員帶客戶憑排號(hào)單到甲方財(cái)務(wù)交納排號(hào)申購(gòu)費(fèi) 甲方行政在排號(hào)單上蓋章確認(rèn)，匯總并存檔 （二）【金色華庭】選房流程 客戶接待與咨詢

　　銷售員引導(dǎo)客戶將排號(hào)單匯總至乙方設(shè)定選房處

　　客戶根據(jù)排號(hào)單順序依次到選房處選房并領(lǐng)取選房確認(rèn)單 客戶憑選房確認(rèn)單打印申購(gòu)協(xié)議書 帶客戶憑申購(gòu)協(xié)議書到甲方財(cái)務(wù)交納申購(gòu)金 甲方行政蓋章、協(xié)議匯總并存檔 （三）【金色華庭】 換

　　房

　　流

　　程 (預(yù)售前) 銷售代表與換房客戶洽談（了解客戶換房要求）

　　確定所換房號(hào)，領(lǐng)取“換房申請(qǐng)”并填寫（原則小換大，低換高） 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理做換房登記，并在“換房申請(qǐng)”上簽字確認(rèn) 帶客戶到財(cái)務(wù)電腦先做收銀退單， 履行選房程序打印新選房定單，

　　帶客戶到甲方財(cái)務(wù)退還原定房收據(jù)、財(cái)務(wù)部重開新定房收據(jù) 到甲方行政部蓋章、拿協(xié)議 （四）【金色華庭】退訂流程 （預(yù)售前）

　　銷售代表與退訂客戶洽談（了解客戶退訂因素，挽留）

　　現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理與退訂客戶洽談（解決客戶問(wèn)題，確認(rèn)客戶退訂因素，挽留） 乙方現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理做退房客戶登記，并在申購(gòu)協(xié)議書上簽署“同意退房” 銷售代表帶客戶到甲方財(cái)務(wù)退錢 甲方財(cái)務(wù)收回原有手續(xù)并存檔

　　甲方行政登記并匯總存檔

（五）【金色華庭】退定流程 （預(yù)售后）

　　銷售代表與退定客戶洽談（了解客戶退定因素，挽留）

　　現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理與退定客戶洽談（解決客戶問(wèn)題，確認(rèn)客戶退定因素，挽留） 乙方現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理做退房客戶登記，并在申購(gòu)協(xié)議書上簽署“同意退定” 甲方負(fù)責(zé)人在申購(gòu)協(xié)議書上簽署“同意退定” 銷售代表帶客戶到甲方財(cái)務(wù)退錢 甲方財(cái)務(wù)收回原有手續(xù)并存檔

　　甲方行政登記并匯總存檔

（六）【金色華庭】退房流程（合同后）

　　銷售代表與退房客戶洽談（了解客戶退房因素，堅(jiān)持不退房原則、挽留） 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理與退房客戶洽談（了解客戶退房因素，堅(jiān)持不退房原則、挽留） 甲方負(fù)責(zé)人在申購(gòu)協(xié)議書上簽署“同意退房” 銷售代表帶客戶到甲方財(cái)務(wù)退錢 甲方財(cái)務(wù)收回原有手續(xù)并存檔 甲方行政登記并匯總存檔 甲方行政到房管局撤案 甲方通知乙方再銷售時(shí)間

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