下面是范文網(wǎng)小編收集的土地增值稅清算工作匯報(bào)6篇(開展土地增值稅清算工作)，供大家閱讀。

土地增值稅清算工作匯報(bào)1

　　土地增值稅清算工作規(guī)程（修改稿）

　　第一章 總則

　　第一條

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）和江蘇省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（蘇地稅發(fā)[2009]72號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

　　第二條

《規(guī)程》適用鎮(zhèn)江市區(qū)（京口區(qū)、潤州區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。各轄市局、丹徒局可以參照執(zhí)行。

　　第三條 土地增值稅清算必須嚴(yán)格按照土地增值稅清算條件，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和清算工作程序進(jìn)行。

　　第四條

　　納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

　　第五條

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地增值稅的政策宣傳輔導(dǎo)工作，認(rèn)真及時(shí)地審核納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況，依法征收土地增值稅。

　　第六條

　　土地增值稅清算可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接組織實(shí)施，也可以委托稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。

　　第七條

　　參加土地增值稅清算的稅務(wù)人員和受托清算鑒證的中介 1 機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)遵守工作紀(jì)律，恪守職業(yè)道德。

　　第二章 清算條件

　　第八條

　　納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第九條

　　對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　第十條

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　第十一條 對符合土地增值稅清算條件，應(yīng)當(dāng)清算而逾期拒不清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以不分房屋類型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值稅。

　　第三章 清算申請與受理

　　第十二條

　　對于符合本規(guī)程第八條規(guī)定，屬納稅人主動申請清算情形的，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)。

　　流程：納稅人提出清算申請→分局管理科受理并調(diào)查核實(shí)→分局業(yè)務(wù)科審核并報(bào)市局相關(guān)處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達(dá)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算。

　　第十三條 對符合本規(guī)程第九條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可下達(dá)清算通知書，要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　流程：確定清算項(xiàng)目→報(bào)市局相關(guān)處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達(dá)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算。

　　第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申請及資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，應(yīng)予以受理；對納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)通知納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)正；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算申請的，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。

　　第十五條 稅務(wù)主管機(jī)關(guān)在受理清算申請、下達(dá)清算通知前，應(yīng)詳細(xì)制訂清算方案，清算方式和清算時(shí)間的確定須經(jīng)分局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并報(bào)市局相關(guān)處室備案。

　　第四章 清算資料收集

　　第十六條

　　納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的清算 3 資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　第十七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料

（一）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。

（二）規(guī)劃報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）土地使用權(quán)證。

（四）建筑工程施工許可證。

（五）商品房銷（預(yù)）售許可證。

（六）工程概況及備案意見（由鎮(zhèn)江市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案辦公室提供）。

（七）房屋分戶（室）面積測繪表。

（八）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料。

（九）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他補(bǔ)充資料。

　　第五章 清算審核

　　第十八條

　　清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。主要是對納稅人清算項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)和納稅申報(bào)情況進(jìn)行審核。

　　第十九條 清算審核的內(nèi)容包括收入、成本、費(fèi)用、稅金以及關(guān)聯(lián)交易行為等方面的審核。

　　第二十條 清算審核工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持收入、成本、費(fèi)用的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性的統(tǒng)一。

　　第二十一條

　　清算審核應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格堅(jiān)持以國家有關(guān)部門審批備案的項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、住宅和非住宅亦應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行清算審核。

　　第二十二條

　　清算審核收入時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料進(jìn)行。

　　第二十三條

　　清算審核扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循財(cái)務(wù)核算收入與成本相配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

　　第二十四條 清算審核收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的銷售形式，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

　　第六章 政策規(guī)定

　　5 第二十五條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，可以是貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等形式，包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入。

　　第二十六條 本規(guī)程所定義的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”是指以出售方式或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　第二十七條 本規(guī)程所定義的“地上建筑物及附著物”是指地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施。包括廠房、倉庫、地下室、游泳池、圍墻、煙囪、電梯、中央空調(diào)、暖氣、各種管道、線路以及花草木等。

　　第二十八條 房地產(chǎn)企業(yè)“非直接銷售行為”是指企業(yè)將開發(fā)商品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、股權(quán)分配、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售房地產(chǎn)處理，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入是外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場價(jià)格折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值 6 稅。

　　第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)本規(guī)程第二十八條規(guī)定的平均價(jià)格或評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。

　　第三十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低，且又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)本規(guī)程第二十八條規(guī)定的平均價(jià)格或評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　第三十三條 納稅人之間以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋交易價(jià)（或評估價(jià)）。

　　第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，必須按規(guī)定開具由地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”或“銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票”。

　　第三十五條 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，如契稅、交易費(fèi)、公證費(fèi)等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 7 程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅以及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除。

　　第三十六條 清算審核扣除項(xiàng)目時(shí)，必須執(zhí)行以下規(guī)定：

（一）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（二）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，納稅人應(yīng)當(dāng)提供合法有效的原始憑證，對其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的原則上不得扣除。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較早年代取得土地使用權(quán)無法取得正式票據(jù)的，可要求其提供土地轉(zhuǎn)讓合同、銀行支付憑證、情況說明等證明資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可以扣除。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采用相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第三十七條 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的原始憑證一般包括：土地轉(zhuǎn)（出）讓合同、支付地價(jià)款的發(fā)票、繳納契稅的票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。

　　第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“代收費(fèi)用”，作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)而繳納國土部門土地閑置費(fèi)及罰款不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　第四十一條 在清算審核時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等原始憑證或資 9 料不符合清算要求的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建筑造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　第四十二條 拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)算扣除，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款必須與拆（回）遷合同、簽收花名冊或簽收憑證一一對應(yīng)。手續(xù)不全的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。

　　第四十三條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物管場所、變電站、水廠、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，在計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，按以下原則處理：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本費(fèi)用可以扣除。

（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)入收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，準(zhǔn)予扣除。

　　第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　第四十六條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除金額的確定，可以按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　10 第四十七條 清算審核成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)票據(jù)使用的統(tǒng)一和規(guī)范，核算入賬的票據(jù)應(yīng)當(dāng)是由稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，行政事業(yè)性收據(jù)需經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后方可入賬。

　　第四十八條 做好建安發(fā)票的比對工作。重點(diǎn)關(guān)注大額建安票據(jù)、材料票據(jù)的真?zhèn)渭皹I(yè)務(wù)的真實(shí)性。

　　第四十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算入賬的建安發(fā)票必須由鎮(zhèn)江市建設(shè)工程管理處開具，外地建安發(fā)票一律不得列支并予以扣除。

　　第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自留的車庫，且產(chǎn)權(quán)屬性為自有，其相應(yīng)的開發(fā)成本不得扣除。

　　第五十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中為施工方代付、代墊的社保統(tǒng)籌費(fèi)、臨時(shí)水電費(fèi)等，不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　第五十二條 在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的建設(shè)主管部門的行政性罰款，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　第五十三條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后扣留的質(zhì)量保證金，如果建筑方已開具發(fā)票但房地產(chǎn)企業(yè)未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；如果建筑方未開具發(fā)票且房地產(chǎn)企業(yè)未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入成本并加計(jì)扣除。

　　第五十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)未明確的地下人防工程用于經(jīng)營、收益歸自己的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其取得的收益不能確認(rèn)為清算收入，發(fā)生的成本不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　第五十五條 在清算審核時(shí)，要嚴(yán)格財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等三項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。

　　11 列支財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%內(nèi)予以扣除；凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本這和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　第五十六條 在清算審核時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)用，不得據(jù)實(shí)扣除；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，由于沒有金融機(jī)構(gòu)證明，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。

　　第五十七條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)可以不繳或少繳的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

　　第五十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得在建工程進(jìn)行開發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)就取得的在建工程的土地成本和開發(fā)成本按規(guī)定加計(jì)扣除；如果無法取得在建工程的相關(guān)土地成本和開發(fā)成本，對方只開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，暫按銷售金額進(jìn)行加計(jì)扣除。

　　第五十九條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合下列條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用 12 憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第七章 表證單書

　　第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過程中，應(yīng)當(dāng)使用、報(bào)送下列表證單書。

（一）

（二）

（三）

（四）

（五）

（六）

（七）

（八）

（九）

　　第八章 工作要求

　　第六十一條 土地增值稅清算工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法、規(guī)范、客觀、公正的原則，確保清算工作的質(zhì)量和成效。

　　第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴(yán)格履行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，13 不管是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自己組織清算，還是委托中介機(jī)構(gòu)清算鑒證，遇到重要問題或重大事項(xiàng)必須及時(shí)報(bào)告市局。

　　第六十三條 委托中介機(jī)構(gòu)清算鑒證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)派員全程參與，負(fù)責(zé)聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，市局相關(guān)處室負(fù)責(zé)土地增值稅清算的指導(dǎo)督查工作。

　　第六十四條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)當(dāng)保持一致。

　　第六十五條 土地增值稅清算結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)出具清算報(bào)告，并簽署意見。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)果書面通知納稅人，按規(guī)定辦理補(bǔ)、退稅手續(xù)。

　　第六十六條 土地增值稅清算的稅款，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定及時(shí)、足額組織入庫，不得無故滯納、緩交。如違反規(guī)定將按稅收執(zhí)法責(zé)任制追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　第六十七條 土地增值稅清算結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按清算單位認(rèn)真做好土地增值稅清算工作總結(jié)，內(nèi)容包括：清算工作開展情況、清算工作的具體做法及措施、清算過程中遇到的問題及建議。

　　第六十八條 土地增值稅清算工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，按項(xiàng)目編制目錄，裝訂成冊，整理歸檔，妥善保管。需要整理歸檔的資料包括下列六項(xiàng)：

（一）土地增值稅清算通知書；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表；

（三）補(bǔ)（退）稅通知書；

（四）清算審核報(bào)告；

（五）中介機(jī)構(gòu)清算鑒證報(bào)告（委托中介機(jī)構(gòu)清算的）；

（六）土地增值稅納稅清算申報(bào)表及明細(xì)表。 第六十九條 本規(guī)程自二○一○年三月一日起執(zhí)行。

土地增值稅清算工作匯報(bào)2

《土地增值稅清算講解》

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。

　　一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

　　要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)

　　歸納起來四個(gè)方面：

　　第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。

　　第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。

　　第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。

　　第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個(gè)稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。

　　二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

　　所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

　　1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

　　這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械模拍苓M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 這里要搞清兩層含義：

　　第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

　　凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

　　3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

　　這里要注意兩個(gè)方面情況：

　　第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。

　　第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

　　三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

　　這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：

　　第一、住宅小區(qū)建筑容積率在以上；

　　第二、單套建筑面積在144平方米以下；

　　第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下。

　　凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

　　1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

　　對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料

　　目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報(bào)表；

　　2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

　　3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

　　各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。

　　四、土地增值稅的計(jì)算

　　根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

　　1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

　　2、確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）

　　3、視同銷售行為收入的確定

　　前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：

（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

　　二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款

　　第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金 （土地一級市場）。

　　第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

　　第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。

　　是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費(fèi)。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)

　　償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

　　一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：

　　第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

　　5、加計(jì)扣除

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

　　第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

　　第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　第四、對普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

　　第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

　　第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法

　　1、稅率略

　　2、具體計(jì)算步驟

（1）計(jì)算增值額

　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額

（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

　　該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算土地增值額的稅額

　　土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

　　3、具體計(jì)算方法。

土地增值稅清算工作匯報(bào)3

　　土地增值稅清算程序與清算方法

　　一、土地增值稅的清算程序

　　土地增值稅的清算程序大體分為六步： 1.清算前的準(zhǔn)備工作；

　　2.清算項(xiàng)目收入總額的計(jì)算及《土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表》的編制； 3.扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算及《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》的編制； 4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及《土地增值稅納稅申報(bào)表》的編制； 5.土地增值稅的審計(jì)鑒證；6.土地增值稅的申請清算。

　　二、清算前的準(zhǔn)備工作

　　土地增值稅的清算，包含的時(shí)間范圍比較長，清算涵蓋的內(nèi)容比較寬，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來提供的清算資料都需要做充分的準(zhǔn)備。大體包括：(一）清算范圍的界定： 1.明確清算項(xiàng)目及其范圍。

　　2.正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。 3.正確劃分清算面積和非清算面積（待售面積）。

　　4.按照當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾贫ǖ摹捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn)，正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

　　5.正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（或以《土地增值稅項(xiàng)目登記表》為依據(jù)）。 6.正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。7.明確清算項(xiàng)目的起止日期。

（二）應(yīng)當(dāng)搜集、整理如下資料：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 2.開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)發(fā)包合同、工程決算書及其價(jià)款結(jié)算單、發(fā)票等。

　　3.銀行借款合同及借款計(jì)息清單。

　　4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用賬簿、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)，與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證

　　1 明資料。

　　5.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的交接憑證。 6.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料，為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計(jì)表》做準(zhǔn)備。7.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計(jì)表》準(zhǔn)備資料。

　　8.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿。

　　9.土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。 10.與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

　　三、清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算

（一）商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對，特別要注意合同面積和實(shí)測面積。

（二）銷售發(fā)票與“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬、總賬的核對。

（三）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，并與《預(yù)售收入備查簿》核對，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（四）將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)做視同銷售房地產(chǎn)處理，編制《開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細(xì)表》。

（五）復(fù)核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。

（六）復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。

（七）分房產(chǎn)類別編制《土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表》。

　　四、扣除項(xiàng)目的計(jì)算

（一）扣除項(xiàng)目計(jì)算的程序

　　1.計(jì)算扣除項(xiàng)目之前，應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目的劃分是否符合稅法的規(guī)定，如果有差異，應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。

　　2.檢查扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確；如果沒有合法憑證應(yīng)提請公司補(bǔ)齊有關(guān)憑證。3.對“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對。4.計(jì)算清算項(xiàng)目的《開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表》。5.編制清算面積的《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》。

（二）成本項(xiàng)目計(jì)算要點(diǎn) 1.取得土地使用權(quán)支付的金額。

（1）原始憑證審核，取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的費(fèi)用、有沒有期間費(fèi)用、有沒有預(yù)提費(fèi)用。2.土地征用及拆遷費(fèi)。

（1）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補(bǔ)償花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

（2）拆遷費(fèi)有無合法憑證。

（3）動遷還建的開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。（4）取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費(fèi)用的分?jǐn)偸欠窈侠?。取得土地使用?quán)所支付金額的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>

　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>

　　土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積÷總面積）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)偅?/p>

　　土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓建筑面積÷建筑總面積）

　　3.前期工程費(fèi)。

（1）開支范圍是否屬于前期工程費(fèi)，有無亂攤費(fèi)用情況。（2）費(fèi)用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。4.建筑安裝工程費(fèi)。

（1）自營方式：審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，會計(jì)處理是否符合規(guī)定。

（2）出包方式：審核工程發(fā)包合同、工程決算書、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定。（3）甲供材料的核算：甲方采購材料是否取得合法有效的憑證，增值稅額是否計(jì)入材料成本，出入庫手續(xù)是否完備。

　　3 5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審查與核算。

（1）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的核算范圍是否符合稅法的規(guī)定，有無把開發(fā)企業(yè)自用或經(jīng)營性的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。

（2）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（3）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他項(xiàng)目的費(fèi)用。

（4）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（5）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（6）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

（7）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。?）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偸欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢夯A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用按可售面積分?jǐn)偅?/p>

　　屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額

土地增值稅清算工作匯報(bào)4

　　濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南（試行）

　　一、土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。一般情況下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以企業(yè)自行確定的分期項(xiàng)目作為清算單位。但對于經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目因開發(fā)周期較長或其它特殊原因，納稅人自行分期開發(fā)的，且各期的公共配套設(shè)施相對獨(dú)立、齊全，其收入、成本、費(fèi)用也能按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將企業(yè)的分期項(xiàng)目確定為清算單位。

　　二、土地增值稅的清算分類

（一）對2014年1月1日前開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅清算時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包含的不同類型房產(chǎn)應(yīng)分為普通住宅、非普通住宅兩類，分別計(jì)算增值額和應(yīng)交土地增值稅。

（二）對2014年1月1日以后開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅清算時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包含的不同類型房產(chǎn)應(yīng)分為普通住宅、非普通住宅和其他類型房產(chǎn)三類，分別計(jì)算增值額和應(yīng)交土地增值稅。 開工建設(shè)時(shí)間以《建筑工程施工許可證》發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。

　　三、土地增值稅的清算條件

（一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)?2006?187號)187號文第二條“土地增值稅的清算條件”中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：

　　1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案； 2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用； 3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)?2006?187號)第二條“土地增值稅的清算條件”中所稱的“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的情形。

（三）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)?2006?187號)第二條“土地增值稅的清算條件”中所稱的“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年”是指清算單位取得的最后一張銷售(預(yù)售)許可證滿三年，且已竣工驗(yàn)收的情形。

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，屬于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。

　　四、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問題

（一）符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)?2006?187號)第二條清算條件的，原則上應(yīng)以納稅人完成清算申報(bào)手續(xù)之日（即向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》的當(dāng)日）為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額（包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）支付的截止時(shí)間。

（二）各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在申報(bào)資料或中介機(jī)構(gòu)在鑒證報(bào)告中對項(xiàng)目未支付款項(xiàng)予以詳細(xì)說明或披露。上述未支付款項(xiàng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)束前已支付的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函?2010?220號)第二條的規(guī)定執(zhí)行。

　　五、關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入的問題

（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（二）納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的處理問題

　　對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的扣除應(yīng)按以下原則把握：

（一）凡與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)或是房地產(chǎn)行業(yè)特有的、且繳納的環(huán)節(jié)是在項(xiàng)目辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，如市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、水電增容費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等，在清算時(shí)應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本予以扣除，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)20%扣除的基數(shù)；

（二）房地產(chǎn)企業(yè)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時(shí)附征的地方教育附加、地方水利建設(shè)基金，在清算時(shí)應(yīng)計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　八、關(guān)于財(cái)政返還資金的處理問題

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人因項(xiàng)目開發(fā)從地方政府取得的各種名義的返還、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)，有協(xié)議約定返還項(xiàng)目具體科目的，按約定的內(nèi)容抵減相應(yīng)項(xiàng)目具體科目的扣除金額，無協(xié)議約定返還項(xiàng)目具體科目的，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額中一次性抵減。納稅人在同一地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，且返還、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)未區(qū)分項(xiàng)目的，按各項(xiàng)目占地面積的比例分配后抵減。

　　九、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補(bǔ)償?shù)奶幚韱栴}

（一）房地產(chǎn)企業(yè)因從事拆遷安臵、建設(shè)廉租住房等行為從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)的公共配套設(shè)施，在建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。

　　十、關(guān)于取得土地使用權(quán)時(shí)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的扣除問題

　　根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，凡能取得財(cái)政專用票據(jù)的，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目扣除，不能取得財(cái)政專用票據(jù)的，計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”項(xiàng)目按規(guī)定比例扣除（如企業(yè)在參加土地競拍時(shí)支付的傭金）。

　　十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用（支出）的扣除問題

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除。十

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)支付給城鎮(zhèn)單位及個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給城鎮(zhèn)單位及個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)憑下列資料和憑證扣除：

（一）應(yīng)提供的資料：房屋拆遷許可證、房屋拆遷公告（房屋征收決定）、安臵方案、被拆遷房屋價(jià)值評估報(bào)告、與被拆遷人訂立的拆遷補(bǔ)償安臵協(xié)議、拆遷合格證。

（二）應(yīng)具備的扣除憑證：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如委托拆遷中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷的，憑拆遷中介機(jī)構(gòu)開具的正式發(fā)票確認(rèn)支付的拆遷費(fèi)用；

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付個(gè)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對方個(gè)人簽名或者蓋章的收條，也可以開列有個(gè)人簽名或蓋章的支付清單，同時(shí)應(yīng)做到拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證、被拆遷人身份證復(fù)印件一一對應(yīng)；

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位補(bǔ)償費(fèi)的，分別不同情況進(jìn)行處理: （1）若能提供縣級以上(含)地方人民政府出具的收回被拆遷單位土地使用權(quán)文件，或者土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回被拆遷單位土地使用權(quán)文件的，可按拆遷補(bǔ)償協(xié)議及付款憑證、收款收據(jù)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；

（2）無法取得上述文件的，應(yīng)以正式發(fā)票作為確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)；

（3）無法提供正式發(fā)票或收回土地使用權(quán)文件的，不予扣除。十

　　三、關(guān)于合作建房的土地增值稅征免稅問題

（一）對一方出土地，一（多）方出資金，不成立合營企業(yè)，并同時(shí)滿足以下條件的合作建房行為，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)適用本條第二款的規(guī)定：

　　1、合作建房各方需簽署合作建房協(xié)議并以合作各方名義共同辦理合建審批手續(xù)；

　　2、合作建房各方需依法共同辦理國有土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記；

　　3、合作建房各方至少有一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。

（二）對于同時(shí)滿足本條第一款所列條件的合作建房，按以下規(guī)定進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)處理：

　　1、建成后按合作協(xié)議各自辦理初始確權(quán)，分房自用的，暫免征收土地增值稅；

　　2、對出土地方將分回房屋在初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將因合作建房而轉(zhuǎn)讓出去的部分土地的歷史成本調(diào)整為分回房屋的建造成本，按規(guī)定予以計(jì)算扣除；

　　3、對出資金方將分回房屋在初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)發(fā)生的還建房開發(fā)成本支出調(diào)整為分回房屋的取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，按規(guī)定予以計(jì)算扣除；

　　4、對合作方按照合作建房協(xié)議的約定支付的補(bǔ)差款，出土地方和出資金方應(yīng)按實(shí)際支付或收到的價(jià)款，相應(yīng)調(diào)整其分回房屋的建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；

　　5、除在合作建房協(xié)議中約定的分配房屋外，一方通過另行約定的方式（包括簽訂專門條款、合同、補(bǔ)充協(xié)議等）將原分配給自己的房屋再轉(zhuǎn)讓給其他合作方的，不管轉(zhuǎn)讓方是否開具發(fā)票，均視同銷售不動產(chǎn)處理。其按合同約定的價(jià)格取得的轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。若轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　上述所稱“同一年度”、“當(dāng)年”是指其作出約定并簽署協(xié)議的當(dāng)年。十

　　四、關(guān)于以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其取得土地成本的確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)（房地產(chǎn)），根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號）規(guī)定的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：

　　1、以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)對土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）進(jìn)行評估，并按照評估的市場公允價(jià)值入賬的，以入賬的公允價(jià)值作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所支付的金額。

　　2、以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，如一方是房地產(chǎn)企業(yè)的，按照財(cái)稅【2006】21號文規(guī)定對以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的一方應(yīng)征收土地增值稅，計(jì)稅收入按照作價(jià)入股時(shí)經(jīng)評估取得的公允價(jià)值；接受投資一方再次轉(zhuǎn)讓土地（房地產(chǎn)）的或進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)對外銷售的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以接受投資時(shí)入賬的公允價(jià)值作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所支付的金額。

　　十五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的材料（動力）的扣除問題

（一）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購工程用材料（即甲供材料，包括工程合同或者協(xié)議確定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的水電等工程動力價(jià)款）的包工不包料建安工程，施工方（或項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）應(yīng)按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)；

（二）開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已先行代墊，在工程結(jié)算時(shí)向施工企業(yè)收取的臨時(shí)水電費(fèi)不得計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)扣除項(xiàng)目；

（三）對于有關(guān)甲供材料（動力）情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在清算申報(bào)時(shí)、中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒證報(bào)告中予以披露。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按管理權(quán)限對甲供材料（動力）涉及的建筑業(yè)營業(yè)稅等稅種申報(bào)繳納情況進(jìn)行核查，或?qū)⑾嚓P(guān)信息反饋給施工單位的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。十

　　六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的異地工程發(fā)票的扣除問題

（一）通常情況下，清算項(xiàng)目建安工程應(yīng)按勞務(wù)發(fā)生地征稅原則取得從項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取并開具的發(fā)票（或由項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票）。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的異地建安工程發(fā)票，應(yīng)視同不合法票據(jù)，不予扣除。但經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)上述勞務(wù)確屬真實(shí)發(fā)生的，由施工企業(yè)或個(gè)人重新提供項(xiàng)目所在地建筑業(yè)發(fā)票后，可予以扣除。

（二）施工企業(yè)或個(gè)人發(fā)生舊《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條、現(xiàn)行《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條規(guī)定的情形，由其機(jī)構(gòu)所在地或居住地主管地稅機(jī)關(guān)補(bǔ)征營業(yè)稅并開具發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可憑異地工程發(fā)票、施工企業(yè)或個(gè)人主管地稅機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明、稅收繳款書復(fù)印件（上面必須有加收的滯納金）等資料確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額并予以扣除。 十

　　七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除的問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（一）在《商品房購銷合同》中已注明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；未注明的，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上刊登的移交公告或小區(qū)業(yè)主委員會出具的移交證明，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，憑移交清單或接收清單，其成本、費(fèi)用可以扣除；屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（三）未移交或開發(fā)商、物業(yè)公司實(shí)際占有、使用、受益的公共設(shè)施，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用；

（四）建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

（五）地下人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

　　十八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問題

（一）土地增值稅允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費(fèi)中核算的其它費(fèi)用包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、交政府部門的維修基金、工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等均不屬于可扣除的開發(fā)間接費(fèi)范圍。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不設(shè)臵現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司總部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷可以扣除外，其余應(yīng)全部記入企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例扣除，不得再單獨(dú)扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)成立運(yùn)行的次月將機(jī)構(gòu)的人員名單（包括姓名和職務(wù)）、使用的固定資產(chǎn)目錄及折舊年限、周轉(zhuǎn)房情況等資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，已備案資料發(fā)生變更的，應(yīng)在變更的次月重新報(bào)送。不按上述規(guī)定報(bào)送資料的，除周轉(zhuǎn)房攤銷外的開發(fā)間接費(fèi)用不得單獨(dú)扣除。

　　工程監(jiān)理費(fèi)是建筑安裝工程預(yù)算中其他費(fèi)用的組成部分，應(yīng)在建筑安裝工程費(fèi)中核算，并按規(guī)定扣除。十

　　九、關(guān)于銷售精裝房裝修費(fèi)用的扣除問題

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價(jià)格作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。

　　二

　　十、關(guān)于項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)地塊內(nèi)規(guī)劃建筑范圍外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用并按規(guī)定的比例扣除；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在可售開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并計(jì)入建安工程費(fèi)準(zhǔn)予扣除；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行清算審核時(shí)應(yīng)注意核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的家用電器、家具、其他物品是否一并移交給全體業(yè)主或政府、公用事業(yè)單位。未移交的，上述設(shè)備不得扣除。二十

　　一、關(guān)于清算項(xiàng)目可售總建筑面積的確定問題

　　在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，清算項(xiàng)目的可售總建筑面積可按以下方法確定：

（一）在確定清算項(xiàng)目的總建筑面積時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)立項(xiàng)文、規(guī)劃文、總平面圖、實(shí)測報(bào)告等相關(guān)資料并結(jié)合到實(shí)地查看的情況，確定開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用于出租或自用的開發(fā)產(chǎn)品），然后再根據(jù)房屋實(shí)測報(bào)告上載明的所有建筑物（開發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測建筑面積來確定總建筑面積。

（二）對于會所、小區(qū)車庫、車位（包括利用地下人防設(shè)施改造的車庫、車位，下同）、架空層、幼兒園等不能確權(quán)的公建配套設(shè)施，如明確屬全體業(yè)主所有或已無償移交給業(yè)主委員會的和已明確建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，則歸為不可售建筑面積。對于用于附贈給買受人的車庫、車位，應(yīng)計(jì)入可售建筑面積。

（三）對于不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的小區(qū)車庫、車位，其可售建筑面積應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂的車位使用權(quán)購買合同上注明的使用面積為準(zhǔn)，若合同上未注明使用面積的，則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的車位面積明細(xì)表上注明的使用面積為準(zhǔn)。 總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積 二十

　　二、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偤涂鄢膯栴}

（一）屬于不在同一宗土地上的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按單個(gè)清算項(xiàng)目可售建筑面積（或建筑面積）占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積（或總建筑面積）的比例，計(jì)算確定各個(gè)清算項(xiàng)目的扣除金額；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其各期共同的成本費(fèi)用原則上應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性；

（三）在同一清算單位內(nèi)，應(yīng)按下列方法和順序計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額和本次清算允許扣除的扣除項(xiàng)目金額：

　　1、按規(guī)定計(jì)算確定本清算單位總的扣除項(xiàng)目金額、可售總建筑面積和不同類型房屋的可售建筑面積；

　　2、應(yīng)按照不同類型房屋的可售建筑面積占該項(xiàng)目可售總建筑面積的比例分?jǐn)偪煽鄢?xiàng)目金額。對于“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”可按照不同類型房屋的銷售收入占該項(xiàng)目總銷售收入的比例進(jìn)行分?jǐn)倸w集； 二十

　　三、《條例》第八條第(二)項(xiàng)所稱因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。當(dāng)事人在申請免稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供哪些資料

（一）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，應(yīng)提供縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，或土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件；

（二）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，應(yīng)提供縣級以上(含)地方人民政府或縣級以上(含)地方人民政府有關(guān)主管部門審批通過的立項(xiàng)、規(guī)劃文件，文件批復(fù)中應(yīng)有涉及城市規(guī)劃、舊城改造、企業(yè)污染擾民等符合免稅規(guī)定的文字說明；

（三）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，應(yīng)當(dāng)提供國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目文件。 二十

　　四、關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理問題

（一）在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫按以下規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅，并于次月在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)繳納： 1.不同類型房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的不同類型房屋扣除項(xiàng)目總金額（不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷清算時(shí)的不同類

　　2.本月不同類型房屋的可扣除項(xiàng)目金額=不同類型房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用×不同類型房屋的本月銷售或轉(zhuǎn)讓面積+本月不同類型房屋實(shí)際發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　3.本月不同類型房屋的增值額=本月不同類型房屋的銷售或轉(zhuǎn)讓收入-本月不同類型房屋的可扣除項(xiàng)目金額；

　　4.本月不同類型房屋的增值率=（本月不同類型房屋的增值額÷本月不同類型房屋的可扣除項(xiàng)目金額）×100%；

　　5.本月不同類型房屋的應(yīng)繳土地增值稅=本月不同類型房屋的增值額×適用的稅率-本月不同類型房屋的可扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

（二）對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證的，納稅人可在項(xiàng)目銷售結(jié)束，且所有成本費(fèi)用均已全部支付完畢之后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請據(jù)實(shí)重新調(diào)整可扣除項(xiàng)目金額和應(yīng)納土地增值稅稅額，進(jìn)行最終的結(jié)算。

　　本指南自下發(fā)之日起執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未發(fā)出清算書面審核結(jié)果的清算項(xiàng)目，適用本指南。本指南下發(fā)之日前稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具清算書面審核結(jié)果的清算項(xiàng)目，不再追溯調(diào)整。以前規(guī)定與本指南不一致的，一律以本《指南》為準(zhǔn)。

土地增值稅清算工作匯報(bào)5

　　土地增值稅清算工作程序及方法

　　土地增值稅清算是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的征管工作，因其既涉及收入，也涉及成本費(fèi)用，計(jì)算復(fù)雜，內(nèi)容繁雜，一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間跨度長，故而清算起來比較困難。現(xiàn)就我市土地增值稅清算工作程序及方法簡介如下：

　　一、土地增值稅清算工作程序

　　第一步，核實(shí)準(zhǔn)確企業(yè)的項(xiàng)目收入額，既某一開發(fā)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的銷售收入額；

　　第二步，核實(shí)清楚企業(yè)的土地購置成本，即某一開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際支付的土地購置成本；

　　第三步，核實(shí)清楚企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本，即某一開發(fā)項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等；

　　第四步，核實(shí)清楚企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即某一開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用，這部分根據(jù)國家的政策規(guī)定分兩種情況，一種情況是利息凡能夠如按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地購置成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；另一種情況是利息不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地購置成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第五步，計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即銷售某一開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的營業(yè)稅及其附加。如果該納稅人不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則還應(yīng)加上銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納的印花稅。

　　二、土地增值稅清算工作方法

（一）收入的檢查。收入是納稅的第一道門檻，無論是營業(yè)稅，還是企業(yè)所得稅、土地增值稅，收入的高低都決定了稅負(fù)的輕重，因此減少收入成為大多數(shù)納稅人逃避納稅的首選。查實(shí)收入必然地成為土地增值稅清算工作的第一步。在收入的檢查中針對以下情況，我們分別采取了不同的核實(shí)措施。

（一）按揭銷售不及時(shí)確認(rèn)收入的問題。這個(gè)問題在我市的房地產(chǎn)界屢見不鮮。從實(shí)質(zhì)上看有兩種情況，一種是真按揭作假按揭處理；另一種是的確存在假按揭。前一種情況的目的是為了隱匿收入，而后一種情況主要是為了套取銀行的貸款。因?yàn)槟壳暗男刨J市場對擔(dān)保要求很高，有些資信條件不好的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，通過與內(nèi)部職工等熟人簽訂假銷售合同，以自己開發(fā)的商品房為抵押，辦理假按揭套取貸款。無論是上述哪種情況，納稅人的帳務(wù)處理都是一樣的，即“借：銀行存款，貸：應(yīng)付帳款或其他應(yīng)付款”。檢查時(shí)先從往來科目的明細(xì)帳進(jìn)行分析，對有疑點(diǎn)的往來款項(xiàng)查核原始憑證，只要是按揭貸款，一般都有按揭貸款憑證。通過逐筆查核把所有的按揭貸款清理統(tǒng)計(jì)成冊，然后逐戶再進(jìn)行入戶(購房人)調(diào)查，如果是假按揭一般房屋未入住或貸款人與現(xiàn)住戶不一致，這樣就查清了按揭的真實(shí)性。當(dāng)然如果嚴(yán)格執(zhí)行政策的規(guī)定，不考慮實(shí)質(zhì)重于形式原則，也可以將所有無論是真按揭還是假按揭的貸款統(tǒng)統(tǒng)確認(rèn)為收入。這里有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)一下，就是按揭銷售的程序。按揭銷售一般是購房人先付首期購房款，然后提供有關(guān)資信資料，銀行審核后將按揭款直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商，開發(fā)商在這一銷售方式中只承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，售房收入在銀行劃轉(zhuǎn)按揭款時(shí)就已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)，因此國稅發(fā)（2006）31號文件才有按揭款在“銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”這一規(guī)定。

　　二是銷售收入不入賬或不全額入帳的問題。目前房地產(chǎn)待業(yè)一般都是私營或聯(lián)營企業(yè)，這類納稅人經(jīng)營的一個(gè)突出特點(diǎn)就是會計(jì)核算不規(guī)范。有的將售房款直接用于經(jīng)營活動，有的將售房款挪作他用，有的將售房款存入個(gè)人帳戶，等等，可謂五花八門。房地產(chǎn)行業(yè)一般都是先開收據(jù)，等到辦產(chǎn)權(quán)時(shí)才開發(fā)票，這樣就導(dǎo)致這部分早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的售房收入稅務(wù)機(jī)關(guān)無法控制，不能及時(shí)納稅。有一個(gè)不同程度存在多頭開戶或公款私存的問題，他們將取得的售房款游離于企業(yè)財(cái)務(wù)管理之外，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)之前不入賬或不能全額入賬，直接用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。對此，我們采取實(shí)地核實(shí)的方式，只要住戶已經(jīng)入住，按銷售合同總金額予以確認(rèn)收入。如：我們在檢查某房產(chǎn)公司時(shí)發(fā)現(xiàn)其“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目存在較大的貸方余額，通過調(diào)查核實(shí)其資金來源，證明了企業(yè)將收取的售房款不入賬直接用于支出的事實(shí)；三是查核原始憑證,糾正不正確的賬務(wù)處理，查實(shí)計(jì)入其他往來科目的售房收入。在清算中,我們發(fā)現(xiàn)有兩種情況：一種情況就是企業(yè)財(cái)務(wù)人員將收款收據(jù)作一筆銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)分錄(即借：預(yù)收賬款，貸：主營業(yè)務(wù)收入)，不作貨幣資金增加處理, 清算人員通過查看“預(yù)收賬款”明細(xì)賬各明細(xì)科目下有無借方余額，就證實(shí)了企業(yè)有無偷稅行為；另一種情況是將價(jià)外收費(fèi)掛往來帳，不計(jì)消售收入。很多納稅人價(jià)外收取的單元門、防盜門、地下室等費(fèi)用直接計(jì)入應(yīng)付賬款科目，不做銷售處理，清算人員通過核對往來賬款的資金來源就可核實(shí)確認(rèn)收入；四是盤點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品, 核清售房收入。檢查中發(fā)現(xiàn)，有些納稅人的發(fā)票金額和合同金額不一致，通過減少開票金額來隱瞞收入。針對這種情況，我們專門設(shè)計(jì)了開發(fā)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)表，按照開發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間對每個(gè)樓盤、每幢樓房逐戶進(jìn)行登記造冊，將合同價(jià)與發(fā)票金額、同地段同類房屋價(jià)格進(jìn)行比對，落實(shí)到每一戶，核清其售房收入。

　　二、成本的檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)決算和招投標(biāo)書能比較全面準(zhǔn)確地反映企業(yè)開發(fā)成本，是進(jìn)行土地增值稅清算的重要資料。在清算工作中，成本的準(zhǔn)確與否直接影響到土地增值稅數(shù)額的大小，很多納稅人往往通過加大成本來達(dá)到少繳稅款的目的。我們在成本核查方面主要解決了三個(gè)問題：一是不提供預(yù)決算或編造假的預(yù)決算資料問題。有些企業(yè)要么以沒有預(yù)決算而搪塞，要么挖空心思編造假預(yù)決算資料對付檢查。針對這種情況，我們從建設(shè)部門調(diào)取了工程檔案，對所有的建筑工程項(xiàng)目的建造時(shí)間、工程造價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，造冊登記，作為檢查時(shí)的主要參考資料，核準(zhǔn)了開發(fā)成本；二是城市設(shè)施配套費(fèi)用、人防費(fèi)、消防費(fèi)等前期費(fèi)用不據(jù)實(shí)列支的問題。根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號文件規(guī)定：“除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。清算中，我們發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)按政府相關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)開發(fā)面積預(yù)提城市設(shè)施配套費(fèi)用、人防費(fèi)、消防費(fèi)等前期費(fèi)用，并將預(yù)提的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，實(shí)際有些配套費(fèi)用雖有政府規(guī)定但并未完全按規(guī)定收取。經(jīng)過逐項(xiàng)核實(shí)后，對于實(shí)際支付并取得合法憑證的才予以認(rèn)可，否則不予扣除；三是虛報(bào)銷售面積的問題。根據(jù)配比原則，清算分?jǐn)偝杀緯r(shí)一般按銷售面積占總面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)成本，有些企業(yè)在提供資料時(shí)故意加大已售部分的面積，多轉(zhuǎn)成本。針對這種情況，我們用兩種方法進(jìn)行核實(shí)。一種是概算其平均銷售單價(jià)，測算其真實(shí)性；另一種是根據(jù)清理的分戶開發(fā)銷售底冊進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。如：我們在對某房產(chǎn)公司檢查時(shí)，企業(yè)先提供了建筑面積和已售面積資料，后又說該面積不準(zhǔn)確要重新提供，我們的檢查人員對新提供的資料計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，單位成本比原來的大的多，經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)后面提供的資料是不真實(shí)的，主要目的是為了減少土地增值額；四是土地取得成本不以實(shí)際支付金額列支。有些納稅人提供虛假的土地購置合同，抬高土地價(jià)格，不以實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開發(fā)成本。對此，我們一方面對開發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，另一方面看其支付土地成本時(shí)是否取得了合法有效的憑證。

　　三、分?jǐn)偟某杀?。土地增值稅?jì)算比較復(fù)雜，不同的成本分?jǐn)偡椒〞?dǎo)致不同的計(jì)算結(jié)果。在清算過程中對企業(yè)在成本分?jǐn)傔^程中存在的問題，我們采取了四種辦法：一是檢查人員先將企業(yè)發(fā)生的前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)進(jìn)行歸集合并，然后按工程設(shè)計(jì)總面積在已開發(fā)與未開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偅瑢σ验_發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟馁M(fèi)用在已售與未售之間進(jìn)行二次分?jǐn)?；二是依?jù)合理性原則，將土地購置成本在已開發(fā)與未開發(fā)、已售與未售之間進(jìn)行兩次分?jǐn)偅蝗菣z查人員依據(jù)合理性原則，對不同用途的房屋開發(fā)按不同的設(shè)計(jì)要求分?jǐn)偝杀?。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般包括的房屋類型比較多，有住宅、商業(yè)門點(diǎn)、車庫、自用辦公房、公共配套設(shè)施，不同類型的房屋其開發(fā)成本是不一樣的，有些企業(yè)將這些不同用途房屋的開發(fā)成本混淆在一起。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，普通住宅與非普通住宅的稅收政策是不一樣的，普通住宅增值率未超過20%的免征土地增值稅，而非普通住宅則不享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策。清算中，我們針對不同的情況，采取兩種辦法分?jǐn)偝杀?，首先將普通住宅和門點(diǎn)、車庫、非普通住宅等不同用途房屋成本總和在一起按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，將普通住宅和門點(diǎn)、車庫、非普通住宅分開進(jìn)行清算，普通住宅增值率未超過20%的一律免征土地增值稅，門點(diǎn)、車庫、非普通住宅等只要有增值就征收土地增值稅；其次對層高不同的建筑物按建筑面積分?jǐn)偤笥职磳痈哌M(jìn)行分?jǐn)?，保證了成本分?jǐn)偟墓胶侠恚凰氖羌m正納稅人將銷售后未全部收款的房屋成本一次性進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)誤做法，依據(jù)收入與成本配比的原則，指導(dǎo)納稅人按已收房款占應(yīng)收房款的百分比（實(shí)收率）進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，提高了成本扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性。

　　四、政策的適用。目前的土地增值稅政策在有些方面規(guī)定的不是很具體，操作起來需要檢查人員仔細(xì)把握立法精神，用足用活稅收政策，如清算應(yīng)按什么項(xiàng)目進(jìn)行的問題等。在實(shí)際清算工作中，納稅人要么要求按單棟樓進(jìn)行清算，要么將不同開發(fā)項(xiàng)目、不同用途房屋的成本混在一起，要求按一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對此,我們把握了三點(diǎn):一是根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號文件中 “土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”的規(guī)定，嚴(yán)格按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算。二是對納稅人的分期開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號文件中 “對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算” 的規(guī)定,嚴(yán)格按分期項(xiàng)目進(jìn)行清算；三是明確土地增值稅清算政策的執(zhí)行時(shí)間問題。大多數(shù)納稅人認(rèn)為土地增值稅的開征時(shí)間是2006年7月1日，也就是省局下文要求預(yù)征、土地增值稅的時(shí)間。但是，國家早在1994年1月1日就開征了土地增值稅。因此，這次清算時(shí)我們根據(jù)《稅收征管法》第五十二條規(guī)定的稅款追征期限，以及酒泉房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間和價(jià)格的演變過程，我們將清算的時(shí)間界限確定到了2000年度以后。

　　五、特殊經(jīng)營情況的檢查。房地產(chǎn)行業(yè)情況比較復(fù)雜，有施工、開發(fā)一家經(jīng)營的，也有單獨(dú)開發(fā)大型商場的，還有開發(fā)項(xiàng)目小而不易發(fā)現(xiàn)的，我們主要采取“深挖細(xì)查，區(qū)別對待”的辦法開展清算工作。一是對“兩塊牌子，一套人馬”，房地產(chǎn)開發(fā)商，采取“兩頭堵”的方法進(jìn)行清算。我市有很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都擁有自己的建筑公司。因此，普遍存在施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過關(guān)聯(lián)關(guān)系逃稅的問題。主要有兩種情況：一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己開發(fā)產(chǎn)品；另一種是施工企業(yè)替房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房。它們主要通過相互間不結(jié)算工程款，房地產(chǎn)企業(yè)按完工比例結(jié)轉(zhuǎn)成本來逃稅。因?yàn)槭┕て髽I(yè)不結(jié)算工程款則既不開發(fā)票也不繳納建筑安裝業(yè)的流轉(zhuǎn)稅，通過借用房地產(chǎn)企業(yè)的資金來運(yùn)營。而房地產(chǎn)企業(yè)則根據(jù)預(yù)算按完工比例確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)成本，這樣可以增加成本，減少所得額和增值額，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅的目的?？梢哉f既偷逃了建筑業(yè)的稅款，也偷逃了房地產(chǎn)業(yè)的稅款。對此我們采取“兩頭堵”的方式，對建筑公司按工程形象進(jìn)度進(jìn)行納稅，對房地產(chǎn)企業(yè)要求以建筑安裝業(yè)發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，有效制止了企業(yè)相互之間結(jié)算成本的隨意性，增加了土地增值稅清算的真實(shí)性；二是區(qū)別不同情況，用足用活稅收政策。對于無資質(zhì)開發(fā)銷售商業(yè)性用房（主要是大型商場、市場）和無資質(zhì)銷售不動產(chǎn)的納稅人，既沒有加計(jì)扣除的政策，也無增值率不超過20%免稅的優(yōu)惠政策。加之，商業(yè)性用房的銷售價(jià)格比較高，增值率也比較高，稅負(fù)比較重。我們在根據(jù)《土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定嚴(yán)格清算的同時(shí)，采取納稅人分期入庫的辦法減輕納稅人的壓力，化解稅企矛盾，減小清算阻力。三是從房管部門調(diào)取全市開發(fā)項(xiàng)目底冊，堵塞清算漏洞。酒泉市城市規(guī)模小，大片開發(fā)的項(xiàng)目不多，一個(gè)項(xiàng)目一般只有三、五棟樓或者一、兩棟樓單獨(dú)開發(fā)的也比較多。因此，開發(fā)項(xiàng)目比較多的開發(fā)商只反應(yīng)大項(xiàng)目，故意隱瞞規(guī)模比較小、坐落在樓群中間的小項(xiàng)目，其銷售收入不在賬面反映。對此，我們一方面對基層征管部門掌握的情況逐一進(jìn)行核實(shí)，另一方面積極與房管部門溝通，獲取全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第一手信息，有效杜絕了漏網(wǎng)之漁。

　　六、非正常銷售的處理。以房抵債、低價(jià)轉(zhuǎn)讓情況在房地產(chǎn)開發(fā)中比較特殊，為保證稅負(fù)的公平，我們加大了清理力度。一是內(nèi)查外調(diào)掌握以房抵債情況。以房抵頂建筑工程款是我市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有的納稅人直接將開發(fā)產(chǎn)品抵頂給施工單位，由施工單位自己銷售，有的是抵頂后由房產(chǎn)企業(yè)代售。為了核實(shí)情況清算人員一方面翻閱抵頂合同；一方面入戶（購房人）調(diào)查落實(shí)。盡量將清算數(shù)據(jù)算準(zhǔn)，充分體現(xiàn)公平、公正原則。二是按市價(jià)核定低于市價(jià)的屋價(jià)格。將開發(fā)產(chǎn)品低價(jià)轉(zhuǎn)讓給利益關(guān)系人不按正常售價(jià)確認(rèn)收入。低價(jià)銷售有兩種情況，一種是開發(fā)商沒有完全收款，只收取了部分銷售款，這種情況只能按實(shí)收款確認(rèn)收入；另一種情況是開發(fā)商為了達(dá)到某種利益，故意以遠(yuǎn)低于市價(jià)的售價(jià)將房屋出售給關(guān)系戶，檢查時(shí)還振振有詞“誰沒有個(gè)三親六故”，對此我們按市價(jià)進(jìn)行了核定。

　　七、清繳入庫工作。土地增值稅工作，由于時(shí)間跨度長，納稅人抵觸情緒大，給清算工作帶來了許多困難。為了減少阻力，防止激化矛盾，我們首先采取了“清算一戶、清收一戶”的辦法。由于納稅人對土地增值稅的認(rèn)識不清，很多納稅人認(rèn)為土地增值稅多年來一直未征，清算的時(shí)間界限太長，因此清繳入庫時(shí)抵觸情緒特別大。清算前我們就考慮到了這種情況，清算時(shí)采取大小交叉，查完一戶盡快督促其先入土地增值稅。另外，針對納稅人認(rèn)為稅負(fù)過重，在銷售定價(jià)時(shí)并未考慮這部分稅負(fù)的問題，檢查人員耐心地給納稅人解釋，讓納稅人真正認(rèn)識到了土地增值稅是以增值額為計(jì)稅依據(jù)，它屬于收益稅，不是流轉(zhuǎn)稅，定價(jià)時(shí)沒有包含稅款是減少了增值額，而不是增加了增值額，這就是土地增值稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的原理所在，從而減小了稅款入庫的阻力。其次，以思想工作為先導(dǎo)，有理有節(jié)地宣傳清算政策，突破稅款入庫難題。這次清算很多納稅人認(rèn)為有點(diǎn)“秋后算賬”的感覺，將多年的稅款集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，繳納有困難，有些甚至拒絕繳納。針對這種情況我們采取了逐級約談方法，采取政策攻心、重點(diǎn)突破的方法解決入庫難的問題。每戶企業(yè)檢查結(jié)束后，及時(shí)將檢查表反饋給企業(yè)進(jìn)一步核實(shí)，直到數(shù)字準(zhǔn)確無誤為止。對納稅人有疑問的讓其提交陳述意見書，對合法的陳述意見予以認(rèn)可，對不合法的陳述意見，先由檢查人員給納稅人解釋政策，仔細(xì)講解有關(guān)法律法規(guī)，爭取納稅人的理解。對不能理解，與稅務(wù)機(jī)關(guān)意見分歧較大的再由稽查局長和分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行約談，認(rèn)真做思想工作，解釋清算工作的重要性，爭取納稅人的支持。對繼續(xù)拒絕繳納，抵觸情緒較大，無法理解的，市局主要領(lǐng)導(dǎo)親自出面做工作，與其算稅收賬、經(jīng)濟(jì)賬、法律賬，做思想轉(zhuǎn)化和引導(dǎo)工作，讓其心服口服。針對有些納稅人等待觀望、甚至聯(lián)合不繳稅的情況，我們選擇全市房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)康盛房地產(chǎn)開發(fā)公司和富康家世界商貿(mào)公司，把它們作為突破口，市局領(lǐng)導(dǎo)親自進(jìn)行約談，使其認(rèn)識到了問題的嚴(yán)重性，補(bǔ)繳了應(yīng)納稅款700余萬元。這些公司的稅款繳納后，其它企業(yè)紛紛開始補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，一些資金有困難的企業(yè)，也主動到地稅部門說明情況，表示盡力想辦法繳清應(yīng)納稅款。

土地增值稅清算工作匯報(bào)6

　　土地增值稅清算

　　培 訓(xùn) 講 義

　　上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)?/p>

　　一、土地增值稅清算概述

（一）定義

　　土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）

　　納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實(shí)施細(xì)則第十六條）

（二）總體要求

　　納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）

（三）相關(guān)法規(guī)

　　1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）

　　2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號）

　　3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）

　　4、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)

　　2 稅[1995]48號）

　　5、國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）

　　6、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號）

　　7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）

　　8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）

　　9、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）

　　10、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）

　　11、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）

　　12、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）

　　13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）

　　14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）

　　15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）

　　16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）

　　17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）

　　18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

　　19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）

　　20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）

　　21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）

　　22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）

　　23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）

　　24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）

　　二、土地增值稅清算實(shí)施

（一）前期管理 注意點(diǎn)：

　　1、項(xiàng)目管理；

　　2、數(shù)據(jù)分析；

　　3、調(diào)研評估；

　　4、發(fā)票管理。

（規(guī)程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

　　1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）

　　2、對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算 。

　　一種是企業(yè)自行清算，……

　　另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）

　　3、市局辦法：

　　一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。

　　二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。

　　三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。

　　四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）清算條件

　　1、規(guī)程：

　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　2、市局辦法：

　　第十二條

　　納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。

　　對前款所列第（二）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　3、辦法規(guī)定解讀：

　　一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。

　　即（1）對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：

“

　　二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

“

　　四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?！?/p>

　　二是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。

　　作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”；同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。

（四）清算單位

　　1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。（細(xì)則第八條）

　　2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財(cái)稅?2006?21號）

　　3、“

　　一、土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！保▏惏l(fā)?2006?187號）

　　4、……根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

　　同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號）

　　5、土地增值稅清算單位

　　自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]

（五）清算受理

　　1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　2、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

　　1、案頭審核

　　2、實(shí)地審核。

（二）審核內(nèi)容

　　1、審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　2、審核收入情況

　　3、扣除項(xiàng)目審核

　　4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核

　　5、中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

　　1、要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

　　3、審核時(shí)間要求。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時(shí)間的，需報(bào)縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

　　4、要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。并且強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計(jì)算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)算增值額。

　　5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

　　6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。

　　7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。

※其他稅費(fèi)的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等

※財(cái)稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環(huán)節(jié)

　　在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十三條）

（二）核定征收條件

　　1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）

　　2、強(qiáng)調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

　　進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

　　進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項(xiàng)目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（三）核定征收程序

　　1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）

　　2、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）

　　3、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

　　4、在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）

　　5、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫出調(diào)查報(bào)告，報(bào)縣級地稅機(jī)關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

　　1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報(bào)經(jīng)縣級以上地稅機(jī)關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。

　　二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

　　三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告》（2011年第6號）同時(shí)廢止?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】

　　2、之前：

　　12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報(bào)省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實(shí)現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）

（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實(shí)際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項(xiàng)目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

　　五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：

　　第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。

　　第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會公布案件處理情況。

　　13 第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。

　　第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。

　　六、土地增值稅清算后續(xù)管理

（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）

（三）清算后補(bǔ)差款的處理

　　土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納

　　納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續(xù)

　　對納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報(bào)市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

　　七、土地增值稅清算法律責(zé)任

　　1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任

　　2、《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任

　　3、財(cái)政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定

　　八、土地增值稅清算文書檔案

（一）清算案例評審

　　要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報(bào)的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實(shí)性、典型性等方面進(jìn)行綜合評審，以點(diǎn)帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

　　土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書

　　1、建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺賬》；

　　2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）》；

　　3、嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）》；

　　4、補(bǔ)充完善了一系列征管文書。 ※市局辦法10個(gè)附件：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書

（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書（8）土地增值稅清算申報(bào)通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書

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