下面是范文網(wǎng)小編整理的招商方案模板6篇 商業(yè)招商方案模板,以供參考。
招商方案模板1
一、招商人員”激勵(lì)策略“選擇
對招商人員設(shè)計(jì)招商激勵(lì)方案時(shí),首先需要明確采取什么樣的“激勵(lì)策略”。
“激勵(lì)策略”是指公司采取“高保障、低激勵(lì)”還是“低保障、高激勵(lì)”的激勵(lì)手段對招商人員進(jìn)行激勵(lì)。商業(yè)地產(chǎn)公司在確定激勵(lì)策略時(shí)需區(qū)分對自有招商人員與住宅銷售人員與第三方招商人員的差異。一般來說,對住宅銷售人員和第三方商業(yè)管理機(jī)構(gòu)招商人員大多采取“低保障、高激勵(lì)”方式,常見的形式是銷售人員采取與銷售業(yè)績直接掛鉤的傭金制,而第三方招商團(tuán)隊(duì)采取的也是與簽約租金收入掛鉤的提成傭金制,其特點(diǎn)都是“低底薪、高提成”。對住宅銷售來說,因其產(chǎn)品本身的 “快銷”性質(zhì),決定了銷售人員的價(jià)值體現(xiàn)在與客戶簽訂買賣合同的瞬間,而平時(shí)的工作產(chǎn)生的價(jià)值并不大甚至是沒價(jià)值的,所以公司并不需要銷售人員有多高的忠誠度,大部分公司也可以將銷售過程外包,所以采取“低保障、高激勵(lì)”的方式是合適的。而對于招商來說,簽訂租賃合同只是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的開始,而價(jià)值真正實(shí)現(xiàn)是在后期的營運(yùn),所招商的租戶能否按時(shí)上繳租金,能否為商場帶來客流、能否提升項(xiàng)目的品牌影響力。因此招商人員不僅只關(guān)注在項(xiàng)目開業(yè)前招到商戶進(jìn)場,還需要關(guān)注后期的營運(yùn),招商價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)長期的過程。招商價(jià)值實(shí)現(xiàn)特殊性要求企業(yè)需要培養(yǎng)對企業(yè)忠誠的招商團(tuán)隊(duì),這也就要求公司在設(shè)計(jì)招商人員激勵(lì)方案時(shí)也應(yīng)該從長期保留和激勵(lì)招商人員的角度出發(fā),既需要保障性也需要激勵(lì)性。而不能完全采取像針對銷售人員和第三方招商機(jī)構(gòu)那種只關(guān)注短期效益的“低保障、高激勵(lì)”的策略。如果采取這種方式,可能會(huì)出現(xiàn)招商人員只從自己的利益出發(fā)開展招商工作,他可能會(huì)將100元/平方米的租金,租到200-300元/平方米,看上去對公司是高回報(bào),對雙方都有利,而他招來的商戶可能資質(zhì)根本達(dá)不到要求,3個(gè)月后可能招商人員拿了傭金就走了,而租戶也可能3個(gè)月、半年后運(yùn)營不下去也走了,最后吃虧的還是公司。
基于以上,我們可以對兩種策略做些總結(jié),企業(yè)在選取什么樣的激勵(lì)可以做參考(如表1)。
二、招商激勵(lì)方案的設(shè)計(jì)
招商激勵(lì)方案的設(shè)計(jì)需要考慮到幾個(gè)問題:招商獎(jiǎng)金基數(shù)的提取,獎(jiǎng)金的分配和發(fā)放。
1.招商獎(jiǎng)金基數(shù)的提取
對第三方招商機(jī)構(gòu)來說,招商獎(jiǎng)金的提取較多采用的是按首月租金收入提取一定的比例,如半個(gè)月租金或一個(gè)月的租金。根據(jù)以上的分析,這種方式顯然不適合對自有招商團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)。招商獎(jiǎng)金的基數(shù)提取與哪些營運(yùn)指標(biāo)掛鉤,既要反映招商活動(dòng)的主要價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn),也需要反映公司戰(zhàn)略關(guān)注點(diǎn),公司關(guān)注什么才獎(jiǎng)勵(lì)什么。如地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目獎(jiǎng)獎(jiǎng)金基數(shù)往往都是和銷售收入或利潤直接掛鉤,這是因?yàn)閷ψ≌N售來說,公司的關(guān)注點(diǎn)就是銷售收入和利潤的達(dá)成,這也是銷售過程主要的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)。
所以在設(shè)計(jì)招商獎(jiǎng)金基數(shù)提取指標(biāo)時(shí)首先需要分析招商活動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造體現(xiàn)在哪些方面。一般來說,招商過程產(chǎn)生的價(jià)值主要體現(xiàn)在如下三方面:①創(chuàng)造租金收入;②保證項(xiàng)目較高的開業(yè)率或出租率;③通過引入高端品牌提升項(xiàng)目品牌影響力。通過這三個(gè)主要的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn),可以分別設(shè)計(jì)相應(yīng)的獎(jiǎng)金提取指標(biāo):
在明確招商活動(dòng)對公司的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)后,就需要從公司對招商關(guān)注點(diǎn)考慮到底選哪個(gè)指標(biāo)或哪幾個(gè)指標(biāo)作為招商獎(jiǎng)金基數(shù)的提取指標(biāo),從而使激勵(lì)方案更好的服務(wù)于公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在分析公司對招商關(guān)注點(diǎn)時(shí)需要做兩個(gè)層面的考慮:一是公司的經(jīng)營策略、經(jīng)營現(xiàn)狀以及項(xiàng)目定位的差異對招商的關(guān)注點(diǎn)可能是不一樣的,其考慮的獎(jiǎng)金提取指標(biāo)就會(huì)不一樣;二是在項(xiàng)目的不同階段(項(xiàng)目開業(yè)前和開業(yè)后)公司對招商的關(guān)注點(diǎn)也是有差別的,其考慮的獎(jiǎng)金提取指標(biāo)也是應(yīng)該有差異的。
首先我們從公司經(jīng)營策略、經(jīng)營現(xiàn)狀及項(xiàng)目定位的差異看招商關(guān)注點(diǎn)的不同,從而對招商獎(jiǎng)金基數(shù)提取指標(biāo)的影響。從公司經(jīng)營策略來看,如果公司是采取快速擴(kuò)張、快速發(fā)展的策略,對招商的要求就是能快速完成招商、快速開業(yè),而對租金收益的要求和品牌的要求不高時(shí),就可以采取按開業(yè)時(shí)完成招商面積進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),即按照每平米開業(yè)面積提取獎(jiǎng)金(開業(yè)面積越大,獎(jiǎng)金越多)這種方式最直接,這類代表性企業(yè)是萬達(dá);從公司現(xiàn)狀來看,如果面臨開業(yè)不能保證或較高的空鋪率,其招商壓力較大時(shí)也可以采取按面積提取的方式進(jìn)行激勵(lì),這類代表性企業(yè)是寶龍;從項(xiàng)目定位看,如果是定位高端的項(xiàng)目,一般滿鋪開業(yè)都可保證,這時(shí)主要是考慮招商的品牌和租金收益了,如廣州的太古匯廣場這樣的項(xiàng)目。
其次是要從項(xiàng)目不同的階段來看對招商的關(guān)注點(diǎn)的差異,從而對招商獎(jiǎng)金基數(shù)提取指標(biāo)的影響。對于新開業(yè)項(xiàng)目,從一些標(biāo)桿企業(yè)的做法來看,主要是與開業(yè)面積掛鉤,這實(shí)際反映了公司在開發(fā)階段對招商關(guān)注的重點(diǎn)是開業(yè)率,所以一般商業(yè)地產(chǎn)公司還會(huì)專門針對新項(xiàng)目的開業(yè)設(shè)立開業(yè)獎(jiǎng)。當(dāng)然對于新開業(yè)項(xiàng)目如果公司也關(guān)注租金達(dá)標(biāo)率,也可按超額租金收入進(jìn)行提取,超額租金收入是指實(shí)際簽約的租金收入超出按租金價(jià)格政策測算的收入。如果公司還關(guān)注新開業(yè)項(xiàng)目招商品牌的檔次,也可按所招商的高端品牌的個(gè)數(shù)進(jìn)行激勵(lì)。
對于已經(jīng)營運(yùn)期的項(xiàng)目,招商面積往往不再是關(guān)注的重點(diǎn)(如果項(xiàng)目出租率不高的情況例外),它只能反映招商人員勞動(dòng)的工作量,不能體現(xiàn)對公司的價(jià)值,因此不宜作為獎(jiǎng)金基數(shù)提取的指標(biāo),或者不能完全以此作為標(biāo)準(zhǔn)。一般來說對已開業(yè)項(xiàng)目公司關(guān)注的重點(diǎn)是物業(yè)價(jià)值的提升和品牌檔次的提升,因此可選取的指標(biāo)可以是超額租金收入和所引入的高端品牌的個(gè)數(shù)。
2.招商獎(jiǎng)金考核系數(shù)
招商獎(jiǎng)金基數(shù)的提取指標(biāo)往往只是從公司最重要的價(jià)值維度出發(fā)進(jìn)行提取,為體現(xiàn)管理的平衡,可以對其他需要關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)綜合的考核系數(shù)對招商獎(jiǎng)金進(jìn)行考核。這個(gè)綜合考核系數(shù)是多個(gè)指標(biāo)按分配的權(quán)重進(jìn)行綜合的結(jié)果。
如筆者在某項(xiàng)目設(shè)計(jì)招商激勵(lì)方案時(shí),新舊項(xiàng)目都按超額租金收入進(jìn)行招商獎(jiǎng)金提取,但針對新、舊項(xiàng)目分別設(shè)定不同的考核系數(shù):
已營運(yùn)項(xiàng)目考核系數(shù)=平均出租率系數(shù)×30%+租金收繳率系數(shù)×30%+品牌調(diào)整達(dá)成率系數(shù)×40%
新項(xiàng)目考核系數(shù)=開業(yè)率系數(shù)*100%
注:針對各個(gè)系數(shù)設(shè)定范圍為0.8—1.2,并且明確相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)。
3.獎(jiǎng)金的分配
獎(jiǎng)金的分配需要考慮四個(gè)層面的分配關(guān)系,下面對每一類分配方法在操作時(shí)的一些詳細(xì)做法介紹如下:
?。?)一次分配。如果是二級或三級架構(gòu),則首先需要考慮在總部招商中心/區(qū)域總部招商中心與項(xiàng)目商管公司之間完成一次分配,一般按總部和項(xiàng)目商管公司在招商任務(wù)分擔(dān)的比例進(jìn)行分配,但由于對有些已經(jīng)形成一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)公司,在總部已經(jīng)積累了較多的資源,所以招商的難度并不大,而項(xiàng)目商管公司是在陌生的環(huán)境里完成招商,反而招商的難度較大,因此在設(shè)計(jì)比例時(shí)也不能完全按招商任務(wù)的完成比例,而是會(huì)設(shè)定總部分配的最大比例。如萬達(dá)80%的招商都由總部完成,但因總部控制了較多的資源,且有很多的戰(zhàn)略合作伙伴,所以設(shè)定總部招商中心獎(jiǎng)金分配比例最大不超過40%。
?。?)二次分配。二次分配指招商獎(jiǎng)金在項(xiàng)目商管公司招商部門負(fù)責(zé)人與品類招商小組之間進(jìn)行分配。一般招商組織工作都是按品類劃分品類招商小組,如餐飲招商小組、服裝招商小組。在考慮招商部門負(fù)責(zé)人的分配比例時(shí),可以按部門負(fù)責(zé)人占部門薪酬的占比進(jìn)行分配,也可按其崗位價(jià)值系數(shù)進(jìn)行確定。
(3)三次分配。三次分配指招商獎(jiǎng)金在各品類招商小組之間進(jìn)行分配,三次分配可以根據(jù)每個(gè)招商小組的實(shí)際業(yè)績進(jìn)行分配,即按每個(gè)小組實(shí)際產(chǎn)生的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分配。但因?yàn)樵谡猩踢^程中可能會(huì)出現(xiàn)資源分配的問題,并且每個(gè)品類招商的難易程度也有差別,所以這個(gè)層面的分配辦法可以由招商部自行擬定,公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核。
?。?)四次分配。是指招商獎(jiǎng)金在品類招商小組內(nèi)部成員之間進(jìn)行分配。這是根據(jù)每個(gè)人的貢獻(xiàn)分配獎(jiǎng)金。分配的方案可以由品類招商小組的負(fù)責(zé)人擬定,報(bào)招商部負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。
在三、四次分配的時(shí)候,由于資源分配、招商的難易程度等問題,會(huì)產(chǎn)生一些分配不公平的問題,所以可以考慮在第二次分配時(shí)設(shè)定一定比例的獎(jiǎng)金由招商部負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)配,以保證公平性。
以上四個(gè)層次的分配方法總結(jié)如表3
4.獎(jiǎng)金的發(fā)放
獎(jiǎng)金的發(fā)放可以在過程中分批發(fā)放,也可在年底一次性發(fā)放。如對于已開業(yè)項(xiàng)目可以按季度發(fā)放,但由于已開業(yè)項(xiàng)目是按超額租金收入進(jìn)行核算獎(jiǎng)金,只有在年底財(cái)務(wù)才能統(tǒng)計(jì)確切的超額租金收入,因此如果在平時(shí)發(fā)放則是預(yù)提的形式,要做好比例的控制。對于新項(xiàng)目一般在正常開業(yè)后的次月發(fā)放一部分,另外一部分在開業(yè)3個(gè)月后或年底發(fā)放比較合適。因?yàn)樯啼佒挥性陂_業(yè)3個(gè)月內(nèi),有可能出現(xiàn)吊鋪、逃鋪的現(xiàn)象,而出現(xiàn)這樣的問題不能算作有效招商,也不應(yīng)該有獎(jiǎng)勵(lì)。
三、在設(shè)計(jì)招商獎(jiǎng)勵(lì)制度時(shí)其他需要注意的問題
1. 獎(jiǎng)金總額的確定。招商獎(jiǎng)金總額的確定需要基于公司的薪酬策略和薪酬結(jié)構(gòu)的規(guī)劃。獎(jiǎng)金太少可能對招商人員沒有激勵(lì)性,太高又可能會(huì)失去內(nèi)部的平衡。所以確定獎(jiǎng)金總額的確定應(yīng)該是基于薪酬預(yù)算和企業(yè)內(nèi)部文化充分權(quán)衡的一個(gè)過程。
2. 獎(jiǎng)金的提取是否需要考慮其他的指標(biāo)掛鉤。如對已開業(yè)項(xiàng)目是否需要對空鋪時(shí)間、招商過程中承諾的工程條件等作約束;新項(xiàng)目可以考慮與開業(yè)率、租金達(dá)標(biāo)率等指標(biāo)掛鉤。
3. 對已開業(yè)項(xiàng)目如果按超額租金收益和品牌進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),需要在權(quán)重設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到可能導(dǎo)致招商人員會(huì)“兩者取其輕”的做法。一般來說,檔次越高的品牌,租金收入都是很低的,進(jìn)入條件也很苛刻,但它對項(xiàng)目的品牌有重大的影響,公司哪怕是虧本也是愿意讓這樣的品牌入場的,但招商人員可能從自己的利益出發(fā)放棄這樣的品牌入場,而選擇租金收益高卻品牌檔次不高的品牌入場。
招商方案模板2
一、考核內(nèi)容
1、考核對象
?。?)重點(diǎn)對象。15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)街道、bb**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、**工業(yè)集中區(qū)和14個(gè)市直部門(同XX年)組成20個(gè)作戰(zhàn)單位,下達(dá)工作指標(biāo)見(20xx年**市招商引資暨工業(yè)固投指標(biāo)分解表)。
(2)其他對象。其他市直部門及垂直管理部門不下達(dá)具體考核指標(biāo),以招商引資500萬元為獎(jiǎng)勵(lì)起始指標(biāo)。
2、考核范圍
?。?)落戶**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的固定資產(chǎn)(土地、廠房、設(shè)備等,下同)投資額達(dá)到1000萬元以上(含1000萬元),且投資強(qiáng)度不低于XX萬元的項(xiàng)目。
?。?)落戶**工業(yè)集中區(qū)的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到1000萬元以上(含1000萬元),且投資強(qiáng)度不低于1500萬元的項(xiàng)目。
?。?)進(jìn)入兩區(qū)孵化器的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到200萬元以上(含200萬元)的項(xiàng)目。
?。?)落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資500萬元以上的資產(chǎn)盤活及新建工業(yè)項(xiàng)目。
?。?)落戶各鄉(xiāng)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1000萬元以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭項(xiàng)目及旅游開發(fā)類項(xiàng)目。
?。?)續(xù)建項(xiàng)目固投5000萬元以下的跨1個(gè)年度考核;5000萬元至1億元的跨2個(gè)年度考核;1億元以上的跨3個(gè)年度考核。
?。?)當(dāng)年固定資產(chǎn)投資超1000萬元的其它項(xiàng)目(不包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)。
?。?)已交土地款,尚未摘牌,未開工的項(xiàng)目不考核。
3、計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)
重點(diǎn)對象計(jì)分標(biāo)準(zhǔn):
?。?)基礎(chǔ)分:完成市里下達(dá)指標(biāo)數(shù)的得基礎(chǔ)分100分;完成指標(biāo)數(shù)在60%-100%的按百分比得基礎(chǔ)分;完成指標(biāo)數(shù)低于60%的不得基礎(chǔ)分。
?。?)成果分:符合考核范圍要求的項(xiàng)目,固定資產(chǎn)每到位100萬元得1分,上不封頂。
(3)各項(xiàng)加分:
?、傩陆ù箜?xiàng)目加分:新建1個(gè)固投3000-5000(含3000)萬元的項(xiàng)目,另加25分;新建1個(gè)當(dāng)年固投到位5000萬-1億(含5000萬元)的項(xiàng)目,另加50分;新建1個(gè)當(dāng)年固投到位1億元以上的項(xiàng)目,另加100分。每到位1000萬元另加50分,以此類推,上不封頂;
?、诶m(xù)建大項(xiàng)目加分:續(xù)建項(xiàng)目當(dāng)年固定資產(chǎn)投資到位3000萬元以上的項(xiàng)目,另加20分,在此基礎(chǔ)上,每增加1000萬元另加10分,以此類推,上不封頂;
?、弁赓Y項(xiàng)目加分:外資項(xiàng)目固定資產(chǎn)到位資金經(jīng)換算后按同比增加20%計(jì);
?、芤?guī)模以上工業(yè)加分:新增1戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(以統(tǒng)計(jì)局認(rèn)定為準(zhǔn))加5分,上不封頂。
其它對象計(jì)分標(biāo)準(zhǔn):
完成招商引資500萬元獎(jiǎng)勵(lì)起始指標(biāo)的基礎(chǔ)分為10分,其余各項(xiàng)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)比照重點(diǎn)對象計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
二、考核方式
考核工作采取現(xiàn)場實(shí)際踏查與查驗(yàn)相關(guān)證明材料相結(jié)合的方式進(jìn)行,主要看新增固定資產(chǎn)投資完成情況。各相關(guān)部門要對所考核項(xiàng)目出具以下相關(guān)證明材料:
?。?)土地出讓繳款憑證(租賃協(xié)議)。
?。?)基本建設(shè)完稅憑證。
?。?)設(shè)備購置發(fā)票、生產(chǎn)性車輛購置發(fā)票及行車證。
?。?)考核組要求提供的其它證明材料。
?。?)聯(lián)合引進(jìn)項(xiàng)目雙方單位出具的分成比例協(xié)議書。
沒有上述憑證的固定資產(chǎn)投資,以考核組現(xiàn)場認(rèn)定或經(jīng)有資質(zhì)的中介部門評估為準(zhǔn)。
三、結(jié)果運(yùn)用
1、20xx年市財(cái)政列支250萬元作為招商引資和大項(xiàng)目獎(jiǎng)金,按分計(jì)獎(jiǎng),分值為:總獎(jiǎng)金×全市平均完成率÷全市總得分。如果獎(jiǎng)金節(jié)余,滾入下年。
2、設(shè)立特大項(xiàng)目獎(jiǎng),當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資1億元(含1億元)至2億元的項(xiàng)目,每一個(gè)項(xiàng)目另獎(jiǎng)2.5萬元,當(dāng)年完成固定資產(chǎn)投資2億元(含2億元)以上的項(xiàng)目,每一個(gè)項(xiàng)目另獎(jiǎng)5萬元。
3、重點(diǎn)考核對象實(shí)行一票否決制,被一票否決的單位,其它各項(xiàng)目工作不得分,不排序,不能評為各類先進(jìn),并給予通報(bào)批評。
附件2:
招商方案模板3
一、招商工作的績效管理重點(diǎn)
招商工作的基本內(nèi)容包括:市場調(diào)查、項(xiàng)目定位與規(guī)劃、項(xiàng)目推廣與招商和進(jìn)場管理四大環(huán)節(jié)??冃Ч芾韲@上述內(nèi)容設(shè)計(jì)與實(shí)施。
1.市場調(diào)查
市場信息存在兩種狀態(tài):一種是顯性的、現(xiàn)時(shí)的;另一種則是隱性的、未來的。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的周期大都較為漫長,商業(yè)規(guī)劃必須打足“提前量”,以滿足未來消費(fèi)需求,因此,現(xiàn)時(shí)獲取信息的參考價(jià)值非常有限。市場調(diào)查環(huán)節(jié)績效管理的重點(diǎn),在于信息把握的準(zhǔn)確性、客觀性和充分性,以及分析模型的科學(xué)性和分析結(jié)果的有效性。
2.項(xiàng)目定位與規(guī)劃
基于對未來判斷的不確定性,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在“定位規(guī)劃過高于、或過低于項(xiàng)目客觀定位規(guī)劃”的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。假定依據(jù)市場調(diào)查得出的結(jié)論對未來的判斷是客觀、準(zhǔn)確的,則該環(huán)節(jié)的績效管理重點(diǎn),在于所創(chuàng)建的定位規(guī)劃體系能夠有效解決市場調(diào)查結(jié)論所顯現(xiàn)的待解決問題,以及判別其符合同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位規(guī)劃的程度。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)個(gè)體智慧容量和思維高度,績效管理主要管控時(shí)間與成本,次要管控質(zhì)量。
3.項(xiàng)目推廣與招商
項(xiàng)目推廣與招商包括:前期的商業(yè)推廣和意向客戶接洽,以及依據(jù)規(guī)劃鎖定目標(biāo)品牌客戶,全面展開招商工作。該環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)招商團(tuán)隊(duì)績效水平高低和能力強(qiáng)弱,是招商績效管理的重中之重。市場調(diào)查及定位規(guī)劃的成果需要該環(huán)節(jié)的全面、有效實(shí)施才能實(shí)現(xiàn),實(shí)施結(jié)果也將進(jìn)一步驗(yàn)證市場調(diào)查及定位規(guī)劃成果的質(zhì)量,如:某項(xiàng)目由于定位過高,在超過預(yù)定的招商周期后,仍出現(xiàn)大量空場、填場情況,導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營癱瘓,直接驗(yàn)證出前期市調(diào)結(jié)論的失真和定位規(guī)劃的不合理。該環(huán)節(jié)績效管理的重點(diǎn),是針對日常工作目標(biāo)實(shí)施量化考核,確保招商目標(biāo)的達(dá)成。
4.進(jìn)場管理
進(jìn)場管理的工作內(nèi)容包括:租賃及裝修合同的簽訂,裝修工作跟進(jìn),客戶進(jìn)場安排,向營運(yùn)及物業(yè)管理職能移交現(xiàn)場等??冃Ч芾碇攸c(diǎn)同樣在于對日常工作目標(biāo)的量化考核管理,尤其注重常規(guī)工作、細(xì)項(xiàng)工作的考核與管理。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)綜合體現(xiàn)個(gè)體能力水平和團(tuán)隊(duì)合作效率,績效管理應(yīng)從時(shí)間、成本和質(zhì)量全方位把握。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商績效考核體系
招商工作“項(xiàng)目”特性明顯,績效考核以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間、質(zhì)量、成本要求為考核維度,分別設(shè)立目標(biāo)考核??己酥芷诎ǎ喉?xiàng)目總周期考核和項(xiàng)目階段考核??己酥笜?biāo)分為兩類:時(shí)間、質(zhì)量、成本總關(guān)鍵績效指標(biāo);階段時(shí)間、質(zhì)量、成本關(guān)鍵績效指標(biāo)??己藢ο蠓譃椋簩φ猩坦ぷ鲌F(tuán)隊(duì)的績效考核,和對招商人員(團(tuán)隊(duì)成員)的績效考核,團(tuán)隊(duì)績效的被考核人為團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。
1.項(xiàng)目計(jì)劃
一個(gè)清晰明確、可操作性強(qiáng)的工作計(jì)劃是招商工作按期、按質(zhì)完成的基本保障。完整的招商計(jì)劃應(yīng)涵蓋市場調(diào)查、定位與規(guī)劃、推廣與招商、進(jìn)場管理四個(gè)環(huán)節(jié)的全部重要工作。制定招商計(jì)劃的步驟包括:
?、?進(jìn)行工作任務(wù)分解,羅列達(dá)成招商目標(biāo)所需的全部重要工作任務(wù)。
?、?從眾多任務(wù)當(dāng)中,根據(jù)對時(shí)序、完成時(shí)間和重要性的判斷,確定一條完成招商工作的主要計(jì)劃線路,即“關(guān)鍵路徑”。
?、?確定“里程碑”及整個(gè)招商工作的完成時(shí)間。
?、?根據(jù)現(xiàn)有資源及能夠調(diào)度的資源情況,制定完成招商所需的成本費(fèi)用預(yù)算。
?、?明確招商各階段交付物的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
?、?形成項(xiàng)目計(jì)劃。
以某二線城市總面積逾6萬平米的某購物中心為例,招商計(jì)劃制定過程如下:
?、?項(xiàng)目分析資料
② 項(xiàng)目計(jì)劃
2.績效考核指標(biāo)與考核目標(biāo)
制定項(xiàng)目計(jì)劃之后,可根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃在時(shí)間、質(zhì)量、成本三個(gè)維度分別設(shè)定考核指標(biāo)與考核目標(biāo)??己酥笜?biāo)根據(jù)招商工作內(nèi)容進(jìn)行提煉,并形成指標(biāo)體系。每一考核指標(biāo)分別設(shè)定考核目標(biāo)。就項(xiàng)目而言,時(shí)間、質(zhì)量與成本是一體化目標(biāo)結(jié)構(gòu),為實(shí)現(xiàn)考核的可操作性,往往對這三個(gè)維度的若干考核指標(biāo)設(shè)以權(quán)重,但實(shí)際上,任何一個(gè)維度的目標(biāo)未能達(dá)成,都會(huì)導(dǎo)致總目標(biāo)的不能實(shí)現(xiàn)。
如:某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,自05年10月啟動(dòng)展開全面招商,至預(yù)定的10個(gè)月招商工作周期完結(jié),招商效果不能達(dá)到預(yù)期,導(dǎo)致交場延誤、已簽訂商戶解約等惡性事故,對項(xiàng)目形象產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
由于招商工作周期較為漫長,僅設(shè)定項(xiàng)目總考核指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核,不能有效度量項(xiàng)目進(jìn)程中的效率,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,以便跟進(jìn)、解決,因此,除設(shè)定項(xiàng)目總指標(biāo)和目標(biāo)進(jìn)行考核,還須在各階段分別設(shè)定考核指標(biāo)和目標(biāo)。階段考核目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),促成總考核目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
以下是某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的考核指標(biāo)與目標(biāo)體系的制定案例:
① 招商績效考核總表
?、?招商-市調(diào)階段績效考核表
③ 招商-推廣階段績效考核表
?、?招商-招商階段績效考核表
⑤ 招商-進(jìn)場階段績效考核表
三、招商人員的績效考核
前述內(nèi)容主要針對招商團(tuán)隊(duì)考核。招商人員的工作成果是招商團(tuán)隊(duì)達(dá)成目標(biāo)的必要條件,對招商人員的考核,應(yīng)將團(tuán)隊(duì)目標(biāo)和個(gè)人工作緊密結(jié)合起來,既要保證其工作導(dǎo)向不偏離團(tuán)隊(duì)目標(biāo),又要給予其個(gè)人能力發(fā)揮的空間,體現(xiàn)個(gè)人成果。
1.認(rèn)識誤區(qū)
避免以下不正確認(rèn)識,有利于管理層制定出適度的績效考核政策,也有利于被考核人以正確的心態(tài)來面對考核,完成任務(wù),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
?、?招商“萬能”論。
這種觀點(diǎn)認(rèn)為:對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,招商是唯一的勝負(fù)決定因素,其他因素都可以忽略不計(jì),因此,所有資源都應(yīng)向招商傾斜。這種“唯我獨(dú)大”的觀點(diǎn)將招商的作用夸張到極致,其言論尤以一些進(jìn)入內(nèi)地市場的小團(tuán)隊(duì)為盛。個(gè)人認(rèn)為:這僅僅是對項(xiàng)目運(yùn)營缺乏全面認(rèn)識的一種無知的體現(xiàn),或者竟是一種急功近利想要獲取收益的“障眼法”。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,沒有任何一個(gè)獨(dú)立職能能夠完成其龐大、系統(tǒng)的運(yùn)營目標(biāo),這是一個(gè)再簡單不過的道理。
② 沒有目標(biāo),或目標(biāo)不實(shí)際。
介入項(xiàng)目不愿承擔(dān)任何責(zé)任,卻信誓旦旦宣稱自己是最專業(yè)的;拿不出一個(gè)可行的計(jì)劃,卻認(rèn)為自己的所作所為對這個(gè)項(xiàng)目而言已是最好的選擇。另外的情形是:請來專業(yè)人士,總是給他“不可能完成的任務(wù)”,以驗(yàn)證他的能力缺乏。前一種情形出現(xiàn)在一些由所謂“精英人士”執(zhí)掌的項(xiàng)目當(dāng)中——既然他們認(rèn)為自己是最權(quán)威的,那么規(guī)則對于他們來說也就應(yīng)該是無效的。而后一種情形,主要出現(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營運(yùn)了解非常有限,卻又自認(rèn)為非常了解的開發(fā)商里面,在他們眼里,合格的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,幾乎是鳳毛麟角。
③ 唯資源論。
這種觀點(diǎn)認(rèn)為:在國內(nèi),商業(yè)信息資源仍處于“信息不對稱時(shí)代”,以擁有別人尚未掌握的商業(yè)信息資源為榮。且不說根據(jù)不同的地域和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn),這些信息資源的取舍標(biāo)準(zhǔn)本來就不一致,隨著社會(huì)進(jìn)步和商業(yè)發(fā)展,信息不對稱正逐漸被各種“一體化”思維和五花八門的網(wǎng)絡(luò)工具所打破,等到曾經(jīng)的“祖?zhèn)髅胤健倍甲兂陕啡私灾拿孛軙r(shí),我們還可以憑借些什么來完成項(xiàng)目呢?
2.借鑒經(jīng)驗(yàn)
在招商工作中,借鑒以下經(jīng)驗(yàn)結(jié)論,結(jié)合績效管理的推動(dòng),將有效促進(jìn)招商工作的效率。這是與前述“認(rèn)識誤區(qū)”完全不同的客觀、公允的認(rèn)知。
?、?招商應(yīng)以經(jīng)營場所實(shí)際狀況為先,制定的各類工作目標(biāo)要實(shí)實(shí)在在、不應(yīng)脫離實(shí)際。
?、?招商工作的展開應(yīng)有效配合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃,而非“逮到什么做什么”。
?、?團(tuán)隊(duì)精神永遠(yuǎn)第一。團(tuán)隊(duì)精神的統(tǒng)一在業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)是:策略一致、底線一致、口徑一致、形象一致。
④ 招商人員中,并不一定有資源、有經(jīng)驗(yàn)就是最好的,個(gè)人素質(zhì)很重要。
3.招商人員的績效考核
招商人員考核內(nèi)容的組成包括:團(tuán)隊(duì)考核指標(biāo)提煉和目標(biāo)分解、個(gè)人工作計(jì)劃和能力態(tài)度考核三個(gè)部分,分別配以不同權(quán)重考核。將團(tuán)隊(duì)考核目標(biāo)分解,與個(gè)人績效掛鉤,可以促使個(gè)人更加關(guān)注團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的達(dá)成;個(gè)人工作計(jì)劃的設(shè)定,能夠最大限度從過程上度量其工作績效;而定期的能力態(tài)度考核,則可以彌補(bǔ)除了業(yè)績考核之外,對工作態(tài)度和個(gè)人能力方面的綜合評估。
以下是某公司制定的招商人員考核內(nèi)容:
招商專員績效考核表(招商階段)
對招商人員的績效考核,應(yīng)多重視個(gè)人意識(包括:工作思路和命題能力)、談判能力(包括:工作思路實(shí)現(xiàn)、談判、交際、應(yīng)變能力等)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識的考察與改進(jìn),這是提升個(gè)人能力和業(yè)績的重要先決條件。
四、招商績效管理過程
開展招商績效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì),通過績效管理過程實(shí)現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括:建立、健全績效管理制度;績效考核數(shù)據(jù)收集;績效溝通與改進(jìn);績效結(jié)果應(yīng)用等。
1.建立、健全績效管理制度
招商績效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括:完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。
完整的績效管理制度包含的內(nèi)容如下:
?、?目的與適用范圍
說明對招商工作開展績效管理的目的,以及績效管理制度所適用的范圍。
?、?績效考核管理機(jī)構(gòu)
招商績效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會(huì)統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。
?、?考核對象
考核對象分為:對團(tuán)隊(duì)的考核和對團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時(shí)組成的項(xiàng)目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
?、?考核周期
考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績效考核的總時(shí)間周期為項(xiàng)目開始-結(jié)束時(shí)期;階段時(shí)間周期分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開始-結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績效評估,第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績效評估。
?、?考核指標(biāo)和目標(biāo)體系
招商績效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績效指標(biāo)(KPI)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績效考核的主要內(nèi)容。
⑥ 績效考核數(shù)據(jù)收集
績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果。考核結(jié)果應(yīng)用于:績效改進(jìn);獎(jiǎng)懲激勵(lì)。
?、?績效申訴
對績效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。
?、?績效溝通與改進(jìn)
對于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績效。
⑨ 績效結(jié)果應(yīng)用
為起到激勵(lì)作用,針對績效考核結(jié)果所采取的,對應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。
績效管理所需流程包括:
① 績效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程
訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。
?、?績效數(shù)據(jù)收集流程
收集、統(tǒng)計(jì)績效數(shù)據(jù),計(jì)算績效分值的工作流程。
?、?績效申訴流程
被考核人對績效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。
?、?績效溝通與改進(jìn)流程
管理者與被考核人溝通績效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。
?、?績效結(jié)果應(yīng)用流程
根據(jù)績效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎(jiǎng)懲激勵(lì)的工作流程。
某公司績效申訴流程(示例)
績效管理所需作業(yè)表單包括:
?、?崗位考核方式及權(quán)重一覽表——說明各崗位的考核方式和考核權(quán)重
?、?績效考核表——說明績效考核指標(biāo)與目標(biāo)
?、?績效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表——說明績效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任
?、?績效數(shù)據(jù)收集表——用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據(jù)
?、?績效考核評分表——記錄KPI考核分值
⑥ 工作計(jì)劃評分表——記錄月度工作計(jì)劃的考核分值
?、?能力態(tài)度考核表——記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值
?、?績效溝通記錄表——進(jìn)行績效溝通時(shí)使用,結(jié)果用于績效改進(jìn)
?、?績效改進(jìn)計(jì)劃——用于績效改進(jìn)
?、?績效申訴表——用于績效申訴
某公司能力態(tài)度考核表(示例)
2.績效數(shù)據(jù)收集
為獲得被考核人的真實(shí)績效,績效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對被考核人的績效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)??冃Э己藬?shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時(shí)和準(zhǔn)確。
所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時(shí),就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時(shí)收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時(shí)溝通、及時(shí)改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績效水平,無論績效改善還是績效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。
招商績效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時(shí)間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時(shí)進(jìn)行績效溝通,促進(jìn)被考核人改善績效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時(shí)收集。
某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)
3.績效溝通與改進(jìn)
績效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績效考核結(jié)果,及時(shí)鼓勵(lì),并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法??冃贤ǖ闹芷谝话阍陔A段考核結(jié)束,績效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級進(jìn)行。
招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個(gè)人資源匱乏而無法完成目標(biāo);因個(gè)人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候,上級根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況,有針對性的給于指導(dǎo),對被考核人工作的幫助是巨大的。
某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進(jìn)行績效溝通和改進(jìn)的過程(示例)
利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例
4.績效考核結(jié)果應(yīng)用
應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是:及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人,通過獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多,這里僅簡單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績效獎(jiǎng)金和職位等級升降。
?、?項(xiàng)目獎(jiǎng)金
設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí),為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。
?、?績效獎(jiǎng)金
在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分,就是績效獎(jiǎng)金。由于對獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績效獎(jiǎng)金,對被考核人是一種通常心態(tài)時(shí),因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎(jiǎng)金時(shí),對被考核人來說,就是一種懲罰了。
?、?職位等級升降
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧担瑢?yīng)到個(gè)人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。
通常,績效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵(lì)作用。
商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個(gè)人。
從經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個(gè)充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績效管理,無非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競爭能力和意識的整體進(jìn)步。
這,也是在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人所期待的。
招商方案模板4
發(fā)展單位:dg市zz汽車客運(yùn)站有限公司
支持單位:dg市zz鎮(zhèn)人民政府
協(xié)助單位:dg市xx投資實(shí)業(yè)有限公司
zz汽車站物流廣場座落于有著“穗莞深重要交通樞紐、虎門港配套產(chǎn)業(yè)基地、嶺南水鄉(xiāng)生態(tài)特色鎮(zhèn)”美譽(yù)之稱的dg市zz鎮(zhèn)迎賓路
,地理位置得天獨(dú)厚。zz鎮(zhèn)毗鄰珠江口,地處粵港經(jīng)濟(jì)走廊腹地,正在籌建的穗莞深城際軌道途經(jīng)zz,zz不但是莞惠城際軌道的
起點(diǎn),還是惠州至佛山城軌和廣深城際軌交匯點(diǎn),將打造成為珠三角城際軌道的交通樞紐站。同時(shí)在dg市人民政府新戰(zhàn)略的規(guī)劃
下,zz鎮(zhèn)作為年輕的新型發(fā)展城鎮(zhèn),將成為dg市經(jīng)濟(jì)騰飛的增長點(diǎn),未來發(fā)展異常迅猛而美好,是廣大投資者掘金創(chuàng)富、尋求發(fā)
展的理想樂園。
zz汽車站物流廣場緊鄰文化廣場、zz新醫(yī)院和行政中心,是該鎮(zhèn)的中心地帶和黃金路段。zz汽車站占地面積44.2畝,總建筑面積
3萬多平方,按國家二級車站標(biāo)準(zhǔn)投建,設(shè)計(jì)日可發(fā)送旅客5000---10000人次,是dg西部最大的汽車站,而在此基礎(chǔ)規(guī)劃的zz汽
車物流廣場規(guī)模宏大、配套設(shè)施齊全、市場貨源充足。廣場內(nèi)的水電、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、風(fēng)味餐廳、休閑娛樂等相關(guān)設(shè)施
的配備,融匯了現(xiàn)代商業(yè)模式所倡導(dǎo)的“一站式”經(jīng)營理念,為淘金者們提供了一個(gè)精彩的演繹舞臺(tái)和可持續(xù)發(fā)展的龐大的發(fā)展
空間,也為投資加盟者提供了一個(gè)和諧、安全、舒適的工作氛圍和生活環(huán)境。
配套招商項(xiàng)目:zz至全國各地汽車客運(yùn)線路、特色餐飲(如湘菜館、海鮮酒樓、西餐廳等)、旅業(yè)、酒店、沐足、網(wǎng)吧、卡拉ok
娛樂場所、溜冰場、美容美發(fā)、大型人才市場、寫字樓等。
核心時(shí)尚物流廣場,升值潛力無可估量!
八大鼎力優(yōu)勢 為您保駕護(hù)航
一、市場優(yōu)勢:zz鎮(zhèn)及周邊數(shù)鎮(zhèn),暫無一個(gè)大型的專業(yè)物流廣場,而這一區(qū)域內(nèi)廠家眾多,貨源十分充足,特別是位于該鎮(zhèn)即將
啟動(dòng)的珠三角最大的鋼材交易市場----華南國際鋼鐵物流園,將進(jìn)駐近千家企業(yè),年銷售額將達(dá)300億以上,極大地帶動(dòng)了周邊
數(shù)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛越和物流業(yè)的蓬勃發(fā)展。而專業(yè)的運(yùn)輸和物流嚴(yán)重匱乏,急需現(xiàn)代化的物流基地作為天然的保障。zz汽車站物流廣
場橫空出世、閃亮登場,強(qiáng)勁地填補(bǔ)了這一物流市場的空白,為投資者們提供了千載難逢的巨大商機(jī)和廣闊的升值空間。
二、交通優(yōu)勢:位于鎮(zhèn)中心最為繁華的黃金口岸,多路公交車必經(jīng)之地,交通四通八達(dá),并緊接于穗莞深城際軌道等交通網(wǎng)絡(luò)路
線。
三、規(guī)模優(yōu)勢:zz及周邊數(shù)鎮(zhèn)首家物流專業(yè)市場,上萬平方米的宏大規(guī)模,商機(jī)無限、“錢”途無量!
四、租金優(yōu)勢:租金1000元左右,免租期長達(dá)六個(gè)月之久。低成本投資、零風(fēng)險(xiǎn)入駐、高收入回報(bào);
五、政府優(yōu)勢:物流廣場作為zz鎮(zhèn)政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目,政府將在工商、稅收、治安等各方面進(jìn)行全力支持和鼎力打造,積極為
投資者們營造一個(gè)良性和諧的經(jīng)營場所。
六、管理優(yōu)勢:實(shí)施現(xiàn)代化、科學(xué)化、升值化的物業(yè)管理模式,秉承“專業(yè)化、文明化、人性化”的服務(wù)宗旨,引用和借鑒國內(nèi)
外先進(jìn)的物流管理方式和經(jīng)驗(yàn),力創(chuàng)一個(gè)優(yōu)越安全的物流園區(qū)。
七、配套優(yōu)勢:物流廣場內(nèi)擁有賓館、餐飲、娛樂、休閑為“一站式”的配套設(shè)施,為您的加盟提供了舒爽便利的工作和生活環(huán)
境。
八、增值優(yōu)勢:成立市場服務(wù)中心,加強(qiáng)廣告宣傳和市場推廣力度,依照科學(xué)的管理模式,應(yīng)用先進(jìn)的營運(yùn)手段,推動(dòng)商戶利潤
增值最大化。
招商程序:商家現(xiàn)場看鋪登記~~確定招商名額~~簽訂意向書并交付定金~~在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂正式合同~~入場進(jìn)行鋪位
裝修~~正式開業(yè)經(jīng)營。
巨大商機(jī)黃金勝地 錯(cuò)過再等一百年
zz汽車站物流廣場
誠邀您的加盟!
招商方案模板5
“世界小姐”大賽是通過對健康女性代表的才貌雙全、充滿愛心、積極向上等方面為主題的國際頂級賽事。主辦方通過這種活動(dòng)方式,使“世界小姐”大賽成為一種交流和傳播的機(jī)制,將和平、友誼和愛通過各國選手和觀眾一年一年地傳播并發(fā)揚(yáng)光大。歷屆“世界小姐”大賽的獲獎(jiǎng)?wù)呔蔀榉e極從事慈善活動(dòng)和公益活動(dòng)的愛心使者,她們具有相當(dāng)?shù)恼f服力和號召力,為社會(huì)做出了積極的貢獻(xiàn)。
世界小姐自創(chuàng)立以來,“促進(jìn)世界和平友誼樹立杰出婦女榜樣”是其不變的主旨?!笆澜缧〗恪眲?chuàng)辦50余年來,憑借著評選活動(dòng)內(nèi)容的積極健康,以促進(jìn)世界和平、樹立杰出婦女榜樣和幫助饑餓殘疾兒童為主要宗旨,即“有目的的美麗”獲得了世界的矚目和高度的贊評。
一、世界小姐活動(dòng)簡介
■ 世界小姐(Miss World)大賽始于1951年,是全球舉辦時(shí)間最早的頂級選美大賽,也是全球規(guī)模最大、影響最盛的超級選美賽事,最初稱為“節(jié)日比基尼競賽”,為宣傳英國旅游而創(chuàng)立的,隨著比賽的發(fā)展,成為了一項(xiàng)以公益為主題的美麗大賽,后來英國新聞界稱之為“世界小姐”(Miss World)。
■ 從1951年至20xx年,已經(jīng)先后在20多個(gè)國家成功舉辦了58屆,逐漸發(fā)展成為具有世界影響力的年度時(shí)尚文化盛典,其熱烈和轟動(dòng)的程度不亞于奧斯卡金像獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)晚會(huì)?!笆澜缧〗恪币运?dú)特的方式吸引著世界各地人民和媒體的關(guān)注。
■ 世界小姐總決賽以促進(jìn)世界和平和文化交流、樹立杰出女性榜樣和幫助饑餓殘疾兒童為宗旨,選拔才貌雙全、充滿愛心、積極向上的優(yōu)秀女性代表,通過她們將和平、友誼和愛心在世界范圍內(nèi)傳播并發(fā)揚(yáng)光大。
■ 全球電視觀眾達(dá)20億人,網(wǎng)上投票的網(wǎng)友過億?!笆澜缧〗恪痹u選活動(dòng)以獨(dú)特的方式吸引著世界各地媒體和受眾的注意,賽事創(chuàng)辦50多年來,其影響力和知名度越來越大。20xx年舉行的第51屆“世界小姐”比賽,全球通過衛(wèi)星電視收看評選活動(dòng)的觀眾已達(dá)20億人之多。世界各國的報(bào)紙雜志都爭相跟蹤報(bào)道長達(dá)一個(gè)月的總決賽花絮和賽事活動(dòng),并在顯著的版面報(bào)道“世界小姐”的評選結(jié)果。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全世界參與網(wǎng)上投票的網(wǎng)友過億人。
二、世界小姐在中國
■ “世界小姐中國總決賽”評選出來的冠軍將作為“中國小姐”代表中國參加本年度的世界小姐大賽。這是中國目前規(guī)模最大、品牌美譽(yù)度最好的頂級選美大賽,其賽事品牌、賽事水準(zhǔn)代表著中國目前最高的選美水平。
■ 自20xx年“世界小姐中國大賽”首度在中國舉辦以來,產(chǎn)生了李冰、吳英娜、關(guān)琦、楊金、趙婷婷、劉多、張梓琳、梅妍凌等優(yōu)秀的“中國小姐”,她們代表中國在全球總決賽中均取得了不俗成績,特別是57屆“中國小姐”張梓琳榮獲了世界小姐總冠軍稱號,實(shí)現(xiàn)中國選手在此類國際選美賽事中冠軍零的突破。
■ 中國賽區(qū)所評選的是內(nèi)外兼?zhèn)?、才貌雙全的現(xiàn)代女性杰出代表,彰顯和弘揚(yáng)的是新時(shí)代女性的新風(fēng)貌,并以樹立中國美麗賽事的行業(yè)規(guī)范,助力慈善公益事業(yè),提升公眾的審美意識和品位為己任。同時(shí)為參與企業(yè)創(chuàng)造最好的宣傳契機(jī),讓各企業(yè)借助中國大賽的美麗翅膀?qū)崿F(xiàn)品牌和銷售的飛躍、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。
三、世界小姐組織機(jī)構(gòu)
■ 世界小姐總部
世界組織機(jī)構(gòu):世姐小姐大賽組織機(jī)構(gòu)設(shè)在英國倫敦。現(xiàn)任主席為大賽創(chuàng)始人埃里克·莫莉的夫人朱莉亞·莫莉。
■ 世界小姐中國區(qū)組委會(huì)
中國組織機(jī)構(gòu):受世界小姐總部授權(quán),中國大賽組織機(jī)構(gòu)為“第59屆世
界小姐中國區(qū)組委會(huì)”,總部設(shè)在北京《北京商報(bào)》社。
四、山西大賽組織機(jī)構(gòu)
■ 世界小姐山西大賽組委會(huì)
山西組織機(jī)構(gòu):受世界小姐中國區(qū)組委會(huì)授權(quán),山西大賽組織機(jī)構(gòu)為“第59屆世界小姐中國賽區(qū)山西大賽組委會(huì)”,總部設(shè)在山西作家影視藝術(shù)制作有限公司。
■ 主辦單位:
第59屆世界小姐中國組委會(huì)
北京商報(bào)社
北京經(jīng)聯(lián)文化傳播有限公司
■ 承辦單位:
第59屆世界小姐山西大賽組委會(huì)
山西作家影視藝術(shù)制作有限公司
■ 策劃單位:
一方水土(北京)文化發(fā)展有限公司
■ 支持媒體(擬):
山西電視臺(tái) 黃河電視臺(tái) 太原電視臺(tái) 山西日報(bào) 山西晚報(bào)
山西商報(bào) 生活晨報(bào) 山西青年報(bào) 三晉都市報(bào) 太原晚報(bào) 山西人民廣播 山西文藝廣播 山西音樂廣播 太原交通廣播
新浪網(wǎng)為本次活動(dòng)唯一指定網(wǎng)絡(luò)宣傳媒體
五、山西大賽活動(dòng)主題
魅力盛典,美麗無限
六、山西大賽活動(dòng)價(jià)值
■ 讓世界走進(jìn)中國,讓美麗遍布山西:
加強(qiáng)山西與國內(nèi)、國際大型賽事的接軌,為山西的區(qū)域品牌發(fā)展,搭建一個(gè)有效的傳播平臺(tái);
■ 塑造心靈之美,崇尚自然美麗:
通過大賽在山西的舉辦和賽事所傳遞的和諧內(nèi)在之美,讓人們在真善美
的有愛互助中,感受美好,熱愛生活;
■ 開發(fā)美麗經(jīng)濟(jì),展現(xiàn)山西風(fēng)采:
大賽在山西的舉辦期間,可通過各種形式的專場活動(dòng),為山西地方區(qū)域城市做美麗推廣,促進(jìn)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展;
■ 匯聚美麗經(jīng)典,傳播時(shí)尚訊息:
整個(gè)大賽將是一個(gè)美麗與魅力共存的.話題,通過與媒體間的資源整合,賽事將成為品牌與美麗飛翔的舞臺(tái),強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,實(shí)現(xiàn)多贏;
■ 兼容多元文化,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì):
活動(dòng)是由多種文化和行業(yè)組成的規(guī)模性賽事,通過活動(dòng)的多方推廣,促進(jìn)山西經(jīng)濟(jì)各方面的增長。
七、大賽活動(dòng)組成
■ 新聞發(fā)布會(huì)(擬)
邀請山西省副省長張平及山西省委宣傳部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席,為本次大賽啟動(dòng)揭幕。并邀請張副省長及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為各贊助企業(yè)頒發(fā)本次大賽的贊助(授權(quán))證書。
■ 常規(guī)賽事:
分站點(diǎn)海選初賽(擬)——云岡(大同)站、恒山(忻州)站、蒙山(太原)站、北武當(dāng)(呂梁)站、藏山(陽泉)站、綿山(晉中)站、紅色(長治)站、壺口(臨汾)站、皇城(晉城)站、關(guān)帝(運(yùn)城)站等十一個(gè)以山西區(qū)域著名景點(diǎn)命名的海選賽事。通過賽事平臺(tái),向社會(huì)推介山西省內(nèi)的名山大川,展現(xiàn)山西悠久的歷史文化底蘊(yùn),打造獨(dú)特的形象名片。
主題復(fù)賽——環(huán)保主題復(fù)賽、安全主題復(fù)賽、節(jié)能主題復(fù)賽、三晉物質(zhì)文化遺產(chǎn)主題復(fù)賽、三晉非物質(zhì)文化遺產(chǎn)主題復(fù)賽等,所有主題復(fù)賽均結(jié)合山西特色,并從公益著手,在比賽環(huán)節(jié)中,穿插公益推介項(xiàng)目,將公益理念融入賽事之中,充分體現(xiàn)本次大賽的公益性。
山西總決賽——在總決賽中,將入圍選手的公益歷程進(jìn)行簡單的回顧,由評委會(huì)評選出一名公益使者,在從海選到總決賽中,參加公益活動(dòng)最踴躍、表現(xiàn)最突出者擔(dān)任,在后續(xù)的活動(dòng)中,將以第59屆世界小姐山西大賽公益使者的身份,開展各類的公益活動(dòng)推廣。
招商方案模板6
一、 公司簡介
新鄉(xiāng)市盛潤房地產(chǎn)開發(fā)公司于XX年8月成立,注冊資金1000萬,是一家集房地產(chǎn)開發(fā),娛樂業(yè)、石油業(yè)為主,以房地產(chǎn)為龍頭的企業(yè),下設(shè)天潤苑娛樂有限公司,開發(fā)的項(xiàng)目有黃崗別墅區(qū)、化工路營住房,盛潤城市印象(3萬多㎡),近期的新項(xiàng)目有亞太廣場(6萬多㎡), 已經(jīng)開發(fā)好的面積有4萬多㎡。
二、盛潤廣場簡介
新鄉(xiāng)盛潤廣場是經(jīng)XX年新鄉(xiāng)市規(guī)劃委員會(huì)第一次會(huì)議研究同意,由新鄉(xiāng)市盛潤房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā),武漢亞大商業(yè)策劃管理公司進(jìn)行策劃、籌備、招商,集購物、生活休閑、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區(qū)、政府機(jī)關(guān)單位、銀行、證券匯集,經(jīng)商氛圍異常濃厚。扼守市規(guī)劃向東南發(fā)展的咽喉之地,升值潛力巨大。
三、功能、設(shè)備配置介紹
1、 廣場地址:新鄉(xiāng)市主干道人民路中段 ,
2、廣場功能:擬定為商住綜合大樓 ,
3、廣場具備的條件:廣場建筑面積16000平方米,是新鄉(xiāng)市重點(diǎn)項(xiàng)目工程,也是人民路上的標(biāo)志性建筑,在人民路中段南側(cè)建設(shè)的一幢高層(a 座16層,b座12層)的綜合樓,北退人民路紅線10米,東退地界6米,西距高層營住樓16米,該樓為全框架結(jié)構(gòu)東西,東西總長49054米,南北進(jìn)深63.24米,地下室為停車場及設(shè)備間,一至四層為營業(yè),建筑面積11937016平方米,a座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端,東西長49054米,南北進(jìn)深19044米,高4809米,建筑面積11533066平方米;b座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端,東西長4905米,南北進(jìn)深12064米,高40.6米,住宅建筑面積4881.03平方米,外飾要求一至四層為深駝色面磚,四層以上部分為牙白色面磚配以黃色,蘭色外干墻漆。我公司將臨街負(fù)一層、一層、二層、三層、四層對外招租,(每層XX平方米—3000平方米)。每層貨載 kg,擬定商場配置扶梯6 部、觀光電梯1部、廣場設(shè)計(jì)停車位約3000平方米等設(shè)施。
四、投資前景分析
1、廣場的位置:盛潤廣場雄居主干道人民路中段,道路寬敞,交通便利,臨市區(qū)最高地勢-龜背廣場,西北接駁火車站和各大商場的龐大人流、物流,東邊人民公園、體育中心近在咫尺,休閑、娛樂、經(jīng)濟(jì),一觸即發(fā),適逢市規(guī)劃向東南發(fā)展,預(yù)計(jì)在不短時(shí)間內(nèi),這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道,此處尚未有一家有規(guī)模的商場,但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在形成,如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā),小型步行街、小吃類等。沿盛潤廣場商住樓往東,大片的住宅樓正在建設(shè)之中,此處多為高級住宅區(qū),應(yīng)有很好的發(fā)展前景。
2、廣場的周邊環(huán)境:盛潤廣場座落于商業(yè)、文化、行政、簇?fù)淼姆比A地段,商業(yè)氛圍異常濃厚,周邊財(cái)政局、區(qū)委、區(qū)政府,眾多行政機(jī)關(guān)單位云集,輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達(dá)花園、富達(dá)大酒店等均屬于高檔社區(qū)不勝枚舉,這里文化氛圍良好,居民消費(fèi)檔次高,生活品味高,是新鄉(xiāng)市最適合做社區(qū)購物中心的地段,另外醫(yī)院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相呼應(yīng),道路寬敞,出行方便,能夠吸引四區(qū)八縣的消費(fèi)群體,是居家經(jīng)商的理想之地,也是有實(shí)力、有先進(jìn)管理水平的商家擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、打造至尊旺鋪的黃金寶地,盛潤廣場的原址被稱為“龜背仙地”集天時(shí)、地利、人和為一體 ,是商家云集的風(fēng)水寶地,可望在不久的將來,盛潤廣場必將成為決定全域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的商業(yè)中心。
3、盛潤廣場裝飾經(jīng)營配套情況:盛潤廣場是有著a級資質(zhì)證書的中國建設(shè)技術(shù)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)而成,以歐式風(fēng)格為主體,創(chuàng)造出一種個(gè)性化、色彩很強(qiáng)的一種建筑風(fēng)格,體現(xiàn)出現(xiàn)代生活的快節(jié)奏、簡約和前衛(wèi),大廈的商場部分全部由玻璃幕墻加以深駝色大理石石材而成,顯示出大廈的莊重、沉穩(wěn),塔樓是橫向窗配以高級象牙色外墻涂料組成,體現(xiàn)大廈優(yōu)雅、高貴、莊重的特點(diǎn)。
4、兩棟塔樓全部由高檔住宅組成,負(fù)一層至四層商場部分(面臨人民路),為商場的總出路口,為解決商場內(nèi)人氣、人流互動(dòng),特設(shè)一部進(jìn)口垂直電梯,兩部扶梯,使顧客在商場內(nèi)的消費(fèi)真正做到步隨電梯,出梯選購的觀景式消費(fèi)。
5、物業(yè)管理及消防:盛潤廣場配以專業(yè)的物業(yè)管理公司,為商戶經(jīng)商解決后顧之憂,專業(yè)的經(jīng)營管理公司為商場出謀劃策,始終把握商機(jī)、商脈,商場內(nèi)的硬件配套由紅外線監(jiān)控、自動(dòng)噴淋系統(tǒng),每層的消火栓自救1至3個(gè)小時(shí)。
五、合作意向及方式:
盛潤廣場具有較好的地理位置和環(huán)境,而周邊尚未有大型品牌的綜合商業(yè)中心,是各界商家和集團(tuán)經(jīng)商的理想之地??紤]社區(qū)的消費(fèi)市場和集團(tuán)購買的能力,公司擬定對外招租重點(diǎn):
1、廣場作為大型一體式購物中心,誠招具有知名度,擁有暢通的物流渠道,有合理實(shí)效的市場布局,有品牌的商貿(mào)集團(tuán)公司;
2、其他方面的經(jīng)營意向可面談。
六、招租形式:
為配合廣場的初步定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理,公司擬定將地下一樓、地上一樓至四樓開放式商鋪,整體招租。
七、附件一 地下1層、地上1-4層平面圖
附件二 盛潤廣場區(qū)域概況圖
附件三 盛潤廣場位置圖
附件四 盛潤廣場效果圖
我們誠為具有品牌實(shí)力的商家及專業(yè)公司提供良好的經(jīng)營場地,為其擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),施展才能,增加發(fā)展機(jī)遇,為有志之士提供用武之地。為了使有意的商家及集團(tuán)、公司共同參與設(shè)計(jì)、裝修經(jīng)營場地,確保在XX年中秋節(jié)前進(jìn)場,以期達(dá)到更佳的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,公司將以長期租賃方式,廣泛向社會(huì)招商,在前期與公司簽定初步意向協(xié)議的商家,在廣場建成后,我們將在同等條件下優(yōu)先考慮。
新鄉(xiāng)市盛潤廣場招商辦公室
地址:人民路中段與勞動(dòng)路交叉口向西150路南
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