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城市綜合體建設(shè)[范例]1
長春市人民政府辦公廳
關(guān)于繼續(xù)支持城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場、五星級(jí)酒店建設(shè)的若干意見
長府辦發(fā)〔2011〕28號(hào)
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局、各直屬機(jī)構(gòu)：
為推動(dòng)我市服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提高城市綜合承載能力，加快構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，市政府決定繼續(xù)對城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場以及五星級(jí)酒店等項(xiàng)目建設(shè)給予政策支持。經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：
一、本意見所稱城市商業(yè)綜合體是指符合我市產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和綜合體建設(shè)布局規(guī)劃，集商業(yè)商務(wù)、星級(jí)酒店、文化、娛樂、會(huì)展、高檔寫字樓等多功能于一體，地上建筑面積達(dá)到20萬平方米以上，且住宅面積不超過30%；或不含住宅面積，地上商業(yè)商務(wù)建筑面積達(dá)到14萬平方米以上；或中心城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)結(jié)合傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)及棚戶區(qū)（危舊房）改造，新建不含住宅面積，地上商業(yè)商務(wù)建筑面積達(dá)到10萬平方米以上，并經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。
二、本意見所稱區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場是指符合我市產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和批發(fā)市場建設(shè)布局規(guī)劃，集市場交易、運(yùn)輸倉儲(chǔ)、物流配送、電子商務(wù)結(jié)算、綜合配套等功能于一體，占地面積10萬平方米以上，總投資5億元人民幣以上，并 1 經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。
三、本意見所稱五星級(jí)酒店（含五星級(jí)以上，不包括公寓式、產(chǎn)權(quán)式酒店，下同）是指項(xiàng)目選址符合城市總體規(guī)劃要求，按照國家五星級(jí)旅游飯店硬件和軟件標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案已通過市旅游局牽頭組織的專家評(píng)審，并經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。
四、城市商業(yè)綜合體（不含住宅部分）、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目停車位配建應(yīng)不小于個(gè)車位/100m2建筑面積；城市商業(yè)綜合體住宅部分用地面積應(yīng)不超過項(xiàng)目總用地面積的40%；項(xiàng)目建成營業(yè)后，城市商業(yè)綜合體建設(shè)法人單位5年內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)不低于商業(yè)建筑面積的30%（按核準(zhǔn)文件批復(fù)規(guī)模確定，下同）；區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場建設(shè)法人單位5年內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)不低于市場建筑面積的30%。
五、符合上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要求，并具備以下建設(shè)條件的項(xiàng)目，可向市發(fā)展改革委提出認(rèn)定申請。
（一）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地使用權(quán)或項(xiàng)目所選定的建設(shè)用地已列入收儲(chǔ)計(jì)劃（或已收儲(chǔ)），一年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)出讓的；
（二）編制完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和交通影響評(píng)價(jià)方案，項(xiàng)目綜合容積率大于（含）；
（三）項(xiàng)目建設(shè)法人單位已在長春市境內(nèi)依法辦理工商企業(yè)登記注冊。
六、對申請認(rèn)定的項(xiàng)目，采取 “四審一投票”審核制度，即項(xiàng)目所在地城區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)初審、市發(fā)展改革委按所需要件和標(biāo)準(zhǔn)審核、委托專家咨詢論證，審核通過的項(xiàng)目提交市政府項(xiàng)目認(rèn)定領(lǐng)導(dǎo)小組討論確定，領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位采取無記名投票辦法對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)定，得票超過半數(shù)視為認(rèn)定通過。
七、對通過認(rèn)定的項(xiàng)目，市政府印發(fā)專題會(huì)議紀(jì)要，市發(fā)展改革委依據(jù)會(huì)議紀(jì)要正式下達(dá)項(xiàng)目確認(rèn)函。項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)該地塊的規(guī)劃出讓條件，依法取得土地使用權(quán)后，按核準(zhǔn)程序到相關(guān)部門辦理前期審批手續(xù)，并享受相關(guān)政策。
八、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目保證用地需要，降低土地成交價(jià)款首付款比例，土地成交價(jià)款首付款比例可降至50%，其余土地成交價(jià)款實(shí)行分期付款辦法，自土地出讓之日起一年內(nèi)繳清。項(xiàng)目建設(shè)法人單位繳納以后各期土地成交價(jià)款時(shí)，需按照繳納第一期土地成交價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率支付利息。
九、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場、五星級(jí)酒店項(xiàng)目，其土地成交價(jià)款中市級(jí)財(cái)政收益部分（扣除國家、省市規(guī)定提取的各項(xiàng)專項(xiàng)資金（基金）外）全部返還項(xiàng)目建設(shè)所在城區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)，用于支持項(xiàng)目建設(shè)，具體辦法由各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)自行制定。
十、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目，在滿足城市交通、市政設(shè)施要求前提下，可采取一事一議方式，適當(dāng)放寬建筑容積率、綠地率等建設(shè)要求。
十一、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目，按50%征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)。在寬城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等省級(jí)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)政府自行制定。
十二、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目竣工使用后，免收一年人民防空四項(xiàng)費(fèi)用和城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的減免程序按現(xiàn)行稅收管理權(quán)限辦理。
十三、對新建五星級(jí)酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目建成營業(yè)兩年內(nèi)通過國家旅游局批準(zhǔn)獲得五星級(jí)酒店資格后，按照企業(yè)前兩年實(shí)際繳納的營業(yè)稅、所得稅地方留成部分的50%，市政府給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助，所需資金從市旅游發(fā)展專項(xiàng)資金中列支。經(jīng)市政府審核認(rèn)定的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目所配建的五星級(jí)酒店，適用本條款。
十四、建立項(xiàng)目綠色通道制度。對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目實(shí)行優(yōu)先辦理制。在辦理各項(xiàng)審批手續(xù)時(shí)，各審批部門要優(yōu)先為其辦理，并提供 優(yōu)質(zhì)、快速的服務(wù)，對要件齊全的項(xiàng)目，除土地出讓環(huán)節(jié)外，要力爭在5個(gè)工作日以內(nèi)辦結(jié)。
十五、各縣（市）、雙陽區(qū)新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目可參照本《意見》執(zhí)行。
十六、本意見自印發(fā)之日起實(shí)施，對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級(jí)酒店項(xiàng)目的審核認(rèn)定期限截止到2012年12月31日。
長春市人民政府辦公廳 二〇一一年七月十一日
焦作市人民政府 關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的意見
焦政〔2006〕21號(hào)
各縣（市）區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府各部門，有關(guān)單位：
為加快我市城市建設(shè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，改善城市形象，提升城市品位，提高城市建設(shè)用地的集約化水平，經(jīng)市政府研究，制定如下鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的意見。
一、本意見所稱高層建筑包括住宅和辦公、金融、商務(wù)、文教、科研等公共建筑。
二、本意見鼓勵(lì)范圍包括解放、山陽、中站、馬村四城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。
三、本意見所稱高層建筑包括以下三類：
A類：是指高度（室外地面至屋頂結(jié)構(gòu)標(biāo)高，下同）大于或等于100米的超高層建筑；
B類：是指高度大于或等于50米小于100米的高層建筑； C類：是指高度大于或等于40米小于50米的高層建筑。
四、鼓勵(lì)政策適用地段：
（一）焦枝鐵路以南，鼓勵(lì)建設(shè)A、B、C類高層建筑。其中在以下區(qū)域，只鼓勵(lì)建設(shè)A、B類高層建筑：
1．龍?jiān)春醒肷虅?wù)區(qū)及周邊5平方公里范圍（包括群 英河以東、中原路以西、人民路以南、高壓線走廊以北）；
2．人民路、豐收路、世紀(jì)路、民主路、塔南路兩側(cè)（垂直道路進(jìn)深100米）；
3．火車站南廣場（包括焦枝鐵路以南、南水北調(diào)河以北、南通路以東、塔南路以西）；
4．南水北調(diào)河兩側(cè)各500米范圍。
（二）焦枝鐵路以北，鼓勵(lì)A(yù)、B、C類高層建筑。
五、鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的優(yōu)惠辦法：
（一）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)A類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)（含規(guī)劃、土地、城建、房管、城管、環(huán)保、園林、消防等部門的相關(guān)費(fèi)用，下同）全免，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政給予全額補(bǔ)貼；土地出讓金財(cái)政純收益部分由財(cái)政補(bǔ)貼百分之五十；
（二）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)B類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的三分之一收取，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政全額補(bǔ)貼；土地出讓金財(cái)政純收益部分由財(cái)政補(bǔ)貼百分之三十；
（三）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)C類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)減半收取，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政補(bǔ)貼一半。
六、特殊情況處理辦法
（一）本優(yōu)惠辦法重點(diǎn)適用于本意見出臺(tái)后取得土地使用權(quán)及批準(zhǔn)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；
（二）對于本意見出臺(tái)時(shí)建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)、詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，土地出讓金不再補(bǔ)貼，其他優(yōu)惠額度按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的三分之一執(zhí)行；
（三）對于本意見出臺(tái)時(shí)開發(fā)單位已通過招標(biāo)、拍賣、掛牌取得土地使用權(quán)，但詳細(xì)規(guī)劃尚未報(bào)批的，其土地出讓金不再補(bǔ)貼，其他優(yōu)惠額度按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的一半執(zhí)行；
（四）對于本意見出臺(tái)時(shí)詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)，而建設(shè)單位尚未取得土地使用權(quán)，但又確需修改規(guī)劃增加建筑高度（不增加建筑密度、容積率）的，經(jīng)批準(zhǔn)后其各項(xiàng)優(yōu)惠額度可按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的三分之二執(zhí)行；
（五）在市政府劃定的近期重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，對于原規(guī)劃應(yīng)該建設(shè)高層建筑而建設(shè)單位提出降低高度要求并經(jīng)批準(zhǔn)的，不再享受本優(yōu)惠辦法；
（六）龍?jiān)春醒肷虅?wù)區(qū)核心地區(qū)（豐收路南、龍?jiān)绰繁薄⑸疥柭肺?、長恩路東范圍內(nèi)）應(yīng)首先滿足市政府對土地拍賣收益及其附加條件；
（七）本意見未盡之處由市政府有關(guān)部門研究處理并予以解釋。
七、本意見自下發(fā)之日起實(shí)行。
焦作市人民政府
二○○六年五月七日
白山市人民政府關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的實(shí)施意見
白山政發(fā)〔2008〕12號(hào)
各縣（市）區(qū)人民政府，市政府各委辦局、事業(yè)單位，中省直單位：
鼓勵(lì)引導(dǎo)建設(shè)高層建筑是充分開發(fā)、合理利用土地的有效途徑之一，也是建設(shè)宜居白山、美化白山的必然選擇。為進(jìn)一步提高土地利用水平，豐富城市景觀，提升城市品位，促進(jìn)我市城市建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)就鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑提出如下實(shí)施意見。
一、概念界定和適用范圍
（一）本意見所稱高層建筑是指地上十五層及十五層以上的居住建筑和地上部分高度超過45米的公共建筑。
（二）本意見適用于白山市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的高層建筑項(xiàng)目。
二、高層建筑項(xiàng)目的管理程序
高層建筑體量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、建設(shè)難度高、投資規(guī)模大、相關(guān)內(nèi)容多，故對其申辦程序?qū)嵤┲卮箜?xiàng)目管理程序：
（一）城市規(guī)劃管理部門依據(jù)《白山市城市總體規(guī)劃》,組織有關(guān)專家對高層建筑項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，提出選址意見及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并予以公示。國土資源管理部門依據(jù)《白山市土地利用總體規(guī)劃》對高層建筑項(xiàng)目選址意見進(jìn)行審查 后辦理土地預(yù)審手續(xù)。
（二）發(fā)展和改革委員會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行政主管部門提出的房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行審查、批復(fù)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行政主管部門對高層建筑項(xiàng)目建設(shè)申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、資金、資信等相關(guān)情況進(jìn)行審查，并根據(jù)審查結(jié)果核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見。
（四）國土資源管理部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃批復(fù)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對高層建筑項(xiàng)目的建設(shè)用地進(jìn)行“招、拍、掛”，并根據(jù)“招、拍、掛”情況確定建設(shè)用地使用權(quán)單位，與之簽定土地成交確認(rèn)書以及土地使用權(quán)出讓合同。
（五）發(fā)展和改革委員會(huì)對獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的高層建筑項(xiàng)目優(yōu)先進(jìn)行審查、立項(xiàng)批復(fù)。
（六）城市規(guī)劃管理部門依據(jù)高層建筑項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件和土地成交確認(rèn)書以及土地使用權(quán)出讓合同，對建設(shè)用地使用權(quán)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可。
（七）建設(shè)用地范圍內(nèi)有房屋拆遷的，建設(shè)行政主管部門依據(jù)高層建筑項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可、拆遷安置方案及開發(fā)企業(yè)在拆遷開發(fā)過程中應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的承諾書核發(fā)房屋拆遷許可。
（八）城市規(guī)劃管理部門對高層建筑項(xiàng)目的建筑方案和配套工程設(shè)計(jì)方案審定后核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可。
（九）建設(shè)行政主管部門依據(jù)建筑工程規(guī)劃許可、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見書、工程中標(biāo)通知書、工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)辦理及建筑行業(yè)職工工資預(yù)留金交納情況，對中標(biāo)的施工企業(yè)核發(fā)建筑工程施工許可，并對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的質(zhì)量、安全監(jiān)督管理。
（十）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對工程竣工驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督，并辦理工程竣工驗(yàn)收備案。
三、高層建筑項(xiàng)目享受的優(yōu)惠政策
（一）在企業(yè)資質(zhì)晉升時(shí)優(yōu)先考慮有高層建筑項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
（二）高層建筑內(nèi)商業(yè)性面積在4萬平方米以上的享受白山政發(fā)〔2007〕18號(hào)文件政策。
（三）新建高層建筑回遷安置住宅面積乘以系數(shù)
2、非住宅拆遷面積乘以系數(shù)之和所得面積的行政事業(yè)性收費(fèi)免收、經(jīng)營性收費(fèi)減半征收。
（四）高層建筑范圍內(nèi)無拆遷安置的，針對層數(shù)不同的高層建筑，按如下標(biāo)準(zhǔn)享受有關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：
1．15層—20層，50%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；
2．21層—25層，30%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的20%，由 財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還；
3．26層—30層，20%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的40%，由財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還；
4．31層及31層以上的，免收高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的60%，由財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還。
（五）50%收取高層建筑項(xiàng)目紅線內(nèi)地方電力企業(yè)所承擔(dān)部分的供電配套工程費(fèi)。
（六）對高層建筑項(xiàng)目，凡符合貸款投放條件的，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先給予信貸支持。
（七）鼓勵(lì)就地回遷安置，但因規(guī)劃的高層建筑面積小、拆遷紅線范圍內(nèi)拆遷面積大，且規(guī)劃后道路加寬、不能原地重建、無法產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置公產(chǎn)或單位自管產(chǎn)營業(yè)房的，以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)執(zhí)行貨幣安置。企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位出租房屋的須協(xié)調(diào)解決租賃戶的動(dòng)遷事宜，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)支付。
（八）享受優(yōu)惠政策的面積超過總建筑面積時(shí)，超出部分作廢。
（九）本優(yōu)惠政策所指行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為：
1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；
2、城市占道費(fèi)；
3、城市道路清掃保潔 費(fèi)；
4、施工企業(yè)上級(jí)管理費(fèi)；
5、房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)；
6、房屋安全技術(shù)鑒定費(fèi)；
7、用地管理費(fèi)；
8、土地變更登記費(fèi)；
9、水資源費(fèi)；
10、取水許可證工本費(fèi)；
11、人民防空四項(xiàng)建設(shè)費(fèi)；
12、補(bǔ)建人防工程易地建設(shè)費(fèi)；
13、城市消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
14、超標(biāo)排污費(fèi)；
15、防雷設(shè)施檢測費(fèi)；
16、工程定額測定費(fèi)；
17、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；
18、合同鑒證費(fèi)；
19、土地出讓金（地方財(cái)政可用部分）。
（十）本優(yōu)惠政策所指經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目為：
1、撥地定樁費(fèi)；
2、建設(shè)工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)；
3、環(huán)衛(wèi)有償服務(wù)費(fèi)；
4、工程預(yù)算審查費(fèi)；
5、環(huán)境影響咨詢費(fèi)；
6、測圖費(fèi)；
7、房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；
8、有線電視管線建設(shè)費(fèi)；
9、房產(chǎn)測繪費(fèi)；
10、房屋交易手續(xù)費(fèi)；
11、土地評(píng)估費(fèi)；
12、工程監(jiān)理費(fèi)；
13、信息系統(tǒng)防雷質(zhì)量檢測費(fèi)；
14、防雷裝置施工圖審查費(fèi)；
15、自來水支線管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)；
16、自來水水表安裝費(fèi)；
17、供熱設(shè)計(jì)費(fèi)；
18、給水增容費(fèi)；
19、城市排水設(shè)施有償使用費(fèi)；20、城市道路挖掘補(bǔ)償費(fèi)；
21、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；
22、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；
23、拆遷管理費(fèi)；
24、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)。
無《收費(fèi)許可證》的單位及私營企業(yè)不準(zhǔn)收費(fèi)。
白山市人民政府 二○○八年六月十六日
城市綜合體建設(shè)[范例]2
投資城市綜合體？利益前提下草根投資者理性投資應(yīng)慎重?fù)?jù)悉，2011年1至7月國內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)大鱷都在哈投資建設(shè)城市綜合體，數(shù)量多達(dá)10余個(gè)，而投資額高達(dá)上千億元。在“限住不限商”的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)的前景展望對于哈爾濱這塊商業(yè)綜合體的新生兒來說，百姓投資置業(yè)是否會(huì)有新的航向？而對于新近的綜合體開發(fā)商來說在哈爾濱投資是場賭博，贏則譽(yù)滿全場，輸則前功盡棄。而對于草根的投資者們來講難道賭注不會(huì)更大嗎？
2011年哈爾濱將有包括魯商、華潤歡樂頌在內(nèi)的10余個(gè)城市綜合體進(jìn)駐，這一個(gè)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐哈爾濱對于哈爾濱市民來說也許是個(gè)投資的新的起點(diǎn)。但其中的隱性消費(fèi)及投資風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的概率指數(shù)也讓新鮮的投資者們淺嘗輒止。一時(shí)的興奮和沖都是否可以在短在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化成理性投資，借用股市名言：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)需謹(jǐn)慎！”
華信集團(tuán)營銷總監(jiān)鄧國偉在接受采訪時(shí)說道：“一般商鋪除了要交付購買的成本外，還有一些隱性的成本因素，比如空調(diào)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等，這些往往被一些投資者所忽略。加之現(xiàn)在房價(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金上漲的速度，所以投資回報(bào)率就不會(huì)那么可觀。但全加起來這些因素還是比住宅的投資回報(bào)要大，當(dāng)然承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大?！?/p>
這也就說明投資商業(yè)綜合體的回報(bào)率很大但是隱性的資金投入也會(huì)讓部分人群陷入投資危機(jī)，在貸款數(shù)目較大的情況下再負(fù)擔(dān)更多的隱性消費(fèi)，對于草根的投資者們來說是個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而投資回報(bào)率的等一切的回報(bào)數(shù)字也只是觀望而言，真正的回報(bào)還是要等到幾年后真正的商業(yè)正紅時(shí)，才敢斷言。
但百姓消費(fèi)者對目前在售商業(yè)項(xiàng)目的選擇上，例如8月13日開盤即售罄的哈西萬達(dá)廣場是廣大投資者最為認(rèn)可的項(xiàng)目，其次是遠(yuǎn)大購物廣場、西城匯、南極國際、上實(shí)海上銀座。位于松北區(qū)和群力新區(qū)的潤恒國際、金中環(huán)商業(yè)街。這些都表明，城市綜合體進(jìn)駐哈爾濱的前景是美好的，可是對于應(yīng)慎重理性投資的百姓投資者們來說，投資綜合體是否可以發(fā)家致富，從長遠(yuǎn)來講，可以。但是，如果您腰包里的信用卡不是特別的夠，身上的負(fù)債還能夠承擔(dān)，不是光靠喝珍珠翡翠白玉湯過日子，想著如何一個(gè)雞蛋可以發(fā)家致富的話，投資城市綜合體是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
城市綜合體建設(shè)[范例]3
城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以億元成功拍出，溢價(jià)率為%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國總價(jià)地王。
城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。
值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。
日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。
但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。
事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。
城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>
城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>
數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比上年名義增長%，其中，商品住宅同比增長%，辦公樓開發(fā)同比增長%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。
以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長%、%和%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。
此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。
值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。
在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五
年，城市綜合體的增量翻了倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。
“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。
東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。
對此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。
對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”
據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度激增至30%以上。
貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。
這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大?！?/p>
“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（
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