下面是范文網(wǎng)小編整理的《房地產(chǎn)公司投融資、上市中的稅務(wù)籌劃》1天提綱3篇(房地產(chǎn)上市公司的籌資風(fēng)險)，供大家賞析。

《房地產(chǎn)公司投融資、上市中的稅務(wù)籌劃》1天提綱1

　　1.稅務(wù)籌劃師前言

　　稅務(wù)籌劃師(Taxpay strategist)。稅務(wù)籌劃是確立市場經(jīng)濟發(fā)展中的一個新興行業(yè)，就是納稅人在合法合理的前提下，運用稅收、會計、法律、財務(wù)等綜合知識，采取合法合理或“非違法”的手段來達到避稅、節(jié)稅、涉稅零風(fēng)險的目的，而使企業(yè)降低稅務(wù)支出而獲取最大化的經(jīng)濟利益。

　　2.稅務(wù)籌劃在國際經(jīng)濟發(fā)展中的應(yīng)用

　　稅務(wù)籌劃產(chǎn)生于西方，19世紀(jì)中葉，意大利的稅務(wù)專家已經(jīng)出現(xiàn)，并為納稅人提供稅務(wù)咨詢，其中就包括為納稅人進行納稅籌劃，美國、英國等國也早在20世紀(jì)30年代就開始在稅收實踐中加以廣泛地應(yīng)用。在稅務(wù)籌劃的發(fā)展歷史上，歐洲稅務(wù)聯(lián)合會的成立具有重要意義。它極大地促進了稅務(wù)籌劃業(yè)的發(fā)展。1959年法國巴黎，有五個歐洲國家的從事稅務(wù)咨詢及納稅籌劃的人員有了自己行業(yè)組織。這一方面說明在這些國家納稅籌劃得到了政府的認(rèn)可。與此同時，納稅籌劃已成為了一個新的研究領(lǐng)域，對其研究也全面展開和不斷走向深入成為一門專業(yè)性很強的學(xué)科，在企業(yè)經(jīng)營中廣泛被使用，也受到人們和政府部門的高度重視。特別是20世紀(jì)50年代以來，隨著經(jīng)濟全球化不斷向縱深方向發(fā)展，跨國企業(yè)雨后春筍般的出現(xiàn)，這些跨國性的大企業(yè)對納稅籌劃的需求，進一步地促進了納稅籌劃的發(fā)展。

　　3.稅務(wù)籌劃在中國的現(xiàn)狀

　　在我國對稅務(wù)籌劃的研究還很少，主要原因一是市場經(jīng)濟體制建立的比較晚，納稅人的獨立經(jīng)濟利益主體身份沒有充分體現(xiàn)出來；二是人們對納稅籌劃的思想認(rèn)識偏激，把納稅籌劃等同于稅收欺詐，尤其是新聞出版對部門對避稅方面的書籍由于擔(dān)心政府部門審查，一度將納稅籌劃方面的理論實踐書籍視為“禁書”，將其打入冷宮。直接改革開放和十四大確定我國經(jīng)濟體制政策的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟體制后，人們的認(rèn)識才逐漸發(fā)生了一些改變，從恐懼到接受，從接受到研究，從研究到應(yīng)用，逐步對納稅籌劃形成了一些認(rèn)識，但也有待于深化對納稅籌劃理論研究和實際納稅籌劃工作的實施。

　　什么是稅務(wù)籌劃

　　國際專家稱：“稅務(wù)籌劃是指納稅人通過經(jīng)營和私人實務(wù)的安排以達到減輕納稅的活動?！薄叭藗兒侠矶趾戏ǖ陌才抛约旱慕?jīng)營活動，使之繳納盡可能低的稅收，他們所使用的方法可稱之為納稅籌劃??少繳稅和遞延繳納稅收是納稅籌劃目標(biāo)之所在?！薄岸悇?wù)籌劃是納稅人通過財務(wù)的安排以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減稅在內(nèi)的一種優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收?！?/p>

　　國內(nèi)專家說：“稅務(wù)籌劃是指納稅人通過非違法的避稅行為和合法的節(jié)稅方法以及稅務(wù)轉(zhuǎn)嫁方法達到盡可能減少納稅的行為?！薄凹{稅人籌劃是指納稅人為了實現(xiàn)利益最大化，在不違反法律法規(guī)的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進行的各種巧妙的安排。”“稅收籌劃是指納稅人在稅法許可范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得節(jié)約稅收成本的納稅收益?！睆膰H=國內(nèi)專家對納稅籌劃的論述，本文將稅務(wù)籌劃的定義設(shè)定為：“稅務(wù)籌劃是指納稅人或其代理人在合理合法的前提下，自覺地運用稅收、會計、法律、財務(wù)等綜合知識，采取合法合理或‘非違法’的手段，以期降低稅收成本服務(wù)于企業(yè)價值最大化的經(jīng)濟行為。”

　　稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容

　　什么是真正意義上的稅務(wù)籌劃？目前理論界對此觀點不一，首先應(yīng)當(dāng)肯定的是納稅籌劃不等于逃脫，逃脫是建立在對稅法不理解，違法的基礎(chǔ)之上的，這與稅務(wù)籌劃有著本質(zhì)的區(qū)別，稅務(wù)籌劃是指一切采用合法和“非違法”的手段進行納稅方面的策劃和有利于納稅人的財務(wù)安排。

　　稅務(wù)籌劃應(yīng)包括四個方面的內(nèi)容：一是采用合法的手段進行的節(jié)稅籌劃；二是采用“非違法”的手段進行避稅籌劃；三是采用經(jīng)濟手段，特別是價格手段 進行的稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃；四是歸整納稅人帳目，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險。

　　所謂“合理避稅籌劃”——避稅籌劃與節(jié)稅籌劃不同，避稅籌劃與逃稅籌劃亦不同，它是以非違法的手段來達到少繳稅或不繳稅的目的，因此避稅籌劃既不違法也不合法，而是處在二者之間，故稱之為”非違法“。

“合法節(jié)稅籌劃”——研究避稅最初產(chǎn)生的緣由不難發(fā)現(xiàn)，避稅是納稅人為了抵制政府過重的稅負(fù)，維護自身既得經(jīng)濟利益而進行的 各種逃稅、騙稅、欠稅、抗稅等受到政府嚴(yán)厲的法律制裁后，找到的更為有效的規(guī)避的辦法。

“合理轉(zhuǎn)嫁籌劃”——是指納稅人為了達到減輕稅負(fù)的目的，通過價格的調(diào)整與變動將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟行為。

“實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險”——涉稅零風(fēng)險是指納稅人帳目清楚，納稅申報正確，繳納稅款及時、足額，不會出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰。即在稅收方面沒有任何風(fēng)險，或風(fēng)險極小可以忽略不計的一種狀態(tài)。

“偷”稅將接受法律的制裁

　　以“合法節(jié)稅、合理避稅、稅務(wù)轉(zhuǎn)嫁和實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險”為代表的納稅籌劃，是在符合稅法或至少不違法的前提下進行的，而以“偷”稅為代表的“偷、漏、騙、抗、欠”稅，絕不是稅務(wù)籌劃，要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　1.偷稅的法律責(zé)任——偷稅是我國稅收征管法加以明確的定義，即納稅人偽造、編造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證或者在漲薄上多列支出、或者不列、少列收入、或者經(jīng)財務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假納稅申報、不繳或者少繳應(yīng)納稅款行為。偷稅是一種違法行為，應(yīng)受到處罰。

　　2.漏稅的法律責(zé)任——漏稅是納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。

　　3.騙稅的法律責(zé)任——騙稅是指采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應(yīng)稅行為，將小額的應(yīng)稅行為偽造成大額的應(yīng)稅行為，從而從國庫中騙取出口退稅款的違法行為。

　　4.抗稅的法律責(zé)任——欠稅是指納稅人超過稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限而發(fā)生的拖欠稅款的行為。

　　5.欠稅的法律責(zé)任——欠稅是指納稅人超過稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限而發(fā)生的拖欠稅款的行為。

　　值得注意的是緩繳稅款不是欠稅，按《稅收征管法》規(guī)定“納稅人如有特殊困難，只要在稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期內(nèi)書面申請并獲批準(zhǔn)者，即可獲得不長于3個月的延期納稅期限?！?/p>

　　4.對中國稅務(wù)籌劃工作實施的展望

　　從我們對稅務(wù)籌劃的發(fā)展和展望大體上分為四個階段：

　　第一階段：（1978年-1994年）：1978年中國確定了改革開放政策，使中國的國門頓開，在中國開始出現(xiàn)了“三資”企業(yè)，它們在實際經(jīng)營過程中普遍的實施納稅籌劃，由于種種原因這一階段人們對納稅籌劃持有較敏感和忌諱態(tài)度。

　　第二階段（1994年-1999年）：1992年中共十四大確定中國經(jīng)濟體制改革方向是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，國有企業(yè)的改革不斷縱深方向發(fā)展，使國有企業(yè)逐步成為“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”的法人主體。國有企業(yè)在獨立的經(jīng)濟利益驅(qū)使下，逐步也重視、頒發(fā)了部分配套規(guī)范規(guī)劃。另一方面關(guān)于納稅籌劃方面的書籍大量發(fā)行，同時國家征稅機關(guān)也非常關(guān)注納稅籌劃工作推行、出版了宣傳刊物、設(shè)立了納稅籌劃專欄，逐步為納稅人提供納稅籌劃平臺和案例，這一階段是我國納稅籌劃的大發(fā)展階段。

　　第三階段（1999年—2001年）：在這一階段，人們普遍接受納稅籌劃理念，并在實踐中自覺或不自覺地加以利用，納稅籌劃已悄悄地形成了一個行業(yè)，但處于無序競爭狀態(tài)。其原因：一是納稅人對納稅籌劃存在大量的現(xiàn)實的市場需求；二是政府已默許納稅籌劃的合法性，但還沒有具體對納稅籌劃的規(guī)范性的法規(guī)來加以約束，這一階段由于納稅籌劃行業(yè)處于無序競爭狀態(tài)，急需要有關(guān)法律法規(guī)來加以引導(dǎo)和規(guī)范。

　　5.稅務(wù)籌劃的必要性

　　實施稅務(wù)籌劃無論從納稅人維護自身權(quán)利，還是從完善國家稅收法律、法規(guī)來講都是非常重要的。特別是法制補角健全的國家，強調(diào)依法治國和強調(diào)保護納稅人的合法權(quán)利，倡導(dǎo)“用稅”的理念，稅收是國家提供給納稅人公共產(chǎn)品的價格，畢竟稅收是對納稅人經(jīng)濟利益的直接侵犯。在市場經(jīng)濟不是很健全的國家，更是要強調(diào)納稅籌劃，以便更好地維護納稅人的正當(dāng)合法的權(quán)利/特別加入WTO后，中外企業(yè)將在一個更加開放公平的環(huán)境下競爭，取勝的關(guān)鍵就在于能否降低企業(yè)的成本支出、增加贏利，中國企業(yè)要想與國外企業(yè)同臺競爭，就應(yīng)該把策略重點放到“節(jié)流”即企業(yè)內(nèi)部財務(wù)成本的控制上，通過納稅籌劃予以控制，對企業(yè)來說納稅籌劃就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

　　6.稅務(wù)籌劃師，市場缺口大

　　2006年，我國稅收政策將在許多方面做大幅改革和調(diào)整，這將給企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供新的機會。

　　從國際發(fā)展趨勢來看，年稅收額在100萬元以上的企業(yè)都應(yīng)該設(shè)稅務(wù)經(jīng)理。在美國、日本、西歐等一些發(fā)達國家，85%以上的企業(yè)都是通過稅務(wù)籌劃師處理稅務(wù)，僅在日本，專業(yè)的稅務(wù)籌劃師就多達27萬人之多，而我國從業(yè)人員還不到4萬人，市場缺口極大。

　　企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)經(jīng)理，因為控制公司的稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)成本方面具有重要作用，其薪酬相當(dāng)豐厚。

　　專業(yè)注冊稅務(wù)籌劃師的收入是根據(jù)為客戶提供服務(wù)的價值多少來取得傭金，一般是為客戶提供直接受益值的15－30％。

　　稅務(wù)籌劃亦就是納稅籌劃，是國家賦予納稅人的一項基本權(quán)力，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，有從事經(jīng)濟活動、獲取收益的權(quán)利，有選擇生存與發(fā)展、兼并、重組與

　　破壞的權(quán)利。納稅籌劃所取得的收益應(yīng)屬合法收益。

　　稅務(wù)籌劃是企業(yè)對社會賦予起權(quán)利的具體運用，屬于企業(yè)應(yīng)有的社會權(quán)利。企業(yè)的社會權(quán)利是指法律規(guī)定并允許的受社會保障的權(quán)利。它不應(yīng)因企業(yè)所有制性質(zhì)、經(jīng)營狀況、貢獻大小不同而不等。在稅務(wù)籌劃上，政府不能以外商投資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)、國有企業(yè)與非國有企業(yè)劃界，不能對某類企業(yè)采取默許或認(rèn)同態(tài)度，而對另類企業(yè)則反對和制止。其實，對企業(yè)正當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃活動進行打壓，恰恰助長了偷、逃、坑、騙、欠稅現(xiàn)象的滋生。因此，鼓勵企業(yè)依法納稅、遵守稅法的最明智的辦法是讓企業(yè)（納稅人）充分享受其應(yīng)有的權(quán)利（其中包括稅務(wù)籌劃），而不是剝奪其權(quán)利，促使其走違法之途。

　　納稅籌劃體現(xiàn)納稅人權(quán)利保護原。在征納稅過程中，強調(diào)保護納稅人權(quán)利顯得非常重要。該原則包括：量能裸睡原則、實質(zhì)課稅原則、合理回避稅收原則。

　　7.起步較晚 專業(yè)人才極度匱乏

　　稅務(wù)籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展為一個相對成熟的行業(yè)，而在國內(nèi)，盡管早有“四大”等公司在為企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)，但稅務(wù)籌劃作為一個行業(yè)，與國外相比還處于剛剛起步階段，人才儲備少，專業(yè)人才極度匱乏。

“每年臨近年底，公司員工都是一個項目接著一個項目，有時候忙得連個人生活上的事情都沒有時間處理。”林綏告訴記者。稅務(wù)方面的專業(yè)人才非常緊缺?！?/p>

　　雖然很多企業(yè)有會計人員，但是這些會計人員往往對稅務(wù)知識一知半解，只知道怎么填寫報表，甚至不知道一些有利于與不利于自己的稅收政策，懂稅務(wù)知識的高級財務(wù)管理人才太少。

　　西子奧的斯電梯有限責(zé)任公司首席財務(wù)官范泰祖告訴記者，由于國內(nèi)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才緊缺，相當(dāng)長一段時間內(nèi)企業(yè)只好請國外專家過來幫忙?！耙郧爸灰劦蕉悇?wù)籌劃，專家的PPT都是英文寫的，現(xiàn)在這一塊人才慢慢開始本土化了，但還是比較緊缺?！彼瑫r透露，正因為此，從“四大”挖人成為很多企業(yè)的選擇。

“不管是企業(yè)、政府稅務(wù)主管機構(gòu)，還是專業(yè)的咨詢公司，都需要稅務(wù)籌劃師，需求不斷增長，而大家都在一個人才庫里找人才，自然是供不應(yīng)求?！绷纸椪f。

　　據(jù)了界，在美國、日本、西歐等一些發(fā)達國家大部分的企業(yè)都是通過稅務(wù)籌劃師處理稅務(wù)。僅在日本，專業(yè)的稅務(wù)籌劃師就多達27萬人之多，而我國目前從業(yè)人員還不到4萬，市場缺口相當(dāng)大。

　　8.行業(yè)興起稅務(wù)籌劃師走向前臺

　　目前，我國稅務(wù)籌劃行業(yè)方興未艾，一些大公司，企業(yè)開始專門設(shè)立稅務(wù)部門負(fù)責(zé)這項工作，同時，稅務(wù)咨詢和代理業(yè)務(wù)正走向?qū)I(yè)化和精銳化。隨著企業(yè)，咨詢公司以及政府稅收部門對稅務(wù)籌劃師這一職業(yè)開始走向前臺，被更多人所關(guān)注。

　　那么，稅務(wù)籌劃師的工作有那些呢？

“很多人認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是為了避稅，因此稅務(wù)籌劃師的工作就是想盡辦法幫助企業(yè)少繳稅，甚至逃脫，其實不是這樣的。稅務(wù)籌劃的首要目的是為了降低企業(yè)風(fēng)險，幫助企業(yè)做好稅務(wù)規(guī)劃：其次才是節(jié)稅，而且是在國家相關(guān)稅收法規(guī)允許的前提下，用好用足國家的各項稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)節(jié)省稅收開支?！钡吕樟硗庖晃欢悇?wù)合伙人蔣穎女士認(rèn)為。

“稅務(wù)籌劃師在幫助企業(yè)合理節(jié)稅的同時，也引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)遵守國家相關(guān)稅收法規(guī)，成功的稅務(wù)籌劃往往既能使企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)最輕，又能使政府賦予稅收法規(guī)的政策意圖得意實現(xiàn)?！绷纸棻硎?。

　　由此可見，稅務(wù)籌劃師的職責(zé)決不僅是避稅節(jié)稅，更不是想放設(shè)法鉆法律空子，而是考慮如何用好國家政策，使得企業(yè)的稅收對政府、對企業(yè)都有利，處理好維護納稅人合法權(quán)益和保護國家稅收利益之間的關(guān)系。

　　9.德才兼?zhèn)涠悇?wù)籌劃人才需要有“三心”

　　一名優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃人才應(yīng)當(dāng)具備怎樣的素質(zhì)？作為德勒先生在這一行工作了30年，他總結(jié)出三條：

　　一是守法?！皣曳煞ㄒ?guī)不容侵犯，必須嚴(yán)格遵守，”這是稅務(wù)籌劃人員工作的前提。二是經(jīng)驗。稅務(wù)籌劃是一門實踐性很強的科學(xué)，即使對國家所有稅收法規(guī)都一清二楚沒有經(jīng)過企業(yè)稅收實務(wù)的實踐，往往還是很難抓住問題的關(guān)鍵，對相關(guān)政策也難以做到靈活運用，缺乏判斷能力。所以，優(yōu)秀的餓稅務(wù)籌劃人必須經(jīng)過多年的實踐經(jīng)驗?zāi)ゾ殹?/p>

　　三是誠信。任何時候都不能忘記誠信這一準(zhǔn)則，對企業(yè)，對國家都應(yīng)抱著誠實守信的原則來工作這樣才能贏得信任。

“四大”每年都是招聘稅務(wù)人才的“大戶”，謝英峰同時總結(jié)出德勒在招聘相關(guān)人員時的“三心”標(biāo)準(zhǔn)：

“決心”。他表示，審計是查過去的帳，而稅務(wù)籌劃師做將來的帳，稅務(wù)籌劃人員必須替客戶做決斷，尤其在碰到困難時，他要有做好事情的充分決心。

“恒心”。很多事情不是一蹴而就的，不管是為客戶服務(wù)，還是個人的成長，都需要恒心，需要長期的毅力，來面對緊張的工作，并持之以恒。

“耐心”。凡是涉及到帳目方面的工作都必須有足夠的耐心，稅務(wù)籌劃工作同樣也是如此，必須要細致，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙Υぷ鳌?/p>

　　10.接軌國際稅務(wù)籌劃專才需求增大

“稅務(wù)籌劃”這個名詞乍一聽有些陌生，其實，它是稅務(wù)咨詢部門的重要工作之一?！八拇蟆泵磕晷@招聘時，招人大戶除了審計部門之外，就是稅務(wù)咨詢部門了。

　　所謂稅務(wù)籌劃，是指“納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，在符合稅法的前提下，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的精密規(guī)劃而獲得節(jié)稅收益”。稅務(wù)籌劃人才，是指為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)的專業(yè)人才。

“經(jīng)濟發(fā)展非?？欤贫鹊淖兏镆部?，加上WTO的有關(guān)規(guī)則和我過加入WTO談判中做出的承諾，我國稅收政策將在許多方面做出大幅改革和調(diào)整，對國家稅收部門和國內(nèi)企業(yè)也都提出了新的要求，國家的稅務(wù)制度越來越復(fù)雜，都需要稅務(wù)籌劃方面的人才來幫助國內(nèi)企業(yè)適應(yīng)這一局面?！钡吕罩袊悇?wù)合伙人林綏先生告訴記者。

　　隨著中國加入WTO，關(guān)稅逐步下調(diào)，國內(nèi)企業(yè)與跨國企業(yè)同臺競爭，而跨國企業(yè)經(jīng)過多年的磨練，在稅務(wù)籌劃方面已經(jīng)領(lǐng)先一步，這就要求國內(nèi)不論是中小企業(yè)還是大企業(yè)，都要盡快掌握稅務(wù)籌劃方面的技能，增強企業(yè)競爭力；同時，隨著新一輪稅制改革的深入，稅收征管越來越嚴(yán)格，缺乏有效稅務(wù)管理的企業(yè)迫切面臨巨大的稅務(wù)風(fēng)險，各類企業(yè)迫切需要懂

　　稅務(wù)政策，稅務(wù)籌劃，能實際操作的稅務(wù)管理人才，以協(xié)助企業(yè)順應(yīng)國家稅收政策降低稅收負(fù)擔(dān)，控制稅務(wù)風(fēng)險。

　　另外，隨著進入中國的跨國公司越來越多，也有越來越多的國內(nèi)企業(yè)開始走出國門，在這其中雙方都涉及到很多前所為有的稅收問題，都需要稅務(wù)籌劃師，根據(jù)國外的納稅習(xí)慣和業(yè)務(wù)需要，專業(yè)的稅務(wù)籌劃師將會成為熱點人才。

(責(zé)任編輯：admin)

《房地產(chǎn)公司投融資、上市中的稅務(wù)籌劃》1天提綱2

　　目錄

　　一、企業(yè)發(fā)展概況................2

（一）企業(yè)介紹...............2

（二）治理結(jié)構(gòu)...............2

（三）機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配............3二、稅收籌劃方案設(shè)計..........3

（一）營業(yè)稅的稅收籌劃............31、承包合同的籌劃..............32、銷售折扣處理的籌劃..........43、成立物業(yè)公司，剝離價外費用的籌劃........44、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃..............55、合作建房的籌劃..............5

　　萬科企業(yè)稅收籌劃方案設(shè)計

　　一、企業(yè)發(fā)展概況

（一）企業(yè)介紹

　　萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“本公司”或“本集團”)原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦(1988)1509號文批準(zhǔn)，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。1993年12月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn)更名為 “萬科企業(yè)股份有限公司”。

　　本公司經(jīng)營范圍為:興辦實業(yè)(具體項目另行申報)；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、?？?、專賣商品)；進出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)?？毓勺庸局鳡I業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。

　　萬科企業(yè)股份有限公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積萬平方米，竣工面積萬平方米，實現(xiàn)銷售金額億元，結(jié)算收入億元，凈利潤億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率%，實現(xiàn)凈利潤億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；

　　二、規(guī)范不權(quán)謀；

　　三、透明不黑箱；

　　四、責(zé)任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。

（二）治理結(jié)構(gòu)

　　公司按照《公司法》、《證券法》等法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的要求，建立了規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成了科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機制。股東大會、董事會、監(jiān)事會分別按其職責(zé)行使決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)。股東大會享有法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的合法權(quán)利，依法行使公司經(jīng)營方針、籌資、投資、利潤分配等重大事項的表決權(quán)。董事會對股東大會負(fù)責(zé)，依法行使企業(yè)的經(jīng)營決策權(quán)。董事會建立了審計、薪酬與提名、投資與決策三個專業(yè)委員會，提高董事會運作效率。董事會11名董事中，有4名獨立董事。獨立董事?lián)胃鱾€專業(yè)委員會的召集人，涉及專業(yè)的事項首先

　　要經(jīng)過專業(yè)委員會通過然后才提交董事會審議，以利于獨立董事更好地發(fā)揮作用。監(jiān)事會對股東大會負(fù)責(zé)，除了通常的對公司財務(wù)和高管履職情況進行檢查監(jiān)督外，還通過組織對控股公司的項目巡視，加強對各控股公司業(yè)務(wù)監(jiān)督。管理層負(fù)責(zé)組織實施股東大會、董事會決議事項，主持企業(yè)日常經(jīng)營管理工作。公司堅持與第一大股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)、機構(gòu)及財務(wù)等方面完全分開，保證了公司具有獨立完整的業(yè)務(wù)及自主經(jīng)營能力。

（三）機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配

　　公司結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將權(quán)利與責(zé)任落實到各責(zé)任單位。

　　董事會負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實施。董事會下設(shè)立審計委員會，審計委員會負(fù)責(zé)審查企業(yè)內(nèi)部控制，監(jiān)督內(nèi)部控制的有效實施和內(nèi)部控制自我評價情況，指導(dǎo)及協(xié)調(diào)內(nèi)部審計及其他相關(guān)事宜等。監(jiān)事會對董事會建立與實施內(nèi)部控制進行監(jiān)督。管理層負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部控制的日常運行。

　　公司在內(nèi)控責(zé)任方面明確各控股公司第一負(fù)責(zé)人為內(nèi)控第一負(fù)責(zé)人，落實各一線公司各部門的內(nèi)控責(zé)任，在總部統(tǒng)一的管理框架下，自我能動地制定內(nèi)控工作計劃并監(jiān)督落實?？偛考耙痪€公司持續(xù)進行內(nèi)控宣傳培訓(xùn)工作，提升各級員工的內(nèi)控意識、知識和技能。

　　公司總部設(shè)立財務(wù)與內(nèi)控管理部具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)內(nèi)部控制的建立、實施及完善等日常工作，通過編制內(nèi)部控制評估表、內(nèi)控調(diào)查表、專項研討會等，組織總部、各控股公司、各業(yè)務(wù)部門進行自我評估及定期檢查，推進內(nèi)控體系的建立健全?？偛扛鲗I(yè)部門及各控股公司均設(shè)有內(nèi)控專員等相關(guān)內(nèi)控管理崗位，負(fù)責(zé)本單位內(nèi)部控制的日常管理工作。

　　三、稅收籌劃方案設(shè)計

　　營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅以及耕地占用稅等或是稅率較低，或是作為附加稅出現(xiàn)，整體稅負(fù)較輕。

（一）營業(yè)稅的稅收籌劃

　　營業(yè)稅的稅收籌劃重點應(yīng)是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進行籌劃。本文主要從承包合同、銷售折扣處理、剝離價外費用、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作建房方面進行稅收籌劃。

　　1、承包合同的籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額”。國稅函（1995）15號文規(guī)定：工程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。可見，建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)是營業(yè)稅的兩個稅目，服務(wù)業(yè)的適用稅率是5%，建筑業(yè)的適用稅率是3%。如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽訂了建筑安裝工程承包合同，那么按3%繳納營業(yè)稅，如果沒有，則按5%繳納營業(yè)稅。稅收籌劃的思路應(yīng)是3%和5%的稅率差異，通過與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同采用3%的稅率，避開5%的稅率。

　　2、銷售折扣處理的籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在銷售樓盤的時會采用一些優(yōu)惠的促銷政策?；蚴菍σ淮涡愿犊钫撸蚴菍︺y行按揭付款者給予一定的折扣優(yōu)惠，比如98折優(yōu)惠。如果對銷售折扣處理不當(dāng)，就會多交營業(yè)稅。

　　根據(jù)營業(yè)稅規(guī)定：單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳納不必要的營業(yè)稅，應(yīng)將折扣額與價款在同一張發(fā)票上注明。

　　3、成立物業(yè)公司，剝離價外費用的籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，需代收各種配套費，如煤氣費、維修基金。這些配套費在會計上不作銷售收入處理，而應(yīng)記入“其他應(yīng)付款”，因為其屬于代收款。

　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條及其《實施細則》第十四條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。根據(jù)國稅發(fā)（1998）217號文規(guī)定：物業(yè)管理公司的代有關(guān)部門收取水費、電費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，對物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項，不征收營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

　　可以看出，在稅法中的各種銷售時隨銷售發(fā)生的各種代收配套費屬于價外費用，應(yīng)隨同銷售收入一并繳納營業(yè)稅。針對這部分代收款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因設(shè)立物業(yè)公司，由物業(yè)公司來專門負(fù)責(zé)收取這部分配套費，并且由物業(yè)公司向房地

　　產(chǎn)購買者開具物業(yè)公司的發(fā)票，這部分價外費用就只用就收取價外費用的手續(xù)費收入繳納營業(yè)稅，本身的配套費不用繳納營業(yè)稅，可減少稅法規(guī)定的價外費用產(chǎn)生的營業(yè)稅。

　　4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃

　　根據(jù)我國稅法規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收流轉(zhuǎn)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅。這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應(yīng)納的銷售不動產(chǎn)而產(chǎn)生的營業(yè)稅創(chuàng)造了條件。

　　例：由萬科集團開發(fā)某大廈，開發(fā)后將該大廈轉(zhuǎn)讓給另一房產(chǎn)開發(fā)商，那么轉(zhuǎn)讓過程中甲需按5%的稅率來繳納營業(yè)稅。若進行稅收籌劃，萬科成立一個全資子公司，并由子公司 擁有大廈，待大廈建成后，將大廈的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一房產(chǎn)開發(fā)商。在轉(zhuǎn)讓過程中，從法律上看，子公司僅僅變更了股東，企業(yè)名稱未變更，納稅主體也沒變，該大廈的產(chǎn)權(quán)仍然屬于子公司，因此，萬科僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅。雖然萬科失去了對子公司 的控制權(quán)，但這是成立子公司的目的所在。對于另一房產(chǎn)開發(fā)商來說，萬科可以將省下的營業(yè)稅款轉(zhuǎn)移一部分給另一房產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商也會樂于接受這種方式。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，規(guī)避了銷售不動產(chǎn)銷售額×5%的營業(yè)稅。

　　5、合作建房的籌劃

　　合作建房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的一種開發(fā)形式。有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地的使用權(quán)，即一方出地，一方提供資金，房屋建成后按比例分配房屋，形成所謂的合作建房。合作建房有兩種形式：一種是即純粹的“以物易物”（土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換）。交換的方式也有兩種，一是土地使用權(quán)和開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方都擁有該項目的部分產(chǎn)權(quán)。應(yīng)對提供土地使用權(quán)一方按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；提供資金的一方，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。如果提供土地使用權(quán)的一方將分得的房產(chǎn)再銷售出去，也發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對其銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。二是以出租土地使用權(quán)為代價換取部分開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)。對提供土地使用權(quán)一方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；提供資金方還是視為銷售不動產(chǎn)，對其應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二種形式是提供土地使用權(quán)方和提供資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對土地所有方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征營業(yè)稅，對雙方分得的稅后利潤不征營業(yè)稅。

　　由此可見，合作建房的最佳方式是提供土地使用權(quán)一方以土地使用權(quán)入股，提供資金方以貨幣資金入股，成立合營企業(yè)，采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的方式。

　　例：萬科和某房地產(chǎn)公司兩企業(yè)合作建房，房屋建好后，雙方均分，萬科提供土地使用權(quán)，另一個提供資金。完工后的該建筑物價值經(jīng)相關(guān)部門評估為4000萬元，因合同規(guī)定雙方均分，故 兩企業(yè)各分得2000萬元的房屋。根據(jù)稅法規(guī)定，萬科獲得2000萬元的房屋的所有權(quán)是因為轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納營業(yè)稅，另個房產(chǎn)公司也正是為獲得土地使用權(quán)才轉(zhuǎn)讓了2000萬元的房屋所有權(quán)，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和的營業(yè)額均為2000萬元，兩企業(yè)應(yīng)納的營業(yè)稅均為：2000×5%=100萬元。

　　稅收籌劃：兩企業(yè)可合股成立一家合營企業(yè)，萬科以土地使用權(quán)入股、另外一個企業(yè)以貨幣資金入股，房屋建成后采取雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式合作建房。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定：以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。萬科以無形資產(chǎn)土地使用權(quán)入股合營企業(yè)，故無需繳納營業(yè)稅100萬元。在合作建房中，通過成立合營企業(yè)，采用風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的稅收籌劃方法，可減少轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)金額×5%的營業(yè)稅。

《房地產(chǎn)公司投融資、上市中的稅務(wù)籌劃》1天提綱3

　　稅務(wù)籌劃

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　　4稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、稅”Tax Planning意譯而來的，從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃收征收任務(wù)的安排叫做“稅收計劃”“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務(wù)籌劃”

　　目錄

　　稅務(wù)籌劃的概念

　　稅務(wù)籌劃的特點定義

《國際稅收詞匯》

《個人投資和稅務(wù)籌劃》

《會計學(xué)》

　　發(fā)展史

　　相關(guān)圖書基本信息

　　內(nèi)容簡介

　　作者簡介

　　目錄

　　稅務(wù)籌劃的概念

　　基本信息

　　目錄

　　展開 編輯本段稅務(wù)籌劃的概念

　　稅務(wù)籌劃在西方各國家的研究與實踐起步較早。1935年英國上議院議員湯姆林對稅務(wù)籌劃提出：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)，依據(jù)法律這樣做可以稅。為了保證這些安排中謀到利益......不能強迫他多繳稅。”他得概念贏得了法律界的認(rèn)同，英國、澳大利亞、美國在以后的稅收判例中經(jīng)常援引這一原則精神。近30年來，稅務(wù)籌劃在許多國家都得以敘述發(fā)展，日益成為納稅人理財或經(jīng)營管理決策中必不可少的一個重要部分。許多企業(yè)、公司都聘請專門的稅務(wù)籌劃公安機人才或委托中介機構(gòu)為其經(jīng)濟活動出謀策劃。在我國，稅務(wù)籌劃自20世紀(jì)90年代初引入以后，其功能和作用不斷被人們所認(rèn)識、所接受、所重視，已經(jīng)成為有關(guān)中介機構(gòu)一項特別有前景的業(yè)務(wù)。

　　編輯本段稅務(wù)籌劃的特點

　　稅務(wù)籌劃具有合法性、籌劃性和目的性的特點。

　　定義

　　稅務(wù)籌劃產(chǎn)生及發(fā)展雖然已經(jīng)有一段時間，但是從概念上看，國際上還沒有一個權(quán)威的答案，下面是國外不同機構(gòu)、不同專業(yè)人士對稅務(wù)籌劃的定義：

《國際稅收詞匯》

　　安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收。

《個人投資和稅務(wù)籌劃》

　　印度稅務(wù)專家《會計學(xué)》

　　美國籌劃。稅務(wù)籌劃的英文為Tax planning 或者納稅籌劃等不一而足。認(rèn)為納稅職能。，另外立法部門的稅綜上所述，稅務(wù)籌劃（抑或稅收籌劃、納稅籌劃）的定義還是

　　編輯本段發(fā)展史

　　20世紀(jì)30年代英國上議院議員湯姆林爵士針對“”一案的發(fā)言，他說“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法”這一觀點得到了法律界的認(rèn)同，稅務(wù)籌劃第一另一重要判判例為1947年美國法官漢德在一稅務(wù)案件“法院一直認(rèn)為，人們安排自己的活動，以達到降

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