房地產(chǎn)策劃方案模板6篇(房地產(chǎn)策劃方案經(jīng)典案例)

時(shí)間：2023-07-04 13:49:00 工作策劃

　　下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)策劃方案模板6篇(房地產(chǎn)策劃方案經(jīng)典案例)，歡迎參閱。

房地產(chǎn)策劃方案模板1

　　一、策劃緣起

　　東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

　　7月22日，在**省文化廳和**市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨**省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。**深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

　　二、合作優(yōu)勢(shì)

　　《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

　　同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是**市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在**兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

　　三、媒體互動(dòng)

　　《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

　　為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布**、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

房地產(chǎn)策劃方案模板2

　　一、前言

　　就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得“滿堂紅”。

　　二、市場分析

　　1.1寫字樓宏觀市場分析

　　在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購買(或租用)寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多。

　　1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析

　　要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。

　　武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ M2之間，租價(jià)基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費(fèi)基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。

　　武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。

　　2、主要競爭對(duì)手分析

　　2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對(duì)手分析(見附表1)

　　因中商廣場項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對(duì)本案有莫大幫助。

　　2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對(duì)手個(gè)案分析

　　在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿(mào)廣場B座入住率達(dá)100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對(duì)手為亞貿(mào)廣場。

　　亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　名稱：亞洲貿(mào)易廣場

　　地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)

　　開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司

　　總占地面積：12000 M2

　　總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2

　　規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

　　層高：A座28層 B座32層

　　功能：底樓—美食城、肯德基、停車場

　　一樓—五樓為商場

　　A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓

　　A座18-28層為高檔寫字樓

　　B座為高檔寫字樓

　　租售方式：出售、出租、以租代售三種形式

　　售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投

　　資優(yōu)惠政策

　　租價(jià)：均價(jià)70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略)

　　以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購買僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%)

　　管理費(fèi)：5.5元/ M2·月

　　入住率：B座100% A座尚未入住

　　配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙

　　樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場、新加坡美

　　食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

　　球館、美發(fā)美容中心等。

　　實(shí)用率：69%

　　外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺藍(lán)色玻璃

　　內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A

　　座共6部電梯

　　內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面

　　優(yōu)惠政策：

　　三、項(xiàng)目分析

　　1、項(xiàng)目理解

　　項(xiàng)目名稱：中商廣場

　　地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路

　　占地面積：6700M2

　　建筑面積：

　　規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

　　樓高：180米

　　樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)

　　功能：地下一、二層為停車場

　　地上1-6層為購物中心

　　地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心

　　地上10-49層為寫字樓

　　實(shí)用率：62%

　　室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部

　　專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2 米

　　室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運(yùn)站、武昌

　　火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場均有直達(dá)車

　　智能化：中商廣場具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)、

　　自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(ACS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)

　　(FAS)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

　　(OAS)

　　空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)

　　增氧系統(tǒng)

　　消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào)

　　警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第10、23、36

　　層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 2部

　　直升全程消防專用電梯

　　供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小

　　時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以

　　供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)

　　停車場：地下兩層共180多個(gè)泊車位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系

　　統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)

　　外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色

　　玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾

　　內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用

　　高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套

　　裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯

　　租售方式：可售、可租

　　售價(jià)：均價(jià)7000元/M2

　　月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價(jià)約為55元/M2

　　開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司

　　物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司

　　建筑商：武漢建工集團(tuán)

　　2、過往推廣策劃

　　2.1過往市場定位：5A智能大廈

　　2.2過往目標(biāo)客戶群定位：IT行業(yè)

　　2.3過往銷售價(jià)格：7000元/M2

　　3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析

　　3.1中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫字樓同樣受惠。

　　3.2 國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　3.3 中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強(qiáng)的吸客能力

　　3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團(tuán)開發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢(shì)，中商品牌可供挖掘和利用

　　3.5中商廣場地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通發(fā)達(dá)，周邊

　　眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、

　　儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無可替代。

　　3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

　　又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充

　　分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場重新包裝，制定靈活

　　優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當(dāng)大。

　　3.7中商廣場為5A智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必

　　備功能和發(fā)展趨勢(shì)，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能。

　　3.8 中商廣場租售價(jià)格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對(duì)

　　手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600

　　元/M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場、靈活應(yīng)變。

　　3.9 中商廣場內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對(duì)手所沒有，進(jìn)一步拉近了與

　　競爭對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤的附加值。

　　3.10中商廣場為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于

　　租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。

　　4、項(xiàng)目問題及劣勢(shì)分析

　　4.1中國加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入，

　　因此，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日

　　4.2中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教

　　科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。

　　4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競爭樓盤，檔次雖略低，但以

　　其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比較來講仍無任何優(yōu)勢(shì)。

　　4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為

　　地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此，

　　要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。

　　4.5中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對(duì)愛炒期樓的投資客已無空間。

　　4.6中商廣場實(shí)用率僅為62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完善。

　　4.7中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績來講，

　　應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目，需付出雙倍的努力。

　　四、項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定

　　根據(jù)以上市場分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定如下：

　　1、市場形象定位

　　中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過對(duì)武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：

　　項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈

　　原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位

　　支持點(diǎn)：

　　1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中

　　心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們

　　心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化

　　位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。

　　1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑，高度為180米，這是中商

　　廣場成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。

　　1.3中商廣場擁有5A級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)

　　控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)

　　化系統(tǒng)，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處，即權(quán)威性。

　　2、項(xiàng)目市場推廣定位

　　根據(jù)上述市場定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。

　　項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選

　　2.1理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企

　　業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶

　　群體的特性，突出尊貴感。

　　2.2領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位，

　　以樓盤第一高度、5A級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管

　　公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目

　　的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲

　　得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)

　　主來說也會(huì)以入主中商廣場辦公而自豪。

　　3、目標(biāo)客戶群定位

　　3.1從企業(yè)性質(zhì)定位

　　境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)

　　國內(nèi)中大型國有企業(yè)

　　國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè)

　　3.2從企業(yè)類型定位

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。

　　3.3從目標(biāo)客戶的來源定位

　　對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);

　　現(xiàn)有租戶15%，即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫字樓。不過要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);

　　投資客50%，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);

　　自用型買家35%，對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。

　　但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)

　　4、項(xiàng)目價(jià)格定位

　　4.1 售價(jià)：均價(jià)5600元/M2，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫字樓最高

　　價(jià)，但與寫字樓質(zhì)素相比，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受，

　　此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場的價(jià)格突破點(diǎn)

　　4.2租價(jià)：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，

　　另管理費(fèi)12.5元/M2(含空調(diào)費(fèi))

　　五、項(xiàng)目包裝

　　1、售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見附圖)

　　原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格

　　體現(xiàn)一種大氣、豪氣

　　2、中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見附圖)

　　3、中商廣場大門前升旗設(shè)計(jì)(見附圖)

　　4、更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)公司中商集團(tuán)的簡稱，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會(huì)大氣，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。

　　六、推廣策略

　　1、本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)

　　1. 1區(qū)位概念上的障礙。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí)，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來。

　　1. 2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙。對(duì)于投資客來講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。

　　1. 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫字樓，5A智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對(duì)手沒有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。

　　1. 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目價(jià)位無優(yōu)勢(shì)，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。

　　1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。

　　2、本項(xiàng)目推廣五大突破口

　　2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上，。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，為說明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。

　　2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/M2，縮小與同區(qū)域競爭樓盤

　　價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu)。

　　2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計(jì)已基

　　本定型。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物

　　管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品

　　展示會(huì)的場所等。

　　2.4付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該項(xiàng)目要做成功必

　　須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時(shí)間延長。因此，采取

　　五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以

　　此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。

　　2.5 目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大，僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。

　　3、設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)

　　4、項(xiàng)目包裝(前面已述，略)

　　5、宣傳主題

　　5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)

　　5.2東方之顛世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))

　　5.3上流品味領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)

　　5.4商貴云集商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)

　　5.5口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)

　　5.6首付一萬幾，月供一千幾，租不如買(強(qiáng)調(diào)購買的輕松和價(jià)值)

　　6、媒體廣告(見附頁)

　　7、媒體計(jì)劃(略)

　　七、營銷策略

　　二、營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議

　　A座為10—50層為寫字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫字樓，面積約40000M2。

　　B座10—38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。

　　分區(qū)銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個(gè)不同樓層，第一階段推廣時(shí)，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫字間。

　　2、價(jià)格策略

　　2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/M2

　　2.2 價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差

　　2.3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。

　　2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開中走”策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格。如銷售情況好，則微升。

　　3、付款方式策略

　　3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。

　　營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，內(nèi)部認(rèn)購期(主要針對(duì)現(xiàn)租戶)公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。

　　3.2投資秘笈主體內(nèi)容

　　3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競爭對(duì)手相比，價(jià)格偏高。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場突圍的突破口。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率10%的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。

　　3.2.2針對(duì)中商廣場現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下：

　　例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費(fèi)為12.5元/M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”，售價(jià)為5600元/M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下：

　　該寫字樓原銷售總價(jià)為：100 M237000元/M2=700000元

　　該寫字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為：100 M235600元/M2=560000元

　　免該客戶物管費(fèi)金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元

　　該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：

　　首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%，即56800元

　　該客戶貸款額為：56000350%=28000元

　　該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以

　　住房貸款利率計(jì)算)

　　該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元

　　每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元

　　從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫字樓。

　　3.3針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買賣合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者，年回報(bào)率為10%，五年回報(bào)率為50%。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。

　　例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價(jià)為5600元/M2

　　具體計(jì)算為：100M2*5600元/ M2=560000元

　　該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元

　　(第一個(gè)月交清)

　　該客戶五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元

　　每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元

　　每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元

　　五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元

　　該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元

　　該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元

　　該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元

　　還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元

　　五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：

　　(560000÷12)÷100≈47元/ M2

　　該寫字樓正常出租價(jià)格為：55元/M2

　　發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元

　　發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元

　　3.4 針對(duì)自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種

　　八、促銷策略

　　1、直銷

　　1.1在營銷活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶

　　為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，

　　保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低;一種是目

　　標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村

　　銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。

　　1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。

　　1.3直銷對(duì)象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、

　　證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。

　　1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。

　　2、 DM郵寄

　　2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜

　　訪前先實(shí)行DM郵寄，拜訪。

　　2.2 DM對(duì)象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓

　　的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。

　　2.3 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。

　　2.4 DM郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。

　　3、優(yōu)惠政策

　　3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。

　　3.2租或買寫字樓獲x人x日游

　　限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。

　　旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。

　　二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。

　　3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商

　　購物中心和采購目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營;

　　進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。

房地產(chǎn)策劃方案模板3

　　一、活動(dòng)背景

　　根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日(農(nóng)歷20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。

　　二、活動(dòng)目的

　　1、制造新年市場熱度，加強(qiáng)市場關(guān)注度;

　　2、通過活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等;

　　3、通過現(xiàn)場活動(dòng)營造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。

　　三、活動(dòng)理念

　　1、注重人氣凝聚，營造“中冶”品質(zhì);

　　2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;

　　3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);

　　4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的美好印象;

　　四、活動(dòng)地址

　　信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場

　　五、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年1月14日 8:30 ——17:30

　　六、活動(dòng)對(duì)象

　　看房、購房準(zhǔn)客戶

　　七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：(1月9日-13日基準(zhǔn)籌備)

　　策劃：郭森15xxxx601

　　1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)

　　達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案

　　1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組

　　確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員

　　確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。

　　1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施

房地產(chǎn)策劃方案模板4

　　一、太原樓市分析

　　個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項(xiàng)目物業(yè)概述（略）

　　三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足

　　優(yōu)勢(shì)：

　　1、位置優(yōu)越，交通便捷

　　位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

　　交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

　　室外設(shè)施：活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場

　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

　　2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

房地產(chǎn)策劃方案模板5

　　一、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年9月26日(中秋節(jié)) 18：00-21：00

　　二、活動(dòng)地點(diǎn)

　　xx名城中心廣場

　　三、活動(dòng)主題

　　xx望月

　　主題釋義：該主題將開發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入xx就是回到了家。

　　四、活動(dòng)目的

　　1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)

　　2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤

　　3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體

　　五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)

　　中秋晚會(huì)：600人

　　中秋酒會(huì)：400人

　　合計(jì)：1000人

　　六、活動(dòng)宣傳語

　　“今晚回家吃飯嗎?“

　　活動(dòng)宣傳語釋義：中秋佳節(jié)作為中國一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺。

　　七、活動(dòng)方案及創(chuàng)意構(gòu)思

　　活動(dòng)前的推廣措施：

　　1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購房可享受9.18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)(注：可根據(jù)開發(fā)商情況酌情制定一些限制條件);

　　2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干;

　　3、制作“xx名城”字樣的中秋印入場卷(造型可參考月餅造型);

　　以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營理念。

房地產(chǎn)策劃方案模板6

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。

　　我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。

　　從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。

　　從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。

　　在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營銷通暢的生命力。

　　三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

　　藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。

　　我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。

　　整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ)；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

　　四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介

　　1、芳水園開發(fā)商介紹

　　華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

　　2、梅江3號(hào)地——芳水園簡介

　　芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1疏密有序的園林格局；

　　2綠地、水面合理分布，宛在水中央；

　　3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集；

　　4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；

　　5熱電廠供熱，減少污染；

　　6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水園廣告運(yùn)作目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。

　　五、藍(lán)水園客戶定位策略

　　一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

　　1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"

　　曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國特色的.--"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

　　就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。

　　2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征

　　"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

　　他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。

　　"新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。

　　3、“新中產(chǎn)階級(jí)”的具體表象

　　第一組，經(jīng)濟(jì)問題：

　　1．有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購協(xié)議書

　　2．至少請(qǐng)一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的

　　3．住所至少一處以上

　　4．有至少一部車

　　第二組，社會(huì)問題：

　　1．每周至少兩次在外享用晚餐

　　2．可能有家庭成員是外國公民

　　3．組織過20人以上的聚會(huì)或晚宴

　　4．認(rèn)識(shí)公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客