下面是范文網(wǎng)小編收集的地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案共4篇 房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案，供大家閱讀。

地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案共1

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范例

　　第一部分：市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況

二、項(xiàng)目SWOT分析

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

四、推廣思路

五、項(xiàng)目建議

　　第二部分：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項(xiàng)目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動(dòng)策略

5、銷售計(jì)劃

6、整合推廣計(jì)劃

7、物業(yè)管理策略

　　第三部分：公司簡(jiǎn)介

一、國(guó)商策劃公司介紹

二、具備優(yōu)勢(shì)

三、工作理念

四、成功案例

五、對(duì)本案的態(tài)度

六、工作目標(biāo)

七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

八、附加服務(wù)

　　前 言

　　考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。

　　本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。

　　本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。

　　本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷售來(lái)營(yíng)銷造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷售；而后期通過(guò)住宅的銷售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

　　第一部分 市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況：

　　本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析：

　　優(yōu)勢(shì)分析：

　　1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)

　　位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；

　　2） 配套優(yōu)勢(shì)

　　周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

　　3） 交通優(yōu)勢(shì)

　　本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，

　　劣勢(shì)分析：

　　1） 消費(fèi)群劣勢(shì)

　　高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；

　　機(jī)會(huì)分析：

　　1） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)

　　高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷造勢(shì)；

　　2） 稀缺性

　　本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；

　　3） 隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）

　　對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；

　　威脅分析：

　　1） 潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

　　潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

　　2） 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

　　如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

　　通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

　　我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。

　　因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅

　　以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：

① 形象定位

　　1） 優(yōu)良的建筑品質(zhì)---以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；

　　2） 品位CLD生活---概念創(chuàng)新

　　3） 情感享受---高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

　　4） 文化社區(qū)---位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

　　1） 自由空間、自由組合---框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　2） 投資潛力大---地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”

　　3） 生活的便利---電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便

　　4） 盡享都市繁華---坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

　　通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。

　　項(xiàng)目“USP”的提煉

　　通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP” （Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）

② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活）

③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）

④ 文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）

⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項(xiàng)目推廣思路

　　總的思路：

　　以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。

　　具體的推廣思路：

　　1） 商鋪

　　對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）

　　對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）

　　2） 住宅

①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：

② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“CLD”生活）：

③ 通過(guò)商鋪的營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售；

◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：

　　將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

五、項(xiàng)目建議

1、案名設(shè)計(jì)

　　紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；

　　建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如國(guó)嘉華庭等

　　以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產(chǎn)品建議

　　建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。

3、景觀園林設(shè)計(jì)建議

　　整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。

　　建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

4、建筑外觀建議

　　本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。

5、物業(yè)管理建議

　　考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明。

　　第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

　　1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。

　　2） 對(duì)于大西路商鋪；

① 整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷予以推廣。

②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）

二、定價(jià)原則：

　　針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控；

　　針對(duì)于大西路商鋪：

　　1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；

　　2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無(wú)裨益。

三、價(jià)格策略

（1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

（3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。

（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣

　　關(guān)系營(yíng)銷主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷

　　關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3、以賣為主，以租為輔

　　對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。

　　其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見(jiàn)整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

　　我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜 本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過(guò)概念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過(guò)概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。

　　特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。

　　缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

　　概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)

　　概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)

　　概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)

　　概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

　　概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

　　等等……

2、具體執(zhí)行的策略分析

　　1） 定價(jià)策略

　　本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；

　　2） 價(jià)格策略分析

　　建議采用“低價(jià)開(kāi)盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。

　　價(jià)格策略實(shí)施：

　　1）不公開(kāi)售價(jià)，客戶可以交納誠(chéng)意金，開(kāi)盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在6%左右）

　　2）開(kāi)盤期交納誠(chéng)意金的客戶通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以退還。此策略適用于入世初期。

　　3） 營(yíng)銷渠道分析

　　采用以第一營(yíng)銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)業(yè)務(wù)代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。

　　以第二營(yíng)銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我司認(rèn)為第二營(yíng)銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘?gòu)房者之間的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客戶的購(gòu)買欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。

　　4） 媒體分析及策劃

　　媒體選擇：

　　1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；

　　2）電視媒體：通過(guò)鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

　　3）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告）

　　媒體策劃：報(bào)紙廣告 項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向；

　　電視廣告 以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；

　　DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略

●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣方案

　　主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告宣傳；

　　廣告訴求點(diǎn) “以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)）

　　1） 地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力；

　　2） 新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；

　　3） 教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；

　　4） 商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

　　5） ……等等

　　各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施：

一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；

二、公開(kāi)期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，如解密“CLD”生活為主線進(jìn)行宣傳；

三、熱銷期：通過(guò)文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣

四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳

4、SP活動(dòng)方案

　　SP活動(dòng)方案思路

　　1） 新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)）

① 通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道

② 通過(guò)探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)

　　2） 開(kāi)盤慶典活動(dòng)

① 舉行開(kāi)盤慶典儀式

② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)

　　3） 節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)

① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)

② 國(guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)

　　4） 公關(guān)促銷

① 名人代言

　　以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。

5、銷售計(jì)劃

　　根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比較有把握的。

　　住宅部分：

　　上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。

　　商鋪部分：

　　上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。

6、整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見(jiàn)整合推廣方案）

　　i.基本原則：

1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；

2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；

　　ii.推廣實(shí)施步驟：

　　實(shí)施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺(jué)沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開(kāi)通電話咨詢熱線。

　　實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。

　　實(shí)施的第三步，開(kāi)盤左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。

　　實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。

　　實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤清理。

　　前期工作

1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝

　　1） 樓盤名稱、logo設(shè)計(jì);

　　2） 樓書、DM單設(shè)計(jì);

　　樓書、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書的賣點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹以下幾部分的內(nèi)容：

① 本案的升值潛力；

② 本案倡導(dǎo)的生活方式。

③ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。

　　3） 售樓部設(shè)計(jì)及POP、戶外廣告展示

① 售樓部的設(shè)計(jì)

② POP、戶外廣告展示

　　4） 售樓人員培訓(xùn)

（略 詳見(jiàn)培訓(xùn)教材《銷售講習(xí)》）

　　5） 銷售管理制度制定

（略 詳見(jiàn)《銷售管理制度》

　　整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）

1、整合推廣策劃之價(jià)格策劃

　　q第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）

　　定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。

　　基本定價(jià)：

　　定價(jià)說(shuō)明：

① 預(yù)售證尚未辦理；

② 以價(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶的注意。

③ 收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購(gòu)買關(guān)系；

④ 試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶的心理價(jià)位，為開(kāi)盤定價(jià)考慮。

　　q第二階段：公開(kāi)期（售樓部投入使用至開(kāi)盤）

　　定價(jià)原則：低價(jià)開(kāi)盤，運(yùn)用促銷制造開(kāi)盤熱銷態(tài)勢(shì)。

　　基本定價(jià)：

　　定價(jià)說(shuō)明：

① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開(kāi)盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；

②以低價(jià)開(kāi)盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開(kāi)盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。

　　q第三階段：強(qiáng)銷期（開(kāi)盤到開(kāi)盤后2個(gè)月）

　　定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷態(tài)勢(shì)

　　基本定價(jià)：

　　定價(jià)說(shuō)明：

① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考。

② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。

　　q第四階段：持銷期（開(kāi)盤后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）

　　定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。

　　基本定價(jià)：

　　定價(jià)說(shuō)明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。

　　q第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完）

　　定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。

　　基本定價(jià)：

　　定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。

2、付款方式策略

　　付款方式

　　付款策略 一次性付款 銀行按揭（一） 銀行按揭（二） 特惠分期

　　交定金簽認(rèn)購(gòu)書 元

　　折扣 95 97 99 100

　　七日內(nèi)簽署正式合同 100% 30% 30% 30%

　　余款支付方式 70%作按揭 20%入住前繳清，50%作按揭 余款一年內(nèi)免息付清

　　說(shuō)明：

（1） 特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理；

（2） 銀行按揭（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物業(yè)管理策略

　　物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無(wú)論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：

一、全權(quán)委托管理

　　優(yōu) 勢(shì)

　　1） 充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；

　　2） 減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；

　　劣 勢(shì)

　　1） 費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；

　　2） 如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；

二、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問(wèn)；如戴德粱行

　　優(yōu) 勢(shì)

　　1） 經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；

　　2） 能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；

　　劣 勢(shì)

　　1） 能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問(wèn)題

三、自行管理

　　優(yōu) 勢(shì)

　　1） 充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；

　　劣 勢(shì)

　　1） 缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；

　　2） 對(duì)于突發(fā)事件沒(méi)有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；

　　考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。

※備注：全程整合推廣方案（具體包括銷售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價(jià)及銷售價(jià)格策略及促銷活動(dòng)策略）

地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案共2

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

【篇1：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流

　　程】

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程

　　第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

　　影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。

一、市場(chǎng)調(diào)研概況

　　調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問(wèn)卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、

3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。

4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。 4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。

（三）、投資客戶研究 1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。

（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討 1、基本結(jié)論 ：

　　消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來(lái)源、購(gòu)買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究

　　專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

　　專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證 4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證 5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證

　　第二部分 項(xiàng)目可行性研究

一、前言

　　項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結(jié)

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模 2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

三、整體市場(chǎng)分析

1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況

2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來(lái)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對(duì)這些因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較 4、項(xiàng)目swot分析

　　通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　通過(guò)比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案

　　通過(guò)前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方案 7、項(xiàng)目投資成本估算

　　估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開(kāi)發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及稅費(fèi) 8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)

　　主要根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。 9、風(fēng)險(xiǎn)分析

　　對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 10、可行性研究

　　可行性研究結(jié)論

　　第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項(xiàng)目分析

1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。

2、綜合評(píng)價(jià)（swot）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。

二、項(xiàng)目定位建議

1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。 2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。

【篇2：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案(完整) 2】

　　華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案

　　目 錄

　　引言

　　第一部分 市場(chǎng)解構(gòu)

　　基本描述 項(xiàng)目swot分析

　　目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析

　　第二部分 客戶分析

　　目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析

　　目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買心理及行為分析

　　第三部分 產(chǎn)品策略

　　華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案

　　策劃思路

　　產(chǎn)品規(guī)劃

　　賣點(diǎn)梳理

　　第四部分 價(jià)格策略

　　價(jià)格策略

　　價(jià)格結(jié)構(gòu)

　　價(jià)格預(yù)期

　　第五部分 營(yíng)銷通路

　　營(yíng)銷展示中心

　　華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案

　　接待中心 vip營(yíng)銷

　　第六部分 營(yíng)銷推廣

　　推廣策略及遵循原則

　　案名與logo

　　推廣總精神

　　營(yíng)銷推廣工作階段劃分與工作要點(diǎn)

　　一期市場(chǎng)和策略

　　整體營(yíng)銷戰(zhàn)略

　　入市策略

　　華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案

　　推廣策略

　　推廣部署

　　階段銷售周期劃分及策略 附錄

　　華府項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案

　　引 言

　　對(duì)于華府項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來(lái)的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《華府項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來(lái)的沖擊力： 如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？

　　如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？

　　如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場(chǎng)的市場(chǎng)攻擊體系？

　　如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？

　　一個(gè)項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。

【篇3：商業(yè)地產(chǎn)策劃案例(購(gòu)物中心)】

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（購(gòu)物中心）

　　商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

　　第一章項(xiàng)目名稱

☆☆☆☆☆：諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)

☆☆☆☆： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物中心

☆☆☆： 諸城市新愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)

☆☆：諸城市愛(ài)聯(lián)廣場(chǎng)

☆： 諸城市三聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)

　　以上建議名稱由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“愛(ài)民廣場(chǎng)”皆指同義。

　　第二章項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想

一、項(xiàng)目定位說(shuō)明

　　根據(jù)2005年5月2日至5月16日對(duì)諸城市場(chǎng)的調(diào)查資料匯總分析，對(duì)本項(xiàng)目的定位特作以下說(shuō)明。 1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位

　　針對(duì)諸城市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣場(chǎng)”。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂(lè)福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場(chǎng)時(shí)，其旗下的“大潤(rùn)發(fā)”、“大福源”兩個(gè)品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。

　　當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。（其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位》中作詳細(xì)說(shuō)明） 2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位

　　超級(jí)大賣場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下10個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：

⑴超市（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)單品應(yīng)不8000個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需）；

⑵家電（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)所有家電系列）；

⑶輕型交通用具（摩托車、電動(dòng)自行車、童車等）；

⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；

⑸餐飲（各地風(fēng)味、kfc、德克士、迪迪漢堡等）； ⑹中高檔品牌服裝；

⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；

⑻兒童游樂(lè)園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；

⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；

⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品； 3、競(jìng)爭(zhēng)策略定位

　　戰(zhàn)場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。在本項(xiàng)目的最強(qiáng)對(duì)手中（百盛、利群），均有共同的弱勢(shì)——餐飲，而且這個(gè)業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場(chǎng)的空白點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策，即先用餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回頭用規(guī)模（即大賣場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭(zhēng)高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例關(guān)系： a、高檔商品10%， b、中檔商品70%， c、中低檔商品20%。

二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想 1、經(jīng)營(yíng)管理模式簡(jiǎn)述

　　準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)商場(chǎng)生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場(chǎng)發(fā)展的保證。根據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢(shì)，“超級(jí)大賣場(chǎng)”這種近年來(lái)發(fā)展出來(lái)的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級(jí)業(yè)態(tài)（shopping mall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂(lè)?！?，而且通過(guò)“超級(jí)大賣場(chǎng)”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對(duì)品牌招商，餐飲娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式。在購(gòu)物廣場(chǎng)的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營(yíng)水平。 管理“八統(tǒng)一”即：

⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；

⑵統(tǒng)一店面形象；

⑶統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間；

⑷統(tǒng)一人員管理；

⑸統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)； ⑹統(tǒng)一人員著裝；

⑺統(tǒng)一品牌管理；

⑻統(tǒng)一價(jià)格政策。

　　推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引市場(chǎng)熱銷商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購(gòu)物廣場(chǎng)的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。

三、經(jīng)營(yíng)理念闡述

　　經(jīng)營(yíng)理念是購(gòu)物廣場(chǎng)的靈魂和思想，針對(duì)諸城市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們提出愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念：

　　引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化。

　　倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，保證真品真價(jià)。

　　都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代都市購(gòu)物廣場(chǎng)，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式。

　　都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無(wú)商不富”之說(shuō)，足見(jiàn)商業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒適和回歸自然，所以，愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營(yíng)造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。

四、經(jīng)營(yíng)信條要素

　　要能夠完美的達(dá)成和延展經(jīng)營(yíng)理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營(yíng)信條要包含如下要素：

　　誠(chéng)信務(wù)實(shí)，經(jīng)營(yíng)永續(xù)。

　　敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。

　　互助互愛(ài)，共榮共利。 第三章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想

一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn) 1、總體規(guī)劃思路

　　人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問(wèn)題，本項(xiàng)目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 平方米，樓層單體面積均超過(guò)4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過(guò)科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。

　　龍城市場(chǎng)街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場(chǎng)，消費(fèi)人潮集中在生活用品和菜市場(chǎng)上，消費(fèi)水平停留在低檔消費(fèi)層次，依托市場(chǎng)現(xiàn)形成的人潮，做好本項(xiàng)目的整體規(guī)劃，這是本項(xiàng)目最高決策層必須要認(rèn)真面對(duì)的課題。

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果評(píng)估，我們提出本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)想。

　　利用經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開(kāi)設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營(yíng)大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：

☆1f：時(shí)尚廣場(chǎng)；

☆2f：愛(ài)民大賣場(chǎng)；

☆3f：三聯(lián)家電城。 2、經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)

　　本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面

⑴新理念：采用大賣場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；

⑵新模式：引進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面； ⑶一站式：真正通過(guò)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“一站式”購(gòu)物；

⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費(fèi)階層。

　　本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)，依托市場(chǎng)龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購(gòu)物廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。

二、1f經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件1）

　　一層是商場(chǎng)的黃金樓層，以我們對(duì)諸城現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合目前諸城的消費(fèi)現(xiàn)狀，初步擬定1f的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃如下： 總經(jīng)營(yíng)面積約 5000 平方米（建筑面積）。 1、經(jīng)營(yíng)主題：時(shí)尚廣場(chǎng) 2、主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種計(jì)劃

　　a、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營(yíng)男裝系列；

　　b、女人天地：約1200 平方米，經(jīng)營(yíng)女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；

　　c、時(shí)尚鞋館：約800平方米，經(jīng)營(yíng)男女皮鞋及皮具；

　　D、兒童世界：約500平方米,經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目；

　　e、風(fēng)味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃；

　　f、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營(yíng)品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次； g、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等。 h、其他面積使用見(jiàn)規(guī)劃圖。

三、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件2） 1、經(jīng)營(yíng)主題：愛(ài)民大賣場(chǎng)

四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件3） 1、經(jīng)營(yíng)主題：三聯(lián)家電城。

　　第四章項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃

一、市場(chǎng)廣告推廣策略

㈠項(xiàng)目形象推廣策劃 1、項(xiàng)目推廣口號(hào)； 2、項(xiàng)目推廣理念；

3、項(xiàng)目促銷專項(xiàng)活動(dòng)策劃； 4、項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)；

5、項(xiàng)目標(biāo)志字設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)； 6、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計(jì)； 7、裝修期間項(xiàng)目圍檔設(shè)計(jì)；

8、招商接待中心導(dǎo)識(shí)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)； 9、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)（平面部分）； 10、招商用手袋、dm設(shè)計(jì)；

12、招商、項(xiàng)目管理人員服裝設(shè)計(jì)（夏裝、冬裝）； 13、項(xiàng)目各部門人員工裝設(shè)計(jì)；

14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計(jì)； 15、項(xiàng)目保安人員服裝設(shè)計(jì)； 16、1f—2f規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計(jì)、制作。

（二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制

地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案共3

　　港城地產(chǎn)藍(lán)圖——2011煙臺(tái)地產(chǎn)價(jià)值大型主題策劃

　　港城地產(chǎn)藍(lán)圖

　　2011煙臺(tái)地產(chǎn)價(jià)值藍(lán)皮書大型主題策劃

一、名詞解釋

　　煙臺(tái)，美麗的海濱城市，擁有蔚藍(lán)狹長(zhǎng)的海岸線、秀麗多姿的山川和宜人的居住環(huán)境，以及豐富的海產(chǎn)品和果蔬產(chǎn)品。不包括周邊縣市，煙臺(tái)市行政劃分為6個(gè)區(qū)，從東到西分別是牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和福山區(qū)。

　　從地圖上看，東部的牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)是一條長(zhǎng)長(zhǎng)的帶狀，擁有相近的海景資源，是天然的一個(gè)區(qū)域，占據(jù)著煙臺(tái)東部的海岸線。我們將之稱為煙臺(tái)的“東海岸”。東海岸東起牟平，西至芝罘，全長(zhǎng)百余公里。有了東海岸，似乎也應(yīng)該有個(gè)西海岸。沒(méi)錯(cuò)，擁有萬(wàn)米金沙灘的開(kāi)發(fā)區(qū)海岸線就是煙臺(tái)的“西海岸”。是為兩岸。

　　芝罘區(qū)的核心區(qū)域是煙臺(tái)市的中心區(qū)，東接萊山區(qū)，西鄰開(kāi)發(fā)區(qū)。從芝罘區(qū)向南的世回堯、黃務(wù)片區(qū)曾被老煙臺(tái)人稱為南郊，如今已成為山景秀麗、交通便利、人口眾多的聚居區(qū)，被人們親切地稱為“南部新城”。而福山區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，儼然具備城市副中心的模樣。是為三地。

　　在英聯(lián)邦國(guó)家或曾被英國(guó)統(tǒng)治的地方，政府在準(zhǔn)備推行重要政策前通常會(huì)先發(fā)表綠皮書收集市民意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)修訂后再發(fā)表白皮書作出最后公布。本次策劃活動(dòng)將向著客觀、專業(yè)、權(quán)威、深刻的目標(biāo)努力，期望通過(guò)活動(dòng)征集整理出一本港城地產(chǎn)客觀、專業(yè)、權(quán)威、深刻的圖冊(cè)，發(fā)現(xiàn)煙臺(tái)地產(chǎn)的藍(lán)海。

二、策劃背景

1.經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展近況

　　煙臺(tái)，地處山東半島中部，市區(qū)面積平方千米，海岸線曲長(zhǎng)千米，海島曲長(zhǎng)千米。煙臺(tái)市是我國(guó)首批沿海開(kāi)放城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國(guó)際性港城、商城、旅游城。2009年煙臺(tái)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持全省第二。初步核算，2009年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，繼續(xù)保持全國(guó)前20名，地級(jí)市前五。2009年12月30日下午，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)公布“第八屆（2009）中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜”，新聞發(fā)布會(huì)在香港舉行。煙臺(tái)市綜合競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)22位，居全省第二，省內(nèi)的青島排在12位，濟(jì)南則排在27位。

2.地理格局和地產(chǎn)格局

　　煙臺(tái)依山傍海，但是也不缺少開(kāi)闊的平地。從地理上看，山川把煙臺(tái)隔成了東海岸、芝罘區(qū)和南部新城分隔開(kāi)來(lái)；一條夾河又把芝罘區(qū)與西海岸、福山區(qū)分割開(kāi)來(lái)（兩者之間是從行政上人為劃分的）。天然的地理格局造就了煙臺(tái)獨(dú)特的地產(chǎn)分布格局。東海岸優(yōu)異的海景資源造就了大量的高端海景樓盤；而西海岸強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也吸引了眾多的高品質(zhì)樓盤，其中沿海一線也不乏高端的近海樓盤；芝罘區(qū)則成為眾多商業(yè)地產(chǎn)的聚集地；南部新城是喜歡“住山不住海”的煙臺(tái)本地人的最愛(ài)；福山區(qū)憑借廣闊平坦的土地和低廉的房?jī)r(jià)吸引著越來(lái)越多的人入住其中。

　　密集的調(diào)控令敏感的開(kāi)發(fā)商很早就嗅到了市場(chǎng)的變化，先后在二三線城市拿地，把二三

　　城市作為今后發(fā)展的戰(zhàn)略要地。2009年底，一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)軍煙臺(tái)，快速布局。2010年，萬(wàn)科、龍湖、越秀、恒大、華潤(rùn)、天房、中建、中鐵、中糧、海爾等一線品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后進(jìn)駐煙臺(tái)。2011年，5月份和9月份，萬(wàn)科等品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在煙臺(tái)的首個(gè)項(xiàng)目即將閃亮登場(chǎng)。

　　一線房企進(jìn)入煙臺(tái)之后，給煙臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的理念，促使本地房企打造更高品質(zhì)的產(chǎn)品，潛移默化中把煙臺(tái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平拉升起來(lái)，并帶來(lái)新的圈層客戶。而本地房企也將有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)到一線房企先進(jìn)的營(yíng)銷理念和策劃方法。當(dāng)然任何機(jī)遇都是雙刃劍，煙臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)面臨洗牌。

3.政策帶來(lái)新的機(jī)遇

　　2011年是十二五計(jì)劃的開(kāi)局之年，同時(shí)“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“煙臺(tái)高新區(qū)入列國(guó)家級(jí)高新區(qū)”的確立，對(duì)煙臺(tái)而言是千載難逢的發(fā)展良機(jī)。長(zhǎng)期以來(lái)，煙臺(tái)一直被地產(chǎn)行業(yè)譽(yù)為“價(jià)值高地和價(jià)格洼地”。換言之，煙臺(tái)的房地產(chǎn)價(jià)值還有很大的上升空間。

　　而“新國(guó)八條”、“新魯八條”、“濟(jì)南青島限購(gòu)細(xì)則”等房地產(chǎn)政策調(diào)控的實(shí)施，又可以為煙臺(tái)大量的外來(lái)購(gòu)買力，對(duì)刺激和拉動(dòng)煙臺(tái)的房?jī)r(jià)，激發(fā)煙臺(tái)的價(jià)值有著莫大的作用。

4.地產(chǎn)信息盛宴

　　城市的擴(kuò)張進(jìn)程，也是房地產(chǎn)也千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。為此，重磅推出“港城地產(chǎn)藍(lán)圖”大型主題策劃。本次策劃活動(dòng)將對(duì)煙臺(tái)地產(chǎn)逐一進(jìn)行價(jià)值梳理，真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的宣傳區(qū)域，從深度和廣度上為區(qū)域內(nèi)客戶做足文章，挖掘區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值，為廣大市民奉上一份地產(chǎn)價(jià)值信息饕餮盛宴。

　　第一站：深藍(lán)東海岸

一、?？瘶?gòu)架

1.區(qū)位概述（地圖+概述）樓市記者采寫

2.發(fā)展歷程圖片展：前世（流經(jīng)歲月：老照片+說(shuō)明）/今生（發(fā)展現(xiàn)狀：照片+說(shuō)明）/愿景（遠(yuǎn)期規(guī)劃：政府規(guī)劃）樓市記者采寫

3.區(qū)域介紹（采訪區(qū)政府要員成稿，每版配相關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目圖片、點(diǎn)評(píng)）編輯部采寫 萊山區(qū)：新行政中心的新職能

　　高新區(qū)：高新產(chǎn)業(yè)的騰飛夢(mèng)想

　　牟平區(qū)：萬(wàn)眾矚目的旅游地產(chǎn)

4.各方觀點(diǎn)（開(kāi)發(fā)商觀及機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)整理）樓市記者采寫

二、煙臺(tái)東海岸城市發(fā)展高峰論壇

三、《我愛(ài)煙臺(tái)》讀者有獎(jiǎng)?wù)魑?/strong>

四、游覽養(yǎng)馬島自駕游

五、客戶投入與回報(bào)

地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案共4

　　精選商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文

　　在商業(yè)地產(chǎn)銷售 發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

　　營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

　　根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。 1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。 3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。 4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。 5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1.銷售（招商）目標(biāo) 2.銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格 為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。 3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。 2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。 3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。 （二）宣傳媒介組合

1、開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。 2、開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

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