【前言】本文是熱心會(huì)員“h250”整理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，歡迎參閱。
本合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理總局在2020年公布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》前提下，經(jīng)普遍調(diào)研后，依據(jù)多方建議開(kāi)展的修訂。在修定環(huán)節(jié)中，2次面向社會(huì)公開(kāi)征選反饋。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，及其《物權(quán)法》等若干法律法規(guī)的頒布，老版合同示范文本已無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)際需要。與2020年合同示范文本相比，新修訂文本分成預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩部分，更加重視公平維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)利，明確雙方的義務(wù)，同時(shí)更加重視買(mǎi)受人的權(quán)益保障。在公平維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)利、明確雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上，新文本還十分關(guān)注確保買(mǎi)受人權(quán)益。示范文本完善了商品房的交付條件和程序，增強(qiáng)了買(mǎi)受人在房屋交付前的檢查階段，確定了出賣(mài)人質(zhì)保責(zé)任及最少保修期，細(xì)化了業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分與共有部分的權(quán)力。在預(yù)售合同中增加了有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的條款，明確規(guī)定出賣(mài)人將售賣(mài)商品房的全部房?jī)r(jià)款存進(jìn)專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù)，進(jìn)而有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。文本還針對(duì)在合同簽署環(huán)節(jié)中容易被忽略的問(wèn)題進(jìn)行了提醒，引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方就合同的重要事項(xiàng)作出承諾與告知。示范文本明確出賣(mài)人需承諾所售房子不會(huì)有“一房多賣(mài)”、“司法查封”及其房屋基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題等，而買(mǎi)受人則需承諾使用期內(nèi)不擅自改變房子的用處和承重構(gòu)件。同時(shí)，出賣(mài)人有責(zé)任告知買(mǎi)受人合同簽訂后可能出現(xiàn)的規(guī)劃工程變更和預(yù)售合同登記等重要事項(xiàng)。此外，增強(qiáng)了買(mǎi)受人信息保護(hù)條款，明確出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人信息承擔(dān)保密責(zé)任。針對(duì)法律法規(guī)未明文規(guī)定的事宜，合同示范文本引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方自行協(xié)商承諾，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。對(duì)于法律法規(guī)不明確而買(mǎi)受人最為關(guān)心的小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)完成狀況、停車(chē)位和車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施的所有權(quán)所屬，及其室內(nèi)空氣污染與建筑隔音標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問(wèn)題，示范文本提醒買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行約定，從而明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。文本細(xì)化了雙方的違約責(zé)任，提升了合同的適用性和可執(zhí)行性，明確解除合同的標(biāo)準(zhǔn)、程序及利息的計(jì)算方法。新合同引進(jìn)了懲罰性賠償金，要求如出現(xiàn)“一房多賣(mài)”、房屋主體結(jié)構(gòu)不過(guò)關(guān)等嚴(yán)重違約，出賣(mài)人需退回買(mǎi)受人已付的所有房款及利息，并支付已付房?jī)r(jià)款的一倍或買(mǎi)受人全部損失的賠償費(fèi)。一、增強(qiáng)了房屋交付前買(mǎi)受人的檢查階段。二、確定了出賣(mài)人質(zhì)保責(zé)任和最低保修期。三、出賣(mài)人需將售賣(mài)商品房的全部房?jī)r(jià)款存進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。四、買(mǎi)受人需承諾不擅自改變房屋用途和承重構(gòu)件等。據(jù)住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次新修訂的合同示范文本有四個(gè)值得關(guān)注的新特點(diǎn)。一是在公平維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)利和明確雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上，更加注重買(mǎi)受人的權(quán)益保障。比如，合同示范文本增加了房屋交付前買(mǎi)受人檢查的步驟，確定了出賣(mài)人質(zhì)保責(zé)任和最低保修期，并細(xì)化了業(yè)主對(duì)建筑物特有和共有部分的權(quán)力。此外，新版本的預(yù)售合同還加入了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條文，明確出賣(mài)人需將售賣(mài)商品房的全部房?jī)r(jià)款存進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)于合同簽署環(huán)節(jié)中容易被忽略的問(wèn)題進(jìn)行了提醒，指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方就合同的重要事項(xiàng)作出承諾與告知。示范文本要求出賣(mài)人需確保所售房子不會(huì)有“一房多賣(mài)”、“司法查封”及其房屋基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題等，買(mǎi)受人也需承諾使用期內(nèi)不擅自改變房屋用途和承重構(gòu)件。針對(duì)過(guò)去開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的不當(dāng)方式，新預(yù)售合同還提供了解決對(duì)策，規(guī)定賣(mài)家需告知合同簽訂后發(fā)生的計(jì)劃工程變更和預(yù)售合同登記等重要事項(xiàng)。這能使買(mǎi)受人較早了解開(kāi)發(fā)商可能侵犯其權(quán)利的狀況，進(jìn)而及時(shí)干涉以維護(hù)自身權(quán)益。此外，新合同還加入了對(duì)于買(mǎi)受人隱私保護(hù)的條款，要求出賣(mài)人需對(duì)買(mǎi)受人信息保密。三是對(duì)法律法規(guī)未明確規(guī)定的事宜，新預(yù)售合同也鼓勵(lì)彼此自主承諾，以減少爭(zhēng)議。比如，對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定不祥、買(mǎi)受人關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成狀況、配套設(shè)施如停車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)館的所有權(quán)所屬，及其房屋質(zhì)量如室內(nèi)空氣污染與建筑隔音標(biāo)準(zhǔn)等難題，示范文本引導(dǎo)彼此進(jìn)行約定，進(jìn)一步明確權(quán)利與義務(wù)關(guān)聯(lián)。四是新合同細(xì)化了雙方的違約責(zé)任，明確解除合同的標(biāo)準(zhǔn)、程序及其利息計(jì)算方法。值得關(guān)注的是，新合同引進(jìn)了懲罰性賠償條文，針對(duì)違規(guī)比如“一房多賣(mài)”、房屋主體結(jié)構(gòu)未達(dá)標(biāo)等嚴(yán)重違約行為，開(kāi)發(fā)商除需退回買(mǎi)受人已付的所有房款和利息外，還需支付已付房?jī)r(jià)款一倍的賠償費(fèi)或買(mǎi)受人全部損失的賠償金。對(duì)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中容易出現(xiàn)的口頭銷(xiāo)售承諾，新版預(yù)售合同首次提出了明確的限令：禁止通過(guò)分割銷(xiāo)售、返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的形式進(jìn)行商品房的銷(xiāo)售，亦不允許以售后包租或其變相方法出售未完工商品房。
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