下面是范文網(wǎng)小編整理的淺議美國房地產(chǎn)公司進入房地產(chǎn)金融業(yè)歷史背景＠房地產(chǎn)金融(美國房地產(chǎn)經(jīng)紀)，供大家參閱。

　　淺議美國房地產(chǎn)公司進入房地產(chǎn)金融業(yè)的歷史背景 美國大型房地產(chǎn)公司PULTE、CENTEX、LENNAR等不約而同選擇在20世紀70年代和80年代初通過并購或成立主要是3個類型的金融公司進入房地產(chǎn)金融行業(yè)：

　　1． 按揭貸款公司（MORTGAGE COMPANY）

　　2． 儲蓄和信貸公司（S /L）

　　3． 按揭保險公司（MORTGAGE INSURANCE COMPANY）

　　應該說，這樣的選擇并不偶然和孤立，而具有一定的歷史背景。

　　20世紀70年代是美國按揭市場發(fā)展的重要時期，在政府出臺許多有利于住房按揭業(yè)的政策，美國按揭市場有了爆炸性的發(fā)展。這些政策的目的在于發(fā)展類似證券市場的有效和統(tǒng)一的一級按揭市場（PRIMARY MORTGAGE MARKET）和二級按揭市場（SECONDARY MORTGAGE MARKET）。

　　一級按揭市場是按揭貸款發(fā)放的市場，與中國不同，美國的商業(yè)銀行只發(fā)放了10%的按揭貸款，而按揭貸款公司發(fā)放了超過50%的按揭貸款，剩余的大部分貸款由S/L發(fā)放?？梢?，并購和成立按揭貸款公司與S/L是房地產(chǎn)公司進入一級按揭市場的理想選擇。

　　二級按揭市場是已發(fā)放的按揭貸款交易和流通的市場，強大的二級市場使得按揭貸款人能迅速找到買家，將手中的按揭變現(xiàn)，收回資金，有力支持按揭貸款的發(fā)放。

　　為了促進這兩個按揭市場的發(fā)展，政府主要做了三件事：

　　1、促進抵押資產(chǎn)標準化（STANDARDIZATION），使按揭貸款能自由流通；

　　2、建立資金渠道，打通按揭資產(chǎn)與資本市場的聯(lián)系；

　　3、為抵押資產(chǎn)的轉讓提供擔保。

　　具體政策包括：

　　1．《1968年住房及城市開發(fā)法案》（URBAN DEVELOPMENT ACT OF 1968）。該法案事實上重組了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA），F(xiàn)NMA的主要作用是以發(fā)行債券融入的資金大規(guī)模購買按揭貸款，這使得按揭貸款人持有的抵押資產(chǎn)能迅速轉讓給FNMA，減少資金占用時間。

　　2．《1968年聯(lián)邦國民抵押協(xié)會特許法案》（FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION CHARTER ACT OF 1968）。該法案賦予政府國民抵押協(xié)會（GNMA）對按揭貸款的轉讓和證券化進行擔保的職能。

　　GNMA對按揭貸款的擔保，承擔了按揭人不支付或不及時貸款本息的風險，提高了投資者對按揭產(chǎn)品的信心和興趣。有了GNMA的擔保，按揭貸款人可以更方便的轉讓發(fā)放的按揭貸款。

　　GNMA還對按揭貸款證券（MBS）本息的按時支付進行擔保，經(jīng)過GNMA擔保的證券稱為GNMA過手證券（GNMA PASS-THROUGH SECURITY），在市場上受歡迎程度很高，這極大幫助了抵押貸款證券化（SECURITIZATION）的實施。

　　3．《1970年緊急住房金融法案》（EMERGENCY HOME FINANCE ACT OF 1970）。該法案創(chuàng)立了聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC），F(xiàn)HLMC的職能與FNMA一樣，在資金市場上形成與FNMA的競爭關系，進一步拓寬按揭貸款的融資渠道。

　　二級市場的健全，按揭貸款公司是主要受益人，他們沒有其他資金來源，自然很愿意根據(jù)國家機構制定的統(tǒng)一標準發(fā)放貸款，然后將這些貸款集中起來，主要通過兩種渠道將這些固定收益資產(chǎn)變現(xiàn)：

　　1． 按揭貸款人———賣出抵押貸款―――ＦＭＮＡ、ＦＨＬＭＣ―――資本市場 2． 按揭貸款人———將抵押貸款轉為ＭＢＳ―――承銷團―――資本市場 具體的操作主要包括4個步驟：

　　1． 按揭貸款公司從FMNA和FHLMC處獲得購買抵押貸款的承諾，或從GMNA處獲得對抵押貸款擔保的承諾。

　　2． 有了二級市場機構的承諾，按揭貸款公司會在一級市場發(fā)放符合二級市場機構所規(guī)定的“標準貸款”。

　　3． 當集中了足夠多的貸款后，按揭貸款公司向二級市場機構遞交貸款達標的證明。

　　4． FMNA和FHLMC用現(xiàn)金向按揭貸款公司購買貸款；

　　或由GMNA發(fā)放保證文件，按揭貸款轉為MBS，由承銷人（高盛、美林等投資銀行）在二級市場上銷售。

　　這些操作使得按揭貸款公司能從5個途徑獲得收入：

　　1． 發(fā)起貸款手續(xù)費（ORIGINATION）：發(fā)起貸款過程會給按揭貸款公司帶來一定的成本，因此，向借款人收取通常為貸款額1%的手續(xù)費。

　　2． 資金占用費（WAREHOUSING OPERATION）：在發(fā)放抵押貸款的過程中，按揭貸款公司需要從商業(yè)銀行借入短期貸款來發(fā)放這些貸款，同時支付借款利息。一旦抵押貸款積累完畢，按揭貸款公司會售出貸款，還清銀行借款。按揭貸款公司收取的抵押貸款利息與付出的商業(yè)銀行貸款利息的差額被稱為WAREHOUSING。

　　3． 服務費（SERVING ACTIVITIES）：貸款出售后，按揭貸款公司還要繼續(xù)提供服務，包括收集每期的本息、不動產(chǎn)保險費、不動產(chǎn)稅等分別轉給機構投資者、保險公司、政府等，并向他們收取服務費。服務費通常是大多數(shù)按揭貸款公司的主要利潤來源。

　　4． 浮動期利息（FLOAT）：按揭貸款公司在收集到每期本息、不動產(chǎn)保險費、不動產(chǎn)稅等資金的時點與上繳這些資金的時點有幾天到一個月不等的時間差，持有這些資金的這段時間被稱為浮動期，期間產(chǎn)生的利息歸按揭貸款公司所有。

　　5． 出售收入（MARKETING）：在將貸款出售時，按揭貸款公司可能會有收益或損失。如果在貸款的發(fā)放到售出期間市場利率上升，所售的貸款的吸引力會下降，則需折價出售；

　　如果市場利率下降，則能溢價出售。

　　TO SUM UP，1968年后美國二級按揭市場的發(fā)展擴大了按揭貸款公司的生存空間，降低了他們的資金壓力，增加了他們的收入來源，這也是房地產(chǎn)公司選擇在70年代進入按揭行業(yè)的主要驅動力。在這樣的市場條件下，按揭規(guī)模越大，他們的利益也越大。

　　美國人的聰明在于，用世界各地的錢來改善本國人的居住條件。美國二級按揭市場現(xiàn)已成為吸引包括大量國際資金在內的收益穩(wěn)定的巨大資金市場，隨著這一市場的發(fā)展和完善，世界上更多的資金會繼續(xù)通過購買共同基金等方式來支持美國人居住上更好的房子，支持美國房地產(chǎn)公司和按揭貸款公司的業(yè)務，在這趨勢下，相信會有更多房地產(chǎn)公司將更深的介入這一市場。

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