下面是范文網(wǎng)小編收集的調(diào)研測(cè)算報(bào)告共6篇 調(diào)研報(bào)告概述，供大家參考。

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共1

　　酒店成本測(cè)算

　　方案

　　（一）

　　土地成本總地款1480萬(wàn)元，總建筑面積㎡，每

　　㎡建筑面積土地成本為680元

　　建安成本按框剪結(jié)構(gòu)、酒店外墻、酒店電梯、基本消防、

　　人防、強(qiáng)電弱電、公共管網(wǎng)、公共綠化、給排

　　水、基本智能系統(tǒng)預(yù)埋約2000元／㎡

　　報(bào)建費(fèi)180元/㎡

　　地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理約80元／㎡

　　財(cái)務(wù)成本、管理成本按直接成本的10%計(jì)算294元／㎡

　　稅收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅預(yù)征、企業(yè)所得稅預(yù)征

　　共10%約450元／㎡

　　以上成本為3684元／㎡ 按照房地產(chǎn)平均利潤(rùn)30%，本項(xiàng)目按總成本的20%提取利潤(rùn)，則實(shí)際售價(jià)為4420／㎡

　　方案

　　（二）

　　土地成本總地款1480萬(wàn)元，總建筑面積㎡，每

　　㎡建筑面積土地成本為680元

　　建安成本按框剪結(jié)構(gòu)、酒店外墻、酒店電梯、酒店消防、

　　人防、強(qiáng)電弱電、公共管網(wǎng)、公共綠化、給排

　　水、基本智能系統(tǒng)預(yù)埋約2200元／㎡

　　報(bào)建費(fèi)180元/㎡

　　地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理約80元／㎡

　　財(cái)務(wù)成本、管理成本按直接成本的10%計(jì)算314元／ 稅收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅預(yù)征、企業(yè)所得稅預(yù)征

　　共10%約470元／㎡

　　以上成本為3924元／㎡ 按照房地產(chǎn)平均利潤(rùn)30%，本項(xiàng)目按總成本的20%提取利潤(rùn)，則實(shí)際售價(jià)為4708／㎡

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共2

　　關(guān)于道路清掃費(fèi)用測(cè)算報(bào)告

　　一， 加尕斯臺(tái)鄉(xiāng)道路情況簡(jiǎn)介。

　　1 .團(tuán)結(jié)路開(kāi)始民族團(tuán)結(jié)就業(yè)創(chuàng)業(yè)園到上加尕斯臺(tái)清真寺路上長(zhǎng)度5300米，寬度11米，人行道右側(cè)米，左側(cè)米，打掃的面積共計(jì)㎡

　　2 .迎賓路開(kāi)始加尕斯臺(tái)農(nóng)村信用社到加油站路上長(zhǎng)度1400米，寬度11米，人行道右側(cè)3米，左側(cè)3米，打掃的面積共計(jì)㎡ 3.鄉(xiāng)政府打掃面積共計(jì)3689㎡ 4.中心巴扎打掃面積共計(jì)2000㎡ 5.鄉(xiāng)廣場(chǎng)打掃面積共計(jì)1220㎡

　　6.民族團(tuán)結(jié)就業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)打掃面積共計(jì)800㎡ 二．加尕斯臺(tái)鄉(xiāng)綠化情況簡(jiǎn)介。

　　1.團(tuán)結(jié)路開(kāi)始民族團(tuán)結(jié)就業(yè)創(chuàng)業(yè)園到上加尕斯臺(tái)清真寺綠化長(zhǎng)度5300米，右側(cè)米，左側(cè)米，綠化的面積共計(jì)㎡ 2.迎賓路開(kāi)始加尕斯臺(tái)農(nóng)村信用社到加油站綠化長(zhǎng)度1400米，寬度左側(cè)米，左側(cè)米，綠化的的面積共計(jì)7000㎡ 3.鄉(xiāng)政府綠化面積共計(jì)2995㎡ 4.鄉(xiāng)廣場(chǎng)綠化面積共計(jì)700㎡

　　5.民族團(tuán)結(jié)就業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)綠化面積共計(jì)400㎡ 三．加尕斯臺(tái)鄉(xiāng)道路管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1.每日上，下午對(duì)責(zé)任區(qū)巡查一次，及時(shí)清理垃圾，浮塵： 2.環(huán)境清潔做到區(qū)域內(nèi)路面，場(chǎng)區(qū)綠地等無(wú)積水，無(wú)垃圾，無(wú)煤塵：

　　3.每日按時(shí)擦拭宣傳欄，標(biāo)示牌，欄桿，垃圾桶等公共設(shè)施： 4.定期將區(qū)域內(nèi)所有垃圾分類處理清運(yùn)，對(duì)垃圾桶，垃圾池及垃圾車進(jìn)行沖洗，消毒：

　　5.每日對(duì)外圍大門(mén)及門(mén)上飾物進(jìn)行擦拭，每周進(jìn)行一次徹底清理： 6.每季度徹底擦拭一次圍墻面，圍欄桿及固定在上面的物體等： 7.每半年對(duì)路燈徹底清潔一次，保持其完好：

　　8.每日檢拾道路兩側(cè)排水溝和綠化帶內(nèi)垃圾，要求目視范圍內(nèi)無(wú)垃圾，每周對(duì)道路兩側(cè)排水溝內(nèi)垃圾徹底清理一次。

　　可克塔物業(yè)管理有限公司

　　2016年4月1日

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共3

　　新華網(wǎng)山東頻道2月27日電 中國(guó)目前已進(jìn)入老齡化社會(huì)，新一代的獨(dú)生子女已經(jīng)成人，下一步中國(guó)的家庭將形成“四二一”結(jié)構(gòu)，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會(huì)必然的趨勢(shì)。因此，養(yǎng)老院將大有可為。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？投資顧問(wèn)王一飛認(rèn)為，養(yǎng)老院是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資選擇。豐厚回報(bào)在未來(lái)

　　投資多少錢才能開(kāi)間養(yǎng)老院？

　　投資專家認(rèn)為，投資額要看各自的市場(chǎng)定位。如果是經(jīng)營(yíng)高端市場(chǎng)，投資額最少要在5000萬(wàn)元以上；如果是一般投資，大約在3000萬(wàn)元左右。

　　投資顧問(wèn)王一飛先生說(shuō)，據(jù)他掌握的資料，投資養(yǎng)老院的主要花費(fèi)是在床位的建設(shè)上，投資一個(gè)床位一般在5萬(wàn)—8萬(wàn)元人民幣。如果要出效益就要有一定的規(guī)模，一般的養(yǎng)老院床位應(yīng)該在400—500個(gè)以上。假設(shè)一個(gè)床位價(jià)格為7萬(wàn)元，以規(guī)模400張為標(biāo)準(zhǔn)的話，那么床位建設(shè)投入就需要2800萬(wàn)元人民幣。再加上水電費(fèi)、工資、維護(hù)費(fèi)等相關(guān)的費(fèi)用，投資一個(gè)中檔養(yǎng)老院的成本應(yīng)該不少于3000萬(wàn)元人民幣。

　　養(yǎng)老院的投入成本如此巨大，其投資回報(bào)的周期要多長(zhǎng)呢？

　　王一飛指出，辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高。比如那些中等發(fā)達(dá)地區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只能是：一個(gè)健康老人一個(gè)月收費(fèi)600元，需要護(hù)理的老人是800元，需要全護(hù)理的老人是1200元；住單人房需要再多交包房費(fèi)300元。一個(gè)老人每月800元左右的生活費(fèi)用，大多數(shù)家庭都負(fù)擔(dān)得起。養(yǎng)老院400個(gè)床位，如果都住上了老人，這樣計(jì)算，一個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入也應(yīng)該有近32萬(wàn)元。投資一個(gè)中檔的養(yǎng)老院大約需要10年才可以有回報(bào)，投資在5000萬(wàn)以上的，需要6年時(shí)間。

　　細(xì)節(jié)不能忽視

　　當(dāng)然，投資養(yǎng)老院也要考慮到風(fēng)險(xiǎn)。王一飛說(shuō)，養(yǎng)老院的競(jìng)爭(zhēng)正在加大，從環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)向服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡，而且市場(chǎng)的變動(dòng)也會(huì)增加投資收益的不確定性。

　　北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系博士生石瓊說(shuō)，中國(guó)的養(yǎng)老院要達(dá)到完全成熟，還有一些特殊的問(wèn)題要解決。首先，由于歷史條件、文化等原因，導(dǎo)致中國(guó)老人在消費(fèi)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像歐美國(guó)家的老人那樣“大手大腳”。其次，社會(huì)保障體系、醫(yī)療保健制度和養(yǎng)老金制度在中國(guó)還未完全成熟地建立，大多數(shù)老年人還要留著他們的儲(chǔ)蓄以備后用。

　　還有一個(gè)問(wèn)題是，歐美國(guó)家的老年人比較喜歡住在度假村式的養(yǎng)老院或老年公寓社區(qū)；而看重親情的中國(guó)老人則可能更傾向于住在市區(qū)，以便他們的小輩前來(lái)探望，并且讓他們覺(jué)得未被自己的家庭或社會(huì)所拋棄。所以企業(yè)或者個(gè)人在投資養(yǎng)老院的時(shí)候，這一人文因素也要考慮好，一旦不慎，只能是關(guān)

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共4

　　北京市大德通商貿(mào)有限公司 桶裝水項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)告

　　2010年08月24日

　　目錄

　　一、

　　二、

　　1.

　　2.

　　3.

　　4.

　　1)

　　2)

　　3)

　　4)

　　5)

　　6)

　　7)

　　8) 項(xiàng)目概況 ......................2 測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ........................2 項(xiàng)目規(guī)模和計(jì)算期 ....................2 總投資 ..........................2 資金籌措 ......................2 總成本費(fèi)用 .........................2 電費(fèi) ..........................3 水費(fèi) ..........................3 供暖供熱費(fèi) .....................3 燃料費(fèi) ......................3 工資 ..........................3 修理費(fèi) ......................3 折舊費(fèi)及攤銷費(fèi) ....................3 管理費(fèi)用 .........................4 9) 進(jìn)貨成本 .........................410）房租…………………………………………………………………………………………………4 7.

　　三、營(yíng)業(yè)收入 ......................4 附表 .......................

　　4北京市大德通商貿(mào)有限公司桶裝水項(xiàng)目

　　財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)告

　　一、項(xiàng)目概況

　　北京市大德通商貿(mào)有限公司桶裝水項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)CBD，預(yù)計(jì)規(guī)模日銷量300桶，收購(gòu)一至兩家水站，月銷量在3000桶左右，并有庫(kù)房，總投資10萬(wàn)元。

　　二、測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　1.項(xiàng)目規(guī)模和計(jì)算期

　　本項(xiàng)目設(shè)計(jì)銷售能力為300桶/日。

　　本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為10年，即項(xiàng)目的計(jì)算期計(jì)10年。

　　2.總投資

　　投資人投入20萬(wàn)元計(jì)算。

　　3.資金籌措

　　公司合伙人共同出資

　　4.總成本費(fèi)用

　　總成本費(fèi)用包括：電費(fèi)、水費(fèi)、供熱費(fèi)、工資、修理費(fèi)、管理費(fèi)用及進(jìn)貨費(fèi)用等。

　　1) 電費(fèi)

　　用電費(fèi)為生活用電。

　　收購(gòu)水站面積約為80平方米，電價(jià)元/計(jì)算，年生活用電耗費(fèi)為2000元。

　　項(xiàng)目年電費(fèi)合計(jì)為2000元。

　　2) 水費(fèi)

　　目前項(xiàng)目用水單價(jià)元/噸。

　　據(jù)此計(jì)算的年用水費(fèi)用為1000元。

　　3) 供暖供熱費(fèi)

　　根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，

　　供暖供熱費(fèi)用合計(jì)為1萬(wàn)元。

　　4) 燃料費(fèi)

　　燃料費(fèi)

　　年汽油費(fèi)用為萬(wàn)元。

　　5) 工資

　　根據(jù)水站規(guī)模和崗位要求，人員編制定員按7人考慮；工資標(biāo)準(zhǔn)按水工元/人共3人，送水提成：每桶元，總共元，銷售人員4人元/人，年工資支出共計(jì)萬(wàn)元。

　　6) 修理費(fèi)

　　年送水修理費(fèi)用為2000元。

　　汽車修理費(fèi)為2000元，保險(xiǎn)費(fèi)1000元。

　　合計(jì)：5000元/年

　　7) 折舊費(fèi)及攤銷費(fèi)

　　投資人投入5萬(wàn)元固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，折舊期10年，每年5000

　　元。攤銷費(fèi)，購(gòu)買對(duì)方客戶業(yè)績(jī)做無(wú)形資產(chǎn)攤銷，每桶10元，元，按10年攤銷，每年3000元。

　　8) 管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用共計(jì)2000元。

　　9）進(jìn)貨成本

　　平均每桶進(jìn)貨7元，全年元。

　　10）房租

　　平均每月3000元，全年元

　　5.營(yíng)業(yè)收入

　　本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要為桶裝水銷售收入，以月3000桶計(jì)算。每桶毛利潤(rùn)5元計(jì)算。每月增長(zhǎng)200桶計(jì)算。第一年共計(jì)：桶。營(yíng)業(yè)收入以每桶平均12元計(jì)算，全年?duì)I業(yè)收入元。

　　三、附表

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共5

　　如何合理確定流動(dòng)資金貸款額度 發(fā)布時(shí)間：2010-07-21 13:58:18

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　　作者：漳州城區(qū)聯(lián)社

　　陳朝平

　　2010年2月，銀監(jiān)會(huì)頒布實(shí)施了《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》，對(duì)流動(dòng)資金貸款進(jìn)行了規(guī)范化管理，其中對(duì)流動(dòng)資金貸款需求量的測(cè)算提出了參考公式。由于農(nóng)村信用社服務(wù)的對(duì)象多數(shù)為中小企業(yè)，企業(yè)提供的報(bào)表不真實(shí)、不規(guī)范情況較多，這也給辦理中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的信貸員出了一道不小的難題。在實(shí)際操作過(guò)程中，要求我們的信貸員更要加強(qiáng)貸前盡職調(diào)查，并根據(jù)借款人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，合理的分析和使用數(shù)據(jù)，而不能僅僅局限于財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，應(yīng)注重實(shí)際調(diào)查情況，合理確定數(shù)據(jù)取值，本人在近期省聯(lián)社組織“三法一指引”培訓(xùn)過(guò)程中得出幾點(diǎn)心得，與各位同仁一起切磋探討。 如何確定營(yíng)運(yùn)資金量

　　營(yíng)運(yùn)資金量的影響因素主要包括現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、預(yù)付賬款等，在調(diào)查基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)各項(xiàng)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間變化，合理估算借款人營(yíng)運(yùn)資金量。管理辦法給出了實(shí)際測(cè)算中，借款人營(yíng)運(yùn)資金需求量的參考公式：

　　營(yíng)運(yùn)資金量＝上年度銷售收入×（1－上年度銷售利潤(rùn)率）×（1＋預(yù)計(jì)銷售收入年增長(zhǎng)率）/營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)

　　在實(shí)際使用中，我們要根據(jù)借款人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，合理地分析和使用數(shù)據(jù)，而不能僅僅局限于財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，而是要根據(jù)實(shí)際調(diào)查情況，合理確定數(shù)據(jù)取值。

　　預(yù)計(jì)銷售收入年增長(zhǎng)率。該比率的預(yù)定要有理有據(jù)，既要符合企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和趨勢(shì)，又要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段、規(guī)劃及可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)行確定。最重要的是預(yù)測(cè)的增長(zhǎng)水平要與企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力以及市場(chǎng)承受能力匹配，如果僅僅是為了達(dá)到需求量的測(cè)算而確定很高的增長(zhǎng)率是非常不合理的。比如對(duì)于成立時(shí)間不長(zhǎng)的企業(yè)，預(yù)計(jì)其銷售收入增長(zhǎng)率達(dá)到100%，與處于新生階段的企業(yè)需要采取拓展策略的情況相吻合，但伴之而來(lái)的是高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，此類企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎介入;對(duì)于已進(jìn)入穩(wěn)健期經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，其增長(zhǎng)率能達(dá)到10%至20%已經(jīng)是非常不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，再預(yù)計(jì)更高的增長(zhǎng)率可以說(shuō)只是僅僅是為了達(dá)到更高的流動(dòng)資金需求量而已。因此可以看出，我們預(yù)測(cè)時(shí)要對(duì)數(shù)據(jù)的合理性和可實(shí)現(xiàn)性充分驗(yàn)證，才能更加合理確定營(yíng)運(yùn)資金量并符合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際。 如何確定流動(dòng)資金貸款額度

　　管理暫行辦法中規(guī)定的新增流動(dòng)資金貸款需求量測(cè)算公式為：

　　營(yíng)運(yùn)資金量－借款人自有資金－現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款－其他渠道提供的營(yíng)運(yùn)資金。

　　要想貸款額度確定合理，必須弄明白公式中的各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容。

　　1、自有資金：任何企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須擁有一定數(shù)量的自有資金，自有資金包括投資者投入企業(yè)的資本金及經(jīng)營(yíng)中形成的積累，如盈余公積金、資本公積金和未分配利潤(rùn)等，它反映了所有者的權(quán)益。但是自有資金投入的方向不僅限于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，還包括長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)投入、購(gòu)買土地使用權(quán)等，這部分資金投入后，就勢(shì)必減少流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)量，因此公式中的自有資金是指企業(yè)用于流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的部分，應(yīng)剔除長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等科目的投入。商業(yè)銀行信貸管理制度規(guī)定自有資金的比例不低于30%。

　　2、現(xiàn)有流動(dòng)資金貸款：不僅包含借款人現(xiàn)有的他行流動(dòng)資金貸款金額，還應(yīng)該包含應(yīng)付票據(jù)的敞口部分，原因是這部分敞口也是作為流動(dòng)資金用途使用。如企業(yè)應(yīng)付票據(jù)科目為400萬(wàn)元，經(jīng)調(diào)查是開(kāi)立的銀行承兌匯票，保證金比例30%，那么敞口就是280萬(wàn)元，應(yīng)作為被減項(xiàng)。

　　3、合理剔除應(yīng)償還的資金因素，如已到期的貸款、應(yīng)支付的應(yīng)付賬款等。

　　4、其他渠道提供的營(yíng)運(yùn)資金：包括自股東處取得的借款；發(fā)債；職工集資；通過(guò)融資租賃購(gòu)入的小型設(shè)備；財(cái)政補(bǔ)貼；發(fā)行股票；非銀行金融機(jī)構(gòu)取得的融資等等。

　　這樣，在合理分析上述數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，我們就能得到借款人需要新增加的流動(dòng)資金貸款額，也就是其日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的營(yíng)運(yùn)資金缺口。但是實(shí)際工作中，往往會(huì)發(fā)生計(jì)算出來(lái)的貸款額很可能會(huì)與借款人申請(qǐng)的貸款額不一樣的情況，基本有下面三種可能：

　　一是測(cè)算額度大于申請(qǐng)額度。表明借款人有可能要增加自有資金投資的投入，如增加股東投入、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等，或者是到其他銀行進(jìn)行再融資；

　　二是測(cè)算額度小于申請(qǐng)額度。那就表明借款人保持日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金量沒(méi)有申請(qǐng)的那么大，我們就要考慮貸款的實(shí)際用途是否全部是投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是否存在挪用至固定資產(chǎn)投資（結(jié)合報(bào)表中的固定資產(chǎn)科目和在建工程科目進(jìn)行分析），甚至投入房市、股市的可能，這是管理辦法明確規(guī)定禁止的貸款用途。

　　三是借款人的流動(dòng)資金貸款缺口計(jì)算出來(lái)后為負(fù)值。從表面理解就是借款人目前的自有資金和借入的流動(dòng)資金已經(jīng)大于其周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)所需的流動(dòng)資金，也就是說(shuō)借款人不需要流貸支持就已經(jīng)能夠完成周轉(zhuǎn)需要。但實(shí)際情況是企業(yè)確實(shí)需要貸款，這種情況主要表現(xiàn)在企業(yè)接到一筆訂單，這對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)是臨時(shí)性的生產(chǎn)任務(wù)，但日常資金都處于周轉(zhuǎn)使用中，沒(méi)有生產(chǎn)這筆訂單所需要的資金，因此計(jì)算出來(lái)的營(yíng)運(yùn)資金量沒(méi)有包含本筆訂單的需求，如果僅僅根據(jù)公式結(jié)果銀行就不發(fā)放本筆貸款，就是沒(méi)有考慮企業(yè)的實(shí)際交易需求來(lái)確定流動(dòng)資金額度，是不合理的。

調(diào)研測(cè)算報(bào)告共6

　　洛陽(yáng)市地下商場(chǎng)測(cè)算評(píng)估報(bào)告

　　一、項(xiàng)目概述

　　洛陽(yáng)市地下商場(chǎng)地處于老城區(qū)步行街繁華區(qū)域內(nèi)，西起中州東路興華街附近，東至中州東路右安街青年宮廣場(chǎng)，該項(xiàng)目隸屬洛陽(yáng)人防辦下屬二級(jí)機(jī)構(gòu)市人防開(kāi)發(fā)管理處。

　　二、物業(yè)情況

　　項(xiàng)目東西長(zhǎng)210米，南北寬米，總體量約為6000㎡，消防通道10處，商場(chǎng)內(nèi)通道寬度約5米，墻面、地面、天花裝修良好，通風(fēng)設(shè)施齊全，商戶總數(shù)量約為80個(gè)，目前管理工作人員約為20人，均屬人防辦在編人員。

　　三、經(jīng)營(yíng)狀況

　　項(xiàng)目現(xiàn)年租金收益為220萬(wàn)元，合計(jì)30/㎡；所需支出費(fèi)用有水電費(fèi)約14萬(wàn)元/年；管理人員工資約為—元（按公務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)）；稅收方面由商戶直接針對(duì)稅局。主要經(jīng)營(yíng)三大品項(xiàng)：小電子類、中老年裝、家紡和部分鞋，客流不大，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

　　四、項(xiàng)目評(píng)估

　　1、項(xiàng)目地點(diǎn)評(píng)估

　　店鋪經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)：老城區(qū)步行街附近

　　建筑面積：近6000㎡ 使用面積：3465㎡ 要求租金：30元/㎡ 合同年限：一年 消防通道：10處 上 下 水：有 總 投 資：1300萬(wàn)元

　　項(xiàng)目形狀：路面下方，為長(zhǎng)方形

　　2、建筑類別

　　建筑性質(zhì)：人防設(shè)施 樓層：地下負(fù)一層 開(kāi)發(fā)日期：1992年 建筑現(xiàn)狀況：良好

　　3、項(xiàng)目能見(jiàn)度

　　50—100米在所處范圍內(nèi)能看到項(xiàng)目出入口LOGO。

　　4、行人類別比率

　　在此區(qū)工作：30% 此地居民：55% 目標(biāo)性閑逛：15%

　　5、公共交通

　　由于地處于老城區(qū)，又在洛陽(yáng)市主干道（中州東路），公共交通各個(gè)方向較為便利，道路兩方具有公交站點(diǎn)以及出租車?？奎c(diǎn)。

　　6、周邊一公里內(nèi)商業(yè)

　　大張量販、德眾錦華、雅飛時(shí)尚廣場(chǎng)、絢麗時(shí)尚廣場(chǎng)、青少年宮小商品市場(chǎng)、八角樓金街、興華街步行街、歐陸家具廣場(chǎng)、丹尼斯量販。

　　五、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析： 優(yōu)勢(shì)：

　　1、項(xiàng)目處于老城商業(yè)圈內(nèi)，經(jīng)營(yíng)年數(shù)較長(zhǎng)，有一定的認(rèn)知度；

　　2、隸屬于人防工程，不會(huì)面臨政府拆遷，穩(wěn)定性強(qiáng)；

　　3、政府的支持力度強(qiáng)。 劣勢(shì)：

　　1、經(jīng)營(yíng)體量較小，商戶數(shù)量較少，無(wú)法形成規(guī)模性市場(chǎng)；

　　2、處于地下負(fù)一層，路面商場(chǎng)LOGO標(biāo)示雖能看到，但是不夠醒目；

　　3、內(nèi)部裝修落后，已經(jīng)脫離現(xiàn)代化商業(yè)風(fēng)格；

　　4、經(jīng)營(yíng)貨品層次偏低，客單價(jià)以及銷售單價(jià)暫無(wú)法提升；

　　5、商戶個(gè)人素質(zhì)較低，服務(wù)意識(shí)差，經(jīng)營(yíng)思路死板；

　　6、項(xiàng)目定位不明確，無(wú)品牌化經(jīng)營(yíng)意識(shí)；

　　7、無(wú)停車場(chǎng)。

　　六、收益估算

　　1、項(xiàng)目總收益

　　元（平方米）×6000㎡×12月=

　　2、人員費(fèi)用

　　20人×2350元×12月=元

　　3、水電費(fèi)用

　　元×12月=元

　　4、項(xiàng)目利潤(rùn)

　　元-元-元=元

　　七、投資估算

　　改造標(biāo)準(zhǔn)為中檔，區(qū)域?yàn)楣矃^(qū)域，按照2500㎡估算

　　1、改造費(fèi)用：

　　500元（平方米）×2500㎡=元

　　2、中央空調(diào)設(shè)備費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積200元/㎡ 200元×6000㎡=元

　　2、營(yíng)銷推廣費(fèi)用

　　自項(xiàng)目簽訂之日起3個(gè)月為一個(gè)周期 元×3=元

　　3、不可預(yù)估費(fèi)用：約20萬(wàn)元

　　4、合計(jì)估算費(fèi)用：元 說(shuō)明：

　　包括管線、石材、燈具；戶外噴繪、媒介廣告、宣傳單頁(yè)等。

　　八、項(xiàng)目評(píng)估綜合建議

　　1、項(xiàng)目地理位置和經(jīng)營(yíng)評(píng)估：

　　該項(xiàng)目處于老城區(qū)商業(yè)圈內(nèi)，屬于成熟性項(xiàng)目，卻處于商圈尾部（中州東路和右安街），并且在地下，整體客流并不是很大，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)定位、貨品層次、營(yíng)銷管理等因素以及缺乏品牌資源，推出其整體銷售狀況不佳，但由于租金較低，商戶穩(wěn)定性強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)建筑面積約6000㎡，體量較小，由此推斷如單體經(jīng)營(yíng)很難達(dá)到一定的市場(chǎng)影響力，在招商和運(yùn)營(yíng)方面困難重重。

　　2、租金和年限評(píng)估：

　　目前項(xiàng)目租金約為30元/㎡，整體收益約為220萬(wàn)元，參照地上周邊商圈租金標(biāo)準(zhǔn)范圍約為25元-100元/㎡，其租金上升空間為5元-10元/㎡，按照上升5元/㎡計(jì)算：（30+5）×6000㎡×12月=元；按照上升10元/㎡計(jì)算：（30+10）×6000㎡×12月=元。目前租賃合同期限為一年，如合同期限增至3年以上，再加之調(diào)整租金評(píng)效，以現(xiàn)有商戶層次難以接受，需要整合品牌資源。

　　3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估：

　　設(shè)備陳舊，整體環(huán)境缺乏定位，裝修風(fēng)格沒(méi)有形成特色，沒(méi)有眼前一亮的感覺(jué)。

　　4、周邊環(huán)境評(píng)估：

　　項(xiàng)目周邊具有以八角樓街為代表性的商業(yè)步行街，興華街步行街、大張量販、德眾錦華百貨、雅飛時(shí)尚廣場(chǎng)等，其經(jīng)營(yíng)環(huán)境、品牌資源方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該項(xiàng)目。其中還包括一個(gè)青年宮廣場(chǎng)，步行街地下超市。

　　綜上所述建議：

　　1、可作為試點(diǎn)工程；

　　2、將青年宮廣場(chǎng)與地下商業(yè)連通，或者八角樓步行街負(fù)一層與地下商場(chǎng)連通，形成一個(gè)體量為近㎡的商業(yè)步行街。

　　日 期：

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