下面是范文網(wǎng)小編整理的萬科資金管理中心年度財務(wù)分析3篇 萬科資金管理中心年度財務(wù)分析報告，歡迎參閱。

萬科資金管理中心年度財務(wù)分析1

　　2017萬科財務(wù)分析

　　篇一：2017年最新萬科a個股分析報告

　　2017年最新萬科

　　個股分析報告

　　2016年10月

　　a

　　現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標(biāo)。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因?yàn)楣墒酗L(fēng)云變化太快,我們在買之前一定要對其進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的分析才行。

　　一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

　　近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個特點(diǎn):

　　宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。

　　2008年金融危機(jī)爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國家實(shí)行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異?；钴S,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月，全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達(dá)頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來說,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴(yán)的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

　　行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國大中城市(諸如省會城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當(dāng)前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀

　　態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險高、周期長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。

　　行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國土地為政府所壟斷,國家競標(biāo)拍賣土地,從而使土地價格提升,進(jìn)而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升?！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。

房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

　　篇二：財務(wù)與成本管理——萬科集團(tuán)盈利能力分析

　　無錫太湖學(xué)院會計(jì)學(xué)院期末考查作業(yè)

　　2015-2016-2

　　作業(yè)日期：2016年6 月 6日

　　萬科集團(tuán)盈利能力分析

　　摘要：本文主要是通過對企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進(jìn)行了分析，同時對于萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行了概述，通過對萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進(jìn)而提出自己對于改進(jìn)萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。

　　關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)，盈利能力

　　一、盈利能力作用意義概述

　　盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力分析是企業(yè)財務(wù)分析的重點(diǎn),是企業(yè)管理活動的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。財務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因?yàn)槠髽I(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報率；而對于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會更多地考慮如何增強(qiáng)企業(yè)競爭力、擴(kuò)大市場占有率、追求長期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準(zhǔn)確評價企業(yè)債務(wù)的償還能力，控制信貸風(fēng)險。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對企業(yè)進(jìn)行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理存在的問題，進(jìn)而采取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。

　　二、萬科公司營運(yùn)能力的分析

（一）萬科集團(tuán)簡介

　　萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積萬平方米，竣工面積萬平方米，實(shí)現(xiàn)

　　銷售金額億元，結(jié)算收入億元，凈利潤億元。

　　萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個城市。當(dāng)年共銷售住宅套，在全國商品住宅市場的占有率從%提升到

%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

　　萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為%，凈利潤復(fù)合增加率為%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長的中國企業(yè)。公司在開展過程中兩次當(dāng)選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得《投資者聯(lián)系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎項(xiàng)。

（二）萬科集團(tuán)盈利模式分析

　　作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點(diǎn)可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績更多來源于規(guī)模擴(kuò)張。

　　圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析

（三）萬科集團(tuán)盈利數(shù)據(jù)分析

(1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為,,,呈逐步降低之勢，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高,,個百分點(diǎn)，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進(jìn)步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機(jī)的影響下，仍堅(jiān)持了相對較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

　　年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢，且跌幅逐

　　步加人，標(biāo)明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤在削減。

(3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經(jīng)營務(wù)收入由355個億上升到410個億，有一個較人的上升，但因?yàn)橹鹘?jīng)營務(wù)成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營利潤較12年比較僅增民1個億，銷售毛利率降低個百分點(diǎn)。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，主經(jīng)營務(wù)成本為275個億，主經(jīng)營務(wù)利潤為129個億。主經(jīng)營務(wù)收入有小幅降低，主經(jīng)營務(wù)成本人幅提高，主要是因?yàn)殇摬牡纫幌盗薪ú膬r格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷售毛利率為,與13年比較降幅較人，標(biāo)明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個百分點(diǎn)。

(4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低，降低幅度高達(dá),其中有挨近一半的降幅都是因?yàn)榻?jīng)營收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營務(wù)收入為394個億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標(biāo)明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進(jìn)程，一起也標(biāo)明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。

(5)總資產(chǎn)報酬率。2012年到2014年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報酬率不斷降低，標(biāo)明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。

(6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢，且13年到14年第三季度上升幅達(dá)較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。

　　三、萬科盈利能力存在的問題及對策建議

（一）萬科盈利能力存在的問題

　　通過對萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢，并且得出如下結(jié)論：

　　1，費(fèi)用控制水平較好，但仍有很大的提升空間

　　作為市場占有率第一的企業(yè)，其期間費(fèi)用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應(yīng)的宣傳；另外公司實(shí)行快速銷售的管理模式。公司應(yīng)該注意資產(chǎn)擴(kuò)張是否會帶來經(jīng)濟(jì)效益的增大，避免盲目擴(kuò)張帶來負(fù)面的影響，控制好成本費(fèi)用，促進(jìn)營業(yè)利潤率的提高。

　　2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用

　　萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認(rèn)為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認(rèn)為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。

（二）對策建議

　　盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分析，萬科的利潤質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對萬科提出一些對策建議：

　　1，進(jìn)一步提高費(fèi)用控制水平，加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的比例，促進(jìn)營業(yè)利潤的提高，實(shí)施收縮策略，必要時實(shí)行降價促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)追求短期效益，應(yīng)確保經(jīng)營穩(wěn)健性，適時調(diào)整新項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。2，提高資金的使用率，減緩?fù)恋財U(kuò)張進(jìn)度，因?yàn)橥恋刈鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長期占用會降低公司的資金使用效率及盈利能力，進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進(jìn)行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，而不能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營現(xiàn)金的需求。

　　通過以上對萬科的盈利能力進(jìn)行實(shí)證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對于僅從利潤額等絕對數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，能夠更加準(zhǔn)確、客觀、全面地評價上市公司的盈利能力，這些指標(biāo)是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對盈利能力進(jìn)行評價的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報方面反映上市公司的盈利能力。在實(shí)際運(yùn)用中，需要對該公司連續(xù)幾年的利潤變動以及盈利能力分析指標(biāo)進(jìn)行分析，以此從動態(tài)角度對公司的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展趨勢做出全面的評價和合理的預(yù)測，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。

　　參考文獻(xiàn)：

[1] 徐曉然.國內(nèi)房企業(yè)績難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強(qiáng)者恒強(qiáng)--萬科地產(chǎn)2011年財務(wù)報表分析

[J].時代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究[D].中山大學(xué),2009

[3]張紅,林蔭,劉平,.基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)測[J].清華大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

▄ 前言

　　行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務(wù)的基石，通過對特定行業(yè)的長期跟蹤監(jiān)測，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場研究報告，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價值和投資機(jī)會，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，提高管理和運(yùn)營能力。

　　行業(yè)研究是對一個行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場容量、行業(yè)成長空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進(jìn)入退出壁壘、上下游關(guān)系等。

　　一般來說，行業(yè)（市場）分析報告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長背景；

　　二是研究各個行業(yè)市場內(nèi)的特征、競爭態(tài)勢、市場進(jìn)入與退出的難度以及市場的成長性；

　　三是研究各個行業(yè)在不同條件下及成長階段中的競爭策略和市場行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。

　　常規(guī)行業(yè)研究報告對于企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在兩方面：

　　第一是，身為企業(yè)的經(jīng)營者、管理者，平時工作的忙碌沒有時間來對整個行業(yè)脈絡(luò)進(jìn)行一次系統(tǒng)的梳理，一份研究報告會對整個市場的脈絡(luò)更為清晰，從而保證重大市場決策的正確性；

　　第二是如果您希望進(jìn)入這個行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的研究報告是您系統(tǒng)快速了解一個行業(yè)最快最好的方法，讓您更加豐富翔實(shí)的掌握整個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、趨勢以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使得您的投資決策更為科學(xué)，避免投資失誤造成的巨大損失。

　　因此，行業(yè)研究的意義不在于教導(dǎo)如何進(jìn)行具體的營銷操作，而在于為企業(yè)提供若干方向性的思路和選擇依據(jù)，從而避免發(fā)生“方向性”的錯誤。

▄報告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email電子版/特快專遞

? 【價格】紙介版：7000元電子版：7200元? 【文章來源】 ▄ 報告目錄

　　第一章 房地產(chǎn)的相關(guān)概念

　　第一節(jié)、房地產(chǎn)概念闡釋

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　三、房地產(chǎn)的類別

　　四、房地產(chǎn)的自然形態(tài)

　　第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)概述

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)的地位

　　四、房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域

　　第三節(jié)、影響房地產(chǎn)價值的因素

　　一、成本因素

　　二、經(jīng)濟(jì)因素

　　三、政策因素

　　四、社會因素

　　第四節(jié)、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點(diǎn) 紙介+電子：7500元

　　一、房地產(chǎn)市場分析的層次

　　二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　三、房產(chǎn)地市場分析的特點(diǎn)

　　四、提高分析有效性的途徑

　　第二章 2014-2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

　　第一節(jié)、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述

　　一、發(fā)展?fàn)顩r回顧

　　二、行業(yè)發(fā)展形勢

　　三、短周期化特征

　　四、行業(yè)經(jīng)營利潤

　　五、行業(yè)泡沫淺析

　　第二節(jié)、2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

　　一、2014年發(fā)展特征

　　二、開發(fā)投資完成情況

　　三、商品房的銷售情況

　　四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

　　五、2014年市場熱點(diǎn)

　　第三節(jié)、2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

　　一、2015年發(fā)展特征

　　二、開發(fā)投資完成情況

　　三、商品房的銷售情況

　　四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

　　五、2015年市場熱點(diǎn)

　　第四節(jié)、2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

萬科資金管理中心年度財務(wù)分析2

　　1，短期償債能力分析，流動比率，速動比率，整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率和速動比率都比較低，萬科的流動比率和速動比率在整個行業(yè)中處于中上水平，但是由于投資的房地產(chǎn)過多，它的短期償債能力偏低。2，長期償債能力分析

　　資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)總額

　　資產(chǎn)負(fù)債率越小，企業(yè)的償債能力越高，國

　　際上通常認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)該高于60%，所以對于長期償債的安全性不是很高；而資產(chǎn)負(fù)債率的上升使萬科財務(wù)風(fēng)險加大，而產(chǎn)權(quán)比率高于了100%，更加說明了萬科的自有資產(chǎn)對償債風(fēng)險的承受能力不高。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大。萬科作為中國房地產(chǎn)發(fā)展的龍頭企業(yè)，近幾年償債能力的偏低和償債保障程度的降低很可能會成為萬科的長遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸。

　　反映總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標(biāo)是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　它是企業(yè)銷售收入凈額與資產(chǎn)總額的比率。這一比率可用來分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率。如果這個比率較低，則說明企業(yè) 利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率較差，最終會影響企業(yè)的獲得能力。這樣，企業(yè)就應(yīng)該采取措施提高各項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（Fixed Assets Turnover，是指企業(yè)年銷售收入凈額與固定資 產(chǎn)平均凈值的比率。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投 資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不 高，則表明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)成果不多，企業(yè)的營運(yùn)能力不強(qiáng)。運(yùn)用固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時，需要考慮固定資產(chǎn)凈值因計(jì)提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業(yè)間進(jìn)行分析比較時，還要考慮采用不同折舊方 法對凈值的影響等。

　　流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　是反映企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的 指標(biāo)。它是流動資產(chǎn)的平均占用額與流動資產(chǎn)在一定時期所完成的周轉(zhuǎn)額之間比率。在一定時期內(nèi)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用的效果越好。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)天數(shù)表示時，周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時占用的時間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營任何一個環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。按天數(shù)表示的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能更直接地反映生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善。便于比較不同時期的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，應(yīng)用較為普遍。

　　企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款

　　回收得越快；反之，則企業(yè)的營運(yùn)資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會嚴(yán)重影響企 業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

　　應(yīng)收賬款賬款周轉(zhuǎn)率

　　反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動性越強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 4，

萬科資金管理中心年度財務(wù)分析3

　　1、如何實(shí)現(xiàn)公司財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補(bǔ)關(guān)系？ 財務(wù)戰(zhàn)略：為適應(yīng)公司總體的競爭戰(zhàn)略而籌集必要的資本，并在組織內(nèi)有效地管理運(yùn)用這些資本的方略。

　　經(jīng)營戰(zhàn)略：是指企業(yè)面對激烈變化的環(huán)境，嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的競爭，為謀求生存和不斷發(fā)展而做出的總體性、長遠(yuǎn)性的謀劃和方略。

　　財務(wù)戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)略的互補(bǔ)性:企業(yè)總風(fēng)險主要由經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成，如果鎖定企業(yè)總風(fēng)險，那么以”固定成本”主導(dǎo)的經(jīng)營風(fēng)險與以“債務(wù)利息”為主導(dǎo)的財務(wù)風(fēng)險之間就必須形成此消彼長的互補(bǔ)關(guān)系，即激進(jìn)的經(jīng)營戰(zhàn)略應(yīng)配合以穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略，反之亦然。

　　結(jié)合案例

　　由圖3-1可以看出，自2006年起，我國各地房價呈現(xiàn)大幅提升趨勢，萬科營業(yè)收入和經(jīng)營活動現(xiàn)金流入大幅增加，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流和自由現(xiàn)金流大幅減少，即企業(yè)較為穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略帶來可觀的收益，財務(wù)戰(zhàn)略上，萬科實(shí)行快速擴(kuò)張性戰(zhàn)略，增大項(xiàng)目開發(fā)，購買土地，使得2007年形成如圖巨大的喇叭口。而自2008年起，萬科又以降低房價、出售土地等收縮企業(yè)開支，使得財務(wù)戰(zhàn)略得以恢復(fù)穩(wěn)健經(jīng)營。

　　2、如何理解與實(shí)現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則？具體內(nèi)容包括哪些？

　　穩(wěn)健原則：制定公司戰(zhàn)略時要求相對保守地預(yù)測收入，充分地估計(jì)各項(xiàng)支出。其含義為，對于資產(chǎn)和收入具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最低價值來陳報；而對于負(fù)債和費(fèi)用具有幾種可能的價值時，應(yīng)按其最高的價值陳報。

　　結(jié)合案例

　　萬科長期奉行量入為出的投資規(guī)劃，以現(xiàn)金流為核心，在融資方式選擇上，經(jīng)營現(xiàn)金需求由債權(quán)融資滿足，投資現(xiàn)金需求由股權(quán)融資滿足。保持及時、足額、低成本、低風(fēng)險地獲取融資。如圖3-5萬科在十年間保持十分穩(wěn)定的杠桿率，有效地控制了企業(yè)的融資風(fēng)險。并且堅(jiān)持相對固定的現(xiàn)金股利分配政策。萬科現(xiàn)金股利和凈利潤的關(guān)系基本穩(wěn)定，都是源于萬科對現(xiàn)金流的考慮，使其實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金循環(huán)，實(shí)現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略中的穩(wěn)健原則。

　　3、如何實(shí)現(xiàn)“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”？

“整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略”即為全面分析各種投資、融資的方案與方式，結(jié)合當(dāng)前市場的具體情況和企業(yè)發(fā)展預(yù)期需求，有計(jì)劃，有目的地進(jìn)行財務(wù)戰(zhàn)略制定，提前進(jìn)行融資活動，以保證未來時間段企業(yè)投資擴(kuò)張有足夠的現(xiàn)金需求。

　　結(jié)合案例：

　　萬科融資戰(zhàn)略的顯著特征——以滿足投資需求為目的，提前啟動外部融資，并維持財務(wù)杠桿的相對穩(wěn)定。由圖3-5，2000年至2005年，融資額基本穩(wěn)定，在企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流減少時，融資相對增加，在經(jīng)營現(xiàn)金流較高年份融資減少，并且融資額與企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流相差不是很大。而在2006年，企業(yè)卻極大的擴(kuò)大了融資額，債權(quán)融資大幅增加，以前幾乎沒有的股權(quán)融資也占據(jù)很大的數(shù)額。在2007年萬科大幅擴(kuò)張投資規(guī)模，使企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)最低的水平，這樣看來2006年的超額融資很大程度上滿足了2007年擴(kuò)張的投資需求，這就是前置融資戰(zhàn)略，及時滿足了企業(yè)的所需開支。

　　總結(jié)：

　　1、以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃企業(yè)財務(wù)上的各類戰(zhàn)略，進(jìn)而設(shè)計(jì)公司總體戰(zhàn)略。萬科堅(jiān)持量入為出，以經(jīng)營現(xiàn)金流為核心，調(diào)整融資方案，投資方案，分配方案，使得能夠制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)總體穩(wěn)定發(fā)展；

　　2、整合投資規(guī)劃和融資安排，前置融資戰(zhàn)略。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和投資規(guī)劃，經(jīng)營現(xiàn)金流入與經(jīng)營與投資所需開支的差距，適時地提前安排融資，以保證未來開支需要。即為企業(yè)做好未雨綢繆的準(zhǔn)備，使企業(yè)杠桿保持穩(wěn)定，從而獲取更高的收益；

　　3、堅(jiān)持量入為出，張弛有度。萬科以營業(yè)收入作為經(jīng)營及資本開支的基準(zhǔn)線，在營業(yè)收入快速增長的年份可以適度增加開支，營業(yè)收入增長放緩時應(yīng)隨之縮減開支；

　　4、財務(wù)戰(zhàn)略必須關(guān)注運(yùn)營速度和流動資金效率。企業(yè)經(jīng)營中制定戰(zhàn)略應(yīng)參照具體各項(xiàng)指標(biāo)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，已達(dá)到控制財務(wù)風(fēng)險的目的，保持長期穩(wěn)定的杠桿率，使企業(yè)盈利水平提高，加速現(xiàn)金循環(huán)。

　　啟發(fā)：

　　萬科今日的成就離不開其財務(wù)戰(zhàn)略及經(jīng)營戰(zhàn)略的合理定制，堅(jiān)持量入為出，以現(xiàn)金流為核心，全面規(guī)劃財務(wù)戰(zhàn)略。從萬科2000年到2009年的變動，也可以看到其經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略互補(bǔ)性的合理運(yùn)用以及前置融資戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。由此可見，戰(zhàn)略指明了企業(yè)的發(fā)展方向，整合和優(yōu)化了企業(yè)的資源，合理的戰(zhàn)略才能使企業(yè)發(fā)展的更長遠(yuǎn)，更成功。

萬科資金管理中心年度財務(wù)分析3篇 萬科資金管理中心年度財務(wù)分析報告相關(guān)文章：