下面是范文網(wǎng)小編分享的影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托私募融資能力或受創(chuàng)合集3篇，以供參考。

影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托私募融資能力或受創(chuàng)合集1

　　房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過(guò)橋等

　　房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

　　A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

　　A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

　　A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪,出抵押測(cè)繪圖.根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

　　A：

　　1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

　　A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；

　　B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　　C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料；

　　E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

　　F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；

　　3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

　　4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

　　5、資金方確定融資方案，募集資金；

　　6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

　　7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：

（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；

（4）抵押貸款申請(qǐng)書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

　　房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？

　　A:

　　1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；

　　2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；

　　3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過(guò)短期借貸。

　　轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：開發(fā)商何時(shí)還款？

　　A：

　　1、開發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

　　2、開發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；

　　3、開發(fā)商通過(guò)其他方式還款。

　　Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

　　A：

　　1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

　　2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

　　3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

　　3、融資額度：1千萬(wàn)至2億；

　　4、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

　　5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

　　A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。

　　Q：如何操作的？

　　A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？

　　A：

　　1、日利率日利率3‰~4‰；

　　2、五天%、10天%、15天%；

　　3、月利率5~6% Q：短拆什么特點(diǎn)？

　　A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

　　3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

　　4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件；

　　3.公司代碼證書復(fù)印件；

　　4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷；

　　6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)；

　　7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

　　10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。

　　轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

　　A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核；

　　2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；

　　3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限；

　　4.成交；

　　5.資金劃撥；

　　6.抵押登記。

　　房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

　　A:

　　1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

　　2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

　　1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

　　2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

　　3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

　　4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

　　5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：

　　1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

　　2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？

　　A：

　　1、審理

　　2、考察

　　3、復(fù)審

　　4、簽約

　　5、抵押登記

　　6、放款

　　7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

　　A：

　　1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

　　A：

　　1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

　　2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

　　3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)~3%；

　　4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

　　A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。

　　Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

　　A：

　　1、我國(guó)沒有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

　　2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

　　3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。

　　4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

　　Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

　　A：

　　1、開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

　　2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；

　　3、開發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

　　4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

　　5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

　　6、開發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

　　轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？

　　A:

　　1、就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

　　2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

　　3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

　　4、開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

　　5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

　　銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放

　　一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

　　這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

　　但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺察。

　　實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→

　　信托公司

―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

←――――――――

―――――――→ 信托投資合同 ←―――――――

―――――→ 信托貸款合同 ←――

　　若同一天簽署，可一天放款

　　理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

　　此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

　　這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

　　在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。

　　而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為% 房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？

　　A：定向信托還沒有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？

　　A：因?yàn)?/p>

　　1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

　　2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

　　3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

　　4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

　　A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

　　3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

　　4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

　　1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；

　　2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

　　3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

　　4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

　　5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q：什么是增信作用？

　　A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

　　信托折扣率

　　4-5折（制定倍的資金追加線）質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)折

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

　　信托折扣率

　　給予的折扣率再適當(dāng)下浮折

　　不超過(guò)折

　　融資增信

　　不超過(guò)折

(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)

　　融資增信

（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)折（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)

　　信托折扣率

　　凈資產(chǎn)9折

　　質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)折 二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

　　1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

　　2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

　　3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

　　4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；

　　5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

　　6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

　　8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

　　不超過(guò)折

(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)

　　融資增信

　　9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

　　A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

　　1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

　　2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

　　3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上% 房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

　　A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。

　　Q：集合信托有哪些模式？

　　A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

　　A：

　　1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

　　2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

　　3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

　　4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》

《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

　　1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。

　　商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

　　2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

　　3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

　　4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

　　上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

　　5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

　　6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

　　7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。

　　8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

　　9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

　　房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

　　房地產(chǎn)私募基金

　　房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。

　　基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司。

　　基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

　　基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

　　在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。

　　基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

　　A:

　　1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

　　2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

　　4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

　　Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：

　　1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

　　2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。

　　3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

　　4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

　　5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

　　6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。

　　7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

　　8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

　　9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

　　10、融資金額：1億以上。

　　11、融資周期：1年~3年。

　　Q：有哪些基金？

　　A：

　　1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

　　A：基金模式不同，成本各不一樣：

　　1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

　　2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計(jì)算方式：

　　可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）

　　協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

　　3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

　　4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

　　5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

　　6、主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

　　7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

　　8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？

　　A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。

* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

　　A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

　　轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（fdctz888)Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？

　　A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

　　一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

　　二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

　　三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托私募融資能力或受創(chuàng)合集2

　　通過(guò)旅游地產(chǎn)銷售物業(yè)來(lái)解決部分項(xiàng)目投資資金，是萬(wàn)達(dá)城現(xiàn)有的一種資金解決方式。但由于大量房地產(chǎn)企業(yè)扎根旅游地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)要通過(guò)市場(chǎng)銷售，就會(huì)面臨非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)926個(gè)，但到了2014年底，該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至7965個(gè)。

　　受產(chǎn)品同質(zhì)化、實(shí)際需求下滑影響，傳統(tǒng)的休閑度假類旅游地產(chǎn)銷售正進(jìn)入困境。與此同時(shí)，動(dòng)輒上百億元的投資額，加上主題樂園較長(zhǎng)的投資回報(bào)期，如何能讓旅游營(yíng)運(yùn)與地產(chǎn)銷售之間協(xié)同發(fā)展，是艱難的平衡術(shù)。

　　在這樣的背景之下，利用一些新的房地產(chǎn)金融融資工具提升開發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)率，已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)也有可能采用上述新模式，解決都江堰萬(wàn)達(dá)城550億元的融資需要。

　　主題樂園難賺快錢

　　根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，自2013年起，包括萬(wàn)達(dá)、世茂、恒大等地產(chǎn)巨頭爭(zhēng)相進(jìn)入主題公園市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年到2016年，國(guó)內(nèi)至少有8家主題公園全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、樂天世界、六旗及環(huán)球影城等國(guó)際品牌。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)依賴稀缺的自然資源，但這些資源早已被瓜分殆盡，開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅，是傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售陷入困境的主要原因。以萬(wàn)達(dá)文化旅游城為代表的新一代旅游綜合體，則是通過(guò)自建具有特色的旅游資源，擺脫對(duì)自然資源的依賴，代表著新的行業(yè)趨勢(shì)?！跋衩恳蛔f(wàn)達(dá)城里均擁有定位明確的主題樂園與旅游設(shè)施，萬(wàn)達(dá)希望達(dá)到的目的是通過(guò)旅游資源吸引人流，從而帶動(dòng)土地增值，再通過(guò)地產(chǎn)銷售獲取溢價(jià)回報(bào)?！背Ｉ虡I(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰告訴記者，由于主題樂園是吸引眼球與獲取人流的核心，能否營(yíng)運(yùn)好，決定了后續(xù)地產(chǎn)銷售能否獲得高溢價(jià)。

　　但從全球范圍來(lái)看，主題樂園的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，虧錢的不在少數(shù)。以總投資超過(guò)200億港元的香港迪士尼樂園為例，項(xiàng)目在開業(yè)前7年一路虧損，直至2012年才實(shí)現(xiàn)首次盈利。有香港特區(qū)立法會(huì)議員曾估計(jì)，樂園可能要等到2045年才能收回成本。

　　克而瑞研究報(bào)告也顯示，目前國(guó)內(nèi)主題公園投資在5000萬(wàn)元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的只占10%，七成虧損，兩成持平，現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。

　　新型金融工具將大規(guī)模使用

　　由于主題公園具備前期投入大、投資回報(bào)期長(zhǎng)的特征，如何通過(guò)房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡、縮減回報(bào)周期是關(guān)鍵。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾透露，萬(wàn)達(dá)文化旅游城資金來(lái)源于三個(gè)渠道：自有資金、銀行貸款和一部分物業(yè)預(yù)售。在每一座萬(wàn)達(dá)文化旅游城內(nèi)，均擁有相當(dāng)比例的商鋪與住宅物業(yè)，這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補(bǔ)給到后續(xù)的文化和旅游項(xiàng)目建設(shè)中。

　　但歐陽(yáng)捷認(rèn)為，大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于城市邊緣地帶，開發(fā)商如果在主題公園與旅游設(shè)施尚未成熟時(shí)便急于銷售地產(chǎn)，受制于區(qū)域人氣荒涼，項(xiàng)目也缺乏旅游效應(yīng)，產(chǎn)品只能靠低價(jià)出售，企業(yè)無(wú)法獲取溢價(jià)利潤(rùn)，這對(duì)后續(xù)的旅游設(shè)施滾動(dòng)開發(fā)會(huì)帶來(lái)沉重的壓力?！皩?duì)于超大型旅游綜合體而言，往往是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)，如果現(xiàn)金流控制不好，資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂的危機(jī)，”黃文杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，正因如此，需要通過(guò)金融手段降低開發(fā)商的資金壓力：一方面，運(yùn)用眾籌等方式解決開發(fā)商的資金投入問(wèn)題，同時(shí)也能帶來(lái)一大批潛在消費(fèi)者，眾籌有望成為旅游地產(chǎn)的一項(xiàng)重要融資模式；另一方面，積極引入私募基金甚至運(yùn)用房地產(chǎn)信托基金，讓開發(fā)商能轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)模式，集中精力將旅游資源做好，通過(guò)區(qū)域價(jià)值提升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從而獲得溢價(jià)回報(bào)。

　　事實(shí)上，王健林早在去年下半年，就提出要發(fā)展萬(wàn)達(dá)的金融業(yè)務(wù)，并透露已經(jīng)注冊(cè)申報(bào)成立了一家注冊(cè)資金300億元的財(cái)務(wù)公司。一旦萬(wàn)達(dá)的金融業(yè)務(wù)迅速推進(jìn)，那么類似綠地“地產(chǎn)寶”這樣專為大型地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)融資的金融類產(chǎn)品推出就只是時(shí)間問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)通過(guò)眾籌或房地產(chǎn)基金融資顯然不會(huì)有太大難度?！蛎拷?jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　288論壇

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　　一、銀行理財(cái)產(chǎn)品

　　1、現(xiàn)有理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)則有哪些？ 2.理財(cái)業(yè)務(wù)都有哪些模式？ 3.銀基合作 4.理財(cái)產(chǎn)品實(shí)例解析

　　二、證券公司 1.證券公司的主要業(yè)務(wù)范圍有哪些？ 2.證券公司資產(chǎn)管理產(chǎn)品有哪些分類？ 3.證券公司資管計(jì)劃案例

　　三、基金公司 1.基金公司業(yè)務(wù)種類 2.基金專戶及其子公司專項(xiàng)資管計(jì)劃 3.案例：中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃-來(lái)自網(wǎng)絡(luò) 4.平安大華專戶理財(cái)案例

　　四、信托公司 1.業(yè)務(wù)種類 2.投資范圍與投資限制 3.信托分類

　　五、投資人保護(hù)-合格投資者、產(chǎn)品銷售規(guī)則與穿透規(guī)則1.合格投資者 2.產(chǎn)品銷售規(guī)則 3.穿透原則

　　六、金融產(chǎn)品合規(guī)性的綜合考量 1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)合規(guī)性 2.產(chǎn)品銷售合規(guī)性 3.相關(guān)機(jī)構(gòu)合規(guī)性

　　摘要近年來(lái)，隨著我國(guó)金融市場(chǎng)快速發(fā)展及人們投資理財(cái)意識(shí)日益增強(qiáng)，傳統(tǒng)的理財(cái)方式遇到變革，人們不滿足于穩(wěn)健型的銀行儲(chǔ)蓄存款，各種創(chuàng)新型的理財(cái)產(chǎn)品以其高回報(bào)率吸引投資者的目光，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展也給金融市場(chǎng)的快速發(fā)展增加了強(qiáng)大動(dòng)力，促進(jìn)金融市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變和人們投資理財(cái)方式的轉(zhuǎn)變。互聯(lián)網(wǎng)金融天生具有成本低、覆蓋廣、效率高、發(fā)展快、管理弱、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。創(chuàng)新性的金融產(chǎn)品加上互聯(lián)網(wǎng)化的銷售模式，使得人們?cè)絹?lái)越難看透所投資的產(chǎn)品的真實(shí)面目。本文試圖從監(jiān)管機(jī)構(gòu)角度出發(fā)分類分析產(chǎn)品的合規(guī)性，并結(jié)合券商、基金、信托、銀行自行發(fā)行或代理銷售的產(chǎn)品案例加以總結(jié)分析，以期為大家后續(xù)學(xué)習(xí)打開思路。

　　一、銀行理財(cái)產(chǎn)品

　　1、現(xiàn)有理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)則有哪些？根據(jù)民生證券研究院的整理，從2004年商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)誕生以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)共出臺(tái)29部相關(guān)文件/征求意見稿對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，內(nèi)容囊括理財(cái)業(yè)務(wù)的資格準(zhǔn)入、投資方向、風(fēng)險(xiǎn)管理、操作規(guī)范等各個(gè)方面。具體列表如下：銀行理財(cái)?shù)耐顿Y范圍與投資限制投資范圍固定收益類金融產(chǎn)品；發(fā)放信托貸款；公開或非公開市場(chǎng)交易的資產(chǎn)組合；金融衍生品或結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品；集合資金信托計(jì)劃；參與新股申購(gòu)；境外金融市場(chǎng)（《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)投資管理有關(guān)問(wèn)題的通知》）

　　投資限制1.不得投資于境內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)公開交易的股票或與其相關(guān)的證券投資基金；2.不得投資于未上市企業(yè)股權(quán)和上市公司非公開發(fā)行或交易的股份；3.不得使用理財(cái)資金直接購(gòu)買信貸資產(chǎn)；4.禁止商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán)；5.非《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》所指合格投資者的理財(cái)客戶的理財(cái)資金，不得投向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品；6.不得投資于可能造成本金重大損失的高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品，以及結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜的金融產(chǎn)品；7.代客理財(cái)資金要與自有資金分開使用，不得購(gòu)買本銀行貸款，不得開展理財(cái)資金池業(yè)務(wù)，資金來(lái)源與運(yùn)用一一對(duì)應(yīng)；8.商業(yè)銀行在境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資；9.禁止銀行理財(cái)產(chǎn)品之間的嵌套，但目前有放開嵌套的趨勢(shì)。10.銀信合作（1）禁股令：銀信合作資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)；（2）融資類銀信理財(cái)合作：如信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)或回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)；（3）銀信合作理財(cái)產(chǎn)品不得投資于理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行銀行自身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)；（4）可投資于投資于權(quán)益類金融產(chǎn)品、具備權(quán)益類特征的金融產(chǎn)品或政府項(xiàng)目；（5）信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。11.銀證合作（1）不得開展資金池業(yè)務(wù)；（2）不得將委托資金投資于高污染、高能耗等國(guó)家禁止投資的行業(yè)。

影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托私募融資能力或受創(chuàng)合集3

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資渠道介紹

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資途徑比較單一，主要是自籌資金、定金及預(yù)收款和國(guó)內(nèi)貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，只是這些方式籌得的資金所占比重很小，不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流融資渠道。這與發(fā)達(dá)國(guó)家相比不太一樣。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車?guó)家調(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。

（一）銀行貸款

　　房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。盡管對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款受到國(guó)家宏觀政策，特別是利率政策的影響很大，但是2008年銀行仍是房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅使銀行減低了自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低的，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況分析，目前房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)仍不會(huì)改變。

（二）企業(yè)上市融資

　　理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。在我國(guó)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。

（三）信托項(xiàng)目融資

　　在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

　　展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高。因此，信托將會(huì)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢(shì)。

（四）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）

　　房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。

　　2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱金融30條）提出，將開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，這位我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金融資提供了政策支持。

（五）房地產(chǎn)債券融資

　　房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2900萬(wàn)元、利率為％、限期為年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠海花園項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)

　　企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大

（六）夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。

（七）其他方式

　　1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

　　2、典當(dāng)融資。對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。

　　3、合作開發(fā)。土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，也成為一種獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。

　　4、海外地產(chǎn)基金。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著2006年金融市場(chǎng)全面開放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段。要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

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