下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3篇(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式論文)，以供參考。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式1
房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動(dòng)是圍繞著融資進(jìn)行的?？傮w來說，有以下幾種融資模式：
1.自有資金+銀行貸款
?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。
?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。
?2.自有資金+信托計(jì)劃
?新興融資方式，目前限于短期融資，對(duì)長期的、大規(guī)模的項(xiàng)目作用有限。
?融資成本比銀行貸款高。
?3.自有資金+股權(quán)融資
?傳統(tǒng)融資方式，目前引進(jìn)外企的比例較高。
?融資成本比銀行貸款高。
?4.自有資金+投資基金
?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。
?融資成本最高。
來自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址： 5%。一般情況下，該指標(biāo)值越高說明投資帶來的回報(bào)越高，股東們收益水平也就越高。
附董事會(huì)決議樣本
來自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址： 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢下的融資策略及方法進(jìn)行分析及介紹。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項(xiàng)目貸款
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行
建立合作互利的銀企關(guān)系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，1
而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。
時(shí)間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開始聯(lián)絡(luò)辦理。
挑選合適的合作銀行
在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢的判斷比較恰當(dāng)，一般以長期利潤最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？
（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。貸款操作方法及操作步驟
接觸
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談
了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。
提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。
（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標(biāo)書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。
（3）項(xiàng)目的分析評(píng)價(jià)，包括市場分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的交通、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競爭優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場目前最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。
財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測算出投資回收期來評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。
例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預(yù)銷售，貨幣資金流入億元，第三年流入億元，則：
回收期：2+（）/=年
預(yù)計(jì)綜合稅率：營業(yè)稅及附加%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅%=%.項(xiàng)目投資利潤率：[(+)×(%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。銷售利潤率：[(+)×(%)-3]/=22%，盈虧平衡點(diǎn)的銷售量3/[(+)×(%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅。安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 ×（1-70%）=億元
跟蹤溝通與配合貸款評(píng)估報(bào)告寫好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的問題是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場應(yīng)變能力也是重要的?；鶎淤J審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基
層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過或補(bǔ)充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流。現(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。
請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。4 結(jié)語
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。
（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式2
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資情況說明
1、項(xiàng)目背景和策劃方案
項(xiàng)目背景：
項(xiàng)目策劃方案：
2、項(xiàng)目現(xiàn)狀
項(xiàng)目《國有土使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等資料 已經(jīng)投入資金？做了哪些事？
3、項(xiàng)目融資及資金來源
項(xiàng)目計(jì)劃總投資？
目前資金缺口？
融資需求：擬融資金額？期限？希望融資成本（要與目前行情吻合）？ 融資款使用計(jì)劃？
償還能力和計(jì)劃？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3
淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風(fēng)險(xiǎn)的融資方式是十分重要的，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式并提出建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資模式；建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)和流通領(lǐng)域提供各種金融服務(wù)，運(yùn)用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項(xiàng)目的開發(fā)，需要耗費(fèi)的時(shí)時(shí)較長，加之資金占有和使用量巨大，除非其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚，否則很難不依靠融資來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看，大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)都需要對(duì)外大量融資，因此，對(duì)于融資渠道的把握對(duì)于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
1、銀行貸款。
銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)與取得項(xiàng)目開發(fā)貸款的行為。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資會(huì)來源主要是國內(nèi)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，不能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產(chǎn)融資來源的50％以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款。在國家加強(qiáng)行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發(fā)展空間較小。并且由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對(duì)銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。
2、股權(quán)融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的融資渠道，債權(quán)融資來說，其屬于主權(quán)融資，可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本，并且還可以提升企業(yè)的知名度和可以較為便利的實(shí)現(xiàn)再融資。不過該種融資方式資金成本較高，公司的控制權(quán)存可能會(huì)被稀釋。股權(quán)融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70％的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75％以上。能夠通過直接上市獲取資金的企業(yè)數(shù)量很少。間接上市主要是通過買殼上市，但需要大量現(xiàn)金，并且前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是很多房地產(chǎn)中小企業(yè)不具備的條件。
3、預(yù)收賬款
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。這是發(fā)展商籌集開發(fā)資金的一種重要方式。對(duì)于發(fā)展商來說，運(yùn)用該種融資方式可以籌集到必要的建設(shè)資金，并且還可以將部分市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，雖然在將來可能會(huì)喪失一些利益，但是相對(duì)于總體利益而言是微不足道的。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款主要是購房者的按揭貸款，在我國，按揭購房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來自于銀行，也使得這種融資方式受到市場和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。
4、．房地產(chǎn)信托。
房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益作為回報(bào)，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計(jì)劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商。
5、．房地產(chǎn)投資基金。
房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。我國房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺(tái)，市場上有實(shí)力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時(shí)日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。
6、債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性。因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。
7、項(xiàng)目融資
項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值。貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)
項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。
8、海個(gè)基金
目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國市場一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。
9、．合作開發(fā)。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實(shí)現(xiàn)了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價(jià)不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個(gè)開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。
10、夾層融資。
夾層融資是一種無擔(dān)保的、附帶有對(duì)被投資企業(yè)權(quán)益認(rèn)購權(quán)的長期債務(wù)。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進(jìn)和擴(kuò)展，可以采取次級(jí)貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務(wù)和股權(quán)融資之間，對(duì)公司的控制和限制較少，可操作性強(qiáng)，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。
11、私募股權(quán)融資。
私募股權(quán)融資的融資期限較長，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報(bào)導(dǎo)致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問題
近年來，雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng)，但是在實(shí)踐中還存在一定的問題有待改進(jìn)和完善。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一，過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，長此以往，將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。
五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1、建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限，股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的信賴。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)自身的實(shí)力，加強(qiáng)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。
2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機(jī)制，減少盲目融資現(xiàn)象
在房地產(chǎn)融資多樣化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應(yīng)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。
六、結(jié)語 綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運(yùn)用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3篇(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式論文)相關(guān)文章：
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