下面是范文網(wǎng)小編分享的物業(yè)公司管理規(guī)章制度共3篇 關(guān)于物業(yè)管理有限公司的制度，供大家閱讀。

物業(yè)公司管理規(guī)章制度共1

　　物業(yè)管理公司規(guī)章制度

　　為確保物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，特制定以下規(guī)章制度。

　　一、勞動紀律

　　1、嚴禁上班遲到、早退、提前10分鐘簽到，因特殊原因未打卡必須主管以

　　上人員簽字證明。

　　2、員工不得私自進入業(yè)主（租戶）辦公室喝茶聊天。

　　3、嚴禁使用對講機亂喊亂叫，對呼統(tǒng)一使用編碼。

　　4、在完成本職工作同時，無條件接受上級臨時工作安排。

　　5、嚴禁上班時間私會客人并與閑聊。

　　6、員工（下班人員）在交接班時應(yīng)將未完成的工作或特別事項未交待清楚

　　或接班人未到達，不得擅自離開工作崗位或先行下班，造成損失者辭退。

　　7、每班在下班之前要隨時檢查自己職責內(nèi)尚有何事待辦的習慣，今日事今

　　日畢。

　　8、嚴禁不參加公司部門各項活動。

　　9、員工請假一天以上，一律憑請假單，否則不予受理。

　　10、

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　　14、嚴禁酗酒上崗，當班吃零食、吸煙等現(xiàn)象。 不服從調(diào)動，不服從指揮，不虛心接受意見者情節(jié)嚴重辭退。 嚴禁當班時間利用電話聊天、手機玩游戲或在工作間逗留閑雜人員。 合理利用低耗品控制成本，嚴禁浪費財物。 嚴禁計劃工作不落實且無故拖延。

　　二、儀容儀表

　　1、儀容儀表符合要求統(tǒng)一著工裝，佩帶工作證，男員工不留胡須，發(fā)不過

　　耳。

　　2、員工工裝衣扣整齊，工裝不能有脫線、開縫，員工勤洗澡、勤換衣，防

　　止身體有異味。

　　3、員工在工作中要使用禮貌用語，員工要從言語中體現(xiàn)出樂意為客人服務(wù)，

　　不要表現(xiàn)十分厭煩、冷漠、無關(guān)痛癢的神態(tài)。

　　4、在市場辦公樓內(nèi)遇到客人、業(yè)主（租戶）要禮貌問候。

　　5、員工自覺愛護公共財物，自覺維護和保持環(huán)境衛(wèi)生。

　　6、員工進入業(yè)主（租戶）上級辦公室應(yīng)先敲門三下，在征得同意后方可入

　　內(nèi)，出門時應(yīng)隨手將門輕輕帶上。

　　7、嚴禁議論涉及同事、上級、公司以及客戶隱私的事情，造成影響者辭退。

　　8、接聽電話聲音要柔和，要使用問候語，嚴禁粗言穢語。

　　9、員工當班時必須做到微笑服務(wù)，養(yǎng)成講話“請”字開頭“謝謝”結(jié)尾的

　　良好習慣。

　　10、嚴禁服務(wù)態(tài)度不好，解釋不耐心造成客人投訴追究當班人責任。

　　三、安全職責

　　1、突發(fā)事件處理不及時造成影響，除追究責任，情節(jié)嚴重者另行處理。

　　2、員工不得利用工作之便收受客人、業(yè)主小費或侵吞客人業(yè)主遺留物品（遺

　　留物品拾到者一律交到物業(yè)辦公室）。

　　3、嚴禁員工與業(yè)主（租戶）爭吵或隱瞞各類事件真相不報，造成損失者辭

　　退。

　　4、同事之間團結(jié)友愛，嚴禁打架爭吵。

　　5、嚴禁私自配備部門辦公室以及業(yè)主（租戶）門鑰匙，情節(jié)嚴重移交公安

　　機關(guān)處理。

　　6、嚴禁當班不按規(guī)定巡視檢查或巡視無記錄。

　　7、嚴禁無故浪費低值易耗品、水電。

　　8、及時準確向上級反映業(yè)主（租戶）想法、投訴等其它情況。

　　9、嚴禁員工向外面泄露公司經(jīng)營機密及業(yè)主（租戶）經(jīng)營機密，違者開除。

　　10、侮辱、漫罵、恐嚇、威脅他人與客人業(yè)主吵架，毆打客人、業(yè)主、員

　　工、組長的立即開除。

　　11、嚴禁未按計劃對設(shè)施、設(shè)備進行維護保養(yǎng)，造成運轉(zhuǎn)不正常者追究主

　　管責任。

　　12、

　　13、發(fā)現(xiàn)不安全隱患未果斷處理的追究當事人責任。 下班后對工作區(qū)域門、窗扣鎖未查關(guān)好的造成被盜事件由當班人員負

　　責賠償。

　　14、對所轄區(qū)域衛(wèi)生責任區(qū)地面的水跡、油污不及時處理干凈的造成業(yè)

　　主、客人摔傷的責任人賠償損失。

　　15、維修不及時反復修理造成客人投拆的處以扣分。

　　16、

　　17、嚴禁高空作業(yè)不系安全保險帶或個人違規(guī)操作。 嚴禁員工私拿市場綜合樓內(nèi)業(yè)主（租戶）財物一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除并移

　　送公安機關(guān)。

　　18、

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　　20、

　　21、

　　22、嚴禁聚眾鬧事，挑撥同事業(yè)主（租戶）之間關(guān)系。 嚴禁重復出現(xiàn)類似錯誤。 例行檢查不合格，按考核標準處罰。 絕不允許發(fā)生危及公司利益的各種隱患不報，任其漫延惡化。 絕不允許以局部利益為重，有意破壞公司全局利益，給公司帶來更大

　　的經(jīng)濟損失和形象損害。

　　23、絕不允許跨級別下達管理指令，特別是在經(jīng)營作業(yè)現(xiàn)場，決不允許跨

　　級別改變各類經(jīng)營管理指令。

　　24、絕不允許利用個人的專業(yè)特長欺瞞、愚弄上級及同事，并出現(xiàn)拖延、

　　篡改、抵制執(zhí)行上級行政命令的現(xiàn)象。

　　25、絕不允許謊報業(yè)績，用弄虛作假手段來騙取上級信任，特別是當工作

　　出現(xiàn)差錯，上級檢查時不允許出現(xiàn)采取欺騙手法隱瞞實情、蒙混過關(guān)的惡劣行徑。

　　26、絕不允許對下級急待批復的報告無故擱置，也不允許對上級規(guī)定的上

　　報材料無故拖延，更不允許對顧客（含協(xié)作單位）的咨詢和意見置之不理。

物業(yè)公司管理規(guī)章制度共2

　　佳迪物業(yè)管理規(guī)章制度

　　第一章 董事會職權(quán)

　　一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。

　　二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責范圍。

　　三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預算。

　　四、審定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算。

　　五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

　　六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。

　　第二章 經(jīng)理崗位職責

　　經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導核心作用，負責公司的全盤工作。

　　一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導的指示決定及工作安排。

　　二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

　　三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

　　四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

　　五、加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。

　　六、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理的領(lǐng)導隊伍和技術(shù)骨干。

　　七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

　　八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質(zhì)工作。

　　第三章 辦公室職責

　　一、認真學習貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

　　二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

　　三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

　　四、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、組織召開例會、會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記錄。

　　六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié)，如強對員工的培訓學習和業(yè)務(wù)考核。

　　七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

　　八、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

　　九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活動。

　　十、負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

　　第四章 管理部職責

　　一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下，認真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

　　二、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

　　三、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。

　　四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修。

　　五、負責公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。

　　六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。

　　七、負責業(yè)主鑰匙的管理。

　　八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

　　第五章 保安員崗位職責

　　一、門衛(wèi)崗位職責

　　1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

　　2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。

　　3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

　　4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細準確。

　　5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導同意后方可進入。

　　6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。

　　7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。

　　8、業(yè)主進入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。

　　9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

　　10、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

　　二、巡邏崗崗位職責

　　1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

　　2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

　　3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

　　4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

　　5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

　　6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

　　7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

　　8、要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。

　　第六章 保潔員崗位職責

　　一、室外崗位職責

　　1、準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

　　2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　3、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

　　4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟、不怕累。

　　5、積極參加業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學習有關(guān)清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。

　　6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。

　　7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

　　三、室內(nèi)崗位職責

　　①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。 ②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

　?、勖吭聦堑罒艟?、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

　?、墚敯鄷r間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)系。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部門。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。 ⑦積極完成上級交辦的臨時任務(wù)。

　　第七章 物業(yè)管理員崗位職責

　　一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導下進行工作，對業(yè)主實行全面服務(wù)。

　　二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

　　三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。

　　四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。

　　五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負責對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。

　　六、負責業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。

　　七、負責小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗收。

　　八、負責對小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

　　九、負責對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。

　　十、負責小區(qū)鑰匙的管理和使用。

　　第八章 水電工崗位職責

　　一、認真學習業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。

　　二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

　　三、對用電設(shè)備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。

　　四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關(guān)帶負荷停送電。

　　五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保工作人員人身安全。

　　六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴禁私自亂掛違章用電。

　　七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

　　八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。

　　第九章 監(jiān)控室規(guī)章制度

　　為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

　　一、監(jiān)控室值班登記制度

　　（一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

　　（二）值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)征得值班領(lǐng)導的同意并在有人頂崗時方可離開。

　　（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。

　　（四）每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

　　二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

　　（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

　　（二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

　　（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導同意方可進入。

　　（四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

　　（五）公司領(lǐng)導及有關(guān)部門領(lǐng)導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

　　（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

　　三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

　　（一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時另存入U盤保留，并作好標記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。

　　（二）監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標記。

　　（三）對公司領(lǐng)導要求保留的錄像進行另存入U盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標記。

　　第十章 財務(wù)管理制度

　　一、認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的財務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務(wù)管理為龍頭的作用。

　　二、加強財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導提供真實的會計核算資料，使公司領(lǐng)導經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

　　三、加強財務(wù)管理，認真編制執(zhí)行財務(wù)計劃，按時收繳小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費，管好財產(chǎn)、管好財務(wù)資料，合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理債權(quán)債務(wù)，精打細算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。

　　四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。

　　五、加強財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學習，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯。

　　六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟文件擬定要以財務(wù)參與和核算為依據(jù)，進行準確分析和管理。

　　七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主管理領(lǐng)導及總經(jīng)理審批。

物業(yè)公司管理規(guī)章制度共3

　　第一部分 崗位職責

　　公司總經(jīng)理崗位職責

　　1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設(shè)，維護業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。

　　8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和

　　使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10、經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）崗位職責

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導下，協(xié)助總經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好各物業(yè)服務(wù)中心對管理項目的管理方案的制訂和落實工作。 帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全

　　方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的

　　建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、積極與上級公司和政府相關(guān)部門理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司各職能部門經(jīng)理崗位職責

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下，全面實施本部門的各項工作。

　　2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

　　3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

　　4、負責制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開展員工培訓。

　　5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門及公司轄下各物業(yè)服務(wù)中心的各項工作，定期對本部門員工進行考核。

　　物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理崗位職責

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責物業(yè)服務(wù)中心的日常事務(wù)和管理工

　　作。

　　1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度；

　　2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；

　　3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、公共秩序維護清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》

　　的要求抓好管理；

　　5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；

　　6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有

　　關(guān)投訴，不斷改進服務(wù)質(zhì)量；

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；

　　8、加強各班的團結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；

　　9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內(nèi)勤員崗位職責

　　內(nèi)勤員在物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實施采購；

　　2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳；

　　3、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理組織開展社區(qū)文化服務(wù)；

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理；

　　5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；

　　6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)；

　　7、負責接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向

　　本部門負責人或公司領(lǐng)導匯報；

　　8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄；

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋；

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責

　　在物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導下開展日常管理服務(wù)工作。

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　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

　　2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用；

　　3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；

　　4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及公共秩序維護、清潔、維修人員的工作情況；

　　5、負責對外包服務(wù)過程進行監(jiān)督管理；

　　6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責

　　1、負責部門的文件撰寫、整理工作；

　　2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管物業(yè)服務(wù)中心的各類來文；

　　3、負責辦理各類外來人員的出入證件；

　　4、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理組織由物業(yè)服務(wù)中心發(fā)起的會議，并做好會議記錄；

　　5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內(nèi)容記錄在案；

　　6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書；

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作；

　　9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動；

　　出納崗位職責

　　1、清點匯總部門交來的款項；

　　2、審核原始憑證是否完整；

　　3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用；

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；

　　5、填制記帳憑證，交會計記帳；

　　6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

　　公共秩序維護人員崗位職責 （一）、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導，完成公司交給的其它工作任務(wù)；

　　3、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；

　　4、負責做好機動車輛的管理和收費工作；

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　　5、負責做好綜合管理費收取工作；

　　6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)

　　急處理能力；

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄；

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。

　　（二）、公共秩序維護隊長崗位職責

　　公共秩序維護隊長在物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，全面負責公共秩序維護隊的各項管理工

　　作。

　　1、了解和掌握公共秩序維護隊的情況， 根據(jù)物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；

　　2、主持公共秩序維護業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及公共秩序維護相關(guān)規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。；

　　3、經(jīng)常定期不定期檢查公共秩序維護隊員的工作情況， 做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和

　　獎懲條例；

　　4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好公共秩序維護隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；

　　6、處理有關(guān)公共秩序維護方面的事務(wù)， 重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導匯報，并采取果斷措施，控制事

　　態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。

　　（三）、公共秩序維護班長崗位職責

　　公共秩序維護班長在公共秩序維護隊長的直接領(lǐng)導下，負責公共秩序維護隊日常事務(wù)的實施工作。

　　1、負責組織當班的公共秩序維護工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、公共秩序維護設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

　　3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；

　　4、按照公共秩序維護部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突

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　　發(fā)事件。

　　5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮， 處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各

　　種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報；

　　7、團結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

　　8、完成公司下達的其他任務(wù)。

　　（四）公共秩序維護員崗位職責 1、門崗

　?、?熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

　?、?保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；

　?、?負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜

　　人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；

　?、?負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。

　　⑤ 熟悉公共秩序維護設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法；

　　⑥ 做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。

　?、?負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的問題；

　　⑧ 對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　　① 嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行 24 巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人

　　道德風范；

　?、?樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，

　　確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；

　　③ 熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤

　　巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

　?、?熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；

　?、?巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管

　　理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；

　?、?加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；

　　⑦ 積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。

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　　消防員（公共秩序維護員兼）崗位職責

　　1、切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的指導方針，認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入

　　使用；

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責，不得臨陣借故逃

　　避；

　　4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導，撥打火警電話 119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

　　5、加強轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。

　　監(jiān)控值班員崗位職責

　　1、嚴密監(jiān)視公共秩序維護對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班公共秩序維護處理，

　　并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；

　　3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄；

　　4、負責設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

　　5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務(wù)意識；

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；

　　3、嚴格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修；

　　4、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

　　5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確公共秩序維護全，預防意外事故的發(fā)生；

　　6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認可；

　　7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

　　8、負責對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。

　　清潔工崗位職責

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》；

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　　2、尊重領(lǐng)導，服從分配，及時完成工作任務(wù)；

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

　　4、文明服務(wù)，作風廉潔，拾金不昧；

　　5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

　　6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；

　　7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行公共秩序維護員或管理員匯報；

　　8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除；

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》；

　　2、服從公司領(lǐng)導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證；

　　3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

　　4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和

　　農(nóng)藥；

　　6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；

　　7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證

　　成活率達 90％以上；

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

　　9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向公共秩序維護或管理員匯報。

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　　第二部分 公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

　　2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

　　6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在 24 小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著

　　落，件件有回音。

　　7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作 , 積極同

　　市政有關(guān)部門辦理交涉 , 盡早為業(yè)主排憂解難 , 決不允許推托了事 .

　　8、員工應(yīng)認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦

　　法，防止重復發(fā)生。

　　10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務(wù)標準

　　1、熱愛本職工作，努力學習管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

　　2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權(quán)謀私。

　　5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

　　6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得

　　與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處

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　　理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。

　　員工文明服務(wù)要求

　　1、熱愛本職工作：

　?、?要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　?、?刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

　　③ 待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責做好工作。

　　2、文明管理：

　　① 儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

　?、?語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話” 。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。

　?、?主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，

　　忙時閑時一個樣”。

　?、?優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

　?、?講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。

　　3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等。

　　5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費或收費不開收據(jù)。

　　7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。

　　9、維護公司利益，遵守公司機密。

　　10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。

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　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。

　　15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

　　對外服務(wù)工作管理制度

　　1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排， 每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須

　　及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶

　　索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查， 聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能

　　勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。

　　鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納

　　后視施行效果對建議人進行物資獎勵。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段， 改進服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面， 所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導。

　　3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議， 如有合理化建議即由相關(guān)部門負責人定出試行方案， 并交

　　公司領(lǐng)導審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為 15 天和 30 天，期滿后由公司領(lǐng)導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。

　　5、獎勵等級分 300 元、200元、100 元、50 元、30 元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將

　　被晉升提拔或給予特別獎勵。

　　第10 頁

　　第三部分 物業(yè)服務(wù)中心類制度

　　管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各物業(yè)服務(wù)中心必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　?、?檢查小區(qū)公共秩序維護員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行

　　為）；

　?、?檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無

　　亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）；

　?、?小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有

　　無可疑人員活動）；

　?、?小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭

　　管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源） ；

　?、?基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口＊欄桿是否完好） ；

　　⑥ 留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項應(yīng)向主管匯報。

　　物業(yè)服務(wù)中心走（回）訪制度

　　為加強物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使物業(yè)服務(wù)中心各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　?、?物業(yè)服務(wù)中心正、副物業(yè)經(jīng)理把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作

　　計劃和總結(jié)評比中；

　?、?/p>

　　走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄； 走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應(yīng)告知預約時間回復； ③

　?、?走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達 100%，投訴率力爭控制在 1%以下。

　　第11 頁

　　2、走（回）訪時間及形式

　?、?物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理、管理員每月登門走（回）訪 4 次；

　?、?每季度參加一次居委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見；

　?、?有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；

　　物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立投訴信箱，投訴電話；

　　隨時熱情接待來訪，作好登記。

　　第12頁

　　④

　?、?/p>

　　第四部分 安全、消防、車輛管理制度

　　第一章 安全管理制度

　　公共秩序維護人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽

　　褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

　　2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、

　　看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；

　　3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人

　　聊天；

　　4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)， 不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑

　　聊；

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；

　　6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；

　　8、不得睡覺；

　　9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決， 解決

　　不了的作好登記，

　　三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；

　　2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；

　　2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；

　　4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；

　　5、門崗值班室不得會客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次（含五次）

　　以上者作辭退處理；

　　第13 頁

　　2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、公共秩序維護人員實行 24小時輪流值班制度。

　　2、值班人員分 3 個班，3 個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30－16：00，中班為：16：00－0：00，

　　晚班： 0：00－7：30。

　　3、各班公共秩序維護員必須按照編排的值班表上崗工作， 并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡

　　邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。

　　4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

　?、?報告時簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

　　② 及 1 時勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；

　　③ 遇緊急事件及重大事故應(yīng)報告相關(guān)領(lǐng)導；

　?、?在當班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

　　公共秩序維護人員值班制度

　　1、公共秩序維護人員實行 24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。

　　2、工作時間為：（略）

　　18：00－22：00 期間，不站崗時，公共秩序維護人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班

　　室，違者按脫崗處理。

　　3、各物業(yè)服務(wù)中心必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行 24 小時不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認真做好崗位的工作交接和公共秩序維護器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公共秩序

　　維護器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前 15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人

　　負責。

　　3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各公共秩序維護員到各自崗位換班；

　　2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；

　　3、公共秩序維護人員交接班時，必須認真填寫《上海洋譽物業(yè)有限公司公共秩序維護交接班登記表》 ，

　　并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問

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　　題，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或部門負責人處理；

　　4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；

　　公共秩序維護員培訓制度 1、崗前培訓

　　上崗前向每位新入職的公共秩序維護員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

　?、?上崗前必須掌握公共秩序維護、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；

　?、?新入職的公共秩序維護員須進行 3－5 天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正

　　式上崗；

　　2、崗位培訓

　?、俟仓刃蚓S護培訓：根據(jù)每年制定的公共秩序維護部制定的培訓計劃， 擬訂公共秩序維護培訓方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高公共秩序維護員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

　?、?消防培訓：根據(jù)每年制定的公共秩序維護部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高公共秩序維護員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；

　?、?每位公共秩序維護員必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每

　　位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。

　　3、培訓課程設(shè)置

　?、?培訓目的：通過培訓，提高公共秩序維護員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平， 培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、

　　文明執(zhí)勤的公共秩序維護隊伍；

　?、?培訓項目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　公共秩序維護常識

　　服務(wù)意識教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹

　　消防常識

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　第15 頁

　　崗位工作職責與細則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓

　　D、法律常識

　　③ 培訓要求

　　A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；

　　C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作；

　　D、拳術(shù)訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

　?、?考評方式

　　A、理論培訓在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行， 85 分以上為優(yōu)，75－84 為良，60－74 分為中，60 分以下

　　為差；

　　B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結(jié)束后進行考核， 成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準

　　由培訓教員擬定；

　　C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是公共秩序維護人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械， 公共秩序維護員應(yīng)嚴格保管和使用，不得

　　將警棍轉(zhuǎn)借給他人。

　　2、當班公共秩序維護員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。

　　3、不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，公共秩序維護員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他

　　人。

　　6、當班公共秩序維護員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

　　7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應(yīng)負責賠償。

　　對講機使用制度

　　對講機是公共秩序維護人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機

　　的使用功能，愛護并熟練使用對講機。

　　1、使用規(guī)定

　　第16 頁

　?、?使用對講機要本著“愛護設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以

　　及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；

　?、?持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后

　　側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中；

　?、?發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應(yīng)立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁

　　自行拆修；

　?、?嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用 1 頻道，停電時使用 2 頻道）；

　?、?嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、

　　壽命和使用效果；

　?、?交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告

　　當班班長。

　　2、對話要求

　?、?/p>

　　呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話” ；

　?、?收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明

　　白”；

　　③ 對講機僅限于進行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并

　　處以相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像， 愛護設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；

　　4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控室；

　　5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進行擦拭、維護；

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；

　　背景音樂播放制度

　　1、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；

　　2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運作；

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　　3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員相關(guān)責任；

　　5、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄

　　區(qū)時必須進行登記；

　　2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴

　　禁進入轄區(qū)；

　　3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　?、?/p>

　　屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行；

　?、?對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；

　　③ 屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進行相關(guān)的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可

　　放行；

　　4、值班人員應(yīng)嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)， 可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相

　　應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責任。

　　重大事件報告制度

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶

　　集體投訴（ 5 戶以上）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等商場主要設(shè)備施

　　舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理， 同時盡快口頭向公司領(lǐng)導報

　　告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；

　　3、參與事件處理的部門經(jīng)理或部門主管在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于 12 小時內(nèi)以書面形

　　式遞交公司領(lǐng)導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報；5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后 24 小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導，如實匯報事件

　　的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

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　?、?凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立

　　即采取措施，并報告物業(yè)服務(wù)中心負責人、公共秩序維護部；

　?、?簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；

　　③ 驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；

　?、?查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；

　?、?對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；

　?、?對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)；

　?、?對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報告派出所處理；

　?、?對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應(yīng)立即報告物業(yè)服務(wù)中心負責人、

　　公共秩序維護部，并由公安機關(guān)調(diào)查處理；

　?、?相關(guān)責任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；

　?、?公共秩序維護部組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　?、?處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力

　　沖突或爭吵；

　?、?巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機、電話或其他方式報告公共秩序維護部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待公共秩序維護部指令；

　?、?公共秩序維護部接報后視情況派適當數(shù)量的公共秩序維護員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往公共秩

　　序維護部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機關(guān)；

　?、?斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細

　　調(diào)查以明確責任和落實賠償；

　　⑤ 如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機關(guān)處理；

　?、?事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；

　?、?如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　?、?巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他

　　方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待公共秩序維護部的指令；

　?、?公共秩序維護部接報后，應(yīng)迅速排適當數(shù)量公共秩序維護人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往

　　第19 頁

　　公共秩序維護部接受調(diào)查；

　?、?事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留

　　下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；

　?、?如涉及刑事責任，應(yīng)交公安機關(guān)處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　　① 值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救

　　被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；

　　② 監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；

　　③ 如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決；

　?、?部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。

　　5、停電停水的處理程序

　?、?接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；

　?、?未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措

　　施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；

　?、?公共秩序維護部派出適當?shù)墓仓刃蚓S護人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。

　　6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

　?、?立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；

　?、?在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；

　?、?立即進行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章 消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進行安全檢查；

　　2、檢查工作由公司組織，工程、公共秩序維護、物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理參與；

　　3、檢查項目：

　?、?各部門（物業(yè)服務(wù)中心）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；

　　② 房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；

　?、?設(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。

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　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓制度

　　為貫徹落實“預防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；

　　2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到 100％；

　　3、培訓內(nèi)容包括 :

　　① 學習消防理論知識

　?、?熟悉使用常用滅火器材

　?、?開展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：

　?、?物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　?、?消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；

　　2、公共秩序維護部負責滅火器的管理工作；

　　3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；

　　4、滅火器購回后，公共秩序維護部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期；

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。

　　火災(zāi)處理制度

　　1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該：

　　①

　　及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向；

　?、?立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；

　　2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：

　　① 帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；

　?、?立即指揮在場人員進行滅火撲救；

　?、?指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；

　　3、當撲救無效，當值主管及時決定：

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　?、?將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；

　?、?立即向上級匯報；

　?、?情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報告消防部門。

　　第三章 車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及

　　2 噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應(yīng)嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作

　　好登記。出小區(qū)時，應(yīng)對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。

　　3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

　　4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查， 防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失， 并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

　　5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胄^(qū)。 2 噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，

　　特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請辦理通行 IC 卡，憑 IC 卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取 IC 卡工本費、停車費。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定

　　停車位置，嚴禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領(lǐng)取臨時通行 IC 卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回 IC 卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞 IC 卡，照價賠償（每卡 30 元）。

　　5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。

　　6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時速不得超過 5 公里，

　　不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作

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　　之便與車主拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　8、違反以上規(guī)定者按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費標準

　　按物價部門的核價或批文收?。裕?/p>

　　收費人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。

　　3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回 IC 卡后方可放行。若 IC 卡丟失，值班人員要照價賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當班值班人員的責任。

　　4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)

　　系，收受賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

　　5、愛護設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，

　　不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止 IC 卡丟失。

　　對此期間所收回的未付款 IC 卡應(yīng)分類保管，交收費管理員處理。

　　7、認真交接班，如實做好各項登記。

　　8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。

　　出口人工抬閘管理制度

　　1、當車主持月租卡、貴賓卡不能自動抬閘時，收費員應(yīng)檢查該卡資料與其車輛牌號是否相符， 資料相符

　　的人工抬閘放行；持時租卡不能讀取數(shù)據(jù)時，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘

　　放行。

　　2、其他特殊情況需要進行人工抬閘時，須經(jīng)當班班長或物業(yè)服務(wù)中心負責人同意后方可人工抬閘放行。

　　3、出小區(qū)的車輛無卡時應(yīng)詳細詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，

　　登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。

　　3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當事人相關(guān)責任。

　　月租卡管理規(guī)定

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　　1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、

　　丟失的，由公司補辦，并由原持有人交納制作工本費。

　　2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號與登記在冊的月租車輛牌號不符的， 公司有權(quán)將 IC 卡收回，借用 IC 卡者須按停車時長交納停車費，該月租卡持有者須到物業(yè)服務(wù)中心申請補辦，并交納制作工本費。

　　3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前 3 日內(nèi)到物業(yè)服務(wù)中心續(xù)交停車費，交回月租卡，發(fā)給臨時通行卡，月

　　租卡續(xù)費發(fā)放時收回臨時通行卡。逾期未交，按臨時停車收取停車費。

　　4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應(yīng)提供身

　　份證明材料方可出小區(qū)。不能入場時，應(yīng)在入場前同物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，并服從公共秩序維護收費人員的指揮，不得阻塞車道。

　　車輛免費制度

　　1、本公司的車輛可免費，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務(wù)部查核。

　　2、軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時免費外，其他一律不得免費。

　　3、如遇特殊情況需免費的，必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理以上級別人員批準后方可免費， 并做好相關(guān)登記。

　　收費人員交接班制度

　　1、交接班時，交班人員應(yīng)按照《收費人員交接班登記表》如實填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接

　　班人核對無誤后在接班人一欄簽名確認。

　　2、接班人接班時，應(yīng)當面點清發(fā)票號碼、收費金額、時租卡數(shù)量、設(shè)備運行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯誤，

　　由接班人負責。

　　收費人員財務(wù)結(jié)算制度

　　1、每周五為收費管理員收取停車費時間。

　　2、財務(wù)部指定專人負責核算收費員收費情況。

　　特殊事件制度 1、停電處理制度

　?、?如遇停電，收費員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。

　?、?停電期間，收費員應(yīng)對進入小區(qū)的車輛進行人工登記， 填寫《車輛出入登記表》，按照時長收取停車費，做好停電前所發(fā)放的時租卡的回收工作，免收停車費，該時租卡另行放置，由收費系統(tǒng)管理員

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　　處理。

　?、?停電期間應(yīng)嚴防時租卡流失，如時租卡丟失，其損失按照 30 元 張由全體收費人員共同均攤。

　?、?電力供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復停車收費系統(tǒng)的正常使用，對在停電期間進入小區(qū)的車輛根據(jù)《車 輛出入

　　登記表》按照停車時長收取停車費，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　?、?停電期間如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。

　　2、設(shè)備故障

　?、?如屬自身短時間能夠排除的，應(yīng)向受阻車輛做好解釋工作，請其稍候，迅速恢復設(shè)備正常使用狀態(tài)。

　?、?如屬自身無法排除或短時間無法排除的，應(yīng)立即通知收費系統(tǒng)管理員處理，同時執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。

　　3、盜竊等破壞事件

　　① 立即向物業(yè)服務(wù)中心負責人或公共秩序維護部報告，簡要說明現(xiàn)場情況（地點、人員數(shù)量、人員財

　　產(chǎn)損失等）。

　?、?保持冷靜，如能處理可將有關(guān)人員帶往物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助調(diào)查， 如不能及時處理，應(yīng)嚴密監(jiān)視現(xiàn)場，

　　等候上級處理。

　　③ 保護現(xiàn)場不受破壞，以待有關(guān)單位取證。

　　4、拒不交費或失卡、卡損壞車輛

　　① 耐心向其解釋有關(guān)文件和公司規(guī)定。

　?、?如其蠻不講理，應(yīng)通知當班班長或部門主管處理。

　?、?做好期間車道的疏通工作。

　　5、車道堵塞

　　① 在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。

　?、?如遇“問題車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費

　?、?向駕駛員解釋公司的規(guī)定。

　?、?如難以獨自處理，應(yīng)盡快通知當班班長或部門主管處理，或向上級請示處理。

　　③ 盡力將駕駛員留在現(xiàn)場。

　?、?保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。

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　　第五部分 工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，

　　以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，

　　不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（ 5—10 月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時，材料保管員應(yīng)審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量， 填報進維修

　　單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。

　　6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按

　　情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪， 檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)

　　維修工虛報領(lǐng)取材料，必須向物業(yè)經(jīng)理及上級領(lǐng)導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況， 由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及

　　財務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，

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　　寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是 XX物業(yè)服務(wù)中心維修人員Ⅹ ⅩⅩ，前來為您服務(wù)?！?/p>

　　3、進門

　　如進入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場清。

　　6、收費

　　按規(guī)定標準收費。

　　7、填單

　　如實填寫《維修單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見?！?/p>

　　9、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置

　　設(shè)備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項目、收費標準、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周

　　周一上午繳財務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或

　　向公司投訴。

　　6、嚴禁服務(wù)人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。

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　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則， 避

　　免服務(wù)后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于 5%，工程維修部負責

　　人回訪率不低于 10%，維修責任人回訪率不低于 20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　?、?實地查看維修項目；

　?、?向在維修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　?、?征詢改進意見；

　?、?核對收費情況；

　?、?請被回訪人簽名。

　　4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。

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　　第六部分 清潔衛(wèi)生、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實施細則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少 1 次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運垃圾每天至少 2 次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、

　　無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，

　　確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無

　　污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保

　　無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、

　　污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　?。?）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　?。?）滅蚊蠅工作在 5-10 月份應(yīng)每月一次，注意事項：

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　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。

　　（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負責人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預防計劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；

　　C、病蟲害防治的費用預算計劃。

　　2、應(yīng)堅持預防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應(yīng)及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。

　　3、綠化負責人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作， 噴農(nóng)

　　藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，

　　以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補救

　　措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、物業(yè)事務(wù)部應(yīng)對小區(qū)內(nèi)的病蟲害防治情況每月檢查一次，并對防治結(jié)果作相應(yīng)評價。

　　花木養(yǎng)護規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草， 及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次

　　水，春冬季視天氣情況每 1 至 2 天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害

　　應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對花應(yīng)每年施肥 3-4 次，肥料由綠化負責人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的 1/3 時應(yīng)定為待換花，若

　　某個花壇中待換花的比例超過 1/2 時要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責成其照價賠償。

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　　草坪養(yǎng)護規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當草坪需要改良時，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊

　　并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪， 一般春夏季 3 個月剪一次，秋冬季 4 個月剪一次，同時作好

　　記錄。

　　5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化

　　化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每 1-2 年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護規(guī)范

　　1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年 12 月-2 月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，

　　并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤?，對造型樹?yīng)每兩個月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌

　　木生長季應(yīng)每 25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年 5-6 月應(yīng)追施一次復

　　合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應(yīng)注意噴在

　　樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應(yīng)注意風向，保護員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

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　　物業(yè)公司規(guī)章制度

　　物業(yè)管理規(guī)章制度

　　小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度

　　物流公司規(guī)章制度

　　公司行政管理規(guī)章制度

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