下面是范文網(wǎng)小編分享的廣場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)方案共4篇(購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷方案)，供大家賞析。
廣場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)方案共1
--- 廊坊五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了新華路為中心城區(qū)的地位。一系列的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施把北京、天津緊緊的連在一起，大大減弱了兩市的差異。
新華路區(qū)的未來(lái)則以“五個(gè)中心”為核
而在這“五個(gè)中主”中，基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的就是金光道、愛(ài)民道為軸線的新華路商業(yè)中心區(qū)。而本項(xiàng)目即位于該中心區(qū)的核心地帶。
2、規(guī)劃的調(diào)整帶動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展
隨著廊坊市對(duì)市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實(shí)力的增強(qiáng)，把目光對(duì)準(zhǔn)那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以廊坊道板塊、金光道板塊等為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2001年上半年，新華路區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達(dá)25。33億元，僅次于北城區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬(wàn)平方米，占
全市在建商品住宅的18。3%，居第
2 --- 的發(fā)展
京滬高鐵將在2010年開(kāi)通，其便捷的交通，舒適的乘坐環(huán)境將越來(lái)越被人們認(rèn)同，從而在一定程度上來(lái)打破地域概念，為新城區(qū)商業(yè)中心的形成提供機(jī)遇。
6、各大商家看中新華路，既帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，又帶來(lái)機(jī)遇
在2001年6月20日舉行的“新華路商機(jī)交流會(huì)”上，有8個(gè)大型項(xiàng)目落戶新華路，世界零售商業(yè)的兩大巨頭——美國(guó)沃爾瑪公司與法國(guó)家樂(lè)福公司也看中了廊坊，其中沃爾瑪公司已在去年年底開(kāi)張。
這些大型商家的開(kāi)張必將促進(jìn)區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這是劣勢(shì)；但另一方面，這些大型商家將帶平廊坊，甚至南、番、順的人流，對(duì)區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動(dòng)作用，而只要避開(kāi)其鋒芒，另僻溪徑，相信會(huì)獲益非淺。
再加上新華路茶館政府的“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、提供條件、創(chuàng)造商機(jī)”的
4 --- 統(tǒng)計(jì)，天河城的最高客流量在64萬(wàn)人次，從而使天貿(mào)南大與吉之島的年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)率達(dá)到四成，也是天河城成為南海、順德、佛山人到廊坊購(gòu)物的首選之地。
一號(hào)線客流量，日均客流量18萬(wàn)人次。而高鐵二號(hào)線三元里到曉港站將在2002年底提前開(kāi)通，一、二號(hào)線的貫通，將為新華路帶來(lái)更
篇2：2010年哈爾濱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷企劃工作計(jì)劃
哈爾濱中央大街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010年?duì)I銷企劃活動(dòng)及媒體推廣計(jì)劃表
篇3：學(xué)大教育萬(wàn)達(dá)校區(qū)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃案
指導(dǎo)老師：李華
小組成員：姚俊澤 胡梟 司旭周
摘要
隨著寧夏經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入水平不斷提高，家長(zhǎng)對(duì)于教育的要求也在不斷提高。在望子成龍，望女成鳳的傳統(tǒng)觀念影響下，越來(lái)越多的家長(zhǎng)希望自己的子女從小就受到最好的教育，
6 --- 出了一套完善的行動(dòng)計(jì)劃。內(nèi)容包括前期的宣傳、活動(dòng)的內(nèi)容、活動(dòng)的安排及活動(dòng)預(yù)算，對(duì)于此行動(dòng)計(jì)劃的可行性進(jìn)行了活動(dòng)評(píng)估。
借此策劃案來(lái)迅速提高學(xué)大在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊的市場(chǎng)占有率，提升學(xué)大教育的品牌知名度，讓廣大家長(zhǎng)、學(xué)子了解學(xué)大教育并進(jìn)入學(xué)大教育。
目錄
一、市場(chǎng)分析 .........1
（一） 市場(chǎng)前景 ..1
（二） 學(xué)大的目標(biāo)和任務(wù) .2
（三） 市場(chǎng)現(xiàn)狀和策略 .3
（四） 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其優(yōu)劣
8 --- .......7
三、行動(dòng)計(jì)劃 .........9
（一） 前期宣傳 ..9
（二） 活動(dòng)內(nèi)容 ..9
（三） 活動(dòng)安排 ..9
（四） 活動(dòng)預(yù)算 11
（五）活動(dòng)評(píng)估 ..11
四、附錄 .13
10 --- 很高的知名度和市場(chǎng)份額，2009年，學(xué)大教育進(jìn)入銀川市場(chǎng)，目前已開(kāi)設(shè)了個(gè)性化學(xué)習(xí)中心，輻射興慶區(qū)及西夏區(qū)，金鳳區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2010年由政府投資開(kāi)發(fā)新商業(yè)區(qū)，我們認(rèn)為銀川市萬(wàn)達(dá)校區(qū)很有投資價(jià)值，于是以我們銀川市金鳳區(qū)北京中路招商銀行6層學(xué)大教育萬(wàn)達(dá)校區(qū)為實(shí)體機(jī)構(gòu)，制定此次營(yíng)銷策劃方案。
一、市場(chǎng)分析
（一） 市場(chǎng)前景
1、家長(zhǎng)的思想觀念
家長(zhǎng)們普遍存在的觀念是不能讓孩子輸在起跑線上，希望孩子能上一所好大學(xué)，將來(lái)能有一份好工作?；谶@兩種觀念，家長(zhǎng)們對(duì)孩子在教育上的投資在家庭開(kāi)支上占有很大比重，平均每個(gè)家庭每月花在孩子教育上的投資占家庭開(kāi)支的30%到40%之間，所以孩子對(duì)課外輔導(dǎo)的需求是產(chǎn)生課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)的因素之一。
2、社會(huì)就業(yè)壓力逐步增大
12 ----
13
廣場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)方案共2
美食廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案
主旨：以小而精的方式養(yǎng)成就餐習(xí)慣
通過(guò)持續(xù)的差異化促銷引流顧客至二樓就餐，促銷的形式為打折及代金券，而代金券實(shí)行中會(huì)遇到的問(wèn)題是：券是否能準(zhǔn)確到達(dá)目標(biāo)顧客——此問(wèn)題需要得到解決，并堅(jiān)定發(fā)放代金券（可以電子代金券的方式進(jìn)行）。
一、前置活動(dòng)
活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)業(yè)前一周至開(kāi)業(yè)當(dāng)天 宣傳方式：前七天單頁(yè)宣傳、當(dāng)天舞臺(tái)匯演
宣傳主題：全場(chǎng)就五折，啤酒火龍蝦/全場(chǎng)五折，二樓等你
現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)：主持人定時(shí)匯報(bào)到客量，同時(shí)宣布最新折扣，依據(jù)來(lái)客量的增加，折扣從八折遞增至五折；
來(lái)客量達(dá)100人，打八折…….來(lái)客量達(dá)200人，打五折；來(lái)客量是一個(gè)大致的概念。主持人在就餐的兩個(gè)小時(shí)里，在活動(dòng)進(jìn)行一個(gè)小時(shí)候即時(shí)宣布：來(lái)客量達(dá)到五折標(biāo)準(zhǔn)，放開(kāi)折扣。
此活動(dòng)體現(xiàn)在宣傳單頁(yè)中，作為重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行展示。
二、中置活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)業(yè)后一月 宣傳方式：
1、建立顧客微信群；加入的顧客可以在群中搶到紅包，紅包會(huì)以商家新品嘗鮮等活動(dòng)做載體，激活顧客的參與度，提升顧客的二次來(lái)訪；增強(qiáng)客戶黏性。
2、建立類似于抖音的暗號(hào)，每個(gè)商家的暗號(hào)不同，暗號(hào)由各商家自行設(shè)計(jì)，暗號(hào)的形式以滿足周邊白領(lǐng)的趣味為方向，暗號(hào)的作用為在不同的商家得到不同的打折力度（在前期的打折活動(dòng)完成后，進(jìn)行小范圍的持續(xù)打折，以維持商家的基礎(chǔ)上座率），同時(shí)加速商家之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。
三、后置活動(dòng)
中置活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行，同步在微信公眾號(hào)進(jìn)行往期回顧和顧客需求調(diào)研，通過(guò)顧客需求調(diào)研，設(shè)置酸甜辣三大主題日，在每個(gè)主題日，由相應(yīng)特色的商家排出相應(yīng)口味的菜品。
周期：酸設(shè)置在月初10天
甜設(shè)置在月中10天
辣設(shè)置在月末10天 詳細(xì)：月初的酸菜魚(yú)等菜品打八折，相應(yīng)的菜品以此類推。
解讀：短期的全面打折會(huì)給顧客以刺激，帶來(lái)營(yíng)業(yè)額；但是全面打折給顧客帶來(lái)的印象是全面不打折；為了解決這個(gè)問(wèn)題，中期的打折需要突出某一菜系或口味的部分打折，這會(huì)引導(dǎo)顧客的差異性需求。
擔(dān)心：不同的口味導(dǎo)向不同的折扣，是否會(huì)引起顧客的分流？回答是否定的，顧客的口味的復(fù)合的，酸甜辣都會(huì)刺激人的食欲。
好處：通過(guò)此活動(dòng)，影響部分客戶的飲食習(xí)慣，習(xí)慣養(yǎng)成后的顧客，忠誠(chéng)度較高。同時(shí)會(huì)加強(qiáng)顧客對(duì)不同口味商家的認(rèn)知，當(dāng)顧客餓了的時(shí)候，第一時(shí)間能想到這里。
總結(jié)，通過(guò)系列活動(dòng)的進(jìn)行，對(duì)口味的差異化、短視頻APP強(qiáng)化；在開(kāi)業(yè)典禮后持續(xù)引流，最終形成顧客口碑和飲食習(xí)慣，制造忠實(shí)顧客群體。
廣場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)方案共3
方案
2020年5月29日
1
城市廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃
新城市廣場(chǎng)·虹橋中心
[第一章?tīng)I(yíng)銷策劃方案
策 略 篇
南 京 垠 坤 -7-9
目 錄
項(xiàng)目研、讀與定位分
析]……1.
1項(xiàng)……
目
……3 研讀…1….…
…1
…
.…
…1
…
…
…
…
…項(xiàng)
…
…目
…
4 概述……1….1…
.…
2…
…
…
項(xiàng)
…
目
…
S…
W…
O…
T…
4 分析…… …項(xiàng)
…
目
……
研
……
讀
……5 小結(jié)……
…
…
…
…
…
…
…
…
…
8
1
2020年5月29日
項(xiàng)目定位原則……1….…
3…
…
…
項(xiàng)…
…目
…
…市
…場(chǎng)
…
9 定位……1….…
…
4…
…
…項(xiàng)
…
…目
…
產(chǎn)
…
…品
10 定位……1.…4….…1
…
…
商
…業(yè)
…部
…分
…的
…產(chǎn)
1品
2 定位……1.…4.
…
2…
商
…業(yè)
部…
分
…的
業(yè)
1態(tài)
2 定位…
2
2020年5月29日
…1.…4.
3…
…
寫
…字
樓
…部
分
…的
產(chǎn)
1
品
3 定位……….
4…
…挑
高
…小
戶
…型
的
1產(chǎn)
品
5 定位……1.…
5…
…
項(xiàng)
…
目
…
客
1群
6 定位……1….…5
.…
1…
…
…商
…業(yè)
…部
…門
…客
群
1
7 定位……1.…5…
.
…2
…
…寫
…字
…樓
客
1群
7 定
3
2020年5月29日
位……1.…5….
3…
…挑
…高
小
…
戶
…型
客
1群
8 定位……1.…6…
…
…
項(xiàng)
…
目
…
定
位1
8 總結(jié)……1….…7
…
…
…
產(chǎn)…
…品
…優(yōu)
…
化
1
9 建議……1….…
7…
.…
…1
…
…
…
…商
…業(yè)
20 部分
…
…
…
…
3
4
6
2020年5月29日
推廣主題創(chuàng)意及視覺(jué)設(shè)計(jì)……2.…
5
….
1…
…
理
3性
7 系列……2….…
…5
…
.…
…2
…
…
…繽
…
…紛
3
7 系列……[…第三…章…
…
…
…
…銷
…策
…略
…與
…整
4合
0 推
營(yíng)廣]……3….
1…
…
…
總4
5 精
7
2020年5月29日
神……3…….…
…2
…
…
…
…
…
…營(yíng)
…
…
銷
…
4
6 策略……3….…
…2
…
….
…
1…
…
…
…基
…
…本
4
7 思路……3….…
…2
…
.…
…2
…
…
…具
…
…體
4
7 準(zhǔn)則……3….…
2…
….
…
3…
…
…
營(yíng)
…
…銷
5
0 目標(biāo)
…
…
…
6
1
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商業(yè)群樓贏利模式……4.…2
….
3
…
…寫
字…
樓
…
銷
6售
2 策略……4.…2.…
4
…
挑
…
高
…小
…戶
型
…
銷
6售
3 策略……4….
3…
…
…
價(jià)
…
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4 策略……4….…4
…
…
…
…開(kāi)
…
發(fā)
…
…進(jìn)
…
度
6
5 計(jì)劃…
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…4.…5…
…
銷
…
售
…
進(jìn)
…
度
…及
…資
6金
6 回籠……4.…
6
…
…
…投
…資
6測(cè)
7 算表……4.…7…
…
…
項(xiàng)
…
目
…
資
…
金
…
支…
出6
9 計(jì)劃………
…
…
…
……71
12
2020年5月29日
項(xiàng)目研讀
2020年5月29日第一章項(xiàng)目研、讀與定位分析]
13 [
項(xiàng)目概述
■ 項(xiàng)目概況:
本項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)中山北路281號(hào),中山路與校門口
道路交叉處(3503廠地塊)。
本項(xiàng)目東臨中山北路,北靠校門口,生活服務(wù)配套豐富,交通便利。周邊有較為密集的居住區(qū),加之蘇果超市的經(jīng)營(yíng),
14
2020年5月29日
已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模的消費(fèi)群體。
受地塊條件限制和容積率的要求,本項(xiàng)目建筑密度較大,后續(xù)發(fā)展空間較小,難以形成連片規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)停車位的相對(duì)稀缺也在一定程度上制約了項(xiàng)目的發(fā)展;周邊集中商業(yè)氛圍的缺失也制約了項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇發(fā)展的空間。
■ 項(xiàng)目占地:
萬(wàn)平方米
■ 總建筑面積:
13萬(wàn)平方米(地上9完平方米 ,地下4萬(wàn)平方米)
■ 容積率:
5
■ 項(xiàng)目總投資:
約6億元
■ 規(guī)劃設(shè)計(jì):
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負(fù)1層:蘇果倉(cāng)儲(chǔ)超市;
負(fù)2—3層:停車庫(kù)及部分設(shè)備備用房,停車位2500個(gè); 裙樓2—3層:SHOPPINGMALL商業(yè)步行街; 裙樓4層:大型餐飲及休閑娛樂(lè)廣場(chǎng);
主樓01幢:25層,米高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,高約100米; 主樓02幢:13層,挑高5米的精裝小戶型商住樓,高約69米。
■ 總建設(shè)周期:
約30個(gè)月 2月:正式開(kāi)工 11月:正負(fù)零 3月:裙樓封頂
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4月:竣工交付
項(xiàng)目SWOT分析
■ 優(yōu)勢(shì)
——主城中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì):
緊靠湖南路商圈,鼓樓區(qū)中心成熟生活密集區(qū)。 ——城市快速干道的交通優(yōu)勢(shì):
位于貫通城市南北的住干道上,是連接濱江運(yùn)輸和主省區(qū)的重要交通樞紐,比鄰快速內(nèi)環(huán)線,公交線路發(fā)達(dá)。
——具有地標(biāo)性建筑特征的物業(yè)優(yōu)勢(shì):
本項(xiàng)目為具有現(xiàn)代時(shí)尚感的商業(yè)、辦公、居住綜合體,在區(qū)域范圍內(nèi)形成具有地標(biāo)性的建筑,填補(bǔ)了虹橋區(qū)域內(nèi)商業(yè)、高檔辦公、挑高小戶型的市場(chǎng)空白,將能形成一定的影響力。
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——高素質(zhì)人文生活圈的環(huán)境優(yōu)勢(shì):
項(xiàng)目周邊覆蓋鼓樓區(qū)湖南路街道、中央們街道、寧海路街道和
江門街道的部分區(qū)域,戶籍人口約30萬(wàn)人( 數(shù)據(jù)),包括流動(dòng)人口則接近50萬(wàn),居民消費(fèi)潛力極其巨大。
■ 劣勢(shì)(weakne)
——區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)不成”市”,項(xiàng)目略顯孤獨(dú):
本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)老居民區(qū)密集,周邊暫無(wú)與本項(xiàng)目相呼應(yīng)的規(guī)模性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),特別是商業(yè)部分,難以成”市”。 ——本區(qū)域系非傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū),辦公樓宇的售量及需求均有限:
項(xiàng)目所在地區(qū)域主要是居民區(qū)、學(xué)校、機(jī)關(guān)的密集地、非傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū),商務(wù)氛圍不足,加之相距不眼的湖南路商務(wù)區(qū)及中央路商務(wù)區(qū)已成規(guī)模,本區(qū)域短期內(nèi)難以同傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
——區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍缺失,周遍商業(yè)無(wú)法與本項(xiàng)目商業(yè)相成良好的互動(dòng):
本項(xiàng)目周邊除了一家蘇果社區(qū)店外,商業(yè)經(jīng)營(yíng)多以連家店及檔次較低的街鋪為主,無(wú)法與本項(xiàng)目商業(yè)較高的形象定位形成良好互動(dòng),短期內(nèi)很難形成具有一定影響力的區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)。
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——商業(yè)建筑形態(tài)和內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)缺乏市場(chǎng)的支撐:
在今后的定位和經(jīng)營(yíng)上將會(huì)遇到相當(dāng)大的阻力,需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化,以適應(yīng)市場(chǎng)需求。 ——地處城市內(nèi)環(huán)線快速通道,過(guò)客人流難以停滯:
本項(xiàng)目雖受湖南路商圈輻射,但作為通向城市中心的主要干道線,日均客流量雖很大,但非居住地人流很難在此停留,短期內(nèi)很難形成商業(yè)經(jīng)濟(jì)的圈層效應(yīng)。
——項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足,較難滿足辦公及商業(yè)的需求:
從本項(xiàng)目辦公及商業(yè)的規(guī)模來(lái)看,當(dāng)前規(guī)劃的地下500個(gè)車位(已被先期認(rèn)購(gòu)的蘇果和鼓樓政府機(jī)關(guān)鎖定一部分)較難滿足日后的發(fā)展需求,也可能因此影響到項(xiàng)目的檔次提升。
■ 機(jī)會(huì)(opportunity)
——湖南路商業(yè)的輻射范圍正在不斷擴(kuò)大:
本項(xiàng)目距湖南路繁華商圈僅千米,相對(duì)于湖南路商圈核心來(lái)說(shuō),本案所在區(qū)域占湖南路商圈北擴(kuò)西延發(fā)展的位置,
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極有可能成為湖南路商圈未來(lái)發(fā)展的副核心區(qū)域。
——滿足周邊辦公物業(yè)升級(jí)提檔的需求:
作為湖南路商業(yè)輻射圈內(nèi)的虹橋區(qū)域,辦公物業(yè)相對(duì)稀少且物業(yè)檔次基本停留在中檔以下水平,已很難滿足對(duì)品牌形象有一定要求的實(shí)力型商務(wù)機(jī)構(gòu)及快速發(fā)展企業(yè)的需求,本項(xiàng)目的出現(xiàn)可實(shí)現(xiàn)周邊辦公物業(yè)的升級(jí)提檔的可能。
——短時(shí)期內(nèi)周邊不具可比性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目:
就當(dāng)前本項(xiàng)目周遍的規(guī)劃來(lái)看,短期間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)與本項(xiàng)目具有直接競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,本項(xiàng)目將形成區(qū)域內(nèi)唯一地標(biāo)性建筑。
——中山北路城市發(fā)展軸線規(guī)劃帶來(lái)項(xiàng)目發(fā)展利好。
——未來(lái)挑高公寓規(guī)劃受限,市場(chǎng)供應(yīng)日漸稀缺,使本項(xiàng)目的挑高小戶型形成絕版之勢(shì)。
■ 威脅(threat) ——同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng):
南京城市中心區(qū)商務(wù)用地的不斷出讓,同類同物的集中上市。 ——消費(fèi)客群分流:
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周遍諸商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不斷完善,對(duì)本項(xiàng)目潛在消費(fèi)客群產(chǎn)生分流作用。
項(xiàng)目研讀小結(jié)
總體看來(lái),本項(xiàng)目無(wú)論從基地資源、產(chǎn)品特性、發(fā)展前景等角度考量,都是一個(gè)具有豐富內(nèi)涵和成長(zhǎng)空間的項(xiàng)目。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)面和優(yōu)勢(shì)面占據(jù)主導(dǎo)地位。
同時(shí),本項(xiàng)目所具備的四大”唯一性”,決定了本案的獨(dú)特個(gè)性:
■ ■ ■ 鼓北當(dāng)前唯一大型SHOPMALL商業(yè)街區(qū); 城北當(dāng)前唯一挑高5米絕版小公寓;
虹橋當(dāng)前唯一集商業(yè)、辦公、商住一體的綜合型物業(yè),與同區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在差異性;
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■
城北地區(qū)唯一占據(jù)主干道優(yōu)勢(shì),且比鄰多家知名院校、機(jī)關(guān)的高素質(zhì)人文項(xiàng)目。
項(xiàng)目定位原則
定位的重點(diǎn)是經(jīng)過(guò)定位促使商品進(jìn)入潛在消費(fèi)心目中,將消費(fèi)者從眾多”品牌”的包裹中解放出來(lái),形成新的形象階梯。
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就定位原則而言,一般采取以下幾種策略:
■ 領(lǐng)先定位——To Be First
領(lǐng)先定位適用于獨(dú)一無(wú)二或無(wú)法替代的資源。
■ 比附定位——To Be Similar
比附定位并不去占據(jù)形象階梯的最高階,而情愿首居其次。
■ 逆向定位——To Be Different
逆向定位強(qiáng)調(diào)并宣傳定位對(duì)象是消費(fèi)者心中第一位形象的對(duì)立面和相反面,同時(shí)開(kāi)辟了一個(gè)新的易于接受的心理形象階梯。
■ 空隙定位——To Be Only
比附定位及逆向定位都與原有形象階梯存在關(guān)聯(lián),而空隙定位全然開(kāi)辟一個(gè)新的形象階梯,從新角度出發(fā)進(jìn)行立意,創(chuàng)造鮮明的形象。
■ 重新定位(再定位)——To Be Redefinition
嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō),重新定位不能算是一種定位方法,一般采取重新定位的方法以促使新形象替換舊形象,從而始終占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
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項(xiàng)目市場(chǎng)定位
項(xiàng)目市場(chǎng)定位,試圖從總體上為項(xiàng)目的面市尋找一個(gè)概括性的切入口。本著上述定位原則,根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際狀況,領(lǐng)先定位、比附定位以及空隙定位,是我們確定本項(xiàng)目定位過(guò)程中,最需要采用的策略。
南京垠坤對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位思考如下:
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■ 就項(xiàng)目總體而言:
■ 就項(xiàng)目功能而言:
泛湖南路商圈地標(biāo)型物業(yè)綜合體
現(xiàn)代都市商務(wù)、居住、休閑、購(gòu)物集成港
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■
市場(chǎng)定位詮釋:
——”泛湖南路商圈”的地理位置定位
該項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)中心位置,中山路與校門口交界,該地段靠近鼓樓區(qū)最大的商圈——湖南路商圈,它有是南京的第二商圈。
根據(jù) 南京商業(yè)規(guī)劃,湖南路在原有的基礎(chǔ)上將再擴(kuò)大5倍。具體規(guī)劃是,開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街,西起山系路市民廣場(chǎng),東至中央路,全長(zhǎng)約1130米,寬20米。商業(yè)街設(shè)在地下一層到二層,總建筑面積4萬(wàn)多平方米,一期工程總投資不低于5億元。同時(shí)鼓樓區(qū)有意把西到馬臺(tái)街、東到中央路、南到湖南路、北到模范馬路全部劃入”湖南路商圈”規(guī)劃范圍。隨著蘇寧銀河投入使用,長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)也將在中山路虹橋路口建設(shè)7500多平方米的商業(yè)、金融建筑,能夠看出鼓樓區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)沿中山北路西北向發(fā)展的脈絡(luò)。
根據(jù)上述規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì),相對(duì)于傳統(tǒng)湖南路商圈核心來(lái)說(shuō),本案所在區(qū)域占據(jù)湖南路商圈被擴(kuò)西延發(fā)展的戰(zhàn)略位置,周邊人文鼎盛,交通便捷,完全可成為”泛湖南路商圈”未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)域。
——”地標(biāo)型物業(yè)”的氣質(zhì)描述
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地標(biāo)是一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志性建筑,是一個(gè)城市或某某區(qū)域的名片,體現(xiàn)一種城市的精神。美國(guó)的城市學(xué)家凱文·林奇教授認(rèn)為,地標(biāo)是一個(gè)城市歷史、文化、經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,除了其本身的建筑功用外,往往還具有重要的人文意義和社會(huì)價(jià)值,它還必然影響這個(gè)城市的文化、經(jīng)濟(jì)、甚至改變它未來(lái)的發(fā)展軌跡。
新地標(biāo)是一個(gè)地區(qū)新的標(biāo)志性建筑。鼓樓區(qū)的新地標(biāo)有蘇寧銀河國(guó)際廣場(chǎng)、南極功能國(guó)際廣場(chǎng)、紫峰大廈等,本項(xiàng)目作為城市西北方向進(jìn)入鼓樓區(qū)的第一個(gè)標(biāo)志性建筑,同時(shí)又是鼓樓區(qū)重要的政府功能所在地,完全能夠成為鼓樓區(qū)以及”泛湖南路商圈”的新地標(biāo)。
——”綜合體”和”集成港”的綜聚效應(yīng)
在對(duì)本項(xiàng)目物理屬性進(jìn)行描述時(shí),我們不能回避本項(xiàng)目一個(gè)基本的特征,那就是功能的復(fù)合性?；谝?guī)劃功能的復(fù)合,本項(xiàng)目將具備一定的綜聚效應(yīng)。著綜聚效應(yīng),在一定程度上,也是本項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。
項(xiàng)目產(chǎn)品定位
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商業(yè)部分的產(chǎn)品定位
本項(xiàng)目商業(yè)部分的總建筑面積(含地下一層蘇果部分)超過(guò)平方米。作為一個(gè)單體的商業(yè)設(shè)施,在當(dāng)前階段,單一定位的方式,并不能全面解決本項(xiàng)目所面臨的商業(yè)去化課題,必須采取復(fù)合定位的方式予以對(duì)待。 從復(fù)合定位的角度來(lái)看,我們關(guān)注到以下方面的重要思考:
■ ”泛湖南路商圈”的商業(yè)價(jià)值:本項(xiàng)目地處”泛湖南路商圈”的特殊地段,在確定商業(yè)定位時(shí),既要考慮到湖南路商圈的輻射,也不可避免的要考慮到可能帶來(lái)的影響。從這個(gè)角度來(lái)看,其商業(yè)價(jià)值具有一定的”兩面性”。
■ 大型蘇果賣場(chǎng)的邊際效應(yīng):本項(xiàng)目的地下一層已經(jīng)被蘇果超市認(rèn)購(gòu),兼之本項(xiàng)目周邊社區(qū)人口稠密,因而從蘇果超市入手,應(yīng)該具備一定程度的邊際效應(yīng)的開(kāi)發(fā)價(jià)值。
■ 大型名店的地段改造功能:在研究城市綜合商業(yè)體的過(guò)程中,我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)一些大型名店對(duì)于地段的改造功能。比如城東的向陽(yáng)漁港,在一個(gè)看似并不十分具備商業(yè)氛圍的地段,成功地開(kāi)出了超大型的餐飲旗艦店。而她的成功運(yùn)營(yíng),也為這個(gè)地段帶來(lái)了人氣和商流。
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基于上述思考方向,對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分的定位,我們建議采取以下復(fù)合型的解決方案:
定位1: 湖南路商圈的定向升級(jí)與補(bǔ)位
定位2: 社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納
定位3: 名店商業(yè)效應(yīng)的整合釋放
■ 定位闡釋:
——湖南路商圈的定向升級(jí)與補(bǔ)位:
人氣是商業(yè)第一要點(diǎn),湖南路商圈是南北向交通人流量的爆發(fā)點(diǎn),具有更大范圍的人氣磁場(chǎng)效應(yīng),應(yīng)著重考慮利用,而在利用的過(guò)程中,還嬰理性看待一個(gè)完善中的商業(yè)區(qū)域與湖南路既成商圈的真實(shí)差距,要力求做到”升級(jí)”和”補(bǔ)位”,而不是盲目的正面競(jìng)爭(zhēng)。
所謂”定向升級(jí)”,就是選舉具有拓展空間,同時(shí)又是當(dāng)前湖南路商圈所不具備升級(jí)條件的領(lǐng)域,比如數(shù)碼影城,重點(diǎn)發(fā)展;
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所謂”補(bǔ)位”就是實(shí)現(xiàn)與湖南路商圈的互動(dòng)與補(bǔ)充,尋找商業(yè)空白點(diǎn)。 ——社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納:
依托本案區(qū)域內(nèi)居民區(qū)及學(xué)區(qū)密集的特點(diǎn)及蘇果社區(qū)店帶動(dòng)的巨大人氣效應(yīng),完全有可能形成北城鄰里型商業(yè)中心。這其中的關(guān)鍵,是在商業(yè)定位以及空間組織上,對(duì)蘇果超市的人氣效應(yīng)展開(kāi)進(jìn)一步的開(kāi)發(fā),培育更為符合的消費(fèi)習(xí)慣,逐漸將周遍攝取所需要的商業(yè)配套向本項(xiàng)目集中和吸收,最終成為一個(gè)社區(qū)的愛(ài)護(hù)能夠業(yè)中心廣場(chǎng)。
——名店商業(yè)效應(yīng)的整合釋放:
為強(qiáng)化商業(yè)地標(biāo)效應(yīng),同時(shí)也是為實(shí)現(xiàn)與湖南路商圈的升級(jí)與補(bǔ)位,建議引進(jìn)1—2家具有號(hào)召力大型商業(yè)體,如向陽(yáng)漁港、華納影城等。既形成名商效應(yīng),又可借助名店的成功運(yùn)作,吸納更大范圍的人氣,進(jìn)一步改造項(xiàng)目所在地區(qū)的中心商業(yè)氛圍,為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。
——最終目標(biāo):經(jīng)過(guò)打造”北城鄰里中心”和”都市休閑娛樂(lè)港”,成為”差異版、升級(jí)版、鄰里版的湖南路”
商業(yè)部分的業(yè)態(tài)定位
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基于上述產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)可基本所定位以下三個(gè)方向:
方向1: 開(kāi)放型商業(yè)街區(qū)(社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納)
方向2: 典型特色商業(yè)設(shè)施(湖南路商圈的定向升級(jí)與補(bǔ)位)
方向3: 餐飲休閑名店(名店商業(yè)效應(yīng)的整合釋放)
■ 定位闡釋:
——開(kāi)放型商業(yè)街區(qū):
位于商業(yè)部門一樓:緊鄰蘇果超市,分割成獨(dú)立型街鋪對(duì)外出售。
1） 政策矛盾的解決方案:南京市房管局5月29日出臺(tái)政策,禁止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證,可是并不限制沿街商鋪的銷售。原商鋪方案一層為商業(yè)內(nèi)街形式,按政策規(guī)定無(wú)法分鋪銷售,集中經(jīng)營(yíng)又存在風(fēng)險(xiǎn)。
作為充分理解該政策的對(duì)策,我們建議將一層商業(yè)內(nèi)街形式改成開(kāi)放式商業(yè)街。不設(shè)大門,這樣每間商鋪可做獨(dú)立銷售,此種形態(tài)的商業(yè)街的走道區(qū)域可計(jì)算公攤,如此修改,既保證了鋪位的可銷售性,充分規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也能保證
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最大銷售面積。
原方案中商鋪面積劃分偏大,總價(jià)高,不利于銷售。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析,建議將大面積商鋪重新劃分,使商鋪建筑面積控制在30-50m2左右,使產(chǎn)品更加符合市場(chǎng)要求,利于去劃。(修改方案如圖)
2） 充分發(fā)揮本案的地段優(yōu)勢(shì):本案地處繁華的中山北路,門前即為三牌樓公交車站,人流量大,十分適合靈活的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)。
3） 滿足當(dāng)?shù)厝说闹脴I(yè)需要:該地塊附近商鋪較多,特別是和會(huì)街一帶有很多商鋪,可是普遍門面老化,經(jīng)營(yíng)層次低,影響該區(qū)域的商業(yè)品質(zhì),如本項(xiàng)目推出沿街商街商鋪將會(huì)極大滿足附近經(jīng)營(yíng)者升級(jí)代換的需要,也會(huì)引來(lái)較多的漁區(qū)外投資者。
店鋪銷售后,由業(yè)主自營(yíng)或?qū)ふ易鈶?業(yè)態(tài)方向?yàn)榭焖傧M(fèi)品、品牌店、銀行、美容美發(fā)等。該部分去化面積一層約平方米。
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——典型特色商業(yè)設(shè)施:
位于商業(yè)部分二—四樓,區(qū)別湖南路,先求整租,后求出售:或整體售賣后經(jīng)營(yíng)。
從湖南路當(dāng)前的狀況來(lái)看,數(shù)碼影城以其附屬娛樂(lè)空間是一個(gè)方向,而且新城市廣場(chǎng)有與華納影城合作的前例,便于實(shí)施。
除此之外,還能夠考慮其它生活設(shè)施配套的呼應(yīng)等角度出發(fā),建議本此項(xiàng)目業(yè)可考慮招商引進(jìn)大型電器連鎖店、電子產(chǎn)品3C賣場(chǎng)等配套型商業(yè),另外引進(jìn)特色主題品牌商業(yè)如特色餐飲娛樂(lè)主題、特色服裝主題、特色休閑飾品主題等與湖南路傳統(tǒng)商圈錯(cuò)位,補(bǔ)位型的商業(yè)主力店。
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——餐飲休閑名店
位于商業(yè)部分二—四樓,引進(jìn)餐飲休閑名店,先求整租,后求出售:或整體售賣后經(jīng)營(yíng)。
既可引入向陽(yáng)漁港等大型餐飲休閑名店,為本項(xiàng)目帶來(lái)人氣效應(yīng),也可引入肯德基、咖啡館、健身館等中小型餐飲休閑設(shè)施,為本項(xiàng)目的辦公區(qū)以及住戶提供便利。
寫字樓部分的產(chǎn)品定位
鼓樓”亞中心”潛力商務(wù)空間
■ 定義闡述
——商務(wù)空間的”亞中心”概念:
因?yàn)槌鞘兄行谋娝苤膯?wèn)題和缺陷,故對(duì)于商務(wù)空間而言,最值得進(jìn)駐和投資的區(qū)域,往往補(bǔ)在絕正確城市中心,而在于城市中心區(qū)間距不遠(yuǎn),交通便利,配套周全的區(qū)域。我們不妨稱之為”亞中心”。南京廣州路、大行宮等區(qū)域,
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就是典型的”亞中心”。
從虹橋的地理位置看,其與湖南路商圈的距離、中山北路?？焖賰?nèi)環(huán)線的交通條件,都決定了這同樣業(yè)是一個(gè)具有潛力的城市的”亞中心”。依托與此,本項(xiàng)目的寫字樓將有更大的發(fā)展空間。
——面積劃分充分考慮投資型特征
南京的寫字樓市場(chǎng)的去化特征,因?yàn)橥顿Y行占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~,且中小公司需求居多,因而本項(xiàng)目的寫字樓不宜國(guó)大否則不但銷售抗性大,而且對(duì)投資者而言,出租和轉(zhuǎn)讓的壓力也大。 ——入駐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
基于地段以及物業(yè)條件,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)、會(huì)展、商務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)、美術(shù)設(shè)計(jì)等諸多產(chǎn)業(yè)的中小規(guī)模企業(yè)都將會(huì)是本寫字樓的主要入駐目標(biāo)。
挑高小戶型的產(chǎn)品定位
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鼓樓優(yōu)質(zhì)生活圈動(dòng)感居住特區(qū)
■ 定義闡述
——鼓樓優(yōu)質(zhì)生活圈
鼓樓是南京的”首善之區(qū)”。本項(xiàng)目所在的虹橋位于鼓樓區(qū)中央位置,緊鄰湖南路繁華商圈,交通便利,配套齊全,居住人口稠密,且有多所高等院校以及的省市機(jī)關(guān),是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的”優(yōu)質(zhì)生活圈” 。
——?jiǎng)痈芯幼√貐^(qū)
本項(xiàng)目的建筑外型立面十分富有現(xiàn)代感,總體作為地標(biāo)性建筑,其中的挑高小戶型商住樓也必然會(huì)成為該區(qū)域的標(biāo)桿型商務(wù)公寓。
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2020年5月29日 項(xiàng)目客群定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位主要是劃分出項(xiàng)目主力購(gòu)買人群、輔助購(gòu)買人群和延伸購(gòu)買人群。一般來(lái)說(shuō),主力購(gòu)買人群具有50％左右的購(gòu)買比重,輔助購(gòu)買人群具有20-30％的購(gòu)買比重,同時(shí)也需要一定潛在的延伸購(gòu)買群或未來(lái)型購(gòu)買群。
經(jīng)過(guò)對(duì)這些人群需要特征進(jìn)行分析,以使在本項(xiàng)目推廣策略、推廣方式方面做出具有較強(qiáng)針對(duì)性措施,有的放矢的針對(duì)者部分客戶群展開(kāi)宣傳攻勢(shì),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、效率的最大化。
商業(yè)部分客群定位
■ 主力客群——大型投資公司或大型商業(yè)主力店
考慮到本項(xiàng)目的購(gòu)買動(dòng)機(jī)主壓迫是投資、而且商業(yè)部門產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售已被禁止,因此大型投資主體(投資公司或主力商家)式本項(xiàng)目商業(yè)部分的主力客群。此類企業(yè)經(jīng)營(yíng)者有長(zhǎng)期發(fā)展思路,具備很強(qiáng)的資金實(shí)力,能夠買下大片商業(yè)設(shè)施。
■ 輔助客群——一般投資者
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一般投資者具有一定的投資實(shí)力,則對(duì)優(yōu)勢(shì)的地段優(yōu)勢(shì)更為看好,本項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)奈?。她們主要投資目標(biāo)式一樓沿街商鋪。
■ 延展客群——特色品牌銷售商
延展客群又稱補(bǔ)充客群,此類客群存在于周邊的自主經(jīng)營(yíng)者,她們的投資目標(biāo)包括一樓沿街商鋪以及后續(xù)劃分的商業(yè)單位。
寫字樓客群定位
■ 主力客群——品牌公司管理型總部機(jī)構(gòu)或中等實(shí)力投資者
此類公司具有高檔物業(yè)的購(gòu)買力。隨著企業(yè)發(fā)展壯大,對(duì)現(xiàn)又辦公環(huán)境不滿意,需要換一間更能與其身份和檔次相匹配的寫戲樓。中等實(shí)力的投資者也是辦公物業(yè)的主流購(gòu)買人群,她們對(duì)于本案較高的投資回報(bào)率很感興趣。
■ 輔助客群——成長(zhǎng)中的眾小企業(yè)
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本案的地段優(yōu)勢(shì)決定了本寫字樓巨大升值與成長(zhǎng)空間,此類企業(yè)具有較強(qiáng)的成長(zhǎng)力和良好的前景,本案正好能夠提供合適的商務(wù)場(chǎng)所。
■ 延展客群——特色品牌銷售商
對(duì)于本物業(yè)中面積較小的單元,一般零散投資者也具有購(gòu)買力,也將成為本案的補(bǔ)充客群。
挑高小戶型客群定位
■ 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級(jí)
在本案及周邊工作生活,崇尚方便快捷高校的現(xiàn)代生活方式 事業(yè)處于發(fā)展期,經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年,年齡在30-45歲左右,她們的購(gòu)房目的是自住和投資并重。
■ 輔助客群——投資者
投資者看中本案良好的投資前景,主要是豐厚的租金回報(bào)。
■ 延展客群——周邊租房群體
本案周邊教育資源豐富,有7所高等院校,將為本案商住樓的出租使用提供有利出路。同時(shí),靠近南師附中知名中學(xué),會(huì)有不少家長(zhǎng)在此租房以陪子女上學(xué),此類群體構(gòu)成延展客群,也有可能成為購(gòu)買群體。
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項(xiàng)目定位總結(jié)
本項(xiàng)目總體基于: 城市快速通道和湖南路商圈構(gòu)成絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì) 人文鼎盛的鼓樓”首善之區(qū)”具有的文化優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代外觀和綜合性實(shí)用產(chǎn)品所構(gòu)成的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)
而定位于:
泛湖南路商圈地標(biāo)性物業(yè)綜合體
現(xiàn)代都市商務(wù)、居住、休閑、購(gòu)物集成港
商業(yè)定位:典型特色商業(yè)設(shè)施＋開(kāi)放型商業(yè)街區(qū)＋餐飲休閑名店 寫字樓定位:鼓樓”亞中心”潛力商務(wù)空間
挑高小戶型定位:鼓樓優(yōu)質(zhì)生活圈動(dòng)感居住特區(qū)
同時(shí),鑒于本項(xiàng)目三部分都具有較為明顯的投資特性:因而其面向市場(chǎng)的定位可綜合再提煉為:
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城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)投資股
產(chǎn)品優(yōu)化建議
在上述產(chǎn)品研讀以及定位分析的過(guò)程中,我們也對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的優(yōu)化提出了建議,產(chǎn)品優(yōu)化建議,主要基于以下四個(gè)方面的核心問(wèn)題點(diǎn):
■ ■ ■ ■ 商業(yè)一層的可銷售性;
辦公區(qū)域的劃分和空調(diào)位的解決;
商住樓的戶型面積劃分和排煙通風(fēng)管道設(shè)計(jì); 在現(xiàn)在產(chǎn)品基礎(chǔ)商增加產(chǎn)品亮點(diǎn),弱化市場(chǎng)抗性;
商業(yè)部分
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建議將原有商業(yè)內(nèi)街形式的商鋪方案改成開(kāi)放式商業(yè)街,具體方案詳見(jiàn)本報(bào)告節(jié)。
寫字樓部分
■ 平面戶型
原寫字樓設(shè)計(jì)方案,每層分為六戶,面積偏大,總價(jià)高,市場(chǎng)抗性大,不利于今后的銷售。同時(shí)寫字樓沒(méi)有采用中央空調(diào),在塔樓四角分別設(shè)空調(diào)機(jī)位,由業(yè)主自行安裝空調(diào)。
經(jīng)研究分析,建議辦公樓每戶面積控制在50平方米左右,經(jīng)過(guò)對(duì)空調(diào)調(diào)整分隔,每層能達(dá)到28戶,小面積的辦公戶型能更塊的去化。如有大客戶需要,也可將多間并為一間出售。
采用贈(zèng)送分體吸頂空調(diào)的方式,先期將空調(diào)安裝到位,空調(diào)可疊加安裝在空調(diào)機(jī)位,避免空調(diào)安裝問(wèn)題影響銷售。
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■
門 廳
門廳是高層寫字樓的交通樞紐,是寫字樓給訪客的第一印象,體現(xiàn)了寫字樓的品質(zhì)感,因此需要重點(diǎn)考慮門廳大堂的裝修定位,應(yīng)于建筑的氣質(zhì)協(xié)調(diào)。
采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的大塊面造型,點(diǎn)綴一些個(gè)性化的裝飾,特別注意電梯間的裝修,既體現(xiàn)品質(zhì)感,又能很好的滿足使用功
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能。
■ 休閑空間
將頂層挑高的休閑空間設(shè)計(jì)成空中花園,豐富辦公環(huán)境,使頂層業(yè)主也能享受到在地面商的綠色環(huán)境。 因?yàn)槎逶鴮庸部臻g有局部挑高,能夠采用盆栽一些高大型喬木,豐富空間。
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建筑應(yīng)每隔幾層營(yíng)造一處綠色的自然休閑空間,
避免冰冷的鋼精混領(lǐng)土辦公環(huán)境,使空間更具人性化。
挑高小戶型部分
■ 平面調(diào)整
商住樓每層面積約平方米,共52戶,根據(jù)對(duì)圖紙的研究,約有28戶多的面積在60-90平方米之間,造成大部分戶型為高總價(jià)戶型。
建議將兩端大面積戶型由1間改為2間,同時(shí)在走廊中增加公共休閑活動(dòng)空間縮小周邊的大戶型面積。此方案使大面積的戶型總量減少,建筑內(nèi)部空間進(jìn)行了優(yōu)化,同時(shí)增加了產(chǎn)品的賣點(diǎn),利于產(chǎn)品去化。
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■ 其它
因?yàn)樯套窃O(shè)計(jì)為辦公需要,＄管道煤氣和排煙通風(fēng)管井的設(shè)計(jì),考慮到今后業(yè)主居住的需要,應(yīng)施工階段預(yù)留排煙通風(fēng)管井,管井應(yīng)保證衛(wèi)生間的通風(fēng)和烹飪時(shí)的排煙。
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針對(duì)于5米的 挑高戶型,建議施工階段預(yù)留加層預(yù)埋件,以備后期隔層裝修使用。
考慮到商住樓投資性較強(qiáng)的特點(diǎn),而產(chǎn)品特點(diǎn)既可做居住,也可用于辦公,因此考慮做精裝修,采用菜單式裝修的方法。
挑高小戶型裝修分析
■ 精裝修的優(yōu)點(diǎn)
——保證建筑工程質(zhì)量,避免因業(yè)主裝修對(duì)建筑體的破壞。 ——避免不同房分別裝修而的相互干擾的問(wèn)題。
——適應(yīng)現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要,特別針對(duì)小面積戶型,會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)已經(jīng)裝修能夠買后即住的房屋感興趣,體現(xiàn)了社會(huì)化服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)。
——采用個(gè)性菜單的方式,業(yè)主能夠根據(jù)菜單進(jìn)行選擇,組合,然后一次性裝修到位。體現(xiàn)裝修的個(gè)性化,避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)。
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■ 菜單式裝修方法
為什么要菜單式裝修?
菜單式裝修是在工業(yè)化生產(chǎn)的基礎(chǔ)上滿足裝修個(gè)性的一種方式,將會(huì)主要有如下的幾種方式: ——委托設(shè)計(jì)幾種室內(nèi)裝修方案,供業(yè)主選擇。
——選幾家裝飾企業(yè),提供裝飾樣板房,標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià),供業(yè)主選擇,或參考?！獦I(yè)主挑選裝飾方案并可做適當(dāng)修改或另提設(shè)計(jì)方案,最后確定裝飾定單。
■ 精裝修標(biāo)準(zhǔn)參考:
客 廳
餐廳/走道
臥室/書(shū)房
名 稱
衛(wèi)生間
地面 墻面
地面
墻面
地面
墻面
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廚房
大門
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窗
廣場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)方案共4
運(yùn)動(dòng)風(fēng)暴廣場(chǎng)活動(dòng)方案
一、時(shí) 間：4月2日（星期一） 8:00-8:50 二、地 點(diǎn)：正門廣場(chǎng)
三、人 員：賣區(qū)長(zhǎng)（科員）以上級(jí)別干部、全體當(dāng)班自營(yíng)員工、每業(yè)種30名聯(lián)營(yíng)員工
四、具體流程：
1、升旗儀式（8:00-8:03）
2、黃河幼兒園街球表演、思睿特健身操（暫定）（8:03-8:10） 3、團(tuán)隊(duì)競(jìng)技（8：10-8:50） 1）、搭橋過(guò)河（8：10-8：8:30）
人員：每部門2男4女，其中業(yè)種經(jīng)理、助理必須參賽，職能部門部長(zhǎng)、科長(zhǎng)必須參賽；共兩組進(jìn)行，每組六個(gè)部門競(jìng)技。
比賽賽距：60米（國(guó)旗桿-正門-國(guó)旗桿） 需要道具：趾壓板、秒表
競(jìng)賽方法：賽道兩頭各一組，每組分三人自由組合，起點(diǎn)組手持四塊“趾壓板”，由第一名隊(duì)員向前搭放“趾壓板”，第三個(gè)隊(duì)員不斷地把身后的“趾壓板”傳給第一個(gè)隊(duì)員，三人踩著“趾壓板”前進(jìn)30米，要求腳不能觸地，繞過(guò)障礙物到達(dá)正門，待三人全部過(guò)界后另一組將接過(guò)“趾壓板”以同樣的方式往回走，最先到達(dá)國(guó)旗桿的為勝。按時(shí)間記名次，按名次記分。
2）、跳繩比賽（8:30-8:45）
人員：每部門2人一男一女，其中至少一名賣區(qū)長(zhǎng)級(jí)以上管理人員，分兩組進(jìn)行，每組14人
道具：跳繩14根，備用6根
規(guī)則：跳滿一首歌曲時(shí)間，單組次數(shù)最多者獲勝。兩組結(jié)束后 配合部門：物業(yè)14名保安員對(duì)每組每名參賽人員進(jìn)行一對(duì)一實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)監(jiān)督。
五、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置（8:45-8:50）
1、搭橋過(guò)河： 一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)狀，當(dāng)月店堂考核加3分； 二等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)狀，當(dāng)月店堂考核加2人； 三等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)狀，當(dāng)月店堂考核成績(jī)1分； 2、跳繩比賽：
一二三等獎(jiǎng)各一名，給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)（紅酒等） 注：道具、獎(jiǎng)品均為現(xiàn)有庫(kù)存物品，無(wú)費(fèi)用支出。 六、其他要求
1、活動(dòng)當(dāng)日，全體員工按晨操要求著裝，可穿運(yùn)動(dòng)鞋。 2、各部門提前五分鐘將隊(duì)伍帶至指定位置站好。 3、各部門在安全第一的原則下競(jìng)技，保證活動(dòng)順利進(jìn)行。
黨工團(tuán) 2018年3月23日
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