大廈物業(yè)管理顧問方案材料3篇(物業(yè)顧問服務(wù)方案)

時間：2022-11-05 13:01:11 綜合范文

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大廈物業(yè)管理顧問方案材料1

　　經(jīng)雙方友好協(xié)商,在平等互利之原則下,達(dá)成以下協(xié)定:

　　第1條:顧問服務(wù)之宗旨

　　為配合xx市『xxxxx』之交付使用及檢討改善已交付使用之物業(yè)管理之資素,使往后能令該物業(yè)服務(wù)保持在一個高的水平,甲方同意委托乙方為上述發(fā)展專案提供專業(yè)之管理顧問服務(wù),務(wù)求使該物業(yè)順利交付給業(yè)戶使用,同時設(shè)立完善管理制度使甲方為該物業(yè)成立之管理處管理職員能于最短時間內(nèi)獨(dú)立管理整個項(xiàng)目。

　　第2條:物業(yè)管理顧問期限

　　1、本合同前期(交付使用日前)為前期物業(yè)顧問服務(wù)期由x年x月x日起至x年x月x日止,為期x個月。

　　2、本合同后期(交付使用日后)為物業(yè)顧問常務(wù)期由x年x月x日起至x年x月x日止,為期x個月。

　　第3條:前期物業(yè)管理顧問的內(nèi)容/服務(wù)范圍包括如下事宜:

　　1、評估住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)施設(shè)備。

　　從管理角度提出對建筑物設(shè)計(jì)圖紙的意見,含包括對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見。

　　從日后管理的角度,分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等,減少遺漏工程,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理之壓力。

　　2、評估各機(jī)電房的規(guī)劃位置,原機(jī)電設(shè)備合理充分利用

　　建議小區(qū)內(nèi)之配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等之適當(dāng)位置,使日后管理運(yùn)作能更為流暢,節(jié)省資源。

　　協(xié)助制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。

　　3、建筑材料設(shè)備的適用性之專業(yè)意見。

　　提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。

　　提供功能布局的有關(guān)專業(yè)管理意見,減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增加。

　　建議成本保護(hù)方案,減少因施工對材料可能造成的損害。

　　4、協(xié)助發(fā)展商銷售方面

　　于物業(yè)銷售期間,針對物業(yè)基本情況而設(shè)計(jì)適合其日后運(yùn)作之物業(yè)管理方案。

x年x月x日展銷會期間,派一名顧問人員親臨xx展銷現(xiàn)場x天,配合發(fā)展商進(jìn)行銷售宣傳,以及配合物業(yè)管理公司解答客戶有關(guān)物業(yè)管理之咨詢。

制定公約條款及管理守則

根據(jù)發(fā)展商提供之公約樣本,與發(fā)展商之指定法律代表商討,參照發(fā)展商之意見,協(xié)助制定符合政府規(guī)定及xxxx之特定公約內(nèi)容及細(xì)則。

制定一套符合xxx所設(shè)定之管理規(guī)章。

制定xxx業(yè)戶手冊、裝修流程、裝修守則。

協(xié)助物業(yè)管理公司開辦事宜。

建議管理處辦公位置。

就組建管理隊(duì)伍、管理結(jié)構(gòu)設(shè)置提出建議。

提出管理處內(nèi)部裝修要求意見、購置各類家居、工具、文具用品,以及印制各式表格、信函和信封的專業(yè)建議。

配套設(shè)施的安排及管理建議

　　由物業(yè)管理角度,基于小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙或設(shè)計(jì)方案,提供小區(qū)配套設(shè)施意見。

管理費(fèi)預(yù)算

針對物業(yè)日常運(yùn)作支出,作出評估,制定年管理費(fèi)預(yù)算案。

依據(jù)預(yù)算案,建議管理費(fèi)金額。

制定收取管理費(fèi)之運(yùn)作程序。

建議管理處帳目之控制程序及安排。

移交住宅小區(qū)單元用戶之程序

　　針對物業(yè)移交用戶之程序,提出關(guān)于用戶應(yīng)知事項(xiàng)、移交流程裝修須知、運(yùn)送物件安排等相關(guān)事宜的專業(yè)意見及相關(guān)文案資料。

物業(yè)交付期間之保安控制

對小區(qū)全部公共地方、機(jī)械機(jī)電室及小區(qū)周邊范圍之保安評估。

制定適合xxxx之保安制度。

　　第6條:物業(yè)管理顧問服務(wù)方式

前期(交付使用日前)物業(yè)管理顧問服務(wù)期:由x年x月x日起至x年x月x日止(為期x個月)定期到場召開物業(yè)管理顧問會議合共x次(每次為期x個工作日)完成上述第4條之服務(wù)內(nèi)容。

后期(交付使用日后)物業(yè)管理顧問服務(wù)期:由x年x月x日起至x年x月x日止(為期x個月)提供不到場式物業(yè)管理常務(wù)顧問服務(wù),由乙方指定一名顧問人員通過電話/郵件/傳真等方式提供咨詢服務(wù)。

　　第7條:物業(yè)管理顧問服務(wù)費(fèi)及付費(fèi)方式

前期(交付使用日前)顧問費(fèi)用合共xxxxx。付款方式:

-簽署本合同日起七天內(nèi)支付首期顧問費(fèi)用xxxx.-第二期顧問服務(wù)費(fèi)用xxxx于x年x月x日之首十四個日內(nèi)支付。

后期(交付使用日后)常務(wù)顧問費(fèi)用合共xxxx。付款方式:

-首期顧問費(fèi)用xxxx于x年x月x日之首七天內(nèi)支付。

-第二期顧問費(fèi)用xxxx于x年x月x日之首七天內(nèi)支付。

以上所述相關(guān)費(fèi)用由甲方根據(jù)合同按期及時向乙方支付。

上述物業(yè)管理顧問費(fèi)用已包括乙方派員至現(xiàn)場之一切差旅費(fèi)。

顧問費(fèi)用由甲方撥付至乙方指定帳戶十天內(nèi),乙方提供收款收據(jù)予甲方。

延期支付的顧問費(fèi)用,甲方需向乙方支付滯納金(按月息千分之五計(jì)算)。

　　第8條:雙方責(zé)任與義務(wù)

甲方責(zé)任:

　　甲方應(yīng)尊重并接納乙方委派之顧問所提出合理的物業(yè)管理辦法及適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)人員計(jì)劃,做好管理工作。

　　甲方為乙方提供的物業(yè)管理技術(shù)負(fù)責(zé)有嚴(yán)守商業(yè)機(jī)密的義務(wù), 此所稱機(jī)密僅限于上述專案乙方提供的所有書面的物業(yè)管理計(jì)劃、規(guī)劃、制度、培訓(xùn)課程、會議記錄、技術(shù)資料、應(yīng)變辦法等。

　　甲方由于歷史或現(xiàn)時原因造成的任何與第三者之糾紛、爭議等與乙方無關(guān),但由于乙方所派顧問人員在工作中造成的糾紛、爭議,乙方由責(zé)任妥當(dāng)處理。

　　甲方應(yīng)按本合同支付乙方顧問費(fèi)用。

　　甲方承諾本合同中所有條款保密,不對外公開。

乙方委派的管理顧問人員在物業(yè)的工作是以完成本協(xié)定乙方義務(wù)為限,如果超越工作職權(quán)范圍所引起的任何損失,乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。

乙方責(zé)任:

乙方應(yīng)按期限向甲方提交檢討報(bào)告,提供可行性建議。

乙方應(yīng)按合同負(fù)責(zé)xxxxx物業(yè)管理全面的規(guī)劃、建議、指導(dǎo)和培訓(xùn),提供有關(guān)物業(yè)管理技術(shù),以保證物業(yè)的管理質(zhì)量。

定期向甲方提交管理顧問工作報(bào)告,檢討工作。

乙方負(fù)責(zé)為甲方嚴(yán)守商業(yè)機(jī)密的義務(wù),此處所述之商業(yè)機(jī)密僅限與各業(yè)主的資料及甲方提供之有關(guān)內(nèi)部營運(yùn)書面之資料。

　　第10條:合同終止事由

除發(fā)生下列之情況,立約雙方在合同生效期間不得終止本合約;立約雙方之任何一方要求終止本合約必須提前至少60天以書面通知對方。

本合同可在下列情況下終止:

　　甲方或乙方嚴(yán)重失職及未能履行本合同所列明的任何責(zé)任,蓄意或故意違約,而在對方給予一個月通知后仍無改進(jìn)或采取適當(dāng)之補(bǔ)救措施。

若乙方公司解散、停止經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓或因重組或合并以外之任何原因而清盤,乙方須事前給予甲方書面通知。

若乙方未能按本合同第6條按時收到顧問報(bào)酬時,乙方有權(quán)于提出七天通知后,馬上終止合同。

簽約雙方任何一方,由于戰(zhàn)爭、嚴(yán)重火災(zāi)、水災(zāi)、地震等不可抗力而喪失履約能力,由受災(zāi)方提供當(dāng)?shù)毓俜綑?quán)威證明后,本協(xié)定自動終止。

　　第11條:違約責(zé)任

如乙方于合同期內(nèi)按甲方之指示全力執(zhí)行本合同所要求之責(zé)任,甲方應(yīng)于合同期內(nèi)完全補(bǔ)償乙方(包括其雇員及代表人)因執(zhí)行本合同之要求而受到之任何損失,一切訴訟、訴訟程序、索償及咨詢所引起之有關(guān)費(fèi)用(包括聘請律師及其他專業(yè)人士費(fèi)用)以及賠償責(zé)任。但在乙方或其雇員或其代理人蓄意或嚴(yán)重疏忽、過失、違約或違法的情形,同樣相應(yīng)承擔(dān)上述賠償責(zé)任。

如甲方非因第而終止合同(處理的方式已于該條款中注明),甲方應(yīng)賠償乙方所有由此而發(fā)生的合理支出、費(fèi)用及因終止本合同而所受到之直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　第12條:爭議解決

雙方在履行本合同如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,可提出仲裁委員會仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙主均具有約束力。

　　第13條:其他事項(xiàng)

雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)定,有關(guān)之補(bǔ)充協(xié)定與本合同具有同等效力。

若本合同內(nèi)由任何條文于任何法律下成為無效,非法或不能執(zhí)行時,本合約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。

本合同的制定是根據(jù)中華人民共和國的法律。

任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應(yīng)以中文書寫,并以郵寄、電傳、或?qū)Ｈ怂徒环绞剿偷奖竞贤瑑?nèi)注明當(dāng)事人之地址。

　　第14條:合同生效

本合同雙方代表簽字及加蓋公章,乙方落實(shí)收到首期物業(yè)管理顧問費(fèi)用后即時生效。

本合同正本一式兩份,具有同等法律效力。甲乙方各持一份存檔。

本合同所有附件均為本合同的有效組成部分。

本合同已包括所有合同雙方之協(xié)定,并取代所有先前合同雙方之間關(guān)于提供管理顧問服務(wù)的協(xié)定或溝通。

大廈物業(yè)管理顧問方案材料2

　　世紀(jì)大廈顧問工作方案EPM0703

　　新疆·克拉瑪依

　　世紀(jì)大廈物業(yè)管理顧問工作方案

　　第一節(jié) 顧問工作綱要

　　1、引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度

　　結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度和先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導(dǎo)、培訓(xùn)。

　　2、實(shí)行建筑后期介入管理

　　根據(jù)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)的具體情況，于建筑后期實(shí)行物業(yè)管理前期介入，對工程設(shè)計(jì)、物業(yè)功能、規(guī)劃和布局等提出改進(jìn)或完善建設(shè)性意見。

　　3、協(xié)助接管驗(yàn)收入住工作

　　協(xié)助物業(yè)管理公司與開發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，并簽定委托管理合同。

　　4、協(xié)助公司行政架構(gòu)優(yōu)化組合協(xié)助物業(yè)管理公司行政架構(gòu)的整改，合理地設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化崗位設(shè)置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費(fèi)用，以達(dá)到精簡、高效的目的。

　　5、推行專業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃

　　對原有人員進(jìn)行多方面考核，協(xié)助培訓(xùn)、篩選各類專業(yè)管理人員，制定各級員工考核計(jì)劃，并實(shí)施各類員工專業(yè)培訓(xùn)，以提高服務(wù)水平。

　　6、爭取專業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　協(xié)助物業(yè)管理公司不斷改善工作效率和管理運(yùn)作體系，調(diào)研修改各種管理程序、規(guī)章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的認(rèn)證。

　　7、編制物業(yè)公約手冊

　　根據(jù)國家建設(shè)部指引和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)法律、法規(guī)、提供和制訂物業(yè)公共契約、業(yè)戶手冊、裝修管理手冊以及各項(xiàng)規(guī)章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項(xiàng)工作長遠(yuǎn)計(jì)劃方案，每月向委托方作出工作匯報(bào)。

　　深圳市卓越物業(yè)管理有限公司-1-

　　8、檢查公共設(shè)施良好運(yùn)作

　　檢查和保持各類公共設(shè)施（如電梯、水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控系統(tǒng)和防盜系統(tǒng)等）良好運(yùn)作，監(jiān)察各項(xiàng)保養(yǎng)服務(wù)素質(zhì)。

　　9、制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案

　　協(xié)助制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案，并報(bào)物價(jià)管理部門核實(shí)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并每季或每月準(zhǔn)時做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

　　10、努力爭取優(yōu)秀管理榮譽(yù)

　　不斷提高管理服務(wù)水平，改善公共設(shè)施，進(jìn)行及時維修，協(xié)助管理者爭創(chuàng)市、省，以至全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目榮譽(yù)。

　　11、研究促進(jìn)物業(yè)銷售方法

　　進(jìn)行市場調(diào)查、定位、定價(jià)和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計(jì)劃，研究促進(jìn)物業(yè)租售方案，提高物業(yè)使用率及出租和出售率，以達(dá)到物業(yè)保值目的。

　　12、推廣社區(qū)文化娛樂活動

　　協(xié)助籌辦各項(xiàng)節(jié)日裝飾，社區(qū)活動及推廣節(jié)目，定期主辦各類學(xué)術(shù)講座、康樂、文娛比賽，以創(chuàng)造物業(yè)文化之特色和形象，提高業(yè)戶對工作環(huán)境的歸屬感。

　　13、拓展一條龍全方位服務(wù)

　　協(xié)助物業(yè)管理公司開展“一條龍”服務(wù)，實(shí)行多種經(jīng)營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務(wù)等。

　　第二節(jié) 顧問工作計(jì)劃安排

　　根據(jù)世紀(jì)大廈項(xiàng)目進(jìn)程和現(xiàn)狀，我司將該項(xiàng)目分為常規(guī)期顧問、監(jiān)督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務(wù)。

　　一、常規(guī)期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容

　　1、在甲方需要對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助甲方進(jìn)行

　　整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的完善和穩(wěn)定運(yùn)行。

　　2、協(xié)助管理者選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍，并對各專業(yè)技術(shù)工作

　　崗位進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。

　　3、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其

　　它資料清單。

　　4、指導(dǎo)管理者對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)

　　行劃分，對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

　　5、提供本物業(yè)內(nèi)物業(yè)管理VI設(shè)計(jì)需求及進(jìn)行設(shè)計(jì)方案要素評審。

　　6、協(xié)助管理者按ISO9001（2000版）體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資

　　料、文件，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)ISO和SA8000的理念。

　　7、協(xié)助管理者建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理

　　檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。

　　8、協(xié)助項(xiàng)目入伙階段的工作。

　　9、協(xié)助管理者編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評審各專業(yè)分包方。

　　10、顧問小組定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢

　　查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況。

　　11、提供物業(yè)管理迎檢創(chuàng)優(yōu)咨詢指導(dǎo)。

　　12、對本項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行物管常識，相關(guān)法律、法規(guī)，各項(xiàng)專業(yè)技能，酒店式物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn)。

　　二、監(jiān)督檢查期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容

　　1、顧問小組每三個月對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)行中

　　存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

　　2、協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物

　　業(yè)管理正常運(yùn)行。

　　3、根據(jù)管理者的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

　　第三節(jié) 顧問期限、方式、價(jià)格及付款方式

　　一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規(guī)期顧問（12個月）和監(jiān)督檢查期顧問（6個月）。其中：

　　1、常規(guī)期顧問（12個月）的起止時間為：

　　2、監(jiān)督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：

　　二、顧問方式及費(fèi)用

　　1、緊密型顧問方式：

（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及計(jì)劃，在常規(guī)期階段，分別派出顧問經(jīng)理、工程

　　顧問主管、安全顧問主管常駐現(xiàn)場，為顧問項(xiàng)目量身定做管理與發(fā)展

　　模式，打造一支一流的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，使業(yè)務(wù)和管理骨干在最短的時

　　間內(nèi)擔(dān)當(dāng)起項(xiàng)目管理重任。協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目日常運(yùn)作與管

　　理，對顧問項(xiàng)目進(jìn)行咨詢、策劃、指導(dǎo)，使其快速步入正規(guī)、躋身一

　　流，最終達(dá)到顧問服務(wù)承諾的指標(biāo)。

（2）公司由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該

　　項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考評和作業(yè)指導(dǎo)。

（3）顧問費(fèi)用：總計(jì)人民幣陸拾萬元整（￥600,000）。

　　2、松散型顧問方式：

（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及顧問計(jì)劃安排，在常規(guī)期階段，采取分期派駐現(xiàn)

　　場顧問經(jīng)理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協(xié)助、指導(dǎo)各項(xiàng)工作

　　展開的形式提供顧問服務(wù)（不長駐現(xiàn)場），現(xiàn)場顧問針對每一個階段

　　性的顧問專題，定期赴現(xiàn)場提供顧問服務(wù)。

（2）公司顧問組遠(yuǎn)程指導(dǎo)現(xiàn)場作業(yè)工作。

（3）顧問費(fèi)用：總計(jì)人民幣肆拾捌萬元整（￥480,000）。

　　3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費(fèi)、現(xiàn)場住宿費(fèi)由甲方提供，上述顧

　　問費(fèi)中未含。

　　三、顧問費(fèi)用構(gòu)成1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費(fèi)（含工資、保險(xiǎn)、各種福利補(bǔ)貼）；

　　2、對項(xiàng)目各階段進(jìn)行顧問指導(dǎo)、培訓(xùn)的費(fèi)用；

　　3、卓越物業(yè)管理的品牌使用費(fèi)用；

　　4、項(xiàng)目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業(yè)管理的國優(yōu)、省優(yōu)等項(xiàng)目費(fèi)用（不含往返交通、食宿費(fèi)）；

　　5、稅金；

　　6、其他相關(guān)費(fèi)用。

　　四、付款方式

　　采用分期付款方式，全部款項(xiàng)按5期分階段付清，即：

　　1、簽約后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總額的30%；

　　2、常規(guī)期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；

　　3、常規(guī)期顧問工作滿3個月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；

　　4、常規(guī)期顧問工作滿9個月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；

　　5、監(jiān)督檢查期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的10%。

　　深圳市卓越物業(yè)管理有限公司二OO七年四月九日

大廈物業(yè)管理顧問方案材料3

　　商業(yè)大廈（商場）物業(yè)管理方案介紹

　　早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案

　　商業(yè)大廈（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

　　一、早期介入工作方案

　　在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：

　　1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；

（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

　　園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

　　建筑設(shè)計(jì)和選材；

　　環(huán)境整體設(shè)計(jì)；

　　標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；

　　綠化設(shè)計(jì)；

　　其它公建配套設(shè)施配置；

　　電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；

　　消防設(shè)施配置；

　　安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；

　　弱電系統(tǒng)其它配置；

　　各類設(shè)備配置、選型；

　　隱蔽工程施工。

　　2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

　　二、接管驗(yàn)收管理方案

　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗(yàn)收方案。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈物業(yè)交接：

　　核對、接收各類房屋和鑰匙；

　　核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

　　核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；

　　核對、接收各類標(biāo)識。

　　2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)大廈的接管驗(yàn)收工作；

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

（4）提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；

（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；

（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

　　租戶入住管理方案和保安管理方案

　　三、租戶入住管理方案

　　在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　　1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。

（6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。

　　2、管理措施：

（1）制定《租戶領(lǐng)房程序》；

（2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；

（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

　　四、保安管理方案

　　在大廈管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。

　　門崗的任務(wù)：

　　a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護(hù)出入口的交通秩序；

　　c.對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

　　d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入大廈； e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；

　　f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記。g.為租戶提供便利性服務(wù)。

　　巡邏崗的任務(wù)：

　　a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

　　b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

　　f.防范和處理各類治安案件；

　　g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。

　　對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

　　值班保

　　安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。

　　2、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。

　　消防管理方案和清潔綠化方案

　　五、消防管理方案

　　某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強(qiáng)大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

　　2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

　　六、清潔綠化方案

　　清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

　　根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

　　根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

　　及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補(bǔ)苗；

　　制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

　　做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

　　綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。

　　地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

　　垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

　　大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

　　樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。

　　電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

　　電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進(jìn)行清潔。

　　消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。

　　各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。

　　洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。

　　外墻：定期清洗。

　　2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；

（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。

　　房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案

　　七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

　　房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。

　　租戶已領(lǐng)房：

　　a.辦公樓：房屋交付時，管理處應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。

　　b.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。

　　c.空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

　　電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

　　公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

　　水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；

　　電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

　　消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

　　供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；

　　消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

　　電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

　　租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　八、財(cái)務(wù)管理方案

　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

（2）搞好財(cái)務(wù)核算；

（3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；

（4）做好預(yù)算和決算工作；

（5）認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；

（6）及時掌握財(cái)務(wù)收

　　支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

　　2、管理措施：

（1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）加強(qiáng)成本控制；

（5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案

　　九、質(zhì)量管理方案

　　導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；

（2）實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；（3）對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。

　　2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；

（2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

　　十、人力資源管理方案

　　一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

　　1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；