物業(yè)應(yīng)急預(yù)案16篇小區(qū)物業(yè)各種應(yīng)急預(yù)案

時間：2022-07-28 00:00:00 綜合范文

　　下面是范文網(wǎng)小編收集的物業(yè)應(yīng)急預(yù)案16篇小區(qū)物業(yè)各種應(yīng)急預(yù)案，以供參考。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案1

　　為弘揚中華民族尊老、敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德，讓小區(qū)老年人度過一個愉快、祥和的節(jié)日，為老年人獻愛心、送溫暖活動。結(jié)合分公司實際情況擬定重陽節(jié)活動初稿。

　　一、活動目的:

　　1、重陽節(jié)作為中國傳統(tǒng)的節(jié)日，又是老人節(jié)，是我們以情感紐帶維護和聯(lián)系業(yè)主的最好時機，借助節(jié)日機會，把握合理主題，聯(lián)絡(luò)感情，促進情感建設(shè)。

　　2、塑造、提升企業(yè)形象。

　　二、活動內(nèi)容

　　(一)長期性的活動

　　1、可針對年長、支持工作的獨居老人可每月上門做便民服務(wù)(如收取水電費、物業(yè)費等)。

　　2、針對不理解物業(yè)服務(wù)工作的老年人選擇性的進行回訪，目的是了解情況、征集意見，宣傳物業(yè)服務(wù)。

　　(二)臨時性的活動

　　1、本次活動是一次具有感恩意義的活動，為老年人獻愛心、送溫暖活動，針對小區(qū)里70周歲以上老人和空巢老人有選擇性的進行入戶慰問，贈送小禮品。

　　2、重陽節(jié)期間聯(lián)系華府醫(yī)院到小區(qū)實地做簡單現(xiàn)場義診活動;

　　3、同惠醫(yī)院(中醫(yī)、骨科)到小區(qū)實地義診;

　　4、聯(lián)系華府醫(yī)院(簡單義診)到現(xiàn)場進行義診活動，且在義診前醫(yī)院工作人員進行健康知識的宣傳活動。

　　5、進行雙扣比賽，并對參加的業(yè)主發(fā)放獎品。三、活動時間

　　四、活動經(jīng)費預(yù)算

　　1、布標:100元/條×4條=400元 2、海報:40元/張×26張=1040元 3、雙扣比賽獎品、參賽者禮品:600元 4、入戶慰問禮品:130元/戶×8戶=1040元合計:3080元

　　物業(yè)服務(wù)有限責任公司

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案2

　　今年3月5日是偉大領(lǐng)袖毛澤東向全國人民提出“向雷鋒同志學習”號召五十周年，為了大力弘揚雷鋒精神和“奉獻、友愛、互助、進步”的志愿者精神，推動學雷鋒活動和青年、黨員志愿者行動不斷深入開展，波波城社區(qū)黨支部、共青團在小區(qū)集中開展“3.5”學雷鋒志愿者便民服務(wù)活動。

　　活動主題:學習雷鋒五十年我為小區(qū)添和諧

　　活動內(nèi)容:便民活動包括八個項目:

　　1、商品義賣

　　2、清洗眼鏡

　　3、法律咨詢(律師進社區(qū))

　　4、美容理發(fā)

　　5、義務(wù)理發(fā)

　　6、義診

　　7、巧手縫補

　　8、磨菜刀、剪刀

　　參加人員:社區(qū)黨員志愿者、社區(qū)青年志愿者

　　活動地點:波波城小區(qū)小廣場

　　活動時間:20xx年2月19日(周日)上午9:30

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案3

　　為使美洲故事的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在原有的基礎(chǔ)上進一步提升，有力促進美洲故事的房屋銷售，并實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)改進特制訂如下品質(zhì)提升措施：

　　一、給客戶到美洲故事看房是一種享受的感受：

　　潔凈的地面，花園式的外圍環(huán)境，整潔舒適、物品擺放整齊，一塵不染，窗明幾凈

　　的室內(nèi)環(huán)境，會使客戶身心愉悅，心情放松，給客戶造成一種休閑度假的感覺;服務(wù)人員健美的體態(tài)，優(yōu)雅的動作，標準的站姿、指揮動作，標準化的服務(wù)，溫馨的問侯、提示，可使客戶感受到美洲故事管理的嚴謹及人性化。在現(xiàn)有服務(wù)標準的情況下，強調(diào)改進如下事項：

　　1.形象崗車輛指揮動作增加頭部動作，頭隨手臂指引方向轉(zhuǎn)動，頭部轉(zhuǎn)動與手臂指引同步。強調(diào)動作的力度，指揮動作一定做到干凈有力、一氣呵成。重點突出年輕人的朝氣，男性的陽剛之美。

　　2.車場崗站姿采用雙手交叉站立。雙手背后跨立式站姿主要體現(xiàn)威嚴，屬警戒站姿。雙手交叉站姿屬服務(wù)性站姿，使服務(wù)人員時刻處于一種位客人服務(wù)的狀態(tài)，增加親和力拉近與客人的距離。

　　3.車場崗指引車倆入位，拉車門突出體現(xiàn)跑動時服務(wù)以體現(xiàn)服務(wù)的及時性。

　　4.保潔服務(wù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，強調(diào)隨時、及時，在保證車場、售樓處內(nèi)部、金色池塘廣場、綠化帶衛(wèi)生標準的同時對客戶參觀路線及時保潔(通工地、樣板房甬路、木橋)。

　　5.為保障人員安全，避免工地大量泥土帶入售樓處，同時也為了售樓處環(huán)境的美觀，在雨雪天氣時保潔在客戶參觀路線設(shè)立安全提示牌、木橋兩側(cè)鋪設(shè)地墊。

　　6.客戶人員提供全程引導服務(wù)，現(xiàn)客服人員站位為大門一人，接待區(qū)玻璃門一人，改變?yōu)閮扇巳吭诖箝T站位，客人進入時一人引導客人到接待區(qū)提供相應(yīng)服務(wù)，有營銷人員接待客人后，到接待區(qū)玻璃門站位，送客人到樣板房參觀后后回大門站位。

　　二、從客戶需求出發(fā)，凸顯客戶尊貴：

　　現(xiàn)在來參觀的客人將來就有可能成為美洲故事的業(yè)主?？蛻粜枨蟮奈覀兲崆跋氲?、

　　做到，客戶未想到的我們提前為客戶想到。

　　1.在雨天為客戶撐傘服務(wù)同時在烈日天氣為老人、女士、小孩提供撐傘服務(wù)。

　　2.遇老人、孕婦及時攙扶。

　　3.遇抱小孩、提物客戶及時幫客戶提拿物品。

　　4.關(guān)注客戶需要何種飲品的同時關(guān)注客戶的就坐位置，老人、孕婦、小孩不要引導到空調(diào)風口下就坐。

　　5.遇身材高大、體胖客戶就坐及時為客戶調(diào)整座椅位置。

　　6.客戶攜小孩、老人看房時由于注意力集中在房屋上，會忽視對孩子、老人的照顧，這時就要時刻關(guān)注孩子、老人的安全，及時提醒客戶關(guān)照他(她)們。

　　7.衛(wèi)生間馬桶隔斷內(nèi)增設(shè)煙灰缸。

　　8.雨天衛(wèi)生間臺面增設(shè)擦鞋布、鞋刷。

　　三、增加物業(yè)服務(wù)附加值，有力促進美洲故事房屋銷售

　　購買別墅的客戶，盡為成功人士，他(她)們在關(guān)注房屋質(zhì)量、品質(zhì)、居住環(huán)境的

　　同時對入住后提供何種品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也十分關(guān)注。高品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可使客戶感受到開發(fā)商對業(yè)主需求的關(guān)注，入住后可享受到的服務(wù)，增強購買信心。增加物業(yè)服務(wù)附加值會對房屋銷售起到促進作用：

　　1.讓所有人員熟悉美洲故事項目、樣板房解說詞。

　　2.客服、禮儀接待人員理解美洲故事設(shè)計風格、理念。

　　3.客服、禮儀接待人員理解美洲故事不同風格別墅的特點。

　　4.定期請營銷人員培訓解說內(nèi)容及技巧。

　　5.定期對美洲故事項目、樣板房解說詞進行考核。

　　6.及時了解客戶需求、意見，匯總后反饋相關(guān)部門。

　　7.對客戶需了解的共性問題匯總，制定答客問。

　　8.營銷人員下班后經(jīng)常有少量客戶參觀，為方便客戶，促進銷售，將銷售資料提前裝袋，給客戶介紹完后提供一套美洲故事銷售資料。

　　9.由物業(yè)后勤部牽頭，定期了解營銷需求，及時改進物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

　　10.對日常檢查過程中發(fā)現(xiàn)的影響售樓處整體品質(zhì)的問題匯總上報，同時提交改進意見。

　　四、加強前期介入，向客戶展現(xiàn)一個人性化、高品質(zhì)的美洲故事

　　物業(yè)服務(wù)作為一項專業(yè)性的服務(wù)，在長期的服務(wù)過程中對設(shè)備的選型、客戶的需求、

　　交付使用物業(yè)使用功能的不足，易出現(xiàn)的問題都積累了一定的經(jīng)驗。在客戶問題處理、工程、安全、保潔等方面都有相關(guān)專業(yè)人員。為減少物業(yè)交付使用后的維修整改量，交付使用物業(yè)的公共設(shè)施能夠基本全面達到業(yè)主生活、安全、休閑要求，物業(yè)服務(wù)的前期介入在房屋的銷售、業(yè)主的入住過程中不可或缺。

　　1.加強施工過程施工質(zhì)量的監(jiān)控。

　　2.對施工完畢工程質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、電路、管線進行初驗。

　　3.將初驗發(fā)現(xiàn)問題及整改意見匯總上報。

　　4.對各類標示的樣式、內(nèi)容、顏色提交相關(guān)意見。

　　5.對影響使用功能的問題匯總，同時將改進意見上報。

　　物業(yè)服務(wù)是一項繁瑣、細致的工作，對細節(jié)的把控非常嚴格。一個松散的站姿、面

　　無笑容的表情，一句生硬的問候，地面的一口痰跡，一條泥濘的小路，物品碼放位置的不當?shù)?，都會映在客戶的腦海中，給客戶留下不好的記憶。為確保服務(wù)品質(zhì)，就要時刻關(guān)注服務(wù)細節(jié)，嚴把品質(zhì)控制關(guān)。

　　1.讓工作記錄、檢查表格起到應(yīng)有作用。將工作內(nèi)容、標準，檢查內(nèi)容、標準在表格上完整體現(xiàn)，每日發(fā)生的問題在記錄上真實體現(xiàn)。

　　2.每日上班前將前一日記錄表格上交主管領(lǐng)導審閱。

　　3.周、月工作計劃、總結(jié)，采購計劃準時提交。

　　4.行政人事對工作計劃完成情況，采購物品合理性進行實時監(jiān)控。

　　5.加強日常檢查，換位思考，以客戶的眼光來巡視檢查，看到服務(wù)不到位、目視范圍內(nèi)衛(wèi)生不到位等情況及時整改。自己看著都不舒服的地方客戶一定不會滿意，要做到展現(xiàn)給客戶的一定是最好的。

　　6.對發(fā)生的問題相關(guān)部門一定要分析原因，提出整改措施，行政監(jiān)督檢查整改落實情況。

　　7.時刻關(guān)注客戶投訴問題，客戶的投訴第一時間將處理意見、措施反饋給客戶，落實后通知客戶，請客戶監(jiān)督檢查，直至客戶滿意。

　　六、加強溝通、穩(wěn)定隊伍、工作順利開展;

　　和諧、穩(wěn)定的團隊，愉快的工作氛圍，溝通是必不可少的。通過溝通可使部門、同事之間相互理解;通過溝通可使對方了解對方的工作方式、思想、理念，所做工做要達到的目的及實施的辦法;通過溝通可化解矛盾，統(tǒng)一思想。一致的目標，統(tǒng)一的思想有利于工作的順利開展。

　　1.定期組織員工談心會，了解員工思想動態(tài)。有必要可請開發(fā)商相關(guān)人員參加。

　　2.利用工作閑暇時間與員工聊天，避免說教，了解員工心聲。

　　3.對員工提出問題、要求合理的及時解決，不合理的講明道理及時回復。

　　4.呈文前與相關(guān)負責人溝通呈文內(nèi)容，思想一致后行文上報。

　　5.工作問題，工作中所需技術(shù)支持及時與相關(guān)負責人溝通。

　　6.豐富員工文化生活(拔河、棋牌比賽、跳舞、自助郊游等)。

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物業(yè)應(yīng)急預(yù)案4

　　為做好社區(qū)文明創(chuàng)建工作，堅持以人為本，服務(wù)居民生活，滿足大眾需求為宗旨，不斷優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，完善居民自治組織便民服務(wù)設(shè)施，拓展社區(qū)服務(wù)廣度、深度，使社區(qū)便民服務(wù)工作得到強化，全面提升社區(qū)服務(wù)水平，真正實現(xiàn)“進入一家門，連系千家事，解除萬家難”;共建文化和諧、利益人際和諧，創(chuàng)造安居樂業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)。根據(jù)武康街道辦總體工作方案，同時結(jié)合上柏社區(qū)實際，特制定上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》建設(shè)工作計劃。

　　一、指導思想

　　以鄧小平理論和“三個代表”行政工作計劃重要思想為指導，深入貫徹落實黨的xx大精神及武康街道辦總體工作方案為依據(jù);按照鎮(zhèn)黨委所提出:主動服務(wù)，超前服務(wù)，創(chuàng)新服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，質(zhì)量服務(wù)的要求，開展社區(qū)服務(wù)居民生活，滿足大眾需求的新理念，加強社區(qū)居民自治組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)居民各種資源的作用;以密切聯(lián)系群眾、服務(wù)社區(qū)居民為立足點與工作切入點，開展便民服務(wù)站主題活動。

　　創(chuàng)建社區(qū)服務(wù)新形式，創(chuàng)建社區(qū)特色服務(wù)，已成為有關(guān)部門的共識，今年我們要繼續(xù)擴大便民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，不斷提高社區(qū)服務(wù)功能，服務(wù)質(zhì)量和管理水平，使武康街道社區(qū)的便民服務(wù)工作更上一層樓。

　　二、上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》工作機構(gòu)及內(nèi)容設(shè)置:

　　上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》，就是以社區(qū)居民自治組織為主體，以便民服務(wù)為手段，通過建立《便民服務(wù)站》的形式開展便民服務(wù)工作，力所能及地為社區(qū)居民做些實事。堅持社區(qū)人員自覺、居民資源自愿、貼近需求實際;服務(wù)簡便易行、方法靈活設(shè)置、內(nèi)容因人而宜;社區(qū)《便民服務(wù)站》與街道《便民服務(wù)中心》的半年工作總結(jié)權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則。

　　做好上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》工作機構(gòu)及內(nèi)容設(shè)置:

　　一是加強組織領(lǐng)導，成立上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》建設(shè)領(lǐng)導小組，

　　由組長擔任第一責任人，由副組長負責具體工作的推進，各組員職責明確，責任到人。

　　二是社區(qū)《便民服務(wù)站》內(nèi)容設(shè)置:

　　A、辦事指南:主要公布工作人員崗位職責、姓名、電話。

　　B.計劃生育、戶籍管理、勞動保障、社保醫(yī)療三項內(nèi)容，主要公布政策法規(guī)、辦證程序等。

　　C、家政服務(wù):結(jié)合社區(qū)居民資源確定服務(wù)項目內(nèi)容，聯(lián)系方式。

　　D.求職招聘:公布求職指南，鏈接到縣勞就業(yè)網(wǎng)站。E.商店學校:社區(qū)周邊主要商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，學校名稱電話等。

　　F.出行交通:公布途徑社區(qū)主干線交通情況及運用時刻等。

　　三、上柏社區(qū)《便民服務(wù)站》建設(shè)工作安排

　　1.4月上旬，根據(jù)武康街道辦《便民服務(wù)中心(站)》工作方案，完成《便民服務(wù)站》人員配置及。

　　2.做好各項服務(wù)內(nèi)容文字資料準備工作，整理途徑轄區(qū)內(nèi)公共交通線路時刻信息資料，修改社區(qū)網(wǎng)頁中有關(guān)內(nèi)容信息資料，如工作人員調(diào)整，崗位變更，商店學校資料不完整等現(xiàn)象。

　　3.了解社區(qū)周邊環(huán)境，如了解“武康鎮(zhèn)高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，做好社區(qū)便民服務(wù)工作。

　　4.根據(jù)上柏社區(qū)老年社區(qū)實際，做好社區(qū)老年人、青少年、婦女等的便民服務(wù)，開展法律、健康、環(huán)保等的知識講座，開展文體活動，共建活動，做好文明創(chuàng)建宣傳，全方面做好便民服務(wù)工作。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案5

　　1、在接到停電通知的情況下，管理運作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。

　　2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理運作部。

　　3、保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

　　4、管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

　　5、若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序，指導商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

　　6、安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。

　　7、派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

　　8、詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。

　　9、突發(fā)停電的預(yù)防措施：

　　1) 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

　　2) 管理運作部應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

　　3) 保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案6

　　(一)、消防組織架構(gòu):

　　1、指揮部:由管理處主任和保安主管任總指揮和副總指揮;

　　2、保障小組:由工程部人員組成;

　　3、搶救疏散小組:由管理處辦公室人員以及管理處其他部門人員組成;

　　4、滅火小組:由保安隊長和小區(qū)全體保安人員組成(小區(qū)義務(wù)消防隊員)。

　　(二)、報警程序:

　　監(jiān)控中心值班員發(fā)現(xiàn)消防系統(tǒng)報警信號或接到火警報告后(尤其是消火栓報警),應(yīng):

　　1﹑用對講機通知巡邏保安員或管理員迅速趕往報警現(xiàn)場核實,查明報警原因;

　　2、巡邏保安員或管理員接到火警通知后,迅速趕往報警地點核實;

　　3、經(jīng)報警地點現(xiàn)場檢查屬誤報,立即進行系統(tǒng)復位;

　　4﹑現(xiàn)場檢查人員確認屬實,立即中控室值班員反饋,說明火勢大小、燃物質(zhì)的屬性;

　　5、向主管報告,據(jù)火勢大小征求意見向消防部門報警,報警述語:"我們是百帝苑小區(qū),位置在江岸區(qū)西馬路85號號現(xiàn)樓層發(fā)生火災(zāi),燃燒物質(zhì)中,請求滅火。"并記錄報警時間。做到:報警準確、通迅暢通,迅捷清楚;

　　6、做好火警相關(guān)記錄。

　　(三)、發(fā)現(xiàn)初期火警,現(xiàn)場人員應(yīng)該:

　　1﹑應(yīng)立即按動現(xiàn)場附近手動報警器按鈕,同時用對講機或消防電話向中控室報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等;

　　2﹑立即按照滅火策略及方法利用附近的滅火器進行撲救,盡量控制火勢蔓延并將火災(zāi)撲滅在火災(zāi)初期;

　　3﹑中控室收到收到報警信號后,應(yīng)使消防主機處于聯(lián)動狀態(tài);

　　4﹑啟動該區(qū)域電梯迫降按紐,迫降電梯;

　　5)﹑啟動該區(qū)域正壓送風機和排煙機;

　　6)﹑如火災(zāi)發(fā)生在地下車庫,還要啟動消防廣播,引導客戶疏散;并迫降倦閘門。

　　(四)、若火勢較大,滅火器不能撲滅大火,

　　1﹑現(xiàn)場人員應(yīng)打開火災(zāi)現(xiàn)場附近消火栓;

　　2﹑按動消火栓報警按紐報警;

　　3﹑同時接好水帶撲滅火災(zāi);

　　4﹑如果火災(zāi)現(xiàn)場在樓層,則應(yīng)用沙袋堵在電梯廳門口,防止水進入電梯,損壞電梯;

　　5﹑中控室接到消火栓手報信號后,立即啟動消火栓泵。如果接到水流指示器報警,則立即啟動噴淋泵。

　　(五)﹑消防總指揮接到報告后:

　　1、向監(jiān)控中心值班人員及有關(guān)人員查詢起火的具體方位、燃燒物質(zhì)、人員分布及疏散情況,消防設(shè)備的運行狀況及滅火人員的到位情況;

　　2、命令監(jiān)控中心值班員啟動相應(yīng)的消防系統(tǒng),監(jiān)視報警運行信號,打開應(yīng)急廣播,根據(jù)失火的方位、火勢的大小,通知小區(qū)有關(guān)的人員緊急疏散;

　　3、命令各級指揮員根據(jù)各自的分工,各就各位,明確布置救人、疏散物資和滅火方案;

　　4、掌握火場撲救情況,命令火滅現(xiàn)場搶救指揮員使用安全通道緊急疏散火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內(nèi)的人員。

　　(六)、保障小組接到報警后:

　　1、在工程主管領(lǐng)導下,負責消防設(shè)備的正常運作;

　　2、切斷電源火災(zāi)現(xiàn)場電源,關(guān)閉所有非消防用電設(shè)備,啟動備用電源;

　　3、確保消防供水;

　　4、確保通迅聯(lián)絡(luò)暢通;

　　5、確保消防電梯正常運行。

　　(七)、現(xiàn)場滅火組指揮員接到指令后:

　　1、根據(jù)總指揮的命令,帶領(lǐng)義務(wù)消防隊員,在最短時間內(nèi)到達現(xiàn)場;

　　2、確切判斷燃燒物質(zhì)的性質(zhì),決定和指揮義務(wù)消防隊員使用滅火器材和消防設(shè)備滅火;

　　3、迅速向總指揮報告火災(zāi)現(xiàn)場情況;

　　4、向總指揮建議采取和改變某種撲救方式;

　　5、根據(jù)現(xiàn)場需要通知消防中心值班人員操作相應(yīng)的消防設(shè)備。

　　(八)、現(xiàn)場搶救疏散組指揮員接到指令后:

　　1、指揮搶救組火速趕赴現(xiàn)場,本著先救人后救物的原則,按順序救護人員,搶救物資;

　　2、引導用戶從消防走火梯疏散到首層,無法從消防走火梯疏散到首層時,引導用戶疏散到天臺上風處等待營救,并組織水槍掩護;

　　3、逐房檢查,核實疏散人員是否完全撤離火災(zāi)現(xiàn)場;

　　4、指揮引導火災(zāi)區(qū)域人員安全疏散;

　　5、指揮醫(yī)療救護小組運輸組救護重傷員到附近醫(yī)院進行搶救;

　　6、指揮運送火場急需滅火消防器用品;

　　7、指揮看護組看護好貴重物品;

　　8、指揮保安人員維護好小區(qū)外圍秩序,防止不法分子趁機盜竊、破壞,嚴禁非救火人員進入和靠近小區(qū);

　　9、指揮清除路障,指揮無關(guān)車輛離開現(xiàn)場,保障消防通道暢通;

　　10、安排人員在主要路口等候引導消防車到達現(xiàn)場。

　　(九)、滅火的策略及方法:

　　滅火策略有以下幾種:

　　1、室內(nèi)滅火,內(nèi)攻近戰(zhàn)--撲救樓層火災(zāi)要深入內(nèi)部,打近戰(zhàn)。進攻的途徑可從建筑內(nèi)部的樓梯間、廊等,也可由外部從窗口、陽臺或臨時架設(shè)的消防梯、登高消防車等進入樓層內(nèi),進行滅火。

　　2、樓房火災(zāi),分層截擊;下層火災(zāi),上層設(shè)防--這兩個方法相似,主要是為了防止火勢在垂直和水平方向蔓延。在起火的樓層部署滅火力量的同時,要在受火勢威脅較大的上面樓層部署力量堵截火勢;在起火層的下層也要部署一定的力量,防止蔓延。

　　(十)、疏散救人的方法

　　1、由指揮部發(fā)出疏散指令,消防中心利用廣播引導人們從消防梯疏散到安全地帶,搶救疏散組負責安排疏散工作。

　　2、疏散順序:首先為著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上。當火災(zāi)層以上很有可能受火災(zāi)影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災(zāi)層下一層、下二層人員。

　　3、疏散時注意墻角、門旁以及桌子和其他物體的下面,以防受困人員疏漏。

　　4、當樓層火災(zāi)面積大,受困人員較多時,可先引導、疏散受困人員到安全地帶,然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。

　　5、如被困的人員無法利用消防樓梯疏散時,可利用云梯、曲臂車等登高工具,架設(shè)在樓房安全位置實施搶救;也可利用室外排水管或安全繩搶救被困人員;也可張開救生網(wǎng)或帆布,把棉被鋪在地面,以供被困人員跳樓逃生。

　　6、當火場被困人員暫時無法施救時,可利用消防廣播引導火場人員進行自救:如用被條連結(jié)成繩吊落下層的方法;或密閉窗、堵塞孔洞,防止煙氣竄入房間,再用水淋濕門窗降溫,清除這些部位的易燃物品,防止火勢蔓延進來,若房內(nèi)有救生器材,則引導他們使用這些器材,如救生繩、緩降器、救生袋進行自救。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案7

　　為應(yīng)對停水停電情況,保證小區(qū)的正常工作生活,特制定停水、停電處理方案,供有關(guān)部門參考執(zhí)行。

　　一、應(yīng)急處理原則

　　小區(qū)分有計劃停水、停電和突發(fā)性停水、停電情況,合理安排相關(guān)工作,使小區(qū)工作盡快恢復正常。

　　二、停水、停電處理流程

　　1、屬于有計劃停水、停電的,應(yīng)當提前24小時通知業(yè)主(住戶)、各工作單位,在各樓棟、大堂公告欄及小區(qū)電子顯示屏發(fā)布通知。將通知登記在發(fā)文通知單上保存。

　　對相關(guān)設(shè)備進行正常檢修維護,向業(yè)主(住戶)耐心解釋取得支持配合。停水的利用生活水箱臨時供水,如長期停水,應(yīng)與供水、消防等單位聯(lián)系,解決供水。停電的自動啟動發(fā)電機臨時供電。

　　2、屬于突發(fā)性停水、停電的,應(yīng)當在十分鐘內(nèi)發(fā)出簡要通知,1小時內(nèi)發(fā)出書面通知,內(nèi)容包括原因、預(yù)計恢復供水、供電時間。并將通知張巾在各樓棟、大堂顯要位置,并將文件保存。對相關(guān)設(shè)備進行檢修維護,向業(yè)主(住戶)耐心解釋,取得支持配合。停水的利用生活水箱臨時供水,如長期停水,應(yīng)與供水、消防等單位聯(lián)系,解決供水。停電的自動啟動發(fā)電機臨時供電。

　　三、管理處各班組分工要求

　　(一)、辦公室

　　1、及時打印、張貼停水、停電通知。

　　2、安排備用水,啟動臨時供電裝置。

　　3、向業(yè)主(住戶)耐心解釋停水、停電原因。

　　(二)護衛(wèi)班

　　1、加強停水、停電期間的巡邏保衛(wèi)。

　　2、對水、電力檢修車輛進行引導,協(xié)助檢修服務(wù)工作。

　　(三)、維修班

　　1、停水、停電期間做好正常檢修維護工作。

　　2、對于故障導致停水、停電的,及時搶修排除故障,恢復供水供電。

　　四、準備應(yīng)急材料

　　1、貯水池、生活水箱

　　2、應(yīng)急燈、發(fā)電機

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案8

　　物業(yè)管理內(nèi)部管理直接關(guān)系到服務(wù)效果。內(nèi)部管理好了。工作就順了。針對目前的現(xiàn)狀我做如下建議:

　　一。宿舍里電費高。噪音大。造成部分員工睡不好!另外外住員工經(jīng)常缺席會議或其他活動。

　　1.規(guī)定起床和熄燈時間:

　　早班:起床6點30分

　　熄燈晚上12點

　　中班:起床11點30分[建議]

　　熄燈晚上1點30分

　　2.娛樂一律在娛樂室[包括打牌等其他。]電視熄燈后音量要小否則有檢舉就罰款.

　　3.外住員工要簽定協(xié)議[或保證書 .或承諾書]做到保證按時上下班。能積極參加集體活動。上班精神飽滿,非上班時間發(fā)生的事自己負責。

　　二.大堂管理,大堂值班員脫崗,串崗嚴重,業(yè)務(wù)不熟,形象不好。

　　1.大堂應(yīng)具備的資料:

　　出租屋資料.裝修管理規(guī)定.保安工作行為規(guī)范.各種溫馨提示.交接班制度.來訪記錄.大廈用戶管理公約.物品放行條.大堂值班員工牌.

　　2. 工牌具體化:

　　正面:深圳市~物業(yè)公司百合~~一期

　　相片姓名:聶砰

　　崗位:星輝閣大堂值班員

　　工號:

　　反面:早班: [每月11日到20日]7:00---12:00

　　15:00--18:00

　　中班; [每月1日到10日] 12:00--15:00

　　18:00--23:00

　　晚班: [每月2日到月底] 23:00---7;00

　　三.出租屋管理:資料不齊.情況不祥細.

　　搬進時:身份證登記.收取復印件.相片[可交身份證和工本費由公司負責復印照相]

　　搬出時:及時消戶.暫時沒搬進的注明空房.

　　四.停車場管理:不取卡.崗位少卡.自由出進車多.

　　1.備用足夠臨時卡.入場保證都要取卡.

　　2.倒閘包上軟皮[萬一砸下不傷車]

　　3.入口減速要加長.

　　4.14崗要小區(qū)指示牌.往酒店車時常如小區(qū).

　　5.嚴禁一卡多車.一車多卡[一張月卡用多張車.月卡車取臨時卡]

　　6.管理處后面的指示箭頭可出車.但實際車不能從指示方向出車【指貨車】

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案9

　　**年1月28日，遼寧省建設(shè)廳、公安廳聯(lián)合頒布了《遼寧省城市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。該《規(guī)定》遵循了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的立法精神，結(jié)合遼寧省實際情況，在小區(qū)機動車輛停車位設(shè)置、車輛管理、停車位內(nèi)專用設(shè)備和公用設(shè)施的保護及物業(yè)過失致車輛受損賠償?shù)葞讉€方面做出詳細規(guī)定。遼寧槐城律師事務(wù)所丁達鵬律師就該《規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容做如下解析，小區(qū)車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。

　　一、《規(guī)定》適用范圍

　　本《規(guī)定》適用于遼寧省城市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放管理。以下三種情況不適用該《規(guī)定》：

　　1、非住宅用途，如寫字樓、商場等地下及周邊范圍內(nèi)機動車停放；

　　2、沒有物業(yè)公司管理服務(wù)的區(qū)域；

　　3、非機動車輛的管理，如自行車、電動自行車等。

　　二、為小區(qū)業(yè)主提供停車位成為有關(guān)單位的義務(wù)

　　《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。但隨著小區(qū)私家車不斷增多，規(guī)劃用于停車的車位逐漸不能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，停車難困擾著業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。為解決這一難題，《規(guī)定》第三、四明確了公安機關(guān)有協(xié)助指導業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅區(qū)周邊為小區(qū)業(yè)主設(shè)立臨時、夜間機動車車輛停車位的義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。

　　三、《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理的依據(jù)。

　　該《管理規(guī)約》不同于物業(yè)服務(wù)合同，是由建設(shè)單位或業(yè)主大會依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》制定的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，委托費用由需要停車位的業(yè)主承擔。

　　四、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有如下義務(wù)：

　　1、安排一定數(shù)量的車輛管理員。車輛管理員應(yīng)盡職盡責，做好巡視記錄和交接班記錄，嚴禁擅自離崗；文明執(zhí)勤、熱情服務(wù)，及時指揮車輛停放，維持車輛停放秩序。

　　2、畫明專用停車位的停車線，保持道路通暢，場地清潔衛(wèi)生。指揮專用停車位的機動車輛在指定的車位停放。

　　3、指揮無專用停車位的業(yè)主及外來人員在臨時停車位停放車輛。

　　4、指揮車輛在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成障礙。

　　5、嚴禁指揮將車輛停放在消防通道上。

　　6、在日常巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主有亂停亂放行為時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及管理員要及時勸阻。對勸阻無效的，要立即向業(yè)主委員會、社區(qū)委員會、有關(guān)行政主管部門報告。

　　五、小區(qū)車主義務(wù)

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車主有要愛護停車位內(nèi)的消防、供水、供電、通訊等一切專用設(shè)備和公用設(shè)施的義務(wù)。不慎損壞時需按價賠償，若造成嚴重事故者，將追究其法律責任。

　　六、物業(yè)管理企業(yè)的過失致車輛受損，物業(yè)管理企業(yè)負責賠償。

　　《規(guī)定》首次明確了物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的機動車人為損害承擔管理過錯賠償責任。該條款為業(yè)主主張權(quán)利提供了法律依據(jù)。但業(yè)主主張該權(quán)利時應(yīng)注意以下兩點：

　　1、必須有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)未盡到本文第四項列明的6項管理義務(wù)，同時要結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔的義務(wù)，如24小時門禁管理、夜間巡邏、錄像監(jiān)控等等，即管理過錯。

　　2、按《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》的約定進行賠償，因此在制定《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》，一定要將賠償事由、賠償標準約定清楚。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案10

　　為進一步提高機場路環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，按照國家衛(wèi)生城市的標準，確保道路日常保潔管理指標，制定本方案。

　　一、指導思想

　　認真貫徹落實市委、市政府領(lǐng)導的有關(guān)要求，加強機場路的管理，不斷提升管理水平，把機場路打造成“第一路”。

　　二、工作任務(wù)：

　　（一）、保潔范圍：負責機場路xx飯店至國際機場進出口段快慢車道衛(wèi)生，機場路路口村至國際機場南北側(cè)人行道的的衛(wèi)生，新機場路全長24.64公里，道路保潔面積約152萬平方米。

　?。ǘ?、保潔標準：按照國家衛(wèi)生城市的標準，確保道路日常保潔管理指標，管段人員要監(jiān)督到位，<蓮>點撿人員要確保責任區(qū)無成堆垃圾和泥沙，城市段清掃人員每天清掃路面不得少于兩次，高速段清掃人員每天清掃不得少于一次。

　　三、工作措施：

　　（一）、物業(yè)部管理人員劃分為七段進行責任管理

　　點撿人員從7：30—18：00按時在路面點撿垃圾，確保路面無白色垃圾，要求各段清掃人員早（5：30—8：30）、中午（13：30—15：30）對路面各清掃一次，確保道路衛(wèi)生。

　?。ǘ?、管理人員負責檢查各自管轄路段，若發(fā)現(xiàn)清掃人員當天沒有清掃路面的，嚴格按照物業(yè)管理制度處罰。若自己管轄路段有保潔人員遲到、早退、甚至曠工，管理人員沒有發(fā)現(xiàn)，按物業(yè)管理制度對管理人員進行處罰。

　?。ㄈ⒐芾砣藛T應(yīng)加強責任心，與周圍群眾建立良好的關(guān)系，隨時準備好備用的保潔員，當自己管轄段有保潔人員辭職時，能及時找到新的保潔員頂上，以免影響道路保潔工作。

　?。ㄋ模?、管理人員要加強巡查和檢查工作，隨時掌握路面情況和保潔人員情況，發(fā)現(xiàn)有遲到、早退、曠工的應(yīng)及時處理，做好保潔員考勤工作，確保路面保潔質(zhì)量。

　?。ㄎ澹?、上班時間管理人員發(fā)現(xiàn)保潔人員在路邊聊天或做其它與工作無關(guān)的事，沒有去制止，按物業(yè)管理制度對管理人員作出管理失職的處罰，同時也要對保潔人員進行處罰。

　?。?、政治任務(wù)期間，按公司政治任務(wù)要求管理人員除負責管理保潔人員外，還應(yīng)穿反光衣進入快車道巡撿路面垃圾。

　　（七）政治任務(wù)期間，清掃人員嚴格按照公司政治任務(wù)要求進行清掃，保持通訊暢通，政治任務(wù)需要時聯(lián)系不上，每次扣當月獎金10元，未到崗參加完成政治任務(wù)的按曠工處理。

　?。ò耍?、保潔人員點撿、清掃不干凈、不及時被公司領(lǐng)導發(fā)現(xiàn)一次扣當月獎金30元，被市領(lǐng)導發(fā)現(xiàn)一次扣除全部獎金。

　?。ň牛?、建立信息聯(lián)絡(luò)關(guān)系，及時處理突發(fā)事件，因機場路車流量大，垃圾較多突發(fā)事件較多。需要發(fā)動群眾，部門經(jīng)理與全段保潔員建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，分段管理人員與各段保潔人員建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，當發(fā)現(xiàn)路面有垃圾、泥土和石渣時都能及時通知保潔人員進行清理，縮短垃圾、泥土、石渣等在路上的停留時間。

　?。ㄊ?、采取機掃與人工清掃、人員工點撿相結(jié)合的方式進行保潔。當有重大政治任務(wù)時，根據(jù)公司政治任務(wù)預(yù)案，合理增加臨時點撿人員，除特殊情況外，物業(yè)部全體人員上路巡撿，確保道路干凈整潔。機掃范圍：負責至路口村快車道衛(wèi)生，清掃時間（5：30—8：30），人工清掃范圍：至機場口慢車道和路口村至國際機場進出口兩側(cè)人行道衛(wèi)生。人工點撿范圍：xx飯店至國際機場進出口，快慢車道，路口村至國際機場進出口南北兩側(cè)人行道，點撿時間（7：30—18：00）。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案11

　　1、深化“樣板間”的全面復制、推廣落地，實現(xiàn)區(qū)域無管理盲區(qū)。

　　1.1組織服務(wù)中心管理團隊(各部門主管以上職員)，對各樓棟，從樓頂天臺沿消防通道一直檢查到地下室，從園區(qū)、車庫、機房、地下空間以及辦公區(qū)、職員宿舍等一直檢查到每一個角落，深入挖掘管理中的不足之處，及時發(fā)現(xiàn)管理盲區(qū)。

　　1.2在現(xiàn)場檢查中，專人對現(xiàn)場問題進行拍照記錄，服務(wù)中心管理團隊現(xiàn)場辦公將各項問題明確落實到部門(落實到具體的執(zhí)行人)，明確具體的完成時間節(jié)點(開始時間、完成時間)。

　　1.3由信息運營部統(tǒng)一將現(xiàn)場存在的問題形成《服務(wù)品質(zhì)提升專項工作表》，統(tǒng)一在公司APH建立專項工作任務(wù)表;每天專人跟蹤整改銷項進度。

　　1.4由服務(wù)中心總經(jīng)理或副總經(jīng)理親自主導，協(xié)調(diào)推動落實各項整改。每天一跟蹤，每周一總結(jié)，每月一考評。

　　2、在園區(qū)倡導全體職員“做一個撿煙頭的人”。

　　2.1推行“人人都是保潔員、人人都是秩序維護員、人人都是管理員”，愛我家園行動從我做起的百日評比活動。

　　2.2強調(diào)所有物業(yè)服務(wù)人員以身作則，以榜樣帶動行動;做到園區(qū)環(huán)境是人過地清，人走燈滅，從我做起，“做一個撿煙頭的人”。

　　2.3在物業(yè)服務(wù)中心會議室墻面，設(shè)置一個好人好事光榮榜，每周收集各部門好人好事，并予以公示;同時在每月服務(wù)中心運營例會、各部門例會中予以通報學習。

　　2.4由信息運營部申購一批笑臉牌，對每月一次由各部門評選的優(yōu)秀職員，由服務(wù)中心總經(jīng)理親自頒發(fā)笑臉牌，針對表現(xiàn)突出的職員給予總經(jīng)理基金現(xiàn)金獎勵。對連續(xù)三個月均表現(xiàn)突出的職員給予申請“年度優(yōu)秀職員”榮譽并頒發(fā)證書。

　　2.5每月優(yōu)秀職員的評選，由信息運營部主持，由各部門職員無記名投票產(chǎn)生(由本部門職員、關(guān)聯(lián)部門職員參加)，讓人人爭當活雷鋒。

　　3、在社區(qū)創(chuàng)建“社區(qū)簡報”和“愛我家園行動組織”。

　　3.1利用社區(qū)簡報，積極主動宣傳物業(yè)管理工作和法律法規(guī)，解答業(yè)主疑難和疑問;避免雙方因為溝通不及時造成矛盾沖突。

　　3.2充分聯(lián)動第一教育，建立幼兒、學生德育教育基地。將社區(qū)孩子納入愛我家園行中來，創(chuàng)建“愛我家園行動組織”。抓住孩子的心就抓住了一個家庭，所以，充分調(diào)動孩子們的熱情與能動力推動和諧社區(qū)的建設(shè)。

　　3.3積極幫助籌建社區(qū)老年大學，在實現(xiàn)助老愛老的同時，充分整合社區(qū)老人的社會資源為我所用。

　　3.4由服務(wù)中心信息運營部安排專人(或招聘專人)，負責專門組織策劃社區(qū)文化活動，以拉近業(yè)戶與物業(yè)公司之間的關(guān)系。

　　4、開展“我與業(yè)主交朋友”活動。

　　4.1在全體職員中開展“我與業(yè)主交朋友”活動，以增進與業(yè)主之間的感情與溝通。以點帶面，逐步推進，構(gòu)建和諧社區(qū)。

　　以上各項舉措，僅供各位參考、延展、推廣。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案12

　　一、服務(wù)標準的定位及介入點。

　　1、站在前沿制定切實可行的高標準。

　　只有高起點，高標準，服務(wù)標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務(wù)標準的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標準高，服務(wù)標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務(wù)標準也就進一步提高了

　　2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范

　　服務(wù)標準有了定位。相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也必須與之相匹配，高標準的服務(wù)，高標準的員工也就必須是高標準的服務(wù)規(guī)范。規(guī)范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。

　　3、研究項目特點

　　服務(wù)標準的定位，服務(wù)規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。

　　4、計劃站在未來看現(xiàn)在

　　計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。

　　5、注重控制與結(jié)果

　　再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。

　　盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強企業(yè)要有長遠的構(gòu)想與機制。打破固有的行為習慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。

　　二、物業(yè)組織架構(gòu)模式

　　1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思

　　金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認為就是一個服務(wù)體系。經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)于員工，員工服務(wù)于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權(quán)，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責任、控制、落實貫穿于整個服務(wù)環(huán)節(jié)中。

　　2、制度的完善，用人機制的規(guī)范

　　用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式?，F(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。

　　3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)

　　獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給予更多的激勵與關(guān)懷。比如：培訓的機會、崗位調(diào)整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。

　　4、原則與責任

　　制定再好的服務(wù)標準，行為規(guī)范，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技能在許多地方都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。

　　5、薪資與服務(wù)標準，技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤

　　薪資與服務(wù)標準、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)應(yīng)該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設(shè)置勢在必行。

　　三、物業(yè)的前期介入

　　1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性。

　　物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設(shè)備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應(yīng)力等，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設(shè)備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設(shè)計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨椤⒔庸茯炇帐瞧髽I(yè)行為。物業(yè)接管就等于責任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責任重大。

　　2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念

　　在物業(yè)介入時就應(yīng)該對每個單元的問題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r提出的意見也應(yīng)該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴摹Ｓ性S多地方是無從預(yù)測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務(wù)水平、技術(shù)技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念?？蛻羰諛且约把b修、入住實行一站式、全方位的服務(wù)。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。

　　四、軟件與硬件有機結(jié)合

　　1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”

　　園區(qū)的硬件設(shè)施陳舊，已經(jīng)很難適應(yīng)客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設(shè)施的不足呢?強化服務(wù)，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。

　　2、提升硬件設(shè)施、改良軟件支撐

　　怎樣通過技術(shù)改善改造現(xiàn)有的硬件設(shè)施。切入點在哪里、如何提升。現(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用.

　　3、找出硬件與軟件的結(jié)合點

　　硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領(lǐng)導的認同肯定。

　　五、設(shè)備設(shè)施的運作模式

　　1、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標準的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行

　　一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強化服務(wù)意識，提升服務(wù)標準，防止材料積壓浪費重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的。

　　2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。

　　員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。

　　3、學會借力壯大自己

　　“力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設(shè)備設(shè)施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術(shù)才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。

　　六、維修運行管理

　　1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。

　　公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設(shè)。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務(wù)標準。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。

　　2、建立培訓計劃

　　維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設(shè)置應(yīng)該成為一個長期堅持的工作。沒有學習就沒有進步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應(yīng)付，臨陣磨槍。

　　3、效益、效率、價值觀

　　效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的，然而，經(jīng)過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復的報修，引發(fā)客戶反感、而且人力、物力重復投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責任心、服務(wù)意識、技術(shù)技能的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的員工返修率低?？蛻魸M意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規(guī)范的導向器。品質(zhì)、專業(yè)是維修運行的關(guān)鍵。如果我們的員工都是高品質(zhì)、專業(yè)強的技術(shù)能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應(yīng)。這難道不是一種效益嗎?把一些技術(shù)含量高的設(shè)備設(shè)施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉(zhuǎn)移的同時得到更多的實惠。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案13

　　無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警(注意：當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體)，請其派人查明真相，并做好應(yīng)急準備。

　　目擊報警

　　1.1 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。

　　1.2 如火勢初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。

　　1.3 如火勢較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監(jiān)控室報警。

　　1.4 關(guān)閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。

　　1.5 引導火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。

　　1.6 切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了” ，以免造成不必要的混亂。

　　1.7 在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前，報警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。

　　1.8 帶電物品著火時，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。

　　消防監(jiān)控室報警

　　2.1 消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后，應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場確認，并通知消防專管員。

　　2.2 火情確認后立即通報保安部經(jīng)理或當班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

　　2.3 立即將火情通報物業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導以及工程部負責人。

　　2.4 值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用緊急廣播通知您” ，同時提請業(yè)主關(guān)好門窗。

　　2.5 接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。

　　2.6 接到現(xiàn)場滅火工作總指揮傳達的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話(或中英文)進行廣播，注意廣播時要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。特殊情況下，應(yīng)派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元起火層上面2層起火層下面1層。

　　2.7 詳細記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。

　　報警要求

　　3.1 內(nèi)部報警應(yīng)講清或問清：起火地點; 起火部位; 燃燒物品; 燃燒范圍報警人姓名; 報警人電話。

　　3.2 向“119”報警應(yīng)講清：小區(qū)名稱; . 火場地址(包括路名、門牌號碼、附近標志物);火災(zāi)發(fā)生部位;. 燃燒物品; 火勢狀況; 接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人;. 報警人姓名;

　　報警人電話。

　　成立臨時指揮部

　　4.1 物業(yè)現(xiàn)場負責人或值班經(jīng)理接到火警報告后，應(yīng)立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關(guān)人員到場，成立臨時滅火指揮部。

　　4.2 臨時指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時總指揮。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場時，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。

　　4.3 臨時滅火指揮部職責：

　　4.3.1根據(jù)火勢情況及時制定相應(yīng)對策，向各部門下達救災(zāi)指令。

　　4.3.2根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。

　　4.3.3立即集合義務(wù)消防隊，指揮義務(wù)消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。

　　4.3.4在火勢難以控制時，應(yīng)及時下達向“119”報警的指令。

　　4.3.5根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。

　　4.3.6根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。

　　4.3.7下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運行。

　　4.3.8根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。

　　4.3.9消防隊到達后，及時向消防隊領(lǐng)導準確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導消防隊進入火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。

　　4.3.10火災(zāi)撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。

　　人員疏散和救護

　　小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護人員為主?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。

　　5.1 火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負責安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進行引導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

　　5.2 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

　　5.3 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關(guān)閉門窗和空調(diào)。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。

　　5.4 接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

　　5.5 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則(底層向外疏散)，若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

　　5.6 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。

　　警戒

　　6.1 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。

　　6.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。

　　6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關(guān)人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

　　6.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

　　6.5 加強對火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護好火災(zāi)現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因的勘察。

　　6.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

　　善后工作

　　7.1 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，工程部，消防監(jiān)控室應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。

　　7.2 保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。

　　7.3統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產(chǎn)損失情況，上報滅火指揮部及現(xiàn)場總負責人。

　　7.4 綜合管理部組織員工對受災(zāi)業(yè)主/用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。

　　7.5 清潔綠化部組織員工對火災(zāi)現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

　　7.6 滅火指揮部應(yīng)召開會議，對火災(zāi)撲救行動進行回顧和總結(jié)。

　　7.7區(qū)財產(chǎn)辦有保險，則由財務(wù)部門聯(lián)系保險公司進行索賠。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案14

　　1、深化“樣板間”的全面復制、推廣落地，實現(xiàn)區(qū)域無管理盲區(qū)。

　　1.4由服務(wù)中心總經(jīng)理或副總經(jīng)理親自主導，協(xié)調(diào)推動落實各項整改。每天一跟蹤，每周一總結(jié)，每月一考評。

　　2、在園區(qū)倡導全體職員“做一個撿煙頭的人”。

　　2.1推行“人人都是保潔員、人人都是秩序維護員、人人都是管理員”，愛我家園行動從我做起的百日評比活動。

　　2.2強調(diào)所有物業(yè)服務(wù)人員以身作則，以榜樣帶動行動;做到園區(qū)環(huán)境是人過地清，人走燈滅，從我做起，“做一個撿煙頭的人”。

　　3、在社區(qū)創(chuàng)建“社區(qū)簡報”和“愛我家園行動組織”。

　　3.1利用社區(qū)簡報，積極主動宣傳物業(yè)管理工作和法律法規(guī)，解答業(yè)主疑難和疑問;避免雙方因為溝通不及時造成矛盾沖突。

　　3.3積極幫助籌建社區(qū)老年大學，在實現(xiàn)助老愛老的同時，充分整合社區(qū)老人的社會資源為我所用。

　　3.4由服務(wù)中心信息運營部安排專人(或招聘專人)，負責專門組織策劃社區(qū)文化活動，以拉近業(yè)戶與物業(yè)公司之間的關(guān)系。

　　4、開展“我與業(yè)主交朋友”活動。

　　在全體職員中開展“我與業(yè)主交朋友”活動，以增進與業(yè)主之間的感情與溝通。以點帶面，逐步推進，構(gòu)建和諧社區(qū)。

　　以上各項舉措，僅供各位參考、延展、推廣。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案15

　　成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法》的通知

　　各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)管理企業(yè)：

　　為規(guī)范住宅物業(yè)管理區(qū)域停車秩序，保障車輛停放管理雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將我局制定的《成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時與我局聯(lián)系。

　　附：《成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法》

　　成都市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理暫行辦法

　　第一條為規(guī)范住宅物業(yè)管理區(qū)域停車秩序，保障車輛停放管理雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動、非機動車輛的停放和管理。

　　第三條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放設(shè)施按以下原則實施管理：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按規(guī)劃要求配置的機動車停放設(shè)施（包括地面停車庫，地下停車庫，立體停車庫等）應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用；尚未出售的應(yīng)當出租，不得閑置不用。

　?。ǘ┓怖脴I(yè)主依法享有的共用場地予以車輛停放的車位，任何單位、個人不得出售。建設(shè)單位擁有車場、車庫所有權(quán)的，停車位要轉(zhuǎn)讓的，受讓對象應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；租用停車位的業(yè)主享有該車位的優(yōu)先購買權(quán)。建設(shè)單位在未滿足本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售、出租給本住宅物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人。

　?。ㄈ┩＼囄挥锌沼嗟?，可以臨時出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人使用。出租時，租賃雙方應(yīng)在停車位出租合同中約定：當本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者使用人需使用時，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應(yīng)在終止合同前一個月書面通知承租人。

　?。ㄋ模┰谧≌飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)置停車位的，應(yīng)當符合國家交通設(shè)施安全標準的規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　第四條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車輛停放，按以下原則實施管理：

　?。ㄒ唬I(yè)主、使用人的非機動車輛應(yīng)有序停放在指定位置。

　?。ǘ┏袚姓玫葘I(yè)維修、房屋裝飾裝修等需停放非機動車的，應(yīng)當有序停放在指定位置。

　　第五條物業(yè)管理企業(yè)提供住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車管理服務(wù)的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同未就停車管理作出約定的，由業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依據(jù)相關(guān)規(guī)定決定本住宅物業(yè)管理區(qū)域的停車管理方案。

　　第六條物業(yè)管理企業(yè)或者其他停車管理單位（以下統(tǒng)稱停車管理單位）受托提供停車管理服務(wù)的，應(yīng)當滿足以下條件：

　?。ㄒ唬┳袷乇臼型＼嚬芾淼挠嘘P(guān)政策規(guī)定和業(yè)主大會的決議等；

　?。ǘ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同相關(guān)停車管理的約定；

　?。ㄈ┲贫ㄜ囕v停放管理制度，包括停車管理單位的職責、停車位和臨時進出車輛停放的管理方案、發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案等；

　?。ㄋ模┰诘孛?、墻面設(shè)有交通標識，引導車輛按規(guī)定路線行駛；

　　（五）有專人對進出住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛進行登記，進入時查驗車身狀況并發(fā)放停車憑證，離開時查驗停車憑證后放行；

　?。┚S護住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放秩序，保證車輛整齊，行駛通暢；

　　（七）24小時有專人看管停車場或采用電子監(jiān)控手段進行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取有效防范措施，防止停放車輛丟失。

　　第七條車輛停放收費按政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、軍用、郵政等特種機動車輛執(zhí)行公務(wù)時在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收費。

　　在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，利用業(yè)主依法享有的共用設(shè)施進行車輛停放，屬業(yè)主所得收益的，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定，用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第八條車輛停放人應(yīng)當遵守以下規(guī)定：

　　（一）遵守業(yè)主大會決議、業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約和住宅物業(yè)管理區(qū)域停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮；

　?。ǘ┸囕v停放不得占用消防通道，不得妨礙消防設(shè)施的使用，不得影響行人和其他車輛的正常通行，機動車不得擅自停放在他人車位；

　?。ㄈ┌凑找?guī)定或者約定交納車輛停放費用。

　　第九條除臨時進出住宅物業(yè)管理區(qū)域停放車輛外，其他機動車輛停放人應(yīng)與停車管理單位訂立機動車輛停放管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當事人機動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責任、管理服務(wù)期限以及違約責任等內(nèi)容。

　　第十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理單位，應(yīng)及時對停車場地、道路及相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，保證正常使用。

　　對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位不能滿足車輛停放需要的，停車管理單位應(yīng)在征得業(yè)主大會同意后，結(jié)合實際，采取措施提高停車場地利用率。

　　第十一條對不按規(guī)定停放車輛，影響住宅物業(yè)管理區(qū)域道路暢通或者公共安全的，停車管理單位可以按照車輛停放管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約或者業(yè)主大會決議進行處理。

　　第十二條未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)、非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放管理，可參照本辦法執(zhí)行。

物業(yè)應(yīng)急預(yù)案16

　　一、服務(wù)標準的定位及介入點。

　　1、站在前沿制定切實可行的高標準。

　　2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范

　　3研究項目特點

　　4、計劃站在未來看現(xiàn)在

　　計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。

　　5注重控制與結(jié)果

　　二、物業(yè)組織架構(gòu)模式

　　1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思

　　2、制度的完善，用人機制的規(guī)范

　　用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。

　　3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)

　　4、原則與責任

　　5、薪資與服務(wù)標準，技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤

　　三、物業(yè)的前期介入

　　1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性。

　　物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設(shè)備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應(yīng)力等，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設(shè)備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設(shè)計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨?、接管驗收是企業(yè)行為。物業(yè)接管就等于責任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責任重大。

　　2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念

　　在物業(yè)介入時就應(yīng)該對每個單元的問題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r提出的意見也應(yīng)該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴?。有許多地方是無從預(yù)測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務(wù)水平、技術(shù)技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念?？蛻羰諛且约把b修、入住實行一站式、全方位的服務(wù)。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。

　　四、軟件與硬件有機結(jié)合

　　1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。

　　2、提升硬件設(shè)施、改良軟件支撐

　　怎樣通過技術(shù)改善改造現(xiàn)有的硬件設(shè)施。切入點在哪里、如何提升?，F(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用.

　　3、找出硬件與軟件的結(jié)合點

　　硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到最佳的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領(lǐng)導的認同肯定。

　　五、設(shè)備設(shè)施的運作模式

　　1、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標準的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行

　　2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。

　　員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則，。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。

　　3、學會借力壯大自己

　　六、維修運行管理

　　1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。

　　2、建立培訓計劃

　　3、效益、效率、價值觀

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