下面是范文網(wǎng)小編收集的成都市某項(xiàng)目可行性分析 ppp項(xiàng)目可行性分析，以供參考。

　　** 項(xiàng)目 可行性分析 一、項(xiàng)目概況 ................................................................................................................... 2 1、地塊位置 ..................................................................................................................... 2 2、地塊現(xiàn)狀 ..................................................................................................................... 2 3、控規(guī)指標(biāo)（假設(shè)按最高限度計(jì)算） ......................................................................... 3 4、地塊周邊概況 ............................................................................................................. 3 5、項(xiàng)目周邊配套 ............................................................................................................. 3 二、羊西線房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................... 5 1、羊西線概況 ................................................................................................................. 5 2、本區(qū)域周邊樓盤(pán)調(diào)查結(jié)論 ......................................................................................... 6 3、項(xiàng)目周邊商圈分析 ..................................................................................................... 8 4、區(qū)域二手房概況 ....................................................................................................... 10 三、購(gòu)買(mǎi)群體劃分 ......................................................................................................... 12 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 ....................................................................................................... 14 五、區(qū)域商業(yè)用地項(xiàng)目分析 ......................................................................................... 15 1. 上品優(yōu)空間 ................................................................................................................ 15 2. 上層建筑 .................................................................................................................... 16 六、投資收益預(yù)測(cè) ......................................................................................................... 18 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題 ............................................................................................. 19 八、結(jié)論 ......................................................................................................................... 20 九、結(jié)語(yǔ) ......................................................................................................................... 21

　　一 、項(xiàng)目概況 1 1 、地塊位置 本項(xiàng)目地塊位于成都市城西金牛區(qū)**11 號(hào)。在**成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈之內(nèi)。

　　2 2 、地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊非常規(guī)正，呈長(zhǎng)方形。目前地塊上已有現(xiàn)成建筑，建筑形態(tài)為一棟 4 層多層建筑，建筑正面進(jìn)門(mén)處設(shè)有大廳，外立面為小面墻磚，外觀較新，有地下停車場(chǎng)。原為成都市招生辦公室和成都市自考辦公室。

　　3 3 、 控規(guī)指標(biāo) （假設(shè)按最高限度計(jì)算） 項(xiàng)目位置 ** 用地面積（平米） 5333 用地性質(zhì) 商業(yè)性質(zhì) 總建筑面積（平米） 3200 商（1、2層）+ 住 建筑密度 ≥30% 住宅容積率 假設(shè)為 層數(shù) 32 4 4 、地塊周邊概況 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊的情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，周邊屬于普通居住小區(qū)，建筑以多層為主，有部分新建高層建筑。周邊生活、商業(yè)配套成熟、完善，是適合居家的理想位置。周邊道路為二車道，形成了成熟的小區(qū)商業(yè)氛圍。項(xiàng)目靠近羊西線，餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目聚集，為本區(qū)帶來(lái)了巨大的流動(dòng)消費(fèi)群體。

　　5 5 、項(xiàng)目周邊配套 ■學(xué)校：**小學(xué)、**小學(xué)、**中、**外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都市**幼兒園、成都**幼等； ■醫(yī)療設(shè)施：**醫(yī)院、省**保健院、*區(qū)人民醫(yī)院、**醫(yī)院、**金都藥房、*大藥房、**平價(jià)藥房等；

　　■休閑娛樂(lè)：一品天下美食街城、周大媽酒樓、圣淘沙、水景灣、時(shí)尚麗會(huì)、金耳朵 KTV、味道江湖等； ■金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等； ■購(gòu)物：歐尚超市、好又多超市、國(guó)美電器、五星電器、互惠超市、紅旗連鎖等； ■其他：書(shū)店、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、派出所等； ■規(guī)劃：地鐵二號(hào)線（一期工程）：東起洪河站，西至茶店子客運(yùn)站； ■交通：30 路、54 路、79 路、96 路、82 路、305 路、83 路、111 路、502 路、108 路、337 路、341 路、7 路。

　　總結(jié)：

　　從 項(xiàng)目 本身?xiàng)l件來(lái)看 ， 體量雖小， 卻方正，有利于規(guī)劃。地塊處 黃忠小區(qū) ，享有 完善的 生活 配套。

　　周圍交通便利，居羊西線主干道僅百米之遙，且 交通 節(jié)點(diǎn)多，雖不在羊西線主干道上，卻受其成熟商業(yè)氛圍的輻射， 商業(yè)形態(tài)成熟。

　　， 從整體區(qū)域來(lái)看， 地塊位于 羊西線成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈 之內(nèi)， 與一品天下商業(yè)街相臨。

　　在此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，宜商宜居。

　　二、 羊西線 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 、羊西線 概況 羊西線，是成都美食與休閑娛樂(lè)的上選之地。一條長(zhǎng) 10 公里的黃金旅游通道，由內(nèi)環(huán)延伸至三環(huán)路外，遍布美食、休閑場(chǎng)所，為市民奉獻(xiàn)回味綿長(zhǎng)的鮮美生活。

　　羊西線再往西，是英特爾、摩托羅拉、住友、康寧等“世界 500強(qiáng)”進(jìn)駐的高新西區(qū)，也是中海打造的 1986 畝國(guó)際社區(qū)所駐之地。

　　羊西國(guó)賓，內(nèi)承羊西線都市繁華，外接高新西區(qū)國(guó)際之勢(shì)，更以政府規(guī)劃 800 畝高尚精品住宅為底韻，成為羊西高級(jí)別的居住之地。

　　羊西沿線，有四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院成都分院、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、電子科大成都學(xué)院、四川大學(xué)錦城學(xué)院、四川行政學(xué)院、中醫(yī)藥大學(xué)等各大專院校，文化氛圍濃厚。

　　羊西沿線連接“成—溫—郫國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)”，是通往都江堰、青城山、臥龍、九寨溝的川北黃金旅游通道，以及毗鄰兩河森林公園、百仁公園、天一生態(tài)園、生態(tài)體育公園、綠舟森林公園等，空氣質(zhì)量與生態(tài)環(huán)境都十分優(yōu)越。加上城市向西發(fā)展的規(guī)劃控制，更讓這里具備“成都市區(qū)最大綠肺”之美名，滿足了眾多居住者對(duì)綠色生活的向往。

　　2 2 、 本區(qū)域 周邊 樓盤(pán) 調(diào)查 結(jié)論 近兩年，本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多達(dá) 20 多個(gè)。我司對(duì)已售完項(xiàng)目、在售項(xiàng)目、待售項(xiàng)目的詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研后，得出以下結(jié)論：

　　1. 區(qū)域分析：

　　現(xiàn)今羊西線沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)良好，在本區(qū)域的樓盤(pán)以羊西線為中軸線，三環(huán)為分界點(diǎn)，呈現(xiàn)出內(nèi)、外兩部分，三環(huán)內(nèi)優(yōu)勢(shì)在于配套成熟，生活便利。三環(huán)外環(huán)境優(yōu)美，樓盤(pán)品質(zhì)突出。

　　2. 價(jià)格因素分析：

　　從本區(qū)域在售項(xiàng)目來(lái)看，決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素還是在于區(qū)位成熟度、地塊規(guī)模的大小及開(kāi)發(fā)商品牌的影響力。

　　3. 配套分析：

　　從整個(gè)大環(huán)境來(lái)看，該區(qū)域生活配套非常完善，非常適合居住。從物業(yè)配套方面基本都配有兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年健身區(qū)，部分項(xiàng)目配有戶外游泳池，以滿足業(yè)主的休閑需要。

　　4. 銷售價(jià)格分析：

　　從銷售價(jià)格來(lái)看，本區(qū)域在售樓盤(pán)銷售的住宅均價(jià)為 7000元/平方米。商鋪均價(jià)在 元/平方米。

　　5. 主力 戶型分析：

　　從本區(qū)域在售樓盤(pán)的主力戶型上分析，因受國(guó)家政策的調(diào)控影響，主力戶型都在 70—110 平米戶型段之間。從目前的銷售情況來(lái)看，市民接受度還是比較理想的，特別是 90 平米以下中小戶型，更受廣大市民的歡迎。

　　6. 銷售周期分析：

　　從本區(qū)域在售樓盤(pán)的銷售周期上分析，三環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目比三環(huán)以外項(xiàng)目的銷售周期短。三環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目的銷售周期從開(kāi)盤(pán)之日算起，約 10 個(gè)月時(shí)間，住宅部分基本售完。三環(huán)以外約需要18 個(gè)月時(shí)間，才能基本售完住宅部分的銷售。

　　3 、項(xiàng)目周邊商圈分析 羊西線美食一條街早已聞名全國(guó)，承載了成都餐飲的大部分輝煌，以一品天下為首餐飲型商業(yè)地產(chǎn)，以及高中低檔的餐飲品牌紛呈。該區(qū)域內(nèi)由市中區(qū)向西貫穿，從羊市街、東門(mén)街、槐樹(shù)街、永陵路，經(jīng)由撫琴西路、蜀漢路，直至三環(huán)羊犀立交橋。沿線商鋪林立、商業(yè)氣氛濃郁，人氣十足是成都西面很成熟的中高檔消費(fèi)商圈。

　　羊西線從二環(huán)至金科大道，云集了各品牌汽車的銷售點(diǎn)，4S 專營(yíng)店等對(duì)本區(qū)域商業(yè)起到了直接的推動(dòng)力。

　　羊西線商業(yè) 板塊分布 餐飲休閑娛樂(lè)板塊 汽車經(jīng)營(yíng)銷售板塊 零售店鋪經(jīng)營(yíng)板塊 高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊 商務(wù)辦公 板塊 區(qū)域校園經(jīng)濟(jì) 濟(jì)

　　羊西線三環(huán)以外，集中了包括英特爾、摩托羅拉、住友、康寧等20 多家世界 500 強(qiáng)，50 多家本省優(yōu)勢(shì)企業(yè)。該類企業(yè)的入駐有效提高本區(qū)域的市場(chǎng)知名度。

　　羊西線沿線又是成都知名的旅游通道，可直接通往青城山、都江堰、九寨溝等著名風(fēng)景區(qū)。對(duì)本區(qū)域發(fā)展旅游類地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到直接推動(dòng)作用。

　　羊西線沿線至新創(chuàng)路區(qū)域，又是政府新規(guī)劃的大學(xué)城區(qū)域，有數(shù)十所中小學(xué)校及大專院校在此落戶，龐大的市場(chǎng)，有著不可忽視的校園經(jīng)濟(jì)，并且極大的提高了區(qū)域人口的受教育程度以知識(shí)素質(zhì)。

　　羊西線是成都最著名的黃金走廊，區(qū)域性的城市代表性和名片；由于向西延伸的極大空間----高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，高等教育的文化支撐，旅游通道起點(diǎn)地位，汽車產(chǎn)業(yè)的銷售體量，都市休閑產(chǎn)業(yè)的巨大潛力，餐飲產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大動(dòng)力，年輕高知消費(fèi)人群的涌入，使羊西線在成都的發(fā)展充滿十足后勁，并成為新成都的經(jīng)濟(jì)文化代表。

　　項(xiàng)目周邊商業(yè)分析：

　　i. 羊西線商業(yè)以大商業(yè)為主，主要集中在主干道，要求停車便利，環(huán)境優(yōu)美； ii. 項(xiàng)目周邊多為臨近主干道的小街和社區(qū)型商鋪，基本沒(méi)有空置。

　　iii. 根據(jù)本項(xiàng)目的位置特點(diǎn)，周圍道路交通情況和人流情況。商業(yè)規(guī)劃定位部分建議以小商業(yè)為主。

　　4 4 、區(qū)域二手房概況 2007 年 1 月－7 月份，五城區(qū)（含高新區(qū)）共成交二手房面積 萬(wàn)平方米，每月交易量都在逐漸上升，價(jià)格也在上漲。7 月份，受一手房交易活躍的影響，五城區(qū)（含高新區(qū)）二手房交易又創(chuàng)年內(nèi)新高，交易套數(shù)和面積分別為 5672 套和 萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)％和 ％。從交量顯示來(lái)看，經(jīng)過(guò)近半年的消化，去年下半年出臺(tái)的全額營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的震蕩正在消解。

　　2003-2007年上半年成都市二手房成交面積走勢(shì)圖0成交面積 246.年 2004年 2005年 2006年2007年1-7月 從區(qū)域上看，城西可供開(kāi)發(fā)的土地資源急劇減少，地價(jià)迅速攀升。而近期，高品質(zhì)的樓盤(pán)的大量涌現(xiàn)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲高。使得在城西置業(yè)也顯得越加方便，二手房?jī)r(jià)格也較往年增長(zhǎng)。同時(shí)由于黃忠小區(qū)較為成熟，片區(qū)配套已經(jīng)非常完善，是二手房置業(yè)者的首選區(qū)域。

　　2007年1-7月成都市各區(qū)二手房交易情況0交易量 4291 1821 7523 4633 3575 6033交易面積 成華區(qū) 高新區(qū) 金牛區(qū) 青羊區(qū) 錦江區(qū) 武侯區(qū) 我司在本項(xiàng)目區(qū)域的幾家二手房中介公司了解到，現(xiàn)在羊西線區(qū)域的二手房，房屋銷售均價(jià)在 6000 元/平方米左右，租賃價(jià)格為清水房一月近 1000 元/平方米.月，簡(jiǎn)裝房 1200 元/平方米.月左右。

　　并且在該區(qū)域，銷售較為好走的為 70-90 平米的套二戶型。而面積在 100 平米以上的戶型，則銷售比較吃力。同時(shí)在近期銀行緊縮二手房按揭的政策影響下，成都市五城區(qū)的二手房交易量均較上月下滑了近 20%，不管是長(zhǎng)線投資者、掙差價(jià)的投機(jī)者，還是想買(mǎi)套好房子的升級(jí)者都開(kāi)始持觀望態(tài)度，自住購(gòu)房比例占到了 90%。雖然交易量開(kāi)始下滑，但是區(qū)域整體的市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有明顯的波動(dòng)，沒(méi)有了前段時(shí)間邊掛邊漲的情況，售房者基本沒(méi)有做價(jià)格調(diào)整。

　　結(jié)論 ：

　　從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目 所在的 羊西 線成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈，配套完善，生活、商業(yè)氛 圍濃厚。且 緊鄰一品天下商業(yè)街和歐尚超市，是住宅、商業(yè)和賣場(chǎng)三大人氣聚集地。同時(shí) 結(jié)合項(xiàng)目 地塊 本身的特點(diǎn)，我們建議將產(chǎn)品 形態(tài)定位于商住兩用 的 中 小戶型 投資物業(yè)。

　　三、 購(gòu)買(mǎi)群體劃分 根據(jù)對(duì)羊西線在售樓盤(pán)客戶群的調(diào)查,我們將購(gòu)買(mǎi)人群劃分為以下幾種：

　　第一種類型：

　　首次置業(yè)的 成都市區(qū)居民 購(gòu)買(mǎi)目的基本是作為第一居所；本區(qū)域處于上風(fēng)上水的城西，與市中心一脈相連，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)出口就在此處,交通、購(gòu)物、上學(xué)、就醫(yī)非常方便。購(gòu)房者愿意購(gòu)買(mǎi)這種較市區(qū)內(nèi)價(jià)格便宜，環(huán)境較好，生活配套完善、離市區(qū)較近的房子。本片區(qū)被規(guī)劃為成都市未來(lái)的領(lǐng)館區(qū)，隨著新領(lǐng)館區(qū)的建立，將會(huì)對(duì)這一片區(qū)的經(jīng)濟(jì)有所拉動(dòng)，發(fā)展指數(shù)直線走高。購(gòu)買(mǎi)者中有一大部分是作為較長(zhǎng)期投資，看好本區(qū)域未來(lái)發(fā)展和大好前景，而趁其房?jī)r(jià)還未進(jìn)入高熱化時(shí)買(mǎi)進(jìn)，以望增值。在戶型選擇方面 30 歲以上購(gòu)客群多以選擇 60 平米左右的套二戶型，而 30 歲以下顧客群多以選擇 90 平米左右的套三戶型為主，付款方式主要為按揭付款。

　　第二種類型：羊西線延伸路段和高新西區(qū)工作的高知年輕人群 該區(qū)域集中了電子、醫(yī)藥、通訊、電器等多個(gè)高新產(chǎn)業(yè)，眾多產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，為這個(gè)區(qū)域注入了新鮮活力。這些高知年輕人群是潛在的購(gòu)房者,他們處于發(fā)展階段，有不錯(cuò)并且穩(wěn)定的收入，對(duì)新事物感興趣；喜歡時(shí)尚現(xiàn)代的建筑形態(tài)和城市化的生活方式，希望有一個(gè)真正屬于自己，滿足自己意愿的現(xiàn)代居所，處于發(fā)展階段的他們對(duì)成

　　都市區(qū)的房?jī)r(jià)望而生畏；這類人群多為首次置業(yè)，在戶型方面多數(shù)選擇 50--70 平米之間的房子，這個(gè)區(qū)間符合他們的經(jīng)濟(jì)情況，也滿足他們目前需求，付款方式以按揭為主。

　　第 三 種類型：省內(nèi)外其他城市的投資型型置業(yè)者 城西一直以來(lái)都被視為達(dá)官顯貴宜居之地，這一片區(qū)具有極強(qiáng)的輻射力。省內(nèi)外其他城市的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)目的是想進(jìn)入成都，但財(cái)力相對(duì)有限，故選擇了成都三環(huán)外的新區(qū)；環(huán)境較好，房屋總價(jià)不高，60--80 平米左右的套二戶型是省內(nèi)其它二級(jí)城市投資型置業(yè)者主要之選。

　　第 五 種類型：大專院校的教職員工 在本項(xiàng)目區(qū)域，有四川大學(xué)錦城學(xué)院、電子科大國(guó)騰學(xué)院、四川外語(yǔ)成都學(xué)院、四川師范影視學(xué)院、成都翰林藝術(shù)學(xué)院、成都中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)等，各個(gè)學(xué)院的教職員工必然會(huì)考慮在此區(qū)域購(gòu)房。而選擇的戶型囊括面較大，成熟居家到小戶型公寓均有，付款方式為按揭或公積金。

　　第六種類型：中、小型公司 這類公司本身具有一定的實(shí)力，但是卻無(wú)法承受高檔次的寫(xiě)字樓，商務(wù)公寓相對(duì)高檔寫(xiě)字樓成本較低，而周邊商業(yè)、生活配套服務(wù)也很完善，這樣的物業(yè)無(wú)疑是中、小公司作為辦公場(chǎng)所的首選。

　　四、 項(xiàng)目 T SWOT 分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地塊的觀察、區(qū)域的分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析，我司將本案的 SWOT 分析情況如下：

　　1、 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ◇ 本項(xiàng)目位于城西羊西線成熟生活區(qū)域和餐飲生活休閑圈，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)氛圍濃厚，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　◇ 本項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)布局。

　　◇ 羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。

　　2、 項(xiàng)目的劣勢(shì) ◇ 項(xiàng)目占地較小。

　　◇ 本項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)，對(duì)產(chǎn)品的定位和后期的銷售有一定的影響。

　　◇ 項(xiàng)目不在羊西線的主干道，商業(yè)氛圍相對(duì)較差，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來(lái)一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。

　　3、 項(xiàng)目的機(jī)會(huì) ◇ 本項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)人群構(gòu)成，對(duì)本案商業(yè)部分的銷售及住宅小戶型的銷售，是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。

　　◇ 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)非常完善的配套設(shè)施將有利于本項(xiàng)目的直接銷售。

　　4、 項(xiàng)目的威脅 ◇ 競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目鄰近一品天下商業(yè)街,周邊有較多寫(xiě)字樓、酒店式公寓、和新建的小戶型住宅，會(huì)形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面. 五 、區(qū)域商業(yè)用地項(xiàng)目分析 通過(guò)市場(chǎng)分析可以看出，項(xiàng)目所用地雖是商業(yè)性質(zhì)，從位置上看卻是宜商宜居。于是我們對(duì)該區(qū)域內(nèi)類似的樓盤(pán)進(jìn)行了深入的研究調(diào)查：

　　1. 上品優(yōu)空間 間 ? 項(xiàng)目位置：青羊區(qū)蜀漢路 516、518 號(hào) ? 項(xiàng)目類別：小高層電梯公寓 ? 項(xiàng)目占地面積 平米 ? 項(xiàng)目總建筑面積：.17 平方米 ? 項(xiàng)目戶型區(qū)間: 主力戶型 35-70 平方米，有少量 80 平方米套 2戶型。

　　? 項(xiàng)目?jī)r(jià)位：3500-3900 元/M2 ? 項(xiàng)目難點(diǎn)：土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì) ? 解決方案：⑴ 針對(duì)特定目標(biāo)受眾,提出自由轉(zhuǎn)換的靈動(dòng)空間概念,從廣告導(dǎo)向、銷售說(shuō)詞上引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。⑵ 開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了的精裝修，每三層設(shè)置一個(gè)空中公共庭院，改變了普通內(nèi)廊式小戶型走道陰暗，通風(fēng)不佳的缺陷。⑶ 同時(shí)針對(duì)羊西線生活配套成熟，推出 35-70 平方米的主力戶型，立刻吸引了眾多以投資為目的的目標(biāo)客戶群。

　　? 項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)，5 個(gè)月銷售期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款 8000 萬(wàn)元，到 交房時(shí)已經(jīng)全部售完。銷售周期為 1 年零 2 個(gè)月。

　　2. 上層建筑 ? 項(xiàng)目位置：金牛區(qū)蜀漢路 426 號(hào)黃忠路和羊西線蜀漢路交匯處 ? 項(xiàng)目類別：2 棟 26 層高層住宅、商務(wù)純寫(xiě)字樓和商業(yè) ? 項(xiàng)目占地面積：.47 平米

　　? 項(xiàng)目總建筑面積：.85 平方米 ? 項(xiàng)目戶型區(qū)間: 50-130 平方米。

　　? 項(xiàng)目?jī)r(jià)位：1期住宅部分月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)住宅價(jià)格為5000元/平方米均，目前基本已售完，余一套退房，價(jià)格為 6800 元/平方米。2 期 24 小時(shí)城市服務(wù)寓所（商業(yè)性質(zhì)）均價(jià)為 5300元/平方米。商鋪均價(jià) 元/平方米-到 元/平方米。

　　? 項(xiàng)目難點(diǎn)：土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì) ? 解決方案：提出類似酒店式公寓的“24 小時(shí)城市服務(wù)寓所”的概念，其優(yōu)勢(shì)在于：在居住品質(zhì)、配套服務(wù)上，其檔次比經(jīng)濟(jì)型酒店更高，甚至能夠與五星級(jí)酒店相比；在裝修上，它更強(qiáng)調(diào)居家感和親和力，可帶給租客高品質(zhì)的居家生活；與星級(jí)酒店相比，它不僅提供短期租賃，還更適合中長(zhǎng)期居住，租金價(jià)格也要便宜很多。24 小時(shí)城市服務(wù)寓所的推出，以其新穎的投資形式，吸引了很大一部分的投資客，取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。

　　? 項(xiàng)目銷售情況：1 期住宅部分住宅部分 月開(kāi)盤(pán)， 2 期24 小時(shí)城市服務(wù)寓所從 開(kāi)始申領(lǐng) VIP 卡，5 月初，24 小時(shí)城市服務(wù)寓所價(jià)格定為 5300 元/平方米。至 ，住宅和 24 小時(shí)城市服務(wù)寓所均已售完。住宅部分銷售周期為 6個(gè)月，24 小時(shí)城市服務(wù)寓所銷售周期為 4 個(gè)月。商鋪 月開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)售出 80%。

　　可以看出， 目前該區(qū)域商住兩用的已售和在售樓盤(pán)銷售情況良好， 雖然土地為商業(yè)性質(zhì)，但 只要在銷售中加以引導(dǎo)， 對(duì)銷售的影響不大， 價(jià)格也普遍被接受， 由于體量都較小， 銷售周期在半年左右 。由此可得出，項(xiàng)目所在地修建商住兩用 中小戶 型 投資物業(yè) 可以操作。

　　。

　　在此條件 ，進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。

　　六 、 投資收益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目用地面積 5333 平方米，我們假設(shè)規(guī)劃容積率為 ，建筑密度≥30%，項(xiàng)目 1、2 層設(shè)置商業(yè)。3 到 32 層為住宅。目前該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)為 7000 元/平方米,社區(qū)型商業(yè)部分一層均價(jià)為 元/平方米，2 層均價(jià) 8000 元/平方米，但由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè),我們把住宅部分的價(jià)格做了一定的下調(diào)調(diào)整,按照 5500 元/平方米進(jìn)行計(jì)算,初步計(jì)算出本項(xiàng)目的總產(chǎn)值：

　　商業(yè)部分 產(chǎn)值 = 1600 平方米* 元/平方米+1600 平方米*8000 元/平方米=3680 萬(wàn)元 住宅部分產(chǎn)值 = 平方米*5500 元/平方米= 億元 總產(chǎn)值為： 億元 由于我司對(duì)于地塊的土地成本價(jià)格不清楚，具體的投入分析待對(duì)土地成本價(jià)格了解后再另行完善。

　　七 、項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)存 在 的問(wèn)題 由于項(xiàng)目本身土地的性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1. 貸款問(wèn)題：目前政策規(guī)定，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10 年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定； 對(duì)以“ 商住兩用房”于 名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于 45% ，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　在這樣的政策背景下，最低 45%的首付無(wú)疑提高了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商住兩用房的門(mén)檻，對(duì)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)了一定的困難。

　　2. 物業(yè) 費(fèi)用：由于相關(guān)政策規(guī)定,商住性質(zhì)的住房在物業(yè)費(fèi)用上和商業(yè)性質(zhì)住房一致，而且不會(huì)開(kāi)通天然氣,因此通常情況下,水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用上都較普通住宅高很多，使得居住成本更高，很難為消費(fèi)者所接受。但是通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目周邊同是商業(yè)性質(zhì)的住宅上品優(yōu)空間的深入摸底調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn), 該物業(yè)對(duì)于水費(fèi) 、電費(fèi)的收取均按照客戶的用途來(lái)劃分，如果是用于商務(wù)辦公，則按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如果是用于自住，收費(fèi)則按照普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。可見(jiàn)，商業(yè)性質(zhì)住房在物業(yè)費(fèi)用收取過(guò)程中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

　　優(yōu)品上空間物業(yè)費(fèi)用詳情 水費(fèi)（元/噸） 電費(fèi)（角/度） 天然氣 商業(yè)用途 8 未開(kāi)通 自住 未開(kāi)通 因此，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們建議本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)研究過(guò)程中，注意以下幾個(gè)方面：

　　1. 戶型面積以中小戶型為主,控制總價(jià)。

　　2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重功能性和實(shí)用性,走高品質(zhì)路線。

　　3. 主要目標(biāo)客戶群定位為付款方式以一次性或分期付款為主,且具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力的投資客和公司企業(yè)。

　　八 、結(jié)論 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目地塊本身情況和用地性質(zhì)的梳理，我們認(rèn)為：

　　1、 從大的市場(chǎng)環(huán)境上看，項(xiàng)目所在的羊西線沿線特別是二三環(huán)之間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)相對(duì)成熟，可開(kāi)發(fā)土地日漸稀缺，新增項(xiàng)目少，已是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)寸土寸金之地。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好。

　　2 2、 、 從位置上看，地塊處于商業(yè)、生活配套已經(jīng)非常成熟的黃忠小區(qū)，并且緊鄰羊西線主干道，受羊西線商圈輻射影響，在該位置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可同時(shí)兼顧商業(yè)和居住。

　　3 3、 、 從用地性質(zhì)上看，商業(yè)性質(zhì)在一定程度上限制了項(xiàng)目的產(chǎn)品的形態(tài)定位和目標(biāo)消費(fèi)人群的劃分。并且由于商業(yè)用地政策的影響，對(duì)我項(xiàng)目后期的銷售也造成了一定的困難，在對(duì)產(chǎn)品提出高要求的前提下，如何對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)是銷售過(guò)程中的重點(diǎn)所在。商住兩用的中小戶型投資物業(yè)也成為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的較好方向。

　　按現(xiàn)有房市價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，,本物業(yè)一層均價(jià) 可達(dá) 0 元/ / 平方米以上，2 層均價(jià) 0 8000 元/ / 平方米以上，但由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè),我們把住宅部分的價(jià)格做了一定的下調(diào)調(diào)整,按照 0 5500 元/ / 平方米預(yù)測(cè)。按此價(jià)格，從銷售角度講可行。建議貴公司測(cè)算投入成本，估計(jì)收益后得出是否購(gòu)地決定。

　　九 、結(jié)語(yǔ) X XX 公司對(duì)本項(xiàng)目持 謹(jǐn)慎 的態(tài)度，對(duì)本項(xiàng)目愿意全力以赴配合貴公司的工作，若有未完善之處再另行補(bǔ)充報(bào)告。

　　成都 X XX 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 7 2007 年 年 1 11 月 月 6 16 日

　　成都鋼管項(xiàng)目可行性報(bào)告

　　成都環(huán)保染料項(xiàng)目可行性報(bào)告

　　成都新型環(huán)保肥料項(xiàng)目可行性報(bào)告

　　成都新型建筑模版項(xiàng)目行業(yè)調(diào)研市場(chǎng)分析報(bào)告

　　成都市海玉某大酒店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（doc,16）

成都市某項(xiàng)目可行性分析 ppp項(xiàng)目可行性分析相關(guān)文章：