前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)6篇項目前期協(xié)調(diào)與管理

時間：2023-05-29 16:27:56 綜合范文

　　下面是范文網(wǎng)小編分享的前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)6篇項目前期協(xié)調(diào)與管理，以供參考。

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)1

　　物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)項目的論證階段，就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見建議。

　　1．將就整個項目的配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

　　2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。

　　3．對新建物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設(shè)計方案并提供整改的書面意見。

　　4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等。建設(shè)階段的介入

　　在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。銷售階段的介入

　　1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。

　　2．銷售前對租售員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

　　3．在租售現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。

　　4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo)；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；

（3）公制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；

（4）的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。

　　2.審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計劃，提出修改意見。

　　3.審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。

　　4.督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。

　　6.檢測工程質(zhì)量，驗收分部分項工程，處理質(zhì)量事故。

　　7.控制工程進(jìn)度，認(rèn)定工程數(shù)量。

　　8.檢查安全防范措施。

　　9.整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

　　10.提出竣工驗收報告。

　　11.在物業(yè)投入使用后的保修階段，負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促保修。

．

（一）、立項決策階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進(jìn)行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風(fēng)險性。

（二）、規(guī)劃設(shè)計階段

　　物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。

　　總之，規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。

（三）、施工建設(shè)階段

　　物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)不僅接管理新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時常在現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

　　一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括： 1．應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；

　　2．要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。同進(jìn)熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；

　　3．按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審；

　　4．工程施工中按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。（四）、竣工驗收階段

　　竣工驗收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目都要按照建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》進(jìn)行竣工驗收?？⒐を炇盏闹黧w是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進(jìn)入市場的憑證。1．竣工驗收應(yīng)提交的資料

　　在工程項目竣工驗收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を炇諘r，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；工程項目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項；其它重要技術(shù)決定和文件。

　　2．完善竣工驗收的必要措施

（1）、反復(fù)驗收

　　現(xiàn)在的驗收程序，一般是這樣的：首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗收報告上會簽，并對需要整改的項目提出處理意見。

　　我認(rèn)為，講評時應(yīng)詳細(xì)地做好記錄，并搞一個驗收紀(jì)要；對于存在的問題，應(yīng)列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止。否則，很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。

（2）、意見及時

　　在講評之前，驗收部門應(yīng)與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的，他們的意見很有參考價值。

（3）、驗收全面

　　目前的驗收，對室內(nèi)的裝修、水電設(shè)施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。因此，應(yīng)引起重視，避免顧此失彼。

（4）、科學(xué)驗收

　　目前的驗收，一般是憑眼力和經(jīng)驗，應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。

（五）、接管驗收階段 1．接管驗收

　　接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。

（1）、接管驗收的作用

　　物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：

①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟(jì)體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。

②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。

③．為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。

④．提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜合效益并使其得到不斷的提高。

⑤．促進(jìn)了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設(shè)項目進(jìn)行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設(shè)提供借鑒。

（2）、接管驗收的原則

　　接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：

①．原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題作非常詳細(xì)的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。

②．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。（4）、接管驗收的內(nèi)容

①．接管驗收的準(zhǔn)備工作

　　新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

②．資料的接管驗收

　　開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。

③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收

　　a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。

　　b).公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。c).機電設(shè)備的接管驗收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉(zhuǎn)等。

④．接管驗收遺留問題的處理

　　a).遺留問題的登記確認(rèn)，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

　　b).對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

　　c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

　　d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備忘。

⑤.《接管驗收登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

（5）接管驗收應(yīng)注意的問題

　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項：

①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題

　　竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。②．現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交

③．接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線

　　2．驗收資料的收集整理

（1）、資料收集整理的程序

　　物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行：

①．制訂收集整理計劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計劃。

②．深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。

③．資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進(jìn)行資料移交時，應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進(jìn)行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。

④．資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進(jìn)行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進(jìn)行裝訂。

⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。

（2）、資料收集整理的內(nèi)容

　　在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料：

①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。

②．綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；電梯準(zhǔn)用證等。

③．施工設(shè)計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。

④．機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；使用說明書；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

⑤．業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。

　　總

　　結(jié)

　　物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀(jì)，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結(jié)，同時更需要理論上的指導(dǎo)。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，向國外學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法和理念，更應(yīng)對理論進(jìn)行探索和研究，應(yīng)該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的工程部前期介入崗位職責(zé)

（一）、工程前期介入

　　1.積極配合和協(xié)調(diào)開發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。

　　2．根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對所在物業(yè)設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題提出合理建議。

　　3．按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。

　　4．參與工程驗收，進(jìn)行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。

　　5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；

　　6．詳細(xì)讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審，提出合理化建議。

　　7.按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對工程施工進(jìn)行檢查。

　　8.落實前期提出的相關(guān)建議，并督促實施。

（二）、物業(yè)維護(hù)維修

　　1.能正確處理系統(tǒng)維護(hù)和日常零修工作。服從安排，2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。

　　3.保證所維護(hù)的設(shè)施、設(shè)備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理，不能及時處理的應(yīng)馬上向上級主管匯報并同時提交解決問題所需的材料、備件及措施。

　　4.每天對照《工程設(shè)施設(shè)備巡視記錄》仔細(xì)巡視相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合理安排人員及時間根據(jù)相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行維護(hù)工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護(hù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

　　5.對所維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到環(huán)境清潔，標(biāo)識準(zhǔn)確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。

　　6.對本專業(yè)設(shè)施、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好。

　　7.負(fù)責(zé)對前期樣板間及銷售中心的裝修進(jìn)行檢查，及時糾正裝修違章現(xiàn)象，發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應(yīng)記錄表格。

　　8.熟悉各項關(guān)于設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。

　　9.每天不定期對樣板間及銷售中心進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，不能處理的及時報相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。

　　10.定期巡查所維護(hù)的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。

　　11.對前期物業(yè)存在的安全及運行隱患必須馬上向相關(guān)部門負(fù)責(zé)人項目工程管理人員匯報。

　　12.備件，及時提出采購申請。對維護(hù)中所需的備品、

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)2

　　前期部崗位職責(zé)

　　1、項目獲取階段，提供前期政策方面的支持，為手續(xù)獲取提供相應(yīng)依據(jù)； 2、全面了解項目，結(jié)合政府相關(guān)流程及項目開發(fā)節(jié)奏要求，進(jìn)行綜合評估； 3、明確開發(fā)時間節(jié)點，以五證為總控點，制定總體及分期管理規(guī)劃，并嚴(yán)格按照審定后的管理規(guī)劃執(zhí)行，取得項目的相關(guān)前期手續(xù)；

　　4、了解項目周邊市政配套現(xiàn)狀條件與規(guī)劃情況；

　　5、收集與配套工程相關(guān)的政策法規(guī)及文件，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)配套部門完成各市政管線的咨詢方案；

　　6、負(fù)責(zé)辦理項目紅線外市政管線的規(guī)劃審批及各項配套工程的前期手續(xù)； 7、項目開發(fā)相關(guān)工作：

（1）負(fù)責(zé)根據(jù)公司制定的項目開發(fā)經(jīng)營計劃，統(tǒng)籌編制項目前期政府報批報建各項工作計劃；

（2）負(fù)責(zé)土地出讓協(xié)議簽訂及土地證辦理等工作；

（3）負(fù)責(zé)項目總體規(guī)劃方案、用地規(guī)劃許可、修建性詳細(xì)規(guī)劃方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等上報；

（4）負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計各階段人防、消防、等報批報建工作；（5）負(fù)責(zé)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的辦理工作；

（6）負(fù)責(zé)進(jìn)行供電、供水、燃?xì)獾仁姓涮资掷m(xù)的報批報建，并根據(jù)工程進(jìn)展情況，及時配合工程部和相關(guān)市政配套部門進(jìn)行現(xiàn)場配套工程施工，包括供水、供電、供氣、通訊、有線、道路和雨污水工程，確保協(xié)調(diào)到位，配套工程進(jìn)場有序且與正常施工合理交叉；

（7）負(fù)責(zé)房屋預(yù)售面積預(yù)測、預(yù)售各項有關(guān)手續(xù)、《商品房預(yù)售許可證》的辦理工作；

（8）負(fù)責(zé)獲取項目立項報告審批手續(xù)；

（9）負(fù)責(zé)項目地名辦手續(xù)、竣工房屋實測面積委托與辦理；（10）負(fù)責(zé)辦理項目規(guī)劃驗收及竣工驗收手續(xù)；

　　前期部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、及時掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的政策法規(guī)，為公司房地產(chǎn)發(fā)展提供市場信息及發(fā)展規(guī)劃。

　　2、根據(jù)公司發(fā)展計劃制訂相關(guān)的工作計劃和方案。并且制定部門年、季度、月工作計劃，合理有效進(jìn)行全年工作安排。

　　3、與政府、媒介和行業(yè)相關(guān)機構(gòu)建立良好、穩(wěn)定的關(guān)系。

　　4、在工程前期過程中，協(xié)調(diào)好承攬公司項目或業(yè)務(wù)的施工單位與公司有關(guān)部門之間關(guān)系的工作，做好與工程部交接的工作，保證工程項目順利施工。

　　5、負(fù)責(zé)與公司其他各部門的工作的協(xié)調(diào)，站在公司全局利益考慮進(jìn)行工作協(xié)調(diào)。

　　6、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦事項的落實與實施。

　　7、對職員進(jìn)行經(jīng)常性溝通，做到上傳下達(dá)，把公司的決策和精神及時準(zhǔn)確地向部門員工傳達(dá)。

　　8、遵守公司各項規(guī)章制度，以身作則，嚴(yán)格要求部門員工，起到模范帶頭作用。

　　前期部職員崗位職責(zé)

　　1、根據(jù)公司計劃和部門計劃進(jìn)行工作。并負(fù)責(zé)進(jìn)行計劃跟蹤。2、與政府、媒介和行業(yè)相關(guān)機構(gòu)辦事人員保持良好、穩(wěn)定的關(guān)系。3、配合前期部經(jīng)理完成前期部工作職責(zé)范圍內(nèi)的所有工作。做到靈活、主動地完成經(jīng)理交代任務(wù)。

　　4、負(fù)責(zé)向前期部經(jīng)理匯報工作中遇到的問題及各事項辦理的結(jié)果，并隨時接受新的工作指令和安排。

　　5、完成工程項目各個階段的手續(xù)辦理和竣工備案的具體事情。

　　6、努力鉆研業(yè)務(wù)技術(shù)，深入學(xué)習(xí)各項房地產(chǎn)法規(guī)和政策，不斷提高業(yè)務(wù)水平，努力提高工作質(zhì)量。

　　7、注意保管所有辦理中的相關(guān)資料，做好建檔工作。 8、廉潔奉公，遵紀(jì)守法，樹立良好的形象。9、及時有序地完成各位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)3

　　前期部崗位職責(zé)

　　崗位概要：

　　負(fù)責(zé)圍繞一文五證開展房地產(chǎn)開發(fā)過程相關(guān)手續(xù)的合法辦理，公共關(guān)系、人脈資源的建立與維護(hù)，負(fù)責(zé)前期工作相關(guān)的房地產(chǎn)信息和政策法規(guī)大額收集和研究。

　　一、根據(jù)公司經(jīng)營計劃參于編制（調(diào)整）項目報批報建控制性計劃，并跟蹤、落實辦理情況：

　　1、負(fù)責(zé)承辦公司所開發(fā)項目的政府報批報建手續(xù)。

　　1）向建委、計委申辦投資項目計劃（立項）、開工報告。

　　2）向市規(guī)劃局申辦用地紅線；提出或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計要點；申請改變用地性質(zhì)；報審新建、改建、擴(kuò)建項目建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；配合申辦配套設(shè)施管網(wǎng)綜合；申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《臨時建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及配合配套管線單項執(zhí)照；申請開工驗收、申辦規(guī)劃驗收；

　　3）申報建筑面積核查及辦理各項規(guī)費的繳納手續(xù)；

　　4）密切關(guān)注土地拍賣市場信息和成交價格，適時為公司領(lǐng)導(dǎo)提供拍賣地塊信息并組織人員做好地塊的現(xiàn)場勘察，確保信息準(zhǔn)確、可靠、及時。

　　5）根據(jù)新項目的情況（包括拍賣地塊招標(biāo)文件），參與項目的前期策劃并提出有參考價值的合理化建議，同時組織相關(guān)人員進(jìn)行項目的經(jīng)濟(jì)性分析并協(xié)調(diào)規(guī)劃、設(shè)計單位做好規(guī)劃方案設(shè)計工作，確保經(jīng)濟(jì)分析考慮全面、分析具體、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，規(guī)劃、設(shè)計單位協(xié)調(diào)順暢。6）參與土地的競拍并為公司決策層提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)可靠、具體，并根據(jù)土地拍賣情況辦理有關(guān)土地手續(xù)，確保及時、有序。

　　7）向規(guī)劃局、環(huán)保局、計委、建委、公安交通管理局、教委、環(huán)衛(wèi)、等政府部門申辦的其他報建事項。

　　8）根據(jù)工程進(jìn)展情況，及時配合工程部及相關(guān)市政配套部門進(jìn)行現(xiàn)場配套工程施工，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線、道路和雨污水工程，確保協(xié)調(diào)到位、配套工程進(jìn)場有序且與正常施工合理交叉。

　　9)根據(jù)項目工程進(jìn)展情況，協(xié)助工程部對項目進(jìn)行驗收工作，主要是協(xié)調(diào)測繪院、規(guī)劃、建委等政府職能部門，取得測繪驗收意見書和驗收成果圖、《單體規(guī)劃驗收意見書》、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》、《綜合驗收合格證》，確保協(xié)調(diào)順暢、協(xié)助到位、驗收工作及時、順利完成。

　　10)根據(jù)項目完工情況，將有關(guān)備案所需材料上報城建檔案館進(jìn)行備案，領(lǐng)取《檔案驗收合格證》，確保備案資料準(zhǔn)備齊全，備案手續(xù)辦理及時。

　　11)項目結(jié)束以后，負(fù)責(zé)組織人員對項目的所有批文及相關(guān)材料進(jìn)行分類歸檔，并移交到公司檔案室，確保資料歸檔及時、齊全、分類清晰、查取方便。

　　2、負(fù)責(zé)提出具體報批報建的圖紙技術(shù)要求（文本內(nèi)容、圖紙深度、份數(shù)）；配合設(shè)計主管部門對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行核查。3、負(fù)責(zé)向項目設(shè)計技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計單位解釋或指出報建過程中的政府政策及導(dǎo)向。

　　4、負(fù)責(zé)（牽頭）進(jìn)行報批報建所需的攻關(guān)活動，對參與攻關(guān)協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。

　　5、負(fù)責(zé)及時促進(jìn)或優(yōu)化政府合作關(guān)系，為公司建立良好、長期的溝通平臺。

　　二、為公司提供新項目調(diào)研等方面的政策支持；

　　三、及時準(zhǔn)確地接收政府部門發(fā)布的信息（會議通知、培訓(xùn)通知、接待通知等）及時匯報給公司，根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批示牽頭安排人員完成參加（接待）工作。前期部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　2、根據(jù)公司發(fā)展計劃制訂相關(guān)的工作計劃和方案。并且制定部門年、季度、月工作計劃，合理有效進(jìn)行全年工作安排。

　　3、與政府、媒介和行業(yè)相關(guān)機構(gòu)建立良好、穩(wěn)定的關(guān)系。 4、在工程前期過程中，協(xié)調(diào)好承攬公司項目或業(yè)務(wù)的施工單位與公司有關(guān)部門之間關(guān)系的工作，做好相工程部交接的工作，保證工程項目順利施工。

　　5、負(fù)責(zé)與公司其他各部門的工作的協(xié)調(diào)，站在公司全局利益考慮進(jìn)行工作協(xié)調(diào)。

　　6、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦事項的落實與實施。 7、對職員進(jìn)行經(jīng)常性溝通，做到上傳下達(dá)，把公司的決策和精神及時準(zhǔn)確地向部門員工傳達(dá)。

　　8、遵守公司各項規(guī)章制度，以身作則，嚴(yán)格要求部門員工，起到模范帶頭作用。前期部職員崗位職責(zé)

　　1、根據(jù)公司計劃和部門計劃進(jìn)行工作。并負(fù)責(zé)進(jìn)行計劃跟蹤。2、與政府、媒介和行業(yè)相關(guān)機構(gòu)辦事人員保持良好、穩(wěn)定的關(guān)系。3、配合開發(fā)部經(jīng)理完成前期部工作職責(zé)范圍內(nèi)的所有工作。做到靈活、主動地完成經(jīng)理交代任務(wù)。

　　4、負(fù)責(zé)向前期部經(jīng)理匯報工作中遇到的問題及各事項辦理的結(jié)果，并隨時接受新的工作指令和安排。

　　5、完成工程項目各個階段的手續(xù)辦理和竣工備案的具體事情。 6、努力鉆研業(yè)務(wù)技術(shù)，深入學(xué)習(xí)各項房地產(chǎn)法規(guī)和政策，不斷提高業(yè)務(wù)水平，努力提高工作質(zhì)量。

　　7、經(jīng)常深入現(xiàn)場，了解工程施工中的新材料、新技術(shù)、新工藝，對建筑工程的相關(guān)知識進(jìn)行掌握。

　　8、注意保管所有辦理中的相關(guān)資料，做好建檔工作。 9、廉潔奉公，遵紀(jì)守法，樹立良好的形象。10、及時有序地完成各位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

　　前期部內(nèi)勤崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)本部門應(yīng)歸檔文件材料的收集、整理等文書工作。 2、按檔案管理要求，管理檔案，科學(xué)分類排序、系統(tǒng)編目編號、使之達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、負(fù)責(zé)每天從報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體收集、整理與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的信息報道及政府文件并建立登記簿并傳閱每一個部門員工。4、負(fù)責(zé)公司文件內(nèi)容及精神，及時傳達(dá)到部門每個員工。5、協(xié)助部門其它員工做對外的相關(guān)工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)4

　　前期部崗位職責(zé)

　　一、前期部的工作內(nèi)容

（一）負(fù)責(zé)項目的前期報建及各項手續(xù)辦理，包括土地整體手續(xù)的辦理、規(guī)劃報批報建、施工許可證等證件的辦理。

（二）根據(jù)公司的要求，負(fù)責(zé)向政府申報項目建設(shè)計劃，辦理項目建設(shè)各階段的各項手續(xù)批文。

（三）負(fù)責(zé)項目前期至竣工驗收報批的所有文件收集及報批工作。

（四）負(fù)責(zé)環(huán)保驗收、面積實測、土地變更以及中途設(shè)計變更等相關(guān)報批工作。

（五）負(fù)責(zé)辦理方案的報批并辦理領(lǐng)取執(zhí)照的手續(xù)。

（六）負(fù)責(zé)確定征地界限及拆遷范圍，組織好建設(shè)用地和市政代征地內(nèi)的拆遷安置工作。

（七）辦理工程開工前的各種手續(xù)，保證工程的順利開工。（八）工程竣工后，會同有關(guān)部門及時辦理客戶入住手續(xù)。（九）做好前期部工作資料的搜集、整理、保管、歸檔。（十）辦理項目大產(chǎn)權(quán)，細(xì)產(chǎn)的初始登記手續(xù)。二、前期主管崗位職責(zé)（一）規(guī)劃管理工作

　　1、根據(jù)公司項目總體開發(fā)的要求，在總經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項目開發(fā)的可行性研究，并按國家的法律、法規(guī)和政府規(guī)定的申報程序進(jìn)行項目開發(fā)的申報工作。

　　2、熟悉、掌握房地產(chǎn)前期政策：掌握現(xiàn)有的房地產(chǎn)前期開發(fā)政策，及時收集最新的政策法規(guī)，了解行業(yè)最新動態(tài)。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)前期開發(fā)政策，及時提出合理利用政策機會的可能，以及風(fēng)險及規(guī)避方法，準(zhǔn)確地為項目進(jìn)行提出可行性建議。3、負(fù)責(zé)辦理公司向政府交納的項目開發(fā)費用，并辦理取證工作。4、負(fù)責(zé)公司與政府各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)工作。（二）項目規(guī)劃設(shè)計工作

　　1、按照總經(jīng)理對建設(shè)項目提出的具體實施步驟，向設(shè)計單位委托項目設(shè)計工作，并安排好出圖計劃。

　　2、協(xié)調(diào)各專業(yè)的設(shè)計工作，提供設(shè)計單位所需的項目開發(fā)相關(guān)資料。

（三）征地拆遷工作：按公司計劃做好征地拆遷的調(diào)查、測算工作，負(fù)責(zé)征地拆遷工作中各項協(xié)議的簽訂，及時解決征地拆遷工作中出現(xiàn)的問題。

（四）負(fù)責(zé)本部門與公司其他部門之間的工作協(xié)調(diào)，對前期部的所有工作全權(quán)負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理本部門員工。建立和維護(hù)與各政府主管部門的良好關(guān)系，促成項目的盡快審批。三、前期專員崗位職責(zé)

　　1、掌握政策法規(guī)，恪守辦事程序。處理好與政府各行政職能部門的關(guān)系。

　　2、熟悉規(guī)劃程序，辦理項目開發(fā)過程中公司所需各種取證手續(xù)。 3、具備項目開發(fā)相關(guān)工作技能，密切配合各項專業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作，并及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計工作中的問題，提出解決問題的途徑。4、辦理土地相關(guān)手續(xù)：配合部門經(jīng)理，完成各項目用地土地出讓手續(xù)，進(jìn)行出讓合同變更、繳納及退還地價款及契稅手續(xù)，辦理項目測繪、國有土地使用證。為公司尋找新項目，并辦理拿地審查的各項手續(xù)。

　　5、及時做好各種資料的搜集、整理、歸檔工作，確保檔案移交的完整性。

　　6、及時準(zhǔn)確地接收政府相關(guān)部門發(fā)布的信息（會議通知、培訓(xùn)通知、接待通知等）及時匯報給公司，根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批示牽頭安排人員完成參加（接待）工作。 7、配合各部門完成公司各項工作。

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)5

　　房地產(chǎn)前期崗位職責(zé)一、前期部崗位職責(zé)

　　1、全面負(fù)責(zé)前期部的工作，堅決執(zhí)行公司總經(jīng)理及主管副總的決策、指令和部署。

　　2、密切關(guān)注、隨時了解、及時反饋政府審批部門關(guān)于項目建設(shè)和工程建設(shè)相關(guān)手續(xù)辦理方面的政策變動信息。

　　3、熟悉掌握政府各職能部門辦理地產(chǎn)項目、工程建設(shè)等相關(guān)手續(xù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、限制、程序，制定和完善符合本公司實際的各類報批流程和報批辦法。

　　4、負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，土地掛牌公告、摘牌等手續(xù)。 5、負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項目的土地證、土地出讓合同、和項目備案等手續(xù)。6、配合招標(biāo)小組辦理建設(shè)項目的地質(zhì)勘察、設(shè)計招投標(biāo)。7、負(fù)責(zé)報批建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，辦理建設(shè)項目的用地藍(lán)線、規(guī)劃紅線、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、消防審核意見書、人防工程許可證或免健證、施工審圖合格證、社區(qū)用房協(xié)議、綠化樹木移植手續(xù)、綠化設(shè)計方案及立面效果審核等工作。

　　8、負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　9、配合招標(biāo)小組參與辦理建設(shè)項目的施工單位及監(jiān)理單位的招投標(biāo)手續(xù)，辦理完成工程中標(biāo)通知書。

　　10、協(xié)助施工單位及監(jiān)理單位辦理建設(shè)項目的監(jiān)督注冊、施工合同的備案、監(jiān)理合同的備案、建材費交納及退款、節(jié)能備案等手續(xù)。 11、負(fù)責(zé)辦理質(zhì)檢、安檢登記、工程擔(dān)保及民工保證金等手續(xù)，勞保統(tǒng)籌、墻改基金、城市配套費、散裝水泥費等的繳費。12、負(fù)責(zé)辦理完成工程施工許可證。13、協(xié)助銷售部完成預(yù)售許可證。14、協(xié)助配合工程部辦理在施工期間的一些輔助手續(xù)工作。15、配合消防施工單位、人防施工單位辦理建設(shè)項目的消防及人防審定方案及竣工驗收。

　　16、負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程的規(guī)劃驗線及工程竣工驗收的相關(guān)手續(xù)。 17、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、組織政府各相關(guān)的職能部門在工程竣工后進(jìn)行綜合驗收，并做好相關(guān)的竣工備案工作。

　　18、負(fù)責(zé)參與土地的投標(biāo)或拍賣工作。

　　19、負(fù)責(zé)部門內(nèi)部管理、總結(jié)計劃的制定及團(tuán)隊建設(shè)等工作，協(xié)助辦公室做好本部門財物、文檔、考勤、招聘、考核、培訓(xùn)等日常管理。 20、按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

前期協(xié)調(diào)管理崗位職責(zé)6

　　前期部崗位職責(zé)

　　一、根據(jù)公司經(jīng)營計劃編制（調(diào)整）項目報批報建控制性計劃，并跟蹤、落實辦理情況： 1、負(fù)責(zé)承辦公司所開發(fā)項目的政府報批報建手續(xù)。1）向市建委、計委申辦投資項目計劃（立項）、開工報告。

　　2）向市規(guī)劃局申辦用地紅線；提出或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計要點；申請改變用地性質(zhì)；報審新建、改建、擴(kuò)建項目建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；申辦配套設(shè)施管網(wǎng)綜合；申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《臨時建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及配套管線單項執(zhí)照；申請開工驗收、申辦規(guī)劃驗收；

　　3）向市建委申報公司資質(zhì)年審；申辦擴(kuò)初評審會及施工圖審查；申報建筑面積核查及辦理各項規(guī)費的繳納手續(xù)；

　　4）向消防局報審新建、擴(kuò)建、改建項目的建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；

　　5）向人防辦申請新建、擴(kuò)建、改建項目的立項，報審建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；

　　6）向環(huán)保局報審新建項目建筑設(shè)計方案、施工圖設(shè)計；

　　7）向公安交通管理局申辦新建、擴(kuò)建、改建項目的立項，報審建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計中永久出入門、停車位等的報建手續(xù)

　　8）向規(guī)劃局、消防局、人防辦、環(huán)保局、計委、建委、公安交通管理局、教委、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫站等政府部門申辦的其他報建事項。

　　2、負(fù)責(zé)提出具體報批報建的圖紙技術(shù)要求（文本內(nèi)容、圖紙深度、份數(shù)）；配合主任設(shè)計師對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行核查。

　　3、負(fù)責(zé)向項目設(shè)計技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計單位解釋或指出報建過程中的政府政策及導(dǎo)向。 4、負(fù)責(zé)（牽頭）進(jìn)行報批報建所需的攻關(guān)活動，對參與攻關(guān)協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。5、負(fù)責(zé)及時促進(jìn)或優(yōu)化政府合作關(guān)系，為公司建立良好、長期的溝通平臺。二、為公司提供新項目調(diào)研等方面的政策支持；

　　三、及時準(zhǔn)確地接收政府部門發(fā)布的信息（會議通知、培訓(xùn)通知、接待通知等）及時匯報給公司，根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批示牽頭安排人員完成參加（接待）工作。

　　銷售部構(gòu)架及工作流程

　　二、崗位職責(zé)

（一）、銷售部工作職責(zé)： 1、負(fù)責(zé)營銷計劃的制定工作。

　　2、負(fù)責(zé)公司公司開發(fā)物業(yè)的銷售、租賃、招商、應(yīng)收款回收工作。 3、負(fù)責(zé)項目客戶從來訪至交房后的聯(lián)絡(luò)，維護(hù)工作。4、負(fù)責(zé)公司新項目的前期調(diào)研工作。5、負(fù)責(zé)向公司傳遞市場動向，市場信息。6、負(fù)責(zé)公司開發(fā)產(chǎn)品的功能修正工作。

　　7、負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。 8、負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)辦辦理產(chǎn)權(quán)證測繪、按揭貸款工作。9、負(fù)責(zé)與公司各部門配合、協(xié)調(diào)完成公司銷售承諾。10、負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場及銷售道具的維護(hù)管理。11、協(xié)助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。12、負(fù)責(zé)銷售廣場的日常保潔工作

（二）、銷售經(jīng)理工作職責(zé)： 1、負(fù)責(zé)銷售案場的全面工作。

　　2、負(fù)責(zé)銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。

　　3、負(fù)責(zé)銷售部的裝修組織、驗收及現(xiàn)場布置（策劃部協(xié)助）。

　　4、對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進(jìn)行規(guī)范、管理。

　　5、對銷售人員進(jìn)行日度業(yè)務(wù)、紀(jì)律評估。

　　6、組織、編寫案場培訓(xùn)教材與銷售資料，做好對銷售人培訓(xùn)，解決銷售人員在工作中遇到的問題。

　　7、組織召開日會、周會、月底總結(jié)會。

　　8、組織案場的市場調(diào)查工作及對制度與法規(guī)的學(xué)習(xí)。

　　9、協(xié)調(diào)與工程、物業(yè)公司、財務(wù)部及總經(jīng)辦的工作關(guān)系，以完成銷售承諾。 10、協(xié)助工程、物業(yè)公司解決好客戶的投訴。

　　11、辦理合同備案，協(xié)助總經(jīng)辦辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證。

　　12、參與項目前期工作，包括市調(diào)、項目定位、樓書及其他宣傳等，并對開盤后的廣告賣點提出建議。 13、小工簡介、戶型圖、價格表、內(nèi)部表格的制作及填寫。14、對提供給其他部門的資料進(jìn)行審核。

　　15、審核日報表，負(fù)責(zé)編寫每周案場總結(jié)和月底銷售總結(jié)。 16、宣傳貫徹公司的各項規(guī)章制度并組織實施。

(三)、案場經(jīng)理工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1、能夠完成公司下達(dá)的年度、月度銷售進(jìn)度計劃。 2、能夠嚴(yán)格執(zhí)行各種案場制度和業(yè)務(wù)規(guī)定，流程。3、能夠控制案場氣氛，激勵團(tuán)隊進(jìn)取精神。4、能夠隨時督促、定時核對、付款、按揭進(jìn)度。5、能夠每月組織二次以上的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。

　　6、能夠嚴(yán)格審核購房合同，抽檢合格率不低于95％。 7、能夠完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

　　8、能夠堅持每日晨會，并填寫晨會記錄。完成率不低于95％。9、能夠保障每周在銷售案場時間不低于35個小時。（四）、置業(yè)顧問工作流程；

　　a、普通置業(yè)顧問

　　1、負(fù)責(zé)對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。 2、負(fù)責(zé)每日各自衛(wèi)生責(zé)任區(qū)。

　　3、負(fù)責(zé)每日查看銷控表，對每天的銷售情況準(zhǔn)確把握。

　　4、負(fù)責(zé)按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉(zhuǎn)入辦公室，對一次性客戶資料及時轉(zhuǎn)入財務(wù)部。

　　5、負(fù)責(zé)與未成交客戶保持聯(lián)系、追蹤。

　　6、負(fù)責(zé)填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。

　　7、負(fù)責(zé)對已成交客戶做好售后服務(wù)，客戶反饋的問題及時向公司各部門反應(yīng)并與客戶保持友好關(guān)系。8、負(fù)責(zé)提醒應(yīng)付款客戶及時回款。負(fù)責(zé)對公司下發(fā)的新任務(wù)按時完成。

　　b、主管工作職責(zé)

　　1、業(yè)務(wù)主管對案場經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　2、負(fù)責(zé)填制各項報表，對銷售進(jìn)程進(jìn)行數(shù)字化管理。 3、監(jiān)管銷售員日常工作并維持銷售大廳工作秩序。4、安排并協(xié)調(diào)小組內(nèi)各組員業(yè)務(wù)分工、輪序并監(jiān)督執(zhí)行。

　　5、編排以組為單位的組員市調(diào)或集體義務(wù)勞動……等工作，并對市調(diào)工作進(jìn)行考核。

　　6、負(fù)責(zé)對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。并對組員客戶接待、電話接聽、下定、進(jìn)行修正管理。

　　7、每月對組員工作情況進(jìn)行評定并填寫《銷售員月專項考核》表，登記組員違紀(jì)情況并請示案場經(jīng)理罰款。

　　8、負(fù)責(zé)對新員工引導(dǎo)和教育。

　　9、協(xié)助銷售員解決工作中遇到的銷售難題。

　　10、負(fù)責(zé)每日查看銷控表，對每天的銷售情況準(zhǔn)確把握。

　　11、負(fù)責(zé)按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉(zhuǎn)入辦公室，對一次性客戶資料及時轉(zhuǎn)入財務(wù)部。

　　12、負(fù)責(zé)與未成交客戶保持聯(lián)系、追蹤。

　　13、負(fù)責(zé)填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。

　　14、負(fù)責(zé)對已成交客戶做好售后服務(wù)，客戶反饋的問題及時向公司各部門反應(yīng)并與客戶保持友好關(guān)系。

　　15、負(fù)責(zé)提醒應(yīng)付款客戶及時回款。負(fù)責(zé)對公司下發(fā)的新任務(wù)按時完成。

（五）、信息管理專員工作流程： 1、客戶資料建立

　　1、負(fù)責(zé)每日來訪客戶資料收集及數(shù)據(jù)庫錄入工作。 2、負(fù)責(zé)每日成交客戶資料收集及數(shù)據(jù)庫錄入工作。

　　3、負(fù)責(zé)成交客戶后續(xù)辦證工作相關(guān)資料的準(zhǔn)備及存檔工作。 4、協(xié)助策劃專員進(jìn)行月度來訪客戶以及成交客戶資源分析工作。5、定期客戶回訪（電訪/走訪）。

　　6、協(xié)助策劃專員推廣活動中客戶資源整理。 7、負(fù)責(zé)客戶資源的日常管理及維護(hù)工作。8、客戶關(guān)系維護(hù)工作。（六）、策劃案場專員崗位職責(zé)

　　1、通過各種渠道，保證四月天年度客戶來訪量在——以上；

　　2、參與市場調(diào)研，及時掌握房地產(chǎn)市場（特別是競爭對手）的基本情況，建立信息檔案，追蹤個案樓盤進(jìn)程及演變，并定期寫出樓市分析和考察報告。

　　2.參與完成整體宣傳推廣戰(zhàn)略的制訂，相關(guān)項目前期調(diào)研定位的參與，策劃與推廣方案的制訂及落實執(zhí)行。 3.與公關(guān)活動、促銷活動、展銷會的落實執(zhí)行，并負(fù)責(zé)物料配備工作。4.積極開拓推廣渠道，協(xié)助制訂最優(yōu)化的媒體投放策略。

　　5.配合銷售部分析銷售情況，掌握銷售動態(tài)，提出促進(jìn)銷售的措施和方案。 6.負(fù)責(zé)主要宣傳品及銷售道具的具體制作與發(fā)布工作，以及包裝和維護(hù)工作。

　　7.負(fù)責(zé)現(xiàn)場（施工現(xiàn)場、銷售廣場）的包裝和維護(hù)，協(xié)助物業(yè)公司對成品社區(qū)進(jìn)行包裝和維護(hù)。 8.設(shè)計、制作等合作單位的溝通、督導(dǎo)及合同的落實執(zhí)行。（七）、按揭專員崗位職責(zé) 1、對按揭資料進(jìn)行審核工作。

　　2、將按揭資料準(zhǔn)備齊全的業(yè)主資料遞交銀行審批。

　　3、負(fù)責(zé)與中介公司、銀行之間有關(guān)按揭方面工作的協(xié)調(diào)與溝通工作。 4、負(fù)責(zé)抵押工作的完成處理工作。

　　5、按揭手續(xù)完成后，銀行進(jìn)行放款。按揭員返還資料。屬于客戶的返還客戶，屬于公司存檔的交公司檔案室保存。

　　6、辦理房產(chǎn)證的相關(guān)資料在客戶交納完契稅和維修基金后交到辦證專員處進(jìn)行房產(chǎn)證的辦理。（八）、辦證專員崗位職責(zé) 1、備案證辦理工作流程：

　　在辦理房產(chǎn)證之前應(yīng)首先進(jìn)行商品房房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證的辦理。（1）屋竣工后由工程部辦理出竣工驗收備案表。

（2）竣工驗收備案表辦理出來后找房管局測繪隊約測繪。需提供的資料包括：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、土地證、工程竣工驗收備案表、預(yù)售許可證、開工許可證、資質(zhì)證、陽臺全封閉證明、座落變更證明、每幢樓具體用途說明。

（3）經(jīng)測繪隊測繪后，辦理出測繪分戶圖及測繪報告。

（4）進(jìn)行維修基金的繳納（由財務(wù)辦理），客戶應(yīng)交維修基金繳納后，辦理未交部分維修基金緩交手續(xù)。（5）以上一切辦理齊全后開始辦理產(chǎn)權(quán)登記備案證。需提交的資料：

　　測繪報告、維修基金管理中心出具的證明、竣工驗收備案表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、預(yù)售許可證、座落變更證明。

　　以上手續(xù)全部辦理完畢如果不出現(xiàn)狀況的話共需3個月時間，其中維修基金緩交手續(xù)需找李局長解決。關(guān)于地下室產(chǎn)權(quán)問題會耽誤一段時間。2、房產(chǎn)證辦理工作流程：

（1）市場處進(jìn)行交易手續(xù)辦理。需提供的資料：總件：土地證、預(yù)售許可證、產(chǎn)權(quán)登記備案證、辦證委托書、被委托人身份證復(fù)印件、座落變更證明?？蛻糍Y料：發(fā)票辦證聯(lián)、契稅完稅憑證和維修基金繳存憑證（此三項由財務(wù)提供）；合同、客戶身份證復(fù)印件、交易審批表。以上資料準(zhǔn)備齊全后，經(jīng)遞件、登錄、初審、復(fù)審、終審后繳交易服務(wù)費出過戶證。

（2）產(chǎn)權(quán)處登記科手續(xù)辦理。需提供的資料：過戶證、合同、維修基金繳存憑證、客戶身份證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證、辦證委托書、房產(chǎn)座落分戶圖、座落變更證明、產(chǎn)權(quán)登記審核表。以上資料準(zhǔn)備齊全后交產(chǎn)權(quán)處登記科經(jīng)遞件、登錄、初審、復(fù)審、終審后交繕證室打證、蓋章，轉(zhuǎn)發(fā)證處發(fā)證。（3）交費領(lǐng)證，領(lǐng)證后其中按揭貸款部分轉(zhuǎn)抵押辦辦理抵押登記。（4）所有產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)回后交財務(wù)室核算發(fā)證。

　　注：經(jīng)濟(jì)適用房在市場處和產(chǎn)權(quán)處均需提供經(jīng)濟(jì)適用房審批表和購房證。3、分戶土地證辦理工作流程：

　　案場銷售人員準(zhǔn)則：

（一）銷售人員儀表、儀容準(zhǔn)則：

、員工必須衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣、結(jié)正領(lǐng)帶、領(lǐng)花、衣袋中不要有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；女員工需穿肉色絲襪，不能穿黑色和白色；

　　2.男員工頭發(fā)要常修剪，頭發(fā)長度以保持不蓋耳部和不蓋衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉。女員工不得留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度，頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，保證無頭屑；

　　3.女員工切忌濃妝艷抹，不許紋眉，可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好。女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水； 4.上班時間杜絕勾肩搭背、手插兜等散慢現(xiàn)象，違者處于10元/次罰款。5.員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物；

　　6.在對客服務(wù)時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)；

　　7.提倡每天洗澡，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味； 8.工作狀態(tài)中必須使用普通話。（二）銷售人員的行為準(zhǔn)則： A.銷售人員工作態(tài)度 1.服從上司: 切實服從上司的工作安排和調(diào)配，依時完成任務(wù)，不得拖延、據(jù)絕或終止工作。2.嚴(yán)于職守

: 員工必須按時上下班，不得遲到、早退或曠工，必須按編排表當(dāng)值，不得擅離職守，個人調(diào)理、調(diào)換更值時須先征得主管同意； 3.正直誠實

: 必須如實向上司匯報工作，堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為； 4.勤勉負(fù)責(zé) : 必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對自己從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。B.售樓人員的服務(wù)態(tài)度 1．友善: 以微笑來迎接客人，與同事和睦相處； 2．禮貌: 任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語； 3．熱情: 工作中應(yīng)主動為客人著想； 4．耐心: 對客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽，并耐心地介紹、解釋。C、售樓人員的舉止：

　　1．站姿軀干挺直，頭部端正，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。2．坐姿應(yīng)輕輕落座，避免扭臂尋座或動作太大引起椅子亂動發(fā)出響聲； 3．接待客人時，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背； 4．落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅； 5．聽客人講話時，上身微微前傾，不可東張西望或顯得心不在焉； 6．兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品； 7．兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應(yīng)兩腿并攏； 8．工作時不得照鏡子，涂口紅等； 9．不得將任何物件夾于腋下； 10．不得隨地吐痰及亂丟雜物。11．與人交談時，必須保持衣著整齊；

　　12．用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容；

　　13．與人交談時，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等； 14．在接待中心不得大聲說笑或手舞足蹈；

　　15．講話時，“請”、“您”、“謝謝”、“對不起”等禮貌用語要經(jīng)常使用，不講粗話或蔑視和污辱性的語言；

　　16．不得借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人；

　　17．稱呼客人時，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏時要用“這位先生”或“這位小姐或女士”； 18．任何時候招呼他人均不能用“喂”；二、案場獎罰制度一．目的為規(guī)范文部門員工的基本行為，并鼓勵員工積極進(jìn)取，奮發(fā)向上，做出更好的業(yè)績，特制定本制度。二．范圍

　　適用于本部門員工。三．員工獎勵分以下幾種 1．書面表揚

　　2．嘉獎。酌情給于一定的現(xiàn)金獎勵 3．晉級 4．升職

　　四．員工有下列情形的，酌情給予以下相應(yīng)程度獎勵 1．工作一貫勤懇負(fù)責(zé)，任勞任怨。

　　2．在困難條件下獨立開展工作，取得良好成績。

　　3．對客戶提供熱心、周到、專業(yè)、的服務(wù)，并且銷售業(yè)績顯著。4．對自己工作要求嚴(yán)格，好學(xué)上進(jìn)。5．工作中樂于助人，發(fā)揮良好的團(tuán)隊精神，6．抵制不正風(fēng)氣，與不良行為做斗爭

　　7．為公司做出重要貢獻(xiàn)，對公司提的良好建議被采納者。8．對突發(fā)事件應(yīng)付得當(dāng)，使公司避免損失 9．愛護(hù)節(jié)約公司財務(wù)

　　10．維護(hù)公司聲譽和利益，并為公司爭取社會聲譽。

　　11．檢舉有損公司利益和聲譽行為和違反公司規(guī)章制度行為者。五．員工處罰分以下幾種 1．罰款處分及扣分 2．給與口頭警告 3．給與書面警告 4．降級 5．開除

　　六．員工有下列情形的，酌情給予以下相應(yīng)程度懲罰 1．罰款及扣分部分罰款 A: 遲到、早退 2元/分鐘 B:無故曠工者 50元/次

（遲到或早退15分鐘者做曠工處理）

　　c: 未穿公司制服，衣冠不整，不打領(lǐng)帶，10元/次 D:個人物品隨手亂放，被沒收者 10元/次

　　E:在售樓處內(nèi)，吸煙，吃零食，化妝，打私人電話10元/次 F:外出或請假未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，擅自離開者 30元/次 G:將私人感情帶入工作中，影響售樓處氣氛 20元/次 H:上班時間做與工作無關(guān)的事情，大聲喧嘩者 10元/次 2．口頭警告部分罰款 A．不服從上級領(lǐng)導(dǎo)者 20元

　　b．未盡心盡職，未完成所布置工作 20元

　　c．沒有做好客戶資料登記，或不能詳實填寫來電來人表 20元 D．違反公司有關(guān)規(guī)定 3．給予書面警告部分。

　　對于違反以下條款者予以書面警告與罰款處理。罰款 A．頂撞上司與之爭吵。50元 B．同事之間發(fā)生爭吵。50元

　　c．違反現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作流程情節(jié)嚴(yán)重者。50元 D．弄虛作假虛報業(yè)績者。50元 E．嚴(yán)重失職而造成不良影響者。50元 F．危害他人利益者。50元

　　G．違反公司已有關(guān)行政規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重者。50元 4．降級處分

　　對于違反以下條款者予以降級與罰款處理。罰款 A．與客戶發(fā)生爭吵者。100元

　　b．欺騙上司、挑撥同事之間關(guān)系者。100元 C．利用工作之便謀取私利者。100元 D．在售樓中心從事堵博活動者。100元 E．累計書面警告兩次者。100元

　　F．違反公司已有關(guān)行政規(guī)定情節(jié)較嚴(yán)重者。100元 G．有盜竊行為者。100元

　　H．泄露公司情報或機密者。100元 5．開除

　　a．違反上述條例，情節(jié)嚴(yán)重，并屢教不改者。

　　第七點：每天小定、大定、簽約需附帶已購客戶情況表、補充協(xié)議，當(dāng)天必需由案場經(jīng)理或指定主管簽字。一次性付款必需有兩份填好、按揭付款合同必須有一份填寫完整。此要求不得以任何理由拖延，若下午下班后有新增簽約，在離開銷售部前需把合同和留言條放在經(jīng)理室文件柜內(nèi)。第二部分

　　第一點：當(dāng)班時間必須按公司要求著裝，穿黑皮鞋，不允許佩戴過于夸張的飾品。第二點：中午值班人員在沒有客戶的情況下也不得離開前臺，更不得在前臺休息。第三點：注意當(dāng)班時間的坐姿、站姿，儀容儀表。

　　a、保留單或認(rèn)購書簽定同時必須交納保留金或認(rèn)購金，不得空簽亦不得只收保留金或認(rèn)購金。B、財務(wù)人員必須在見到保留單或認(rèn)購書后方可收款，收款后在保留單或認(rèn)購書上簽字。C、財務(wù)人員必須在認(rèn)購書簽字時核實房屋價款。

　　d、保留單或認(rèn)購書必須由案場經(jīng)理簽字方能生效，案場經(jīng)理外出由部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理和案場經(jīng)理同時外出由主管簽字。案場經(jīng)理外出必須向另一簽字人轉(zhuǎn)交《大銷控》。

　　E、簽字人必須查閱《大銷控》清楚房屋去存后方可簽字，簽字后必須馬上填寫銷控。簽字人必須核實價款及優(yōu)惠。

　　F、合同簽字時必須查看認(rèn)購書的位置、價款及優(yōu)惠的內(nèi)容。G、保留單或認(rèn)購書缺少財務(wù)人員或經(jīng)理簽字視為無效。關(guān)于電話接聽

　　1、來電一般在電話鈴聲響三次之內(nèi)必須接響。 2、接聽時間一般不能超過3分鐘。

　　3、在拿起電話后首先要說您好：——金色港灣，然后他仔細(xì)傾聽客戶詢問，待客戶問完基本情況后，我們在發(fā)問、我們發(fā)問一般要把握好時機，一定不要在沒有回答完客戶的情況下就轉(zhuǎn)移話題。在接聽過程中基本要知道客戶是從什么信息里知道我們的樓盤、客戶的大概需求，他們現(xiàn)在所處的位置，以便我們班車的信息傳遞給他。

　　4、一般客戶在電話里了解的東西只有聽覺并沒有感觀，不管他是不是買房，都要用熱情、溫和的語氣來接聽、絕不能有情緒、答非所問，因為客戶在電話里只能以聽覺來恒量我們金色港灣的整個企業(yè)形象及人員素質(zhì)。

　　5、在接聽過程中最好利用樓盤自身最能吸引人的、最能打動他亮點來刺激他：

　　如：我們占地50萬平方米整個風(fēng)格為新加城風(fēng)情，屬于一個中、高檔的精品社區(qū)，配套有小學(xué)、幼兒園、商業(yè)步行街，平方米的中心景觀，我們的位置是占在城市發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域、我們的外觀是現(xiàn)代式的三段式，戶型面比較廣，挑選余地比較大。

　　從而給客戶留下深刻的印象使客戶有來現(xiàn)場看房的念頭。7、掛電話時、一定要等客戶先掛斷這樣表示對對方的尊重。

　　售輪接細(xì) 則

　　宗旨：本輪接細(xì)則建立在銷售人員自律、互通、互容、互諒的基礎(chǔ)上，堅持公平、公正、公開的原則，力求高效率的完成銷售工作。第一條：

　　每日按公司規(guī)定時間上下班，以簽到順序定輪接次序，若當(dāng)日未接到客戶的可按照當(dāng)日接待先后順序調(diào)整至第二日優(yōu)先接待。第二條：

　　每天按照輪接先后順序輪流負(fù)責(zé)前臺接待，前臺人員若接到新客戶或自己老客戶（若接待的是老客戶應(yīng)明確告知下一接待人員并應(yīng)在接待表上注明），應(yīng)由下一位輪接人員接替其當(dāng)班，以此類推。輪接過程中若輪到某人員接

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