寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序3篇(物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù))

時(shí)間：2022-10-29 11:48:16 綜合范文

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寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序1

　　物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念

　　招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過的我國(guó)第一部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。

　　物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。

　　1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要“在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作?！睍?huì)議精神得到全國(guó)各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實(shí)踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。

　　2003年9月1日正式實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條明確規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理(例如商住樓、購(gòu)物中心)往往采用第二種形式。

　　二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則

　　物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下：

(一)公開原則

　　所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)公平原則

　　所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。

(三)公正原則

　　所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。

(四)合理原則

　　所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　　招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可能會(huì)引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：

(一)準(zhǔn)備階段

　　1．選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。

　　2．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng))來具體實(shí)施招標(biāo)工作。

　　3．確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。

　　4．編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有：

(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。

(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項(xiàng)管理。

(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。

(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。

(5)投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間。

　　此外，對(duì)招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號(hào)清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。

　　5．若是公開招標(biāo)，則將向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過公眾信息渠道向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，投送投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

(二)招標(biāo)階段

　　1．招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢。在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開標(biāo)前會(huì)。召開標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

　　2．投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。

　　3．投標(biāo)書的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

(三)開標(biāo)階段

　　1．按照標(biāo)書中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。

　　2．由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專家組成。

　　3．公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。

(四)中標(biāo)和訂立合同

　　確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會(huì)進(jìn)行必要的商務(wù)談判，才會(huì)正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。

　　物業(yè)公司招投標(biāo)工作流程

　　步驟工作內(nèi)容業(yè)主大會(huì)授權(quán)給業(yè)委會(huì)開展物業(yè)公司招投標(biāo)工作

業(yè)委會(huì)需要得到政府主管部門核發(fā)的該項(xiàng)目建議書批復(fù)文件。制作標(biāo)書；業(yè)主委員會(huì)到項(xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)需要提交的材料：（1）業(yè)主大會(huì)決議

（2）政府主管部門核發(fā)的該項(xiàng)目建議書批復(fù)文件（3）填寫《XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表一》（4）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書（5）招標(biāo)文件

（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

（7）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書；公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo) 公開招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：

在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在XX市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告；

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制；公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日；

招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成；

邀請(qǐng)招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：

采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成；開標(biāo)：在指定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。6 評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管

　　理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國(guó)土房管局建立北京市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁Ｔu(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家人

　　員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國(guó)土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取的方式確定; 一般項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目需在15日內(nèi)完成; 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告; 評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。

招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人，也可以委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦出中標(biāo)候選人名單;7 中標(biāo)

中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)通知未中標(biāo)人。

招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就

　　招標(biāo)項(xiàng)目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機(jī)關(guān)備案。備案時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)填寫《XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表二》，并提交以下材料：(一)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供的評(píng)標(biāo)報(bào)告；(二)中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；

(三)與中標(biāo)企業(yè)簽訂的(前期)物業(yè)管理服務(wù)合同正本；(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的,在與中標(biāo)人簽訂合同后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投

　　標(biāo)保證金。招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書30日后，無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)予賠償。

寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序2

　　寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第三條本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的，適用本辦法。

　　第四條市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的政策制定和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

　　縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。各縣（市）、區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中招標(biāo)文件的審查和重大問題的處理。領(lǐng)導(dǎo)小組由轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組建，成員由轄區(qū)建設(shè)、物價(jià)、城管、房管等部門及所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組成。海曙、江東、江北、國(guó)家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員，市建委、價(jià)格主管部門還應(yīng)派人參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)招標(biāo)管理辦公室（以下稱轄區(qū)招標(biāo)辦），辦公室設(shè)在轄區(qū)物業(yè)主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

　　第五條新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　有下列情形之一的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，招標(biāo)人可采取協(xié)議的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報(bào)市物業(yè)主管部門和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案后實(shí)施：

（一）公開招標(biāo)或接受邀請(qǐng)的投標(biāo)人連續(xù)兩次少于3家的（但公開招標(biāo)的投標(biāo)人為2家的，應(yīng)參照公開招標(biāo)方式執(zhí)行）；

（二）總建筑面積不足3萬平方米的住宅；

（三）總建筑面積不足2萬平方米的非住宅（含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè)）。

　　第六條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　第七條任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　第二章招標(biāo)

　　第八條本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的或過高的資格要求。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或多家建設(shè)單位建設(shè)的項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一，招標(biāo)約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一

（六）獲招標(biāo)人推薦的需提交招標(biāo)人出具的推薦書。

　　第十五條招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人（包括本市行政區(qū)域外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本地服務(wù)的企業(yè)）在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)有下列情形之一的，取消投標(biāo)申請(qǐng)人的投標(biāo)資格：

（一）3個(gè)月內(nèi)有不良行為記錄的；

（二）投標(biāo)人1年內(nèi)所管理的物業(yè)項(xiàng)目綜合考評(píng)有不合格的；

（三）2年內(nèi)，投標(biāo)人不按規(guī)定程序退管物業(yè)項(xiàng)目的；

（四）1年內(nèi)，投標(biāo)人在招投標(biāo)活動(dòng)中有串標(biāo)、陪標(biāo)行為的。招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用等級(jí)要求。

　　第十六條經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　招標(biāo)人可以推薦1家不低于招標(biāo)文件所要求的投標(biāo)單位條件的投標(biāo)申請(qǐng)人參加投標(biāo)。

　　資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人多于5家時(shí)，招標(biāo)人無推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，由招標(biāo)人經(jīng)公證隨機(jī)抽取5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人參與招投標(biāo)；招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，除前款招標(biāo)人推薦的投標(biāo)人申請(qǐng)人外，由招標(biāo)人經(jīng)公證再隨機(jī)抽取4家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人參與招投標(biāo)。

　　資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金人民幣1萬元，用于約束投標(biāo)人正常參加投標(biāo)活動(dòng)，保證金在招標(biāo)結(jié)束后3日內(nèi)返還。不按時(shí)交納投標(biāo)保證金的，取消投標(biāo)人申請(qǐng)人本次投標(biāo)資格。

　　第十七條招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)出后，招標(biāo)人除不可抗力外，不得中止招標(biāo)活動(dòng)。已確定的投標(biāo)人不得中途退出招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第十八條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。-6

　　第二十四條投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)投標(biāo)人。

　　第二十五條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)人情況（概況、信譽(yù)、管理成果、企業(yè)發(fā)展方向等）；

（二）管理組織網(wǎng)絡(luò)；

（三）服務(wù)方案及服務(wù)承諾；

（四）服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案及盈虧分析；

（五）近期規(guī)劃和遠(yuǎn)期目標(biāo)的設(shè)想；

（六）市物業(yè)主管部門出具的可增加的附加分證明；

（七）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　第二十六條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件明確的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。轄區(qū)招標(biāo)辦收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，轄區(qū)招標(biāo)辦應(yīng)拒收或作廢標(biāo)處理。

　　第二十七條投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十八條投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損-8

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)委庫的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正、出勤情況等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)調(diào)整評(píng)委庫成員。

　　第三十二條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，采用綜合評(píng)分法，根據(jù)投標(biāo)書評(píng)分、投標(biāo)答辯評(píng)分和附加得分等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。投標(biāo)書分值和投標(biāo)答辯分值由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確。投標(biāo)書分值應(yīng)不低于55分，投標(biāo)答辯分值應(yīng)不高于45分。

　　除現(xiàn)場(chǎng)答辯外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。第三十三條評(píng)標(biāo)附加分按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）根據(jù)開標(biāo)之日前1年內(nèi)（以獲獎(jiǎng)發(fā)文之日起計(jì)算）投標(biāo)人管理的本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目所取得的業(yè)績(jī)，憑市物業(yè)主管部門出具的業(yè)績(jī)證明增加管理業(yè)績(jī)分：

　　1、獲得全國(guó)物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分4分；

　　2、獲得浙江省物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分分；

　　3、獲得寧波市物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分3分；

　　4、獲得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分分。投標(biāo)人的業(yè)績(jī)加分以公司為單位，一年一次，其所獲獎(jiǎng)項(xiàng)最高級(jí)別經(jīng)一次加分中標(biāo)為限，有多級(jí)稱號(hào)的，不累加，不重復(fù)使用。

（二）根據(jù)開標(biāo)之日繼續(xù)在管的前一投標(biāo)人管理的老小區(qū)（指海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)1998年底前交付并實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)）面積，憑市物業(yè)主管部門出具的證明增加社會(huì)效益分：

　　1、管理老小區(qū)面積在50萬平方米以上（含50萬）的，可增加3分

　　2、管理老小區(qū)面積在20～50萬平方米以上（含20萬）的，可增加分

　　3、管理老小區(qū)面積在10～20萬平方米（含10萬）的，可增加2分

　　4、管理老小區(qū)面積在5～10萬平方米（含5萬）的，可增加分；

　　5、管理老小區(qū)面積在5萬平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小區(qū)面積應(yīng)合并統(tǒng)一使用，不得分割多次使用。1年內(nèi)，社會(huì)效益分以公司為單位,一年一次,一次經(jīng)加分中標(biāo)為限，不得重復(fù)使用。其他各縣（市）、區(qū)的社會(huì)效益分可結(jié)合本地實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

　　投標(biāo)人要求增加評(píng)標(biāo)附加分的，應(yīng)在投標(biāo)文件中予以說明，并以市物業(yè)主管部門出具的證明為準(zhǔn)。中標(biāo)人的管理業(yè)績(jī)和社會(huì)效益加分情況由轄區(qū)物業(yè)主管部門報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

　　第三十四條開標(biāo)、評(píng)標(biāo)大會(huì)由轄區(qū)招標(biāo)辦確定的主持人主持，所有投標(biāo)人參加，并委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。開標(biāo)評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）開標(biāo)和主標(biāo)書評(píng)審

　　由招標(biāo)人及其委托的公證機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，公布有效投標(biāo)人名稱，公證機(jī)構(gòu)將主標(biāo)書作標(biāo)記，同時(shí)將主標(biāo)書發(fā)給評(píng)委，評(píng)委在限定時(shí)間內(nèi)和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評(píng)審，主標(biāo)書評(píng)審表經(jīng)評(píng)委評(píng)分和簽名后密封，交至轄區(qū)招標(biāo)辦。

（二）評(píng)標(biāo)答辯及定標(biāo)

　　1、公證機(jī)構(gòu)對(duì)答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員一般為3人，并提供3個(gè)月以上的社保證明；

　　2、公布評(píng)委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單；

　　3、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)抽取答辯順序號(hào)；

　　4、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場(chǎng)陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)答辯采取評(píng)委提問的形式進(jìn)行，評(píng)委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定；

　　5、評(píng)委對(duì)投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評(píng)分，經(jīng)簽名后遞交公證

　　的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性的工作人員。

　　第三十七條評(píng)標(biāo)過程中投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出異議，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)異議內(nèi)容討論決定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為異議內(nèi)容對(duì)招標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，可中止評(píng)標(biāo)活動(dòng)，并提交轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組處理。

　　第三十八條前期物業(yè)管理開標(biāo)評(píng)標(biāo)工作應(yīng)告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　第五章合同的訂立與履行

　　第三十九條中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公示，公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間，負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí)，可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示。

　　第四十條招投標(biāo)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，招標(biāo)人、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在合同簽訂后的3個(gè)工作日內(nèi)由招標(biāo)人報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，各級(jí)房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)轄區(qū)物業(yè)主管部門出具的前期物業(yè)管理備案證明。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第四十一條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按約定介入項(xiàng)目的前期物業(yè)管理。

　　第六章罰則

　　第四十二條投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十三條招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。

　　第四十四條違反本辦法第七條規(guī)定，投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)過程中嚴(yán)重影響評(píng)標(biāo)正常程序、非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的，取消投標(biāo)人本次投標(biāo)資格，罰沒投標(biāo)保證金，記入企業(yè)信用檔案。

　　中國(guó)《新物業(yè)》雜志以“報(bào)道物業(yè)典范，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展”為宗旨，內(nèi)容涉及到物業(yè)建造、物業(yè)管理、物業(yè)配套、物業(yè)使用的政策、新聞、理論、實(shí)務(wù)與信息等各方面；以大視野、大容量、大縱深的角度報(bào)道、透析中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)，為行業(yè)內(nèi)提出新方法、新思路、新理念、服務(wù)于全國(guó)物業(yè)行業(yè)，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)中國(guó)物業(yè)繁榮，推動(dòng)中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)大16開版

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　　第四十六條違反本辦法第二十一條、第二十二條規(guī)定，招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況，或在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判的，中止本次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)人再次提出招標(biāo)申

　　3加本市其他項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第四十九條物業(yè)主管部門或工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行監(jiān)督管理的，給與通報(bào)批評(píng)或處分。徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章

　　附則

　　第五十條業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)、分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會(huì)前或單一業(yè)主通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十一條本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十二條本辦法自2010年5月1日起施行。原甬房〔2001〕164號(hào)、甬建綜〔2004〕304號(hào)、甬建綜〔2006〕450號(hào)文中關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定同時(shí)廢止。

　　附件：1.寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序

　　2.寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)中標(biāo)備案表 3.外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)甬登記備案表