下面是范文網(wǎng)小編收集的年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文最新版2篇(房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析報(bào)告),供大家參閱。
年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文最新版1
致委托方函:××女士:
受您委托,我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東潮州市奎元路粵?;▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整),評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)
果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
鄭州天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
法定代表人:xxx
2013年11月10日
二、估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明:
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估
價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具,委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。 8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用,不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意,本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。 評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9·本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師:xx
2013年11月10日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考,委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失,本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行,房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地
產(chǎn)的公允價(jià)值意見。
4、基于估價(jià)目的,本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2010年12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映,沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響,也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見,不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見,估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。
6·本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提,否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí),委估房屋產(chǎn)權(quán)完整,具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任,如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真,我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn),但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托,估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。
9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分,故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值,未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房,具有一定的通用性和獨(dú)立適用性,如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右,在短期內(nèi)可變現(xiàn),所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
2013年11月10日
四·房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱:潮州市粵?;▓@ 法定代表人:xxx
地址: 廣東潮州市奎元路粵?;▓@A區(qū)7幢302
面積:135平方米
聯(lián)系電話:xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱:xxx
地址:潮州房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話:xxxxxxx 資格等級(jí):xx級(jí)
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào):xx房地自估(2013)第xxxx號(hào) (三)估價(jià)對(duì)象
1. 本次估價(jià)對(duì)象為位于廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302,位于奎元路
中段。周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校,楓溪中學(xué)。大潤(rùn)發(fā),國(guó)土局,中銀大廈,市政府。。。目前有7路,12路直線到達(dá)。該地交通方便,基礎(chǔ)設(shè)施,公共服務(wù)設(shè)備齊全,自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。四層錯(cuò)落式布局,共七層,建于2007月。委估對(duì)象位于第
3層,建筑面積為135平方米;裝修情況:客廳地面為木地板鋪貼,臥室地面為木地板鋪貼,墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼,墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶門安裝防盜門,其余為木門,鋁合金窗,通水、電、電話端口入戶。
估價(jià)對(duì)象平面布局好,采光通風(fēng)好,維護(hù)情況好 評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (四)評(píng)估目的
為該住房出售提供參考。 (五)評(píng)估基準(zhǔn)日
二零一三年十一月一十日 (六)評(píng)估原則 1、合法原則 2、替代原則
3、最高最佳使用原則 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 (八)評(píng)估方法
按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。 收益法:收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘
數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.
(九)估價(jià)結(jié)果:經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算,在以為確定房地產(chǎn)抵押貸
款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下,根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等,選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法,委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為738813.元(大寫:人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整),評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。(十一)估價(jià)作業(yè)日期
:2013年11月10日至2013年11月20日。 (十二)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開市場(chǎng)價(jià)格,隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化,該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整,如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日),我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化,對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則,我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。 (十三)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題
:1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
2、在本次評(píng)估中,委托方提供的資料如有虛假,由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià),未
考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用,對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失,受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十四)、估價(jià)人員
評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師) 估價(jià)人員:xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師) 估價(jià)報(bào)告審核人:xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師) 評(píng)估機(jī)構(gòu):潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間:2013年11月10日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法:在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 1.1比較因素選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件,影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有: A、交易時(shí)間:確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況:是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素:主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素:主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.
1·2
、比較因素條件說(shuō)明
1.3.2對(duì)交易日期進(jìn)行修正
經(jīng)調(diào)查測(cè)算,本市估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無(wú)太大的價(jià)
1.3.3對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正
以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100,則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表
區(qū)域比較因素修正表
1.3.4對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正
以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100,則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見下表
個(gè)別比因素較修正表
個(gè)別因素修正系數(shù)表
1.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) 計(jì)算結(jié)果見下表:
2、收益法
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 2.1凈收益的確定:
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為1500元/平方米,空置率為10%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%,估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2%,估價(jià)對(duì)象可租售面積為135平方米,則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元 2.2還原利率的確定:
還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,安全利率取定為銀行存款利率5.25%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%,則還原利率為6%。 2.3評(píng)估值計(jì)算:
此次估價(jià)中,土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日),剩余使用年限為58.5年。則:評(píng)估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元
則單價(jià)為=326092.6394/135=2415.50元/平方米,取整為2416元/平方米。
六、估價(jià)結(jié)果
市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為:5775元/平方米,占權(quán)重為91% 收益法估價(jià)結(jié)果為:2416元/平方米,占權(quán)重為9%
委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/m2×135 m2=738813.15元
七、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算,在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下,根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等,選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法,委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣 738813.元(大寫:人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整),評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文最新版2
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司是通過(guò)福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為年度檢查的評(píng)估公司。公司擁有一批具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及理論知識(shí)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、高級(jí)會(huì)計(jì)師等優(yōu)秀人才。公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評(píng)估與土地評(píng)估。
在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評(píng)估人員。和專業(yè)評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察,和客戶進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評(píng)估抵押報(bào)告。并幫忙裝訂報(bào)告,報(bào)備等工作
在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能,如對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的熟悉,判斷其年限,結(jié)構(gòu),區(qū)位等各方面因素。對(duì)xx房地產(chǎn)趨勢(shì)的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對(duì)話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實(shí)習(xí)中,開發(fā)了自己的實(shí)踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用,還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容?,F(xiàn)場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習(xí),我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度,并認(rèn)真及時(shí)的完成工作,有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)及實(shí)踐操作的技能,能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對(duì)待工作。但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識(shí)不夠。理論知識(shí)的欠缺、不扎實(shí)。沒(méi)有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息,信息不夠全面。經(jīng)驗(yàn)不足,不善于與客戶進(jìn)行溝通,達(dá)到有效的合作意向。對(duì)于一些問(wèn)題的處理,不沉著和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規(guī)范化。內(nèi)部員工辦事效率高,做事積極主動(dòng)。高層管理人員對(duì)員工信任和支持。使其取得不錯(cuò)的成績(jī)及經(jīng)濟(jì)效益。但我覺(jué)得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權(quán)責(zé)明確,分配得當(dāng)會(huì)更加完善的。
從這次的實(shí)習(xí)中,認(rèn)識(shí)到了自身的不足。也更清楚認(rèn)識(shí)到理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性。我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習(xí)生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識(shí)和素養(yǎng)。努力學(xué)好專業(yè)知識(shí),掌握職業(yè)技能。做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。注意信息的獲取方式,獲得更多有效的信息資源。了解市場(chǎng)行情及變化。爭(zhēng)取能夠更好更快的融入社會(huì),找到自己的工作崗位,明確工作方向。從而實(shí)現(xiàn)人生的價(jià)值追求。受貴方委托,我所組織估價(jià)人員,于2012年10月30日至2012年11月5日,根據(jù)委托的,遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定,經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查和社會(huì)調(diào)查,遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則,按照必要的估價(jià)程序,選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測(cè)算,確定該評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是412.38萬(wàn)元,人民幣大寫:肆佰壹拾貳萬(wàn)叁仟捌佰元,房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2062元。
評(píng)估人員:陳曉
2012年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱:湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào) 聯(lián)系電話:xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱:陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話:xxxxxxx
資格等級(jí):xx級(jí)
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào):xx房地自估(2012)第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
本次估價(jià)對(duì)象為位于湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào)湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院圖書館,占地面積為20000平方米,建筑總面積為32000平方米,四層錯(cuò)落式布局,共七層,建于2007月。土地評(píng)估單位為1800/平方米。 (四)評(píng)估目的
評(píng)估該房地產(chǎn)2012年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (五)評(píng)估基準(zhǔn)日
二零一二年十月三十日 (六)評(píng)估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 (八)評(píng)估方法
由于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓,無(wú)直接受益,也很少有交易實(shí)例,故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本,然后扣除各種貶值,以確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估思路和技術(shù)方法。
估算的計(jì)算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(1)估測(cè)土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬(wàn)元 (2)估測(cè)建筑物的價(jià)值
?、俟罍y(cè)建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較,得知:參照物A外部裝修好于評(píng)估對(duì)象,因此單位工程造價(jià)比評(píng)估對(duì)
象高3%;參照物B門窗的材質(zhì)較評(píng)估對(duì)象差,因此單位工程造價(jià)較評(píng)估對(duì)象低2%;參照物C與評(píng)估對(duì)象的情況基本相同,無(wú)需調(diào)整。
參照物A調(diào)整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調(diào)整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬(wàn)元) ②估測(cè)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑安裝成本的2%收取,其他前期工程費(fèi)按建筑安裝成本1.5%計(jì)。
則總的前期費(fèi)用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬(wàn)元)
?、塾?jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220(元/平方米)則基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)為704萬(wàn)元。 ④計(jì)算管理費(fèi)用。建筑單位管理費(fèi)用按建筑安裝成本的2%計(jì)算。 則管理費(fèi)用=5714.2857×2%=114.29(萬(wàn)元)
⑤計(jì)算投資利息。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3 年,其貸款分年均勻撥付,三年貸款額分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元,年利率為6%,建設(shè)期內(nèi)利息只計(jì)息不支付. 則各年應(yīng)計(jì)算利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬(wàn)元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬(wàn)元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬(wàn)元 建設(shè)期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬(wàn)元
?、抻?jì)算開發(fā)利潤(rùn)。經(jīng)分析調(diào)查,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)該類房地產(chǎn)的.平均投資利潤(rùn)率為15%。 則開發(fā)利潤(rùn)為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬(wàn)元) ⑦計(jì)算銷售稅費(fèi)。經(jīng)分析,營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷售費(fèi)用合計(jì)為開發(fā)后房?jī)r(jià)的9%。
則銷售稅費(fèi)=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬(wàn)元)
?、嘤?jì)算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本為前幾項(xiàng)之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬(wàn)元) ⑨估測(cè)建筑物成新率。
評(píng)定人:周升 評(píng)定日期:2012年11月4 說(shuō)明:G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù),本次評(píng)估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬(wàn)元) (3)計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估值
房地產(chǎn)評(píng)估值=土地使用權(quán)評(píng)估值+建筑物評(píng)估值
=180+8187.42
=8367.42(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評(píng)估結(jié)論
根據(jù)計(jì)算結(jié)果,經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為8367.42萬(wàn)元,房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
附件
1、估價(jià)對(duì)象示意圖
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